69/89桐廬綠城·桂花園前期物業(yè)服務方案 前期物業(yè)服務方案浙江綠城物業(yè)治理有限公司二〇〇七年十月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一篇編制講明 2第二篇前期物業(yè)治理咨詢服務 3一、前期物業(yè)治理顧問咨詢服務內(nèi)容 3二、前期物業(yè)顧問咨詢服務期限及費用 6第三篇前期物業(yè)服務整體設想與策劃 7一、物業(yè)服務定位 7二、服務特色 7三、服務模式 8四、服務重點 8第四篇服務項目 10一、常規(guī)性服務內(nèi)容（費用已含入物業(yè)治理服務費內(nèi)） 10二、特約服務 12三、有償服務 12第五篇服務機構(gòu)、人員的配備、培訓與治理 14一、服務機構(gòu) 14二、人員配置及職責 15三、職員培訓方案 16四、人員治理及考核 18第六篇各項服務方案 20一、客戶服務中心治理方案 20二、安全治理 24三、綠化治理 27四、清潔治理 30五、設施設備維修保養(yǎng)治理方案 33第七篇社區(qū)活動設想 39一、社區(qū)活動的設想 39二、社區(qū)活動的組織 39三、社區(qū)活動打算 39第八篇物業(yè)治理費用測算 41一、物業(yè)治理開辦用品 41二、前期介入費用測算： 43三、年度費用測算 49四、前期服務費用建議標準 58第一篇編制講明為了更好地實施【桐廬綠城·桂花園】項目的前期物業(yè)治理工作，為了能夠給日后入住【桐廬綠城·桂花園】的業(yè)主提供一個便利和諧的居住環(huán)境，依照收集的項目相關(guān)圖紙和項目的實際情況，編制了本治理方案。本治理方案的編制依據(jù)：《物業(yè)治理條例》《浙江省物業(yè)治理條例》《杭州市普遍住宅物業(yè)菜單式服務參考收費標準（試行）》政府有關(guān)部門批準的【桐廬綠城·桂花園】的規(guī)劃方案杭州桐廬綠城置業(yè)有限公司提供的項目資料第二篇前期物業(yè)治理咨詢服務一、前期物業(yè)治理顧問咨詢服務內(nèi)容依照我司顧問咨詢的經(jīng)驗，結(jié)合【桐廬綠城·桂花園】項目開發(fā)覺狀，從物業(yè)治理和使用者的角度，對設計和施工中的不足、不合理之處提出意見和建議，以便得到改進和采取相應的應對措施，為以后的物業(yè)治理打下扎實的基礎，并減少物業(yè)建筑的不必要投資和減少因物業(yè)前期設計和施工的不當而引起后期治理運行成本的增加。前期物業(yè)治理顧問咨詢服務的內(nèi)容如下：（一）物業(yè)設計時期●從物業(yè)治理和使用者的角度，對項目的整體規(guī)劃設計，提供相關(guān)合理化建議。●參加開發(fā)商要求的主題項目的定位評審，全面了解項目設計的情況，了解物業(yè)功能分區(qū)、定位等技術(shù)參數(shù)，并提出相應合理化建議。●從物業(yè)治理和使用者的角度，審視項目設計資料及圖紙，就物業(yè)內(nèi)的空間布局、交通設計、泊車場所、配套設施和相關(guān)配套用房等方面提供相關(guān)優(yōu)化建議。●依照開發(fā)商提供的項目擴初方案內(nèi)各個系統(tǒng)（土建、強弱電、給排水等），提出相關(guān)合理化建議。●審視建筑施工圖及相關(guān)施工內(nèi)容設計、建筑材料方面的資料，提出有利于合理利用空間、提升樓盤檔次以及方便日后治理和使用的相關(guān)合理化建議。●從開發(fā)商和物業(yè)治理的角度，參與水電設備、暖通設備等共用設施設備方案的評審，分析其選料、選型及安裝方法等，并相應提出合理化建議。●應開發(fā)商要求，結(jié)合物業(yè)日后的設備使用，對功能選擇、制定購貨安裝合同等方面的工作，提供參考性建議，以起到降低開發(fā)商開發(fā)成本、改善配套設備實際使用效果以及減輕后期治理壓力的作用。●應開發(fā)商要求，對物業(yè)內(nèi)供水系統(tǒng)運用，提出合理化建議。●依照開發(fā)商提供的工程資料，批閱項目環(huán)境設計方案，結(jié)合以往顧問咨詢和治理經(jīng)驗，提供相關(guān)合理化建議。●依照配套功能用房設置、物業(yè)品牌及物業(yè)整體風格的需要，提供各個用房功能、布局、相關(guān)配置及用料更改的有關(guān)治理意見。●從開發(fā)商和物業(yè)治理的角度，分析物業(yè)內(nèi)安防、保安監(jiān)控系統(tǒng)方案，并提供合乎設計要求、方便日后治理的優(yōu)化建議。●依照物業(yè)的市場定位、市場推廣和后期治理需要，就物業(yè)內(nèi)智能化系統(tǒng)的配置及設計提供相關(guān)合理化建議。●應開發(fā)商要求，參與銷售合同的評審，從開發(fā)商和物業(yè)治理的角度，提出相關(guān)修改意見，幸免日后不必要的糾紛。●應開發(fā)商要求，結(jié)合物業(yè)的實際情況和今后物業(yè)治理的標準，在開發(fā)商正式銷售物業(yè)前制定《前期物業(yè)治理服務協(xié)議》、《臨時治理規(guī)約》的建議稿。●參與其他相關(guān)物業(yè)配套設施的評審，并提供相關(guān)合理化建議。（二）物業(yè)施工時期●依照開發(fā)商提供的工程施工進度打算，定期對施工現(xiàn)場進行巡查，結(jié)合以往的建議內(nèi)容及時提供工程整改意見。●提醒開發(fā)商加強施工現(xiàn)場場地治理。●應開發(fā)商要求，參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，提供合理化建議報告。●依照工程進度及現(xiàn)狀，跟進各施工項目過程（如土建、機電安裝、智能化系統(tǒng)、景觀等），進一步提供相關(guān)改進建議。●依照工程施工進度情況，向開發(fā)商及時提供樓宇材質(zhì)愛護建議，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷。●應開發(fā)商要求，參與隱蔽工程驗收、機電設備安裝調(diào)試，從方便日后使用治理及降低維保成本角度動身，提供相關(guān)改良意見。●協(xié)助開發(fā)商開展文明施工制度，增強安全生產(chǎn)意識，落實各項措施，降低各種工傷事故、火災事故的隱患。（三）物業(yè)竣工驗收時期●提早熟悉樓宇內(nèi)各種設備、設施和管線，為后期治理工作做好預備。●協(xié)助開發(fā)商做好工程掃尾時期的成品愛護措施。●依照物業(yè)的地段、檔次確定物業(yè)治理和服務所達到的標準，制定前期物業(yè)治理方案。●協(xié)助開發(fā)商做好竣工驗收各項預備工作。●及時與開發(fā)商溝通，做好物業(yè)接管驗收工作。●依照物業(yè)交付進程，適時編制物業(yè)治理相關(guān)文案。●建立物業(yè)治理機構(gòu)，進行人員崗位設置。●進行物業(yè)治理人員的招聘及培訓。●建立物業(yè)服務中心的各種文案。二、前期物業(yè)顧問咨詢服務期限及費用（一）服務期限與服務費用【桐廬綠城·桂花園】的前期物業(yè)治理顧問咨詢服務期限為合同約定之日起至物業(yè)交付前三個月止，服務費用為人民幣叁拾萬元整。（二）服務形式組建【桐廬綠城·桂花園】顧問咨詢組，專門負責此項目的前期物業(yè)治理顧問咨詢服務工作。通過審視圖紙資料、赴現(xiàn)場巡視、面對面溝通等形式，并提交專業(yè)建議報告書。第三篇前期物業(yè)服務整體設想與策劃一、物業(yè)服務定位【桐廬綠城·桂花園】由杭州桐廬綠城置業(yè)有限公司開發(fā)建設，物業(yè)類型由多層、高層、排屋、商鋪組成，總用地面積107671平方米，總建筑面積145906平方米，地下車庫面積21650平方米，綠化率40%，總戶數(shù)650戶。在今后的物業(yè)治理中我們將倡導以人為本的服務理念，利用小區(qū)的一切資源向業(yè)主提供力所能及的服務，除物業(yè)治理一般的服務外，將充分考慮物業(yè)的實際情況，以豐富的布置、多彩的主題活動、繽紛的氛圍，組織一些不同主題的沙龍和晚會，希望通過我們組織的活動使小區(qū)成為業(yè)主與業(yè)主之間溝通和交流的新天地。同時，始終遵循“可持續(xù)進展”與“人與自然和諧相處”的生態(tài)價值觀，倡導綠色、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的生活方式，倡導環(huán)保裝修、實行垃圾分類處理并輔以節(jié)水、節(jié)能及社區(qū)綠化等措施，營造一個安全、文明、和諧、健康的小區(qū)。我們要使小區(qū)內(nèi)的各項硬件配套設施充分利用，同時加強小區(qū)軟環(huán)境的建設，務求通過我們的治理與服務，使業(yè)主的需求都能得到滿足，并使小區(qū)的各項配套設施都能做到“物盡其用”，不使開發(fā)商的投資有絲毫的白費。二、服務特色·一站式服務結(jié)合【桐廬綠城·桂花園】的物業(yè)實際情況，設置客戶服務中心，提供優(yōu)質(zhì)的服務，做到業(yè)主需求、意見和建議的收集、處理、反饋、回訪渠道暢通，使客服中心成為物業(yè)服務的窗口，為業(yè)主提供便利、快捷的一站式服務。·首問責任制業(yè)主只需將他的需求告訴綠城物管【桐廬綠城·桂花園】物業(yè)服務中心的任何一位職員，都將迅速進入一套嚴密、高效的處理程序，為業(yè)主提供最為便捷的服務。三、服務模式在【桐廬綠城·桂花園】的治理中，我們將采納組團式的治理模式。由物業(yè)經(jīng)理總體負責物業(yè)服務中心各項日常事務和對外協(xié)調(diào)、聯(lián)絡工作；由配置的經(jīng)理助理總負責，組團治理員分不負責園區(qū)的一個組團，提供物業(yè)服務；同時物業(yè)服務中心設有綜合治理部、客戶服務中心、工程部、保安部，依照不同的業(yè)主開展有針對性的服務工作。四、服務重點我司通過對【桐廬綠城·桂花園】項目基礎資料掌握、周邊基礎配套與地理環(huán)境分析，結(jié)合小區(qū)內(nèi)擁有不同物業(yè)類型的特色，認為在今后【桐廬綠城·桂花園】的物業(yè)服務中，尤其要抓好以下幾個重點工作。·強調(diào)安全第一和預防為主的原則。（一）安全治理是住宅物業(yè)治理工作的重中之重。小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，不僅涉及業(yè)主的財產(chǎn)及人生安全，還涉及業(yè)主的隱私，必須予以重視。（二）小區(qū)的安全治理要緊包括三個方面，一是消防安全，二是治安防范，三是及時處理各類突發(fā)事件。1、在消防安全方面，強調(diào)預防為主，防大于治，不斷消除和整治各種消防隱患。2、在治安防范方面，依照小區(qū)特點，從全面布防、全員防范的觀點動身，利用技防硬件，走“人防、技防”相結(jié)合的路線，將可能出現(xiàn)的治安問題杜絕在萌芽狀態(tài)。3、在應急事件處理方面，做到有預見性、有方案、有組織、有演練，做到處事不驚、處驚不亂、應對有方，通過突發(fā)事件和異常情況處理方案的編制，防患于未然。·做好設施設備的日常維修養(yǎng)護，確保正常運行。【桐廬綠城·桂花園】小區(qū)配有智能安防系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)等先進的高科技設施，先進的設施設備能否正常運行，將極大的阻礙業(yè)主的生活品質(zhì)。因此，做好設施設備的日常維修養(yǎng)護，確保正常運行，將是我們物業(yè)服務工作中的又一重點。（一）建立一支穩(wěn)定的高素養(yǎng)的工程技術(shù)人員隊伍，做好設施設備的日常維修養(yǎng)護服務和有償維修服務。（二）定期對設施設備進行技術(shù)檢驗，制定設施設備維修養(yǎng)護技術(shù)方案，建立技術(shù)設備資料檔案庫，充分掌握設施設備的完損程度，制定設施設備維修養(yǎng)護技術(shù)制度，明確責任人。（三）充分利用公司工程技術(shù)力量。通過多年的運作，我司差不多成立了工程技術(shù)部和維修中心，并已和多家專業(yè)公司建立了長期合作的關(guān)系。在日常治理中，我司將充分利用公司的工程技術(shù)力量和外部資源，進一步降低日常維修養(yǎng)護的成本。·專業(yè)保潔，創(chuàng)建整潔的環(huán)境（一）當今社會，人們?nèi)找孀⒅乜諝赓|(zhì)量與環(huán)境指標。因此，保潔工作是小區(qū)形象的重要體現(xiàn)，既關(guān)乎小區(qū)的外在形象，又直接阻礙業(yè)主的生活與工作狀態(tài)。而整潔的環(huán)境不僅是健康的需要，還能使人賞心悅目，提高工作效率。（二）做好日常保潔工作。按照小區(qū)實際情況編排保潔人員，進行專業(yè)的培訓，保證一支專業(yè)強、素養(yǎng)高的保潔隊伍，保質(zhì)、高效地做好日常保潔工作。（三）嚴格執(zhí)行服務打算，落實各項檢查制度。我們將依照小區(qū)具體情況，制訂詳盡的作業(yè)打算，詳細規(guī)定保潔標準和頻次。·園區(qū)文化，建設文明、舒適的和諧家園文化是人類居住的內(nèi)在驅(qū)動力和凝聚力，在【桐廬綠城·桂花園】的服務中，除物業(yè)治理一般的服務內(nèi)容外，我們將充分利用小區(qū)資源，以豐富的布置、多彩的主題活動、繽紛的氛圍，組織一些不同主題的講座，開展多層次的業(yè)主文化活動，如組織參加體育競賽、攝影沙龍等，制造小區(qū)的人文氛圍，營造小區(qū)鄰里和睦、團結(jié)、互助、溫馨、和諧的居住文化，達到品質(zhì)與格調(diào)的雙重提升，使【桐廬綠城·桂花園】成為文明、舒適的和諧家園。第四篇服務項目結(jié)合【桐廬綠城·桂花園】項目的實際情況，我司為今后入住【桐廬綠城·桂花園】的業(yè)主（使用人）提供下列服務項目：一、常規(guī)性服務內(nèi)容（費用已含入物業(yè)治理服務費內(nèi)）1、安全保衛(wèi)服務：·協(xié)助公安部門維護園區(qū)內(nèi)的公共秩序，實行24小時值勤、義務消防和園區(qū)車輛交通治理。·全天候紅外線自動安全系統(tǒng)。·24小時保安電視監(jiān)控。·消防設施、設備定期檢查、維護。·義務安全用電、消防宣傳。2、保潔綠化服務：·公用設施設備、共用部位保潔。·生活垃圾收集和清運。·消滅“四害”。·確保共用雨、污水排放管道及公共雨、污水井處于正常的可排放狀態(tài)。·未裝修入住房屋通風、打掃等服務。·公共綠地養(yǎng)護、公共部位綠化保養(yǎng)服務。3、房屋建筑、共用設施設備的維修、養(yǎng)護服務：·按打算對房屋建筑、共用設施設備進行養(yǎng)護。·及時維修或更新?lián)p壞的房屋建筑、共用設施設備。·確保園區(qū)內(nèi)供電、供水能正常進行（水電部門因故暫停供應除外）。·保障住戶的電話、寬帶網(wǎng)、電視、公共信息等暢通（不可抗力因素除外）。·確保共用設施設備能按規(guī)定的時刻要求正常運行。4、規(guī)勸、制止業(yè)主（使用者）違反園區(qū)物業(yè)治理相關(guān)規(guī)定的行為。5、檔案治理服務：·建立并整理業(yè)主、物業(yè)使用人及其他與物業(yè)治理相關(guān)（如：入住資料、業(yè)主自有部位維修記錄等）的檔案。·建立并完善房屋建筑及共用設施設備檔案（如：圖紙、設備臺帳等）。·建立業(yè)主健康檔案。·建立并完善房屋建筑及共用設施設備檔案（如：圖紙、設備臺帳等）。6、財務治理服務：·負責園區(qū)物業(yè)治理費帳目的建立、帳務處理、治理費催繳、治理費收支統(tǒng)計，并定期向全體業(yè)主公布物業(yè)維修基金使用情況。·負責建立園區(qū)停車泊位等共用場地的經(jīng)營性收入，并定期向全體業(yè)主公布。·做好園區(qū)年度預算、決算。二、特約服務1、臨時代為保管小件物品2、出租車代叫服務3、水、電費代收代繳服務4、雨傘借用服務5、失物招領(lǐng)服務6、代請保姆7、代辦旅游服務8、代辦報刊訂閱9、代訂生日蛋糕、花籃等10、代辦暫住證11、維修工具借用服務三、有償服務1、鮮花、植物租擺服務2、洗衣服務3、戶內(nèi)設備維修服務4、送水（飲用水）服務5、園區(qū)內(nèi)單件物品搬運6、票務托付服務7、照片沖印服務8、發(fā)送傳真9、接收傳真10、復印服務11、打字及電腦文字處理服務12、排版、裝訂服務13、郵政服務14、快遞服務15、代理房屋租賃、轉(zhuǎn)讓16、房屋代管服務17、業(yè)主自用部位、自用設備的維修和養(yǎng)護18、健康、教育服務協(xié)同健康、教育公司提供第五篇服務機構(gòu)、人員的配備、培訓與治理一、服務機構(gòu)在物業(yè)交付前三個月，正式成立浙江綠城物業(yè)治理有限公司【桐廬綠城·桂花園】物業(yè)服務中心，下設客戶服務中心、綜合治理部、工程部、保安部。【桐廬綠城【桐廬綠城·桂花園】物業(yè)服務中心客戶服務中心工程部保安部綜合治理部客戶服務中心工程部保安部綜合治理部消監(jiān)控中心綜合維修保潔日常管理綠化保安檔案管理財消監(jiān)控中心綜合維修保潔日常管理綠化保安檔案管理財務管理客戶服務為了在服務上更貼近業(yè)主，為業(yè)主提供更便捷的服務，擬在物業(yè)服務中心下設客戶服務中心，以保證信息實現(xiàn)良性溝通。客戶服務中心將設立服務熱線，具有“一站式服務、全程式治理、信息流暢、集中處理、快速應答、及時反饋”的服務特色。客戶服務中心在【桐廬綠城·桂花園】物業(yè)服務中心日常治理中的作用相當于計算機的CPU，客戶服務中心的指令能夠直接下達到物業(yè)服務中心各部門的主管。二、人員配置及職責物業(yè)服務中心共配置50人。（一）經(jīng)理1人，全面負責園區(qū)的治理工作，對各部工作落實檢查及對外協(xié)調(diào)等。（二）綜合治理部（25人）經(jīng)理助理1人，協(xié)助物業(yè)服務中心經(jīng)理對園區(qū)各組團的日常治理、裝修治理、設備設施維護負責，工作檢查和人員協(xié)調(diào)，并定期向經(jīng)理匯報工作。治理員3人，負責各自組團的裝修治理、治理費的收繳、園區(qū)巡查、業(yè)主聯(lián)絡、清潔綠化檢查治理及為業(yè)主提供便利性服務等。保潔主管1人,保潔工作打算的制定、工作安排及監(jiān)督檢查，負責保潔用具的申購和保管。保潔員16人，公共綠地按照保潔服務質(zhì)量標準，保質(zhì)保量地完成責任區(qū)域的保潔任務。發(fā)覺任何破壞環(huán)境衛(wèi)生行為或有意損壞公共設施行為時應及時勸阻，對不聽勸講者，應及時向治理員反映。綠化工4人，負責園區(qū)公共綠化養(yǎng)護工作（第二年開始配置人員）。（三）客戶服務中心（2人）客戶服務中心2人，負責園區(qū)客戶接待、客戶投訴、投訴處理、商務服務、檔案治理、財務等工作。（四）保安部（19人）主管1人，協(xié)助經(jīng)理開展工作，負責小區(qū)的保安治理工作，兼任義務消防隊長。保安領(lǐng)班3人，協(xié)助保安主管做好小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，安排與協(xié)調(diào)本班人員的各項工作，對本班工作的檢查與監(jiān)督，并協(xié)助主管做好突發(fā)事件處理。保安員12人，門崗共9人，巡邏3人，實行三班三運轉(zhuǎn)制，負責園區(qū)的安全巡查和車輛治理。消監(jiān)控員共3人，負責消、監(jiān)控室相關(guān)工作。（五）工程部（3人）主管1人，協(xié)助經(jīng)理開展工作，負責園區(qū)公共部位、公共設施設備的維保和業(yè)主托付維保服務。工程人員2人（含電梯、水電等），負責園區(qū)的公共區(qū)域房屋、附屬構(gòu)筑物、公共設施設備、電氣、給排水等日常維修及業(yè)主托付服務。三、職員培訓方案在多年的物業(yè)服務實踐中，我司已形成了一整套規(guī)范的培訓體系，造就了一支專業(yè)化的物業(yè)治理隊伍，并不斷壯大，這是我司完成【桐廬綠城·桂花園】物業(yè)服務目標的有力保證。（一）培訓意義對職員進行不同時期的培訓，是圓滿完成托付治理目標的保證。（二）培訓目標培訓目的是在態(tài)度、知識、技能三方面加強和提高，改進職員的行為和表現(xiàn)。培養(yǎng)出高素養(yǎng)的物業(yè)從業(yè)人員。通過系統(tǒng)的培訓，加強職員對治理服務的認識，改進工作態(tài)度，做到“服務第一，質(zhì)量取勝”。同時，要求治理層職員能做到會講簡單日常英語會話。（三）培訓的方式【桐廬綠城·桂花園】物業(yè)服務中心職員培訓分三步進行，物業(yè)服務中心將依照不同時期，不同情況制定有針對性的培訓打算。1、崗前培訓：進駐物業(yè)前，由物業(yè)服務中心協(xié)調(diào)差不多治理職員，并安排訓練課程，以便在最短時刻內(nèi)，熟悉物業(yè)，參與訂制物業(yè)治理制度。為招聘的職員安排短期入職培訓課程，令職員能充分認識本身的工作職責及工作氛圍，同時灌輸正確的物業(yè)治理概念及知識。2、在職培訓：完成短期培訓課程后，安排各級職員進入物業(yè)內(nèi)進行實地訓練，配合物業(yè)入伙，令物業(yè)服務工作能夠全面開展，為業(yè)主及時提供高水準服務。3、提高培訓：物業(yè)進駐后每六個月，安排更新培訓，務使職員服務的素養(yǎng)有所提高，保持公司所要求的標準。同時，所有職員桌牌上醒目的文字時刻提醒公司對職員的要求，即“真誠、善意、精巧、完美”的企業(yè)精神。（四）培訓課程1、物業(yè)服務中心專業(yè)培訓：確保物業(yè)服務中心正常及有效地運作。·差不多物業(yè)治理概況·物業(yè)服務中心的具體運作2、客戶服務培訓：掌握與客戶溝通的技巧，達至星級酒店服務的標準。·客戶服務準則·電話用語、禮貌培訓·客戶接待禮儀·客戶投訴3、客戶治理制度：包括郵件、停水、停電等·客戶資料治理4、工程培訓：依照現(xiàn)場實際情況、安排具有針對性地培訓·物業(yè)接管驗收·二次裝修程序操縱·設備維修和保養(yǎng)·外委保養(yǎng)合同監(jiān)督治理5、保安培訓：針對本物業(yè)的特性，加強物業(yè)保安服務意識·保安準則及工作綱要·儀表、行為及紀律·裝備及使用·巡邏目的及注意事項·處理投訴及客戶的禮貌和態(tài)度·交接班制度·處理緊急情況·火災緊急處理方法·車輛出入操縱·保安人員組織架構(gòu)·事故記錄6、清潔綠化培訓：掌握清潔綠化標準和檢查方法·清潔流程和標準·清潔器材和物料·檢查標準·外委合同的治理·植物擺放的治理·綠化養(yǎng)護的治理四、人員治理及考核我司在人員治理及考核方面，形成了一整套規(guī)范性強、操作簡便的高效運作治理體系。（一）考核對物業(yè)服務中心的職員，除必需的崗前培訓外，我司還將按崗位要求跟蹤考核，并建立月度、年度考核制，做好各種考核記錄。對工作表現(xiàn)出色的職員進行獎勵、晉升；對不能滿足崗位要求的職員，則予退出崗位，進行待崗學習。1、考核目的保質(zhì)保量地完成工作任務，科學合理地運用分配機制，客觀公正地做好人員治理，充分激勵、調(diào)動職員積極性。2、考核內(nèi)容職員品行、工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績。3、考核標準把公司質(zhì)量方針、各崗位工作操作規(guī)程作為考核職員的標準；把工作打算、臨時任務及工作目標作為考核職員的補充標準。（二）人員治理1、我司將在【桐廬綠城·桂花園】物業(yè)服務中心推行合理的獎懲機制，真正體現(xiàn)“能者上、平者讓、庸者下”的用人思想，各崗位實行“末位淘汰制”。2、充分體現(xiàn)“督促后進、共同進步”的原則，被退出的職員將通過待崗學習、限期改進等時期，得到重新上崗的機會。對表現(xiàn)突出、成績卓著者，將給以獎勵，獎勵標準另定；而對表現(xiàn)低劣、工作不力者，將予以批判，并酌情予以行政處分。3、量化治理與標準化治理量化治理及標準化治理確實是依照每個職員的不同崗位要求以及應該具備的能力，按標準對其進行評價。我司將在【桐廬綠城·桂花園】物業(yè)服務中心按ISO9001質(zhì)量治理體系的要素對職員進行評價考核。（三）職員儀容儀表、著裝及標志·儀容儀表規(guī)范男士頭發(fā)只是衣領(lǐng)，鬢角只是耳，不留胡須，不梳奇異發(fā)型；女士不濃妝艷抹，不佩戴耳墜，不戴墨鏡；不使用濃烈香水、發(fā)水等。走路時上身應保持挺直，雙手自然擺動，幸免上身晃動；站立時不彎腰屈背，手自然下垂或交叉放在身前；坐姿要端正。·職員著裝要求及標志規(guī)定工作人員在工作時刻，必須身著潔凈整潔的工作裝。公司為每位職員度身定做統(tǒng)一的工作服，具體分四種類型：治理人員、保安員、維修工和清潔綠化工制服。我司為每位職員制作了明晰的工作牌，職員上崗時必須佩戴于左胸側(cè)。辦公桌左上角放置桌牌，標明職員的姓名、職務和工號。

第六篇各項服務方案一、客戶服務中心治理方案（一）資料治理1、工程資料（1）要求標準①分門不類地接收整套接管驗收資料，填寫相關(guān)表格。②每年年底對整套資料進行一次核對。③資料由治理員負責，專人治理。④借用、歸還資料必須登記。（2）治理內(nèi)容所有工程技術(shù)、維修、改造工程資料，各種竣工圖及各類設施設備使用講明等資料、施工管線圖等。2、業(yè)主資料（1）要求標準①每年年底核對一次，若有業(yè)主房屋轉(zhuǎn)讓并及時更新業(yè)主資料。②資料由專人治理。③借用、歸還資料必須登記。（2）治理內(nèi)容①《業(yè)主差不多情況登記表》。②《房屋交接驗收表》。③《裝修前驗收表》。④《裝修治理協(xié)議》。⑤《裝修檢查表》。⑥《業(yè)主意見征詢表》。⑦《業(yè)主投訴報告單》。⑧與該業(yè)主相關(guān)的其他資料。3、財務資料（1）要求標準①保密性。檔案妥善保管、有序存放、方便查閱、嚴防毀損、散失和泄密。②除公司領(lǐng)導、公司財務部外，任何未經(jīng)物業(yè)經(jīng)理同意，他人不得查閱物業(yè)服務中心帳務。③物業(yè)服務中心帳本隔年上交公司存檔。（2）治理內(nèi)容財務相關(guān)資料。4、文件資料（1）要求標準①收到、發(fā)出文件后進行留底存檔。②組織職員學習（經(jīng)理負責）。③受控文件對外保密。（2）治理內(nèi)容①外來文件。②受控文件。③公司發(fā)文。④物業(yè)服務中心的申請報告。⑤物業(yè)服務中心致業(yè)主函。⑥物業(yè)服務中心致開發(fā)公司函。⑦物業(yè)服務中心致其他部門函。5、治理資料（1）要求標準①及時填寫。②定期（每月、每年）存檔。③符合質(zhì)量體系要求。④責任到人。⑤真實、準確、及時、可追溯。（2）治理內(nèi)容①《考勤表》。②《考核表》。（二）前臺接待治理1、要求標準（1）佩戴胸牌，著工作服。（2）儀表端莊、大方，表情自然和氣、親切。（3）對業(yè)主（使用人）一視同仁。接待時應主動、熱情、規(guī)范。（4）電話通話簡明扼要，保持電話暢通，并做好接聽記錄。（5）迎送接待業(yè)主(使用人)時應起立，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致。（6）使用文明用語，禁止使用服務忌語。（7）接到各類信息后，應及時作好記錄，一般物業(yè)服務中心范圍內(nèi)的問題十分鐘內(nèi)給予答復或解決；若不能第一時刻解決的，趕忙聯(lián)系相關(guān)部門，征求意見，統(tǒng)一處理方法，并作好該信息的跟蹤記錄。（8）負責發(fā)放各項服務的聯(lián)系單給相關(guān)責任人，并負責做好整個閉環(huán)的跟蹤工作。（9）做好經(jīng)營服務項目的聯(lián)系、記錄、收費、接待工作，并協(xié)助相關(guān)人員作好服務工作。（10）負責每月信息匯總工作。（11）協(xié)助做好物管費的催收工作。2、治理內(nèi)容（1）業(yè)主來訪。（2）外來人員來訪。（3）參觀人員的接待。（4）各類信息的處理、匯總和匯報。（5）各項服務的同意與安排。（三）值班治理1、要求標準（1）時刻：春冬季7：30至18：00；夏秋季7：00至18：30。（2）中午在辦公室值班。（3）記錄準確、明白、真實、可追溯。（4）桌面物品擺放有序，煙灰缸潔凈。2、治理內(nèi)容（1）每天輪流值班。輪值人員：助理、治理員、裝修監(jiān)理、維修、保潔主管。（2）辦公室清潔衛(wèi)生工作。（3）接聽電話。（4）做好值班記錄。（5）業(yè)主投訴或報修后的回訪。（四）物品采購及治理1、要求標準（1）填寫申購單。（2）購置低值易耗物品單件金額在500元以上，或一次性購物品在500元以上的應向公司提出物品需求的報告，并對名稱、規(guī)格、數(shù)量、用途填寫清晰，由公司統(tǒng)一購置；單件金額在500元以下，經(jīng)公司同意后可自行購置。（3）操縱成本。（4）財務人員兼固定資產(chǎn)治理員。（5）每年年中、年末對固定資產(chǎn)進行清點、核賬，并及時報送公司財務部。2、治理內(nèi)容（1）低值易耗品的申購。（2）固定資產(chǎn)的治理。（五）業(yè)主意見征詢工作1、要求標準 （1）每年的11月發(fā)放業(yè)主意見征詢表。（2）發(fā)放對象為全體業(yè)主或抽樣調(diào)查，但被調(diào)查的業(yè)主不得少于總數(shù)的30%。（3）準確、真實、及時、可追溯。（4）對不中意的進行回訪。2、治理內(nèi)容征詢業(yè)主意見，統(tǒng)計業(yè)主中意率，做好回訪工作。二、安全治理（一）治理目標1、統(tǒng)一服裝，持證上崗，文明值勤。2、指揮車輛遵章行駛，有序停放；確保出入口暢通，維護交通安全。3、物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)無重大刑事責任案件、無重大道路交通責任事故、無重大火災責任事故。（二）治理方式在物業(yè)服務中心設置保安部，由保安主管負責整個園區(qū)的安全治理。治理方式實行三班三運轉(zhuǎn)，由公司保安總部和物業(yè)服務中心雙層治理。（三）安全防范治理園區(qū)的安全治理工作是物管工作的重中之重。我司將通過配置的智能化系統(tǒng)和成熟的保安措施，采取“人防”與“技防”相結(jié)合的治理模式，實施全天候保安治理，維護園區(qū)及業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。·治理內(nèi)容1、常規(guī)防范采取24小時門崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，巡邏兼車管員，進行車輛停放治理，以協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，防止和制止任何危及或阻礙園區(qū)安全的行為。2、技術(shù)防范運用園區(qū)報警監(jiān)控系統(tǒng)，對園區(qū)內(nèi)的安全情況實施24小時監(jiān)控。·治理要求1、實行準軍事化治理，制定各項保安治理制度和獎懲措施。2、做好培訓工作，開展系統(tǒng)化軍事素養(yǎng)培訓。3、加強對保安人員法制教育和行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。4、嚴格執(zhí)行保安巡邏制度，確保安全防范質(zhì)量。（四）道路交通治理·治理內(nèi)容（1）引導車輛安全行駛和停放，確保地面、停車庫和消防通道暢通，制止無故使用車載報警器或隨意鳴喇叭；（2）巡視車輛停放情況，如發(fā)覺車輛門、窗未關(guān)好，及時通知車主，以防車內(nèi)物品失竊；（3）保安員對園區(qū)內(nèi)部車輛實施全面治理，建立詳細的車輛治理檔案。對臨時在地面泊位停放的車輛，執(zhí)勤門崗應做好詢問和登記工作，并發(fā)放臨時出入證。·治理措施（1）制訂車輛交通治理方法；（2）做好園區(qū)交通治理宣傳工作；（3）建立完善的車輛治理檔案。（五）停車服務治理·治理內(nèi)容1、保持良好的秩序，明確園區(qū)內(nèi)車輛停放區(qū)域；2、地面及地下停車庫設立完善的車輛行駛標識和警示牌（含：行駛方向、行駛路線、限速、限高、禁鳴、禁煙火標識等）；3、對地下停車庫中業(yè)主專用的車位，車輛治理員應做好相關(guān)標識，阻止和勸誡其它車輛不得占用此車位。·治理措施1、建立地面、地下停車場治理規(guī)定；2、設置車輛治理員（地面泊位由巡邏保安兼管）；3、做好園區(qū)車輛停放治理宣傳工作。·車輛損壞設施設備事故處理措施1、應立即通報保安主管，并記錄駕駛?cè)说男彰Ⅰ{駛執(zhí)照號碼、身份證號碼、住址及車牌號碼。2、記錄旁證人姓名、住址及聯(lián)系方式。如有條件可拍照留證。3、詳細記錄駕駛?cè)藫p壞設施設備的通過。4、通知工程維修人員到場結(jié)算修復受損設施設備所需資金的數(shù)額。5、讓駕駛?cè)藭娲_認責任及承諾賠償?shù)姆绞郊邦A付保證金。6、如有必要，經(jīng)領(lǐng)導同意后報警處理。（六）消防治理·治理內(nèi)容1、加強消防監(jiān)控園區(qū)的治理。2、保持消防通道的暢通。3、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。4、做好園區(qū)消防器材的治理和維護。5、防止電器短路、超負荷用電等引發(fā)火災因素。6、嚴格執(zhí)行防火治理制度。7、對機房等園區(qū)消防重點部位做好消防治理工作。8、制訂消防設施設備系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度，并加強對其的治理。9、加強與消防部門的聯(lián)系。·治理措施1、制訂并落實消防治理制度和消防安全責任制度，做到責任落實、器材落實、檢查落實。2、制訂消防事故處理預案及應急流程，防患于未然。3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習。4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結(jié)合，發(fā)覺隱患，及時消除。5、嚴格落實防火治理制度，充分做好各項防范措施。6、制訂園區(qū)各消防重點部位消防治理制度，并依照“誰主管，誰負責”的消防原則，消除一切火險隱患。7、針對各消防設施設備、器材，制訂各類型系統(tǒng)設備的維護保養(yǎng)打算，并狠抓落實，使之始終處于完好狀態(tài)。8、積極開展消防安全宣傳教育，定期向業(yè)主（使用人）傳授消防常識。9、發(fā)生火災，及時組織撲救并迅速向有關(guān)部門報警。三、綠化治理（一）治理方式配置專業(yè)綠化工，由綜合治理部治理員進行治理。以“三查”形式對綠化工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查，“三查”指：綠化工自查、治理員巡查、物業(yè)服務中心經(jīng)理抽查。1、按操作規(guī)程進行規(guī)范操作。2、加強綠化工的思想教育和業(yè)務培訓，提高業(yè)務素養(yǎng)，增強專業(yè)技能。3、抓好綠化工的行為規(guī)范治理，要求統(tǒng)一著裝、標識齊全、言行文明。（二）綠化治理內(nèi)容及標準綠化是園區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個園區(qū)的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標，故擬訂以下治理方案：·治理內(nèi)容綠化養(yǎng)護：綠化工應做到治理日常化、養(yǎng)護科學化。1、依照氣候，給花木適量澆水。2、依照花木長勢，給花木適量施肥，適當松土。3、及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗。4、制定預防措施，防治病蟲害。5、做好惡劣天氣花草樹木的愛護工作。6、定期修剪草坪，使其生長茂盛，平坦美觀。·治理標準1、及時養(yǎng)護，保持綠化的正常生長。2、保持公共綠地整潔。3、喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保有率98%以上。4、新建綠地中，植物成活率95%以上。（三）綠化養(yǎng)護規(guī)程1、灌溉與排水（1）栽植的樹木應依照天氣，立地條件和樹種的抗旱能力，進行適量的灌溉，保持土壤中的有效水分。（2）綠地中已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差、土壤十分干燥時，應及時采取灌溉措施。（3）在夏季空氣干燥時，對一些葉質(zhì)較纖薄易受日灼的樹種還應適當進行葉面及枝桿噴霧，必要時搭遮蔭棚。（4）灌溉時刻：夏季灌溉宜在早晚進行。冬季灌溉應在中午進行。灌溉要一次澆透，尤其是春夏兩季。（5）暴雨后要注意排水，新栽樹木周圍的積水尤其要排出。關(guān)于地下水位較高苗木，應采取有效排水措施。（6）灌溉用水不能采納有害污水。灌溉時，要注意愛護木根部的土壤不被沖刷。2、中耕除草（1）各類綠地中阻礙植物景觀的直立性雜草必須清除對阻礙樹木生長的各類野生藤蔓，應及進清除。（2）樹木根部附近的土壤要保持疏松，中耕深度為10-20厘米，以不阻礙根系生長為限。3、施肥（1）施肥的肥料種類以復合肥為主，施肥的時刻宜在清晨和傍晚。（2）施肥量應依照樹種、生長期、土壤等情況決定。一般喬木桿徑在15厘米以下的可適當多施。15厘米以上的，則按樹木生長情況而定。（3）施肥可采納溝施和葉面噴施等方法，溝施時應先在樹木周圍挖好施肥環(huán)溝，其直徑與樹冠相適應，深度應在根系密集層以上，寬度約為25-30厘米。施肥后，應將環(huán)溝填平。（4）草坪中的樹林可采納穴施法施肥。（5）樹木青壯年期及觀花果類植物，可適當增加施肥量。4、樹木修剪（1）樹木通過修剪穩(wěn)定樹型、調(diào)節(jié)生長、適合景觀的需要。養(yǎng)護中修剪以自然樹型為主。可依照樹木的生長發(fā)育特點，將樹冠修剪、整理，使形成和保持一定的形狀。（2）樹木應依照不同生長習性采取不同的整形措施。（3）樹木的修剪程度應依照主、側(cè)枝間的生長習性、樹齡及樹種的特性而定。整形時應采取“強主枝重剪、弱主枝輕剪”的原則；調(diào)節(jié)樹勢時應采納“強主枝輕剪、弱主枝重剪”的原則。（4）樹木修剪的時刻依照植物的特征而定。春、夏季開花的植物可在花后修剪；秋季開花和一般的樹木應在休眠期修剪；畏寒植物一般在春季修剪。（5）花灌木的修剪，遵循“先上后下、先內(nèi)后外、去弱留強、去老留新”的原則，有利于花枝的均勻分布。（6）修剪時，切口平坦。剪口應在芽背，呈45度斜口。關(guān)于過粗大的枝條應采納分段截枝法，幸免撕裂。（7）對樹木進行修剪時應注意修剪徒長枝、內(nèi)膛枝、下垂枝、病蟲枝等。5、地被和草坪養(yǎng)護（1）地被在未覆蓋地面時期，應及時除去雜草，中耕。中耕時不得損傷的地被植物的根系。（2）天氣干旱、地面干燥時，要適時、適量的進行澆水。早春發(fā)芽時節(jié)可進行普遍施肥，肥料以復合肥為主。（3）木本地被植物萌發(fā)能力較強者，可依照實際情況進行一定量的修剪。（4）草本及宿根、球根地被植物萌發(fā)能力較強者，可依照實際情況進行一定量的分栽。（5）草坪中的雜草應及時去除，單純型草坪純潔度大于95%，除草方式可采納人工除草、機械除草、化學除草等方式。雜草高度操縱在15厘米以內(nèi)清除；草坪內(nèi)沒有已開花的雜草。（6）草坪在生長季節(jié)，適時進行修剪，草的高度操縱在10厘米以下。（7）灌水樹堰高度不低于10厘米，樹堰直徑。（8）每天需做好旱情記錄及工作記錄。四、清潔治理（一）治理方式配置清潔工，由綜合治理部治理員進行治理。以“三查”形式對清潔工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查，“三查”指：清潔工自查、治理員巡查、物業(yè)服務中心經(jīng)理抽查。制定詳細的清潔打算書，有具體的清潔內(nèi)容和標準，嚴格按照內(nèi)容和標準執(zhí)行。（二）清潔治理內(nèi)容及治理措施清潔作為園區(qū)物業(yè)治理的重頭戲，是園區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標，故擬訂以下治理方案：·治理內(nèi)容整個園區(qū)（包括大堂、電梯廳、電梯轎廂、各層公共區(qū)域的走道、安全通道等）、外圍道路及綠化帶、地下停車場等公共的保潔區(qū)域。通過日常保潔工作，使公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。·治理措施1、建立保潔制度，狠抓落實。2、按操作規(guī)程進行規(guī)范操作。3、加強保潔人員的思想教育和業(yè)務培訓，提高職員素養(yǎng)，增強專業(yè)技能。4、抓好保潔人員的行為規(guī)范治理，要求服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。（三）清潔服務標準區(qū)域作業(yè)內(nèi)容工作周期清潔標準門廳推擦地面不斷巡回無垃圾、積塵、水跡臺階每日清掃、每周清洗無水跡、指印刮拭玻璃立面每周一次無水跡、指印清理花盆不斷巡回無垃圾、積塵大堂推擦地面不斷巡回保潔無垃圾、積塵、水跡擦拭受理臺不斷巡回無垃圾、積塵、指印墻面撣塵每日一次無積塵、污漬、蟲網(wǎng)擦抹燈飾每日一次無積塵、蟲網(wǎng)裝飾物撣塵每日一次無積塵、蟲網(wǎng)果殼箱、煙筒清倒每日二次無陳積垃圾、周邊無污物電梯廳推擦地面巡回保潔無垃圾、積塵、水跡墻面撣塵每周二次無積塵、污漬、蟲網(wǎng)擦抹燈飾每周一次無積塵、蟲網(wǎng)裝飾物撣塵每日一次無積塵、蟲網(wǎng)果殼箱、煙筒清倒每日二次無陳積垃圾、周邊無污物每日二次無積塵、污漬、水跡、指印電梯轎廂擦拭不銹鋼門每日一次無積塵、污漬、水跡、指印擦拭燈筒、風口每周一次無積塵、污漬、水跡天花板清潔每周一次無積塵、污漬、水跡上不銹鋼愛護劑每月二次無積塵、污漬、指印區(qū)域作業(yè)內(nèi)容工作周期清潔標準走廊通道墻面撣塵每日一次無積塵、污漬、蟲網(wǎng)擦抹燈飾每周一次無積塵、蟲網(wǎng)裝飾物撣塵每日一次無積塵、蟲網(wǎng)果殼箱、煙筒清倒每日二次地下車庫清掃地面每日二次無垃圾、積灰、蟲網(wǎng)清掃環(huán)形坡道每日二次無垃圾、積灰反光鏡每日一次潔凈、表面無污漬、積灰標識牌每周一次1.8米以下潔凈、無積灰、污垢其余每月一次潔凈、目視無積灰消防栓每月二次表面無積灰燈具外部每月二次目視無積灰、蟲網(wǎng)滅火器每月二次表面無明顯積灰安全出口指示燈每月二次潔凈、無積塵墻面定期撣塵無蟲網(wǎng)公共管線每月一次目視無積灰區(qū)域作業(yè)內(nèi)容工作周期清潔標準外圍道路及綠化帶清掃道路每日二次無垃圾、積灰撿拾垃圾不斷巡回無垃圾、落葉水景系統(tǒng)定期清潔目視無垃圾、無漂移物路燈每周一次（1.8米以下）潔凈、無明顯積灰每季度一次（1.8米以上）目視無積灰標識牌（1.5米以下）每周二次潔凈、圖案字跡清晰無明顯積灰清倒垃圾桶每日二次其它外墻清洗每二年一次（商業(yè)裙樓每年一次）建筑物外立面美觀、潔凈石材地面、拋光保養(yǎng)每月二次保持光亮地毯吸塵（若有）每周一次無積灰、污漬五、設施設備維修保養(yǎng)治理方案（一）治理目標1、園區(qū)設施設備能正常運行。2、燈罩無破損、外觀潔凈，亮燈率保持在99%以上。3、做到“急修只是夜，小修只是兩天”，確保及時率達95%以上，合格率達98%。（二）要求標準1、草坪燈、地埋燈、庭院燈、導向燈每天開關(guān)時刻：18:30—21:00(夏、秋季)，17:00—20:00(冬、春季)（節(jié)假日開啟射燈、景觀燈，其它時刻不開啟）。2、亮燈情況由中班隊員進行檢查，發(fā)覺損壞的填寫《報修登記表》，次日由早班班長交客戶服務中心，客戶服務中心落實工程維修人員及時查明緣故，給予維修，要求：燈泡燈罩無缺損，設備完好，亮燈率在99%以上。3、每半年擦拭或清洗一次燈罩。要求：燈泡、燈罩保持清潔明亮。4、窨井、窨溝、車庫、排水溝，每年清理一次。要求：無雜物、無塌陷，水流暢通，井蓋完好。每月啟動排水泵、排氣扇，進行試運行；遇雨天上班時第一時刻對半地下車庫巡視。檢查排水泵、排氣扇的電機溫度及聲音、排水壓力是否正常及管道閥門接是否漏水并作好檢查記錄。6、每季度檢查一次操縱箱，并進行除塵，對接頭螺絲緊固；對操縱箱體及排氣扇葉表面進行一次清洗，用抹布擦拭一次。要求：表面無灰塵，及扇葉無變形現(xiàn)象。7、每季度檢查一次每一層水表箱內(nèi)閥門接口及減壓閥，如發(fā)覺有漏水現(xiàn)象應及時處理。要求：無滲漏現(xiàn)象。8、露天消防栓每年一次保養(yǎng)。要求：表面無生銹現(xiàn)象，顏色一致。9、消防箱噴淋管每年一次保養(yǎng)。要求：管道表面無生銹現(xiàn)象，顏色一致。10、定期檢查風機房。要求：設備正常運行，無損壞現(xiàn)象，表面無積塵，并做好記錄。11、消防儀表每日巡查。要求：壓力正常。12、每月對園區(qū)的休閑閣樓（若有）進行檢查，并定期進行保養(yǎng)。13、每周檢查兒童樂園，連接是否牢固、表面有無破損、地面愛護設施是否開裂。依照需要對螺絲進行加油、緊固。14、若有籃球場，每半年檢查一次一年保養(yǎng)一次。要求：地面、圍欄表面無銹腐現(xiàn)象，螺絲要牢固。15、花架每季度檢查一次，視情況進行養(yǎng)護。要求：表面無破損。16、景觀水池每季度檢查一次半年清洗一次。要求：無滲水、無破損、底部無嚴峻積塵。17、園區(qū)建筑小品、護攔每年保養(yǎng)一次。要求：無損壞現(xiàn)象。18、外墻面每月檢查一次，二年清洗一次。要求：無脫落無空鼓無滲水，表面完好無損壞。19、內(nèi)墻面每月檢查一次，每三年翻新一次。要求：表面整潔無破損。20、道路、停車場每周檢查一次。要求：地面平坦無積水、無破損。21、水景開放時刻：（保安隊負責開關(guān)）國定假日：上午9：30～11：30；下午15：00～19：00；雙休日：下午15：00～19：00；平常日：下午17：00～19：00；22、公共門窗、鎖每周檢查一次。要求：表面完好無變形，窗戶無滲水。23、每月定期對道閘進行檢查，保養(yǎng)。如對道閘彈簧加油、接觸性能是否正常。要求：起動靈活，無損壞現(xiàn)象。24、每季度檢查并清潔一次單元電表箱、配電箱、配電柜及每層管線分線盒。要求：無積塵，接頭無松動現(xiàn)象。25、每半年測試一次各要緊用電線路的絕緣狀況。要求：絕緣良好。26、每年對圍墻的鐵質(zhì)護欄進行一次漆刷。27、UPS、備用電源放電一次，時刻約4小時左右，檢查外觀是否清潔，各接線端子是否牢固。注：項目將依照園區(qū)實際情況作相應調(diào)整。（三）設施設備年度保養(yǎng)打算序號項目一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月1景觀水池排水系保養(yǎng)★2給排水管道、閥門保養(yǎng)★3潛水泵啟動檢查★★★★★★★★★★★★4潛水泵二級保養(yǎng)★5配電箱/配電柜保養(yǎng)★★★★6公共門窗、鎖檢查維修★7屋面、墻面、吊頂、公共標識、閣樓檢查★★★★★★★★★★★★8雨水井、排水溝檢查、清理★★★★9汽車庫水管吊架保養(yǎng)★10公共照明燈罩清洗★11道閘保養(yǎng)★★★★★★★★★★★★12露天消防栓、消防接合器★13兒童娛樂設施★★★★★★★★★★★★14消防箱★15噴淋管道閥門★16噴淋儀表★★★★★★★★★★★★17消防通道鎖（保安主管檢查）★★★★★★★★★★★★（四）有償維修服務1、要求標準在接到維修單后十五分鐘趕到現(xiàn)場。急修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，小修2小時內(nèi)完成，中修24小時內(nèi)完成，大修1天內(nèi)有答復。2、服務項目（有償服務）業(yè)主自用部位、自用設備的維修和養(yǎng)護（1）更換燈管、燈泡；（2）維修、更換門鎖；（3）住戶自用部位下水道疏通服務；（4）安裝插座；（5）熱水器、抽油煙機拆裝；（6）室內(nèi)供電線路維修；（7）掛鏡、像框；（8）更換玻璃；（9）維修、更換自來水管、水閥及軟管；（10）維修、更換水盆、水箱配件。3、維修后開具收費憑證。（五）安保系統(tǒng)智能化系統(tǒng)的維護方案和打算1、智能化系統(tǒng)維護方案日檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端、傳輸線路信號日常檢查記錄；軟件測試維護內(nèi)容例檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端、傳輸線路信號傳輸時期性檢查、記錄、軟件測試臨檢：對日常維護工作、例檢工作進行督檢，對其工作成果進行測評一般性檢查維護（日檢）月檢維護方式定期檢查維護（例檢）季檢年檢臨時抽樣檢查維護（臨檢）2、智能化系統(tǒng)的維護打算小修打算：依照日常維護記錄、月檢記錄及報告，制定每季一次的小修打算。中修打算：依照季檢記錄及報告、年檢記錄及報告，制定每年一次的中修打算。大修打算：依照年檢記錄及報告，制定每三年一次的大修打算。詳細維護保養(yǎng)項目見表1所示表1智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)項目類不對象項目標準維護打算日檢月檢季檢年檢臨檢可視對講門禁系統(tǒng)主服務器外觀清潔、完整、無破損√√√接插件連線牢固、無松脫√√√性能靈敏度高、響應正確√√緊急按鈕紅外探頭智能主機外觀清潔、完整、無破損√√安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)接√√感應性能靈敏度高、響應特性正常√√√信號發(fā)送完整、無缺漏√√√樓門操縱器外觀清潔無破損√各按鈕靈敏可靠√√受話器、揚聲器功能正常、音量無失真√攝像監(jiān)控監(jiān)視器外觀及布置清潔無塵、無破損、有序√√聯(lián)接線牢固、無接觸不良√√√顯示功能畫面清晰、穩(wěn)定，調(diào)節(jié)靈敏操縱器畫面分割器錄像機電源外觀清潔無塵、擺放有序無破損√√√√聯(lián)接線、接插件聯(lián)接可靠、無松動√√√各操縱鍵性能各操縱鍵靈敏可靠、畫面分割穩(wěn)定、錄像清晰、干擾小√√√√直流電源性能供電電壓正常、無過熱現(xiàn)象√√√攝像器外觀清潔完整、無破損、防水浸√√√安裝與聯(lián)接安裝牢固、連接可靠√√√攝像性能信號清晰完整、操縱靈敏可靠、失真小√√√安裝與連接安裝牢固連接可靠、衰減小√√√紅外線周界系統(tǒng)紅外線探測器外觀清潔完整、無破損、防水浸√√√接插件與聯(lián)接線牢固、無接觸不良√√√感應速度能達設計要√√√√√安裝緊固件牢固、無松脫、無氧化√√備用電源系統(tǒng)蓄電池組外觀清潔無塵、無明顯溫升√√√沖放電正常√電池通風器運行正常、無異聲√√√√√巡更系統(tǒng)主機外觀清潔完整、無破損√√√√接插件連接線牢固、無松脫√√√運行狀況正常、無死機過熱等不良現(xiàn)象√√√信息采集器外觀清潔無破損、防滲水√√√運行情況采集正確、傳輸信息完整√√√各系統(tǒng)電腦主機外觀清潔完整、無破損√√√接插件連接線牢固、無松脫√√√運行狀況正常、無死機過熱等不良現(xiàn)象√√√√√打印機、軟硬盤顯示器外觀清潔完整、無破損√√√接插件連接線牢固、無松脫√√√√運行狀況正常、無各種不良現(xiàn)象√√√軟件及數(shù)據(jù)軟件運行狀況無死機等不良現(xiàn)象、無病毒感染√√√數(shù)據(jù)維護完整、正確、保存完好√√√√√車輛治理系統(tǒng)閘桿系統(tǒng)外觀清潔、無變形√√√安裝與聯(lián)動牢固√√√操縱狀況動作靈活、可靠√√√計算機系統(tǒng)外觀清潔√√安裝與聯(lián)接連接可靠√√運行狀況正常無不良現(xiàn)象√√√IC卡讀卡機外觀清潔整齊√√√安裝與連接牢固可靠√√性能靈敏正確性√√備注：消防自動操縱系統(tǒng)維護依照國家消防部門規(guī)定的日常維護要操作。第七篇社區(qū)活動設想一、社區(qū)活動的設想文化是人類居住的內(nèi)在驅(qū)動力和凝聚力，能增加樓盤的附加值。在【桐廬綠城·桂花園】，我們將充分利用小區(qū)資源，開展多層次的社區(qū)文化活動，如鬧元宵、中秋活動、元旦晚會、署期學習班等，制造“綠城大伙兒庭”的人文氛圍，營造鄰里和睦、團結(jié)、互助、溫馨、和諧的居住文化。二、社區(qū)活動的組織1、確立主體對象從“綠城大伙兒庭”的主題定位動身，社區(qū)文化活動的參與主體應考慮以家庭為主，尤其以老人和少兒為宜。其他年齡的業(yè)主多半忙于工作或其他，只有老人與少兒才是社區(qū)文化的最堅決的參與者和追捧者。據(jù)統(tǒng)計，25—45歲之間年齡段的人是最強有力的購房者，他們多半上有老，下有小。組織老人與少兒感興趣的社區(qū)文化活動，活動的組織安撫了老人與少兒，解決了主力購房者的后顧之憂，使售樓更容易。因此以老人與少兒為主體,并不排斥年輕人,這部分人的社區(qū)文化需求也不應忽視。2、活動的參與性在社區(qū)文化活動的策劃和組織上，應考慮盡可能增加業(yè)主的參與性，只有業(yè)主的參與，才能夠體現(xiàn)出組織社區(qū)文化活動的目的。假如組織的活動不符合業(yè)主的興趣，參與的人專門少，就失去了組織社區(qū)文化活動的意義。因此，活動的組織應以業(yè)主參與為主體，如此能夠充分調(diào)動業(yè)主活動的積極性。3、活動的娛樂性關(guān)于小區(qū)業(yè)主來講，活動的進行要緊使他們能輕松愉悅的享受才是參與的目的。因此，活動在策劃和組織時必須注意健康、雅俗共賞、娛樂性強、參與性強。三、社區(qū)活動打算在小區(qū)業(yè)主入住率達到一定程度后，物業(yè)服務中心將針對業(yè)主的不同需要開展豐富多彩的社區(qū)活動，以下是我們社區(qū)活動的打算。活動1、“鬧元宵游園會”活動活動2、“愛我青青家園”（植樹節(jié)）活動3、“運動、健康、生命”活動月活動4、“一顆真心永留存”活動內(nèi)容：1、義務捐助：現(xiàn)場捐鈔票、捐物；2、扶貧活動：聯(lián)系貧困家庭，結(jié)對子，建立檔案，定期聯(lián)系。活動5、“歡樂的暑假”活動內(nèi)容：如外教面對面（英語對話、英語小游戲），“讀書故事”有獎征集。活動6、“家圓、團圓”浪漫中秋節(jié)活動內(nèi)容：如中秋猜謎活動，露天電影。第八篇物業(yè)治理費用測算一、物業(yè)治理開辦用品1、物業(yè)治理開辦用品中的固定資產(chǎn)（共計211200元，見表8.1中黑體部分）由開發(fā)商提供，其它開辦用品做為遞延資產(chǎn)（共計：281010元－211200元＝69810元）。詳見表8.1。2、開發(fā)商無償提供物業(yè)辦公用房，職員宿舍和職員食堂用房，并負責裝修完畢，同時配置職員宿舍必需的生活設施如：空調(diào)、熱水器、電視機、床鋪、衣柜、桌椅等，以及職員食堂的櫥柜、餐具、桌椅、灶具、冰箱、微波爐等，無償提供給物業(yè)公司使用（注：具體可在物業(yè)交付前三個月向開發(fā)商提供物品配置清單）。桐廬綠城·桂花園物業(yè)治理開辦用品數(shù)量表表8.1類不名稱單位數(shù)量單價合計辦公用品電腦臺5600030000傳真機臺125002500打印機臺120002000復印機臺11500015000電話機部6150900飲水機臺54002000辦公桌椅套108008000文件柜套20100020000數(shù)碼相機臺130003000驗鈔機臺115001500保險柜臺120002000柜式或吸頂式空調(diào)臺170007000壁掛式空調(diào)臺4250010000前期文案制作套8002016000客服部辦公桌椅套150005000客服部沙發(fā)套150005000經(jīng)理室辦公桌椅套140004000電冰箱臺130003000微波爐臺110001000其他6000小計143,900維修工具鋁合金雙梯把25001000鋁合金雙梯（加長）把118001800沖擊電鉆把130003000電鉆把113001300空調(diào)測溫儀只1300300萬用表塊2150300鉗形表塊2150300兆歐表塊2400800各類工具套28001600管道疏通機臺135003500手電筒只350150其他3000小計17,050清潔綠化工具水管米40052000鋁合金雙梯把35001500高壓水槍臺180008000多功能洗地機臺11300013000拋光機臺11000010000晶面處理機臺11200012000垃圾周轉(zhuǎn)車輛66003600擦玻璃器具套153004500清潔工具套151001500割草機臺2600012000綠籬機臺236007200綠化工具套35001500雨鞋、雨衣套102002000其他3000小計81,800消防保安用品對講機只10180018000鋼盔頂101001000消防斧套280160橡膠警棍根101001000應急燈只53001500手電筒只1060600雨鞋、雨衣套152003000巡更系統(tǒng)套11000010000其他3000小計38,260合計281,010二、前期介入費用測算：（一）交付前第三個月：44,488元1、工資：19800元/月（人員核定7人）經(jīng)理1人6000元/月·人×1人×1月=6000元/月經(jīng)理助理1人3000元/月·人×1人×1月=3000元/月客服人員1人1600元/月·人×1人×1月=1600元/月工程主管1人3000元/月·人×1人×1月=3000元/月工程人員2人1800元/月·人×2人×1月=3600元/月保安主管1人2600元/月·人×1人×1月=2600元/月2、獎金：2475元3、福利費、教育經(jīng)費、工會經(jīng)費：3898元/月22275元×17.5%=3898元/月4、社會統(tǒng)籌保險費：7685元/月22275元×34.5%=7685元/月5、工作餐費：1225元/月7人×175元/月·人×1月=1225元/月6、辦公費用：2753元/月（1）辦公耗費：500元/月（2）通訊費1350元/月1）辦公電話費300元/月300元/臺·月×1臺×1月=300元/月2）手機話費1050元/月經(jīng)理300元/月1人×300元/月·人×1月=300元/月助理、主管450元/月3人×150元/月·人×1月=450元/月客服、工程人員300元/月3人×100元/月·人×1月=300元/月（3）交通費500元/月（4）服裝費403元/月1）治理人員335元/月5人×67元/人·月×1月=335元/月2）工程人員68元/月2人×34元/人·月×1月=68元/月7、不可可能費（前6項之和的3%）：1135元/月37836元×3%=1135元/月8、治理費（前7項之和的8%）：3118元/月38971元×8%=3118元/月9、稅金（前8項之和的5.7%）：2399元/月42089元×5.7%=2399元/月小計：44,488元/月（二）交付前第二個月：55,451元1、工資：24600元/月（人員核定10人）經(jīng)理1人6000元/月·人×1人×1月=6000元/月經(jīng)理助理1人3000元/月·人×1人×1月=3000元/月客服人員1人1600元/月·人×1人×1月=1600元/月工程主管1人3000元/月·人×1人×1月=3000元/月工程人員2人1800元/月·人×2人×1月=3600元/月保安主管1人2600元/月·人×1人×1月=2600元/月保安班長3人1600元/月·人×3人×1月=4800元/月2、獎金：3075元3、福利費、教育經(jīng)費、工會經(jīng)費：4843元/月27675元×17.5%=4843元/月4、社會統(tǒng)籌保險費：9548元/月27675元×34.5%=9548元/月5、工作餐費：1750元/月10人×175元/月·人×1月=1750元/月6、辦公費用：2954元/月（1）辦公耗費：500元/月（2）通訊費1350元/月1）辦公電話費300元/月300元/臺·月×1臺×1月=300元/月2）手機話費1050元/月經(jīng)理300元/月1人×300元/月·人×1月=300元/月助理、主管450元/月3人×150元/月·人×1月=450元/月客服、工程人員300元/月3人×100元/月·人×1月=300元/月（3）交通費500元/月（4）服裝費604元/月1）治理人員、保安員536元/月8人×67元/人·月×1月=536元/月2）工程人員68元/月2人×34元/人·月×1月=68元/月7、保安費用：390元/月（1）保安耗費：90元/月（2）保安治理費：300元/月3人×100元/月·人=300元/月8、不可可能費（前7項之和的3%）：1415元/月47160元×3%=1415元/月9、治理費（前8項之和的8%）：3886元/月48575元×8%=3886元/月10、稅金（前9項之和的5.7%）：2990元/月52461元×5.7%=2990元/月小計：55,451元/月（三）交付前第一個月：149,605元1、工資：65700元/月（人員核定46人）經(jīng)理1人6000元/月·人×1人×1月=6000元/月經(jīng)理助理1人3000元/月·人×1人×1月=3000元/月客服人員2人1600元/月·人×2人×1月=3200元/月總管3人1600元/月·人×3人×1月=4800元/月保潔主管1人1600元/月·人×1人×1月=1600元/月保潔員16人850元/月·人×16人×1月=13600元/月工程主管1人3000元/月·人×1人×1月=3000元/月工程人員2人1800元/月·人×2人×1月=3600元/月保安主管1人2600元/月·人×1人×1月=2600元/月保安班長3人1600元/月·人×3人×1月=4800元/月保安員12人1300元/月·人×12人×1月=15600元/月消監(jiān)控3人1300元/月·人×3人×1月=3900元/月2、獎金：8213元3、福利費、教育經(jīng)費、工會經(jīng)費：12935元/月73913元×17.5%=12935元/月4、社會統(tǒng)籌保險費：25500元/月73913元×34.5%=25500元/月5、工作餐費：5250元/月30人×175元/月·人×1月=5250元/月6、辦公費用：6688元/月（1）辦公耗費：1000元/月（2）通訊費2200元/月1）辦公電話費600元/月300元/臺·月×2臺×1月=600元/月2）手機話費1600元/月經(jīng)理300元/月1人×300元/月·人×1月=300元/月助理、主管600元/月4人×150元/月·人×1月=600元/月客服、治理員、工程人員700元/月7人×100元/月·人×1月=700元/月（3）交通費1000元/月（4）服裝費2488元/月1）治理人員、保安員、消監(jiān)控1876元/月28人×67元/人·月×1月=1876元/月2）工程人員、保潔員612元/月18人×34元/人·月×1月=612元/月7、保安費用：1950元/月（1）保安耗費：450元/月（2）保安治理費：1500元/月15人×100元/月·人=1500元/月8、保潔耗費：1000元/月9、不可可能費（前8項之和的3%）：3817元/月127236元×3%=3817元/月10、治理費（前9項之和的8%）：10484元/月131053元×8%=10484元/月11、稅金（前10項之和的5.7%）：8068元/月141537元×5.7%=8068元/月小計：149,605元/月測算講明:1、前期介入費共計：249544元，由開發(fā)商據(jù)實承擔。2、協(xié)助配合開發(fā)商開展的一房一驗工作產(chǎn)生的相關(guān)費用由開發(fā)商據(jù)實承擔。3、交付時領(lǐng)房布置、開荒清潔、公共區(qū)域成品愛護等工作由開發(fā)商完成。4、在集中交付后，業(yè)主未領(lǐng)房的，則該部分的物業(yè)服務費由開發(fā)商按實承擔。5、協(xié)助交付的費用由開發(fā)商按實承擔（除治理處以外的工作人員，物管公司派出的其他工作人員）。三、年度費用測算※交付后第一年度費用測算（一）年度收入：2,536,376元/年1、住宅物管費收入：2,212,136元/年（1）多層物管費收入：1,319,288元/年水系等高能耗運行費，入住率按60%計，㎡×1.80×12月×60%×95%=989466元/年㎡×1.80×12月×40%×95%×50%=329822元/年（2）高層物管費收入：832,656元/年水泵、水系等高能耗運行費，入住率按60%計，㎡×2.20×12月×60%×95%=624492元/年㎡×2.20×12月×40%×95%×50%=208164元/年（3）排屋物管費收入：60,192元/年水系等高能耗運行費，入住率按60%計，㎡×2.50×12月×60%×95%=45144元/年㎡×2.50×12月×40%×95%×50%=15048元/年2、會館物管費收入：51,300元/年（會館建筑面積1800㎡，物管費按2.50元水系等高能耗運行費，）1800㎡×2.50×12月×95%=51300元/年3、地下車位收入：194,940元/年（地下車位數(shù)量為570個，車位維護費按30元/個·月計,95%計）570個×30×12月×95%=194940元/年4、有償服務收入：78,000元/年650戶×200元/戶·年×60%=78000元/年（二）年度支出：2，548，904元/年1、工資支出：788,400元/年（人員核定46人）經(jīng)理1人6000元/月·人×1人×12月=72000元/年經(jīng)理助理1人3000元/月·人×1人×12月=36000元/年客服人員2人1600元/月·人×2人×12月=38400元/年治理員3人1600元/月·人×3人×12月=57600元/年保潔主管1人1600元/月·人×1人×12月=19200元/年保潔員16人850元/月·人×16人×12月=163200元/年工程主管1人3000元/月·人×1人×12月=36000元/年工程人員2人1800元/月·人×2人×12月=43200元/年保安主管1人2600元/月·人×1人×12月=31200元/年保安班長3人1600元/月·人×3人×12月=57600元/年保安員12人1300元/月·人×12人×12月=187200元/年消監(jiān)控3人1300元/月·人×3人×12月=46800元/年2、獎金：98,550元/年3、福利費、教育工會經(jīng)費：155,216元/年886950元/年×17.5%=155216元/年4、社會統(tǒng)籌保險費：305,998元/年886950元/年×34.5%=305998元/年5、工作餐費：63，000元/年30人×175元/月·人×12月=63000元/年6、辦公費：109，000元