Word———機(jī)電管理方案7篇【第1篇】樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案

設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ),根據(jù)現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段討論和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問題,確保設(shè)備的正常、平安運(yùn)行。

高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對(duì)樓宇設(shè)備的依靠性越來越強(qiáng),同時(shí)也對(duì)樓宇設(shè)備的運(yùn)行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中,cpm注意設(shè)備全過程的綜合管理,即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中,保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中,cpm又進(jìn)一步注意預(yù)防檢修,即不僅做到設(shè)備的正確使用和細(xì)心維護(hù),而且通過制訂、實(shí)施周密合理的設(shè)備定期檢修方案,以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念,提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率,確保樓宇設(shè)備的平安、穩(wěn)定、無故障運(yùn)行,供應(yīng)一個(gè)良好舒適的工作環(huán)境。

1系統(tǒng)日常運(yùn)行及管理

樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量,供應(yīng)一個(gè)高質(zhì)量平安、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限,關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常,關(guān)系到能否保障順天國(guó)際運(yùn)行平安。

1.1運(yùn)行管理

設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮平安性和牢靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。

1.1.1編制設(shè)備具體的技術(shù)資料,并建立設(shè)備臺(tái)帳。

1.1.2建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度,巡察檢查制度和崗位責(zé)任制。

1.1.3制訂科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。

1.1.4制訂周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案。

1.1.5對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),明確各自的崗位職責(zé),把握專業(yè)學(xué)問和操作技能。

1.1.6實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。

1.1.7定期校驗(yàn)設(shè)備中的平安附件,保證靈敏牢靠。

1.1.8工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析,準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺事故的潛在危急,實(shí)行有效措施進(jìn)行清除,確保平安運(yùn)行。

1.1.9發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)其緣由進(jìn)行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。

1.2設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行

1.2.1變配電系統(tǒng)

變配電系統(tǒng)是為建筑物供應(yīng)電源的系統(tǒng),是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障,運(yùn)行人員將對(duì)變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控,結(jié)合順天國(guó)際樓宇自動(dòng)掌握系統(tǒng)對(duì)變配電室進(jìn)行巡察檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù),一旦發(fā)覺問題,賜予準(zhǔn)時(shí)處理。當(dāng)發(fā)覺局部停電等運(yùn)行故障時(shí),根據(jù)預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作,保證平安牢靠運(yùn)行。

1.2.2采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)

采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)整樓內(nèi)溫度、相對(duì)濕度、氣流速度和空氣干凈度,為辦公人員制造一個(gè)舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負(fù)責(zé)維護(hù)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行,結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)掌握系統(tǒng)巡察檢查各主要設(shè)備運(yùn)行狀況,發(fā)覺噪音超標(biāo)、滴漏水等不正常現(xiàn)象,馬上處理,并能依據(jù)負(fù)荷狀況調(diào)整運(yùn)行參數(shù),按操作規(guī)程掌握相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)覺運(yùn)行故障時(shí),修理人員準(zhǔn)時(shí)到場(chǎng),按應(yīng)急處理預(yù)案準(zhǔn)時(shí)處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。在日常運(yùn)行中,依據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)整各場(chǎng)所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備,實(shí)現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。

1.2.3給排水系統(tǒng)

建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)掌握系統(tǒng)定時(shí)監(jiān)測(cè)水池、水箱的水位狀況,管理及水泵的運(yùn)行狀況,巡察人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,馬上通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí),修理人員準(zhǔn)時(shí)到場(chǎng),按應(yīng)急處理預(yù)案準(zhǔn)時(shí)處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。

1.2.4照明系統(tǒng)

照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)省能源。巡察人員必需巡察檢查大樓的公共照明,發(fā)覺損壞要馬上更換。依據(jù)工作人員的作息時(shí)間,按預(yù)先的設(shè)定,通過大廈樓宇自動(dòng)掌握系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開/關(guān)掌握。

1.2.5消防系統(tǒng)

消防系統(tǒng)是整個(gè)大廈消防平安的保證,所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。消防管理人員定期巡察檢查,真正做到'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。當(dāng)發(fā)覺險(xiǎn)情時(shí),消防管理人員準(zhǔn)時(shí)到場(chǎng),按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案準(zhǔn)時(shí)處理,確保生命財(cái)產(chǎn)平安。

1.2.6電梯

電梯大樓必不行少的運(yùn)輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行狀況以及平層是否精確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流狀況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式,以使電梯運(yùn)行在平安、節(jié)能、便利的最佳方式。另外可利用cpm公司首創(chuàng)的電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時(shí)間的平安保衛(wèi)和通行便利的沖突。在辦公時(shí)間段內(nèi),電梯全開放運(yùn)行,可自由乘坐。在非辦公時(shí)間,相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)授權(quán)可達(dá)的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置,一旦丟失可馬上掛失注銷。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時(shí),按電梯困人救援程序準(zhǔn)時(shí)處理。

2設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案

2.1設(shè)備故障處理規(guī)程

2.1.1故障分類

設(shè)備在運(yùn)行中,凡由于人為或非人為因素造成不能供應(yīng)正常服務(wù)的狀況均為故障,凡故障發(fā)生時(shí),均應(yīng)視狀況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。

重大故障包括:人身傷亡事故;設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上;因故障引起整個(gè)大廈停水、停電、停空調(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。

2.1.2故障處理通則

發(fā)生故障時(shí),值班員應(yīng)馬上處理,一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理,事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理,一面匯報(bào),無法處理應(yīng)盡快報(bào)告工程部部長(zhǎng)。

依據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部征象,推斷故障的全面狀況,盡快限制故障的進(jìn)展,快速地排解危及人員及設(shè)備平安的因素。

最快速地恢復(fù)設(shè)備(設(shè)施)至正常運(yùn)行狀態(tài)。

處理故障必需快速、正確、堅(jiān)決、冷靜。不得違反平安規(guī)程。

管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo),負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、支配有關(guān)人員實(shí)行相關(guān)措施。

對(duì)于需要馬上搶修的設(shè)備,值班員應(yīng)推斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前,把工作現(xiàn)場(chǎng)平安措施做好。

2.1.3重大故障處理職責(zé)

凡發(fā)生重大故障,由值班人員立即通知工程部部長(zhǎng)并按相關(guān)應(yīng)急處理程序?qū)嵭写胧９こ滩坎块L(zhǎng)接到報(bào)告后應(yīng)馬上到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障處理,并上報(bào)管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng),負(fù)責(zé)全面指揮。

2.1.4一般故障處理職責(zé)

對(duì)于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部特長(zhǎng)理,工程部應(yīng)準(zhǔn)時(shí)報(bào)告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。

2.2供電電源停電故障處理規(guī)程

電源故障分以下幾種狀況處理

2.2.1在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應(yīng)馬上通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。

2.2.2正常狀況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。

2.2.3如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應(yīng)盡快排解故障后恢復(fù)送電。

2.2.4如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能連續(xù)運(yùn)行時(shí),應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷,并連續(xù)觀看,實(shí)行相應(yīng)措施。

2.2.5低壓配電柜母線及其引出線故障時(shí),應(yīng)將故障段母線隔離,然后設(shè)法對(duì)未受影響的部分恢復(fù)送電。

2.2.6如供電局對(duì)大廈突然全部停電,則應(yīng)立即給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知,告知緣由,設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位,待恢復(fù)供電后,立刻啟動(dòng)設(shè)備,確保順天國(guó)際財(cái)寶中心的正常工作。

2.3停水及故障處理規(guī)程

2.3.1在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應(yīng)馬上轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位,并樂觀實(shí)行貯水保障措施,削減停水影響。

2.3.2若支配水池清洗,管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。

2.3.3給排水設(shè)備故障一般處理程序

a.給水泵消失故障時(shí),值班人員應(yīng)立刻啟動(dòng)備用泵,然后準(zhǔn)時(shí)對(duì)故障泵進(jìn)行修理。

b.排污泵消失故障時(shí),應(yīng)快速搶修,若一時(shí)不能修復(fù),應(yīng)預(yù)備臨時(shí)排污染。

c.若供水管網(wǎng)消失故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應(yīng)馬上關(guān)閉泄漏部位前端閥門,及進(jìn)通知修理人員搶修。

b.排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,馬上組織人員疏通。

2.4空調(diào)故障處理規(guī)程

2.4.1當(dāng)主機(jī)發(fā)生故障時(shí),啟動(dòng)備用機(jī)組投入運(yùn)行,并且檢查排解故障。

2.4.2由于檢修或其他緣由導(dǎo)致冷卻水或冷凍水較大量外泄時(shí),應(yīng)馬上停止系統(tǒng)的運(yùn)行,排解故障后再補(bǔ)水投入運(yùn)行。

2.4.3當(dāng)故障停電時(shí),馬上關(guān)閉機(jī)組。待恢復(fù)供電后,再重新啟動(dòng)運(yùn)行,同時(shí)做好記錄。

2.5發(fā)生火警處理規(guī)程

2.5.1大樓發(fā)生火警時(shí),要做到忙而不亂,準(zhǔn)時(shí)報(bào)警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。

2.5.2火災(zāi)報(bào)警程序

a.發(fā)覺火警時(shí),馬上用消防電話或一般電話向政府監(jiān)控室報(bào)警,也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器,使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到政府監(jiān)控室。

b.用電話報(bào)警時(shí),必需講清下列事項(xiàng):火災(zāi)發(fā)生的詳細(xì)地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人的姓名和身份。

2.5.3接到報(bào)警后的處理方法

a.政府監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后,利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安員立即前往火警現(xiàn)場(chǎng)。如屬火警誤報(bào),應(yīng)通知政府監(jiān)控室復(fù)位;如證明火警,應(yīng)馬上通知政府監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救,并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。如火警嚴(yán)峻,在組織前期撲救的同時(shí)向119報(bào)警。

b.政府監(jiān)控室利用消防廣播,引導(dǎo)人群利用消防樓梯向平安地點(diǎn)疏散;使電梯降至首層;切除火災(zāi)區(qū)域電源,預(yù)備啟動(dòng)應(yīng)急電源;啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。

c.管理處主任到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火,管理處其他人員要馬上到現(xiàn)場(chǎng)參加滅火,設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位,隨時(shí)聽從指揮。

d.派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火場(chǎng),指示消防拴位置。

2.6系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)

2.6.1當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí),應(yīng)馬上檢修,并盡可能把影響減到最低。

2.6.2由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時(shí),有應(yīng)急電源的應(yīng)馬上供應(yīng),確保重要設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

3系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)

設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證,它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)性能并延長(zhǎng)使用壽命。

3.1維護(hù)保養(yǎng)工作主式

維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)二個(gè)層次:

日常維護(hù)保養(yǎng)屬運(yùn)行操作人員的職責(zé)范圍,使用的設(shè)備要有專人負(fù)責(zé),并嚴(yán)格根據(jù)操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡察檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡察人員進(jìn)行,重點(diǎn)在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。

定期維護(hù)保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)及方案性檢修,由修理人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實(shí)施。

3.2日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量掌握

日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、方案做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時(shí)工程部部長(zhǎng)與工程技術(shù)人員依據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對(duì)設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評(píng)議,發(fā)覺不合格即查找其發(fā)生緣由,提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。對(duì)各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評(píng)議結(jié)果,將作為員工工作業(yè)績(jī)量化考核的依據(jù)。

3.3主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)

3.3.1變配電系統(tǒng):對(duì)相零地線端子檢查是否接觸良好,堅(jiān)固牢靠。線路的電壓、電流、功率的檢測(cè)儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否堅(jiān)固,顯示是否清楚。變壓器運(yùn)行聲音是否正常。

3.3.2給排水系統(tǒng):檢測(cè)各種水位檢測(cè)和掌握器件動(dòng)作靈敏度,是否有誤動(dòng)作。管道是否有滲漏,閥門動(dòng)作是否敏捷、牢靠,有無漏水。水泵運(yùn)行聲音是否正常。

3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對(duì)各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測(cè)試,對(duì)各個(gè)電磁閥門進(jìn)行開、合測(cè)試。空調(diào)主機(jī)運(yùn)行是否正常,各項(xiàng)參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運(yùn)行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對(duì)風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)風(fēng)柜進(jìn)行清洗。年度換季時(shí)進(jìn)行大清洗并對(duì)主機(jī)進(jìn)行大的保養(yǎng)。

3.3.4防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應(yīng)對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)、提前做好防雷預(yù)備。在大雷雨后,也要盡快對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查,查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點(diǎn)松脫和斷開。若有問題,馬上處理。

3.3.5電梯系統(tǒng):按電梯平安檢測(cè)和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。

3.4設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修方案和標(biāo)準(zhǔn)

3.4.1供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)方案(表1)

3.4.2水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)方案(表2)

3.4.3設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及實(shí)施方案將依據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝及運(yùn)作等實(shí)際狀況,需待cpm正式接管后依據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。

4節(jié)能管理

在樓宇設(shè)備的運(yùn)行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長(zhǎng)要直接參加能源管理、制定節(jié)能方案、布置日常檢查等工作。

節(jié)能降耗工作主要有以下幾個(gè)方面:

4.1工作內(nèi)容

4.1.1制定節(jié)能工作方案與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。

4.1.2統(tǒng)計(jì)和分析能源消耗,做好能源用量的方案及計(jì)量工作。

4.1.3巡察、檢查和監(jiān)督能源使用。

4.1.4進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣揚(yáng),加強(qiáng)節(jié)能管理工作。

4.1.5實(shí)施節(jié)能技術(shù)改造,應(yīng)用先進(jìn)節(jié)能器具,采納切實(shí)有效的節(jié)能運(yùn)行技術(shù)措施。

4.2組織措施

4.2.1節(jié)省用電、節(jié)省用水、節(jié)省使用一切能源和材料,既是國(guó)家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務(wù)必非常重視此項(xiàng)工作。

4.2.2加強(qiáng)能源使用的方案管理,嚴(yán)格執(zhí)行cpm下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo),工程技術(shù)人員應(yīng)常常把握能源消耗狀況,準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺和解決消失的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報(bào)《能源消耗統(tǒng)計(jì)》。

4.2.3能源的使用實(shí)行分區(qū)域掌握的方法。凡需要單獨(dú)考核的,都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計(jì)量裝置。

4.2.4掌握使用能源的時(shí)間,特殊是對(duì)旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格掌握。

4.2.5加強(qiáng)設(shè)備管理修理,仔細(xì)節(jié)省能源,杜絕鋪張水、電的狀況。

4.3技術(shù)措施

4.3.1配電系統(tǒng)中應(yīng)留意無功負(fù)荷的補(bǔ)償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)掌握在0.95以上。

4.3.2變壓器投入運(yùn)行的臺(tái)數(shù),應(yīng)依據(jù)實(shí)際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整,并使運(yùn)行中的變壓器的負(fù)載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運(yùn)行效率。

4.3.3空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實(shí)際的運(yùn)行中,應(yīng)依據(jù)實(shí)際負(fù)荷的變化,確定冷水機(jī)組及其配套設(shè)備的投入臺(tái)數(shù),提高系統(tǒng)運(yùn)行效率。并且針對(duì)不同季節(jié),修改溫度、溫度設(shè)定值,以削減能源消耗;合理調(diào)整新風(fēng)比例,以充分利用新風(fēng)溫度削減新風(fēng)處理能耗。

4.3.4照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采納光控或聲控。同時(shí)還可利用樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)掌握照明的開/關(guān),保證人走燈滅,避開鋪張。

4.3.5給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)掌握水泵的開/關(guān),防止溢水。加強(qiáng)巡察,防止跑水、漏水。

5技術(shù)改造、更新

在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時(shí)間推移,樓宇設(shè)備改造工作將漸漸成為工程設(shè)備管理中不行缺少的重要內(nèi)容,其緣由主要有以下幾點(diǎn):

a.設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)理論、應(yīng)用技術(shù)水公平限制,造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求的狀況漸漸顯露,有必要進(jìn)行改造。

b.設(shè)備經(jīng)過一段時(shí)間運(yùn)行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設(shè)備性能,提高耐用性、牢靠性,延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。

c.隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平提高,樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也相應(yīng)提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設(shè)備必需改造才能適應(yīng)需要。

設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項(xiàng)綜合性工作。主要有下列幾個(gè)階段:

5.1論證立項(xiàng)

選擇改造對(duì)象,確定改造目標(biāo),依據(jù)設(shè)備實(shí)際狀況,結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財(cái)力,在每年最終一個(gè)季度制定下一年度的改造方案,主要目標(biāo)是:

5.1.1擴(kuò)大設(shè)備應(yīng)用范圍

5.1.2改善設(shè)備主要性能指標(biāo)

5.1.3提高設(shè)備工作效率

5.1.4提高設(shè)備牢靠性和可修理性

5.1.5提高設(shè)備平安性能和環(huán)保性能

5.1.6降低設(shè)備運(yùn)行能耗

5.2方案設(shè)計(jì)

設(shè)備改造成敗及效果如何,關(guān)健是設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)水平打算了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。依據(jù)原有設(shè)備缺陷和運(yùn)行實(shí)際需要,盡量采納新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實(shí)踐中積累的閱歷,支配好改造施工和運(yùn)行使用的相互連接,盡量削減施工造成的停機(jī)時(shí)間,使改造方案切實(shí)可行。

5.3組織實(shí)施

設(shè)備改造可單獨(dú)進(jìn)行,也可結(jié)合大修理進(jìn)行。改造結(jié)合大修可節(jié)約工時(shí)、材料、費(fèi)用,削減停機(jī)時(shí)間,具有較高的經(jīng)濟(jì)性。小的改造可自行組織力氣實(shí)施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實(shí)施,但要留意改造質(zhì)量掌握,加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理,留意指揮協(xié)調(diào),細(xì)心組織施工,防止意外故障危及運(yùn)行平安。

5.4整理改造技術(shù)資料

改造完成時(shí)對(duì)設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的轉(zhuǎn)變要有具體記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。

5.5驗(yàn)收移交

改造后的設(shè)備要辦理驗(yàn)收手續(xù),經(jīng)試運(yùn)行測(cè)試各項(xiàng)參數(shù)達(dá)到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計(jì)要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。

5.6費(fèi)用來源

技術(shù)改造、更新的費(fèi)用來自每年的'修理基金方案'撥款。

6技術(shù)資料的收集、管理、使用

技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分,是機(jī)電設(shè)備管理、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù),是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ),是設(shè)備管理必需的條件和保證。

6.1收集設(shè)備管理法規(guī)政策

政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件,這些文件具有法律責(zé)任,設(shè)備管理必需不折不扣貫徹執(zhí)行。

6.2建立技術(shù)檔案

各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全具體精確的技術(shù)檔案:

6.2.1全部設(shè)備建立設(shè)備卡,一臺(tái)設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號(hào),再按編號(hào)逐臺(tái)登記。

6.2.2將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯合登記,形成設(shè)備臺(tái)帳。

6.2.3每一臺(tái)主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運(yùn)行、改造、大修和故障狀況,用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實(shí)際工作。

6.2.4大修、改造施工結(jié)束、驗(yàn)收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。

6.3做好技術(shù)資料收集、管理工作

我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作:

6.3.1竣工資料

6.3.2運(yùn)行資料

6.3.3值班記錄

6.3.4大修改造資料

6.3.5二次裝修圖紙及審批資料

6.3.6設(shè)備故障處理資料

6.3.7區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料

6.3.8檢查、驗(yàn)收、年審資料

6.3.9計(jì)算機(jī)軟件及錄像資料

【第2篇】z廣場(chǎng)機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案

商住廣場(chǎng)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理方案

一、給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理

水泵房管理規(guī)定

1.值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡察,檢查水泵、管道接口和閥門有無滴水現(xiàn)象.

2.常常檢查水泵掌握柜的指示燈指示,觀看停泵時(shí)水泵壓力表指示.在正常狀況下消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置.

3.生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次,接觸器主開關(guān)每月檢查一次.

4.消防泵按消防平安相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理.

5.泵房每周打掃一次,泵及管道每月至少檢查擦洗一次.

6.水池每月應(yīng)加蓋上鎖,鑰匙由值班人員管理,透氣孔需用紗布包扎,以防雜物掉入水池中.

7.保證水泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用.

水池水箱的清洗

1.地下水池或屋頂水箱一年至少清洗兩次,若遇到特別需要可增加清洗次數(shù).水池或水箱清洗人員許持有健康合格證,清洗作業(yè)前一天應(yīng)通知有關(guān)用戶知曉停水時(shí)間,以便用戶作好儲(chǔ)水預(yù)備.

2.清洗前應(yīng)作好所需機(jī)電工具、檢測(cè)工具、清潔工具以及消毒藥物的預(yù)備工作.

3.對(duì)于屋頂水箱有兩個(gè)以上水箱供水是,應(yīng)輪番清洗,以避開停水給用戶帶來不便.

4.清洗程序有以下幾步:

1)第一步:關(guān)閉總閥,關(guān)閉水箱之間的連通閥門,開啟泄水閥,排空水池、水箱中的水.

2)其次步:讓泄水閥處于開啟狀態(tài),用鼓風(fēng)機(jī)對(duì)著水池、水箱口吹風(fēng)2小時(shí)以上,以便空氣流通,排解水池、水箱中的有毒氣體,吹進(jìn)新奇空氣.

3)第三步:用燃著的蠟燭放入池底檢查是否因缺氧而熄滅,以確定水池、水箱中的空氣是否足夠.

4)第四步:清洗和檢查人員進(jìn)入池內(nèi)開頭工作.

5)第五步:清洗人員用洗潔劑對(duì)池壁和池底洗刷不少于3遍,洗刷完畢用清水整體沖洗一遍.修理人員對(duì)水池中的管道、閥門、浮球、水位掌握電路進(jìn)行檢查、修理.

6)第六步:清洗完畢后排盡水池中的污水,清除污跡,并向水池底部噴灑消毒藥水,封閉半小時(shí)后排出消毒水。

7)第七步:水池內(nèi)注入適量自來水,用清水將上述部位反復(fù)清洗,清洗出消毒藥水.

8)第八部:在清洗工作徹底完成以后,開閘向水池、水箱注水,達(dá)到標(biāo)定的水位高度,并加蓋加鎖.

9)第九步:取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測(cè)站化驗(yàn)取證.

水泵房的定期保養(yǎng)

1.生活水泵和空調(diào)系統(tǒng)每周進(jìn)行一次一般性的檢查保養(yǎng),每年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).

2.消防水泵和噴灑泵每?jī)稍隆⒀a(bǔ)壓泵沒3個(gè)月進(jìn)行一次試運(yùn)行,運(yùn)行時(shí)間為10-15分鐘,消防泵啟動(dòng)時(shí)在管網(wǎng)頂部試消防栓出口噴水射程達(dá)6米以上,每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).

3.排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).

4.水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門壓力表管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng).

5.泵體的保養(yǎng):

1)檢查泵體有無破損,銘牌完好,水流方向指示明確清楚,外觀干凈,油漆完好;

2)補(bǔ)充潤(rùn)滑油;

3)檢查盤根密封狀況,若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填充料;

4)聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞,應(yīng)予以更換;

5)緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理;

6)生活水泵和空調(diào)水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁,每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換;

6.電機(jī)的保養(yǎng):

1)檢查外觀干凈度,銘牌完好,接地線連接良好。

2)拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片,用500伏兆歐表搖測(cè)電機(jī)繞線組相與相相對(duì)地間的絕緣電阻值不底于0.5兆歐。

3)電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)堅(jiān)固、緊密。

7.相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng):

1)各閥門開關(guān)應(yīng)敏捷,內(nèi)外無滲漏。

2)單向閥動(dòng)作應(yīng)敏捷,閥體內(nèi)外無滲漏。

3)壓力表指示精確表盤清楚。

4)管道及各附件外表干凈美觀,無裂紋,油漆完整無脫落。

5)推斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確,若有誤應(yīng)予以更正。

8.掌握柜的保養(yǎng):

1)斷開掌握柜總電源,檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān),啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)平安牢靠。

2)檢查柜內(nèi)的空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好,緊固各電器接觸線頭和接觸線端的接線螺絲。

3)清潔掌握柜內(nèi)外灰塵。

4)合上總電源,檢查電源指示是否正常。

9.保養(yǎng)完畢啟動(dòng)水泵,觀看電流表、指示燈指示是否正常。

10.觀看水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn),無明顯振動(dòng)和異聲,壓力表指示是否正常,掌握柜各電器無不良噪音。

二、電氣與電路系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理

配電房管理規(guī)定

1.負(fù)責(zé)供電運(yùn)作和修理的人員必需持證上崗,熟識(shí)配電設(shè)備狀況、操作方法和平安留意事項(xiàng)。

2.配送電建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度,對(duì)配電裝置及高壓室常常進(jìn)行巡查,做好每日巡察記錄、值班記錄,執(zhí)行交接班制度。

3.配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班,配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行,其他在場(chǎng)人員只做監(jiān)護(hù),不得插手;嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作,以免發(fā)生錯(cuò)誤。

4.值班人員應(yīng)親密留意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示狀況;嚴(yán)禁變壓、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。

5.常常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。

6.停電時(shí),應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知;恢復(fù)送電時(shí),在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。

7.供電線路嚴(yán)禁超載供電,配電房?jī)?nèi)禁止亂拉亂接線路.在夏季供點(diǎn)時(shí),應(yīng)按負(fù)荷的需求有方案的切換變壓器.

8.做好配電房的防水、防潮工作,堵塞漏洞;嚴(yán)防蛇、老鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房.

9.保持配電房消防設(shè)施的完好齊備,保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用.

發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定

1.發(fā)電機(jī)房門平常上鎖,鎖匙由配電房值班人員管理,未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi).

2.配電值班人員必需熟識(shí)發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法,發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí),應(yīng)常常性的巡察檢查.

3.平常應(yīng)常常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位、冷卻水水位是否合符要求,柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿意發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)的油量.

4.發(fā)電機(jī)每月空載試運(yùn)行一次,運(yùn)行時(shí)間不大于15分鐘,平常應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動(dòng)啟動(dòng)狀態(tài).

5.發(fā)電機(jī)一旦啟動(dòng)運(yùn)行,值班人員應(yīng)馬上前往機(jī)房觀看,啟動(dòng)送風(fēng)機(jī),檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常.

6.嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度,做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄.

7.定期清掃發(fā)電機(jī)房,保證機(jī)房和設(shè)備的干凈,發(fā)覺漏油現(xiàn)象準(zhǔn)時(shí)處理.

8.加強(qiáng)防火和消防管理意識(shí),確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備.

電氣修理管理規(guī)定

1.電氣修理人員必需持證上崗,嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家部門標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè).

2.在進(jìn)行電氣修理時(shí)修理人員應(yīng)穿戴好平安防護(hù)用品,配備絕緣良好的電工工具.

3.修理和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí),應(yīng)按要求做好保證平安的組織和技術(shù)措施,修理班班長(zhǎng)應(yīng)在安排工作的同時(shí)向修理人員說明工作中的平安留意事項(xiàng),并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行狀況.

4.在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時(shí),應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù),并至少兩人進(jìn)行.

5.一般狀況下,盡量避開帶電作業(yè),若有特別需要而必需帶電作業(yè)時(shí),應(yīng)裝設(shè)隔離擋板,并有專人監(jiān)護(hù).

6.在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開關(guān)和閘刀的操作把手上,應(yīng)懸掛'禁止合閘,有人作業(yè)'的標(biāo)識(shí)牌.

7.修理或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路,在經(jīng)搶救無誤、拆除全部平安措施、全體人員撤出工作現(xiàn)場(chǎng)后,方可送電.

發(fā)電機(jī)的定期保養(yǎng)

1.每個(gè)月開動(dòng)發(fā)電機(jī)空載試機(jī)一次,每次半小時(shí).

2.每季度保養(yǎng),即試機(jī)一次(1小時(shí)),保養(yǎng)程序如下:

1)第一步:斷開發(fā)電機(jī)的輸出自動(dòng)開關(guān),把選擇開關(guān)置于手動(dòng)狀態(tài),斷開掌握電源.

2)其次步:檢查蓄電池液位,液位偏低時(shí)應(yīng)依據(jù)電解液濃度加入硫酸溶液或蒸水。

3)第三步:拆下空氣、機(jī)油濾清器,用汽油進(jìn)行清洗并除塵;檢查機(jī)油的油質(zhì),如渾濁有變質(zhì)的應(yīng)進(jìn)行更換。

4)第四步:裝回柴油濾清器后,應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)的油量,固定的螺絲有無松動(dòng);然后手動(dòng)泵油,排解油路中的空氣。

5)第五步:更換水箱中的冷卻水然后搖測(cè)電機(jī)繞組的絕緣電阻。

6)第六步:檢查

整過機(jī)組有無漏油現(xiàn)象、接地是否良好,然后搞好機(jī)組清潔。

7)第七步:打開掌握柜,檢查熔絲、螺絲接觸狀況并緊固。

8)第八步:合上掌握電源,并讓油溫、水溫感應(yīng)塞復(fù)位,并手動(dòng)試機(jī),觀看油壓、油溫、輸出電壓、頻率等。

9)第九步:手動(dòng)進(jìn)行一小時(shí)后,進(jìn)行模擬停電試機(jī),并檢查通風(fēng)、消防系統(tǒng)是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

10)第十步:停機(jī)后,把選擇開關(guān)置于自動(dòng)部位,合上輸出開關(guān)。

低壓配電柜掌握柜保養(yǎng)

1.預(yù)備工作:

1)在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時(shí)間。

2)停電前做好一切預(yù)備工作,特殊是工具應(yīng)預(yù)備齊全,辦理好工作手續(xù)。

3)由修理班班長(zhǎng)負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮,力求參與保養(yǎng)工作人員思想全都,行動(dòng)統(tǒng)一,分工協(xié)作合理,以便高效率完成工作

2.保養(yǎng)程序:

1)第一:實(shí)行分段保養(yǎng),先保養(yǎng)保安負(fù)荷段。

2)其次:停保安負(fù)荷電,其余負(fù)荷照常供市電。斷開供保安負(fù)荷市電的空氣開關(guān),以及發(fā)電機(jī)空氣開關(guān),把發(fā)電機(jī)選擇開關(guān)置于'停止'位置,拆開蓄電池正、負(fù)極線,懸掛標(biāo)識(shí)牌,以防電機(jī)發(fā)、送電。

3)第三:檢查母線接頭處有無變形、有無放電變黑痕跡,緊固連接螺絲;螺絲栓若生銹應(yīng)寓予以更換,確保接頭連接緊密;檢查母線上的絕緣子有無松動(dòng)和損壞。

4)第四:用手柄把總空氣開關(guān)從掌握柜中搖出,檢查主觸點(diǎn)是否有燒熔痕跡,檢查滅弧罩是否燒黑和損壞,緊固各接線螺絲,清潔柜內(nèi)灰塵,試驗(yàn)機(jī)械合閘、分閘狀況。

5)第五:把各開關(guān)柜從抽屜柜中取出,緊固各接線端子,檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線,檢查手柄操作機(jī)件的敏捷牢靠性,緊固空氣開關(guān)進(jìn)出線,清潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。

6)第六:保養(yǎng)電容柜時(shí),應(yīng)先斷開電容器總開關(guān),用10毫米以上的導(dǎo)線把電容器逐個(gè)對(duì)地放電,然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好,檢查電容器有無擊穿現(xiàn)象,并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。

7)第七:保安負(fù)荷段保養(yǎng)完畢,可啟動(dòng)發(fā)電機(jī)對(duì)其他電路供電,停市電保養(yǎng)其余母線段。

8)第八:漸漸斷開低壓側(cè)空氣開關(guān),然后斷開供電變壓器電的高壓側(cè)真空短路器,合上接地開關(guān),懸掛'禁止合閘,有人工作'標(biāo)示牌。

接上述第三步至第六步全部要求保養(yǎng)完畢配電柜后,拆除平安裝置,斷開高壓側(cè)接地開關(guān),合上真空斷路器,觀看變壓器投入運(yùn)行無誤后,向低壓配電柜逐級(jí)送電,并把保安負(fù)荷段由發(fā)電機(jī)供電轉(zhuǎn)為市電供電。

3.平安留意事項(xiàng):

1)第一:停電后應(yīng)驗(yàn)電。

2)其次:在分段保養(yǎng)配電柜時(shí),帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)設(shè)隔離裝置。

3)第三:操作高壓側(cè)真空斷路器時(shí),應(yīng)穿絕緣靴、戴絕緣手套,并有專人監(jiān)護(hù)。

三、電梯的維護(hù)和保養(yǎng)

電梯機(jī)房管理規(guī)定

1.每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面的清潔,保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵,機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、對(duì)方雜物。

2.保證機(jī)房通風(fēng)良好,風(fēng)口有防雨措施,機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì),機(jī)房溫度不超過40℃。

3.保證機(jī)房照明良好,并配備應(yīng)急燈、滅火器、,盤車工具掛于惹眼處。

4.毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水防潮工作。

5.機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖,未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意,禁止外人進(jìn)入,并留意實(shí)行措施,防止小動(dòng)物進(jìn)入。

6.《電梯困人應(yīng)急措施》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清楚掛于惹眼處。

7.按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行修理保養(yǎng)。

8.每天巡察機(jī)房,發(fā)覺達(dá)不到規(guī)定要求的準(zhǔn)時(shí)處理。

電梯平安管理規(guī)定

1.電梯工必需持證上崗無證人員禁止操作。

2.每天對(duì)各電梯全面巡察一次,發(fā)覺問題準(zhǔn)時(shí)通知有關(guān)人員處理。

3.工程主管在周檢時(shí)組織人員對(duì)電梯進(jìn)行一次全面的檢查,發(fā)覺平安隱患,馬上組織整改。

4.工程主管組織人員按有關(guān)規(guī)定對(duì)電梯分包進(jìn)行評(píng)審,評(píng)審合格后方能擔(dān)當(dāng)電梯修理、保養(yǎng)工作。

5.電梯工作人員和機(jī)電工程師負(fù)責(zé)對(duì)電梯保養(yǎng)和修理工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。

6.大廈統(tǒng)一在消防中心設(shè)立報(bào)警點(diǎn),保證電梯發(fā)生故障時(shí)能接到警報(bào)。

7.在電梯機(jī)房和值班室懸掛《電梯困人應(yīng)急措施》,電梯發(fā)生困人故障時(shí),嚴(yán)格按規(guī)章執(zhí)行。

8.經(jīng)勞動(dòng)局檢測(cè)不和格未取得《合格證》的電梯嚴(yán)禁投入使用。

電梯平安操作規(guī)程

1.電梯行使前的檢查與預(yù)備工作

1)開啟層門進(jìn)入轎箱之前,要留意轎箱是否停在該層。

2)開轎箱內(nèi)照明燈。

3)每日開頭工作之前,將電梯上下行使數(shù)次,無特別現(xiàn)象后方可使用。

4)層門關(guān)閉后,從層門外不能用手扳啟,當(dāng)層門轎門未完全關(guān)閉時(shí),電梯不能正常啟動(dòng)。

5)平層精確度應(yīng)無顯著變化(在規(guī)定范圍內(nèi))。

6)常常清潔轎箱內(nèi)、轎門地槽及乘客可見部分。

2.電梯行使中的留意事項(xiàng)

1)轎箱的載重量應(yīng)不超過額定的載重量。

2)乘客梯不許常常作為載貨電梯使用。

3)不許裝運(yùn)易燃、易爆等危急品,如有特別狀況,需管理處同意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加平安愛護(hù)措施后裝運(yùn)。

4)嚴(yán)禁在層門開啟的狀況下,掀按檢修按鈕來開動(dòng)電梯作一般行使,不許掀按檢修、急停按鈕來消退正常行使中的選層信號(hào)。

5)不許利用轎箱頂平安窗、轎箱門的開啟,裝運(yùn)超長(zhǎng)物品。

6)電梯行使中,應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎箱門上。

7)轎箱頂上部,除電梯固有的設(shè)備外,不得放置他物。

3.當(dāng)電梯發(fā)生以下故障時(shí),應(yīng)馬上通知修理人員,停用檢修。

1)層、轎門完全關(guān)閉后,電梯未能正常行使。

2)運(yùn)行速度顯著變化。

3)層、轎門關(guān)閉之前,電梯自行行駛。

4)行使的方向與選定的方向相反。

5)內(nèi)選、平層、快速、呼喚和指層信號(hào)失靈、失控。

6)發(fā)覺有特別噪音、較大振動(dòng)和沖擊。

7)當(dāng)轎箱在額定載重量下,如有超位端站位置而連續(xù)運(yùn)行。

8)平安鉗誤動(dòng)作。

9)接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象。

10)發(fā)覺電氣部件引過熱而發(fā)生焦熱的臭味。

4.電梯使用完畢停電時(shí),管理人員應(yīng)將轎箱停在基站,將操縱盤上的開關(guān)全部斷開,并將層門關(guān)閉。

5.電梯長(zhǎng)期關(guān)閉,應(yīng)將電梯機(jī)房電源關(guān)掉。

電梯定期保養(yǎng)規(guī)程

1.機(jī)房保養(yǎng)規(guī)程

1)先關(guān)閉電源,掌握柜掃塵和各接電點(diǎn)清潔,主要有接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。

2)電動(dòng)機(jī)、測(cè)速機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、拽引輪的檢查及油質(zhì)、油量的檢查。

3)卷揚(yáng)機(jī)牙箱、油量、油質(zhì)的檢查。

4)限速器及限速器的開關(guān)的檢查、清掃,活動(dòng)部位注油。

5)制動(dòng)器的行程、動(dòng)作、敏捷性檢查,制動(dòng)瓦磨耗的檢查及活動(dòng)部位注油。

6)電動(dòng)機(jī)冷卻風(fēng)扇注油。

7)各回路絕緣電阻測(cè)量(半年一次)。

2.機(jī)身及井道保養(yǎng)規(guī)程

1)保養(yǎng)時(shí)從最高層向下保養(yǎng)(用檢測(cè)速度)

2)轎頂清掃及轎頂各操作開關(guān)有效確認(rèn)(平安窗開關(guān)、急停開關(guān)、平安鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)等)。

3)內(nèi)外門開閉動(dòng)作及門腳膠的檢查。

4)內(nèi)外門耦合檢查、清掃、注油。開關(guān)門輪、傳動(dòng)裝置、吊門輪、限位輪、門連鎖、門頭鏈條、路軌檢查、清掃。

5)內(nèi)外門閘銷及廳轎門連鎖開關(guān)內(nèi)部檢查及接點(diǎn)清潔,廳轎門連鎖開關(guān)接線檢查。

6)接合開關(guān)裝置、快慢門的各活動(dòng)部位清掃、注油。

7)各種撞動(dòng)開關(guān)、刀、接點(diǎn)檢查。

8)鋼帶清掃、抹油,鋼帶開頭檢查。

9)超重開關(guān)清掃、注油。

10)行車狀況檢查(啟動(dòng)、行車、加減及停車之平穩(wěn)性、振動(dòng)、噪音程度、平層差等)

11)各信號(hào)燈檢查及燈泡更換。

12)各油杯油量檢查、補(bǔ)充,張緊輪加油;井底各設(shè)備檢查、清掃、加油,各種平安開關(guān)、急停開關(guān)、地坑照明等開關(guān)的有效確認(rèn)。

四、空調(diào)的維護(hù)和保養(yǎng)

空調(diào)的保養(yǎng):對(duì)空調(diào)的日常修理保養(yǎng),是確保它平安牢靠、高效能、長(zhǎng)壽命運(yùn)行的必要條件。有的用戶把空調(diào)器裝上后,常年累月的使用,從不清洗,這會(huì)使功能下降,直至發(fā)

生故障,為了防止性能下降,最主要的是準(zhǔn)時(shí)清理贓物。

1)清洗:常常用吸塵器除掉面板和機(jī)殼上的灰塵。也可用軟布或潮布抹去面板和機(jī)殼上的灰塵和贓物,切忌用汽油、煤油、或其他化學(xué)清洗劑擦洗。蒸發(fā)器前的過濾網(wǎng)勤清洗,過濾網(wǎng)的功能是濾除空氣中的灰塵,當(dāng)積累的灰塵太多時(shí),便會(huì)阻礙氣流的暢通而降低制冷效果。保持蒸發(fā)器、冷凝器的清潔,保持散熱肋片的整齊有序、排列間隙暢通。每年夏季來臨預(yù)備啟用空調(diào)器前,可將空調(diào)器的底盤抽出,對(duì)蒸發(fā)器、冷凝器、底盤全面清洗整理一次,以保證使用時(shí),空調(diào)器能高效、牢靠運(yùn)行。清洗時(shí)要把電源板、風(fēng)機(jī)電機(jī)、電容器機(jī)電源線等電氣部分從清洗的地方取下來,可用吸塵器清潔蒸發(fā)器和冷凝器(冷凝器無濾塵網(wǎng)愛護(hù),一般灰塵多)散熱肋片上的灰塵,也可用濕布擦拭。風(fēng)機(jī)葉片、葉輪要用刷子沾水洗,如有油污,要加洗滌劑清洗,洗凈后最好用電吹風(fēng)機(jī)吹干,或放再通風(fēng)處自然晾干。

2)機(jī)械、電氣維護(hù):留意運(yùn)轉(zhuǎn)的聲音有否特別。留意溫控器、各種開關(guān)的動(dòng)作是否敏捷。定期檢查電氣線路,以確保掌握開關(guān)、愛護(hù)裝置等能牢靠地工作。運(yùn)轉(zhuǎn)前應(yīng)檢查電氣線是否有誤,可用兆歐表對(duì)電氣系統(tǒng)的線路、壓縮機(jī)等進(jìn)行絕緣電阻的測(cè)試,假如發(fā)覺絕緣電阻不符合規(guī)定的要求,要更換零部件或重新進(jìn)行絕緣處理。

【第3篇】高層樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案

高層樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理方案

設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ),根據(jù)現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段討論和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問題,確保設(shè)備的正常、平安運(yùn)行。

高層樓宇的大量涌現(xiàn),使人們對(duì)樓宇設(shè)備的依靠性越來越強(qiáng),同時(shí)也對(duì)樓宇設(shè)備的運(yùn)行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中,cpm注意設(shè)備全過程的綜合管理,即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中,保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中,cpm又進(jìn)一步注意預(yù)防檢修,即不僅做到設(shè)備的正確使用和細(xì)心維護(hù),而且通過制訂、實(shí)施周密合理的設(shè)備定期檢修方案,以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念,提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率,確保樓宇設(shè)備的平安、穩(wěn)定、無故障運(yùn)行,供應(yīng)一個(gè)良好舒適的工作環(huán)境。

1系統(tǒng)日常運(yùn)行及管理

樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量,供應(yīng)一個(gè)高質(zhì)量平安、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限,關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常,關(guān)系到能否保障順天國(guó)際運(yùn)行平安。

1.1運(yùn)行管理

設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮平安性和牢靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。

1.1.1編制設(shè)備具體的技術(shù)資料,并建立設(shè)備臺(tái)帳。

1.1.2建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度,巡察檢查制度和崗位責(zé)任制。

1.1.3制訂科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。

1.1.4制訂周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案。

1.1.5對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),明確各自的崗位職責(zé),把握專業(yè)學(xué)問和操作技能。

1.1.6實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。

1.1.7定期校驗(yàn)設(shè)備中的平安附件,保證靈敏牢靠。

1.1.8工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析,準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺事故的潛在危急,實(shí)行有效措施進(jìn)行清除,確保平安運(yùn)行。

1.1.9發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)其緣由進(jìn)行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發(fā)生。

1.2設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行

1.2.1變配電系統(tǒng)

變配電系統(tǒng)是為建筑物供應(yīng)電源的系統(tǒng),是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障,運(yùn)行人員將對(duì)變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控,結(jié)合順天國(guó)際樓宇自動(dòng)掌握系統(tǒng)對(duì)變配電室進(jìn)行巡察檢查,監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù),一旦發(fā)覺問題,賜予準(zhǔn)時(shí)處理。當(dāng)發(fā)覺局部停電等運(yùn)行故障時(shí),根據(jù)預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作,保證平安牢靠運(yùn)行。

1.2.2采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)

采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)整樓內(nèi)溫度、相對(duì)濕度、氣流速度和空氣干凈度,為辦公人員制造一個(gè)舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負(fù)責(zé)維護(hù)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行,結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)掌握系統(tǒng)巡察檢查各主要設(shè)備運(yùn)行狀況,發(fā)覺噪音超標(biāo)、滴漏水等不正常現(xiàn)象,馬上處理,并能依據(jù)負(fù)荷狀況調(diào)整運(yùn)行參數(shù),按操作規(guī)程掌握相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)覺運(yùn)行故障時(shí),修理人員準(zhǔn)時(shí)到場(chǎng),按應(yīng)急處理預(yù)案準(zhǔn)時(shí)處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。在日常運(yùn)行中,依據(jù)外界氣溫、溫度條件,合理調(diào)整各場(chǎng)所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備,實(shí)現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。

1.2.3給排水系統(tǒng)

建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)掌握系統(tǒng)定時(shí)監(jiān)測(cè)水池、水箱的水位狀況,管理及水泵的運(yùn)行狀況,巡察人員對(duì)屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查,一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,馬上通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí),修理人員準(zhǔn)時(shí)到場(chǎng),按應(yīng)急處理預(yù)案準(zhǔn)時(shí)處理,恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。

1.2.4照明系統(tǒng)

照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)省能源。巡察人員必需巡察檢查大樓的公共照明,發(fā)覺損壞要馬上更換。依據(jù)工作人員的作息時(shí)間,按預(yù)先的設(shè)定,通過大廈樓宇自動(dòng)掌握系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開/關(guān)掌握。

1.2.5消防系統(tǒng)

消防系統(tǒng)是整個(gè)大廈消防平安的保證,所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài),消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。消防管理人員定期巡察檢查,真正做到'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。當(dāng)發(fā)覺險(xiǎn)情時(shí),消防管理人員準(zhǔn)時(shí)到場(chǎng),按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案準(zhǔn)時(shí)處理,確保生命財(cái)產(chǎn)平安。

1.2.6電梯

電梯大樓必不行少的運(yùn)輸工具,管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行狀況以及平層是否精確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流狀況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式,以使電梯運(yùn)行在平安、節(jié)能、便利的最佳方式。另外可利用cpm公司首創(chuàng)的電梯智能運(yùn)行管理裝置解決非辦公時(shí)間的平安保衛(wèi)和通行便利的沖突。在辦公時(shí)間段內(nèi),電梯全開放運(yùn)行,可自由乘坐。在非辦公時(shí)間,相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)授權(quán)可達(dá)的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置,一旦丟失可馬上掛失注銷。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時(shí),按電梯困人救援程序準(zhǔn)時(shí)處理。

2設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案

2.1設(shè)備故障處理規(guī)程

2.1.1故障分類

設(shè)備在運(yùn)行中,凡由于人為或非人為因素造成不能供應(yīng)正常服務(wù)的狀況均為故障,凡故障發(fā)生時(shí),均應(yīng)視狀況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。

重大故障包括:人身傷亡事故;設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上;因故障引起整個(gè)大廈停水、停電、停空調(diào)、停氣,發(fā)生火除上述重大故障外,其它為一般故障。

2.1.2故障處理通則

發(fā)生故障時(shí),值班員應(yīng)馬上處理,一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理,事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理,一面匯報(bào),無法處理應(yīng)盡快報(bào)告工程部部長(zhǎng)。

依據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部征象,推斷故障的全面狀況,盡快限制故障的進(jìn)展,快速地排解危及人員及設(shè)備平安的因素。

最快速地恢復(fù)設(shè)備(設(shè)施)至正常運(yùn)行狀態(tài)。

處理故障必需快速、正確、堅(jiān)決、冷靜。不得違反平安規(guī)程。

管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo),負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、支配有關(guān)人員實(shí)行相關(guān)措施。

對(duì)于需要馬上搶修的設(shè)備,值班員應(yīng)推斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前,把工作現(xiàn)場(chǎng)平安措施做好。

2.1.3重大故障處理職責(zé)

凡發(fā)生重大故障,由值班人員立即通知工程部部長(zhǎng)并按相關(guān)應(yīng)急處理程序?qū)嵭写胧９こ滩坎块L(zhǎng)接到報(bào)告后應(yīng)馬上到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障處理,并上報(bào)管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng),負(fù)責(zé)全面指揮。

2.1.4一般故障處理職責(zé)

對(duì)于一般故障,管理處經(jīng)主任可授權(quán)工程部部特長(zhǎng)理,工程部應(yīng)準(zhǔn)時(shí)報(bào)告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。

2.2供電電源停電故障處理規(guī)程

電源故障分以下幾種狀況處理

2.2.1在接到供電部門發(fā)出的停電通知后,管理處應(yīng)馬上通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。

2.2.2正常狀況下的倒閘操作,管理處提前一天發(fā)出停電通知。

2.2.3如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電,應(yīng)盡快排解故障后恢復(fù)送電。

2.2.4如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅,不能連續(xù)運(yùn)行時(shí),應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷,并連續(xù)觀看,實(shí)行相應(yīng)措施。

2.2.5低壓配電柜母線及其引出線故障時(shí),應(yīng)將故障段母線隔離,然后設(shè)法對(duì)未受影響的部分恢復(fù)送電。

2.2.6如供電局對(duì)大廈突然全部停電,則應(yīng)立即給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知,告知緣由,設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位,待恢復(fù)供電后,立刻啟動(dòng)設(shè)備,確保順天國(guó)際財(cái)寶中心的正常工作。

2.3停水及故障處理規(guī)程

2.3.1在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,管理處應(yīng)馬上轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位,并樂觀實(shí)行貯水保障措施,削減停水影響。

2.3.2若支配水池清洗,管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知,通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。

2.3.3給排水設(shè)備故障一般處理程序

a.給水泵消失故障時(shí),值班人員應(yīng)立刻啟動(dòng)備用泵,然后準(zhǔn)時(shí)對(duì)故障泵進(jìn)行修理。

b.排污泵消失故障時(shí),應(yīng)快速搶修,若一時(shí)不能修復(fù),應(yīng)預(yù)備臨時(shí)排污染。

c.若供水管網(wǎng)消失故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水,值班人員應(yīng)馬上關(guān)閉泄漏部位前端閥門,及進(jìn)通知修理人員搶修。

b.排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,馬上組織人員疏通。

2.4空調(diào)故障處理規(guī)程

2.4.1當(dāng)主機(jī)發(fā)生故障時(shí),啟動(dòng)備用機(jī)組投入運(yùn)行,并且檢查排解故障。

2.4.2由于檢修或其他緣由導(dǎo)致冷卻水或冷凍水較大量外泄時(shí),應(yīng)馬上停止系統(tǒng)的運(yùn)行,排解故障后再補(bǔ)水投入運(yùn)行。

2.4.3當(dāng)故障停電時(shí),馬上關(guān)閉機(jī)組。待恢復(fù)供電后,再重新啟動(dòng)運(yùn)行,同時(shí)做好記錄。

2.5發(fā)生火警處理規(guī)程

2.5.1大樓發(fā)生火警時(shí),要做到忙而不亂,準(zhǔn)時(shí)報(bào)警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。

2.5.2火災(zāi)報(bào)警程序

a.發(fā)覺火警時(shí),馬上用消防電話或一般電話向政府監(jiān)控室報(bào)警,也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器,使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到政府監(jiān)控室。

b.用電話報(bào)警時(shí),必需講清下列事項(xiàng):火災(zāi)發(fā)生的詳細(xì)地點(diǎn)、火勢(shì)大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人的姓名和身份。

2.5.3接到報(bào)警后的處理方法

a.政府監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后,利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安員立即前往火警現(xiàn)場(chǎng)。如屬火警誤報(bào),應(yīng)通知政府監(jiān)控室復(fù)位;如證明火警,應(yīng)馬上通知政府監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救,并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。如火警嚴(yán)峻,在組織前期撲救的同時(shí)向119報(bào)警。

b.政府監(jiān)控室利用消防廣播,引導(dǎo)人群利用消防樓梯向平安地點(diǎn)疏散;使電梯降至首層;切除火災(zāi)區(qū)域電源,預(yù)備啟動(dòng)應(yīng)急電源;啟動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。

c.管理處主任到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火,管理處其他人員要馬上到現(xiàn)場(chǎng)參加滅火,設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位,隨時(shí)聽從指揮。

d.派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火場(chǎng),指示消防拴位置。

2.6系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)

2.6.1當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí),應(yīng)馬上檢修,并盡可能把影響減到最低。

2.6.2由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時(shí),有應(yīng)急電源的應(yīng)馬上供應(yīng),確保重要設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

3系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)

設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證,它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài),而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格,以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)性能并延長(zhǎng)使用壽命。

3.1維護(hù)保養(yǎng)工作主式

維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)二個(gè)層次:

日常維護(hù)保養(yǎng)屬運(yùn)行操作人員的職責(zé)范圍,使用的設(shè)備要有專人負(fù)責(zé),并嚴(yán)格根據(jù)操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡察檢查及調(diào)整、清潔,由值班、巡察人員進(jìn)行,重點(diǎn)在于設(shè)德的外觀、功能狀態(tài)。

定期維護(hù)保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)及方案性檢修,由修理人員在工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下實(shí)施。

3.2日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量掌握

日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人,專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、方案做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時(shí)工程部部長(zhǎng)與工程技術(shù)人員依據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對(duì)設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評(píng)議,發(fā)覺不合格即查找其發(fā)生緣由,提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。對(duì)各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評(píng)議結(jié)果,將作為員工工作業(yè)績(jī)量化考核的依據(jù)。

3.3主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)

3.3.1變配電系統(tǒng):對(duì)相零地線端子檢查是否接觸良好,堅(jiān)固牢靠。線路的電壓、電流、功率的檢測(cè)儀表工作是否正常,讀數(shù)是否則在正常范圍內(nèi),其接線是否堅(jiān)固,顯示是否清楚。變壓器運(yùn)行聲音是否正常。

3.3.2給排水系統(tǒng):檢測(cè)各種水位檢測(cè)和掌握器件動(dòng)作靈敏度,是否有誤動(dòng)作。管道是否有滲漏,閥門動(dòng)作是否敏捷、牢靠,有無漏水。水泵運(yùn)行聲音是否正常。

3.3.3工空調(diào)系統(tǒng):對(duì)各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測(cè)試,對(duì)各個(gè)電磁閥門進(jìn)行開、合測(cè)試。空調(diào)主機(jī)運(yùn)行是否正常,各項(xiàng)參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運(yùn)行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對(duì)風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)風(fēng)柜進(jìn)行清洗。年度換季時(shí)進(jìn)行大清洗并對(duì)主機(jī)進(jìn)行大的保養(yǎng)。

3.3.4防雷接地:雷雨季節(jié)到來之前,均應(yīng)對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)、提前做好防雷預(yù)備。在大雷雨后,也要盡快對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查,查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點(diǎn)松脫和斷開。若有問題,馬上處理。

3.3.5電梯系統(tǒng):按電梯平安檢測(cè)和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。

3.4設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修方案和標(biāo)準(zhǔn)

3.4.1供電設(shè)施年度檢修保養(yǎng)方案(表1)

3.4.2水暖設(shè)施年度檢修保養(yǎng)方案(表2)

3.4.3設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及實(shí)施方案將依據(jù)所安裝設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝及運(yùn)作等實(shí)際狀況,需待cpm正式接管后依據(jù)相應(yīng)設(shè)備逐一制定。

4節(jié)能管理

在樓宇設(shè)備的運(yùn)行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長(zhǎng)要直接參加能源管理、制定節(jié)能方案、布置日常檢查等工作。

節(jié)能降耗工作主要有以下幾個(gè)方面:

4.1工作內(nèi)容

4.1.1制定節(jié)能工作方案與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。

4.1.2統(tǒng)計(jì)和分析能源消耗,做好能源用量的方案及計(jì)量工作。

4.1.3巡察、檢查和監(jiān)督能源使用。

4.1.4進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣揚(yáng),加強(qiáng)節(jié)能管理工作。

4.1.5實(shí)施節(jié)能技術(shù)改造,應(yīng)用先進(jìn)節(jié)能器具,采納切實(shí)有效的節(jié)能運(yùn)行技術(shù)措施。

4.2組織措施

4.2.1節(jié)省用電、節(jié)省用水、節(jié)省使用一切能源和材料,既是國(guó)家的現(xiàn)行政策,也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容,全體員工務(wù)必非常重視此項(xiàng)工作。

4.2.2加強(qiáng)能源使用的方案管理,嚴(yán)格執(zhí)行cpm下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo),工程技術(shù)人員應(yīng)常常把握能源消耗狀況,準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺和解決消失的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報(bào)《能源消耗統(tǒng)計(jì)》。

4.2.3能源的使用實(shí)行分區(qū)域掌握的方法。凡需要單獨(dú)考核的,都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計(jì)量裝置。

4.2.4掌握使用能源的時(shí)間,特殊是對(duì)旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格掌握。

4.2.5加強(qiáng)設(shè)備管理修理,仔細(xì)節(jié)省能源,杜絕鋪張水、電的狀況。

4.3技術(shù)措施

4.3.1配電系統(tǒng)中應(yīng)留意無功負(fù)荷的補(bǔ)償。通過電容器組的投切,將功率因數(shù)掌握在0.95以上。

4.3.2變壓器投入運(yùn)行的臺(tái)數(shù),應(yīng)依據(jù)實(shí)際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整,并使運(yùn)行中的變壓器的負(fù)載系數(shù)保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運(yùn)行效率。

4.3.3空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實(shí)際的運(yùn)行中,應(yīng)依據(jù)實(shí)際負(fù)荷的變化,確定冷水機(jī)組及其配套設(shè)備的投入臺(tái)數(shù),提高系統(tǒng)運(yùn)行效率。并且針對(duì)不同季節(jié),修改溫度、溫度設(shè)定值,以削減能源消耗;合理調(diào)整新風(fēng)比例,以充分利用新風(fēng)溫度削減新風(fēng)處理能耗。

4.3.4照明系統(tǒng)中,使用高效節(jié)能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采納光控或聲控。同時(shí)還可利用樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)掌握照明的開/關(guān),保證人走燈滅,避開鋪張。

4.3.5給排水系統(tǒng):使用節(jié)水衛(wèi)生器具,并且通過樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)掌握水泵的開/關(guān),防止溢水。加強(qiáng)巡察,防止跑水、漏水。

5技術(shù)改造、更新

在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時(shí)間推移,樓宇設(shè)備改造工作將漸漸成為工程設(shè)備管理中不行缺少的重要內(nèi)容,其緣由主要有以下幾點(diǎn):

a.設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)理論、應(yīng)用技術(shù)水公平限制,造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求的狀況漸漸顯露,有必要進(jìn)行改造。

b.設(shè)備經(jīng)過一段時(shí)間運(yùn)行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設(shè)備性能,提高耐用性、牢靠性,延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。

c.隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平提高,樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也相應(yīng)提高,樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整,設(shè)備必需改造才能適應(yīng)需要。

設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項(xiàng)綜合性工作。主要有下列幾個(gè)階段:

5.1論證立項(xiàng)

選擇改造對(duì)象,確定改造目標(biāo),依據(jù)設(shè)備實(shí)際狀況,結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,考慮現(xiàn)有人力、物力、財(cái)力,在每年最終一個(gè)季度制定下一年度的改造方案,主要目標(biāo)是:

5.1.1擴(kuò)大設(shè)備應(yīng)用范圍

5.1.2改善設(shè)備主要性能指標(biāo)

5.1.3提高設(shè)備工作效率

5.1.4提高設(shè)備牢靠性和可修理性

5.1.5提高設(shè)備平安性能和環(huán)保性能

5.1.6降低設(shè)備運(yùn)行能耗

5.2方案設(shè)計(jì)

設(shè)備改造成敗及效果如何,關(guān)健是設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)水平打算了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。依據(jù)原有設(shè)備缺陷和運(yùn)行實(shí)際需要,盡量采納新技術(shù)、新工藝、新材料。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實(shí)踐中積累的閱歷,支配好改造施工和運(yùn)行使用的相互連接,盡量削減施工造成的停機(jī)時(shí)間,使改造方案切實(shí)可行。

5.3組織實(shí)施

設(shè)備改造可單獨(dú)進(jìn)行,也可結(jié)合大修理進(jìn)行。改造結(jié)合大修可節(jié)約工時(shí)、材料、費(fèi)用,削減停機(jī)時(shí)間,具有較高的經(jīng)濟(jì)性。小的改造可自行組織力氣實(shí)施。大的改造工程通常由專業(yè)單位實(shí)施,但要留意改造質(zhì)量掌握,加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理,留意指揮協(xié)調(diào),細(xì)心組織施工,防止意外故障危及運(yùn)行平安。

5.4整理改造技術(shù)資料

改造完成時(shí)對(duì)設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的轉(zhuǎn)變要有具體記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。

5.5驗(yàn)收移交

改造后的設(shè)備要辦理驗(yàn)收手續(xù),經(jīng)試運(yùn)行測(cè)試各項(xiàng)參數(shù)達(dá)到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計(jì)要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。

5.6費(fèi)用來源

技術(shù)改造、更新的費(fèi)用來自每年的'修理基金方案'撥款。

6技術(shù)資料的收集、管理、使用

技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分,是機(jī)電設(shè)備管理、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù),是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ),是設(shè)備管理必需的條件和保證。

6.1收集設(shè)備管理法規(guī)政策

政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件,這些文件具有法律責(zé)任,設(shè)備管理必需不折不扣貫徹執(zhí)行。

6.2建立技術(shù)檔案

各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng),要有齊全具體精確的技術(shù)檔案:

6.2.1全部設(shè)備建立設(shè)備卡,一臺(tái)設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡片。按系統(tǒng)、設(shè)備編號(hào),再按編號(hào)逐臺(tái)登記。

6.2.2將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯合登記,形成設(shè)備臺(tái)帳。

6.2.3每一臺(tái)主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案,記錄設(shè)備運(yùn)行、改造、大修和故障狀況,用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實(shí)際工作。

6.2.4大修、改造施工結(jié)束、驗(yàn)收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。

6.3做好技術(shù)資料收集、管理工作

我們將做好以下幾方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作:

6.3.1竣工資料

6.3.2運(yùn)行資料

6.3.3值班記錄

6.

3.4大修改造資料

6.3.5二次裝修圖紙及審批資料

6.3.6設(shè)備故障處理資料

6.3.7區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料

6.3.8檢查、驗(yàn)收、年審資料

【第4篇】國(guó)際新城機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案

新城國(guó)際機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方案

一、機(jī)電設(shè)備維護(hù)原則

1、對(duì)設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)管理和掌握,確保其處于良好的運(yùn)行狀態(tài),并努力使其壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。

2、明確各類設(shè)備的管理要求,確保設(shè)備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。

3、正確操作使用設(shè)備。確保設(shè)備正常運(yùn)行,有效掌握和利用能源。

二、機(jī)電設(shè)備管理程序

(一)設(shè)備檔案的建立要求

1、工程部應(yīng)在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將全部設(shè)備建立臺(tái)帳,并在建檔后的3個(gè)工作日內(nèi)將臺(tái)帳移交公司辦公室存檔。

2、工程部應(yīng)在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的全部設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào):

①全部設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行'設(shè)備標(biāo)識(shí)';

②'設(shè)備標(biāo)識(shí)'用標(biāo)牌形式予以實(shí)施,標(biāo)牌應(yīng)有設(shè)備名稱、設(shè)備編號(hào);

③設(shè)備編號(hào)按下列規(guī)章編號(hào):

④標(biāo)識(shí)的制作規(guī)范:金屬薄板,表面拋光呈本色;設(shè)備編號(hào)用凹形字體,涂黑色磁漆;尺寸長(zhǎng)×寬×厚為70mm×20mm×1mm,僅作參考。

3、全部設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。

4、設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)全都,為此,設(shè)備管理人員應(yīng)交將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修狀況準(zhǔn)時(shí)地在設(shè)備臺(tái)帳或設(shè)備卡上予以登錄。

5、《設(shè)備臺(tái)帳》和設(shè)備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議書等)統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門保存復(fù)印件。

(二)設(shè)備的日常操作及維保管理詳見相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程。

1、配電房管理規(guī)程

2、水泵房管理規(guī)程

3、電梯機(jī)房管理規(guī)程

4、空調(diào)機(jī)房管理規(guī)程

5、程控機(jī)房管理規(guī)程

(三)設(shè)備的購(gòu)置管理

1、設(shè)備的購(gòu)置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購(gòu)置。

2、設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵循滿意服務(wù)供應(yīng)需要的原則。

3、設(shè)備購(gòu)置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。

4、設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。

5、新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。

6、選購(gòu)設(shè)備應(yīng)遵循公司選購(gòu)規(guī)程執(zhí)行。

7、選購(gòu)設(shè)備到達(dá)后,由工程部進(jìn)行清點(diǎn)核對(duì),接收相關(guān)資料,并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的,辦理驗(yàn)收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關(guān)規(guī)程執(zhí)行。

8、閱歷收符合要求的選購(gòu)設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺(tái)帳,建立卡片等進(jìn)行日常管理。

(四)設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)

1、工程部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí),以防止因設(shè)備誤操作造成人員損害和設(shè)備損壞。

2、設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。

3、正常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識(shí)。

4、標(biāo)識(shí)的方式方法:

①設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí),標(biāo)識(shí)牌用300mm×150mm×1mm(長(zhǎng)×寬×厚)的綠色塑料板制作,字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上,僅作參考。

②設(shè)備狀態(tài)標(biāo)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后,由設(shè)備操作人員準(zhǔn)時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備的明顯位置;

③設(shè)備狀態(tài)轉(zhuǎn)變,標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之轉(zhuǎn)變。

(五)設(shè)備的停用和封存

1、對(duì)多余的設(shè)備或暫不使用的設(shè)備應(yīng)予停用。

2、停用或封存的設(shè)備應(yīng)采納適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對(duì)其狀態(tài)的損壞。

3、工程部應(yīng)定期對(duì)停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查,以保持其適用性。

4、設(shè)備領(lǐng)班人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報(bào)批單,經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后實(shí)施。

三、主要工作流程

1、在使用任何一臺(tái)新設(shè)備或新員工自立操作以前,必需經(jīng)過對(duì)設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、平安操作、維護(hù)要求等方面的技術(shù)學(xué)問進(jìn)行教育和實(shí)際操作培訓(xùn)。

2、工程部應(yīng)會(huì)同設(shè)備使用部門有方案地對(duì)使用、操作人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn),以不斷提高對(duì)設(shè)備使用,維護(hù)的力量。

3、凡規(guī)定憑證操作的設(shè)備,操作人員必需通過考試拿到證書后,方能自立使用或操作設(shè)備。

4、對(duì)于直接供租戶使用的設(shè)備應(yīng)定期對(duì)其狀態(tài)進(jìn)行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)覺問題應(yīng)準(zhǔn)時(shí)修理;對(duì)于某些設(shè)備應(yīng)在明顯處標(biāo)識(shí)及操作方法和留意事項(xiàng)。

5、對(duì)于員工直接操作的設(shè)備,設(shè)備部門應(yīng)建立完善的設(shè)備使用規(guī)章制度,主要包括以下幾種:

設(shè)備操作規(guī)范

設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范

崗位責(zé)任制

交接班制度

6、設(shè)備的操作規(guī)范的編制。

(1)參照設(shè)備說明書及資料對(duì)一般設(shè)備的操作規(guī)范進(jìn)行編寫。系統(tǒng)設(shè)備的操作規(guī)范由工程部門編寫。

(2)重要設(shè)備的操作規(guī)范,要在設(shè)備旁用醒目的標(biāo)牌標(biāo)示,并注上重點(diǎn)標(biāo)記,要求操特殊留意。

(3)設(shè)備操作規(guī)范一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:

①啟動(dòng)前的預(yù)備工作;

②啟對(duì)時(shí)的操作步驟;

③留意事項(xiàng)。

7、操作人員必需嚴(yán)格執(zhí)行'五項(xiàng)紀(jì)律'。

①實(shí)行定人定機(jī)制度,嚴(yán)格遵守操作規(guī)范。

②常常保持設(shè)備清洗,按規(guī)定維護(hù)。

③仔細(xì)執(zhí)行交接班制度,做好交接班記錄。

④管理好工具、附件,不能遺失、損壞。

⑤發(fā)覺設(shè)備有特別的聲音和故障應(yīng)馬上停機(jī)檢查,自己不能處理應(yīng)準(zhǔn)時(shí)通知工程部。

四、管理標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護(hù)方案

(一)公共設(shè)施設(shè)備日常修理養(yǎng)護(hù)方案及實(shí)施方案

序號(hào)項(xiàng)目修理類別劃分方案方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果

1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)。

②導(dǎo)軌、平安鉗的工作狀況維護(hù)。

③轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)。

④各項(xiàng)平安裝置的維護(hù)。

⑤計(jì)算機(jī)掌握板等的維護(hù)檢測(cè)。每天巡察二次,發(fā)覺問題準(zhǔn)時(shí)修理。每月檢查曳引繩張緊度一次;每月定期對(duì)滑動(dòng)、轉(zhuǎn)動(dòng)部分加一次油。由相關(guān)電梯公司實(shí)施維護(hù)。電梯修理保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。①平安正常運(yùn)行、平穩(wěn)。

②機(jī)房、轎廂干凈。

③電梯各部分完好率100%。

2機(jī)電

設(shè)備①水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。

②日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品修理、更換。每天巡察

檢查,每半月進(jìn)行一次保養(yǎng);每季檢修一次。由工程部實(shí)施修理。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備修理保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。