法律俠客在線(xiàn)lawbingo中山市大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與唐金平等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案廣東省中山市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)(2014)中中法民一終字第326號(hào)

上訴人（原審被告）：中山市大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

法定代表人：陳建麗，該公司董事長(zhǎng)。

被上訴人（原審原告）：唐金平。

委托代理人：周祥云，廣東威格信律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：中山市村田房地產(chǎn)有限公司。

法定代表人：房智明。

上訴人中山市大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大成公司）因與被上訴人唐金平、中山市村田房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)村田公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省中山市第一人民法院（2012）中一法坦民一初字第469號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明：2002年2月5日，大成公司與村田公司簽訂一份合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)，約定：兩公司合作開(kāi)發(fā)名為“村田花園”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以大成公司的名義開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。2002年11月5日，大成公司取得涉案村田花園第一期F1-F3幢的商品房預(yù)售許可證。2009年7月6日，大成公司取得上述樓盤(pán)的商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書(shū)，可憑該證明書(shū)辦理交易手續(xù)。2003年10月10日，唐金平（買(mǎi)受人）與大成公司（出賣(mài)人）簽訂一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，唐金平購(gòu)買(mǎi)大成公司與村田公司共同開(kāi)發(fā)的村田花園第一期某幢601房，總價(jià)款為183333元，買(mǎi)受人于2002年10月29日付清定金10000元，于2002年11月29日付清樓款30000元，于2003年7月30日付清余下的樓款143333元，買(mǎi)受人應(yīng)將商品房預(yù)售款直接存入該商品房項(xiàng)目預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)，開(kāi)戶(hù)銀行為坦洲鎮(zhèn)建設(shè)銀行，專(zhuān)用賬戶(hù)為26150758，憑銀行出具的存款憑證，向出賣(mài)人換領(lǐng)交款收據(jù)；買(mǎi)受人如未按合同約定付款的，逾期在30日之內(nèi)的，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一點(diǎn)三的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)60日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的0.5%向出賣(mài)人支付違約金；出賣(mài)人應(yīng)在2003年7月30日將符合約定的商品房交付使用；出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后730日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按銀行同期活期利率支付違約金。簽訂合同后，唐金平于2003年9月29日前分五次向村田公司支付了購(gòu)房款共183333元及房產(chǎn)證預(yù)收費(fèi)4500元、入伙設(shè)施費(fèi)2980元，村田公司收款后于2005年9月29日向唐金平開(kāi)具了不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票。唐金平提交的上述村田公司開(kāi)具的收據(jù)及發(fā)票中，部分注明為“村田花園某幢601房購(gòu)房款”，部分注明為“碧濤花園某幢601房購(gòu)房款”。2004年開(kāi)始，上述房屋交付給唐金平使用至今。大成公司于庭審中表示其知道唐金平自2004年開(kāi)始使用涉案房屋，但認(rèn)為唐金平只是借住涉案房屋，并要求其繳納租金。涉案房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)登記在劉衛(wèi)忠名下，為此，唐金平向原審法院起訴，請(qǐng)求判令：⒈大成公司、村田公司為唐金平辦理中山市坦洲鎮(zhèn)某幢601房的產(chǎn)權(quán)證書(shū)；⒉大成公司、村田公司賠償延期辦證的損失20000元；⒊大成公司、村田公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

另查明：唐金平得知其居住的涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記在劉衛(wèi)忠名下，遂于2010年4月27日向法院另案提起物權(quán)確認(rèn)之訴。本院于2010年10月25日作出（2010）中一法坦民一初字第150號(hào)民事判決：1.基于大成公司與村田公司簽訂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)，唐金平有理由相信，大成公司與村田公司均有權(quán)銷(xiāo)售涉案房地產(chǎn)，故認(rèn)定唐金平與大成公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效；2.大成公司與劉衛(wèi)忠在明知涉案房屋已銷(xiāo)售予唐金平，并由唐金平占有使用的情況下，惡意串通，以低于市場(chǎng)合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓訟爭(zhēng)房產(chǎn)，損害了唐金平的合法權(quán)益，因此，判決大成公司與劉衛(wèi)忠簽訂的中山市商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并駁回了唐金平要求確認(rèn)劉衛(wèi)忠所持涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證件無(wú)效及確認(rèn)唐金平是涉案房屋產(chǎn)權(quán)人的訴訟請(qǐng)求。大成公司及劉衛(wèi)忠不服上述判決，提起上訴。中山市中級(jí)人民法院于2012年4月18日作出（2011）中中法民一終字第281號(hào)民事判決，認(rèn)定村田花園與碧濤花園為同一小區(qū)，涉案的“村田花園某幢601房”與“碧濤花園某幢601房”與產(chǎn)權(quán)登記地址為：中山市坦洲鎮(zhèn)某幢601房的房屋屬于同一處房地產(chǎn)，判決駁回上訴，維持原判。劉衛(wèi)忠及大成公司不服上述二審判決，申請(qǐng)?jiān)賹彛瑥V東省高級(jí)人民法院于2013年2月4日作出（2013）粵高法民申字第96號(hào)民事裁定，駁回其再審申請(qǐng)。

又查明：原審法院依職權(quán)向中山市國(guó)土資源局咨詢(xún)關(guān)于涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記問(wèn)題，該局函復(fù)：涉案房屋已辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，在原權(quán)利人劉衛(wèi)忠未辦理注銷(xiāo)登記的情況下，該局可以依據(jù)法院作出的生效法律文書(shū)及注銷(xiāo)登記協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)直接辦理注銷(xiāo)登記手續(xù)；若法院生效法律文書(shū)確定的房地產(chǎn)權(quán)利歸屬與上述房地產(chǎn)原有的登記情況不一致，該局可按照生效法律文書(shū)所確認(rèn)的房地產(chǎn)權(quán)歸屬辦理相應(yīng)的登記手續(xù)。

原審法院認(rèn)為：根據(jù)中山市中級(jí)人民法院作出的（2011）中中法民一終字第281號(hào)生效民事判決，涉案的“村田花園某幢601房”與“碧濤花園某幢601房”為同一處房地產(chǎn)，唐金平與大成公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。涉案房地產(chǎn)現(xiàn)登記地址為：中山市坦洲鎮(zhèn)某路某幢601房。本案的焦點(diǎn)在于唐金平是否履行了合同付款義務(wù)，大成公司應(yīng)否協(xié)助其辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)？涉案房屋所在的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由大成公司與村田公司共同開(kāi)發(fā)。唐金平與大成公司簽訂合同后，向村田公司支付了全部購(gòu)房款183333元，并由村田公司開(kāi)具了收據(jù)及發(fā)票。大成公司抗辯認(rèn)為未收到唐金平支付的購(gòu)房款，對(duì)于村田公司收款的行為亦不予確認(rèn)。但基于村田公司與大成公司之間的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)，唐金平有理由相信村田公司有權(quán)銷(xiāo)售涉案房屋并收取購(gòu)房款，故唐金平向村田公司支付的購(gòu)房款應(yīng)視為支付其與大成公司之間商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的購(gòu)房款。至于村田公司與大成公司之間對(duì)于各自收取的購(gòu)房款如何處理屬于兩者的內(nèi)部關(guān)系，大成公司不得以此對(duì)抗買(mǎi)受人。故原審法院認(rèn)定唐金平已依約支付了全部的購(gòu)房款。根據(jù)合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)的約定，大成公司應(yīng)在商品房交付使用后730日內(nèi)協(xié)助唐金平辦理涉案房屋的權(quán)屬證書(shū)。合同約定的房屋交付期限為2003年7月30日前，即大成公司協(xié)助辦理權(quán)屬證書(shū)的期限于2005年7月29日屆滿(mǎn)。大成公司于期限屆滿(mǎn)前未協(xié)助唐金平辦理權(quán)屬證書(shū)，按合同約定，應(yīng)向唐金平支付相應(yīng)的違約金（自2005年7月30日起，以183333元為本金，按中國(guó)人民銀行同期活期利率計(jì)算），由于唐金平主張延期辦證損失20000元，那么違約金的計(jì)付以20000元為限，超出部分不予支持。此外，唐金平主張村田公司協(xié)助辦理涉案房屋的權(quán)屬證書(shū)并賠償延期辦證的損失，于法無(wú)據(jù)，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決：一、大成公司于原審判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)協(xié)助唐金平辦理位于中山市坦洲鎮(zhèn)某某幢601房的權(quán)屬證書(shū)登記至唐金平名下；二、大成公司于原審判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)向唐金平支付延期辦證違約金（自2005年7月30日起至辦妥涉案房屋權(quán)屬證書(shū)之日止，以183333元為本金，按中國(guó)人民銀行同期活期利率計(jì)算，違約金以20000元為限）；三、駁回唐金平的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按原審判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4350元（唐金平已預(yù)交），由大成公司負(fù)擔(dān)（大成公司負(fù)擔(dān)部分于原審判決生效之日起七日內(nèi)向原審法院交納）。

上訴人大成公司不服原審判決，上訴稱(chēng)：一、原審認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，判決錯(cuò)誤。唐金平根本沒(méi)有履行合同付款義務(wù)。唐金平與大成公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定唐金平須將商品房預(yù)售款直接存入商品項(xiàng)目預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)，憑銀行出具的存款憑證向大成公司換領(lǐng)交款收據(jù)。故唐金平在簽訂合同時(shí)明知大成公司才具備銷(xiāo)售資格，卻沒(méi)有將購(gòu)房款匯入指定的銷(xiāo)售賬戶(hù)。另外，大成公司雖與村田公司是合作關(guān)系，但從未授權(quán)和允許村田公司代為收取購(gòu)房款。一審法院在大成公司未收取唐金平一分錢(qián)房款的前提下要求大成公司協(xié)助唐金平辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)證并支付逾期辦證違約金不當(dāng)。綜上，請(qǐng)求二審法院撤銷(xiāo)原審判決，并駁回唐金平的訴訟請(qǐng)求。

被上訴人唐金平答辯稱(chēng)：原審判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求依法駁回上訴，維持原判。

被上訴人村田公司未到庭參加二審?fù)彛矝](méi)有提交書(shū)面的答辯意見(jiàn)。

二審期間，大成公司提交以下證據(jù)：1.通知；2.對(duì)《中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)中中法民一終字第451-458號(hào)咨詢(xún)函的復(fù)函》有關(guān)意見(jiàn)和說(shuō)明；3.中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)中中法民一終字第451-458號(hào)咨詢(xún)函的復(fù)函，4.中山日?qǐng)?bào)。以上證據(jù)擬證明大成公司沒(méi)有授權(quán)村田公司對(duì)外銷(xiāo)售村田花園的商品房，以及大成公司擁有村田花園第一期所屬地的70年使用權(quán)和買(mǎi)賣(mài)權(quán)利。經(jīng)質(zhì)證，唐金平認(rèn)為以上證據(jù)不屬于新證據(jù)，不予質(zhì)證。

本院經(jīng)審理查明：原審法院查明的基本事實(shí)清楚，本院予以確認(rèn)。

本院另查明：村田公司起訴大成公司合作開(kāi)發(fā)合同糾紛一案中，大成公司曾在該案件審理過(guò)程中舉證了唐金平與村田公司于2002年10月29日簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)合同。

本院認(rèn)為：本案為商品房預(yù)售合同糾紛。本案二審爭(zhēng)議的主要問(wèn)題是唐金平是否已經(jīng)履行合同約定的付款義務(wù)。大成公司于2002年2月5日與村田公司簽訂一份合同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)，雙方合作開(kāi)發(fā)村田花園。唐金平購(gòu)買(mǎi)涉案房屋時(shí)，正值大成公司與村田公司合作開(kāi)發(fā)村田花園期間。唐金平于2002月10月29日與村田公司簽訂商品房認(rèn)購(gòu)合同后，多次向村田公司支付購(gòu)房款，直至2003年9月29日即已向村田公司支付了全部購(gòu)房款共計(jì)183333元。2003年10月10日，唐金平與大成公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同中雖然約定唐金平應(yīng)向大成公司指定的專(zhuān)用賬戶(hù)存入商品房購(gòu)房款，但唐金平在簽訂該份合同之前即已經(jīng)分五次向村田公司支付了全部的購(gòu)房款。唐金平作為房屋買(mǎi)受人，沒(méi)有義務(wù)知悉村田公司與大成公司之間就房屋銷(xiāo)售職責(zé)所作的內(nèi)部分工。唐金平在簽訂認(rèn)購(gòu)合同后即向開(kāi)發(fā)者之一的村田公司支付了合同約定的價(jià)款，村田公司亦向唐金平開(kāi)具了不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票。故原審法院認(rèn)定唐金平已經(jīng)履行了合同約定的付款義務(wù)并無(wú)不當(dāng)，本院對(duì)此予以維持。因唐金平已經(jīng)履行了合同約定的付款義務(wù)，大成公司應(yīng)協(xié)助唐金平辦理涉案房屋的權(quán)屬證書(shū)。因大成公司至今仍沒(méi)有履行其辦證義務(wù)，唐金平要求大成公司自2005年7月30日起以183333元為本金