1、BIM在商業地產項目中的實踐1項目概況上海證大房產是證大集團房地產業務的旗艦公司，也是香港主板的上市公司。公司專注于開發和管理優質住宅和商業地產項目，目前已成功開發了上海喜瑪拉雅中心和大拇指廣場等優秀城市綜合體項目。南京證大大大拇指項項目是證證大房產產大拇指指商業地地產品牌牌在南京京的延續續和升級級。項目目地塊位位于南京京南站東東南方向向，項目目占地總總面積為為93 5266.4mm2，規劃劃總建筑筑面積約約6288 8335.44m2，采用用了 HYPERLINK /BIIM技術術，這也也是該技技術在公公司大型型商業綜綜合體項項目中的的首次應應用。南京證大大大拇指項項目效果果圖2 HYPER

2、LINK /BIMM應用實實踐該項目 HYPERLINK /BIIM技術的實實施需要要從三個個層面規劃層層、實施施層及保保障層進進行。南京證大大大拇指項項目BIM三層框框架圖規劃層主要要解決項項目應用用的目標標和規劃劃，目標標設定項項目或者者公司BIM應用的的方向，規規劃解決決達到目目標的實實施步驟驟，規劃劃層需要要公司或或者項目目管理層層設定并并一致通通過。實實施層主主要定義義的是項項目實施施過程中中的BIM應用方方式及方方法，可可由BIM執行團團隊制定定并報公公司或者者項目管管理層審審核通過過。保障障層主要要定義的的是項目目應用過過程中需需要提供供的相關關條件，保保障層設設定的內內容需要要

3、公司或或者項目目相關管管理團隊隊審核。2.1 BBIM應用目目標應用目標的的制定對對于BIM在項目目上的應應用至關關重要，關關系到BIM應用的的全局和和預期的的價值評評估。目目標需要要遵循SMAART原則，并并作為BIM在項目目應用的的基本出出發點，所所有BIM活動，包包括應用用點的制制定、服服務商的的選擇、合合同的制制定等都都需要在在目標的的指引下下完成。目目標制定定也需要要考慮項項目的重重點、難難點和公公司管理理流程等等。目標標制定完完成后，在在公司和和項目層層次，相相關人員員均應明明確BIM應用目目標。本本項目依依據公司司特點和和項目重重點、難難點，運運用 HYPERLINK /BIIM

4、技術針對對設計、施施工和成成本管理理均制定定了相應應的目標標要求。2.2 BBIM應用規規劃BIM應用用規劃需需要結合合項目實實際工期期和公司司發展要要求來制制定切實實可行的的步驟計計劃，與與此同時時，每一一步需要要具備的的條件和和達到的的目標均均需要明明確。對對于新開開始BIM應用的的項目或或者公司司，首先先需要解解決的問問題是基基于BIM的工作作流程問問題。流流程制定定的基本本目標是是讓公司司或者項項目相關關參與方方知道在在什么時時間做什什么事情情，做到到什么程程度。基基于BIM的流程程制定需需要在公公司現有有流程的的基礎上上梳理，流流程的梳梳理需依依據目標標展開相相應的實實施活動動，活動

5、動應該包包括主要要事件、事事件的前前提和假假設、實實施流程程、工作作程序、相相關角色色在本事事件上的的職責及及事件完完成的交交付物和和標準等等。南京證大大大拇指項項目是本本公司第第一個應應用BIM的大型型商業綜綜合體項項目，為為了給公公司積累累更多的的BIM項目管管理經驗驗，本項項目要求求BIM顧問方方依據證證大公司司內部的的管理流流程和現現狀，在在充分調調研和訪訪談的基基礎上制制定項目目級別的的咨詢報報告，同同時結合合證大公公司的特特點，基基于總部部管控的的出發點點制定各各項目應應用BIM的參考考標準。BIM咨詢詢報告目目錄職責分工和和流程圖圖2.3 BBIM輔助設設計在設計階段段，BIM應

6、依據據不同的的項目特特點和項項目各階階段的困困難制定定相應的的應用點點。BIM建模是是重要的的基礎工工作，模模型必須須要靈活活應用才才能產生生價值，因因此，不不同階段段的工作作重點是是如何應應用模型型。鑒于于南京大大拇指廣廣場項目目體量大大、功能能布局變變化快的的特點，在在擴初階階段建立立了面積積模型，動動態跟蹤蹤各棟各各層的建建筑面積積，如下下圖所示示。面積統計報報告本項目由于于層高比比較低（地地下室3層，其其中B2層3.55m，B3層3.77m，地上上部分最最低層高高為3.115m），空空間比較較緊張，在在整個設設計階段段BIM的重點點研究任任務除了了碰撞檢檢查和管管線綜合合之外，就就是凈

7、高高復核。從從擴初階階段的主主要路由由和干線線，到施施工圖階階段考慮慮施工過過程中的的噴淋頭頭及檢修修空間等等，BIM在設計計階段圍圍繞凈高高檢查快快速建立立和更新新模型，核核查并反反饋給施施工圖設設計團隊隊。擴初初及施工工圖早期期，BIM團隊將將模型復復核的凈凈高分區區域呈現現給設計計方，這這樣施工工圖設計計方在收收到說明明之后能能夠快速速地定位位問題和和危險區區域，并并在總體體原則上上進行區區域協調調，避免免從一開開始就陷陷入解決決局部單單個問題題的泥潭潭。凈高區域分分析定位位圖施工圖階段段，安排排施工總總承包商商的BIM團隊和和機電安安裝團隊隊參與進進行設計計階段的的管線綜綜合，提提出機

8、電電安裝上上的相關關要求，BIM團隊對對這些要要求進行行合理采采納并在在模型上上進行綜綜合排布布，將排排布好的的結果依依據施工工圖紙反反饋給施施工圖設設計方。經經過多輪輪的建模模、復核核、反饋饋和調整整之后，至至施工圖圖出圖階階段，地地下室復復雜區域域和公共共走道的的凈高在在管線綜綜合調整整后均滿滿足要求求，下圖圖是BIM配合設設計方進進行局部部管線和和路由優優化調整整后局部部凈高由由3.00m提升到3.11m的截圖圖。凈高分析和和調整前前后對比比圖本項目另外外一個重重點和難難點就是是幕墻部部分。幕幕墻除了了本身的的形體復復雜，優優化技術術難度大大之外，在在設計時時還需要要考慮幕幕墻與主主體結

9、構構及幕墻墻與屋頂頂機電等等的碰撞撞，下圖圖是幕墻墻玻璃翼翼與頂層層樓板的的碰撞報報告。幕墻與主體體結構碰碰撞報告告大拇指項目目一期整整體的模模型圖如如下圖所所示：一期BIMM模型外外部漫游游視頻的的截圖2.4 BBIM配合招招投標本項目的招招投標是是項目進進展的大大事之一一，但由由于工期期緊，整整個招投投標的實實際發生生時間為為一個月月左右。如如果在一一個月的的時間內內，要求求投標方方對項目目BIM施工階階段的應應用做一一次匯報報，一方方面這么么短的時時間內很很難看到到實施的的實際效效果，通通常情況況下投標標方會在在短期內內借用內內、外部部資源，集集中突擊擊以滿足足招標方方的要求求，這樣樣的

10、結果果可能沒沒有辦法法如實反反應投標標方在正正常工作作速度下下真實的的工作水水平；另另一方面面，業主主內部團團隊在短短期內增增加了評評標的工工作量和和難度。基基于這樣樣的考慮慮，本項項目BIM配合招招標提出出了事前前進行兩兩輪考察察的辦法法。（1）第一一輪：BIM開放式式問卷與與考察該階段，首首先制定定一系列列開放式式問題并并要求在在規定時時間內匯匯報。問問題的制制定要結結合本項項目未來來BIM將要解解決的重重點和難難點問題題提出，并并充分考考慮本項項目的發發包體系系和本公公司的管管理體系系。所有有的書面面作答內內容要求求結合項項目案例例，而不不是空洞洞地來自自于互聯聯網的拷拷貝版。在在第一輪

11、輪匯報完完之后，選選取有代代表性的的項目，到到項目現現場參觀觀考察。考考察的重重點既包包括BIM工作本本身，也也包括實實際項目目的管線線排布等等關乎BIM應用結結果的內內容。（2）第二二輪：項項目BIM實際應應用能力力考評該階段針對對項目圖圖紙的現現狀，圍圍繞本項項目BIM的應用用制定可可操作性性強的考考評辦法法。本項項目考評評時利用用擴初階階段的圖圖紙進行行了建模模、土方方施工模模擬、混混凝土算算量及結結合模型型評估地地下室凈凈高的要要求等多多種考核核方式。考核過程中中，考核核標準和和執行辦辦法必須須在公司司內部審審核通過過，所有有考核必必須本著著公平公公正的基基本原則則作為BIM的出發發點

12、。考考核的目目標在于于挑選出出合適的的能夠勝勝任的投投標單位位，因此此對考核核結果需需要關注注相對排排名，最最終的相相對排名名在招投投標的實實際發生生之前完完成，這這樣既能能體現BIM專業的的主張，也也不影響響招投標標時間，投投標單位位也有更更多的時時間關注注施工技技術和商商務條件件。當所有單位位都基于于同樣的的要求完完成匯報報后，每每家單位位的實力力和水平平顯露無無疑，因因此，最最終的結結果在公公司內部部很容易易達成一一致。當當然，每每家公司司的BIM應用實實力也可可以通過過多種角角度去反反應，比比如地下下室混凝凝土算量量的總量量，本項項目聘請請的投資資顧問公公司基于于同一版版施工圖圖（二維

13、維CAD圖紙）按按照傳統統方法進進行了算算量，把把該量作作為基準準量去評評估每家家的算量量（尤為為重要的的一點是是，該基基準參考考量是公公司成本本控制條條線認可可的），然然后以此此基準量量去衡量量每家投投標單位位從模型型里面提提取的混混凝土量量。在考考核方法法制定之之初，對對于各家家的混凝凝土總量量是否準準確，筆筆者作為為規則的的制定者者也沒有有把握，最最后的結結果顯示示，有兩兩家單位位地下室室的混凝凝土總量量在誤差差1%以內，這這樣的結結果也超超過了筆筆者本人人的預期期。由于于混凝土土的基準準量是獲獲得公司司內部成成本控制制條線認認可的，那那么“3家單位位的算量量結果在在5%的誤差差范圍內內

14、”這一結結果也大大大增強強了公司司內部成成本控制制條線對對BIM算量的的信心。2.5設設計階段段的BIM應用對對施工階階段的思思考本項目在方方案階段段就已經經確定了了BIM應用的的方向，從從節約資資源、提提高效率率和縮短短整體工工作時間間的角度度，提出出了設計計階段的的BIM模型傳傳遞并應應用于施施工階段段的基本本要求，因因此，設設計階段段的模型型規劃需需要進一一步考慮慮施工因因素。首首先從建建模方法法上提出出了模型型按照樓樓層及專專業拆分分的要求求，如下下圖所示示，這樣樣做可以以保證施施工階段段的模型型能夠按按照專業業和樓層層提取。同時，在構構件的建建模方法法上進行行了統一一，而且且按照施施

15、工的要要求建模模，如墻墻、柱按按照樓層層建立，梁梁按照跨跨度建立立，樓板板按照分分割區域域建立。有有了統一一的規則則和方法法之后，基基本能夠夠保證設設計模型型傳遞給給施工模模型的大大方向。另另外，在在實際操操作過程程中，在在設計階階段充分分考慮施施工因素素，定期期安排總總承包商商的BIM團隊對對設計階階段的模模型進行行審查，充充分考慮慮施工安安裝對設設計階段段的管線線綜合提提出的要要求。業業主可針針對總承承包提出出的合理理化建議議，要求求采納甚甚至更改改設計階階段的模模型。3小結本項目目前前施工圖圖設計階階段已經經接近尾尾聲，施施工階段段的BIM相關工工作正在在有條不不紊地展展開，施施工階段段的應用用尚未正正式開始始。根據據近半年年的BIM實踐，筆筆者將商商業地產產項目的的