1、“9+2”商務大廈連鎖開發項目策劃案PAGE PAGE 44“9+2”商務大大廈連鎖鎖開發項項目策劃劃案 年目 錄第一部分：項目策策劃概述述TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc173487114 第一章 “99+2”商務大大廈項目目的背景景及前景景 PAGEREF _Toc173487114 h 2 HYPERLINK l _Toc173487115 1.1 項目概概況 PAGEREF _Toc173487115 h 2 HYPERLINK l _Toc173487116 1.2 連鎖開開發的現現實意義義 PAGEREF _Toc173487116 h 2 HYPE

2、RLINK l _Toc173487117 1.3 項目前前景分析析 PAGEREF _Toc173487117 h 3 HYPERLINK l _Toc173487118 第二章 “99+2”商務大大廈項目目總體策策劃思路路 PAGEREF _Toc173487118 h 4 HYPERLINK l _Toc173487119 2.1 項目的的定位、策策劃思路路 PAGEREF _Toc173487119 h 4 HYPERLINK l _Toc173487120 2.2 核心目目標樹立品品牌 PAGEREF _Toc173487120 h 4 HYPERLINK l _Toc1734871

3、21 2.3 項目開開發總建建議 PAGEREF _Toc173487121 h 5 HYPERLINK l _Toc173487122 2.4 連鎖項項目開發發前期工工作的統統籌安排排（參考考） PAGEREF _Toc173487122 h 5第二部分：項目的的市場調調研與可可行性分分析 HYPERLINK l _Toc173487123 第三章 “99+2”商務大大廈項目目投資環環境與市市場研究究 PAGEREF _Toc173487123 h 8 HYPERLINK l _Toc173487124 3.1 項目投投資經濟濟形勢分分析 PAGEREF _Toc173487124 h 8

4、HYPERLINK l _Toc173487125 3.1.11 國國內經濟濟總體發發展態勢勢 PAGEREF _Toc173487125 h 8 HYPERLINK l _Toc173487126 3.1.22 “99+2”泛珠地地區經濟濟發展勢勢頭良好好 PAGEREF _Toc173487126 h 10 HYPERLINK l _Toc173487127 3.2 泛珠地地區區域域市場分分析 PAGEREF _Toc173487127 h 11 HYPERLINK l _Toc173487128 3.2.11 泛泛珠地區區房地產產市場分分析 PAGEREF _Toc173487128 h

5、 11 HYPERLINK l _Toc173487129 3.2.22 微微觀房地地產市場場分析（以以長沙為為例） PAGEREF _Toc173487129 h 12 HYPERLINK l _Toc173487130 3.3 區域市市場發展展及需求求預測 PAGEREF _Toc173487130 h 12 HYPERLINK l _Toc173487131 第四章 項目分分析及評評價 PAGEREF _Toc173487131 h 14 HYPERLINK l _Toc173487132 3.1 地塊解解析 PAGEREF _Toc173487132 h 14 HYPERLINK l

6、_Toc173487133 3.2 項目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc173487133 h 14 HYPERLINK l _Toc173487134 3.3 項目評評價 PAGEREF _Toc173487134 h 16 HYPERLINK l _Toc173487135 第五章 市市場定位位及項目目評估 PAGEREF _Toc173487135 h 17 HYPERLINK l _Toc173487136 5.1 產品定定位 PAGEREF _Toc173487136 h 17 HYPERLINK l _Toc173487137 5.2 消費者者定位 PAGEREF _To

7、c173487137 h 17 HYPERLINK l _Toc173487138 5.3 價格定定位 （參考考） PAGEREF _Toc173487138 h 18 HYPERLINK l _Toc173487139 第六章 項項目開發發建設與與總投資資估算 PAGEREF _Toc173487139 h 20 HYPERLINK l _Toc173487140 6.1 項目開開發策略略 PAGEREF _Toc173487140 h 20 HYPERLINK l _Toc173487141 6.3 項目開開發建設設安排 PAGEREF _Toc173487141 h 20 HYPERLI

8、NK l _Toc173487142 6.2 項目投投資估算算（參考考） PAGEREF _Toc173487142 h 20 HYPERLINK l _Toc173487143 第七章 項項目銷售售及經營營收入測測定 PAGEREF _Toc173487143 h 21 HYPERLINK l _Toc173487144 7.1 項目銷銷售收入入估算（參參考） PAGEREF _Toc173487144 h 21 HYPERLINK l _Toc173487145 7.2 項目經經營成本本結算（參參考） PAGEREF _Toc173487145 h 21 HYPERLINK l _Toc1

9、73487146 7.3 項目利利潤估算算（參考考） PAGEREF _Toc173487146 h 22 HYPERLINK l _Toc173487147 第八章 財財務與敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc173487147 h 23 HYPERLINK l _Toc173487148 8.1 項目現現金流量量（參考考） PAGEREF _Toc173487148 h 23 HYPERLINK l _Toc173487149 8.2 財務凈凈現值與與財務內內部收益益率（參參考） PAGEREF _Toc173487149 h 23 HYPERLINK l _Toc173487150

10、8.3 項目盈盈虧平衡衡分析和和敏感性性分析（參參考） PAGEREF _Toc173487150 h 23 HYPERLINK l _Toc173487151 8.4 項目開開發經營營主要風風險及對對策分析析（參考考） PAGEREF _Toc173487151 h 24 HYPERLINK l _Toc173487152 第九章 可可行性研研究結論論與建議議 PAGEREF _Toc173487152 h 25 HYPERLINK l _Toc173487153 9.1 項目擁擁有較好好的投資資環境與與機遇 PAGEREF _Toc173487153 h 25 HYPERLINK l _T

11、oc173487154 9.2 項目在在經濟上上具有較較強的可可行性（參參考） PAGEREF _Toc173487154 h 25 HYPERLINK l _Toc173487155 9.3 項目實實施的優優勢、難難點及對對策 PAGEREF _Toc173487155 h 25第三部分：項目經經營的策策略與建建議 HYPERLINK l _Toc173487156 第十章 項項目營銷銷推廣策策略與建建議（框框架） PAGEREF _Toc173487156 h 28 HYPERLINK l _Toc173487157 10.1 項目目總體整整合營銷銷思路 PAGEREF _Toc17348

12、7157 h 28 HYPERLINK l _Toc173487158 10.2 項目目主打廣廣告與形形象 PAGEREF _Toc173487158 h 28 HYPERLINK l _Toc173487159 10.3 項目目營銷推推廣模式式 PAGEREF _Toc173487159 h 29 HYPERLINK l _Toc173487160 10.4 銷售售渠道及及方式 PAGEREF _Toc173487160 h 29 HYPERLINK l _Toc173487161 10.5 項目目營銷策策略總建建議 PAGEREF _Toc173487161 h 30 HYPERLINK

13、l _Toc173487162 第十一章 項目的的規劃與與建筑設設計建議議（構想想） PAGEREF _Toc173487162 h 31 HYPERLINK l _Toc173487163 11.1 項目目規劃設設計建議議 PAGEREF _Toc173487163 h 31 HYPERLINK l _Toc173487164 11.2 項目目建筑設設計建議議 PAGEREF _Toc173487164 h 31 HYPERLINK l _Toc173487165 第十二章 項目開開發的其其他相關關建議（參參考） PAGEREF _Toc173487165 h 32 HYPERLINK l

14、_Toc173487166 12.1 差異異化生存存 PAGEREF _Toc173487166 h 32 HYPERLINK l _Toc173487167 12.2 物業業服務 PAGEREF _Toc173487167 h 32 HYPERLINK l _Toc173487168 12.3 直升升機造勢勢 PAGEREF _Toc173487168 h 32第一部分：項目策策劃概述第一章 “9+2”商務大大廈項目目的背景及及前景泛珠三角區區域包括括廣東、廣廣西、海海南、云云南、貴貴州、四四川、湖湖南、江江西、福福建9個個省區和和香港、澳澳門兩個個特別行行政區，簡簡稱“992”。內內地9省

15、省區的區區域面積積為全國國的五分分之一，人人口占三三分之一一，經濟濟總量占占三分之之一。加加上香港港和澳門門兩個特特區，泛泛珠三角角在全國國的地位位十分突突出。這這一區域域所建立立起來的的共生共共贏型經經濟體系系，將成成為中國國未來經經濟發展展的高速速增長極極。1.1 項目概概況近年以來，泛泛珠三角角地區房房地產投投資呈大大幅提高高的勢頭頭，跨區區域合作作的房地地產產業業鏈正在在形成。“泛珠珠三角區區域合作作”是中中國迄今今最大規規模的區區域合作作。房地地產業跨跨區域發發展的大大潮流與與企業異異地拓展展的需求求呼喚一一個能夠夠實現長長年相互互交流的的商務大大平臺。在泛珠“9+2”背景下，以“會

16、館地產”、“主題地產”、“復合地產”和“連鎖地產”為核心創意，為每年一屆輪流召開的“珠洽會”及會后日常合作與交流提供高品質的商務環境和合作平臺，力爭成為當地的標志性建筑，連鎖經營，聯動發展。本項目以“9+22”為統一一冠名，結結合“9+22”各區域域文化特特色，突突出“商務”服務功功能，力力促泛珠珠“9+22”和諧發發展。計劃在在泛珠“9+22”各省會會城市（香港、澳門、廣州、福州、南昌、長沙、貴陽、昆明、南寧、?？?、成都）各建一一棟，限限建111棟“9+22”商務大大廈，形形成連鎖鎖地產業業態之勢勢，打造造“9+22”商務大大廈品牌牌。1.2 連鎖開發發的現實實意義泛珠三角區區域合作作機制開

17、開創了國國內區域域合作的的新模式式，為區區域房地地產業帶帶來更開開放的市市場、更更暢通的的融資渠渠道、更更優惠的的投資政政策、更更便利的的交通條條件，為為房地產產開發的的發展和和骨干企企業的做做大做強強提供更更廣闊的的市場空空間。泛珠三角區區域橫跨跨中國的的東部、中中部和西西部三大大地帶，加加強這一一區域的的合作，特別是連鎖開發這種大型房地產項目，可以使勞動力和資源由中西部向沿海地區流動，產業則由沿海地區向中西部轉移，對于促進大珠三角產業升級，帶動華南、中南、西南的經濟發展，促進內地與香港、澳門關于建立更緊密經貿關系的安排的順利實施，帶動內地特別是經濟發展相對滯后的西部地區經濟發展，都具有重要

18、的戰略意義。1.3 項目前前景分析析a、業界新新動向“生態CCBD”概念（以以長沙為為例）這是去年底底業界前前衛人士士提出的的新觀點點，認為為從神農農大酒店店商務圈圈至省政政府新址址尚芙蓉蓉路區域域為今后后長沙新新CBDD區域，也也叫“生態CCBD”（生態態中央商商務區）。早幾年提出出的長沙沙CBDD的范圍圍大致為為以芙蓉蓉路的中中央廣場場為中心心，東起起韶山路路、西至至蔡鍔路路，南起起人民路路、北止止展覽館館路（即即現營盤盤路），大大約3平平方公里里的區域域。建筑筑形態以以高層和和超高層層為主，產產業特征征主要為為辦公、商商務、金金融、信信息、酒酒店等，物物業功能能基本上上以寫字字辦公為為主

19、的綜綜合性物物業。但就近兩年年來的市市場發展展和房地地產個案案操作來來看，CCBD已已經擴大大了很多多，邊伍伍家嶺以以南、展展覽館路路以北的的芙蓉路路上的幾幾相樓盤盤都說在在CBDD區域要要地，還還有在勞勞動路至至人民路路的芙蓉蓉中路段段的樓盤盤都稱自自己處于于CBDD核心區區了?？梢姟癈BBD效應應”的無窮窮魅力！我們研究分分析認為為，長沙沙CBDD擴大化化已經推推動了房房地產行行業的發發展與繁繁榮，也也正在被被廣大市市民接受受，相信信也將被被政府規規劃和城城市建筑筑部門理理解認同同的。從國外和先先進城市市的經驗驗來看，新新CBDD已經是是很正常常的事情情，廣州州的珠江江新城、上上海的浦浦東

20、新區區、北京京的生朝朝陽泛CCBD已經經屢見不不鮮。我我們認為為，新CCBD將將對原CCBD應應該是一一種有益益的充實實和擴展展。但從從某些樓樓盤宣傳傳實際來來看好象象是要完完全的挑挑戰。如果用現代代的和發發展的思思維來分分析，我我認為今今后的長長沙CBBD應該該說是一一個主要要向南發發展的趨趨勢，當當然北面面最多也也只能發發展到伍伍家嶺（即即波隆立立交橋處處），而而南面可可能會沿沿芙蓉南南路延伸伸到省政政府新治治處，東東、西的的不會有有什么新新的擴展展變化；那么完完整的全全新的長長沙CBBD面積積至少應應該在66至8平平方公里里。這種CBDD往南擴擴展與生生態CBBD概念念有促于于本項目目的

21、形象象和推廣廣，以及及項目的的增值。b、項目前前景預測測泛珠三角區區域在房房地產方方面的合合作與發發展，經經過科學學構思和和初步實實踐，已已逐漸顯顯示出廣廣闊的發發展前景景。隨著著首屆“泛泛珠三角角區域合合作與發發展論壇壇”的舉舉辦，這這一地區區的合作作項目必將將步入一一個新的的發展階階段，其其影響是是巨大的的。通過以上市市場研究究和對項項目的分分析與策策劃，我我們對項項目前景景比較看看好。如如果項目目開發周周期在55年以內內，加上上開發商商的實力力與信譽譽、全程程準確的的策劃等等綜合因因素，我我們預測測，項目目將會非非常成功功的。第二章 “9+2”商務大大廈項目目總體策策劃思路路2.1 項目

22、的定定位、策策劃思路路項目定位：1、泛珠“9+2”合作標標志性建建筑 22、泛珠珠“9+2”服務中中心3、泛珠“9+2”創業基基地 4、泛珠珠“9+2”會議中中心5、泛珠“9+2”區域總總部基地地 6、泛珠珠“9+2”研發中中心7、泛珠“9+2”產業轉轉移基地地 8、泛珠珠“9+2”駐地聯聯絡中心心策劃思路：1.全面面把握：首先是是建立在在對項目目所在區區域大的的房地產產經濟環環境充分分調查與與分析與與操盤策策略的全全面把握握之上的的，全面面借鑒類類似成功功項目的的經驗，避避免重蹈蹈覆轍先求不不敗而后后求完美美。2.項目目對接：強調對對項目所所在區域域（“9+2”泛珠地地區）及及各個城市市的個

23、性性特點詳詳盡深入入的調查查與研究究，并對對項目的的資源優優勢和劣劣勢進行行判斷與與整合，從從而實現現最優模模式與項項目自身身進行完完美對接接。3.創新新超越：每一個個地產項項目都需需要進行行項目差差異化提提示與個個性分析析，通過過在未來來領域的的積極開開拓，不不僅為項項目自身身創造出出競爭優優勢，還還可以為為地產企企業奠定定行業地地位。2.2 核心目目標樹立品品牌企業目標的的界定 效益和和品牌 項目對企業業品牌及及后續項項目的拉拉動和貢貢獻作用用是十分分巨大的的，借助助項目運運作的成成功，確確立某公公司在泛珠“9+22”地區房地地產行業業的地位位和影響響力，綜合提提升某房地產產公司的的品牌知

24、知名度、美美譽度和和擴張力力。項目目標的的界定達達到商業業房地產產的三贏贏境界所謂三贏是是指開發發商企業業價值、消消費者客客戶價值值、項目目所處的的區域價價值三種種價值的的同步提提升。品牌時代需需要有品品牌時代代的房地地產開發發經營的的游戲規規則，需需要有品品牌時代代的語言言與消費費者對話話，這種種全新的的溝通語語言與游游戲規則則，就是是“房地產產品牌語語言與品品牌運營營規則”。品牌牌時代的的消費者者需要的的不只是是房地產產產品，而而更是房房地產品品牌，品品牌時代代的房地地產開發發商需要要學會生生產房地地產品牌牌，需要要學會運運用“房地產產品牌運運營”的規則則生產適適銷對路路的房地地產品牌牌。

25、 品牌經營與與消費者者處于動動態的平平衡，消消費者不不斷將自自身的體體驗反饋饋給經營營者，經經營者對對房地產產品牌進進行維護護與調整整，使品品牌體驗驗不斷更更新，品品牌價值值不斷提提升。通通過對樓樓盤潛在在價值、開開發商潛潛在資源源、客戶戶的潛在在需求的的全方位位的挖掘掘與激活活，形成成強大的的品牌勢勢能：消消費者欲欲望燃燒燒、品牌牌光芒閃閃耀、區區域能量量引爆。最最終達到到財富涌涌流、社社會進步步的全新新局面。2.3 項目開開發總建建議 充分利利用項目目特有的的連鎖開開發效應應，突出出項目地地標性建建筑和商商務中心心的特征征，提高高項目的的知名度度。 引進先先進的商商業規劃劃，特別別注意引引

26、進新業業態(如生態態CBDD、智能能CBDD等)和設計計好項目目的業態態組合。 通過前前期招商商，引進進眾多國國內、國國際知名名商業企企業和品品牌，顛顛覆舊有有商業格格局。注意引引入商業業物業和和統一運運營管理理概念，對對項目精精心包裝裝。 通過超超常規宣宣傳，通通過事件件營銷進進行造勢勢炒作，讓讓該項目目的開發發成為當當地市民民關注的的熱點，并并形成良良好的口口碑并且且節約宣宣傳費用用。 通過適適當靈活活劃分商商鋪面積積來控制制“總價”，推出出短期租租賃政策策，盡量量降低投投資門坎坎，使項項目積聚聚大量的的潛在客客戶群。2.4 連鎖項項目開發發前期工工作的統統籌安排排（參考考）（一）項目目開

27、發的的市場調調研工作作（二）項目目策劃：根據公公司經營營開發總總體計劃劃和市場場調研分分析，確確定目標標客戶市市場，并并針對該該細分市市場進行行項目的的定位，策策劃建筑筑類型，提提供規劃劃建議。（三）項目目立項報報批：確確定項目目規劃，進進行土地地征辦（四）項目目規劃設設計：提提交規劃劃設計任任務書，開開展規劃劃設計（五）確定定項目規劃劃設計方方案，進進行項目目建設準準備項目前期運運作的工工作計劃劃簡表：序號工作事項時間執行人協助1整體確定項項目開發發順序構思思2項目調研029-10153項目可行性性分析4項目分解并并確定各各子項目目開發順順序5相關部門走走訪（確確定調查查方向、區區域）101

28、44-155辦公室（車車）6確定調查方方案10177辦公室濟南郊區樓樓盤10188-199高新區10211-233辦公室周邊產業園園區10244辦公室7先進城市考考察（根根據各市市具體情情況確定定）10255-1003118資料信息整整理，提提交市場場報告,選址分分析111-69市場策劃研研討與報報告編寫寫117、88、111、12210策劃方案（討討論）1113311項目方案確確定1120012項目報批手手續11月底13規劃設計委委托12114規劃設計15規劃設計方方案 1210321116建筑方案03317項目施工033月月底18項目銷售035月月第二部分：項目的市市場調研研與可行行性分析

29、析第三章 “9+2”商務大大廈項目目投資環境境與市場研究究投資機會孕孕育于經經營環境境之中，作作為基礎礎性、先先導性的的房地產產業更是是如此。因因此，對對宏觀經經濟、社社會與政政策環境境的把握握是每一一個開發發決策者者所關注注的首要要問題。3.1 項目投資資經濟形形勢分析析2007年年根據經經濟發展展的要求求，我國國堅持擴擴大內需需的方針針，繼續續實行積積極的財財政政策策和穩健健的貨幣幣政策，大大力推進進經濟結結構調整整，加強強農業基基礎，加加大國有有企業改改革和脫脫困的力力度，采采取多種種措施擴擴大出口口，這些些重大措措施的實實施，使使得我國國國民經經濟保持持了較快快的發展展勢頭，呈呈現出積

30、積極變化化。投資資，消費費和出口口增長加加快，社社會需求求進一步步回升，結結構調整整穩步推推進，基基礎設施施建設得得到加強強，經濟濟體制改改革取得得新的進進展，企企業效益益和財政政收入大大幅增加加，經濟濟運行質質量進一一步提高高。3.1.11 國內內經濟總總體發展展態勢中國改革開開放以后后，國民民經濟一一直保持持了高速速增長, 1999820003年間間經濟增增長率為為7.55%左右右，屬全全球最高高之列。220044年國內內生產總總值為113.665萬億億元,成成為世界界第六大大經濟體體。這是是自亞洲洲金融危危機以來來，中國國經濟增增長率首首次連續續三年維維持在88%以上上。20005年年，

31、中國國CPII增輻達達1.88%。220066年中國國GDPP達200萬億，年年增長率率達100.6%。 這這一結果果表明，我我國政府府持續實實施多年年的擴大大內需的的宏觀調調控政策策開始取取得顯著著成效，中中國經濟濟增長的的內生動動力明顯顯增強，我我國經濟濟運行已已經平穩穩進入新新一輪景景氣循環環的擴張張期。圖1 近近幾年來來全國GGDP季季度增長長率走勢勢圖（數數據來源源：國家家統計局局）圖2 近近幾年來來全國CCPI月月度走勢勢圖（數數據來源源：國家家統計局局）同時全國房房地產開開工，竣竣工面積積增勢不不減。房地產產開發呈呈現以下下特點：房地產產開發投投資與到到位資金金持續快快速增長長；

32、商品品房銷售售面積與與銷售收收入增勢勢強勁；商品房房平均銷銷售價格格穩中趨趨升；商商品房施施工總量量不斷擴擴大；新新開工項項目快速速增加，各各級政府府消化空空置面積積的努力力初見成成效，商商品房空空置面積積出現大大幅度回回落，房房地產市市場呈現現出產銷銷兩旺的的局面。1 開發發投資量量持續增增長，投投資結構構趨于合合理。2 消費費主題發發生變化化，銷售售總量逐逐年上升升。3 銷售售價格穩穩中有升升，消費費信貸不不斷擴大大。4 二級級市場日日趨活躍躍，租賃賃市場漸漸成氣候候。現已已形成新新建商品品房增量量市場、二二手房交交易市場場和房屋屋租賃市市場三分分天下的的局面，帶帶來了房房地產市市場的繁繁

33、榮。5 需求求狀況發發生變化化，市場場供求呈呈現多樣樣。以上資料表表明，國國家宏觀觀經濟形形勢是良良好的，房房地產市市場也在在穩步發發展，加加之相關關政策法法規的出出臺，進進行住宅宅投資是是適宜的的，是和和國家形形勢相一一致的。圖3 近近幾年中中國地價價與房價價走勢對對比圖（數據來來源：wwindd資迅）圖4 固固定資產產投資累累計增速速走勢圖圖（數據來來源：wwindd資迅）圖5 房房地產投投資增速速走勢圖圖（數據來來源：wwindd資迅）3.1.22 “9+2”泛珠地地區經濟濟發展勢勢頭良好好 區域經濟大大整合正正崛起，泛泛珠三角角區域合合作一年年來，在在經貿、文文化、交交通、能能源、旅旅

34、游等各各領域取取得豐碩碩成果。泛珠區域合合作實施施以來，廣廣東企業業一改單單槍匹馬馬的對外外投資模模式，開開始以“大大兵團作作戰”的的方式迅迅速地將將投資觸觸角蔓延延到泛珠珠區域內內其他省省區。佛佛山在首首屆珠洽洽會上的的合作項項目涉及及了物流流、工業業、農業業、商貿貿、房地地產等行行業，其其中佛山山與云南南、貴州州、江西西等過去去合作較較少的地地方達成成了一批批簽約項項目。截截至今年年7月44日，佛佛山首屆屆珠洽會會以來已已簽約項項目共773項，合合作金額額為566399億元。同同時，廣廣東口岸岸作為內內地泛珠珠三角各各省區參參與國際際貿易的的重要橋橋梁的作作用進一一步增強強，合作作第一年年

35、，廣東東進出口口總額達達到了335000億美元元。 泛珠各省還還充分發發揮差異異性互補補的優勢勢，合作作成果顯顯著。廣廣西去年年借中國國東盟盟博覽會會舉辦之之機，舉舉辦區域域內投資資項目推推介會229場，簽簽約項目目1022個，總總投資額額達到449668億美美元。四四川與區區域內各各方簽訂訂經貿合合作項目目6388個，合合同金額額4255億元。湖湖南去年年10月月成功舉舉辦“湘湘洽會”，全全省共簽簽約6008個項項目，引引進資金金折合人人民幣近近9000億元。今今年一季季度，云云南、江江西進出出口總額額增幅分分別為446%和和40% 香港、澳門門在加快快泛珠合合作方面面也擔當當起重要要角色。

36、香香港成為為泛珠三三角區域域進出口口商品最最重要的的轉口口口岸。澳澳門利用用每年一一次大型型經貿洽洽談會，積積極為臺臺海兩岸岸經貿交交流合作作搭建平平臺，提提供咨詢詢服務。香香港和澳澳門還積積極組織織客源前前往內地地旅游觀觀光，并并成為一一大客源源地。3.2 泛珠地地區區域域市場分分析3.2.11 泛珠珠地區房房地產市市場分析析廣東省服服務業發發展“十一五五”規劃中中明確提提出重點點建設珠珠三角地地區國際際會展區區以及加快快建設廣廣州珠江江新城中中心商務務區。以以國際化化、市場場化、專專業化為為方向，依依托產業業和區位位優勢，發發展各類類綜合及及專業會會展，著著力打造造以廣州州和深圳圳為龍頭頭

37、，包括括珠海、佛佛山、東東莞、中中山、江江門等在在內的珠珠三角會會展產業業帶。加加快建設設和完善善以廣州州國際會會展中心心為代表表的一批批高檔次次、多功功能的現現代化會會展場館館；培育育會展市市場主體體，培養養10至至15個個辦展能能力較強強、水平平較高、影影響較大大的龍頭頭會展企企業；創創立品牌牌會展，培培育一批批規模大大、知名名度高、在在國內和和周邊國國家與地地區有影影響力的的品牌會會展；提提升會展展配套服服務水平平，提供供銀行、海海關、快快運、翻翻譯、購購物、餐餐飲等全全方位服服務?！笆晃濉逼谄陂g，把把珠三角角地區建建設成為為中國最最具特色色、最有有影響力力的會展展中心區區域之一一。

38、由此可見泛泛珠地區區商務服服務性地地產項目目具有相相當大的的市場潛力力，其宏觀觀市場特特點如下下：1區域間間經濟合合作的日日益密切切以及政政府對商商業服務務性房地地產項目目的重視視，為商業業房地產產市場的的發展提提供了動動力。2空置商商品房消消化能力力加強。3房地產產二、三三級市場場聯動效效應初步步顯現。4金融系系統成為為房地產產業的堅堅實后盾盾。5房產抵抵押對房房地產市市場起到到舉足輕輕重的作作用。6、房交會會為活躍躍房地產產市場提提供了重重要的舞舞臺。3.2.22 微觀房房地產市市場分析析（以長長沙為例例）本項目其中中的一個個子項目目的位于于長沙市市，項目目定位為為泛珠“9+22”合作標標

39、志性建建筑、泛珠“9+22”服務中中心、泛珠“9+22”創業基基地、泛珠“9+22”會議中中心。由由于本項項目的規規模大、檔檔次高，區區域內以以商業服服務為主主，因此此本次可可行性研研究主要要分析長長沙市近近年商業業樓盤項項目市場場的供求求情況。1、供給分分析長沙市房地地產的發發展還處處在一個個高位運運行和快快速發展展的階段段，整個個行業與與相關行行業升溫溫的周期期還見不不到頂。長株潭一體體化的發發展和泛泛珠三角角概念以以及長沙沙新近通通過的中中長期規規劃對房房地產來來說，是是一個非非常好的的機遇，也也將助推推房地產產業更快快更好地地發展。（由于時間間關系本本部分未未能做詳詳細調查查，故分分析

40、還不不完善）2、需求分分析業界人士普普遍認為為，20007年將延延續20006年下半半年來的的房產漲漲價趨勢勢。房產產局一位位官員說說，20007年房價價要漲，這這是非常常客觀的的事實，他他還指出出20006年二手手房市場場成交量量達到了了歷史新新高，這這直接促促進了商商品房市市場的發發展。長長沙的梯梯級消費費逐步形形成。與與同類城城市相比比，長沙沙的房價價在全國國中心城城市排名名30位位左右，而而長沙的的人均可可支配收收入卻排排在133位（最最新數據據），這這說明長長沙的潛潛在購買買力不值值得懷疑疑，房價價上升的的空間非非常大。加上“9+2”泛珠區域間經濟合作的日益密切以及政府對商業服務性房

41、地產項目的重視，有人甚至預測認為，2008年房價漲幅至少在8%左右。3、競爭分分析由于大盤的的出現和和市場競競爭的原原因，有有些實力力較小的的項目也也可能遭遭受淘汰汰或滯銷銷，整體體上房地地產商的的利潤率率不會比比以前更更高，可可能回歸歸到一個個更合理理甚至微微利的層層面上來來。（由由于時間間關系本本部分未未能做詳詳細調查查，故分分析還不不完善）3.3 區域市場場發展及及需求預測測廣東省服服務業發發展“十一五五”規劃中中明確提提出要繼繼續加強強區域合合作，按照“政府推推動、市市場運作作、互利利互惠、合合作發展展”的方針針，推動動服務業業各領域域的區域域合作，促促進服務務業市場場統一開開放，推推

42、動服務務業上規規模、上上水平。大大力推進進珠三角角、東西西兩翼和和粵北山山區之間間的服務務業合作作，發揮揮珠三角角服務業業的輻射射帶動作作用，促促進東西西兩翼和和粵北山山區服務務業依托托自身優優勢加快快發展，形形成特色色。在CCEPAA框架下下進一步步深化粵粵港澳服服務業合合作，積積極引進進香港先先進的生生產服務務業，促促進香港港生產服服務業與與我省制制造業的的融合。積積極推進進“泛珠三三角橫琴琴經濟合合作區”建設，搭搭建泛珠珠三角“9+22”參與各各方經濟濟交流和和合作平平臺。重重點推進進泛珠九九省區在在能源交交通基礎礎設施建建設、金金融、商商貿、旅旅游、科科教文化化、知識識產權、信信息服務

43、務、法律律服務、勞勞動就業業、房地地產等方方面的合合作。在充分的資資料基礎礎上，綜綜合上述述房地產產投資環環境分析析和經濟濟形式成成因分析析，可得得出結論論：國家家宏觀經經濟形式式是可喜喜的，“9+22”泛珠地地區與房房地產有有關的政政策和法法規有利利于房地地產市場場的進一一步發展展和活躍躍，因此此可以說說“9+22”商務大大廈連鎖鎖開發項項目在投投資機會會選擇決決策、開開發區域域選擇決決策這兩兩個方面面是有充充分科學學根據的的。第四章 項目分分析及評評價3.1 地塊解解析泛珠三角區區域包括括廣東、廣廣西、海海南、云云南、貴貴州、四四川、湖湖南、江江西、福福建9個個省區和和香港、澳澳門兩個個特

44、別行行政區，簡簡稱“992”。內內地9省省區的區區域面積積為全國國的五分分之一，人人口占三三分之一一，經濟濟總量占占三分之之一。加加上香港港和澳門門兩個特特區，泛泛珠三角角在全國國的地位位十分突突出。這這一區域域所建立立起來的的共生共共贏型經經濟體系系，將成成為中國國未來經經濟發展展的高速速增長極極。1、地理位位置：2、自然環環境：3、社會環環境（人人文環境境、經濟濟環境）：4、配套及及交通條條件：5、地質地地貌：（因缺乏各各個子項項目的具具體位置置，故此此部分也也不完善善）3.2 項目SSWOTT分析S（優勢）： 地理位位置優越越本項目各子子項目分分別位于于廣東、廣廣西、海海南、云云南、貴貴

45、州、四四川、湖湖南、江江西、福福建9個個省區的的省會城城市和香香港、澳澳門兩個個特別行行政區。內地99省區的的區域面面積為全全國的五五分之一一，人口口占三分分之一，經經濟總量量占三分分之一。加加上香港港和澳門門兩個特特區，泛泛珠三角角在全國國的地位位十分突突出，地地理位置置優越。自自然景觀觀資源豐豐富、環環境極佳佳。 交通便便利由于本項目目各子項項目分別別位于9個省省區的省省會城市市和港澳澳地區，地區之之間交通通比較方方便。加加之各個個子項目目又是位位于省會會城市和和港澳地地區的中中心商務務區，故故在交通通方面具具有得天天獨厚的的先天優優勢。 稀缺資資源，升升值潛力力大由于省會城城市和港港澳地

46、區區中心商商務區土土地的稀稀缺性，產品必必將是少少有稀缺缺資源，必必將吸引引購房者者對本項項目的關關注。 開發商商的品牌牌與實力力（資料不詳詳，未能能完成） 規模品品牌優勢勢本項目以“9+22”為統一一冠名，計計劃在泛泛珠“9+22”各省會會城市（香港、澳門、廣州、福州、南昌、長沙、貴陽、昆明、南寧、?？凇⒊啥迹└鹘ㄒ灰粭?，限限建111棟“9+22”商務大大廈，形形成連鎖鎖地產業業態之勢勢，打造造“9+22”商務大大廈品牌牌。W（劣勢）： 項目建建設周期期長項目總共建建設11棟棟“9+22”商務大大廈，必必然要分分期進行行，加上上又是跨跨地域建建設，建建設周期期，容易易造成資資金鏈斷斷裂等一一

47、系列問問題。 項目所所須土地地價格昂昂貴由于土地的的稀缺性性導致土土地價格格高，從從大幅度度而增加加了成本本。如果果對產品品的價格格把握不不好，容容易造成成項目失失敗。O（機會）： 泛珠地地區經濟濟合作日日益密切切“泛珠三角角區域合合作”是是中國迄迄今最大大規模的的區域合合作。房房地產業業跨區域域發展的的大潮流流與企業業異地拓拓展的需需求呼喚喚一個能能夠實現現長年相相互交流流的商務務大平臺臺。而本本項目在在此基礎礎上應運運而生。 政府對對商業性性房地產產的大力力支持“9+2”泛珠地地區是中中國最具具經濟活活力地區區，經濟濟活力的的展現將將帶來泛泛珠地區區未來更更快地發發展?！?+22”泛珠地地

48、區制定定的與房房地產有有關的政政策和法法規有利利于房地地產市場場的進一一步發展展和活躍躍。 20006年112月泛泛珠三角角區域房房地產業業合作與與發展高高峰論壇壇召開廣州市20006年年12月月舉辦的第二屆屆“泛珠珠三角區區域房地地產業合合作與發發展高峰峰論壇暨暨房地產產業交流流促進博博覽會”，為為“92”廣廣大地區區的產業業與企業業大交流流搭建更更為寬闊闊與成熟熟的商務務舞臺。 商業性性地產開開發項目目的日趨趨成熟商業性地產產開發項項目的日日趨成熟熟，對本項項目的策策劃開發發具有相相當大的的借鑒作作用。通通過對相相似商業業房地產產項目的的研究學學習，可以更更好的開開發本項項目，也也將為本本

49、項目的的開發帶帶來很大大的機會會。T（威脅）：市場競爭爭激烈造造成客戶戶分流泛珠地區在在售商業業性項目目較多，競競爭激烈烈。另外外，開發類類似項目目，土地地資源的的稀缺性性和項目目選址問問題必將將給本項項目的開開發帶來來很大威威脅。產品能否否真正達達到預想想目標房地產項目目是涉及及到開發發商實力力與經驗驗、建筑筑設計、建建筑施工工、營銷銷企劃、裝裝修裝潢潢、物業業管理等等眾多方方面的專專業化工工作，能能否在各各個層面面上都達達到與本本項目匹匹配的標標準與要要求，是是本項目目成敗與與否的關關鍵。資金問題題是影響響項目發發展的主主要問題題本項目規模模宏大，涉涉及子項項目多且且地域跨跨度比較較大，運

50、運作周期期相對較較長，充充足的資資金來源源是完成成項目主主要前提提。3.3 項目評評價 目極地置境資先件優自境獨環環境極佳佳，交通便便利將更置及客 開發商商的品牌牌與實力力為項目目的成功功提供強強有力的的保證，項項目的龐龐大規模模將形成連連鎖地產產之勢，打打造“9+22”商務大大廈品牌牌。 泛珠三三角經濟濟的持續續高速發發展及泛泛珠地區區經濟合合作日益益密切使使房地產產開發獲獲得了新新的契機機。 1之是的開機遲5內開畢抓間盡發獲大資第五章 市市場定位位及項目目評估面對競爭激激烈的房房地產市市場，公公司要建建立自己己的品牌牌與形象象，就必必須長、短短目標兼兼顧，為為實施品品牌戰略略，在本本項目定

51、定位時，須須將區域域，交通通環境、配配套設施施，人文文文化等等各種因因素綜合合考慮。5.1 產品定定位在泛珠“99+2”區域經經濟合作作背景下下，以“會館地地產”和“連鎖地地產”為核心心創意，為為每年一一屆輪流流召開的的“珠洽會會”及會后后日常合合作與交交流提供供高品質質的商務務環境和和合作平平臺，力力爭成為為當地的的標志性性建筑，連連鎖經營營，聯動動發展。限限建111棟“9+22”商務大大廈，形形成連鎖鎖地產業業態之勢勢，打造造“9+22”商務大大廈品牌牌。為了了更好地地體現本本項目的主主旨，更更加充分分營造獨獨特的項項目形象象與品牌牌文化，建建議將本本項目的的產品定定位為：“9+2”商務大

52、大廈標志志性中央央商務區區5.2 消費者者定位“92”泛珠珠三角地地區在基基礎設施施、產業業與投資資、商務務與貿易易、等方方面進行行的密切切合作必必將帶動動相關產產業企業業紛紛在在商務中中心設立立辦公機機構，并并延伸至至相關服服務行業業?！?92”區域域合作將將突出強強調在優優勢互補補、平等等互利前前提下開開展合作作。2003年年20007年泛泛珠地區區商業房房地產市市場主要要客戶群群分析： 外省市市在昆山山經商的的民營企企業主、個個體勞動動者臺、港港、澳企企業及其其管理者者 周周邊城市市的私營營企業老老板及大大公司高高層管理理人員，外資企業主管和白領階層 部部分本地地企業和外外地企業業 一些

53、個個人投入入大量資資金炒作作樓盤 來來自全國國各地及及境外的的投資客客商目標客戶消消費需求求特征分分析： 要求環環境景觀觀好，地地理位置置靠近城城市中央央商務區區； 物業管管理完善善，私密密性強； 交通便便利； 配套設設施完，重重視生態態環境、人工智能及物業管理在項目中的應用。5.3 價格定定位 （參考考）（因缺乏項項目的具具體數據據資料，故故此部分分也未能能完成，以以下表格格僅供參參考）A、選取可可比實例例可比物業地理位置物業類型均價（元/）B、用市場場比較法法計算項項目均價價區域因素調調整計算算表比較項目比較標的物物比較物名稱稱區域位置交通通達度度生活配套公共設施環境景觀合計個別因素調調整

54、計算算表比較項目比較標的物物比較物名稱稱項目規模園林景觀建筑結構噪音影響市場接受能能力合計市場比較法法定價計計算表1可比物業基基本情況況案例名稱地理位置交易單價因素調整區域因素調調整個別因素調調整2調整后可比比物業價價格3權重(%)4通過以上的的計算，本本項目開開發后可可實現的的市場價價值約為為： 第六章 項項目開發發建設與與總投資資估算6.1 項目開開發策略略依據項目的的實際情情況，本本項目宜宜采取“整整體規劃劃、分期期實施”的的開發策策略。1、整體規規劃。這這是大面面積、大大規模房房地產開開發的一一個顯著著特點，本本建設項項目整體體屬于泛泛珠經濟濟圈，因因此必須須對地塊塊進行整整體規劃劃。

55、2、分期實實施。該該建設項項目有子子項目111個，分跨不不同的地地區，開開發總建建筑面積積大，預計計總投資資多，如此此大規模模的投資資，一次次性開發發資金籌籌取難度度較大。同同時，房房地產市市場的變變幻莫測測決定著著其風險險也較大大，分期期實施有有利于根根據各地地的市場場需求變變化及時時調整物物業功能能，重新新定位，規規避風險險。6.3 項目開開發建設設安排在資金和其其他條件件允許的的情況下下，建議議將項目目分四期期進行開開發。第一種方案案：首期期開發廣廣州、?？?、福州；第第二期開開發南寧寧、長沙、貴陽；第第三期開開發昆明明、南昌、成都；第第四期開開發香港港、澳門。第二種方案案：首期期開發香香

56、港、澳門；第第二期開開發廣州州、海口、福州；第第三期開開發南寧寧、長沙、貴陽；第第四期開開發昆明明、南昌、成都。6.2 項目投投資估算算（參考考）項目總投資資估算表表序號項目名稱合計建設經營期期第一年第二年第三年第四年1建設投資2資金籌措自有資金借貸資金自有資金總總額注 單位：元。第七章 項項目銷售售及經營營收入測測定（因缺乏項項目的具具體數據據資料，故故本章內內容也未能完完成，以以下表格格僅供參參考）7.1 項目銷銷售收入入估算（參參考） HYPERLINK 各期銷售售收入估估算.xxls 銷售收收入估算表分期當期建成建建筑面積積（）當期可售面面積（）銷售比例當期銷售均價銷售價值總銷售收入入

57、（元）面積（）（元/）（元）第一期第二期第三期第四期合計7.2 項目經經營成本本結算（參參考） HYPERLINK 各項費用計算1%20(1).xls 項目開發成成本估算算表 注單位位：元序號項目建設經營期期小計第一期第二期第三期第四期1土地取得成成本2前期費用3配套費用4開建造成本本5管理費用6不可預見費費用7財務費用8銷售費用9銷售稅費10費用總計7.3 項目利利潤估算算（參考考） HYPERLINK 損益及利潤分配表.xls 損益及利潤潤分配表表序號項目名稱計算依據建設經營期期合計第一期第二期第三期第四期1銷售收入2總成本費用用3銷售稅金及及附加4利潤總額注：利潤潤總額銷售收收入-總總成

58、本費費用-銷銷售稅金金及附加加第八章 財財務與敏敏感性分分析（因缺乏項項目的具具體數據據資料，故本章章內容也也未能完完成，以以下表格格僅供參參考）8.1 項目現現金流量量（參考考）項目現金流流量表項目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第四十年第四十一年年第四十二年年第四十三年年第四十四年年現金流入銷售收入現金流入小小計現金流出土地取得成成本前期費用配套費用開發建造成成本管理費用不可預見費費用財務費用銷售費用銷售稅費現金流出小小計凈現金流量量累計年凈現現金流量量注：為便便于計算算，設定定每年投投入的開開發建造造成本、管管理費用用、不可可預見費費、銷售售費用是是在各年年期發生生的。8

59、.2 財務凈凈現值與與財務內內部收益益率（參參考）計算出全部部投資的的財務凈凈現值和和財務內內部收益益率，其中：財務凈現值值（FNNPV）= 萬萬元財務內部收收益率（FFIRRR）= %由上述計算算可知，項項目財務務凈現值值（FNNPV）0，表表明項目目利潤率率超過基基準貼現現率，具具有財務務上、經經濟上的的可行性性，項目目財務內內部收益益率（FFIRRR）= 0，且且水平較較高，表表明項目目具有盈盈利能力力。8.3 項目盈盈虧平衡衡分析和和敏感性性分析（參參考）本項目敏感感性分析析主要針針對項目目總投資資和項目目營業收收入兩項項因素進進行。1、項目總總投資2、項目銷銷售收入入敏感性分析析表序

60、號不確定因素素變化率內部收益率率（稅后后）敏感度系數數臨界點基本方案1銷售價格2開發成本8.4 項目開開發經營營主要風風險及對對策分析析（參考考）房地產開發發經營的的主要風風險一般般包括宏宏觀經濟濟與政治治風險，政政策風險險、市場場風險、資資金運作作風險、企企業風險險等，根根據本報報告關于于項目開開發經營營的環境境分析、項項目定位位、項目目的技術術經濟分分析，可可以看出出，項目目具有較較強的抗抗風險能能力。但但仍有一一些不確確定性因因素帶來來的風險險。1、市場風風險2、項目的的資本風風險3、企業風風險第九章 可可行性研研究結論論與建議議9.1 項目擁擁有較好好的投資資環境與與機遇 泛珠地地區經