1、物業(yè)管理習(xí)題答案第1章 物業(yè)管理概述 基礎(chǔ)知識(shí)練習(xí) 選擇題1.物業(yè)管理的管理對(duì)象是（C）。 A物業(yè)所有人B.物業(yè)使用人C.物業(yè)D.業(yè)主2.根據(jù)使用功能不同，物業(yè)可以分為（ABCD ）及其他用途物業(yè)。 A.居住物業(yè) B.商業(yè)物業(yè) C.旅游物業(yè)D.工業(yè)物業(yè)3.與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理相比較，物業(yè)管理的（ACE）。 A.管理觀念是為業(yè)主服務(wù) B.管理手段是行政手段 C.管理行為是企業(yè)行為 D.管理費(fèi)用來自財(cái)政補(bǔ)貼 E.管理性質(zhì)是有償服務(wù) 判斷題1.物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。（）2.街道辦事處有權(quán)為轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)聘用、續(xù)聘或解聘物管企業(yè)。（ ）3.在物業(yè)管理中，物業(yè)管理公

2、司始終處于主導(dǎo)地位，是管理的主體。（ ） 思考題1什么是物業(yè)？物業(yè)有哪些特征？答：物業(yè)是指已建成并投入使用的各類建筑物及其配套設(shè)施、設(shè)備和場地。特征：1）固定性2）耐久性3）多樣性4）保值增值性5）權(quán)益性2什么是物業(yè)管理？與傳統(tǒng)房屋管理相比，其有哪些特點(diǎn)？答：物業(yè)管理是指，業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。特點(diǎn)：社會(huì)化功能集成度較高；物業(yè)管理的專業(yè)化；物業(yè)管理的企業(yè)化；物業(yè)管理的經(jīng)營化3簡述物業(yè)管理的基本內(nèi)容。（1）常規(guī)性的公共服務(wù)。這類服務(wù)包括：房屋主體管理；房屋設(shè)

3、施、設(shè)備管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；治安管理；消防管理；車輛管理等。（2）非公共性延伸服務(wù)。是物業(yè)服務(wù)公司為滿足物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主（使用人）更好的需求，利用物業(yè)輔助設(shè)施或物業(yè)管理的有利條件，為業(yè)主（使用人）提供公共性服務(wù)以外的服務(wù)，一般包括針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。4簡述物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)。（1）物業(yè)管理的前期階段。這一階段包括物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)，通過招標(biāo)與投標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商或已成立的業(yè)主委員會(huì)來選聘合適的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員安排，物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定內(nèi)部管理規(guī)章制度；物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)早期介入的準(zhǔn)備以及在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理、設(shè)備安裝及租售代理等階段的介入與管理。（2）

4、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段。這一階段以物業(yè)的接管驗(yàn)收為啟動(dòng)標(biāo)志，延續(xù)至業(yè)主委員會(huì)的成立，主要包括物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙管理、首次業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的成立及重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（3）物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段這一階段主要指用戶入住后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理中所做的各項(xiàng)工作，包括日常的管理服務(wù)和物業(yè)管理運(yùn)作系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個(gè)方面。日常管理包括對(duì)房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的管理、安保管理、清潔綠化管理、交通車輛管理等方面；物業(yè)管理運(yùn)作系統(tǒng)的協(xié)調(diào)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開展物業(yè)管理活動(dòng)中，正確處理與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、政府主管部門、居委會(huì)、街道辦事處、政府相關(guān)職能部門、房地產(chǎn)開發(fā)商等之間的關(guān)系。（4）物業(yè)管理的

5、撤管階段這一階段指物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)簽，或提前結(jié)束物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好的撤管工作。包括整理全部檔案資料，清理帳目，做好物業(yè)移交前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。5簡述物業(yè)管理的宗旨和原則。答：（1）物業(yè)管理的宗旨物業(yè)管理是為物業(yè)所有人和使用人提供全方位、立體式的綜合性管理和服務(wù)，其宗旨概括地講就是“管理物業(yè)、服務(wù)業(yè)主”。物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)，在物業(yè)管理的過程上要突出“服務(wù)”二字，寓管理于服務(wù)之中，在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理。（2）物業(yè)管理的原則 以人為本，服務(wù)第一。 經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)、環(huán)境效益并重的原則。 專業(yè)化管理與群眾性參與相結(jié)合的原則。 統(tǒng)一經(jīng)營、綜合管理的原則。 以法規(guī)為準(zhǔn)繩，以合同為

6、基礎(chǔ)的原則。 實(shí)踐操作訓(xùn)練案例題張先生于2003年國慶節(jié)在某小區(qū)購入房屋一套，并于當(dāng)月入住。不久他就感情很不方便，如進(jìn)出小區(qū)要出示業(yè)主證、自行車必須停放在指定地方、被子不能在小區(qū)空地上隨意晾曬，音響聲大保安也要干涉。張先生認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)公司是業(yè)主聘請(qǐng)來為業(yè)主服務(wù)的，為什么卻又處處管著自己。問題：（1）物業(yè)管理到底是管理還是服務(wù)？（2）物業(yè)管理的做法是否違背物業(yè)管理宗旨？分析：（1）要弄清楚以上問題，必須了解物業(yè)管理中的法律關(guān)系。物業(yè)管理中一個(gè)重要法律關(guān)系是：業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是委托與被委托、聘用與被聘用、服務(wù)與接受服務(wù)的關(guān)系，雙方是平等的民事主體，法律上沒有誰管理誰的問題。從理論上說，物業(yè)

7、管理中所包含的法律關(guān)系的實(shí)體內(nèi)容，既有服務(wù)內(nèi)容，又有管理內(nèi)容，管理和服務(wù)融合在一起，不能分開。物業(yè)管理雖然叫做“管理”而不叫“服務(wù)”，并不能說明它是類似于政府的管理部門，不能完全行使管理職能。從實(shí)際工作內(nèi)容看，既包括打掃衛(wèi)生、房屋設(shè)備維修、綠化等服務(wù)工作，也包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理、車輛管理、制止破壞綠化的行為等具有管理性質(zhì)的工作。因此，既不能將物業(yè)管理單純理解為管理，也不能單純理解為服務(wù)。（2）物業(yè)管理的做法并沒有違背物業(yè)管理的宗旨。對(duì)物業(yè)管理來說，管理只是它的一種手段，一個(gè)最基本的職能，管理是為了更好的為業(yè)主服務(wù)，為服務(wù)做保障。實(shí)訓(xùn)題【實(shí)訓(xùn)提示】1. 本次實(shí)訓(xùn)主要考核學(xué)生對(duì)物業(yè)管理概論

8、部分基本知識(shí)的掌握和理解程度。2. 培養(yǎng)學(xué)生對(duì)專業(yè)和職業(yè)的認(rèn)識(shí)及興趣。3. 實(shí)訓(xùn)技能目標(biāo)是：制訂調(diào)查方案、調(diào)查問卷，現(xiàn)場調(diào)查，統(tǒng)計(jì)分析，撰寫調(diào)查報(bào)告。【實(shí)訓(xùn)效果評(píng)價(jià)表】物業(yè)管理調(diào)查評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)內(nèi)容分值（分）評(píng)分（分）調(diào)查方案制訂完整，重點(diǎn)突出20調(diào)查問卷設(shè)計(jì)合理，目的明確30現(xiàn)場調(diào)查真實(shí)、可信，全組參與15調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)真實(shí)、處理正確；分析全面、依據(jù)可靠；結(jié)論正確、有見解35總體評(píng)價(jià)100注：考評(píng)滿分為100分，60分以下為不及格；6069分為及格；7079分為中等；8089分為良好；90分及以上為優(yōu)秀。第2章 業(yè)主 基礎(chǔ)知識(shí)練習(xí) 選擇題1（ ABCD ）是業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)。A召集并主持業(yè)主大會(huì)

9、B向業(yè)主大會(huì)匯報(bào)工作C接受行業(yè)主管部門的監(jiān)督 D配合物業(yè)管理公司的工作2業(yè)主自治管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是（ D ）A物業(yè)管理公司 B政府行政主管部門 C業(yè)主委員會(huì) D業(yè)主大會(huì)3在我國物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，系指（A）人，也稱業(yè)主。 A房屋所有權(quán) B土地所有權(quán) C房屋所有權(quán)和土地使用權(quán) D房屋使用權(quán) 判斷題1.當(dāng)業(yè)主不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，可以委托代理人參加。 （ ）2.首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)召集和主持。 （ ）3.在業(yè)主大會(huì)上投票時(shí)，票數(shù)的計(jì)算原則上按業(yè)權(quán)份額比例確定。 （ ） 思考題1業(yè)主有哪些權(quán)利和義務(wù)？答：按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，業(yè)主享有以下權(quán)利：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服

10、務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）對(duì)物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和宗旨是什么？答：物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（1) 制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。（2) 制定和修改管理規(guī)約。（3) 選

11、舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。（4) 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（5) 籌集和使用專項(xiàng)維修資金。（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)的宗旨：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主為實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自我管理，為對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項(xiàng)做出決定而組成的。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主將主要通過這一機(jī)制實(shí)現(xiàn)對(duì)全體業(yè)主共同利益事項(xiàng)的決定和管理，同時(shí)業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，這就是業(yè)主大會(huì)的宗旨。3業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)與宗旨是什么？根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)： （1）會(huì)議職責(zé)。召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。（2）訂則職責(zé)。代表業(yè)主

12、與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（3）監(jiān)督職責(zé)。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。（4）其他職責(zé)。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。4簡述業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉組成，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)自治權(quán)限范圍內(nèi)的物業(yè)管理各項(xiàng)工作，但必須對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，不享有自治管理規(guī)范訂立權(quán)，因此，業(yè)主委員會(huì)隸屬于業(yè)主大會(huì)，必須服從于業(yè)主大會(huì)，處于從屬于業(yè)主大會(huì)的法律地位。 實(shí)踐操作訓(xùn)練

13、案例題1小區(qū)的業(yè)主大會(huì)難以召開，即使召開后也存在已經(jīng)成立的業(yè)主大會(huì)換屆難、業(yè)主委員會(huì)交接難的問題，是近期物業(yè)管理矛盾比較集中的一個(gè)方面。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)作缺少相關(guān)監(jiān)督，侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn)，比如業(yè)主所享有的大會(huì)討論事項(xiàng)的表決權(quán)、制訂修改公約和大會(huì)議事規(guī)則權(quán)、選舉及解任業(yè)主委員會(huì)成員權(quán)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)等權(quán)利，在實(shí)踐中經(jīng)常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛。問題：業(yè)主大會(huì)越權(quán)業(yè)主該怎么辦？分析：現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)這個(gè)方面的規(guī)定較為簡單，沒有與業(yè)主大會(huì)訴訟程序配套的相關(guān)法律法規(guī)，執(zhí)行中存在諸多問題，比如業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)作如何有效監(jiān)督，對(duì)業(yè)

14、主大會(huì)選任事項(xiàng)意見不一，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的不適當(dāng)決定、侵害利益等是否可通過訴訟解決。總的來說，業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人，不僅對(duì)建筑物專有部分享有專有權(quán)，對(duì)共用部分享有共用權(quán)，同時(shí)作為小區(qū)成員還享有成員權(quán)，業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)的形式，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行民主管理、自我管理，通過民主協(xié)商，個(gè)人利益服從共同利益，少數(shù)人的利益服從多數(shù)的利益，采取多數(shù)決定的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)的管理、處分、使用等事項(xiàng)。建議業(yè)主可以采用在業(yè)主大會(huì)內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門等方式，來避免業(yè)主大會(huì)的越權(quán)行為。22003年入住靜源居小區(qū)的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商售房時(shí)承諾的綠地面積、地下車庫和垃圾間等配套設(shè)施都沒能兌現(xiàn)，而且業(yè)主們的新

15、房還普遍存在著墻體薄、隔音差等問題。業(yè)主們遂委托靜源居小區(qū)業(yè)主委員會(huì)起訴，要求開發(fā)商中房華北公司履行32%綠化率、向轄區(qū)學(xué)校交納教育基金以解決業(yè)主子女就近上學(xué)問題等11項(xiàng)承諾。問題：小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代業(yè)主起訴該開發(fā)商嗎？分析：目前，我國關(guān)于“業(yè)主委員會(huì)是否具有民事訴訟主體資格”的問題還沒有明確的法律規(guī)定，理論界和實(shí)務(wù)界爭議比較大。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)是由小區(qū)全體業(yè)主在有關(guān)政府部門指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生的，代表小區(qū)全體業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)共同事務(wù)實(shí)施自治管理的群眾自治性組織。該條例第15條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況

16、；(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。物業(yè)管理?xiàng)l例賦予業(yè)主委員會(huì)管理小區(qū)共同事務(wù)的職責(zé)，但未明確業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)參與訴訟的問題。 從各地司法實(shí)踐來看，業(yè)主委員會(huì)具備訴訟主體資格這一問題，實(shí)踐中基本上已無爭議，但是其參與訴訟的范圍應(yīng)當(dāng)受到限制，一般僅限于業(yè)主委員會(huì)職責(zé)范圍和業(yè)主大會(huì)授權(quán)的范圍。在中國民事審判前沿一書中，最高人民法院作出這樣的審判意見：依法成立的業(yè)主委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)，就物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)

17、主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)管理無關(guān)、個(gè)別的或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)向人民法院提起民事訴訟。本案中問題出現(xiàn)在業(yè)主和開發(fā)商之間，開發(fā)商對(duì)于房屋買賣關(guān)系中的承諾沒有給業(yè)主兌現(xiàn)，造成對(duì)業(yè)主的違約，應(yīng)該由業(yè)主作為訴訟主體提起訴訟，雖然開發(fā)商的違約損害了全體業(yè)主的利益，但因?yàn)榕c物業(yè)管理無關(guān)，業(yè)主委員會(huì)不應(yīng)代表業(yè)主起訴開發(fā)商。實(shí)訓(xùn)題【實(shí)訓(xùn)提示】1. 本次實(shí)訓(xùn)主要考核學(xué)生對(duì)業(yè)主的權(quán)利、業(yè)主委員會(huì)設(shè)立、業(yè)主投票權(quán)確定方法等知識(shí)的掌握和理解程度。2. 培養(yǎng)學(xué)生化解糾紛的能力。3. 培養(yǎng)學(xué)生人際交往、溝通的能力。【實(shí)訓(xùn)效果評(píng)價(jià)表】業(yè)主委員會(huì)設(shè)立實(shí)訓(xùn)評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)內(nèi)容分值（分

18、）評(píng)分（分）判斷正確20證明判斷的依據(jù)正確20解決方案設(shè)計(jì)合理、有說服力、有人情味40現(xiàn)場調(diào)解表現(xiàn)好、溝通能力強(qiáng)20總體評(píng)價(jià)100注：考評(píng)滿分為100分，60分以下為不及格；6069分為及格；7079分為中等；8089分為良好；90分及以上為優(yōu)秀。第3章 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 基礎(chǔ)知識(shí)練習(xí) 選擇題1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)（ A ）居委會(huì)開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)工作A配合 B指揮 C領(lǐng)導(dǎo) D監(jiān)督2.房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理行業(yè)的政策制定和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的 指導(dǎo)、監(jiān)督、管理，具體工作內(nèi)容主要體現(xiàn)在（ABD）等方面。A審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì) B對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理C對(duì)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)

19、督管理D組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比3.衡量物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力和規(guī)模的標(biāo)志是( A )。A.企業(yè)資質(zhì) B.企業(yè)上級(jí)部門 C.企業(yè)文化 D.企業(yè)所有制形式 判斷題1.續(xù)聘是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，物業(yè)管理企業(yè)沒有權(quán)利拒絕聘請(qǐng)。 （ ）2.物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、電、氣、熱、通訊、有線電視費(fèi)用，可向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)。 （ ）3.物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置停車場。 （ ） 思考題1如何進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)組建和機(jī)構(gòu)設(shè)置？設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般有以下程序：（1）可行性研究；（2）訂立發(fā)起人協(xié)議；（3）申請(qǐng)企業(yè)名稱預(yù)先標(biāo)準(zhǔn)；（4）出資驗(yàn)資；（5）確定公司的組織機(jī)構(gòu)；（6）申請(qǐng)工商注冊(cè)登記；（7）申請(qǐng)稅

20、務(wù)登記，印章刻制，相關(guān)賬戶設(shè)立；（8）申請(qǐng)資質(zhì)審核。物業(yè)服務(wù)企業(yè)機(jī)構(gòu)的設(shè)置，要滿足以下幾個(gè)功能：要有服務(wù)性的部門；要能充分發(fā)揮員工的才干；要能夠協(xié)調(diào)公司內(nèi)部各種關(guān)系；要能夠體現(xiàn)工作效率和效益。在滿足上述功能的同時(shí)，設(shè)置機(jī)構(gòu)時(shí)要把握住以下原則：統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理的原則；精干、高效的原則；服從管理、服務(wù)、經(jīng)營需要的原則；權(quán)責(zé)對(duì)等的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無論采取哪種組織機(jī)構(gòu)形式，總經(jīng)理、辦公室、財(cái)務(wù)部、安保部、工程部、環(huán)衛(wèi)部、管理處、經(jīng)營部等部門，都是企業(yè)的常見機(jī)構(gòu)。2物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)有幾個(gè)等級(jí)？如何進(jìn)行管理？依據(jù)國家建設(shè)部2007年11月第164號(hào)令關(guān)于修改的決定修正的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法，將物

21、業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。表31 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)審批權(quán)國務(wù)院建設(shè)主管部門省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門；直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門；設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門注冊(cè)資本500萬元300萬元50萬元從業(yè)人員取得職業(yè)資格證書取得職業(yè)資格證書取得職業(yè)資格證書專職管理和技術(shù)人員30人20人10人中級(jí)以上職稱20人，工程財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)員負(fù)責(zé)人具有中級(jí)以上職稱10人，工程財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有中級(jí)以上職稱5人，工程財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有中級(jí)以上職稱受管物業(yè)類型2種2種有項(xiàng)目管理面積多層住宅200萬m2；高層住宅100 萬m2；獨(dú)立式住宅（別墅）15

22、萬m2；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2，計(jì)算基數(shù)的百分比之和100%多層住宅100萬m2；高層住宅50 萬m2；獨(dú)立式住宅（別墅）8萬m2；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2，計(jì)算基數(shù)的百分比之和100%管理制度建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)管理水平有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績有良好的經(jīng)營管理業(yè)績投標(biāo)管理全國范圍內(nèi)的管理項(xiàng)目全國范圍內(nèi)30萬m2以下管理項(xiàng)目本省（自治區(qū)、直轄市）區(qū)域內(nèi)15萬m2以下管理項(xiàng)目

23、按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批管理辦法，新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年暫定期。3物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些權(quán)利和義務(wù)？（1）物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中擁有以下權(quán)利： 參與和資質(zhì)要求相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理招投標(biāo)。 承接物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并按規(guī)定接管相關(guān)資料。 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)實(shí)施管理經(jīng)營服務(wù)。 根據(jù)法規(guī)、規(guī)章、政策的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同與委托合同的約定，收取物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用。 有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。 有權(quán)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目。 有權(quán)接受水、電、氣、視、訊等公用事業(yè)單位的委

24、托，提供上述公用事業(yè)費(fèi)用的代收服務(wù)。 有權(quán)與相關(guān)委托人在合同中約定相關(guān)費(fèi)用、報(bào)酬。 有權(quán)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面規(guī)定的行為予以制止。 有權(quán)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。 eq oac(,11)有權(quán)向物業(yè)主管部門投訴物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)事項(xiàng)。 eq oac(,12)經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，有權(quán)利用物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營。（2）物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)以下義務(wù)： 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房和承接物業(yè)時(shí)所接管的相關(guān)資料，并與業(yè)主大會(huì)選聘的新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。

25、不得隨意改變物業(yè)管理用房的用途。 不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部管理業(yè)務(wù)一并委托給他人。 不得向業(yè)主收取水、電、氣、視、訊等公用事業(yè)單位委托代收相關(guān)費(fèi)以外的手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 對(duì)區(qū)域內(nèi)違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為，必須及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 改變公用建筑和共用設(shè)施用途的，必須提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定。 因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)同意。 告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。4物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何正確處理與社會(huì)關(guān)系之間的關(guān)系？（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確處理與政府行政管理部門的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企

26、業(yè)要對(duì)行政管理部門的工作予以配合，正確處理與各個(gè)部門之間的關(guān)系，主要包括： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須向工商行政管理部門申請(qǐng)營業(yè)執(zhí)照，憑照營業(yè)，依規(guī)定每年在工商行政管理部門進(jìn)行年審和年檢。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法向稅務(wù)管理部門按時(shí)納稅，并接受稅務(wù)管理部門定期與不定期的稅務(wù)檢查與指導(dǎo)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受物價(jià)管理部門對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督與指導(dǎo)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保工作接受當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)和派出所的監(jiān)督與業(yè)務(wù)指導(dǎo)，接受公安機(jī)關(guān)和派出所對(duì)治安管理人員的培訓(xùn)和指導(dǎo)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受政府環(huán)衛(wèi)部門對(duì)保潔工作的監(jiān)督和業(yè)和指導(dǎo)，接受環(huán)保部門時(shí)環(huán)保工作的監(jiān)督和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的園林綠化規(guī)劃須通過園林綠化部門的審批，園林綠化施

27、工須園林綠化部門質(zhì)量監(jiān)督和驗(yàn)收，園林綠化工作要在園林綠化管理部門的指導(dǎo)下進(jìn)行。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確處理與相關(guān)能源供應(yīng)部門的關(guān)系。 凡屬于各能源供應(yīng)部門維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任范圍內(nèi)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要及時(shí)向有關(guān)單位通報(bào)，督促其及時(shí)解決問題，保證業(yè)主和使用人的正常工作和生活。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受各能源供應(yīng)部門的有償委托，代收有關(guān)費(fèi)用。但不得再向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 各能源供應(yīng)部門因維修、養(yǎng)護(hù)需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場地，應(yīng)事先通報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以便能及時(shí)通知業(yè)主和使用人做好相關(guān)安排。 若能源供應(yīng)部門委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，并支付相

28、關(guān)費(fèi)用。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確處理與基層政府機(jī)構(gòu)的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)既要服從鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居委會(huì)的監(jiān)督管理，又可借助這些基層政府的宣傳、檢查、協(xié)調(diào)職能來強(qiáng)化物業(yè)社區(qū)的綜合治理，創(chuàng)建文明社區(qū)。（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)合同對(duì)選聘的專業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理。（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，并進(jìn)行驗(yàn)收。有前期物業(yè)管理的項(xiàng)目，應(yīng)邀請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加竣工驗(yàn)收。 房屋竣工驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定程序與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收。 房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與

29、建設(shè)施工單位在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等，以利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)工作。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)的設(shè)計(jì)、建設(shè)、安裝的各項(xiàng)圖紙，以及物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證書等全部資料。 在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理工作；首屆業(yè)主大會(huì)召開后，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，則由業(yè)主委員會(huì)接受全體業(yè)主的委托，負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（6）物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確處理與業(yè)主自治組織的關(guān)系。 從法律關(guān)系來看，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托者和受托者的關(guān)系，是聘用與受聘的關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)決定委托

30、或不委托、聘用或不聘用某個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也有接受或不接受委托、受聘或拒聘的權(quán)利。兩者無隸屬關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，也不存在管理和被管理的關(guān)系，在法律上是平等的。 從經(jīng)濟(jì)關(guān)系來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)是有償?shù)模谔峁┮欢ǖ奈飿I(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)獲得相應(yīng)的報(bào)酬。同樣，業(yè)主在享受這些服務(wù)時(shí)，也應(yīng)付出相應(yīng)的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主方面的這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系是通過物業(yè)管理服務(wù)委托合同確認(rèn)和保證的。合同簽訂后，雙方分別承擔(dān)不同的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定的要求提供相應(yīng)的管理服務(wù)，對(duì)物業(yè)業(yè)主委員會(huì)及廣大業(yè)主負(fù)責(zé)，并在日常工作中接受他們的監(jiān)督；同時(shí)業(yè)主委員會(huì)及廣大業(yè)主應(yīng)協(xié)助物業(yè)

31、服務(wù)企業(yè)開展工作，并按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)委托合同寫明的各項(xiàng)費(fèi)用 實(shí)踐操作訓(xùn)練 案例題1.某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與某物業(yè)服務(wù)企業(yè)（系由該房產(chǎn)企業(yè)設(shè)立）簽訂前期物業(yè)管理合同，委托該物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，委托期限為8年，每平方米收費(fèi)2.5元（同等物業(yè)收費(fèi)1.2元）。業(yè)主相繼入住后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理混亂，物業(yè)服務(wù)差，收費(fèi)相比同等其他物業(yè)高出許多，業(yè)主因此不滿，矛盾糾紛不斷產(chǎn)生。問題：此前期物業(yè)管理合同有效嗎？業(yè)主的合法權(quán)益受到侵犯了嗎？分析：根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、條例，前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，應(yīng)至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效為止。本案中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與由其自身設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

32、設(shè)置了長達(dá)8年的委托管理期限，顯然是侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，與前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，應(yīng)至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效為止的規(guī)定也相違背，該約定當(dāng)然無效。但必須指出的是，有些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)利用了前期物業(yè)服務(wù)合同的期限應(yīng)至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效為止的規(guī)定，阻擾業(yè)主委員會(huì)的成立，從而達(dá)到長期霸占物業(yè)管理，侵犯業(yè)主合法權(quán)益的目的。因此，有必要在今后的物業(yè)管理專項(xiàng)立法中，規(guī)定前期物業(yè)管理的最長期限，以堵塞漏洞。另外，由于業(yè)主沒有實(shí)際參與前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，不排除開發(fā)商與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同其它事項(xiàng)中作出有損業(yè)主利益的約定，如上述案例中對(duì)物業(yè)管理

33、費(fèi)的約定。2.業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)受到損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？夏某某系上海市“康橋半島”小區(qū)業(yè)主，“新獨(dú)院”公司為該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2005年5月7日下午，楊冰等人因在夏某某處觀看房屋裝修而與夏某某及其家人產(chǎn)生糾紛。在小區(qū)保安聞?dòng)嵹s來隨同夏某某尋找楊冰等人時(shí)，一群打手沖來將夏父打成重傷，并將夏某某所有一輛轎車砸壞。夏某某等人遂提出訴訟，認(rèn)為“新獨(dú)院”公司違約，沒有盡到保安責(zé)任，要求“新獨(dú)院”公司賠償醫(yī)療費(fèi)用、傷殘損害費(fèi)及轎車損失費(fèi)用。一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的物業(yè)管理合同未明確“新獨(dú)院”公司對(duì)夏某某等在小區(qū)內(nèi)遭受的人身、財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，“新獨(dú)院”公司也未曾承諾確保業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安

34、全。故“新獨(dú)院”公司只承擔(dān)一般意義上的保安責(zé)任。綜合現(xiàn)有證據(jù)，“新獨(dú)院”公司的保安人員已完成了物業(yè)管理合同所約定的保安責(zé)任，未構(gòu)成違約，故判決駁回夏某某等人的訴訟。夏某某等人不服，提出上訴。二審法院認(rèn)為在雙方?jīng)]有就保安義務(wù)作特別約定的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只承擔(dān)保安注意義務(wù)，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，可以證明“新獨(dú)院”公司已盡到保安注意義務(wù)，故對(duì)夏某某等人要求“新獨(dú)院”公司賠償?shù)恼?qǐng)求難以支持，判決維持原判。問：業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)受到損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？分析：由于我國尚無統(tǒng)一的關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安職責(zé)的法律規(guī)定，從各地方法規(guī)、規(guī)章、政策性文件的規(guī)定來看，保安的職責(zé)主要是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為維護(hù)區(qū)內(nèi)的

35、公共秩序和安全而采取的一定安全防范措施，其目的是為了保障管理區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失，人身不受傷害，工作、生活秩序正常。因此，在判斷此類案件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到了保安職責(zé)就是關(guān)鍵之處。一般而言，如果在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡到何種程度的保安責(zé)任，并對(duì)該種程度的標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)賠償作出特別約定，在不違反法律、法規(guī)的前提下，糾紛的處理就以雙方約定為準(zhǔn)。但在實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)合同往往并沒有對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡到的保安責(zé)任作出明確約定，此時(shí)，判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到保安職責(zé)的關(guān)鍵就在于其是否盡到了勤勉、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到勤勉、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，可以參考以下標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否

36、切實(shí)履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的或者是與其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的保安措施；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保安制度及保安人員的配備是否完備、合理，是否符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及物業(yè)服務(wù)合同約定的要求；物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇傭的保安人員是否勤勉盡職，是否保障了安保設(shè)備的正常運(yùn)作；當(dāng)有意外情況發(fā)生時(shí)，能否及時(shí)采取相應(yīng)合理措施；當(dāng)業(yè)主提出合理懷疑或指出不足時(shí)，能否及時(shí)加以改進(jìn)。上述案例中，因雙方?jīng)]有就保安責(zé)任作任何特殊約定，在此情況下，綜合現(xiàn)有證據(jù)，“新獨(dú)院”公司已經(jīng)盡到了勤勉、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，故夏某某等人的請(qǐng)求無法得到法律的支持。 實(shí)訓(xùn)題【實(shí)訓(xùn)提示】1.考核學(xué)生對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立條件和設(shè)立流程的掌握和運(yùn)用程度，具體考核點(diǎn)：企業(yè)名稱、

37、法人資格、注冊(cè)資金、營業(yè)場所、專業(yè)技術(shù)人員、公司章程、組織機(jī)構(gòu)等方面。2.考核學(xué)生對(duì)組織結(jié)構(gòu)的類型、特點(diǎn)的掌握和運(yùn)用程度，具體考核點(diǎn)：組織結(jié)構(gòu)、分工、部門工作職責(zé)。【實(shí)訓(xùn)效果評(píng)價(jià)表】物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立實(shí)訓(xùn)評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)內(nèi)容分值（分）評(píng)分（分）物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立籌備工作條件完備20物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立流程正確20物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置合理15物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)之間分工合理、部門工作職責(zé)描述清晰30小組成員全員參與，分工合作，參考資料真實(shí)、準(zhǔn)備充分15總體評(píng)價(jià)100注：考評(píng)滿分為100分，60分以下為不及格；6069分為及格；7079分為中等；8089分為良好；90分及以上為優(yōu)秀。第4章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)

38、務(wù)管理 基礎(chǔ)知識(shí)練習(xí) 選擇題1. 住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)中的人工費(fèi)包括（ ABD ）A工資 B福利費(fèi) C獎(jiǎng)金 D服裝費(fèi)2. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循（ ABC ）等原則A誰受益誰負(fù)擔(dān) B公開合理 C與繳費(fèi)人的承受能力相適應(yīng) D越低越好3. 物業(yè)管理企業(yè)追討業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)可采用（ ABD ）等方法。A發(fā)催款通知單 B上門催繳C依據(jù)合同停止服務(wù) D提起訴訟 判斷題1. 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金可以用于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)。() 2. 業(yè)主繳納的物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)用中，應(yīng)該包括業(yè)主房內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)。()3. 物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)，不包括保險(xiǎn)金。 （

39、） 思考題1物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本內(nèi)容是什么？物業(yè)服務(wù)公司的財(cái)務(wù)管理圍繞財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，有三項(xiàng)基本內(nèi)容：一是籌資決策；二是投資決策；三是利潤分配決策。2物業(yè)管理的營業(yè)收入來自于哪些方面？該項(xiàng)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和其經(jīng)營活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入，特約服務(wù)費(fèi)收入和各種經(jīng)營收入。3物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何對(duì)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行管理和使用？住房專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行統(tǒng)一繳存、專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有人決策、政府監(jiān)督的原則。專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。4如何進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)管理？物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月要及時(shí)將收費(fèi)通知單達(dá)業(yè)主或用戶的手中

40、，并由業(yè)主或使用人簽收。若業(yè)主成使用人不能按期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要進(jìn)行催繳,具體分為：一般性催繳；針對(duì)性催繳；區(qū)別性催繳。 實(shí)踐操作訓(xùn)練 案例題1.某大樓底層與二層設(shè)計(jì)為躍層，底層無總門，總門在二層。這些躍層的業(yè)主除搬運(yùn)家具和大件物品使用電梯外，平時(shí)不乘電梯，直接通過扶梯上下。因此，這部分躍層的住戶根據(jù)住宅底層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)的規(guī)定拒付電梯運(yùn)行費(fèi)。問題：（1）底層的躍層住戶是否應(yīng)承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)？（2）如果你是該物業(yè)的管理人員，如何合情合理地處理好這個(gè)問題？分析：根據(jù)滬房地物1997954號(hào)文關(guān)于上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)條文的應(yīng)用解釋中的規(guī)定，住宅底層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)。結(jié)

41、合本案實(shí)際發(fā)生的情況，對(duì)于底樓的躍層住戶，如果底層有總門進(jìn)出，可僅按二層部分建筑面積分?jǐn)傔\(yùn)行費(fèi)。本案中底層與二層為躍層的住房，因底層無總門進(jìn)出，進(jìn)出全部靠二樓總門，使用電梯的機(jī)率與一般住宅的二層住戶相同，故可將底層也視為二層，按房屋實(shí)際建筑面積分?jǐn)傠娞葸\(yùn)行費(fèi)。2.某公房二樓業(yè)主的室內(nèi)經(jīng)常發(fā)生水管倒灌的現(xiàn)象。該業(yè)主向物業(yè)公司報(bào)修，幾經(jīng)修理后，物業(yè)公司向該戶收取維修費(fèi)時(shí)，業(yè)主以水管設(shè)計(jì)不當(dāng)為由拒付維修費(fèi)用。問題：（1）因室內(nèi)水管倒灌而發(fā)生的維修費(fèi)用由誰承擔(dān)？（2）在實(shí)際工作中遇到上述事例，應(yīng)如何解決？分析：滬房地物（2000）75號(hào)文關(guān)于住宅衛(wèi)生間污水橫管屬何種性質(zhì)設(shè)備的批復(fù)中規(guī)定，凡一幢住宅內(nèi)部

42、，一套住宅外通向總管的供水管道、排水管道、落水管道，按共用設(shè)備認(rèn)定。上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第三十八條規(guī)定，住宅的共用設(shè)備維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)。住宅共用設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。關(guān)于本案維修費(fèi)用的支出，應(yīng)對(duì)水管倒灌原因進(jìn)行分析后確定。如果系由該業(yè)主使用不當(dāng)造成的，則由其承擔(dān)維修費(fèi)用。如果該事故系由相鄰業(yè)主（使用人）使用不當(dāng)造成的，在能查清責(zé)任者的情況下，費(fèi)用由責(zé)任者承擔(dān)；在不能查清責(zé)任者的情況下，費(fèi)用由共同使用總管的業(yè)主（使用人）分?jǐn)偂Ｈ绻构嗍怯捎诳偣埽ü灿迷O(shè)備）設(shè)計(jì)不當(dāng)或老化等原因引起的，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)其進(jìn)行技術(shù)處理，所發(fā)生

43、的費(fèi)用從維修基金中列支。 實(shí)訓(xùn)題【實(shí)訓(xùn)提示】1鞏固物業(yè)服務(wù)費(fèi)相關(guān)知識(shí)，掌握物業(yè)服務(wù)費(fèi)分析方法。2掌握物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支項(xiàng)目。3能夠調(diào)查、預(yù)算、收集收支項(xiàng)目金額。4能夠進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)。【實(shí)訓(xùn)效果評(píng)價(jià)表】物業(yè)管理調(diào)查評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)內(nèi)容分值（分）評(píng)分（分）調(diào)查方案制訂完整，重點(diǎn)突出10調(diào)查問卷設(shè)計(jì)合理，目的明確15現(xiàn)場調(diào)查真實(shí)、可信，全組參與10物業(yè)服務(wù)費(fèi)相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查真實(shí)、處理正確，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支項(xiàng)目列示正確25物業(yè)服務(wù)收支預(yù)算分析全面、依據(jù)可靠、結(jié)論正確25財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)正確、有說服力15總體評(píng)價(jià)100注：考評(píng)滿分為100分，60分以下為不及格；6069分為及格；7079分為中等；8089分為良好；9

44、0分及以上為優(yōu)秀。第5章 物業(yè)前期管理 基礎(chǔ)知識(shí)練習(xí) 選擇題1. 物業(yè)管理早期介入，應(yīng)該在（BC）階段就介入。A房屋銷售 B施工 C規(guī)劃設(shè)計(jì) D住戶入住階段2. 物業(yè)接管驗(yàn)收一旦完成，標(biāo)志著物業(yè)（C）。 A竣工 B業(yè)主入住 C正式進(jìn)入使用階段 D已選聘好物業(yè)服務(wù)公司3. 房屋所有人、使用人進(jìn)行家庭居室裝飾裝修前，必須向（C）提出申請(qǐng)。 A業(yè)主委員會(huì) B開發(fā)公司 C物業(yè)服務(wù)企業(yè) D行政管理部門 判斷題1. 竣工驗(yàn)收是由政府建設(shè)行政單位負(fù)責(zé)，開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織綜合驗(yàn)收小組進(jìn)行。（）2. 業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，繳納有關(guān)費(fèi)用后即可領(lǐng)取鑰匙。（ ）3. 前期物業(yè)管理與物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容是一

45、樣的。（ ） 思考題1物業(yè)管理的招標(biāo)在準(zhǔn)備階段與實(shí)施階段應(yīng)做哪些工作？招標(biāo)準(zhǔn)備階段是從開發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對(duì)外發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的準(zhǔn)備工作，包括：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；編制招標(biāo)文件；確定標(biāo)底。實(shí)施階段包括：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書；組織資格預(yù)審；召開標(biāo)前會(huì)議；開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。2物業(yè)管理的投標(biāo)在準(zhǔn)備階段與實(shí)施階段應(yīng)做哪些工作？準(zhǔn)備階段：取得從業(yè)資格；做好資金籌措準(zhǔn)備；收集有關(guān)招標(biāo)資料；進(jìn)行可行性分析；申請(qǐng)資格預(yù)審。實(shí)施階段：獲取招標(biāo)文件；考察物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場；制定管理服務(wù)方法與工作量；制定資金計(jì)劃；標(biāo)價(jià)測算；辦理投標(biāo)保函；編制投標(biāo)書；封送標(biāo)書、保函等。3招標(biāo)書與投標(biāo)書分別由哪

46、些內(nèi)容組成？招標(biāo)文件的內(nèi)容可以歸納為：招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介，包括招標(biāo)人的名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式，主要內(nèi)容等。評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及方法。評(píng)標(biāo)活動(dòng)方案，包括組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明。其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。投標(biāo)文件的組成包括：投標(biāo)致函、附件、管理方案三個(gè)部分。4什么是接管驗(yàn)收？工作要點(diǎn)和注意事項(xiàng)有哪些？依照什么工作流程進(jìn)行？（1）接管驗(yàn)收是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗(yàn)收 。（2）接管驗(yàn)收中的注意事項(xiàng)。 物

47、業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗(yàn)收的管理人員及技術(shù)人員應(yīng)素質(zhì)好，業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在驗(yàn)收時(shí)，既要為今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理著想，也要站在業(yè)主的立場上，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 在接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)記錄在案，并督促開發(fā)商限期對(duì)存在的問題加固補(bǔ)漏、整修，直至完全合格。 落實(shí)保修事宜，依據(jù)建設(shè)部對(duì)建筑工程保修的相關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付保修保證金；或物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)保修，由開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從開發(fā)商處接管全部圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。 按管驗(yàn)收后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的，是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的其他有關(guān)權(quán)利。 接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)簽署

48、驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。（3）接管驗(yàn)收工作要點(diǎn)。 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作。 成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。 組織驗(yàn)收小組。 樓宇資料的接管移交。 接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料。 須移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的其他相關(guān)資料 移交重印件及圖紙 登記接管資料移交清單并存檔。 對(duì)物業(yè)的現(xiàn)場檢查驗(yàn)收。（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收操作流程。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收到開發(fā)商送達(dá)的接管驗(yàn)收通知書后，立即成立驗(yàn)收小組，并制定物業(yè)接管驗(yàn)收方案、物業(yè)設(shè)施交接書、物業(yè)工程項(xiàng)目移交表等。 驗(yàn)收小組按物業(yè)接管資料移交清單核對(duì)所接收的資料，條件具備的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。 驗(yàn)收小組同移交方對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共

49、配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行驗(yàn)收。 對(duì)未按設(shè)計(jì)要求配套到位和不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備，驗(yàn)收小組提出整改意見，由開發(fā)商負(fù)責(zé)落實(shí)，直至合格，方可驗(yàn)收。 對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交方負(fù)責(zé)整改，并商定復(fù)核時(shí)間。 對(duì)物件無明顯不符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理處接收鑰匙、管理處對(duì)接管鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，應(yīng)避免人為損壞；對(duì)仍存在缺陷的房間待整改驗(yàn)收合格后再接管。 業(yè)主入住時(shí)，由管理處房管員陪同業(yè)主對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報(bào)告開發(fā)商，由其限令施工單位逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處和業(yè)主驗(yàn)收合格后清項(xiàng)。 在保修期內(nèi)的使用過程中，業(yè)主或管理人員如

50、發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品制定上有缺陷時(shí)，須報(bào)告開發(fā)商，查驗(yàn)證實(shí)后，由開發(fā)商責(zé)令施工單位更換或返修。5什么是入伙？物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何做好入伙管理工作？入伙，是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，辦理入住手續(xù)，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成了接管驗(yàn)收之后，將物業(yè)交付給購房者的過程。入伙管理是物業(yè)管理中十分重要的一環(huán)。所以，首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)有周全的設(shè)計(jì)方案；其次，當(dāng)入伙條件齊備后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序、收樓須知、收費(fèi)通知書等文件一并寄給業(yè)主，方便業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)。入伙前的籌備：（1）健全物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；（2）編寫入伙管理方案；（3）準(zhǔn)備入伙資料；（4）與相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)；（5）通知入伙；（6）做好入伙時(shí)

51、的環(huán)境布置。 實(shí)踐操作訓(xùn)練 案例題1.由于所住的房屋將要拆遷，劉先生打算用政府補(bǔ)償?shù)牟疬w補(bǔ)償費(fèi)和自己多年的積蓄購買一套新房。在與家人討論買房之事時(shí)，在南方工作的孩子告訴他一些買房的經(jīng)驗(yàn)。特別強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)就是要選那些物業(yè)管理前期介入的房產(chǎn)。劉先生感到比較疑惑，對(duì)于物業(yè)管理前期介入不太理解，他認(rèn)為前期介入沒有什么意義，這種想法也存在于很多業(yè)主之中。問題：（1）什么叫物業(yè)管理前期介入？（2）物業(yè)管理前期介入有些什么好處？ （3）物業(yè)管理前期介入的費(fèi)用應(yīng)由誰來支付？分析：（1）物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃和建設(shè)的全過程，從業(yè)主和使用人及物業(yè)管理的角度，提出合理化建

52、議，使建成的物業(yè)能最大限度地滿足業(yè)主和使用人的需求，以及物業(yè)管理的需要。 （2）物業(yè)管理前期介入的好處在于： 早期介入有利于減少或避免規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)階段存在的缺憾或隱患。 早期介入有利于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解。 早期介入有利于維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)形象。 早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行。 早期介入有利于促進(jìn)物業(yè)的銷售。按照建設(shè)部關(guān)于前期物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，以及前期物業(yè)管理的性質(zhì)和內(nèi)容，應(yīng)該由開發(fā)商支付。2. 新興物業(yè)服務(wù)公司接管某住宅小區(qū)后，向業(yè)主和使用人發(fā)出了住戶手冊(cè)。業(yè)主劉某沒有認(rèn)真閱讀住戶手冊(cè)，不了解其中物業(yè)管理規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容，安裝空調(diào)室外機(jī)時(shí)沒有按要求裝在指定的位置，物業(yè)服務(wù)公司工作人

53、員前來糾正。問題：（1）業(yè)主劉某的做法是否正確？為什么？（2）物業(yè)服務(wù)公司的做法是否正確？為什么？分析：（1）業(yè)主劉某的做法不正確。因?yàn)樽羰謨?cè)中有關(guān)的物業(yè)管理規(guī)定屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理制度，業(yè)主須認(rèn)真閱讀，了解具體內(nèi)容并遵照?qǐng)?zhí)行；業(yè)主出現(xiàn)違規(guī)行為被物業(yè)公司糾正時(shí)，應(yīng)立即改正。 （2）物業(yè)服務(wù)公司的做法正確。因?yàn)榻庸苣匙≌^(qū)以后，即向業(yè)主和使用人發(fā)出了住戶手冊(cè)，而且業(yè)主出現(xiàn)違規(guī)行為時(shí)能夠及時(shí)前去進(jìn)行糾正。 實(shí)訓(xùn)題【實(shí)訓(xùn)提示】1. 本次實(shí)訓(xùn)主要考核學(xué)生對(duì)招投標(biāo)部分基本知識(shí)的掌握和理解程度。2. 培養(yǎng)學(xué)生對(duì)物業(yè)服務(wù)公司獲取業(yè)務(wù)的認(rèn)識(shí)及能力培養(yǎng)。3. 實(shí)訓(xùn)技能目標(biāo)是：會(huì)編制招標(biāo)書和投標(biāo)書、設(shè)

54、計(jì)物業(yè)管理方案、收集學(xué)習(xí)資料、寫作應(yīng)用文，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)合作、交流溝通。【實(shí)訓(xùn)效果評(píng)價(jià)表】招投標(biāo)書編制評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)內(nèi)容分值（分）評(píng)分（分）招標(biāo)書設(shè)計(jì)規(guī)范、格式和內(nèi)容正確20投標(biāo)書設(shè)計(jì)規(guī)范、格式正確，物業(yè)管理方案合理50學(xué)習(xí)資料收集翔實(shí)，全組參與10小組成員分工明確、團(tuán)結(jié)協(xié)作5投標(biāo)現(xiàn)場公開答辯表達(dá)語言簡潔、思路清晰、應(yīng)變能力強(qiáng)15總體評(píng)價(jià)100注：考評(píng)滿分為100分，60分以下為不及格；6069分為及格；7079分為中等；8089分為良好；90分及以上為優(yōu)秀。第6章 物業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù) 基礎(chǔ)知識(shí)練習(xí) 選擇題1. 在房屋修繕工作中,不應(yīng)當(dāng)考慮（D）。 A房屋的安全性要求 B房屋的使用功能要求C房屋的藝術(shù)性要求

55、 D房屋統(tǒng)一的修繕計(jì)劃要求2. 房屋鋁合金隔墻破壞屬（D）。 A室內(nèi)設(shè)備破壞 B承重墻破壞 C結(jié)構(gòu)性損壞D裝修損壞3. 評(píng)定房屋完損等級(jí)按下列部分進(jìn)行（ACE）。 A結(jié)構(gòu)部分 B非承重墻部分 C裝修部分D頂棚部分 E設(shè)備部分 判斷題1. 房屋完損等級(jí)一律以使用面積（平方米）為計(jì)量單位。（ ）2. 按照建設(shè)部的現(xiàn)行規(guī)定，寫字樓物業(yè)管理達(dá)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)之一是房屋零修及時(shí)率達(dá)100%。（ ）3. 房屋經(jīng)過中修和大修以后都需要重新進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定。（ ） 思考題1國家建設(shè)部房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)將房屋完損等級(jí)分成哪五類？其基本標(biāo)準(zhǔn)是什么？（1）完好房。完好房是指正規(guī)房屋其結(jié)構(gòu)完好，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完

56、好、齊全，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常，雖有陳舊現(xiàn)象或個(gè)別分項(xiàng)有允許值之內(nèi)的輕微損毀，但不影響居住安全和正常使用，經(jīng)過小修即可恢復(fù)的房屋。（2）基本完好房。基本完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好牢固，少量構(gòu)部件有稍超允許值的輕微損壞，但已穩(wěn)定，屋面或板縫局部滲漏，裝修和設(shè)備有個(gè)別零部件有影響使用的破損，但通過維修可以恢復(fù)使用功能的房屋。（3）一般損壞房。一般損壞房是指房屋局部結(jié)構(gòu)構(gòu)件有變形、裂縫、腐蝕或老化，強(qiáng)度不足，屋面或板縫局部漏雨，裝修局部有破損，油漆涂料老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)電、照明、管線等器具和零部件有部分老化、損壞和殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修的更換部件的房屋。（4）嚴(yán)重?fù)p壞房。嚴(yán)重

57、損壞房是指嚴(yán)重失修的房屋，部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件有明顯或嚴(yán)重傾斜、開裂、變形或強(qiáng)度不足，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面或板縫嚴(yán)重漏雨，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)電、照明、管線器具和零件殘缺及嚴(yán)重毀損，需要局部整修、更新等大修的房屋。（5）危險(xiǎn)房。危險(xiǎn)房是指房屋承重結(jié)構(gòu)己屬危險(xiǎn)構(gòu)件，主體構(gòu)件強(qiáng)度嚴(yán)重不足，穩(wěn)定性很差，喪失承載能力，隨時(shí)有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保證安全的房屋，已喪失維修價(jià)值的房屋，因結(jié)構(gòu)嚴(yán)重毀損需要拆除、翻修的整幢房屋。2房屋維修管理的考核指標(biāo)有哪些？房屋完好率；大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率；小修工程的考核指標(biāo)主要有定額指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)、安全指標(biāo)及經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。3物業(yè)設(shè)備是

58、怎樣分類的？供水設(shè)備、排水設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備、消防設(shè)備、衛(wèi)生與廚房設(shè)備、供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、電氣工程設(shè)備。4物業(yè)設(shè)備維修工程是怎樣分類的？房屋設(shè)備的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為：（1）零星維修工程。是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)作故障而進(jìn)行局部修理。（2）中修工程。中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期全面檢修、對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率為1030左右。（3）大修工程。是指對(duì)房屋設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修，對(duì)設(shè)備要進(jìn)行全部解體，更換主

59、要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過30。（4）設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。（5）故障維修。通常是房屋設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設(shè)備恢復(fù)功能。 實(shí)踐操作訓(xùn)練 案例題1.去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰

60、和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。但當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱。瑒e的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。問題：你認(rèn)為應(yīng)怎樣解決此事？分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l理及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的 部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公