1、本報告嚴格保密商業秘密聲明本文包含的資料屬于緯達地產顧問有限公司之商業機密，一旦泄漏，可能被商業競爭者利用因此本文檔內容僅限于對緯達產顧問有限公司作投標之用；除此之外，不得私自發布、使用和復制文檔的任何內容。 如果緯達地產顧問有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數據的發布、使用和復制的權利將在以后簽訂的協議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數據的使用授權的情況。本報告嚴格保密商業秘密聲明本文包含的資料屬于緯達地產顧問本報告嚴格保密本報告解決的核心問題： 項目整體戰略定位 為項目商業功能組合提出合理化建議 在最短時間內實現最高的招商率及銷售率 項目收益最大化 商業定

2、位如何在避免當前競爭的同時實現價值最大化,減少發展商投資風險 本報告的意義 提升本項目的商業綜合價值，確保開發商的項目收益最大化，樹立新化及湘中高檔商業的新典范。本報告嚴格保密本報告解決的核心問題： 項目整體戰略定位本報告本報告嚴格保密解決問題的思路何在？有的放矢項目整體定位目標客戶尋找本報告嚴格保密解決問題的思路何在？有的放矢項目整體定位目標客本報告嚴格保密新世界國際項目初步建議123項目片區商業狀況對項目的理解項目定位建議本報告嚴格保密新世界國際項目初步建議123項目片區商業狀況對本報告嚴格保密1、項目周邊商業狀況 項目位于新化梅苑南路，地處縣級開發區,屬正在發展的商業片區,區位優勢較明顯

3、； 商業概況 本報告嚴格保密1、項目周邊商業狀況 項目位于新化梅苑南路，地本報告嚴格保密1、項目周邊商業狀況新化商業主要集中于老城區,且發展落后,新化目前還沒有上規模、上檔次的商業購物中心，新城區商業發展更是空白,新城區的開發為本項目的發展帶來空前的機遇良機。 商業概況 本報告嚴格保密1、項目周邊商業狀況新化商業主要集中于老城區,本報告嚴格保密1、項目周邊商業狀況新化目前以步行街、超市等零散商業業態為主，老城區商業氛圍濃厚，但落后的商業業態及布局，明顯影響了人們的消費欲望,故現代化、潮流化、差異化互補型商業才具有更好的發展前景。商業概況 本報告嚴格保密1、項目周邊商業狀況新化目前以步行街、超市

4、等零本報告嚴格保密2、 對項目的理解以商業+精品公寓住宅為主體的商業項目 地段：位于成熟商圈，區位優勢佳周邊消費：超市、專業店、百貨，以零售消費為主 本項目地處新城區主干道，新化未來重點發展的商貿、金融及人居中心區。項目地塊一面臨街，交通便利，展示面好。 本地塊區域處新化重點發展區域，同時區域內住宅小區眾多，消費人群較大，片區內的專業店與大型百貨、超市存在市場空間。 本報告嚴格保密2、 對項目的理解以商業+精品公寓住宅為主體的本報告嚴格保密2、對項目的理解競爭：新化同業態商業競爭相當激烈。 項目自身：整體商業面積較大，需突出“專”與“全”的特點 由于新化的商業街開發體量較大，對本項目商業經營形

5、成直接競爭，因此本項目的商業經營定位對項目的成敗有著舉足輕重的作用。 本項目單層面積3千余平米，整體商業面積為18000平米左右，若想項目一到四層的商業都做能旺，形成強大的市場影響力和輻射力，必須要在“專”與“全”字上做文章。 本報告嚴格保密2、對項目的理解競爭：新化同業態商業競爭相當激本報告嚴格保密商業部分特點要求贏利模式外街與一樓室內街鋪獨立商鋪易于出售，產權清晰經營定位與項目整體業態構成一致性高價銷售，加快資金回籠，合理控制投資成本。二-四樓內鋪部分產權分割較為困難，出售價值不大保證產權長期持有、實現統一經營管理統一租賃，長期經營，形成逐年增長的固定收益。結論結合項目特點，采用租售結合，

6、即零散出售與統一租賃相結合的贏利模式是最為理想的。項目如何實現收益2、對項目的理解本報告嚴格保密商業部分特點要求贏利模式外街與一樓室內街鋪獨立本報告嚴格保密 項目如何競爭 借勢策略 借助現有的成熟商業條件，充分利用購物人群的消費特點，并進一步細分本區域居民的消費需要，有效利用片區消費的關聯性與互補性，創造出聯動的商業效益。 差異化策略 增強內鋪的商業功能，從而提升街鋪與獨立商鋪的價值，成為項目入市銷售的關鍵。同時采用差異化的經營定位策略，使項目形成獨特的經營競爭優勢。 性價比策略 制定合理的租賃價格，吸引實力商家入駐，形成項目的商業核心競爭優勢，以及最具性價比的價格優勢，使本項目成為本片區炙手

7、可熱的商業項目。 2、對項目的理解本報告嚴格保密 項目如何競爭 借勢策略 借助現有本報告嚴格保密假設點一：電子、電腦城 充分利用本項目的區域優勢，順應現在的市場需求，將市場的消費特性進一步強化；但由于項目周邊新康園經貿中心已定位為電子電腦專業市場項目，加上老城區眾多的品牌經營門店，競爭已相當激烈。 假設點二：百貨、超市業態 項目商業部分的柱距寬度、面積等物業條件完全可以依照百貨超市的經營要求進行設計，經營檔次亦能與精品公寓的形象相符；但是目前項目周邊人氣暫時不旺，此方案的主力店招商與后續經營存在一定的難度。 3、項目的定位建議本報告嚴格保密假設點一：電子、電腦城假設點二：百貨、超市業態本報告嚴

8、格保密假設點三：電器城 新化商業以超市、家電、潮流服飾等零售業態為主，如本項目，形成與新化周邊業態的錯位經營業態，在規模及檔次上進行新化商業的全面升級，形成特有的競爭優勢。 3、項目的定位建議本報告嚴格保密假設點三：電器城3、項目的定位建議本報告嚴格保密小結： 以上幾種定位方案都具備一定的可行性，但具體的經營定位還需要經過縝密細致的市場調研才能得出。總之，本項目在定位上既要避免正面競爭、走差異化路線，又要充分利用好現有的成熟商業環境，提高項目的整體招商可行性，使項目具備良好的持續經營能力。3、項目的定位建議本報告嚴格保密小結：3、項目的定位建議本報告嚴格保密報告結論1項目定位 根據我公司一系列

9、可行性調研及對產品的市場研究得出如下結論： 努力拔高本項目的商業形象，將本項目打造成新化商業升級的樣板工程，使本項目成為湘中最具活躍的商業領地。 本項目打造為集購物、娛樂、餐飲、休閑、時尚功能于一體的綜合性，超大規模的購物商業廣場。 本報告嚴格保密報告結論1項目定位本報告嚴格保密裙樓招商業態國內百貨品牌國內超級市場連鎖品牌國內快餐連鎖品牌大型電器零售連鎖品牌招商范圍臨街商鋪1-4層裙樓內鋪本報告嚴格保密裙樓招商業態國內百貨品牌招商范圍臨街商鋪本報告嚴格保密銷售與招商租賃的比例控制：“連租約銷售部份”的面積占了總面積的30%35%；“連租約銷售部份”的售價總值占了項目總資產的55%60%；本報告

10、嚴格保密銷售與招商租賃的比例控制：“連租約銷售部份”的本報告嚴格保密“連租約銷售部份”，在以后的主要銷售策略：將售價提升20%30%；具體可行的提升幅度，屆時再核算； 將租約期內的租金（或返租期內的租金）在簽訂銷售合同的同時，一次性抵扣售價；本報告嚴格保密“連租約銷售部份”，在以后的主要銷售策略：將售本報告嚴格保密項目的業態分布規劃（一）及各區的租金幅度建議l百貨/超市主力店：規劃面積：約8000平方米；規劃位置：項目12層；預計招商優惠條件： A租金：￥1020元/，管理 費、空調電費是否包括在 內，另外考慮； B 免租優惠：1年1.5年租金; C廣告位租金優惠:另議; 目標主力店：新一佳、

11、心連心、步步高、永安城、佳慧百貨、ITAT百貨會員俱樂部等。本報告嚴格保密項目的業態分布規劃（一）及各區的租金幅度建議l本報告嚴格保密項目的業態分布規劃（二）及各區的租金幅度建議餐飲、娛樂休閑、家私家具、家電主力店：規劃面積：約6000平方米；規劃位置：項目34層；預計招商優惠條件： A租金：￥1015元/，管理費、 空調電費是否包括在內，另外考 慮； B 免租優惠：1年1.5年租金; C廣告位租金優惠:另議;目標主力店：肯德基、麥當勞、德克士、通程電器、國美、蘇寧等知名家電。本報告嚴格保密項目的業態分布規劃（二）及各區的租金幅度建議餐本報告嚴格保密項目的業態分布規劃（三），及各區的租金幅度建

12、議各類品牌店主力店：規劃面積：約1000平方米；規劃位置：一層臨街商鋪；預計招商優惠條件： A租金：￥2035元/，管理 費、空調電費是否包括在內 ，另外考慮；B 免租優惠：1年1.5年租金;C廣告位租金優惠:另議;本報告嚴格保密項目的業態分布規劃（三），及各區的租金幅度建議本報告嚴格保密合作方式買斷經營：一次性買斷部分商鋪產權、在符合相關法律及商場管理的范圍內自行經營。租賃經營：由大型商業品牌或專業商業管理機構整體租賃該項目的1-4層裙樓或部分裙樓進行經營管理。聯合經營：由大型商業品牌或專業商業管理機構與新世界按比例聯合經營該項目的1-4層裙樓。本報告嚴格保密合作方式買斷經營：一次性買斷部分

13、商鋪產權、在符本報告嚴格保密主要租賃條件的確定一、 租期：主力店：1520年；各類品牌專賣店：58年；二、 遞增起算時間：從第四年起，開始遞增；增幅：主力店：5%7%/年；各類品牌專賣店：6%8%/年；本報告嚴格保密主要租賃條件的確定一、 租期：二、 遞增本報告嚴格保密三、 經營權、管理權、與產權的關系經營商戶在租賃期內具有經營權；產權歸發展商，商戶須同意：發展商可連租約銷售；產權銷售時，新業主在合同里亦承諾承接原有租約到期滿；經營商戶須遵守經營管理公司的管理規定四、管理費：建議在租憑合同注明：首二年免收物業管理費，但不包括：空調電費、電梯電費、公共照明電費等。二年后，依據當時物價局審批意見及

14、管理公司規定執行本報告嚴格保密三、 經營權、管理權、與產權的關系四、管理費本報告嚴格保密五、免租裝修期：大面積租賃的主力店，根據實際洽談情況，適當予以二年至三年的“免租期”；各類品牌專賣店，可予一年或二年不等（具體視情況而定）。六、廣告位租金：依據不同廣告位置設置不同的廣告位租金；主力店可予適當優惠；七、允許進場裝修時間：預計需在2009年10月份；本報告嚴格保密五、免租裝修期：六、廣告位租金：七、允許進場裝本報告嚴格保密第三部份 營銷工作節奏的控制第一階段：招商前期：主力目標店的租賃招商；時間估算：2008年8月至11月份；中期：大量的品牌經營店租憑招商；時間估算：2008年11月份至200

15、9年3月份；后期：補充各類餐飲店、娛樂、休閑、展示店的配置；時間估算：2009年4月份至9月份本報告嚴格保密第三部份 營銷工作節奏的控制第一階段：招商本報告嚴格保密第二階段：銷售正式開盤銷售：時間估算：2008年10月份；前提：招商、宣傳如期進展，并取得如期效果；強銷期：時間估算：2008年10至2009年5月份；尾段銷售期：時間估算：2009年5月份至9月份本報告嚴格保密第二階段：銷售本報告嚴格保密第三階段：經營組建經營管理公司： 時間估算：2009年底（9、10月份）； 主要工作： 選聘經營管理顧問公司； 選聘經營專業人才； 擬定經營管理運作方案；第一批主力店進場裝修： 時間估算：2009

16、年10月份；開業籌備； 開始時間估算：2009年12月份； 主要工作： 人員培訓； 各類宣傳、推廣、公關活動的籌備；正式開業經營； 目標時間：2010年2月1日；本報告嚴格保密第三階段：經營本報告嚴格保密我們的優勢1緯達地產-專注于商業地產的顧問公司！集商業地產經紀、全程商業經營管理于一體商業地產樓盤的營銷策劃和經營管理專家致力于商業地產的策劃、銷售和商場運營管理 本報告嚴格保密我們的優勢1緯達地產-專注于商業地產的顧問公本報告嚴格保密緯達邦聯 服務特色 將商業地產營銷和商業經營管理有機結合，用專業的商業經營管理做商鋪投資回報的強力引擎，推動商業地產的持續旺銷，竭力為地產開發商全面提升項目的商

17、業價值。 以豐富的商業運營經驗為投資者提供更多的回報預期與展望，同時深入挖掘商業地產的潛在價值，確保商業地產以更優質的價格暢銷旺銷。我們的優勢2本報告嚴格保密緯達邦聯 服務特色 將商業地產營銷和商業本報告嚴格保密 為每一個商業地產樓盤量身訂制地產營銷方案和商業開發計劃。 在執行樓銷售方案的同時實施商業開發方案，并為商場的招商籌備與運營管理提供專業服務。 系統、深入地為開發商提供全程“一條龍”的整合打理服務。 從商業地產項目的前期定位、市場調研、立項策劃、營銷策劃、產權銷售、到商場招商、開業前的各項籌備、人才培訓、開業及開業后的經營管理。我們的優勢3本報告嚴格保密 為每一個商業地產樓盤量身訂制地