1、房地產泡沫測量PPT課件 本課件PPT僅供大家學習使用 學習完請自行刪除，謝謝！ 本課件PPT僅供大家學習使用 學習完請自行刪除，謝謝！ 本課件PPT僅供大家學習使用 學習完請自行刪除，謝謝！ 本課件PPT僅供大家學習使用 學習完請自行刪除，謝謝！房地產泡沫測量PPT課件 本課件PPT僅供大家學習 評判帶來的警示香港樓市的開展。評判區域房地產的開展狀況安康與否？泡沫在經濟開展中存在是否合理？如合理，偏離真實價值多少是合理區域？為什么要對泡沫進展研究？危機、蕭條、復蘇和高漲四個階段構成了經濟危機的內容，這種產出、價格、利息和就業的上漲和下降運動構成了經濟危機。中國的房地產對于政策極度敏感，可稱為

2、“政策性周期 評判帶來的警示香港樓市的開展。評判區域房地產的開展狀提高報告的專業度以區域經濟學的角度來看城市房地產開展。進入博弈時代的中國樓市，利率、匯率、地價、信貸夾擊下的2007 年房地產行業。更多的思考角度，更多的評判標準市場的開展規律和短期表現之間的聯系。安康的市場也會滋生不安康的價格，短期的樂觀市場不代表長期的市場走勢，市場的普遍表現為短期的波動、長期的平衡。提高報告的專業度以區域經濟學的角度來看城市房地產開展。進關于泡沫的討論什么是泡沫？在理性預期(Rational Expectation)及效率市場的假設下，資產市場價格會遵循價格基值，當市場價格偏離基值，即稱為泡沫現象。 目前，

3、我國尚沒有關于房地產泡沫測度的深入的理論研究。 房地產的波動與泡沫有關，但是，波動絕不等于泡沫，它們的本質不同，對波動的判斷標準根本不能用來判斷泡沫。關于泡沫的討論什么是泡沫？ 目前，我國尚沒有關于房地產泡沫測 從房地產價格形成的角度進展分析，建立各種各樣的房地產根底價格的計算模型，將房地產實際價格與其根底價格進展比照來測量泡沫的程度。 從房地產的信用角度進展分析，設計各種指標來測量房地產泡沫的程度。關鍵是根底價值確實定 從房地產價格形成的角度進展分析，建立各種各樣的房地產根底價房地產泡沫的成因1、供求難以得到平衡2、土地的特性需求的多樣性與供給的單一性有效需求占總需求量的比例較低需求的變化速

4、度較快土地開發的周期較長，市場的反響速度慢在所有的生產要素供給中，土地的供給彈性最小土地的有限性房地產泡沫的成因1、供求難以得到平衡2、土地的特性需求的多樣PS:房地產作為泡沫經濟的載體。本身并不是虛擬資產，而是實物資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因一樣，房地產泡沫的產生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產價值量大，這種投機需求的實現必須借助銀行等金融系統的支持。房地產泡沫的成因3、過度的投機需求4、投資信貸的支持 土地的稀缺性，使得人們對于房地產的價格歷來就保持著樂觀的預期。人們對居住條件的要求是沒有窮盡的由于房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸

5、款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款PS:房地產作為泡沫經濟的載體。本身并不是虛擬資產，而是實物如何對房地產泡沫進展測量房地產價格增長率/GDP增長率房價收入比住房按揭款居民月收入房地產開發投資占GDP比重租售比如何對房地產泡沫進展測量房地產價格增長率/GDP增長率房價收房地產價格增長率/GDP增長率該指標是根據房地產泡沫的含義來設計的泡沫經濟是虛擬經濟與實體經濟偏離程度的反映，從宏觀來看，泡沫膨脹的程度取決于經濟增長速度和對經濟增長速度的預期實體經濟是虛擬經濟的載體，房地產泡沫也是如此，因此可以用房地產價格增長率與經濟增長率進展比較實體經濟是虛擬經濟

6、的載體，該指標能反映出虛擬經濟相對實體經濟的偏離度一般指標值在1以內屬于合理范圍；1-2泡沫預警；2以上房價虛漲泡沫顯現07年蘇州房地產價格增長率/GDP增長率1.131.41，進入預警區域房地產價格增長率/GDP增長率該指標是根據房地產泡沫的含義來房地產開發投資占GDP比重該指標是根據投資預期來設計的為判斷是否存在對未來房價預期過高而出現房地產投資過熱現象 一般指標值在10%以內屬于合理范圍；10%-15%泡沫預警；15%以上房地產開發投資泡沫顯現06年蘇州房地產開發投資占GDP比重約為9.77，仍在合理范圍房地產開發投資占GDP比重該指標是根據投資預期來設計的為判斷房價收入比該指標是根據過

7、度的投機需求來設計的房價收入比是房地產價格與居民平均家庭月收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低當市場中的房價收入比一直處在上升狀態，且并沒有存在市場萎縮的跡象，那么說明這個房地產市場中投機需求的程度較高，產生房地產泡沫的可能性就越大據世界銀行的測算，根據世界銀行曾經對各國50多個城市的調查結果所得，對于開展中國家一套房價相當于一個家庭月收入的3672倍時是適宜的一個地區的房價與收入比在36-72倍之間時，房屋需求者才能在不降低正常生活質量的前提下購置住房。而我國一些城市的房價比高達120-240倍以上，廣闊居民無能力購置住房07年蘇州房價收入比178.9房價收入

8、比該指標是根據過度的投機需求來設計的房價收入比是房地住房按揭款居民月收入該指標是根據投資信貸的支持來設計的信貸推動居民的投資需求該指標反映了信貸對居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消費水平，代表了房地產泡沫開展及實現的程度供樓負擔能力比率每月供樓款/家庭月收入從銀行的角度，只要將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)，就不至于引發風險該指標一般用于西方國家住房按揭款居民月收入該指標是根據投資信貸的支持來設計的信貸房價上漲的動因1、市場供求狀況2、經濟因素3、人口因素4、社會因素5、行政因素6、心理因素7、國際因

9、素一般因素房價上漲的動因1、市場供求狀況2、經濟因素3、人口因素4、社房價上漲的動因1、建造品質如：“建筑構造、類型和等級、“裝修、“設施與設備、“建筑質量、“公用面積數等因素的優劣；2、效用品質主要是從建筑物適用性“軟品質方面來評價房地產價值，如“朝向、“樓層等因素的差異3、環境品質這主要是指建筑物的區位環境“地段地位，生態環境“水、大氣、景觀品質等，這是影響房地產價值的兩類最大因素4、交易狀況這主要指“交易時間和“產權狀況。顯然，在其它條件一樣的情況下，二手房價要低于一手新房的價格，擁有“完全產權的房地產價格要高于“不完全產權的房地產個別因素房價上漲的動因1、建造品質如：“建筑構造、類型和

10、等級、“中國樓市要繼續上漲，需要幾個必備的前提條件第一，由城市化與流動性過剩而來的經濟周期能夠一直持續下去，中國經濟一直處于擴張通道，高價房始終具有投資價值；第二，高收入者的隊伍能夠源源不斷得到遞補，供求兩旺格局不改，消費者踮起腳尖能夠跟得上房價上漲的步伐；第三，值得關注的是，中國經濟目前處于構造性調整的轉折關頭，以往壓低要素資源以低價品稱雄世界的經濟模式逐漸遭到摒棄，這里就存在一個轉折本錢的問題，在轉折過程中流動性將會有怎樣的收縮幅度，直接決定了樓市的命運。 第四，人民幣是否繼續升值。 中國樓市要繼續上漲，需要幾個必備的前提條件第一，由城市化與流07年蘇州房地產市場數字化描述07年蘇州房地產

11、市場數字化描述房地產泡沫的測量我們用房地產基值、泡沫的觀點，建立相關理論模型。我們認為，在一個充滿競爭的房地產市場中，合理的住宅價格由供給和需求實質性因素決定，任何由非實質性因素和市場過度預期引起的價格波動都會產生泡沫，因此現行價格與由供需因素決定的基價之差即為泡沫，由此構建的理論模型為： pt=p*tdtX,stY+t pt為住宅實際價格的變動率，p*t為住宅基值價格的變動率，dtX為住宅需求特征，stY為住宅供給特征，t為類似隨機項的誤差項，表示可能存在的價格泡沫因子。不動產基值純收益/平安資產利率風險補償率租金預期上漲率即從收益復原價值角度來測量，最大的難點是房地產未來收益具有不確定性與

12、難以估計性 房地產泡沫的測量我們用房地產基值、泡沫的觀點，建立相關理論模在有效市場的假說中，市場信息的流動是迅速而有效的，即今天的價格變化不受昨天價格的影響。但在現實市場中，價格的變動總是受到過去波動的影響，明天的高價可能與今天價格的上漲相關。基值確實定價格泡沫因子實際價格基值價格歷史信息的影響將通過兩方面來表示，即純粹歷史實際價格的變動，以及過去實際價格與經濟根本面決定的基值價格的偏離程度。在有效市場的假說中，市場信息的流動是迅速而有效的，即今天的價將 、式合并，得到：將 、式合并，得到：實證模型的建立從需求角度考慮，住宅價格受到人口規模、經濟增長水平、收入水平和利率水平等影響，從供給角度，

13、住宅價格那么主要受到開發規模和利率的影響。由于可支配收入增長與GDP增長具有高度正相關性，因此GDP指標可不入選。假設住宅價格由上述市場實質因素所共同決定，式轉化為以下回歸估計式：其中，ct為房地產開發投資額的增長率，et為扣除在校學生的總人口的增長率，yt為可支配收入的增長率，rt 為一年期貸款利率，t為誤差項，且為與歷史信息無關的呈正態分布的時間序列。 實證模型的建立從需求角度考慮，住宅價格受到人口規模、經濟增長由于基值價格P*t-1本身也需要通過回歸進展估計，無法直接通過式求得，可假設住宅價格在初始年份t=0到達均衡狀態，即基值價格等于市場價格。由此可用下式計算各期基值：由于基值價格P*

14、t-1本身也需要通過回歸進展估計，無法直接通 pt=p*tdtX,stY+t pt=p*tdtX,stY+t 系數a0（常數項）-0.534a1（房地產開發投資額）0.303a2（扣除在校學生的總人口數）1.794a3（可支配收入）2.596a4（一年期貸款利率）4.99911.5220.064下表為蘇州住宅價格泡沫模型檢驗系數，各個解釋變量根本通過了顯著性檢驗，說明這四個解釋變量確實對住宅價格有顯著的影響。其中貸款利率與房價呈正相關，可能與我國政府對利率的調節滯后于房價的變化有關。值得注意的是，滯后的房屋增值以1.52的比例回復至價格中，說明假設不采取措施，房價有進一步膨脹的趨勢 。系數a0（常數項）-0.534a1（房地產開發投資額）0.3年份博思堂市場均價估計市場基值估計價格泡沫值價格泡沫占實際價格比例1月508050800.000.002月5065.850623.80.0753月4899489180.1644月555