1、關(guān)于南通產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理模式的探討初稿一、序言業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，物業(yè)管理是指業(yè)主關(guān)于區(qū)分一切建筑物共有部分以及建設(shè)區(qū) 其他管理人關(guān)于業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人進(jìn)行的管理進(jìn)程。性以及園區(qū)物管的獨(dú)有特色或個(gè)性化需求一產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目概述項(xiàng)目一期計(jì)劃占地 525 畝，總投資 11.3 億元，其中固定資產(chǎn)投資 3.8 億元，建筑面積 19 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容囊括： 綜合服務(wù)區(qū)、技術(shù)裝備制造基地和棉花倉(cāng)儲(chǔ)

2、物流配送中心。1、綜合服務(wù)區(qū)2.55萬(wàn)平方米。2技術(shù)裝備制造基地182 7.73.7 2.2 億元。建設(shè)以現(xiàn)代建筑100 噸， 6 再制造的生產(chǎn)條件；配套建設(shè)科技研發(fā)中心，增強(qiáng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。334311.3萬(wàn)平7.61.6億元。建設(shè)三個(gè)功能4.15.12.1 1550上。二產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)規(guī)模項(xiàng)目一期計(jì)劃占地 525 畝，建筑總面積 19 萬(wàn)平方米，其中綜合服務(wù)區(qū)囊括辦公樓、專家宿舍樓、職工宿舍和食堂。機(jī)械裝備制造基地囊括兩棟大跨度聯(lián)跨廠房。棉花倉(cāng)儲(chǔ)物流中心囊括保稅庫(kù) 9 個(gè)，通用商品棉庫(kù) 5 個(gè)、糧庫(kù) 2 個(gè)以及管理樓 1 棟。1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)主要囊括產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體安全環(huán)境的

3、管理；關(guān)于入駐企業(yè)的管理；車輛交通及道路管理。2、設(shè)備設(shè)施維持系統(tǒng)主要囊括房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)；共用設(shè)備管理給排水設(shè)備管理。3、環(huán)境綠化及保潔系統(tǒng)主要囊括辦公樓、宿舍、食堂、廠區(qū)以及公共設(shè)施的日常保潔工作；產(chǎn)業(yè)園區(qū)綠化的維持和保養(yǎng)工作。44、園區(qū)食堂的管理主要囊括廚房管理以及職工就餐管理三產(chǎn)業(yè)園一期建成后引入物業(yè)管理的必要性引入專業(yè)的物業(yè)管理，就是引入一個(gè)好管家！一個(gè)好管家， 他可以提升工業(yè)園區(qū)的價(jià)值：1、權(quán)責(zé)分清物業(yè)管理是專業(yè)又繁瑣的事務(wù)，引入專業(yè)的服務(wù)企業(yè)，就免卻了日常事務(wù)的困身，防止了很多與客戶直接的矛盾。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又能以專業(yè)的眼光協(xié)助處理和整改相關(guān)工作，幫客戶解決問(wèn)題。2、提供標(biāo)

4、準(zhǔn)的保安服務(wù)防范事故等。一個(gè)良好的保安團(tuán)隊(duì)，為園區(qū)增添不少光榮，令園區(qū)公共秩序井然，創(chuàng)建安全文明的生產(chǎn)環(huán)境；同時(shí)，園區(qū)的管理3、提供標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)服務(wù)四園區(qū)物管的獨(dú)有特色或個(gè)性化需求南通產(chǎn)業(yè)園屬于工業(yè)型物業(yè)，而工業(yè)物業(yè)不同于一般物業(yè)，它的業(yè)主是法人，而不是自然人。自然人尋求的是一個(gè)舒適的生三、南通地區(qū)物業(yè)的基本情況以及現(xiàn)行物業(yè)管理主要模式分析一南通地區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀1994 年開(kāi)始引進(jìn)物業(yè)管理。十多年來(lái)，在市委的243 800 3700 余2 護(hù)房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)和提高城市品位物業(yè)管理立法不完備、園區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度不高等。二現(xiàn)行物業(yè)管理的主要模式及優(yōu)劣1、自管型物

5、業(yè)模式自管型物業(yè)模式，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，鑒于建筑物的一切權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)則，根據(jù)民主的原則建立自管組織，確立自管標(biāo)準(zhǔn)，自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理的一種基層管理模式。法律規(guī)則業(yè)主可以關(guān)于自己的建筑物行使管理權(quán)。事，大大增加物業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)成本。現(xiàn)階段采用自管型物業(yè)模式一般是規(guī)模比較小、業(yè)主較少、管理較為簡(jiǎn)單的住宅小區(qū)，并且不適合大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理。管理較為簡(jiǎn)單的住宅小區(qū)，并且不適合大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理。2、合作型物業(yè)管理模式合作型物業(yè)管理模式：是指業(yè)主經(jīng)過(guò)與專業(yè)性的物業(yè)公司合作，共通成立一家專業(yè)的物業(yè)公司用來(lái)為園區(qū)提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。加大，不利于物業(yè)服務(wù)水平的提高，降低了效率

6、。3 、委托型物業(yè)管理模式這種模式目前在我國(guó)很常見(jiàn)，特別近幾年，專業(yè)物業(yè)管理公理社區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作。這種模式主要分為兩種：一、全權(quán)委托管理型。由一家物業(yè)公司負(fù)責(zé)關(guān)于整個(gè)園區(qū)的實(shí)施事務(wù)、保安、交通、保潔、機(jī)電維修分包委托管理型。業(yè)主采用招標(biāo)的形式訣別將安保、保潔、設(shè)備分包委托管理型。業(yè)主采用招標(biāo)的形式訣別將安保、保潔、設(shè)備參與具體事務(wù)的管理。業(yè)主關(guān)于其工作進(jìn)行監(jiān)督。委托型物業(yè)管理模式的優(yōu)勢(shì)在于：1降低經(jīng)營(yíng)成本。其一，由于專業(yè)化分工所帶來(lái)的高效率，許多專業(yè)性服務(wù)公其二，經(jīng)過(guò)保安、保潔業(yè)務(wù)外包，日常工作中只需配備少數(shù)成本逐步升高，外包服務(wù)可以有效降低這方面的成本。備，從而降低設(shè)備投資。因此，業(yè)務(wù)外包

7、可以有效降低成本，增加企業(yè)利潤(rùn)。2業(yè)務(wù)外包可以有效地提高服務(wù)質(zhì)量。人防上下工夫，這必將大大加強(qiáng)治安防患能力。3險(xiǎn)的能力。關(guān)于于風(fēng)險(xiǎn)高、管理難度大、專業(yè)性強(qiáng)的業(yè)務(wù)，也可采用外包保潔服務(wù)的外包可以有效降低企業(yè)在用工方面的風(fēng)險(xiǎn)。4物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托帶來(lái)的最直接好處，是經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)委托把企業(yè)有限的內(nèi)部資源集中在最具成本效 益、最有價(jià)值的核心業(yè)務(wù)上，使物業(yè)管理企業(yè)人員保持精干，從而獲得提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)機(jī)。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過(guò)專項(xiàng)業(yè)務(wù)外 委托型管理模式的不足和限制條件與世界上任何事物一樣，物業(yè)管理外包的不足和缺陷是與優(yōu)勢(shì)是同時(shí)存在的，尤其是在我國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，物業(yè)管理市場(chǎng)尚個(gè)方面：1外包的服務(wù)質(zhì)量

8、難以控制。實(shí)際質(zhì)量是難以控制的，因?yàn)橥ǔＶ荒芸刂脐P(guān)于方的管理者或代 表，而直接操作作業(yè)者可以聽(tīng)或不聽(tīng)物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)與要 求，致使質(zhì)量在第一現(xiàn)場(chǎng)難以控制。2外包難以表達(dá)物業(yè)管理企業(yè)的形象及企業(yè)文化。3外包在提供服務(wù)的時(shí)間上往往滯后。致的服務(wù)，在時(shí)間上往往相關(guān)于滯后。4外包導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)管理的難度加大。在履約進(jìn)程中，物業(yè)管理公司關(guān)于專業(yè)性服務(wù)企業(yè)既不能約束過(guò)緊，影響他們積極性的發(fā)揮，也不能放任自流，影響外包業(yè)務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理公司應(yīng)把專業(yè)性服務(wù)企業(yè)納入自身的整個(gè)管理體系中。四、具體運(yùn)作模式物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求到達(dá)降低管理成

9、本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。公司下設(shè)物業(yè)管理部來(lái)具體負(fù)責(zé)園區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理部按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。設(shè)客戶部、管理部、工程部、綜合經(jīng)營(yíng)部四個(gè)部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一， 責(zé)權(quán)分明，指揮即時(shí)，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。一客戶部物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求到達(dá)降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。公司下設(shè)物業(yè)管理部來(lái)具體負(fù)責(zé)園區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理部按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。設(shè)客戶部、管理部、工程部、綜合經(jīng)營(yíng)部四個(gè)部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一， 責(zé)權(quán)分明，指揮即時(shí)，既能滿

10、足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。一客戶部1、負(fù)責(zé)處理職工的咨詢、投訴，并且提供協(xié)助。2、負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心會(huì)議中心的管理。3、文書(shū)與通信處理。4、協(xié)助處理租賃工作。5、負(fù)責(zé)租戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。6、負(fù)責(zé)檔案的建立與管理工作。7、負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。二管理部1、負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)部的房屋建筑的管理、租賃管理。2健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。3、負(fù)責(zé)園區(qū)停車場(chǎng)的安全秩序管理工作。4的服務(wù)要求5和保管使用工作。6池、下水道等進(jìn)行保潔。生活垃圾做到日產(chǎn)日清。7殺蟲(chóng)保潔。8、負(fù)責(zé)園區(qū)裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。三工程部1、園區(qū)內(nèi)部房屋的維修養(yǎng)護(hù)與管理，并且關(guān)于進(jìn)駐企業(yè)進(jìn)戶后進(jìn)行的裝修與改造依照有關(guān)規(guī)則進(jìn)行監(jiān)督、管理與協(xié)調(diào)。行的裝修與改造依照有關(guān)規(guī)則進(jìn)行監(jiān)督、管理與協(xié)調(diào)。2、負(fù)責(zé)園區(qū)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備 正常運(yùn)轉(zhuǎn)。負(fù)責(zé)園區(qū)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維持保養(yǎng)工作。3、負(fù)責(zé)園區(qū)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、 消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。4、負(fù)責(zé)園區(qū)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日