1、內容摘要:在我我國,商業銀銀行貸款是房房地產 HYPERLINK /company/ 企業融資的主主要渠道,這這種格局無論論是對于房地地產行業的 HYPERLINK /fazhan/ 發發展,還是對對于銀行業,都隱藏著巨巨大的危機,房地產融資資結構多元化化的必要性凸凸顯。本文分分析了我國房房地產企業銀銀行信貸現狀狀,房地產泡泡沫引起銀行行危機的傳導導機制,并探探討了房地產產融資對銀行行信貸過度依依賴的危害及及其規避措施施。 關關鍵詞:房地地產融資 銀銀行信貸 目目前,我國房房地產融資市市場融資渠道道主要有銀行行信貸、證券券融資、信托托融資三種,但房地產企企業主要的融融資渠道還是是銀行。在房房地

2、產市場資資金鏈中,商商業銀行通過過住房消費貸貸款、房地產產開發貸款、建建筑企業流動動性貸款和土土地儲備貸款款等各種形式式,參與房地地產開發的全全過程,直接接和間接地承承受了房地產產市場運行中中各個環節的的市場風險和和信用風險。這這種單一的融融資格局,無無論是對于房房地產業自身身的發展,還還是對于銀行行業,都隱藏藏著巨大的危危機。 房地地產泡沫引發發銀行危機的的傳導機制 首首先,由于 HYPERLINK /Economic/ 經經濟增長或者者政府對房地地產業的支持持或者本幣升升值使得資產產類價格低估估,房地產業業作為先導產產業出現價格格上揚趨勢,市場對于房房地產資產的的投資回報預預期開始上升升,

3、吸引大量量資金流入房房地產業。市市場上部分人人開始出現投投機心理,認認為房地產價價格會繼續上上漲,于是加加入到買房者者的隊伍中,市場人氣聚聚集,房地產產市場供不應應求的局面繼繼續擴大,開開發商趁機漲漲價,房地產產價格被進一一步推高,房房地產價格上上漲的預期得得以實現。此此時,房地產產市場價格已已經偏離基礎礎價值,泡沫沫出現,并隨隨著價格的上上升逐步膨脹脹。 然然后,隨著市市場上房地產產價格上升預預期的增強,眾多企業和和機構通過借借貸使大量信信貸資金進入入房地產市場場進行投機沖沖擊,使需求求大增。房地地產價格被迅迅速拉升,房房地產資產價價格以更快的的速度、更大大的幅度偏離離其內在價值值,泡沫被進

4、進一步吹大和和積累。由于于 HYPERLINK /finance/ 金融機構貸款款以房地產市市場價格為基基礎,在房地地產市場出現現繁榮時,投投資者更容易易獲得房地產產貸款,其貸貸款額也隨著著房地產價格格的上升而不不斷膨脹,金金融機構此時時也容易被市市場繁榮的景景象所迷惑,放松了對貸貸款的審查。在在價格過分偏偏離內在價值值時,泡沫成成分被大量轉轉移給了商業業銀行和其他他的金融機構構。 最最后,當房地地產價格被推推到頂峰,價價格停止上漲漲時,部分理理性的投機者者開始對高房房價產生懷疑疑,政府部門門也意識到事事態的嚴重性性,往往會出出臺調控政策策。此時,人人們的預期發發生逆轉,從從眾和恐慌心心理將導

5、致房房地產資產的的全面拋售,房地產價格格暴跌,泡沫沫在一瞬間迸迸裂,造成有有房地產業務務的銀行出現現呆賬、壞賬賬,銀行系統統運轉失靈。 房房地產對銀行行資金過度依依賴的危害 (一)使宏觀觀調控政策處處于被動地位位 房地地產業是國民民經濟的先導導產業,屬于于固定投資的的范疇。當經經濟出現過熱熱時,即固定定投資過旺時時,政府要進進行宏觀調控控,房地產即即成為宏觀調調控的重點。房房地產價格一一旦出現較大大幅度下跌,開發商與購購房人之間的的博弈就會加加劇,購房人人會采取停止止還款的方式式將銀行拖入入博弈漩渦。例例如為了控制制經濟過熱、降降低通貨膨脹脹率,國家應應該采取緊縮縮性的財政或或貨幣政策。但但是

6、中央銀行行在宏觀調控控中會考慮緊緊縮性的政策策對商業銀行行的影響,以以滬為例,至至2007年年末,中資商商業銀行房地地產貸款占各各項貸款的比比例為32.2%,加上上以房地產為為抵押的其他他貸款,銀行行信貸不少于于半數流入樓樓市。這意味味著如果房地地產業出現問問題,將波及及不少于155萬億信貸資資金的安全。央央行權衡利弊弊,所以采取取一種微調的的步伐。這種種多方面的考考慮加上政策策效應的滯后后性,可能會會錯過政策效效應的最佳時時期,使得宏宏觀調控根本本不能減輕經經濟過熱和使使通貨膨脹率率下降。 (二)形成對對資源的不合合理配置 房地產業業的暴利,對對社會資金產產生了“虹吸吸效應”,社社會大量的過

7、過剩資金、銀銀行貸款、各各行業中實力力較強的企業業被紛紛吸引引到房地產市市場上,會使使生產投資相相對萎縮,形形成“產業空空洞化”現象象。對房地產產的投資擠出出了對產業升升級、產品創創新、高科技技等其他亟需需資金方面的的投資。同時時,房地產還還具有投資品品和消費品的的特性,據統統計,住房消消費占家庭總總消費的比重重高達65%-80%,隨著房價的的上升,作為為置業的消費費者預期房價價還會上升,那他們就會會消減其他生生活及娛樂消消費以購置房房產或用于歸歸還住房抵押押貸款。 轉轉貼于 中國國論文下載中中心 htttp:/wwww.sttuda.nnet 1 HYPERLINK /rongzi/0910

8、25/15484693-2.html 2 HYPERLINK /rongzi/091025/15484693-2.html 下一頁 HYPERLINK /rongzi/091025/15484693-2.html 尾頁(三)導致市場場上房地產投投機行為 在房地產產價格不斷上上升時,房地地產開發商根根據正反饋原原理預期未來來房地產市場場還會進一步步繁榮,其投投資開發的動動機將不斷加加強;而在房房地產價格不不斷上升時,銀行往往把把房地產抵押押貸款看作是是優質貸款,并且放松對對借款人資質質的審查,使使房地產開發發商可以更容容易獲得銀行行貸款,這進進一步增強了了房地產開發發的動機,最最終導致房地地產市

9、場出現現嚴重的群體體投機行為。在在房地產泡沫沫時期,市場場需求將大幅幅度上升,對對土地的需求求隨之上升,由于政府掌掌握著土地配配置的權利,開發商為爭爭奪土地將不不惜采取各種種方法,以致致出現尋租和和設租行為。 規規避房地產業業融資風險的的措施 (一一)加大房地地產直接融資資比例并減輕輕對商業銀行行的間接融資資比例 國家可采取取措施建立適適合國情的、多多層次的房地地產融資市場場,豐富投資資工具,建立立風險轉移、轉轉嫁、分擔、分分散機制,化化解集中于商商業銀行的 HYPERLINK /finance/ 金金融風險。這這種多元化的的融資市場既既包括擁有債債券融資、股股權融資兩種種基本形式的的一級市場

10、,還包括投資資基金、信托托證券等多種種金融資產和和金融工具的的房地產二級級金融市場。這這些創新的房房地產金融工工具不僅可以以使房地產 HYPERLINK /company/ 企企業獲得其 HYPERLINK /fazhan/ 發展所需的資資金,而且可可以降低銀行行的金融風險險,又可以讓讓金融市場上上的投資者分分享房地產行行業高成長性性帶來的收益益。金融多元元化的最終目目的是在金融融市場和房地地產市場間建建立一道防火火墻,使得金金融體系的風風險和房地產產體系的風險險不會互相傳傳遞并放大影影響,既保持持金融體系的的安全性,又又保持房地產產的財務穩健健性,不會由由于緊縮性的的貨幣政策而而出現“斷供供

11、”現象,不不會使房地產產業和金融業業由于某一政政策的影響出出現劇烈的波波動。 (二二)加強對銀銀行的監管以以完善商業銀銀行體系 提高銀行行資本充足率率、資產質量量(壞賬率)、資本回報報率、流動性性比率、風險險控制能力、經經營管理水平平等多項指標標,健全銀行行自身體系。 HYPERLINK /lishi/ 歷史經驗表明,房地產價格泡沫對宏觀 HYPERLINK /Economic/ 經濟產生負面效應的大小取決于產生泡沫經濟體的金融結構和金融體系是否脆弱。如果該經濟體以銀行體系為主要的融資中介,同時銀行資本金不充足、流動性比率差、監管不完善,就會對宏觀經濟產生嚴重的影響。但是如果房地產業有多種融資

12、渠道,同時銀行體系經營穩健、公司治理結構完善、監管得力,那么,就不會對銀行系統甚至宏觀經濟產生太大影響。 在這方面我國香港是一個成功的例子。在1997年東南亞金融風暴的沖擊下,香港房地產市場總值和最高峰相比幾乎跌掉了60%,許多香港市民都成為“負翁”,而銀行體系所受負面影響較小。這是因為香港銀行業的資本充足率和流動性比率都比較高,在1996年兩者就分別達到17.8%和40%,遠遠高于最低監管要求的8%和25%,不良資產率僅為3%。因此,監管層應該越是在市場繁榮的時候,越應當加強風險控制和市場監管,建立房地產價格監管制度和房地產市場預警制度,采取多種措施穩定房價,保持房地產市場有序健康的發展。

13、HYPERLINK / 參考 HYPERLINK / 文獻: 1.李健飛. HYPERLINK /china/ 中國房地產融資風險防范理論與實證.中國金融出版社,2006 2.謝經榮,曲波等.地產泡沫與金融危機國際經驗及其借鑒.經濟管理出版社,2002 3.徐滇慶等.泡沫經濟與金融危機.中國人民大學出版社,2002 轉貼于 中國論文下載中心 摘要房地產業是資金密集型行業，需要大量的資金。在國家和銀行對房地產 HYPERLINK /company/ 企業實施了嚴格的宏觀調控政策后，如何盡快調整房地產融資渠道，已成為房地產企業 HYPERLINK /fazhan/ 發展的關鍵。 關鍵詞房地產；融資

14、；渠道；現狀 房地產業是資金密集型行業，如何獲得足夠的資金支持，如何開拓新的融資渠道，是投資項目得以順利進行的基本前提，也是當前房地產界關注的熱點。 一、房地產企業融資現狀認識 房地產市場和資本市場之間的關系是隨著 HYPERLINK /lishi/ 歷史的發展和房地產價值的提高而逐漸演變的。房地產價值較低的時候。房地產企業自己就可以籌集開發所需的全部資金。幾乎沒有融資需要；隨著房地產價值的逐漸提高。房地產企業的資金在周轉過程中必然存在資金投入集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產過程連續性的矛盾。我國房地產企業的資金主要來自于商業銀行貸款，在融資

15、條件不斷變化的今天，貸款方式的優劣、開發風險的大小和開發效益的好壞，直接影響著融資成本的大小。經歷多輪宏觀政策調控之后，商業貸款越收越緊，商業銀行融資門檻越來越高，在新的貸款限制條件下。房地產企業的融資問題已成為影響企業生存和發展的首要問題。所以，如何調整房地產融資渠道已成為房地產企業發展的瓶頸。 二、現行房地產企業融資渠道分析 (一)自籌資金 自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，在房地產價值較低或開發規模較小時。資金需求比較容易滿足。當房地產市場不景氣或開發項目無法銷售時。房地產企業根本無能力用自籌資金再開發新的項目；隨著房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自

16、籌資金必然無法實現融資目標。 (二)預售資金 房地產預售是比較流行的一種融資方式。在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。但隨著國家有關規定的健全，要求房地產企業需全部交付土地出讓金和投入超過總投資25的資金。并辦理預售許可證等各項證件，方可預售。預售雖可以將部分市場風險轉移給買家，但開發利潤會下降，如果成本控制較差就會喪失未來利潤。隨著房地產企業的不斷發展。市場供求雙方發生轉變，供方大于求方時，房地產企業也就難以采用預售方式籌集資金。 轉貼于 中國論文下載中心 1 HYPERLINK /rongzi/090319/10074756-2.html 2 HYPERLI

17、NK /rongzi/090319/10074756-2.html 下一頁 HYPERLINK /rongzi/090319/10074756-2.html 尾頁(三)商業銀銀行貸款 商業銀行行貸款是我國國房地產 HYPERLINK /company/ 企業業最主要的融融資渠道，至至少70以以上的房地產產開發資金來來自商業銀行行。房地產企企業與商業銀銀行兩者所處處的市場優劣劣地位也不是是固定不變的的。融通資金金的安全性、流流動性、盈利利性是商業銀銀行關注的核核心。對沒有有效益和資金金 HYPERLINK /fazhan/ 發展的企業，商商業銀行是不不愿提供服務務的。隨著房房地產市場的的“降溫”

18、，商商業銀行會加加強貸款風險險的審查措施施，使得房地地產企業在開開發中向商業業銀行貸款的的比例逐漸減減少。可以說說，以后多數數房地產企業業是難以繼續續依賴銀行貸貸款進行開發發的，也可預預見到房地產產企業套取銀銀行資金買地地開發模式的的終結。 三三、房地產企企業融資渠道道的選擇 隨隨著 HYPERLINK /Economic/ 經濟全球化步步伐的日益加加快，市場競競爭日趨激烈烈。多渠道融融資已成為國國家宏觀調控控背景下房地地產企業生存存和發展的必必經之路。如如何降低融資資成本，哪種種融資方式成成本最低廉，是是房地產企業業考慮最多的的問題。所以以。房地產企企業融資要建建立多元化的的融資渠道和和多元

19、化的股股東結構。這這樣。既有利利于資金的籌籌集，又有助助于風險的分分散。 (一一)證券融資資 房地地產證券化是是房地產市場場發展的方向向，可以促使使房地產經營營的專業化、資資源的合理化化。是房地產產企業融資的的最佳途徑。最最常見的形式式是上市。通通過上市可以以迅速籌集巨巨額資金并作作為注冊資本本永久使用，沒沒有還款期限限，同時還可可以擴大規模模，化解風險險。降低融資資成本。投資資者亦可分享享房地產經營營利潤，使房房地產企業主主體從國有制制走向股份制制，有利于改改善企業資本本結構。中小小型房地產企企業可以通過過企業間的項項目收購、土土地轉讓等形形式優化資源源組合，擴大大企業規模，實實現規模效益益

20、，達到上市市融資的目的的。 (二)合作融資 房地產產公司合作融融資，包括外外資合作和內內資合作。外外資合作一般般是成立合資資或合作公司司。利用較好好的國外先進進管理技術和和經驗，進行行優勢互補。在在承接大型國國際項目。提提高自身知名名度的同時達達到融資的效效果；利用內內資，是尋求求民間大量閑閑散資金進行行融資。這種種方式能充分分降低資源浪浪費，集中不不同企業的優優勢及先進的的管理理念，分分散投資風險險，有錢出錢錢，無錢出“力力”。團結起起來。共同把把房地產企業業做大做強。合合作融資是我我國房地產企企業目前最為為可行的融資資方式。 (三)債券融融資 房房地產債券是是企業債券的的一個組成部部分。很

21、多房房地產企業發發行企業債券券比較困難，如如果政府加大大對房地產企企業的支持力力度，正確引引導房地產企企業進行多種種經營活動，利利用政府的信信用建立房地地產企業發展展基金，為房房地產企業債債券融資“添添磚加瓦”，就就會使大眾對對債券融資的的態度有實質質性改變，為為房地產企業業進行債券融融資創造良好好的前提條件件。 (四)信信托融資 信托融資資即信托公司司對于比較好好的有贏利前前景的房地產產投資項目提提供信托貸款款或直接參與與信托投資的的融資方式。相相對銀行貸款款而言。房地地產信托的融融資方式可以以降低整體融融資成本，節節約財務費用用，而且期限限彈性較大，在在不提高資產產負債率的情情況下可以優優

22、化公司結構構。在供給方方法上可以針針對房地產企企業本身運營營需求和具體體項目設計個個性化的資金金支持。信托托獨具制度優優勢，并具有有較強的靈活活性，已成為為房地產企業業融資的新熱熱點，是與銀銀行并駕齊驅驅的融資模式式。 在在“與時俱進進”的今天，要要培育實力雄雄厚、競爭力力強的房地產產企業艦隊必必須進行融資資。但現行的的融資渠道已已經不能滿足足房地產企業業的需要，要要么融資數量量有限，要么么根本無資可可融。只有綜綜合運用多元元化的融資渠渠道，房地產產企業才能以以最有利的方方式、最低的的成本籌集到到資金，使房房地產企業更更好、更快地地持續發展。轉貼于 中國論文下載中心 HYPERLINK /ro

23、ngzi/090319/10074756.html 首頁 HYPERLINK /rongzi/090319/10074756.html 上上一頁 HYPERLINK /rongzi/090319/10074756.html 1 2要】目前我國房房地產業存在在融資壓力大大、融資渠道道單一的問題題。這里既有有房地產 HYPERLINK /finance/ 金融融市場不發達達和宏觀調控控政策的影響響，也有 HYPERLINK /company/ 企業業自身的原因因。筆者根據據本單位的實實際經驗，提提出國內房地地產企業應利利用海外資金金長期看好國國內房地產業業的良機，積積極與海外資資金合作；同同時不斷

24、提升升自身管理能能力，提高資資金管理效率率，加快開發發建設過程中中的資金周轉轉，較小的資資金流量推動動較大的房地地產項目的運運轉，從根本本上降低融資資需求。 【關鍵詞詞】房地產企企業融資渠渠道 一一、目前房地地產業融資問問題現狀 1、融資壓壓力大。房地地產業項目投投資大，周期期長，風險高高，融資壓力力大，不容易易實現供求平平衡。近幾年年我國房地產產業環境出現現的一些新變變化：央行1121文件，利利率上漲，國國六條國八條條的出臺，銀銀行對房地產產貸款的緊縮縮政策更加重重了房地產企企業的融資壓壓力。 2、融資資渠道單一。我我國房地產企企業內部融資資主要包括自自有資金和預預收的購房定定金或購房款款。

25、預收的購購房定金或購購房款不僅可可以籌集到必必要的建設資資金，而且可可以將部分市市場風險轉移移給購房者。但但是房地產企企業單純依靠靠內部融資是是不能滿足全全部資金需求求的，更多的的資金需要通通過外部融資資獲得。主要要渠道有發行行股票、股權權投資、發行行企業債券、銀銀行貸款、房房地產信托、利利用外資、合合作開發、產產業基金等。 但目目前融資渠道道單一，主要要是銀行貸款款。據統計，全全國房地產開開發資金中銀銀行對開發商商發放的貸款款占23.886%，企業業自籌占288.69%，定定金及預收款款占38.882%。而在在定金及預收收款中大部分分又是銀行對對購房者發放放的個人住房房貸款。因此此，房地產開

26、開發資金約有有60%來源源銀行貸款，房房地產開發資資金對銀行的的依賴程度較較大。 二、造成房房地產業融資資問題的主要要原因 1、土地取取得成本提高高。土地招掛掛拍的市場化化運作大大增增加了房地產產企業拿地的的成本，占用用了企業更多多的資金，同同時也使得原原先能夠通過過土地的增值值獲取超額利利潤的房地產產企業利潤變變薄，資金的的自我積累能能力下降。 2、房房地產業可能能進入調整期期。任何產業業的 HYPERLINK /fazhan/ 發展都不可能能是直線上升升發展的，相相關數據表明明，我國房地地產業發展波波動周期一般般為4-5年年，與國民 HYPERLINK /Economic/ 經經濟發展基本

27、本吻合。 HYPERLINK /china/ 中國國房地產市場場從20000年以來已經經持續五年快快速增長，未未來幾年會不不會進入一個個實質性的調調整期？一旦旦進入調整期期，產品銷售售速度必然明明顯下降，資資金回籠周期期延長，所有有房地產企業業的資金鏈都都會面臨著巨巨大的壓力。 3、海海外企業競爭爭加劇。近幾幾年海外房地地產企業開始始大舉進入中中國市場，他他們有著數十十年的行業經經驗、成熟的的項目運作模模式以及雄厚厚的資金實力力。在未來以以資金實力作作為核心競爭爭能力的房地地產行業，中中國企業必須須保證資金的的供給，提高高資金利用效效率，趁目前前大部分外資資更多著眼于于成熟項目的的投資時機，快

28、快速壯大自身身實力。 4、不不重視自身資資金的積累。作作為一大投資資熱點，中國國房地產業在在持續走高，中中國房地產企企業面臨著前前所未有的機機遇和挑戰。海海外資本、民民間資本的大大量涌入以及及國外、港臺臺地產商的強強勢進入，加加快了中國房房地產業的發發展進程，同同時加劇了行行業競爭。有有些房地產企企業在前幾年年一味依賴貸貸款盲目投資資開發，不重重視自身資金金的積累和競競爭力的增強強，以至資金金來源渠道較較為單一。 5、房房地產金融市市場不發達。房房地產金融市市場不完善，住住宅金融不配配套，房地產產信托、住房房金融債券、住住房抵押貸款款證券化等新新的金融產品品的推出，雖雖然都對整個個房地產金融融

29、市場的發展展作出有益的的探索，但由由于宏觀政策策的調控，和和銀行信貸對對房地產業的的緊縮，使得得目前房地產產業所需的資資金不足，資資金籌措渠道道不暢，資金金整體運行質質量不高。 6、 HYPERLINK /Law/ 法律律法規不健全全。相關政策策、法規不完完善，有關房房地產金融等等方面的政策策法規仍未形形成一套 HYPERLINK /gongxue/ 科學學有效的體系系,缺乏相互互一致性與協協調性,操作作困難，直接接影響房地產產融資渠道的的正常開展。 上述述1、2、33直接加劇了了房地產企業業的融資壓力力，而4、55、6使得我我國房地產業業嚴重依賴間間接融資尤其其是銀行貸款款。比如信托托融資相

30、對銀銀行貸款受政政策限制少、靈靈活、創新空空間大，但信信托產品尚沒沒有一個完善善的二級市場場，難于流通通。再比如房房地產投資基基金被業內人人士認為是較較好的直接融融資方式,房房地產證券化化的概念也被被大多數業內內人士接受，但但是最關鍵的的法律條件處處于真空狀態態，使金融創創新面臨無法法可依的困境境。 三三、加強房地地產企業融資資管理的主要要途徑 1、完善房房地產業金融融市場，逐步步建立多元化化的融資渠道道。筆者認為為當前完善房房地產金融市市場的總體思思路，應該是是以金融體制制改革為契機機，以國際慣慣例為參照，結結合我國現有有的房地產金金融業務的實實際情況，突突破重點，帶帶動其他，分分步到位，完

31、完善體系。所所謂突破重點點，指在結構構體系上著重重培育房地產產信托業務和和住宅抵押證證券化業務等等新型的金融融業務，并以以它們的發展展推動其他市市場的形成。同同時在房地產產金融政策方方面則重在解解禁，給房地地產業制造一一個寬松的金金融環境，在在房地產業金金融管理方面面，則要強調調金融立法、經經濟杠桿和監監管措施的協協調配合，根根據這一思路路，目前應著著手作好以下下幾項工作。 轉貼于 中國論文下下載中心 hhttp:/ 1 HYPERLINK /rongzi/081001/17112260-2.html 2 HYPERLINK /rongzi/081001/17112260-2.html 下一頁

32、 HYPERLINK /rongzi/081001/17112260-2.html 尾頁（1）根據房地地產業的實際際需要和房地地產 HYPERLINK /finance/ 金融市場的實實際承載能力力，積極推進進房地產抵押押貸款的證券券化和房地產產信托等金融融工具的 HYPERLINK /fazhan/ 發展展，激勵金融融產品創新，降降低房地產 HYPERLINK /company/ 企企業的融資成成本，提高了了融資市場的的效率。 （2）適適當引進國外外先進的金融融工具和操作作手段，同時時以發行B股股、H股或外外匯債券的形形式，擴大在在國際市場的的資金籌措面面，加速房地地產金融的國國際化進程。

33、（33）加快完善善房地產金融融立法，推動動房地產金融融健康發展。房房地產金融立立法從兩方面面入手：一是是修改完善現現有的 HYPERLINK /Law/ 法律法規，如如證券法、擔擔保法、保保險法等不不適應房地產產金融發展與與創新的地方方；二是盡快快出臺相關法法律法規，如如產業基金金法及涉及及全社會的信信用立法等。房房地產金融的的創新離不開開法律的保障障，特別是在在證券市場乃乃至整個金融融市場、房地地產市場發育育并不成熟的的情況下，房房地產金融業業的法制建設設具有更為重重要的意義。2、積極尋尋求海外資金金，建立多元元化產權投資資模式。對于于國內 HYPERLINK /Economic/ 經濟持續

34、較快快增長的良好好預期和人民民幣升值等利利好因素，促促使海外資本本積極在 HYPERLINK /china/ 中國國市場尋找房房地產投資項項目。但是目目前國外房地地產開發企業業進入中國獨獨立運作項目目的經驗和條條件尚不成熟熟，必然需要要尋求中國的的合作伙伴，因因此與海外資資本的聯合就就成為國內房房地產企業融融資的一條良良好渠道。同同時這也是國國內房地產開開發企業與專專業機構合作作，提升自身身開發品質的的機會。 以筆者者所在的上海海永業（集團團）有限公司司為例，在公公司成立的十十幾年中，就就成功的與新新加坡的亮閣閣集團、DBBS發展銀行行、香港菱電電等企業合作作，共同投資資了6個較大大規模的房地

35、地產項目，比比如位于淮海海中路的上海海廣場項目，位位于上海新天天地附近的麗麗景苑高級服服務式公寓項項目等。在幾幾年前公司開開始將融資對對象轉向海外外投資機構，22003年77月，公司與與摩根士丹利利投資基金建建立了共同投投資中國房地地產市場的戰戰略聯盟，緊緊鄰新天地的的錦麟天地雅雅苑成為雙方方合作的第一一個項目，該該項目已全部部售馨，外方方取得了良好好的投資回報報，目前由我我集團控股，并并與摩根士丹丹利、雷曼兄兄弟這兩家國國際知名的投投資基金聯合合開發的永業業公寓二期項項目也在9月月份正式開盤盤，該項目目目前的平均售售價達到222000元/平方米，且且目前銷售狀狀況良好，也也會為海外基基金在中

36、國的的投資帶來滿滿意的投資回回報，目前集集團已累計吸吸收外資達1100億人民民幣，開發土土地近1000萬平方米，應應該說通過與與國際金融資資本的合作，為為集團開拓了了一條新的融融資渠道，同同時也不斷的的壯大了公司司的自身實力力。 如何獲獲得國外資本本的認同呢？以筆者單位位的經驗：首首先要作到誠誠實守信，外外方作為跨地地域的經營者者，最看重的的也是合作方方是否誠實守守信，往往在在我們與外方方洽談合作事事項之前，外外方已經通過過各種渠道了了解我們企業業的信用情況況，而在合同同履行的過程程中我們也始始終奉行誠實實守信的原則則，“言必行行，行必果”，這這樣才能獲得得合作方的信信任，才能與與合作方建立立長期的合作作伙伴關系。其其次在處理問問題時要奉行行合作雙方利利益最大化的的原則，即雙雙贏的原則。在在與外方的合合作過程中要要作到不卑不不亢，有禮有有節的與外方方和諧共處，在在維護中方利利益的同時也也要合理的維維護外方的利利益，使外方方在中國境內內的投