1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)政的影響分析摘要：2000年后，房地產(chǎn)投資增幅過猛、房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快、結(jié)構(gòu)性失調(diào)等問題接連不 斷。盡管2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊出現(xiàn)了一定程度的回調(diào)，但2009年房 地產(chǎn)價(jià)格的飆升再次使得房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲成為公眾最為關(guān)注的問題。在學(xué)術(shù)界出現(xiàn)了一 系列討論房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因的論述，其中有一些觀點(diǎn)認(rèn)為地方政府出于地方財(cái)政增收的目 的而介入了市場(chǎng)，并抬高房地產(chǎn)價(jià)格。同時(shí)，也有相關(guān)調(diào)查報(bào)告為學(xué)術(shù)論證提供了一定的現(xiàn) 實(shí)依據(jù)，指出地方財(cái)政收入中約有30%-50%來自房地產(chǎn)業(yè)1。然而具體分析房地產(chǎn)價(jià)格上漲 是如何影響地方財(cái)政收入的相關(guān)文章卻很少見。本文即是對(duì)這一問題展開研究。

2、關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格地方財(cái)政收入政府收支分類引言：當(dāng)前，在房地產(chǎn)價(jià)格如何對(duì)經(jīng)濟(jì)各方面產(chǎn)生影響的研究并不多，其中大多數(shù)均是從宏 觀角度出發(fā)，研究房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系，對(duì)于中觀層面和微觀層面的影響機(jī)制探討 較少。雖然在一些文獻(xiàn)中提到了房地產(chǎn)發(fā)展與地方政府的關(guān)系，但是對(duì)這個(gè)問題的系統(tǒng)性理 論研究仍顯不足。因此，本文在前人對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)理論研究的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì) 地方財(cái)政收入影響進(jìn)行分析還將進(jìn)一步豐富我國房地產(chǎn)價(jià)格的理論知識(shí)，完善房地產(chǎn)價(jià)格的 理論體系框架。本文在大量閱讀國內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)文獻(xiàn)進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的梳 理、歸納與演繹等分析工作，總結(jié)整理出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)

3、對(duì)地方財(cái)政收入 影響的傳導(dǎo)機(jī)制等相關(guān)理論框架。在理論的指導(dǎo)下，以上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)和地方財(cái)政收入狀 況的實(shí)際調(diào)查研究為基礎(chǔ)，搜集了大量的歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)及地方財(cái)政相關(guān)政策文件， 定量與定性相結(jié)合，對(duì)上海房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與地方財(cái)政收入的關(guān)系進(jìn)行了研究。文獻(xiàn)綜述：姜彩樓、徐康寧(2007)等運(yùn)用協(xié)整方法、格蘭杰因果檢驗(yàn)對(duì)2003年3月至2006年 8月期間上海市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及其影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析，分析表明上海市房地產(chǎn) 價(jià)格變動(dòng)的主要影響因素是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)投資力度，而一些反映市場(chǎng)供求 關(guān)系的指標(biāo)，如人均可支配收入、房屋空置率等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較小2沈悅、劉洪玉(2004)對(duì)1995

4、-2002年我國14個(gè)城市的住宅價(jià)格指數(shù)與宏觀經(jīng)濟(jì)基 本面相關(guān)變量進(jìn)行了實(shí)證研究，研究發(fā)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)基本面的當(dāng)前信息和歷史信息可以部 分解釋住宅價(jià)格水平，并存在顯著的城市影響特征3劉紅(2006)利用誤差修正模型和脈沖響應(yīng)函數(shù)等時(shí)間序列分析方法，對(duì)1986-2004 年我國GDP和房地產(chǎn)開發(fā)投資的時(shí)序數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量分析，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對(duì)我國經(jīng) 濟(jì)增長具有顯著的促進(jìn)作用，并得出房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的短期波動(dòng)和長期趨勢(shì)的影 響存在差異4論文主體1全國政協(xié)委員,關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)遏制住房價(jià)格上漲的建議R ,北京市朝陽區(qū)調(diào)查報(bào)告,2008(03):P1-4.2姜彩樓，徐康寧,李永浮,上海市房地產(chǎn)價(jià)格

5、變動(dòng)影響因素實(shí)證分析J建筑經(jīng)濟(jì).2007(01):P65-69.3沈悅,劉洪玉,住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面:1995-2002年中國14城市的實(shí)證研究J.經(jīng)濟(jì)研究,2004(06):P78-87.劉紅,中國城市房地產(chǎn)投資的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)J.經(jīng)濟(jì)與管理研究,2006(03):P28-33.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)地方財(cái)政增長的作用主要是通過其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收的影響而實(shí)現(xiàn)的，下 面就按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分類探討房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)地方財(cái)政收入的影響。1、房地產(chǎn)的開發(fā)投資（1）購置土地購置土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，在該過程中主要涉及到土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的交易，在土地市 場(chǎng)的交易環(huán)節(jié)的稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地

6、占用稅、契稅和土地增值稅。城鎮(zhèn)土地 使用稅和耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)是土地的成交量（或需求量），契稅的計(jì)稅依據(jù)是成交額。 可以說，在當(dāng)前稅率基本穩(wěn)定的情況下，這三種稅基本上都是由土地的需求量決定的。房地 產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，將影響房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期，從 而增加或減少對(duì)當(dāng)前土地的需求量。土地的需求量越大，地方財(cái)政收入中城鎮(zhèn)土地使用稅、 耕地占用稅和契稅這三個(gè)稅種的稅收收入也就越多。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是土地市場(chǎng)價(jià)值 的增額，相同面積的土地，地價(jià)上漲越多，增值額越大，在稅率確定的情況下，土地增值稅 收入也就越多。（2）房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)作為房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的主要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)

7、開發(fā)建設(shè)活動(dòng)在很大意義上屬于建筑行業(yè)范疇，因 此房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)地方財(cái)政收入的影響更多的是通過拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)的。 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，其開發(fā)投資過程需要投入大量的資金，除相關(guān)法律規(guī)定開 發(fā)商所必須具備的自有資金外，其余的資金來源很大一部分來自銀行貸款，開發(fā)商所需償還 的銀行貸款則構(gòu)成銀行的營業(yè)收入。同時(shí)，房地產(chǎn)建造過程會(huì)產(chǎn)生對(duì)原料材料消耗型產(chǎn)業(yè)的 建筑材料、配套設(shè)施等各類物品的需求，而這類物品的銷售額便會(huì)成為該行業(yè)企業(yè)的營業(yè)收 入。營業(yè)收入不僅是企業(yè)稅的稅基，同時(shí)也是在企業(yè)成本水平既定的條件下企業(yè)所得稅的直 接決定因素。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資越多，對(duì)金融業(yè)、原材料產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)

8、產(chǎn)品的需求量就越大， 從而這些行業(yè)企業(yè)的營業(yè)收入也就越多，最終使得該行業(yè)企業(yè)繳納的營業(yè)稅和所得稅增加。 此外，房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)常涉及到建筑項(xiàng)目的分包，其開發(fā)投資額越多意味著所涉及的分包合同 額也就越大，簽訂合同時(shí)所需繳納的以合同額為計(jì)稅依據(jù)的印花稅也就越多。2、房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)商品的銷售是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程，該過程既要涉及房地產(chǎn)稅收又要涉及與房地產(chǎn) 相關(guān)的其它稅收。下面就分別從房地產(chǎn)稅和與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅收分別來分析該環(huán)節(jié)對(duì)地 方財(cái)政收入的影響。（1）房地產(chǎn)稅房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中需要繳納的稅收主要是契稅和土地增值稅:契稅的計(jì)稅依據(jù)是成交 額，房地產(chǎn)成交額越大，在契稅稅率不變的條件下，所產(chǎn)生的

9、契稅稅額越多；土地增值稅的 稅基則是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中發(fā)生的增值額，交易面積既定的條件下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅 度越大，房地產(chǎn)增值額也就越大，相應(yīng)的增值稅也就越多。（2）與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收由于房地產(chǎn)開發(fā)人力、物力和技術(shù)投入量巨大，該商品的價(jià)值含量也就非常高，從而其市場(chǎng) 價(jià)格也就越高，一套商品房的價(jià)值通常要花費(fèi)一個(gè)家庭幾年甚至幾十年的儲(chǔ)蓄。因此，居民 通常采用抵押貸款的方式購買房地產(chǎn)，以減少當(dāng)前的一次性支出，而居民的抵押貸款利息支 付額則是銀行的營業(yè)收入。同時(shí)，房地產(chǎn)的銷售收入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有 者的營業(yè)收入和個(gè)人所得收入。假定短期內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營成本不發(fā)生變化，則房地產(chǎn)銷售收入 將直

10、接影響銀行與房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。因此，房地產(chǎn)銷售額越大，所 產(chǎn)生的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅也就越多；對(duì)個(gè)人來說，銷售房地產(chǎn)所得的增值收入為個(gè)人所得 稅的計(jì)稅依據(jù)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度越大，該稅額就越大。3、房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)主要涉及房地產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，在這過程中需要繳納的稅收有房產(chǎn)稅、城市 房產(chǎn)稅、營業(yè)稅和所得稅。在企業(yè)成本既定的假設(shè)下，這四項(xiàng)稅收都是以房地產(chǎn)租金收入為 計(jì)稅依據(jù)的。房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)越發(fā)展，市場(chǎng)租賃額越高，地方財(cái)政收入中這四項(xiàng)稅收收入也 就越多。通過分析房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售和租賃三個(gè)市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)對(duì)地方稅收影響可以看出，房地產(chǎn) 市場(chǎng)的變動(dòng)方向(主要體現(xiàn)在市場(chǎng)成交額上

11、)決定了相關(guān)稅種稅基的高低，在稅率基本穩(wěn)定 的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變動(dòng)將直接影響與房地產(chǎn)相關(guān)的各項(xiàng)稅收收入。因此，房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展波動(dòng)對(duì)地方財(cái)政收入起著非常重要的作用。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與地方財(cái)政收入呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，即房地產(chǎn)價(jià)格向上波動(dòng)，地方財(cái)政收入則 增長，反之，則下降。下面主要從房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的三個(gè)主要市場(chǎng)(開發(fā)投資市場(chǎng)、 銷售市場(chǎng)以及租賃市場(chǎng))的影響來分析探討房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與地方財(cái)政收入呈正相關(guān)關(guān)系的 原因。房地產(chǎn)價(jià)格的高低直接影響著開發(fā)商的利潤大小，在其他成本價(jià)格基本不變的情況下，房地 產(chǎn)價(jià)格的上漲意味著利潤的增加。根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示，從2000 年開始

12、，至2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)高峰時(shí)期，房屋銷售價(jià)格指數(shù)上漲了 72個(gè)百分點(diǎn)，而土地 交易價(jià)格指數(shù)與建材類價(jià)格指數(shù)分別上漲了 48和11個(gè)百分點(diǎn)，很明顯房地產(chǎn)價(jià)格的上漲 高于其成本的上漲，因此，房地產(chǎn)企業(yè)利潤額和利潤率一直在增長。根據(jù)2003年上海市有關(guān)部門的一項(xiàng)抽樣調(diào)查顯示，上海“投資性購房”比例以達(dá)到16% 市中心部分地區(qū)高檔樓盤中，“投資性購房”比例高達(dá)30%至40%；另有數(shù)據(jù)顯示，2.5的 購房者在商品房還處于期房狀態(tài)時(shí)就抬高價(jià)格出售轉(zhuǎn)讓，而在2004年“投資性購房”比例 仍有增無減。2000年到2004年，上海市商品房銷售量一直在隨著價(jià)格的上升而增長，此 時(shí)，房地產(chǎn)更多的表現(xiàn)為資產(chǎn)投資品，

13、而銷售額作為兩者的乘積，自然也隨著房價(jià)的上漲 而增長。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將使一部分房屋消費(fèi)者退出房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)而進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，從而 使得房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上需求的增加，在短時(shí)間內(nèi)供給不變的條件下，房屋租賃價(jià)格將提高。 購房投資者購買房地產(chǎn)進(jìn)行投資，主要目的就是為了獲得長期的租金收入流，房地產(chǎn)買賣市 場(chǎng)上投資者的大量涌入，一方面提高了房地產(chǎn)價(jià)格將一部分購房自住者擠入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)， 另一方面投資者的購房投資也增加了租賃市場(chǎng)上的房地產(chǎn)供給量。結(jié)論：從上面的分析可以看出，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)三個(gè)市場(chǎng)的重要稅基均呈正向作 用。在稅率基本不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將使開發(fā)商增加投資額、購房者入市從而 增加商品房銷售額，而房地產(chǎn)投資額和銷售額作為房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種的稅基，它們的增長將 直接使地方財(cái)政收入增收。因此，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與地方財(cái)政收入起正相關(guān)關(guān)系，房價(jià)上 漲會(huì)促進(jìn)地方財(cái)政收入的增長，反之，房價(jià)下跌將減少地方財(cái)政收入。參考文獻(xiàn)：1全國政協(xié)委員