1、摘要： GDP 增速、人均 GDPGDPGDPGDPGDP 2019存在連續幾年下行以后再次上升，庫存壓力仍存。 中國商業地產大宗交易在 2015 年“限外令”取消后風起云涌。近年來全國商業地產交易中，一線城市占比 8 GDP戶的租賃決策更趨保守。一線城市寫字樓項目的去化周期以及租賃決策周期均進一步拉長。 調查顯示，TMT GDPTMT 581-9 第一部分：宏觀背景 寫字樓整體市場需求處于上升通道 GDP 增速、人均 GDP當前，我國GDPGDPGDPGDP 一、 人均 GDP 仍有較大的增長空間 2018 年我國的 GDP 總量超過 90 萬億人民幣，全球排名第二，僅次于美國。2018 年

2、我國人均 GDP 為 64644中美GDP總量（美金）20中美GDP總量（美金）20020010010050002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018美國GDP中國GDP單位：十億中國人均GDP中國人均GDP增速（右）美國人均GDP美國人均GDP增速（右）2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018116中國人均GDP中國人均GDP增速（右）美國人均GDP美國人均GDP增速（右）2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018116

3、1-47006005004003002001000中美人均GDP（美金）及增速（百分比）Wind, 58 二、經濟下行壓力大，產持較好表現 GDP6%2013GDP92019GDP可 GDGD第三產業累計同比GD累計同比中國GDP及第三產業累計增速(百分比）141210864202009-122011-062012-122014-062015-122017-062018-12數據來源：國家統計局, 58 安居客房產研究院 三、第三產業仍有較大長間 GDP2018GDP52.2200944.42018GDP80大的增長空間。 中美第三產業占GDP比重（百分比）9080中美第三產業占GDP比重（百

4、分比）90807060504030201002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018中國第三產業占比美國第三產業占比數據來源：Wind, 58 安居客房產研究院 四、三產從業人數占比望升 GDP20187.14GDP8060184.30明顯低于第三產業GDP 占比的 52.2%。隨著中國第三產業 GDP 占比的不斷抬升，相信中國第三產業從業人數占比也會逐漸增加。 中國第三產業就業人員占比中國第三產業就業人員占比1008060402002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018就業人

5、員:第一產業占比 就業人員:第二產業占比就業人員:第三產業占比數據來源：世界銀行, 58 安居客房產研究院 美國第三產業就業人員占比美國第三產業就業人員占比1008060402002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018第一產業就業人數占比:美國 第二產業就業人數占比:美國第三產業就業人數占比:美國數據來源：Wind, 58 安居客房產研究院 五、 城市化率繼續提升 212018101180%左201882.261.822019203570 中美城鎮化率對比90中美城鎮化率對比90807060504030201002009 2010 2

6、011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018中國美國數據來源：世界銀行, 58 安居客房產研究院 第二部分：行業現狀 新開工同比由負轉正，庫存壓力尚存 2019 一、寫字樓開發投資同扭頹勢 20191-90.811.4% 房地產及辦公樓開發投資增速（百分比）房地產及辦公樓開發投資增速（百分比）453525155(5)(15)辦公樓開發投資完成額累計同比房地產開發投資完成額累計同比數據來源：國家統計局, 58 安居客房產研究院 二、新開工面積同比增速由負轉正 20192017201892019501015.7%，寫字樓市場。 辦公樓新開工面積:累計同比（右）辦公樓

7、新開工面積:累計同比（右）辦公樓新開工面積:累計值100806040200(20)(40)8007006005004003002001000寫字樓新開工面積及同比增速（百分比）萬平方米2009-122010-062009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-06三、竣工面積延續負增 辦公樓竣工面積:累計同比（右）辦公樓竣工面積:累計值100806040200(20)(

8、40)4辦公樓竣工面積:累計同比（右）辦公樓竣工面積:累計值100806040200(20)(40)4004003003002002001001000寫字樓竣工面積及同比增速（百分比）萬平方米2009-122010-062009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-06四、施工面積處于高位 新開工面積正增長，竣工面積負增長共同帶來的就是施工面積走高。由圖可見，近幾年來

9、寫字樓施工面1953553.5 萬平方米萬平方米辦公樓施工面積:累計同比（右）辦公樓施工面積:累計同比（右）辦公樓施工面積:累計值50454035302520151050(5)寫字樓施工面積及同比增速（百分比）40030030020020010010050002009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-06五、寫字樓銷售遇 寫字樓銷售面積在 2017 年錄得峰值，全

10、年銷售 4756 萬平方米。2018 年全年銷售 4363 萬平方米，同比8.3189262411%。 商品房銷售面積:辦公樓商品房銷售面積:辦公樓:累計值商品房銷售面積:辦公樓:累計同比（右）寫字樓銷售面積及同比增速（百分比）100806040200(20)(40)5004004003003002002001001000萬平方米2009-122010-062009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122

11、018-062018-122019-06六、廣義庫存去化壓力大 201412.99201420172018 年底再次上升為 9.05年?？梢娂幢銓懽謽菐齑嬗兴陆?，去化仍有壓力。 廣義庫存與銷售面積之比14廣義庫存與銷售面積之比141312111098720112012201320142015201620172018數據來源：國家統計局, 58 安居客房產研究院 第三部分：大宗交易 寫字樓蟬聯最受青睞資產類別，但占比下滑 20000620158 一、大宗交易自2016 年其風云涌 2016200020052006得交易量直線下降。近十年后的 2015 年，六部委下發關于調整房地產市場外資準入和

12、管理有關政策的通知，允許機構和個人在中國購房，于是，早已蠢蠢欲動的外資機構開啟了商業地產的搶購浪潮。 二、一線城市占比高，資與度攀升 2016 年全年商業地產交易總額 2094 億人民幣，同比翻倍。2017 年交易總額 2730 億，同比增幅 30%。201829608.5一線城市占比始終在 8201614201832% 三、寫字樓交易占比下滑 比從 2005-2015 年均的 55%，一路下降到 2018 年的不足 40%。 一線城市總額一線城市總額外資總額辦公樓占比（右）總交易額辦公樓交易額一線城市占比（右） 外資占比（右）2016201720181008060402000商業地產大宗交易

13、數據來源：戴德梁行, 58 安居客房產研究院 四、 2019 大宗交易整體活躍 2019 年前三個季度一線城市大宗交易整體活躍。據不完全統計，四城寫字樓（含綜合）成交額超 774 億人民幣，外資占比超 55%。其中多個交易項目為去年啟動，今年以來買家決策趨于謹慎。 第四部分：租賃市場 一線城市空置率分化，凈吸納量大幅下滑 GDP 一、 一線城市空置率分化 2019 年前三個季度，北京、上海、深圳空置率為 13.8%、12.5%、21.2%，分別較去年底上浮 3.2%、2.4%、3.7P2P 廣州廣州北京深圳上海2520151050一線城市寫字樓空置率（百分比）數據來源：高力國際, 58 安居客

14、房產研究院 二、 租金整體承壓 3893101782331.61.113350%39%2011 廣州廣州同比北京廣州廣州同比北京北京同比深圳深圳同比上海上海同比2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 201950403020100-10-20-30500一線城市寫字樓租金及同比增速元/月/平方米數據來源：高力國際, 58 安居客房產研究院 三、 北京深圳新增供應量較大 20197218759543% 萬平方米萬平方米一線城市寫字樓供應量100一線城市寫字樓供應量10090807060504030201002009 2010 2011

15、2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019上海深圳北京廣州四、凈吸納量大幅下滑 201938.317.311.137.218%-70%、-57898是一線城市整體寫字樓凈吸納量下滑的重要原因。 一線城市寫字樓凈吸納量10090一線城市寫字樓凈吸納量10090807060504030201002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019上海深圳北京廣州萬平方米數據來源：高力國際, 58 安居客房產研究院 第五部分：需求來源 TMT、專業服務業、金融需求潛力大 1020189TMT、專業服務業、金融

16、80%、上海和廣州租賃成交面積超過 60%。 10 數據來源：戴德梁行, 58 安居客房產研究院 一、 TMT 發展前景廣闊 TMT20188.2959.6GDPGDP2.6TMT 美國:占GDP比重:研發支出美國:占GDP比重:研發支出中國:占GDP比重:研發支出20092010201120122013201420152016152253中美研發支出占GDP比重（百分比）數據來源：Wind, 58 安居客房產研究院 二、 聯合辦公貼合時代發展 20196%，2 盡管 Wework 聯合辦公市場滲透率 一線城市 主要二線城市 北京 6% 杭州 3% 上海 6% 成都 3% 廣州 2% 南京 2

17、% 深圳 6% 重慶 2% 武漢 1% 數據來源：世邦魏理仕， 58 安居客房產研究院 三、金融開放想象力無限 201818011057.82490.21875.7 近年來一系列促進金融開放的政策也在不斷向世界昭示中國推進進一步開放的決心。2019 年 7 月央行宣布 11 項舉措進一步擴大金融業對外開放，海外金融機構在華的業務擴張和員工人數也會隨之增長。 2018年全球經濟自由度指數2018年全球經濟自由度指數9080706050403020100數據來源：The Heritage Foundation, 58 安居客房產研究院 第六部分：租賃熱度二線城市需求崛起 GDPGDP盛。下表可見，

18、一線城市GDPGDPGDP 2018 年 2019/06 累計值 一線城市 GDP 增速 人均 GDP 第三產業比重 第三產業增速 GDP 增速 第三產業增速 北京 6.6 140211 81.0 7.3 6.3 6.5 上海 6.6 134982 69.9 8.7 5.9 9.1 廣州 6.2 155491 71.8 6.6 7.1 8.6 深圳 7.6 189568 58.8 6.4 7.4 7.5 重點二線城市 GDP 增速 人均 GDP 第三產業比重 第三產業增速 GDP 增速 第三產業增速 成都 8.0 94782 54.1 9.0 8.2 9.0 杭州 6.7 140180 63.9 7.5 6.9 8.8 重慶 6.0 65933 52.3 9.1 6.2 6.1 南京 8.0 152886 61.0 9.1 8.1 9.4 西安 8.2 85114 61.9 8.3 7.0 6.1 武漢 8.0 1351