1、專業(yè)實踐總結(jié)土地估價行業(yè)是伴隨著土地使用制度而產(chǎn)生并發(fā)展起來的，到現(xiàn)在有二十多年的歷史，在這二十多年里，土地估價行業(yè)在服務(wù)于市場經(jīng)濟建設(shè)和國有企業(yè)、服務(wù)于土地使用制度與土地市場建設(shè)中不斷發(fā)展壯大，已成為我國市場經(jīng)濟體系中一個重要的行業(yè)。土地市場的不斷發(fā)展為土地估價行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的舞臺。土地管理制度的不斷創(chuàng)新，也為土地估價行業(yè)發(fā)揮創(chuàng)造了新的機遇。土地估價是一項實踐性很強的業(yè)務(wù)，要想成為一名合格的土地估價師除了有扎實的理論知識，還要有豐富的實踐經(jīng)驗。只有通過自己的實踐，理論聯(lián)系實際才能進(jìn)一步加深對土地估價理論與方法的理解。提高分析問題、解決問題的能力。作為一名即將加入土地估價行業(yè)的新人，為了

2、全面、系統(tǒng)的掌握土地估價技術(shù)，按照土地估價師實踐考核的要求，我在漣源市評估公司進(jìn)行了土地估價的專業(yè)實踐。湖南省漣源市評估，漣源市編委 1992 年批準(zhǔn)前身為漣源市資源局地價評估成立的全民所有制事業(yè)，專職負(fù)責(zé)全市各種目的各類用地的地價評估。根據(jù)關(guān)于經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)與部門實際脫鉤改制意見和資源部關(guān)于土地評估機構(gòu)與部門脫，于 2002 年進(jìn)行脫鉤改制，現(xiàn)為面向社會依法、獨立開鉤展土地評估業(yè)務(wù)的專業(yè)地價評估機構(gòu)，該公司擁有一支業(yè)務(wù)能力強，政治素質(zhì)高、認(rèn)真負(fù)責(zé)，好學(xué)上進(jìn)，開拓創(chuàng)新的專業(yè)隊伍。其中土地估價師 4 人，房地產(chǎn)估價師 2 人，全部從業(yè)均達(dá)大專以上學(xué)歷，能獨立勝任城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、土地分等定級

3、及各種目的宗地估價。16 年來，秉著“客觀、公正、依法、科學(xué)”的評估原則，承擔(dān)了全市的土地評估業(yè)務(wù)，共出具宗地地評估4000 余份，評估資產(chǎn)總額達(dá)十多億元，1994 年、2001 年及 2006 年三，該公司連續(xù)三次完成了藍(lán)田城區(qū)的基準(zhǔn)地價評估、更新工作以及全市各建制鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價評估工作，其項目成果曾獲得國家土地資源局三等獎、省國土資源局二等獎。公司為我提供了一個良好的實踐，也給與了我很多學(xué)習(xí)的機會。在此期間，我參加了各種類型的項目評估，嚴(yán)格遵守土地估價行業(yè)自律規(guī)定的要求，積極肯干、認(rèn)真負(fù)責(zé)、虛心請教、多學(xué)多看多實踐，深入的了解了土地評估行業(yè)，更好的把握了土地評估技術(shù)，養(yǎng)成了良好的職業(yè)素養(yǎng)。得

4、到了很好的鍛煉。在專業(yè)實踐過程中我對不同估價目的的評估流程、估價方法的現(xiàn)實應(yīng)用、評估行業(yè)存在的風(fēng)險有了較深刻的認(rèn)識和理解，這些認(rèn)識和感受是書本上沒有的，只能在實踐過程中不斷積累和加深的。作為取得了估價師資格的估價，我學(xué)到了許多中無法體會到的知識和經(jīng)驗：一、熟悉了土地評估行業(yè)的法律基礎(chǔ)：對于這些我都有了一定的認(rèn)識：中民土地管理法、中民城市規(guī)劃法、國有土地使用權(quán)出讓規(guī)范、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法等一系列。同時，明白了還需要對國家新出臺的土地及時了解。二、理解了土地估價的概念與原則土地估價是估價依據(jù)估價原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及

5、其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等對土地收益的影響，綜合評定某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時點價格的過程。土地的價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的，在土地估價適用原則的分析中主要應(yīng)當(dāng)包括：替代原則；預(yù)期收益原則；最有效使用原則；遞增、遞減原則；需求與供給原則；競爭與超額利潤原則；貢獻(xiàn)原則；變動原則；協(xié)調(diào)原則。通過專業(yè)實踐，更加認(rèn)識到在做地價評估探討土地估價方法之前，首先就應(yīng)當(dāng)牢記這些基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價格的，靈活使用各種土地估價方法，才能對土地價格做出最準(zhǔn)確的判斷。三、

6、熟悉了土地估價的基本程序土地估價的基本程序是指一個土地估價項目全過程中的各項具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行次序。通俗一點講，就是地完成一個土地估價項目，從頭到尾需要做哪些工作，應(yīng)當(dāng)先做什么、后做什么。因此，透過估價程序，可以看到一個估價項目的全過程，可以了解到一個估價項目中各項具體工作之間的相互聯(lián)系，通過對不同類型的項目評估實踐，加深了我對估價程序的認(rèn)識。土地估價的一般工作流程是：獲取估價業(yè)務(wù)；受理估價委托；擬定估價作業(yè)計劃，包括確定估價項目內(nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法等；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象，分析整理相關(guān)資料；選擇適宜的估價方法，試算地價；試算價格調(diào)整與估價額確實；

7、撰寫估價書；交付土地估價，收取估價費用。這些基本程序只有通過估價實踐才能一步步地去熟悉，按程序辦事，使的估價工作更具有計劃性，避免不必要的反復(fù)與浪費，提高了工作效率；同時可以保證估價工作規(guī)范化、精細(xì)化，防止出現(xiàn)程序上的疏漏，確保估價的質(zhì)量。四、比較準(zhǔn)確地掌握了各種估價方法的運用在土地估價過程中，常用的估價方法有市場比較法、收益還原法、成本近法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修，此外，路線價法也是土地價格評估中常用的方法之一，只是采用路線價法評估土地價格的概率比較少。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)時，與待估土地所在區(qū)域的區(qū)域特性，以及影響地價的個別和條件相同或相近的土地交易實例較多，此時可以采用市場比較法評估土地

8、價格。收益還原法以土地純收益的確定為前提，只適用于有收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場不夠發(fā)達(dá)，沒有充足的比較實例時，可以采用成本近法。成本近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。采用假設(shè)開發(fā)法評估土地價格的概率比較多，因為按照法律規(guī)定，商業(yè)、旅游、和商品住宅的各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。而采用這些方式出讓的土地，都具有開發(fā)潛力，在出讓前已經(jīng)制定了控制性詳細(xì)規(guī)劃，各項數(shù)據(jù)及參數(shù)都比較齊全，采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行土地價格評估是順理成章的事了。如果某宗土地既沒有可比實例，暫時又看不到升值

9、潛力，采用其他方法評估不太適宜，但可以查到該宗土地所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價，那么可以采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修進(jìn)行評估。由于各種方法都存在一定的局限性和，這就要求評估在現(xiàn)實估價工作中要多多分析，做到心中有價，那樣在估價過程中才能更好地處理好理論計算與實際地價之間的差異問題。五、學(xué)習(xí)并掌握了土地估價的撰寫土地估價是估價機構(gòu)出具的關(guān)于估價對象價值的專業(yè)意見，可視為估價機構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”；是估價機構(gòu)履行合同、給予委托人關(guān)于估價對象價值的正式答復(fù)；也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關(guān)于估價對象的分析。因此土地估價寫作，是土地估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。要寫好土地估價，不僅要求土地估價師具備土地估價的專

10、業(yè)知識，以及與土地估價有關(guān)的各類知識，能夠了解與分析土地市場的，同時還要求土地估價師掌握土地估價的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。學(xué)習(xí)和掌握土地估價的寫作，是土地估價師一項很重要的專業(yè)訓(xùn)練，能否成為一名合格的土地估價師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，土地估價的寫作能力，是必不可少的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。因此在專業(yè)實踐中，我特別認(rèn)真的學(xué)習(xí)估價的撰寫，虛心向同事請教和學(xué)習(xí)，做到多學(xué)多看多動手，深入分析土地估價和土地估價技術(shù)，參與了湖南省齒輪有限公司宗地土地使用權(quán)出讓價格評估、湖南省紙業(yè)宗地土地使用權(quán)抵押價格評估等項目估價的撰寫，目前本人已能較好的完成估價的寫作。六、了職業(yè)道德的重要性土地估價師的職業(yè)道德是指土地估價師在估價活動

11、中應(yīng)當(dāng)遵循的行為規(guī)范的總和，它要求土地估價師以良好的、態(tài)度、作風(fēng)和行為去完成土地估價工作。它要求在估價業(yè)務(wù)活動中實事求是，堅持獨立、客觀、公正的原則，做到誠實守信；勤勉盡責(zé)；保守；公平競爭。要想成為一名合格的土地估價師，必須具有扎實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經(jīng)驗，是對估價能力的要求；具有良好的職業(yè)道德，是對估價誠信的要求。我認(rèn)為對于一位土地估價師而言，職業(yè)道德非常重要。土地估價師即使具有扎實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗，但是如果沒有良好的職業(yè)道德，不僅評估出來的價值難以客觀公正，會損害估價利害關(guān)系人的合法權(quán)益，而且會借著估價這種“公正”的外衣房地產(chǎn)市場秩序，甚至還有可能與委托人“合謀”損害國家的利益以及坑害第的利益。比如象土地使用權(quán)抵押價格評估，土地估價師就有可能受到來自各方面的壓力。如果的土地估價師沒有良好