1、PAGE PAGE 24報(bào)告提要：經(jīng)濟(jì)面：通脹預(yù)期持續(xù)加劇，貨幣政策持續(xù)收緊。消息面：利空頻現(xiàn)打壓樓市，市場(chǎng)弱勢(shì)格局，壓力沉重。資金面：樓市短期遭遇信貸最緊階段，成交阻力凸現(xiàn)。政策面：調(diào)控政策落實(shí)細(xì)化中而且仍未出盡，兩會(huì)加劇政策調(diào)控預(yù)期。2月份東莞樓市成交低迷，成交環(huán)比同比大幅下滑，觀望情緒加劇。2月份東莞樓市剛性需求為市場(chǎng)主力軍，改善型需求有所降溫。2月份東莞樓市部分商業(yè)、別墅可售變自用或抵押融資，開發(fā)商未雨綢繆。2月份東莞樓市成交價(jià)格分化嚴(yán)重，高端物業(yè)挺價(jià)、中低端物業(yè)低價(jià)出貨。土地市場(chǎng)分析供應(yīng)分析 2月土地供應(yīng)出現(xiàn)斷檔。2010年2月東莞市國(guó)土資源局掛牌上市5宗土地，總面積22.50萬，其

2、中有1宗商住用地，面積總計(jì)3.93萬；4宗工業(yè)用地，占地18.56萬；其中有2宗土地都是以掛牌轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行交易。由于2月正逢春節(jié)，很多生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都有所放緩，所以本月東莞的土地供應(yīng)出現(xiàn)斷檔也屬正常。2010年2月東莞掛牌上市土地情況一覽：土地交易分析成交平淡，南城蛤地商業(yè)金融用地終于拍出。2010年2月東莞市成交4宗土地，其中1宗為商住用地，總面積為7562，成交金額6100萬元；此外，商業(yè)金融用地成交1宗，總面積16.73萬，成交總金額1.7億元；其余量宗為工業(yè)、科研用地。本月最為引人注目的是，曾兩度流拍的蛤地商業(yè)金融用地，在第三次掛牌降低起拍價(jià)之后被世紀(jì)城集團(tuán)以1.7億成功收入囊中；這主要

3、是由于經(jīng)歷2009年的市場(chǎng)回暖，開發(fā)商資金實(shí)力較為充裕，拿地積極性提高，終于成功拍出。2010年2月土地掛牌交易情況如下：商住用地成交量?jī)r(jià)走勢(shì)分析僅有1宗商住用地成交。2010年2月，由于供應(yīng)的短缺東莞僅成交了1宗商住用地，就是編號(hào)2010G015的大朗地塊，經(jīng)過18輪的競(jìng)拍，最終被私人以6100萬的價(jià)格收為己有，樓面地價(jià)2689元/。供需小結(jié)：由于2月正逢中國(guó)的農(nóng)歷春節(jié)，所以東莞土地市場(chǎng)十分冷清，無論是供應(yīng)還是成交都是出現(xiàn)較大的斷檔期，不過即使如此在樓市前景比較微妙的情況之下，本月并沒有出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。后市展望：近期樓市前景堪憂，3月商住用地供應(yīng)大幅放量能否被吸納仍存變數(shù)。進(jìn)入3月份，東莞土地

4、交易市場(chǎng)再掀高潮，特別是商住用地的供應(yīng)將大幅放量，總共有10宗商住用地、2宗商業(yè)金融，合計(jì)土地面積為51.6萬平方米，計(jì)容積率總建筑面積為116.9萬平方米；其中特別有幾宗受到市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注，如寮步鎮(zhèn)橫坑村地塊、長(zhǎng)安鎮(zhèn)新安社區(qū)地塊、長(zhǎng)安鎮(zhèn)長(zhǎng)青路地塊、沙田鎮(zhèn)西大坦村捆綁地塊，除此之外大嶺山、黃江、東坑、中堂亦有商住用地起拍；但是由于近期從中央到地方政府，一系列房產(chǎn)政策的陸續(xù)實(shí)施，嚴(yán)重打壓了樓市的投機(jī)炒作之風(fēng)，就連普通居民的自住置業(yè)需求都受到不少的沖擊，從而加劇觀望氣氛延后契機(jī)入市，東莞樓市的容量也急劇下滑，所以在這個(gè)樓市前景堪憂的大環(huán)境之下，如此大規(guī)模的商住用地供應(yīng)，各大開發(fā)商是否會(huì)如數(shù)收入囊中，

5、仍存較大的變數(shù)。3月掛牌交易的商住、商業(yè)用地一覽：新增供應(yīng)狀況新增供應(yīng)劇減，2月全市新增商品房供應(yīng)僅6.16萬，環(huán)比下降91.80%。2010年2月份東莞新增商品房供應(yīng)總體情況：據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2010年2月全市僅有7個(gè)樓盤項(xiàng)目有新增供應(yīng)（如下圖），總供應(yīng)面積為6.16萬，環(huán)比、同比分別下降為91.80%和82.07%，創(chuàng)2008以來商品房月度新增供應(yīng)新低.這其中有以下幾個(gè)方面的原因：一方面由于傳統(tǒng)春節(jié)樓市淡季，開發(fā)商忙于年終掃尾工作推貨量很少；其次是各種針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的出臺(tái)，較多開發(fā)商暫處于觀望狀態(tài)推貨較謹(jǐn)慎；再者是春節(jié)前推貨較多市場(chǎng)更多的是消化存量。但是隨著春節(jié)結(jié)束

6、后外來回鄉(xiāng)人員的返回，市場(chǎng)恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)也會(huì)相應(yīng)的回升。2月份新增供應(yīng)中住宅供應(yīng)面積為4.45萬，供應(yīng)套數(shù)為540套。新增供應(yīng)量共5個(gè)項(xiàng)目：虎門國(guó)際公館、金椅豪園三期、景湖時(shí)代城、聚龍彩虹灣、西城樓華府；別墅的供應(yīng)僅一個(gè)項(xiàng)目：金椅豪園三期，供應(yīng)套數(shù)僅有1套；非住宅除車位以外，寫字樓和商鋪的供應(yīng)較少。附圖：2010年2月份新增供應(yīng)項(xiàng)目分布圖：附表：2010年2月份全市商品房新增供應(yīng)項(xiàng)目一覽：城鎮(zhèn)區(qū)商品房供應(yīng)六、四分，城區(qū)供應(yīng)增幅較大。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，從供應(yīng)區(qū)域看，2010年2月商品房新增供應(yīng)面積城區(qū)較多，占總體量的62.08%，環(huán)比大幅上升；鎮(zhèn)區(qū)的新增供應(yīng)面積

7、為2.34萬，環(huán)比減少了18.71%，按面積計(jì)算占全市的供應(yīng)比例為37.92%，其中貢獻(xiàn)的項(xiàng)目有：虎門國(guó)際公館、金椅豪園三期、聚龍彩虹灣、新世紀(jì)領(lǐng)居。城區(qū)的新增供應(yīng)面積為3.82萬，占全市供應(yīng)的62.08%，城區(qū)的供應(yīng)所占比重環(huán)比有所上升，主要的供應(yīng)項(xiàng)目有：景湖時(shí)代城、西城樓華府、西城樓大街。新增供應(yīng)以洋房為主，公寓供應(yīng)空白，商鋪、寫字樓增幅明顯。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，2010年2月東莞新增供應(yīng)洋房仍然占主導(dǎo)，總供應(yīng)量為4.41萬，供應(yīng)套數(shù)為539套，供應(yīng)的主要項(xiàng)目有：虎門國(guó)際公館、景湖時(shí)代城、聚龍彩虹灣、西城樓華府；別墅供應(yīng)降幅最大，總供應(yīng)面積為373.48

8、，僅金椅豪園三期1套；公寓供應(yīng)量在2月份斷檔，這主要是由于市場(chǎng)上本來在售公寓項(xiàng)目不多且可推貨量較少，后期開工項(xiàng)目趕不上市場(chǎng)的需求，因此造成2月份公寓供應(yīng)一片空白；但是隨著后市剛性需求的積累，預(yù)計(jì)后期公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)機(jī)會(huì)還是很看好的。2月份非住宅寫字樓和車庫(kù)所占比重環(huán)比增幅較大，主要項(xiàng)目有：景湖時(shí)代城、聚龍彩虹灣、西城樓華府、西城樓大街、新世紀(jì)領(lǐng)居等。 中等大戶型供應(yīng)較多，大戶型洋房供應(yīng)下滑明顯。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，從戶型面積上看，2010年2月東莞新增住宅供應(yīng)中中偏大戶型供應(yīng)比重較大且為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，其中 80-100平米的中小戶型供應(yīng)占比為52.40%，小戶型假如剔除合拼

9、戶型的影響供應(yīng)量較少；但是由于2010年中央政策針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，鼓勵(lì)中小套戶型供應(yīng)，加上中小戶型的供應(yīng)量隨著新開工的興起，因此預(yù)計(jì)后市供應(yīng)有所增加，而大戶型對(duì)于2010年更多的是以改善型自住消費(fèi)的市場(chǎng)來說，預(yù)計(jì)供應(yīng)較平穩(wěn)。庫(kù)存供應(yīng)狀況可售量改為保留自用或抵押融資，促使庫(kù)存量跌至569.24萬。根據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2010年2月28日東莞商品房的累積可售存量為569.24萬，環(huán)比下降6.02%，庫(kù)存量減少近36.46萬平米，可售存量自2009年11月份保持高位回落態(tài)勢(shì)跌破600萬，并在12月份回落到2009年最小值580萬，供求矛盾也有所緩解，但隨著2010年1月份

10、商品房的供應(yīng)放量，市場(chǎng)以消化新增供應(yīng)為主，存量消化明顯房緩慢使得存量重新站上600萬，隨著2010年許多房地產(chǎn)打壓政策的出臺(tái)，2010年2月近20萬平米商業(yè)、高檔項(xiàng)目由以前的可售變成為開發(fā)商保留自用，促使可售存量下跌至569.24萬，創(chuàng)2008年以來新低。目前東莞住宅存量為460.60萬，環(huán)比下降3.85%，共41663套；其中洋房存量為375.82萬，環(huán)比下降3.20%，共35053套；公寓存量29.33萬，環(huán)比下降9.17%，共4987套；別墅存量55.44萬，環(huán)比下降5.23%，共1623套。2010年2月東莞商品房各物業(yè)類型可售存量變化：潛在供應(yīng)狀況2月新開工面積趨緩，預(yù)計(jì)后市大盤、新

11、盤抓緊啟動(dòng)。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2010年2月全市商品房新開工面積37.82萬，環(huán)比1月份下降47.64%。2月新開工的項(xiàng)目總共有6個(gè)主要有：豐泰.東海城堡、南國(guó)雅苑、清溪商會(huì)大廈、世紀(jì)城-國(guó)際公館四期、銀苑花園、御花苑天瓏灣等項(xiàng)目。這些項(xiàng)目中除了厚街的銀苑花園開工面積比較大且接近20萬，其余各盤新開工面積都在10平米以下。市場(chǎng)成交狀況2月全市商品房成交總面積僅18.23萬，環(huán)比下降66.61%，同比下降46.76%。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2010年2月東莞共有174個(gè)項(xiàng)目有商品房成交，成交面積為18.23萬，環(huán)比下降66.61%，同比下降46.76%；成交總

12、金額為13.11億元，環(huán)比下降70.13%，同比下降33.04%；其中商品住宅成交14.22萬，環(huán)比下降71.42%，成交金額為10.17億元，環(huán)比下降74.70%，共成交1205套，環(huán)比下降73.26%。市場(chǎng)整體春節(jié)成交慘淡，市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步加劇。春節(jié)期間整個(gè)的房地產(chǎn)形勢(shì)都是很不理想，樓市現(xiàn)處在政策調(diào)控期，從去年下半年開始，整個(gè)政策就開始變，很多銀行都是提高了二套房的按揭首付，央行兩次提高存款準(zhǔn)備金率等等一系列樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)之后，使消費(fèi)者購(gòu)房的熱情馬上受到了打擊，曾經(jīng)一路飆漲的房?jī)r(jià)漸露疲態(tài)，呈現(xiàn)了有價(jià)無市的局面。數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間，比如廣州，7天長(zhǎng)假，平均每天僅成交5套，深圳有六天是

13、零成交，上海七天全市僅簽約了30套新建商品房。東莞的網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)，7天樓市均為零記錄，到開工日才簽約了兩套。2010年2月東莞市商品房成交總體情況： 2010年2月東莞樓市成交慘淡，整個(gè)2月份住宅僅成交了14.22萬，創(chuàng)2009年以來新低。尤其是春節(jié)期間樓市簽約幾乎為零。一方面是傳統(tǒng)春節(jié)很多置業(yè)者把心思放在辦年貨和走親訪友這些事情上，對(duì)于買房的考慮自然就少了。二是前期出臺(tái)政策的消化以及春節(jié)前夕存款準(zhǔn)備金第二次上調(diào)、多家銀行利率由原來的7折提高到8-8.5折等等，銀行明顯收緊銀根的動(dòng)作導(dǎo)致市場(chǎng)的觀望情緒，買家入市謹(jǐn)慎。三是開發(fā)商推貨節(jié)奏放緩，新增供應(yīng)也較少。而2009年1月是春節(jié)假期，2月份正是

14、樓市走出低迷開始啟動(dòng)時(shí)機(jī)，因此2010年2月份東莞樓市是此消彼長(zhǎng)，今非昔比。從成交物業(yè)類型來看，除新上市的洋房和個(gè)盤商鋪成交相對(duì)較好外，其他物業(yè)類型環(huán)比、同比全線飄綠。城區(qū)成交全線低迷、鎮(zhèn)區(qū)整體成交表現(xiàn)一般。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，從城鎮(zhèn)區(qū)域成交情況來看，城區(qū)總成交面積為40900，占總量的32.03%；鎮(zhèn)區(qū)成交總面積為86805，占總體的67.97%。城區(qū)總體成交環(huán)比上月下滑明顯。主要是因?yàn)橐辉路莩菂^(qū)熱銷的項(xiàng)目首期推貨基本賣的差不多，在春節(jié)前夕推貨較少，其次是城區(qū)中小戶型供應(yīng)偏緊，客戶選擇空間較少等因素。而鎮(zhèn)區(qū)在2月份表現(xiàn)一般，其中常平的名仕官邸由于成交均價(jià)較低，以126套的

15、成績(jī)排名普通住宅第一位，而益田大運(yùn)城邦一期、新世紀(jì)麗江豪園五期、達(dá)鑫江濱新城由于有新貨上市或新盤概念，成交也比較理想。石碣、茶山逆市成交上揚(yáng)，其他區(qū)域全線飄綠。從各區(qū)域成交情況來看，相對(duì)1月份各區(qū)域齊發(fā)力成交量劇增局勢(shì)，2月份的成交除了石碣、茶山、樟木頭三個(gè)區(qū)域環(huán)比增加外，其余各區(qū)域成交下滑明顯，成交全線飄綠。其中南城的成交量依然領(lǐng)跑全市占據(jù)首席位置，緊跟其后的為：東城、常平、鳳崗、石碣、松山湖等。其中石碣憑借個(gè)盤達(dá)鑫江濱新城新盤的優(yōu)勢(shì)擠入?yún)^(qū)域排行前五名。附表：各區(qū)域成交面積環(huán)比增長(zhǎng)情況（單位：）商鋪成交增幅明顯，其他物業(yè)成交大幅下滑。根據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2010年2月東莞

16、商品房成交中，洋房物業(yè)成交占整個(gè)比重較多，但環(huán)比有所下降；而2009一直以來供銷兩旺的別墅在2月份表現(xiàn)較差，其中一個(gè)重要原因是政策的頻繁的出臺(tái)，讓更多的投資客持幣觀望；公寓的成交項(xiàng)目不多，但由于個(gè)盤帕薩迪納、風(fēng)云匯延續(xù)了1月份成交的好勢(shì)頭2月份成交表現(xiàn)繼續(xù)良好。另外，非住宅中除個(gè)盤聚龍彩虹灣，金域華府的商鋪成交表現(xiàn)良好外，車庫(kù)和寫字樓成交分別有不同程度的下滑。剛性需求為市場(chǎng)主力軍，改善型需求有所降溫。根據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年2月普通住宅成交中， 60以下的小戶型成交比重比上月有所增加，若剔除合拼戶型的影響，小戶型成交與上月占總體比重基本持平；80-120中偏大戶型整體成

17、交占總體比重較大，說明剛性需求仍然是市場(chǎng)的購(gòu)買主力軍，其中80-100中等戶型成交環(huán)比增幅明顯，這些主要貢獻(xiàn)的項(xiàng)目有：益田大運(yùn)城邦一期、達(dá)鑫江濱新城、新世紀(jì)麗江豪園五期等，這些項(xiàng)目大多數(shù)是1月份新上市或有新貨加推因此出貨比較理想。而大戶型在1月份表現(xiàn)非常良好，并且扭轉(zhuǎn)了前期一直遇冷的局面，但是進(jìn)入二月份成交比較疲軟，這主要與銀根收緊，優(yōu)惠政策收回有很大關(guān)系。如：二套房貸首付提高到四成、很多銀行利率由原來的7折提高到8-8.5折等等，改善型需求的客戶觀望比較多，預(yù)計(jì)這種情緒還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。可售變保留自用或抵押融資，開發(fā)商未雨綢繆。東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止2010年2月28日，

18、全市商品房可售存量從1月份的600萬突然下降到569.24萬，而整個(gè)二月份全市商品房成交僅18.23萬，新增供應(yīng)僅有6.16萬，從這些數(shù)據(jù)可以看出接近20萬平米的商品房由原來公開的可售變?yōu)殚_發(fā)商保留單位，且這些保留單位大多數(shù)是商鋪和別墅項(xiàng)目。如：長(zhǎng)安商業(yè)廣場(chǎng)、麗駿豪庭、中堂東港城商住區(qū)商業(yè)綜合樓、香港街二期B5座商場(chǎng)、金田花園商鋪二期、匯景凱倫花園集中商業(yè)、中惠香樟綠洲帕緹歐商住區(qū)第1號(hào)商業(yè)樓、東坑惠福大廈等等。從數(shù)據(jù)的變化可以看出針對(duì)2010年前景并不明朗的樓市，開發(fā)商未雨綢繆。主要可能從以下方面考慮：一是針對(duì)出貨較難的商業(yè)開發(fā)商暫且不發(fā)售，通過招商的方式引進(jìn)大型商場(chǎng)，幼兒園等社區(qū)配套，以商

19、業(yè)帶動(dòng)住宅成交來實(shí)現(xiàn)突圍。二是針對(duì)市場(chǎng)上比較難賣的高檔項(xiàng)目和商業(yè)開發(fā)商通過房產(chǎn)證抵押銀行貸款方式進(jìn)行融資，緩解了資金周轉(zhuǎn)的壓力從而進(jìn)行其他項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)。因此在2010年開發(fā)商提前準(zhǔn)備，采取有效措施突圍是很關(guān)鍵的。市場(chǎng)價(jià)格狀況2月份全市普通住宅均價(jià)6277元/，環(huán)比下降7.02%。2010年2月東莞各物業(yè)商品房成交均價(jià)情況（單位：元/）：東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年2月東莞市商品房均價(jià)為7193元/，環(huán)比下降10.53%，同比上升25.77%；商品住宅均價(jià)為7151元/，環(huán)比下降11.47%，同比上漲30.79%；其中普通住宅均價(jià)為6277元/，環(huán)比下降7.02%，同比上漲7.4

20、7%；洋房均價(jià)為6339元/，環(huán)比下降5.36%，同比上升27.70%；公寓均價(jià)為4743元/，環(huán)比下降29.31%，同比下降16.39%；別墅均價(jià)為14877元/，環(huán)比下降4.15%，同比上升16.39%。2月份全市商品房?jī)r(jià)格環(huán)比都有不同幅度滑落，這主要是由于1月份一些高檔豪宅、洋房以及別墅個(gè)盤經(jīng)過1月份熱銷之后，需求基本得到滿足因此成交量在二月份有所下跌，價(jià)格重新回歸。從成交前十名也可以看出，鎮(zhèn)區(qū)個(gè)盤成交量較多，但是價(jià)格相對(duì)比較低，因此對(duì)價(jià)格拉低也有很大的影響（常平的名仕官邸3970元/，樟木頭的星耀國(guó)際3315元/），但是隨著國(guó)家對(duì)高房?jī)r(jià)的打壓，各種輿論的傳播，市場(chǎng)觀望情緒濃重等等，預(yù)計(jì)

21、后市價(jià)格會(huì)穩(wěn)中微調(diào)。整體價(jià)格開始疲軟，個(gè)盤價(jià)格高低互現(xiàn)。量?jī)r(jià)結(jié)合分析，從成交量看，受春節(jié)假期影響，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整多項(xiàng)政策的出臺(tái)，供應(yīng)量較少等因素，2月份東莞樓市成交慘淡。普通住宅僅成交12.77萬，共1167套；成交均價(jià)為6277元/，環(huán)比下降7.02%。從價(jià)格分析，整體價(jià)格出現(xiàn)回落，這主要是一些成交量多價(jià)低項(xiàng)目拉低作用的影響，這些項(xiàng)目有：常平的名仕官邸3970元/，樟木頭的星耀國(guó)際315元/等；從成交單價(jià)來看重心有所下移，價(jià)格區(qū)間在3000-4000元/的低價(jià)位環(huán)比增幅較大，而價(jià)格在10000元/高檔項(xiàng)目整體成交價(jià)格降幅較大。一些高檔洋房項(xiàng)目雖然成交量有所下滑，但是價(jià)格仍保持高調(diào)態(tài)勢(shì)（萬

22、科松山湖1號(hào)虹溪諾雅 18583元/，帕薩迪納 8724元/等）。但是接下來由于供應(yīng)量對(duì)接不上客戶的有效需求，供應(yīng)暫且偏緊；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇顯現(xiàn)，而政策、銀根的收緊等等。因此對(duì)于東莞來說本來不高的房?jī)r(jià)大跌的情況很小，但是微調(diào)的可能性較大。月度銷售排行2010年2月開發(fā)商銷售排名前十名：（按銷售金額）2010年2月東莞普通住宅項(xiàng)目銷售排名前十名：（按套數(shù)）三級(jí)市場(chǎng)成交情況2010年2月東莞市二手房成交總體情況（單位：套）： 據(jù)東莞房產(chǎn)公眾信息網(wǎng)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2月份東莞二手房成交也持續(xù)低迷，環(huán)比1月份下降51.57%，較去年12月更是落差更大。可以看出，宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅對(duì)二級(jí)市場(chǎng)有影響，對(duì)三級(jí)市場(chǎng)

23、影響也比較明顯。 后市展望經(jīng)濟(jì)面：通脹預(yù)期持續(xù)加劇，貨幣政策持續(xù)收緊。基于去年底我國(guó)出口復(fù)蘇，恢復(fù)正增長(zhǎng)，加上物價(jià)指數(shù)CPI也在去年底轉(zhuǎn)正，2010年1月份CPI同比上漲1.5%，2月春節(jié)消費(fèi)旺盛使得CPI保持上升勢(shì)頭，市場(chǎng)通脹壓力加大，預(yù)期持續(xù)加劇。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神可以看到管理好通脹預(yù)期是今年的重點(diǎn)工作，而從央行近期的貨幣政策表現(xiàn)來看，已經(jīng)發(fā)出強(qiáng)烈的收緊信號(hào)。另外，從近期的經(jīng)濟(jì)動(dòng)向分析，國(guó)家主要通過幾個(gè)方面來保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一是中央一號(hào)文件所提到的大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，拉動(dòng)農(nóng)村市場(chǎng)投資和消費(fèi)；二是成立消費(fèi)金融公司，刺激中低收入消費(fèi)；三是十大產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃的落實(shí)實(shí)施；四是區(qū)域經(jīng)濟(jì)振興規(guī)劃。具

24、體到房地產(chǎn)行業(yè)而言，從保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需求角度分析，2009年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)非常大，但也帶來了較大的泡沫，進(jìn)入2010年，從目前政策的調(diào)控可以看出，今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度大大降低，同時(shí)高房?jī)r(jià)引發(fā)的一系列問題開始暴露。從戰(zhàn)略層面去看，政府會(huì)將房地產(chǎn)的投資資金進(jìn)行疏導(dǎo)分流和收緊，具體有幾個(gè)方向：一是從沿海城市分流到中西部城市，二是從一線城市分流到二三線城市，三是從炒高的城市疏導(dǎo)到房?jī)r(jià)相對(duì)較低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大的城市，四是從城市疏導(dǎo)分流到農(nóng)村，五是從房地產(chǎn)業(yè)分流到其他產(chǎn)業(yè)，六是增加投資渠道分流投資資金，如推出股指期貨、融資融券、支持涉農(nóng)企業(yè)上市等等；房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來的快速上漲更多是

25、投資性驅(qū)使，而投資資金受到分流疏導(dǎo)后，資金推動(dòng)力大大削弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整。消息面：利空頻現(xiàn)打壓樓市，市場(chǎng)弱勢(shì)格局，壓力沉重。2010年的頭兩個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)利空消息頻頻，主要是政策方面的，也有市場(chǎng)信息的反饋。自從年初“國(guó)11條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步細(xì)化落實(shí)，各地政府在“國(guó)11條”的大方向上根據(jù)自身的市場(chǎng)實(shí)際情況作出不同的側(cè)重點(diǎn)。北京出臺(tái)了“京11條”，除了執(zhí)行中央調(diào)控政策外，還特別規(guī)定2010年政策性住房供應(yīng)要占到整體供應(yīng)的50%，同時(shí)重申限外令，對(duì)境外人士在國(guó)內(nèi)購(gòu)房嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的規(guī)定；上海則要求加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，重點(diǎn)是促開工、促銷售，保證全年住房新開工面積2000萬，其中新

26、開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房約400萬平方米；廣東出臺(tái)的“粵4條”，則明確了支持普通自住購(gòu)房需求，契稅仍然是征收1%，同時(shí)結(jié)合廣東的三舊改造重點(diǎn)工作，利用中央的政策增加城市中心區(qū)的普通住房供應(yīng)，另外，港澳臺(tái)居民在廣東購(gòu)房不再享受與內(nèi)地居民同等優(yōu)惠政策。成都則實(shí)行“商品房調(diào)價(jià)申報(bào)制”來監(jiān)管開發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)行為。香港從4月1日起，將總額2000萬港元以上的樓宇買賣印花稅稅率從3.75%提高至4.25%，并有可能加強(qiáng)監(jiān)管銀行降低2000萬港元或以上樓宇按揭成數(shù)的實(shí)施。信貸方面，存款準(zhǔn)備金率的兩次上調(diào)給出了貨幣從緊的強(qiáng)烈信號(hào)。首先是商業(yè)銀行信貸方面，嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸首付四成和相關(guān)利率的規(guī)定，同時(shí)還有部分銀行甚至

27、調(diào)高了首次置業(yè)的首付門檻和利率優(yōu)惠幅度。在東莞，根據(jù)相關(guān)媒體的采訪報(bào)道，中國(guó)銀行、交通銀行、招商銀行、廣東發(fā)展銀行、東莞銀行等都上調(diào)了首次購(gòu)房貸款的首付門檻，由之前的兩成提高到三成，利率7折優(yōu)惠上調(diào)到8.5折。預(yù)計(jì)該規(guī)定給市場(chǎng)將帶來立竿見影的影響，許多購(gòu)房者或因此暫時(shí)放棄購(gòu)房計(jì)劃。其次是公積金貸款方面也在收緊，南京公積金個(gè)人貸款額度從30萬元降低到20萬元，同時(shí)暫停二次購(gòu)房貸款；北京則針對(duì)二套公積金房貸（不管第一套房貸款是否結(jié)清）將首付提高到4成。再者是相關(guān)部門的監(jiān)管，主要是發(fā)改委和銀監(jiān)會(huì)。發(fā)改委在向全國(guó)人大提交的報(bào)告中稱要把握好信貸投放節(jié)奏，防止季度之間、月度之間異常波動(dòng)，并防止信貸資金違規(guī)

28、大規(guī)模流入股市、樓市；銀監(jiān)會(huì)則發(fā)布了流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法和個(gè)人貸款管理暫行辦法，要求銀行要自查信貸資金違規(guī)進(jìn)入股市、樓市，并嚴(yán)格個(gè)人住房信貸審查，將監(jiān)管落到實(shí)處。另外，市場(chǎng)反饋回來的信息也給到市場(chǎng)較大的壓力。一是春節(jié)期間各地樓市成交低迷，被媒體拿來“吹風(fēng)”說明政策調(diào)控效果顯現(xiàn)；二是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)春節(jié)前還是一天一個(gè)價(jià)，春節(jié)后立馬降溫，投資者紛紛撤離，市場(chǎng)開始出現(xiàn)有價(jià)無市，面臨著較大的調(diào)整壓力。在2月27日，溫家寶接受中國(guó)政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪，與廣大網(wǎng)友在線交流中談到調(diào)控當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的四個(gè)方面：第一，增加保障性用房、加快建設(shè)廉租房和普通租賃房、對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造；第二，要鼓勵(lì)和支持人們購(gòu)買自

29、住房和改善性用房。第三，要抑制投機(jī)性和投資性的住房，主要是采取經(jīng)濟(jì)和法律手段。第四，要管好市場(chǎng)。政府有責(zé)任管好房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是依法對(duì)那些圈地不用、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)的違法違規(guī)行為進(jìn)行懲處。同時(shí)他表達(dá)了決心，在本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。資金面：樓市短期遭遇信貸最緊階段，成交阻力凸現(xiàn)。2010年首周，全國(guó)新增信貸超6000億元，同時(shí)全球貨幣政策持續(xù)收緊的背景下，監(jiān)管層迅速在貨幣政策上作出調(diào)整，一方面發(fā)行央行票據(jù)，一方面上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，令到市場(chǎng)資金面大大收緊。具體到樓市個(gè)人住房信貸方面，1月底大部分銀行由于信貸額度用完暫時(shí)停止住房貸款

30、。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年1月份，各金融機(jī)構(gòu)總計(jì)人民幣貸款增加1.39萬億元；該數(shù)據(jù)超出市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)更加劇了市場(chǎng)的通脹預(yù)期，因此，進(jìn)入2月份，就在春節(jié)前夕央行再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，繼續(xù)收縮流動(dòng)性。雖然央行還沒有公布2月份的數(shù)據(jù)，但根據(jù)銀行的數(shù)據(jù)匯總，2月份新增貸款額預(yù)計(jì)超過7000億元。該數(shù)據(jù)較1月份大幅回落并處于低位，銀行信貸再度收緊；按照今年全年7.5萬億元的信貸總量來算，同時(shí)，按銀行季度4：3：2：1的信貸占比計(jì)算，第1季度約3萬億元的信貸增量，按照這樣估算，預(yù)計(jì)3月信貸增量在9000億元左右，信貸持續(xù)從緊。受此影響，同時(shí)配合“國(guó)11條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，目前銀行對(duì)個(gè)人住房貸款

31、中二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行首付4成規(guī)定，而且部分銀行對(duì)首次置業(yè)也提高了首付門檻，從之前的2成提高到3成，優(yōu)惠利率折扣也從7折上調(diào)到8.5折。可以說，目前樓市短期遭遇了信貸最緊的階段，雖然政府仍然支持普通自住需求，但由于通脹預(yù)期加劇，信貸從緊，剛性需求購(gòu)房的門檻短期也開始提高，受此影響，市場(chǎng)需求預(yù)計(jì)受到平抑，成交將明顯放緩。政策面：調(diào)控政策落實(shí)細(xì)化中而且仍未出盡，兩會(huì)加劇政策調(diào)控預(yù)期。從“國(guó)11條”出臺(tái)到現(xiàn)在，政策的落實(shí)執(zhí)行仍在過程中，各部委中還有部分職能部門還沒有制定細(xì)化政策，而從中央到省、市，目前只有小部分省市已經(jīng)結(jié)合自身實(shí)際落實(shí)中央的調(diào)控政策，還有大部分省市沒有具體落實(shí)。前期暴漲的海南樓市在春節(jié)后

32、迅速降溫，反映了預(yù)期接下來海南政府將出臺(tái)一系列調(diào)控政策。從政策制定部門來看，“國(guó)11條”涉及到的部委目前只有銀行、銀監(jiān)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)明確政策執(zhí)行，而還有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、稅務(wù)總局、國(guó)資委等部委還沒有出明確執(zhí)行細(xì)則。從“國(guó)11條”的政策來看，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同有關(guān)部門，加大對(duì)捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為的查處力度，加強(qiáng)對(duì)住房特別是保障性住房的工程質(zhì)量安全監(jiān)管。國(guó)土資源部門要嚴(yán)格土地出讓價(jià)款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。價(jià)格等有關(guān)部門要強(qiáng)化商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定等行為。稅務(wù)部門要進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度。國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。因此，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策仍未出盡，政策調(diào)控預(yù)期仍然要持續(xù)一段時(shí)間，這樣將延長(zhǎng)市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)控的消化期和觀