1、獅城百麗項目 建亞企劃 DATE 9/1/2022 第 PAGE 42 頁 共 NUMPAGES 89 頁 前 言 目前，“獅城百麗莊園“項目尋求與北京建亞興業房地產經紀有限公司合作，就其開發的“獅城百麗”項目，北京建亞興業房地產經紀有限公司有意承攬其全程策劃及銷售代理業務。前期我公司對北京房地產市場進行了宏觀的整體分析，對目標區域市場進行了微觀的細致研究，基于對市場有了正確的評估和判斷后，我方對項目產品有了整體定位構想，有意同開發商共同參與項目前期的市場定位、產品定位、客戶群的定位，戶型設計及廣告推廣設計。通過我方近一時期的工作，我公司企劃部為發展商提供以下整合營銷策劃思路及運作方案。 在經

2、歷了北京房地產沉浮發展的十多年來，市場已由原先的“賣方市場”轉為現有的“買方市場”，從市場的整合轉為市場的細分化，至此北京房地產市場進入了激烈的競爭時代，即從具體實物的競爭進入了系統形象的競爭，消費者在經過了數多樓盤的洗腦后，也日漸成熟和專業，在對關心物業的位置、價格、房型等因素外，也關心起小區的整體環境、綜合品質、售后服務以及發展商的信譽實力，這也是市場發展的必然趨勢。基于上述述原因，我公司司提供的的整合營營銷策劃劃方案含含概了市市場分析析和研究究、營銷銷企劃、廣告策策略等內內容，全全部內容容由下列列六個部部分組成成：第一部分分： 戰略發發展篇第二部分分： 市場分分析篇第三部分分： 營銷定定

3、位篇第四部分分： 營銷實實戰篇第五部分分： 廣告綜綜合篇第六部分分： 合作運運作篇“優質、高效、高信譽譽”，是我我公司一一貫的工工作作風風和經營營理念。我們堅堅信，在在貴司與與我公司司的精誠誠合作與與共同努努力下，該項目目必將成成為北京京市的銷銷售熱點點。產品檔案案地理位置置：北京京經濟技技術開發發區177#地開 發 商：北京京儒林房房地產開開發有限限責任公公司施工單位位：北京京房山建建筑股份份有限公公司；江江蘇省第第一建筑筑安裝有有限公司司；北京京中鐵興興都建筑筑工程有有限公司司監理單位位：北京京大正建建設管理理有限公公司；北北京吉星星工程建建設監理理有限責責任公司司設計單位位：建筑筑設計：

4、北京市市建筑設設計研究究院； KLLAY ASSSOCIIATEES建筑筑師事務務所（新新加坡） 景觀設設計：北北京林業業大學一一北林地地景園設設計院占地面積積：2559.3375畝畝建筑面積積：17796440.883平米米。其中中搬遷居居民住宅宅占地4449442平米米，建筑筑面積約約612234平平米，外外銷商品品房占地地11774922.6平平米，建建筑面積積11884066.833平米。容 積 率：0.88綠 化 率：366.711%第 一 部 分發 展 戰 略 篇公司簡介介及發展展歷程北京建亞亞興業房房地產經經紀有限限公司是是從事專專業性房房地產投投資顧問問及營銷銷代理業業務的專專

5、業公司司，是集集房地產產代理、經紀人人培訓、展覽展展示于一一身的多多元化公公司。公司成立立旨在躋躋身市場場經濟之之歷史潮潮流，公公司的未未來發展展戰略是是：以房房地產代代理、展展覽展示示及其一一條龍服服務為主主。開展展全方位位優質、高效、高信譽譽的房地地產中介介服務，包括展展覽展示示、項目目策劃、銷售代代理、物物業管理理、經紀紀人培訓訓等。公司已成成功地代代理銷售售了住宅宅、公寓寓、寫字字樓、別別墅等各各類物業業近1550萬平平米；亞亞細亞廣廣場、忘忘憂里加加拿大別別墅初試試鋒芒，成功立立足代理理業；榆榆苑公寓寓、蘇州州公寓、信荷城城獨具慧慧眼，短短期售罄罄，再現現強大銷銷售實力力；力鴻鴻花園

6、全全案策劃劃、專業業行銷、堪稱經經典之作作；廣華華軒、美美惠大廈廈把握商商機，獨獨家代理理，體現現成熟自自信。19955年2月至19995年年7月策劃劃并代理理銷售亞亞細亞廣廣場155萬平方方米商住住公寓，在銷售售期內共共銷售99.9萬萬平方米米，銷售售率近666；19955年1月至19996年年2月全案案策劃并并代理銷銷售忘憂憂里加拿拿大別墅墅30萬平平方米高高檔別墅墅，在銷銷售期內內共銷售售15.2萬平平方米，銷售率率近500；19966年3月至19996年年11月全全案策劃劃并代理理銷售榆榆苑公寓寓3.22萬平方方米住宅宅，在銷銷售期內內共銷售售2.66萬平方方米，銷銷售率近近81；19

7、966年4月至19996年年12月策策劃并代代理銷售售蘇州公公寓4.2萬平平方米住住宅，在在銷售期期內共銷銷售3.8萬平平方米，銷售率率近900；19966年7月至19997年年5月全案案策劃并并代理銷銷售力鴻鴻花園近近15萬平平方米高高檔公寓寓，在銷銷售期內內共銷售售8.88萬平方方米，銷銷售率近近59；19977年7月至19998年年10月策策劃并代代理銷售售美惠大大廈4萬平方方米高檔檔公寓，在銷售售期內共共銷售22.4萬萬平方米米，銷售售率達到到60；19977年8月至19999年年2月策劃劃并代理理銷售蓮蓮香園住住宅小區區15萬平平方米住住宅，在在銷售期期內共銷銷售100.2萬萬平方米

8、米，銷售售率達到到68；19999年3月至19999年年12月策策劃并代代理銷售售金嘉苑苑2.88萬平方方米住宅宅，在銷銷售期內內共銷售售2.77萬平方方米，銷銷售率高高達966.4；19999年8月至20000年年12月策策劃并代代理銷售售望京地地區項目目信荷城城5萬平方方米住宅宅，在銷銷售期內內共銷售售3.22萬平方方米，銷銷售率達達到644；10220000年2月至20000年年7月代理理銷售杰杰寶公寓寓3.22萬平方方米高 檔公寓寓，在銷銷售期內內共銷售售1.22萬平方方米，銷銷售率近近40；11119999年7月至今今策劃并并代理銷銷售廣華華軒5.9萬平平方米高高檔公寓寓 ，至今今已

9、銷售售5.773萬平平方米，銷售率率高達997.11。12220011年5月策劃劃并代理理銷售立立恒名苑苑14萬平平方米高高檔公寓寓。 千里之之行，始始于足下下；百尺尺高臺，起于壘壘土。 建亞興興業的成成長經歷歷，是在在克服困困難中成成長的，是在戰戰勝挑戰戰中錘煉煉團體中中成長的的，是在在順應和和把握市市場脈搏搏、參與與合作與與競爭中中成長的的。 建亞興興業要想想獨樹一一面品牌牌大旗，我們還還有很長長的路要要走，還還有很多多的事要要做。身身逢雄風風浩蕩的的昌明盛盛世，我我們將全全力以赴赴地把忠忠誠、智智慧和汗汗水傾注注進發展展商的事事業中，從而將將一個充充滿生機機活力的的企業融融匯到您您的輝煌

10、煌的發展展歷史進進程。 在新世世紀的起起步發展展歷程中中，我們們將在現現有基礎礎上，通通過深化化人才戰戰略、現現代企業業管理戰戰略、資資本運營營戰略、專業實實操戰略略，成長長為一個個具有更更強競爭爭力的專專業性銷銷售代理理公司。第 二 部 分市 場 分 析 篇北京市住住宅市場場現狀總總論北京的房房地產市市場起點點高、發發展快，到目前前為止，北京市市外銷商商品房項項目已有有3500多個，內銷商商品房項項目也有有8000多個。自19995年年以來，受國家家宏觀政政策以及及其他因因素影響響，市場場行情一一度有所所下滑，但幅度度小，沒沒有出現現大起大大落現象象。19995年年年末以以后，在在國內房房地

11、產市市場普遍遍步入低低谷時，北京房房地產市市場也進進入了一一個調整整期，加加上前兩兩年大量量開工建建設的項項目也陸陸續進入入了市場場，使銷銷售面臨臨巨大壓壓力，整整個房地地產市場場處于盤盤整、消消化期。然而，在北京京市政府府對高檔檔物業建建設的嚴嚴格控制制下，北北京外銷銷物業的的供給有有了明顯顯的降低低，加上上20001.77.133北京獲獲得奧運運會的舉舉辦權、20001年末末中國加加入WTTO的利利好形式式，無疑疑加深了了北京的的外銷市市場需求求的刺激激，以及及迅猛發發展的IIT行業業所衍生生的ITT新貴對對高檔物物業的增增加，使使住宅市市場出現現了整體體回暖的的趨勢。北京市的的商品房房市

12、場總總體供求求形式明明顯好于于其他城城市。在在房地產產市場總總體規模模較大的的北京，銷售尤尤以住宅宅最為看看好，其其空置率率遠遠低低于上海海、廣州州、深圳圳等城市市。而且且，隨著著個人購購房時代代的來臨臨，集團團購買行行為在逐逐漸減弱弱，住宅宅市場的的擴大是是必然的的。具體到北北京市內內銷住宅宅市場，由于近近年來政政府大力力扶持住住宅建設設，再加加上住房房制度改改革的不不斷深化化，取消消福利分分房，市市場購買買主體由由集團逐逐步向個個人轉化化，實行行貨幣拆拆遷制度度，銀行行降息及及加大貸貸款力度度等利好好因素的的影響，加之二二級市場場的開放放，這些些利好因因素的出出現給予予了購房房者最大大程度

13、的的優惠，打消了了購房者者持幣觀觀望的心心態，拉拉動了有有效消費費需求，個人購購房比例例正在逐逐年激增增。這個個成熟消消費市場場的形成成，使競競爭日趨趨激烈，對于開開發商來來說，也也意味著著商機無無限。二、北京京市住宅宅市場供供應特點點1規模模住宅社社區不斷斷涌現 如亞亞運村的的歐陸經經典、望望京的大大西洋新新城、東東部的興興隆家園園、東潤潤楓景和和南部的的翡翠城城等都是是四、五五十萬甚甚至上百百萬的大大型社區區。大規規模成片片社區的的開發在在總體規規劃設計計、基礎礎配套設設施上都都要比小小型社區區更完備備、更周周全，明明顯的提提高了住住宅社區區的整體體水平。2規劃劃設計水水平明顯顯提高，樓盤

14、品品質不斷斷上升 現階階段上市市的大型型項目中中，不少少項目均均吸收了了上海、深圳、甚至引引入香港港、加拿拿大、美美國等海海外的設設計理念念，整體體環境有有極大的的改善，也給北北京歐陸陸成風的的樓市帶帶來一陣陣新風。在建筑筑設計上上如望京京的風格格雅園、東四環環的東潤潤楓景等等項目的的建筑設設計是由由加拿大大設計師師設計的的，景觀觀則出自自加拿大大和日本本景觀設設計師之之手，提提高樓盤盤自身品品質，已已是眾多多發展商商開始面面對挑剔剔的個人人市場認認識到的的獲勝關關鍵。3外銷銷房減少少 由于于內銷房房的品質質及配套套服務也也越來越越趨同于于外銷房房，而且且在購買買政策上上，內銷銷房也有有所調整

15、整，從而而為外銷銷房的開開發帶來來一定障障礙。加加之九十十年代初初外銷房房市的火火熱現象象過后大大幅度消消沉，使使外銷市市場熱度度回升比比較緩慢慢。加入入WTOO雖然給給外銷房房帶來了了一些契契機，但但外銷房房的開發發量仍有有所下降降。4經濟濟適用房房減少 由于于經濟適適用房的的消費對對象至今今不能加加以明確確，而且且這種產產品的開開發不能能給開發發商帶來來良好的的利潤，多數開開發商仍仍然選擇擇商品房房進行開開發。加加之經濟濟適用房房的性能能價格比比并沒有有超出商商品房，而且在在品質上上也有著著相當大大的差異異，購買買經濟適適用房不不能取得得正式產產權等等等因素都都使得經經濟適用用房的供供給下

16、調調。因此此經濟適適用房的的供求量量在去年年下半開開始就大大幅下降降。三、北京京市住宅宅市場需需求特點點1整體體增長 商品品房市場場需求將將持續快快速增長長。預計計供給增增長要快快于需求求增長，特別是是今年下下半年市市場競爭爭形式將將趨于嚴嚴峻。市市場兩極極分化現現象嚴重重，高檔檔住宅、低總價價房趨熱熱，低價價房比例例上升，使商品品房加權權平均價價格下降降。 市政政改造的的進展，加大了了普通內內銷住宅宅的需求求。個人人消費品品市場的的擴大及及個人收收入水平平的增長長，使中中高檔內內銷房的的需求大大大的提提升。個個人資金金存量增增長，在在房地產產需求市市場中投投資型消消費者呈呈現上升升趨勢，因此

17、適適用于投投資的物物業項目目需求量量大幅度度上升。2需求求產品的的特點 北方方市場一一向以大大戶型的的消費者者居多，但近兩兩年來由由于住宅宅的迫切切需求量量有所上上升，因因此購房房者年齡齡有所下下降，對對于住宅宅產品的的多以中中小戶型型受青睞睞。而且且隨著生生活水平平的提升升，無論論是普通通住宅還還是高檔檔住宅，在服務務、配套套、建筑筑等多個個方面的的品質要要求都與與原來以以分房為為主的房房地產市市場有很很大改進進，因此此市場上上的中高高檔產品品需求上上升四、北京京市住宅宅市場區區域特點點1北京京市場大大體呈現現出十個個熱點區區域，各各區域的的發展側側重點亦亦有偏差差二環到東東三環及及建國門門

18、地區，市政府府已經確確定將該該地區發發展成北北京市中中心商貿貿區亞運村及及北四環環路地區區，是未未來寫字字樓和高高級公寓寓的重點點發展地地區東四環地地區，與與東三環環相協調調，發展展中高檔檔居住物物業的重重點地區區機場路沿沿線及望望京地區區，隨著著望京新新城的建建設將成成為北京京最大的的居住區區中關村地地區，原原有基礎礎設施和和知識密密集型產產業與方方便的交交通相得得益彰，形成與與高新技技術產業業相關的的物業重重點發展展區域北京西客客站到公公主墳，北京市市西部商商業中心心北京西二二環及附附近地區區，將成成為北京京市金融融業集中中發展的的地區亦莊經濟濟開發區區，通州州、黃村村衛星城城京昌快速速公

19、路沿沿線及上上地信息息產業基基地京津唐高高速公路路沿線地地帶2京城城三大版版塊、公公路沿線線趨熱。泛中關村村地區。由于高高科技及及學院的的集中，學生公公寓及中中高檔中中等規模模住宅居居多。泛亞運村村地區。亞運村村開發較較早，加加上奧運運會申辦辦的形勢勢住宅開開發再一一次掀起起熱潮。泛CBDD地區。東部商商圈一直直就是投投資者和和置業者者的首先先之地，CBDD商圈的的確定更更明確了了房地產產投資的的區域，因此東東二環到到東三環環一直輻輻射到東東四環大大片地區區都相對對開發走走熱。公路一環環綠化隔隔離帶，綠化帶帶兩側大大面積的的空地給給開發提提供了先先天因素素，地價價的因素素也使得得這一片片區的開

20、開發適合合于大多多數消費費者。五、北京京市住宅宅流行趨趨勢1、主流流需求總總價300至50萬元元就價格特特點而言言，北京京市場今今年主流流需求仍仍為總價價50萬元元左右的的住宅。由于城城市化進進程的推推進和城城市人口口的絕對對增長，帶來大大量的“成長型型”客戶。他們客客觀上需需要大量量的住房房：經濟濟的持續續發展使使得他們們的收入入逐漸增增加，對對未來的的預期顯顯得比較較樂觀，敢于用用明天的的錢圓今今天的夢夢。這批批“成長型型”客戶的的承受能能力大多多在300至50萬。30至50萬的的總價意意味著城城里能買買到一套套小戶型型商品房房，在郊郊區增能能買到一一套800平方米米以上的的大戶型型普通商

21、商品房。2、小戶戶型仍然然走俏在北京市市場上，除少數數高檔物物業外，市區項項目的小小戶型商商品房銷銷售速度度最快，甚至出出現搶購購小戶型型的場面面。北京住宅宅市場小小戶型的的走俏與與城市人人群的構構成特征征是密不不可分的的，北京京作為首首都的獨獨特性質質，決定定了居住住人群的的特殊性性。首先先，北京京的流動動人口多多，據不不完全統統計有三三百多萬萬，這就就決定了了住宅租租賃市場場需求旺旺盛，而而租賃市市場又促促進了投投資性客客戶的增增長，小小戶型由由于投資資少、容容易出租租，自然然是大多多數投資資客戶的的需求指指向。其次，北北京年輕輕人比例例高，由由于每年年大批的的大學生生、研究究生畢業業后留

22、京京工作，加之來來北京闖闖世界的的年輕人人，使得得北京人人口結構構偏年輕輕，而這這些年輕輕人由于于收入相相對低，購買力力有限，又急需需住房，往往更更傾向于于購買小小戶型。另外，北北京家庭庭小型化化也是小小戶型暢暢銷的原原因之一一。由于于收入水水平提高高和年輕輕人獨立立性增強強，使得得很多家家庭分化化，大家家庭逐步步演變為為小家庭庭，甚至至有單身身青年也也分出獨獨居，而而這些小小家庭的的首選也也是總價價不高，基本條條件具備備的小戶戶型。3、高速速路旁的的項目令令人矚目目從供應來來看北京京目前的的幾條高高速路中中京昌、京順開開發比較較早，周周邊項目目比較集集中，目目前在五五環路內內這兩條條高速路路

23、邊可開開發的土土地很有有限，所所以一部部分開發發商開始始把目光光轉移到到有開發發潛力的的南城幾幾條高速速路京沈沈、京開開、京津津塘，另另外，市市委政府府決定用用3年時間間完成五五環路綠綠化隔離離帶任務務，所以以明年京京沈、京京開、京京津塘高高速路、五環路路周邊將將會出現現比較多多的項目目，使這這些區域域成為新新的熱點點。從需求來來看隨著著有車族族的增多多和高速速路效應應會使住住宅外延延成為可可能。加加入WTTO后世世車稅降降低、應應行可做做車輛按按揭、人人們對未未來收入入的了樂樂觀表現現會使有有車族越越來越多多，這些些都會增增大對京京沈、京京開、京京津塘高高速路、公路一一環周邊邊項目的的需求，

24、使這些些區域成成為新的的熱點。4、TOOWNHHOUSSE需求求放大在20001年樓樓市上，TOWWNHOOUSEE這種介介于公寓寓和別墅墅之間的的新型住住宅無疑疑是最受受關注的的一個亮亮點。TTOWNNHOUUSE的的興起，得益于于北京城城市規劃劃的貫徹徹實施，主要反反映在兩兩個方面面：一是是北京迅迅速發展展的城市市快速路路和高速速路系統統，縮短短了通勤勤時間，在空間間擴展了了人們的的生活范范圍；二二是北京京市綠化化隔離帶帶的建設設準備了了良好的的環境質質量和建建設用地地，為TTOWNNHOUUSE的的發展創創造了契契機。從從需求的的角度來來看，TTOWNNHOUUSE之之所以具具有生命命力

25、，主主要原因因是：首首先北京京經濟的的快速增增長，使使城市居居民的收收入水平平不斷上上升，中中高收入入家庭比比例上升升，為TTOWNNHOUUSE準準備了購購買群體體；其次次，國家家的汽車車產業政政策是私私家車逐逐漸走入入家庭，縮短了了TOWWNHOOUSEE和市區區通勤時時間；最最后，隨隨著生活活水平的的提高，人們的的居住觀觀念也越越發隨之之變化，TOWWNHOOUSEE滿足了了人們對對環境和和私密性性的追求求。20000年底TOOWNHHOUSSE項目目，橘郡郡推出后后很快被被搶購一一空，今今年春季季房展會會上，同同時推出出了近110個TOWWNHOOUSEE項目，倍受市市場關注注，銷售售

26、情況也也很樂觀觀。目前前，促進進對該類類物業需需求增長長的客觀觀因素仍仍然存在在并有發發展跡象象，近期期它的市市場需求求加大將將是不爭爭的事實實。5、板式式住宅受受歡迎近一兩年年，面對對越來越越成熟的的消費者者，曾經經被認為為是“新潮”的高層層塔樓吸吸引力逐逐漸減弱弱，客戶戶逐漸認認識到高高程塔樓樓的種種種弊端：戶型設設計不易易合理；通風、采光相相對較差差，在冬冬季相對對寒冷的的北京，塔樓并并不像南南方城市市那樣適適合人們們居住。板式小小高層多多為至至層層，一般般一層至戶戶，因其其經濟實實惠受到到消費者者的廣泛泛歡迎。所以，縱縱觀北京京住宅市市場呈現現的幾大大特點，不由讓讓人明白白未來住住宅的

27、趨趨勢到底底應往哪哪方向發發展，這這不僅是是對發展展商指明明了正確確的發展展道路，也給消消費者提提供了置置業投資資的大好好方向。所以，發展商商們應審審時度適適，睜大大利韌的的雙眼，看清局局勢，到到底什么么樣的產產品是有有效的，是符合合人們需需求的。亦莊的的“TOWWNHOOUSEE”能否枝枝繁葉茂茂，落地地生根，而不被被風吹雨雨打，殘殘葉飄零零，正所所謂“不經歷歷雨風，怎能風風彩虹”，但愿愿我們的的項目能能夠獨樹樹亦莊的的一面大大旗，成成為蕓蕓蕓中閃亮亮的一顆顆新星。六、亦莊莊區域整整體市場場看法 北京京經濟技技術開發發區的獨獨特優勢勢帶動了了該地區區樓市的的發展，位于亦亦莊博達達中心對對面的

28、一一棟洋房房二期，9月2日開盤盤，僅十十幾天就就售出880多套套；由亦亦莊新城城房地產產開發公公司開發發的星島島嘉園，去年111月開開盤不到到一年就就銷售了了92；剛開盤盤不久的的東晶國際銷銷售已超超過500；由由新世界界房地產產公司開開發的新新康家園園一期售售罄，二二期銷售售已達665。 據統統計，目目前亦莊莊開發區區住宅面面積已達達到1225萬平平方米，十余個個開發項項目的住住宅總套套數接近近萬套，總入住住率已接接近600。以以其迅猛猛的發展展勢頭，受到開開發商和和購房者者的關注注和青睞睞。 在京京城樓市市競爭日日趨激烈烈的形勢勢下，亦亦莊緣何何能成為為“香餑餑餑”？歸結結起來眾眾多的購購

29、房者所所以看好好亦莊，紛紛前前來安家家置業，是因為為目前亦亦莊已具具備了成成熟的居居住環境境和優于于城區的的生態環環境。 居居住環境境成熟配套設設施完善善 作為為北京惟惟一的國國家級經經濟技術術開發區區，目前前開發區區一期規規劃的115平方方公里內內，已形形成了工工業、公公建和居居民三個個區域。世界5500強強中的諾諾基亞、IBMM等33家著著名企業業在此安安家。開開發區的的土地已已實現了了“九通一一平”。市自自來水九九廠提供供生活用用水，區區內實行行雙路供供電，使使用華北北油田優優質天然然氣，并并采取集集中供熱熱。目前前開發區區與市電電信公司司合作的的開發區區數碼港港工程，將成為為北京第第一

30、個寬寬帶智能能化區域域；標準準清晰度度彩電傳傳輸實驗驗網絡建建設已經經完成，亦莊已已成為國國內第三三家數字字電視實實驗區域域。 開發發區還具具備了完完善的配配套設施施。醫院院、郵局局、學校校、體育育中心等等已陸續續建成。多家不不同檔次次的百貨貨公司和和超市、3000多家專專營店和和不同風風格的快快餐店、高科技技多屏幕幕影院及及超過330000個停車車泊位和和大型休休閑花園園的規劃劃已經完完成，即即將興建建。目前前小白羊羊超市已已經開業業。 開發發區目前前不僅有有7233路、3224路、9277路等公公交車途途經亦莊莊到市區區，規劃劃中的地地鐵5號線，最后一一站也設設在亦莊莊開發區區。 開發發區

31、的教教育設施施也今非非昔比，除亦莊莊中學外外，北京京二中和和史家胡胡同小學學合作建建設的開開發區實實驗學校校已于今今年9月1日在區區內開學學；北京京高等職職業教育育學院、國際藝藝術學校校、洛杉杉磯社區區學院等等也將啟啟動；體體育中心心計劃110月份份對外正正式開放放。 生生態環境境明顯好好于城區區 眾多多的購房房者之所所以看好好亦莊，還在于于它的各各項生態態環境指指標明顯顯高于城城區。據據了解，亦莊開開發區周周圍被綠綠林環繞繞，東側側與高速速公路之之間有3300米米寬的綠綠化帶，北側與與五環路路間有110000米的綠綠化隔離離帶，西西側與涼涼水河間間有1000米綠綠化帶。去年開開發區投投資興建

32、建了北京京市單體體最大的的綠地迎迎賓廣場場，綠化化面積按按國際標標準保持持在466以上上。此外外，開發發區還計計劃在北北側綠化化帶上興興建一座座40000畝的的國際企企業文化化公園，公園中中將出現現一批以以企業名名稱命名名的景觀觀。 目前前開發區區的空氣氣質量已已達到非非采暖季季為一級級，偶爾爾二級，采暖季季時為二二級，為為居住在在這里的的人們創創造了良良好的生生態環境境。 樓樓盤品優優質高亮亮點多 亦莊樓盤盤賣得好好，除了了亦莊開開發區大大環境好好外，另另一個重重要原因因就是這這些樓盤盤大多設設計前衛衛，品優優質高亮亮點多。如日本本設計大大師六角角鬼丈設設計的東東晶國際，戶型全全部為躍躍層，

33、客客廳面寬寬69米以上上，全部部落地玻玻璃設計計，連樓樓梯也全全部臨落落地窗，可謂遍遍體通透透，這種種令人耳耳目一新新的設計計，既帶帶有前衛衛、工業業化的感感覺，又又充滿了了人性的的味道；而新康康家園是是半圍合合的樓體體設計、美式簡簡約風格格的外立立面，在在戶型設設計上，動靜分分區合理理，戶戶戶朝陽，有133種戶型型可供選選擇；一一幅畫卷卷則是高高層全景景板式公公寓，772米全全程觀光光電梯，3600度全景景居，采采用明廳廳、明餐餐、明衛衛、明廚廚手法，很受消消費者歡歡迎。 七、區域域市場分分析（一）地地理位置置及周邊邊環境分分析項目北臨臨天寶中中路，與與開發區區體育中中心、國國際二中中隔街相

34、相望；南南至天寶寶南街緊緊臨管委委會公寓寓樓；西西臨西環環北路與與涼水可可咫尺之之遙，中中間相隔隔濱河公公園；東東側為4400多多畝的住住宅開發發用地，由天寶寶西街分分隔。地形：北北京開發發區地處處北京大大興縣隆隆起東北北部，北北緯399度455分39度度50分分，東經經1166度255分1166度344分，海海拔26634米米。氣象：北北京開發發區屬溫溫帶大陸陸季風性性氣候，年平均均氣溫攝攝氏111.5度度，最高高平均氣氣溫攝氏氏26度度，最冷冷平均氣氣溫攝氏氏零下66度，年年平均風風速2.6米/秒；年年平均降降水量5580毫毫米。環境：本本案周圍圍被綠林林環繞，東側與與高速公公路之間間有3

35、000米綠綠化帶，北側與與五環路路間有110000米綠化化隔離帶帶，西側側與涼水水河間有有1000米綠化化帶。形形成了“四季長長青、三三季有花花”的綠化化系統。（二）道道路交通通分析項目地處處北京經經濟技術術開發區區核心地地帶，周周邊大環環境良好好，距南南四環33.5公公里，距距南三環環7公里里，距市市中心天天安門廣廣場166.5公公里，有有三條道道路通往往市區；距首都都國際機機場255公里，距鐵路路貨運站站7公里里，距東東南公路路貨運主主樞紐55公里，距物流流中心22公里，距天津津新港1140公公里。連連接開發發區與市市區的輕輕軌交通通線已列列入首都都發展規規劃。（三）市市政基礎礎配套設設施

36、分析析北京開發發區市政政設施實實現“九通一一平”。“九通”為通市市政道路路、雨水水、污水水、自來來水、天天然氣、電力、電信、熱力及及有線電電視管線線；“一平”為土地地地貌自自然平整整。（四）醫醫療教育育及生活活配套設設施分析析醫院：多多倫多醫醫院、同同仁醫院院、協和和醫學城城教育機構構：開發發區與新新加坡聯聯合興辦辦的國際際管理專專修學院院 北京二二中、史史家胡同同小學合合作建設設的國際際學校 擬建本本市最大大的雙語語幼兒園園休閑：博博達國際際交流中中心、北北京MAALL、鴻禧長長新高爾爾夫球場場、配套套公園及及各類中中、西餐餐廳，可可滿足用用餐需求求，并可可提供配配餐、送送餐服務務。涼水河治

37、治理及濱濱河景區區。八、區域域市場調調研分析析市場調研研目的本次市場場調研的的目的是是針對項項目的綜綜合定位位，而側側重于識識別相關關樓盤的的經濟技技術指標標，對本本案的產產品進行行策略性性分析。通過代表表性樓盤盤了解北北京亦莊莊市場的的總體特特征。通過暢銷銷樓盤反反映出被被市場接接受的有有效的產產品特性性、區域域價格、區域客客戶群體體和相關關戶型面面積配比比指標的的信息采采集，而而提供真真實、可可靠、具具有借鑒鑒性的有有效數據據分析依依據，以以此界定定不同市市場層次次的特征征，從而而為“獅城百百麗項目目”制定整整合營銷銷企劃方方案提供供可靠的的評估和和決策基基準。通過相關關樓盤反反映出該該區

38、位客客戶群的的需求特特征。通過調研研，對比比自身項項目與其其它項目目競爭的的優劣勢勢，借鑒鑒可取之之處，提提高自身身產品品品質。市場調研研內容 本次調調研在參參考了周周邊項目目的數據據分析，依據本本案的市市場定位位，有針針對性地地選取了了下列88個樣板板樓盤：1、一棟棟洋房 22、一幅畫畫卷3、東晶晶國際 4、星島嘉嘉園5、新康康家園 項目名稱稱位置社區規模模（平方方米）特色價格（元元/平方米米）戶型（平平方米）入住時間間一棟洋房房博達中心心對面15萬純TOWWNHOOUSEE社區，由澳洲洲五合國國際公司司設計，60000平米會會所一期均價價57000175-3133一期今年年年底一幅畫卷卷博

39、達中心心西，大大雄城市市花園四四期社區266萬，一一幅畫卷卷8萬高層全景景板式公公寓，772米全全程觀光光電梯，3600度全景景居。地地下車庫庫，鄰里里中心等等配套已已經或即即將使用用均價43300106-1500明年年底底東晶國際際大雄城市市花園旁旁7.1萬萬日本設計計大師六六角鬼丈丈作品，后現代代風格，雙會所所精裝均價價4600030-1180明年100月底星島嘉園園亦莊政府府旁30萬，一期55.3萬萬4-5層層花園洋洋房設計計，地下下車庫，人車分分流，330000平方米米會所均價43300109-2566今年100月新康家園園大雄和星星島之間間21萬多層板樓樓均價3770098-1182

40、今年底 從上圖圖區域市市場價格格走勢分分析，唯唯有一棟棟洋房價價格在其其項目中中是最高高的，均均價在550000以上，最高價價與最低低價之間間差50000元元，其余余項目均均價都在在36000-550000之間，最高價價與最低低價之間間差5000-110000元。這里唯有有東晶國國際是精精裝修的的，采用用低價入入市，優優越的性性能價格格比使它它在市場場上占據據一席之之地。一一棟洋房房開盤數數月，一一直保持持著良好好的口碑碑，歸其其原因是是早先TTOWNNHOUUSE項項目中唯唯一也是是最早保保證五證證齊全的的項目，信譽的的保障，發展商商實力的的展現，是其成成功的獲獲勝至寶寶，價格格雖比其其他項

41、目目偏高，是因為為它先拔拔頭籌，用產品品和價格格初試市市場，結結果還算算盡人如如意，后后之相繼繼推出眾眾多同質質化產品品，競爭爭欲演欲欲烈，導導至以價價格拼打打市場，自然戰戰勢熊熊熊。一幅幅畫卷于于9月6日國貿貿房展會會正式開開盤，也也是以低低價入市市先聲奪奪人。所所以說，整體區區域市場場均價在在45000-550000較為適適宜。從有效調調查數據據分析，已正式式開盤的的項目一一棟洋房房、星島島嘉園、新康家家園與最最初開盤盤時的價價格相比比較，平平均上漲漲2000-3000元之之間，上上漲幅度度不大。而東晶晶國際價價格漲幅幅為大，上漲5500元元，以平平均每月月上漲2200元元的速度度成直線線

42、上升，這也是是其自身身銷售價價格策略略運用之之所在。價格定位位是以市市場價格格為依據據，以成成本核算算為基礎礎，以市市場有效效客戶群群體需求求為導向向來定價價的。針針對我們們的項目目，有產產品綜合合力的優優勢，再再加上價價格的優優勢，預預計成功功的銷售售， 66-8個個月將完完成銷售售80%以上。所以，與其縮縮短銷售售周期，以最快快的速度度回籠資資金實現現利潤的的最大化化，不如如在價格格的定位位上細細細斟酌，權衡周周邊項目目產品及及價格之之優勢，我方建建議價格格定位如如下：起價：338000元/平米均價：445000元/平米最高價：52000/平平米 后期銷銷售隨著著施工進進度、市市場變化化以

43、及消消費者的的認知，隨時進進行價格格策略的的跟進調調整，以以觀后效效，效果果能否令令人滿意意，還需需要看銷銷售策略略的實施施運行能能否到位位，不過過最終我我們的目目標是實實現銷售售的量具具化，利利潤的最最大化。（五）客客戶群體體潛在需需求分析析客戶對東東北部地地區沿線線別墅產產品的認認知度排排列：地理位置置戶型面積積價格戶型的居居住使用用功能社區規模模和園藝藝區內軟硬硬件配套套設施物業管理理區外大環環境證照是否否齊全（六）客客戶群體體投資意意向分析析1、作為為第一居居所（所所占比例例55%） 永永久居住住；適于于三口之之家或三三代同堂堂2、作為為第二或或第三居居所（所所占比例例45%） AA

44、久居居城區鬧鬧市中心心，遠離離城市的的喧囂和和繁雜,在經濟濟實力允允許的情情況下,選擇在在郊區購購置第二二或第三三居所,與自然然貼近。 BB 精明明的投資資一族，良好的的資金運運作，會會帶來具具大的利利潤回報報。（七）客客戶群體體特征分分析由于交通通的便利利因素、愿意選選擇城市市邊際住住宅2、中資資、外資資、合資資企業的的中高層層管理人人員，高高級白領領一族3、外籍籍客戶4、私營營企業主主、個體體老板5、政府府官員6、海外外歸來的的創業人人員7、炒股股票的贏贏家8、演藝藝屆、體體育屆、文化圈圈、藝術術圈的人人九、項目目機會點點分析地段優勢勢歡迎迎獨具慧慧眼的您您大環境成成熟TOWWNHOOUS

45、EE聚集區區綠樹掩映映享受受森林浴浴，自在在觀大千千建筑風格格現代代主張，品味藝藝術與生生活戶型設計計創新新時尚，實用，曼妙精精致兼容容園林設計計健康康安全、生態環環保物業管理理全方方位酒店店式物業業經營管管理十、項目目風險分分析1、與同同質產品品的競爭爭 本案案的產品品是一種種創新，但能否否經得起起市場的的嚴峻考考驗，能能否被消消費者所所認可，仍是我我們所顧顧慮和擔擔心的。市場千千變萬化化，但有有規律可可尋，只只有我們們在不斷斷地摸清清市場的的脈搏，及時調調整銷售售策略，相信會會出現銷銷售的奇奇跡。2、工程程進度的的快慢本案的產產品要與與工期抗抗爭，滯滯后的工工期將會會面臨滯滯后的產產品滯銷

46、銷，給銷售售帶來了了極大的的負面影影響。如如果工程程跟的上上，嚴格格按照建建設計劃劃進行，讓消費費者看到到項目的的成長過過程，會會極大增增強消費費者的信信心保障障，這一一點也是是當前的的重工之之重。第 三 部 分營 銷 定 位 篇一、企劃劃推廣的的核心概概念 地地產項目目制勝的的關鍵是是品質和和創新，在市場場同質化化的今天天，品質質不是制制勝關鍵鍵，創新新也不僅僅是產品品的創新新，而是是升華為為一種觀觀念的創創新。 我們推推銷產品品，靠的的是品質質，更要要靠的是是思想和和文化。 我們贖贖賣的是是思想和和文化，是對生生活的理理解和感感悟，是是對生活活的熱愛愛和對生生活的憧憧憬。 我們要要創造需需

47、求，引引導市場場，而不不是迎合合市場；未來的的市場推推廣，是是用觀念念和賣點點與消費費者溝通通。 基于本本項目，我們要要體現產產品自身身的品質質、檔次次、品味味，需要要更豐富富的內容容支撐。產品綜綜合力，將是宣宣傳的強強勢所在在，優越越的性能能價格比比將是獲獲勝的法法寶。企劃推廣廣訴求核核心：創創新品質風格專業創新 “創新”是對本本案“產品力力”最好的的囊括，涵蓋了了本案建建筑形式式的精髓髓。可以以說，本本案的建建筑形式式是創新新的，是是類別墅墅住宅；有公寓寓的模式式，卻可可以體驗驗別墅的的居住感感受；有有天有地地；即經經濟實用用，又不不失豪華華、氣派派擁有有這諸多多產品優優勢，將將促使我我們

48、的項項目從市市場大量量的板樓樓、Toownhhousse之中中脫穎而而出。我我們的創創新不僅僅是一種種革命，也將順順應市場場目前的的需求，滿足買買家對居居住的挑挑剔。品質亦莊的項項目多以以價廉物物美為自自身主要要優勢來來搶奪市市場份額額，而開開發商均均喜愛以以低價入入市的形形式來吸吸引消費費者的注意，往往往忽略略了突出出產品自自身的品品質訴求求。所以以，我們們應不同同于時下下的一般般項目，我們所所要倡導導的，是是一種高高品質的的生活，我們所所要做的的，是從從普遍的的“TOWWNHOOUSEE”中獨樹樹一面品品質的大大旗，創創造亦莊莊地區真真正的精精品住宅宅。風格我們所闡闡述的“風格”，是與與建

49、筑外外觀相聯聯系的，具有不不可分割割的關系系。本案案超凡脫脫俗的產產品在眾眾多以郊郊區化、田園化化形象為為標簽的的項目中中應顯得得充滿個個性、現現代和時時尚，引引領了一一種真正正的潮流流，在亦亦莊甚至至在北京京都是一一種全新新的建筑筑概念，是在詮詮釋獨特特的舒適適住宅風風格。專業 由于經經濟開發發區是一一塊眾人人皆知的的肥肉，眾多開開發商的的跑馬圈圈地，低低價入市市，直接接導致了了其市場場中大批批非專業業操作項項目的誕誕生：手手續不全全、粗制制濫造的的怪胎比比比皆是是。所以以，我們們應對項項目進行行徹底的的、統一一的專業業手法操操作，使使一種嚴嚴謹、有有效、追追求精品品的專業業態度和和作風滲滲

50、透入每每一個開開發的細細微末節節。我們認為為“創新”、“品質”、“風格”、“專業”四點是是以后在在產品力力推廣時時應注重重宣傳和和大力宣宣傳的，我們的的一切廣廣告策劃劃都將圍圍繞項目目的產品品特征、建筑形形式展開開。二、品牌牌意識的的導入 品牌就就是商品品差異，就是個個性。品品牌標志志著商品品的特殊殊身份，將自身身與其它它同類商商品區別別開來。每一個個品牌，都有自自己特定定的內涵涵，表明明有獨特特的目標標市場和和共同認認知的目目標客戶戶群。做做為一個個泛別墅墅項目在在北京市市眾多的的別墅項項目中，只有將將項目的的營銷策策劃有效效的導入入品牌意意識，以以提升項項目檔次次而取得得良好的的銷售效效應

51、。 創新品質風格專業創新性指經經營意識識，規劃劃設計，服務理理念，具具有超 前性。品質性指采采用的配配套設備備、風格格，國際際化，信信息智 能化。風格性指建建筑本身身體現獨獨有的風風格，通通過裝飾飾藝術美美化展現現。專業化即人人性化，不同的的空間安安排，滿滿足不同同人士的的需求。三、品牌牌形象的的塑造1、賦予予項目清清新獨特特易記的的名字及及區別于于商品識識別的標標志，設設計獨特特的個性性形象包包裝，通通過系列列社會性性公關（或推廣廣）活動動，迅速速在市場場建立認認識度。（導入入CISS系統）在消費者者立場上上，力求求產品設設計精細細，平面面布局合合理， 配套方方便實惠惠，充分分體現文文化，體

52、體現品味味。保證施工工質量和和進度，給予購購買者信信心保障障，建立立品牌形形象。提高銷售售質量，做為一一個提供供人性化化設計的的發展商商，應讓讓客戶享享受到我我們所提提供全面面優質的的品牌服服務。加強售后后服務，通過提提供完善善的售后后服務將將樓盤的的品牌效效應延續續。 例例如通過過發展商商與業主主的聯誼誼活動，從物業業管理、工程質質量等方方面建立立友好關關系，塑塑造好的的入住氛氛圍，形形成良好好聲譽，從而獲獲得經濟濟效益和和社會效效益雙豐豐收。 最終，我們倡倡導的品品牌意識識不但包包括項目目的品牌牌形象，其目的的在于通通過樹立立項目的的品牌形形象從而而樹立發發展商的的整體品品牌形象象。建立立

53、完善的的銷售渠渠道，例例如：通通過客戶戶介紹新新客戶購購買且成成功成交交的，應應給予舊舊客戶各各種不同同的優惠惠。其目目的是鞏鞏固已有有的市場場份額的的基礎上上，再進進一步擴擴大市場場占有率率。 四、產品品定位 對于地地產項目目而言，最容易易打動消消費者的的首先先是交通通，便捷捷的交通通優勢是是買家永永遠不會會拋棄的的主題；其次是是產品，是板是是塔是“湯”是墅，買家想想要什么么，他自自然會關關注什么么；再次次是價格格，物美美價廉不不只適用用于普通通日常生生活用品品，對于于不動產產同樣適適用；還還有環境境，自然然居住已已經不是是提倡的的主題而而是必須須的主題題，至于于物業管管理、小小區智能能化配

54、套套等其他他元素，也是買買家評價價項目好好壞的標標準之一一。 對對于本案案來講，周邊項項目云集集，勢必必造成強強烈市場場競爭，可謂此此一時，彼一時時，要想想在眾多多個案中中脫穎而而出，必必須探求求出市場場需求的的真諦。周邊大大環境已已趨于成成熟，已已得到了了眾多消消費者的的認可，所以不不能將它它作為強強勢賣點點來宣傳傳，所以以，針對對本案而而言，從從前期整整體規劃劃、園林林規劃、產品規規劃等一一系列工工作都應應提前步步入實效效，做到到對產品品細致、嚴謹、一絲不不茍的剖剖析論斷斷，做到到對市場場、對有有效需求求消費群群體有的的放矢，而不至至于盲目目制造產產品，盲盲目推向向市場，而最終終以失敗敗告

55、之。 終上，產品綜綜合力，將是宣宣傳的強強勢所在在，優越越的性能能價格比比將是獲獲勝的法法寶。 這是一一種全新新的產品品她是嶄新新的，以以前從未未在北京京市場出出現過的的，這種種新的產產品風格格和建筑筑形式集集合了以以往住宅宅建筑的的優點，是混雜雜的共榮榮體。它它是一種種介于HHOWNNHOUUSE和和板樓之之間的產產品，層層數4層半或或6層半，全部為為躍層，內部又又錯又挑挑空，通通過贈送送的夾層層空間，給消費費者提供供完全DDIE計計劃，用用自己的的智慧，創造符符合個人人品位，身份，素養的的天地。首層送送花園，頂層送送露臺。具有別墅墅的舒適適的居住住享受，但不具具有別墅墅的昂貴貴，是“平民的

56、的貴族”。囊括Toownhhousse的天天、地感感受，有有Towwnhoousee的情調調氛圍，但更平平易近人人。摒棄了板板樓的混混淆雜亂亂，承襲襲了板樓樓的親和和鄰里，無間生生活。客廳空間間挑空，彰顯了了高貴與與尊崇。錯層的巧巧妙運用用，摒棄棄傳統格格局的死死板僵硬硬，靈動動富于變變化。隱層空間間，貼和和消費人人群心理理的完全全贈送。方正的戶戶型格局局，擴大大的居室室的使用用空間，實惠業業主。合理搭配配的動靜靜分區，通暢的的公共區區域與隱隱秘的私私人空間間互不相相擾。超大觀景景落地窗窗，采光光與通風風的順暢暢是品位位生活的的保證。這種建筑筑內部設設計是空空前的、是全新新的，而而建筑外外觀應

57、是是時尚的的、現代代的、朗朗峻的，但并不不缺乏親親和力。從某種意意義上講講，我們們是在販販賣建筑筑風格，販賣產產品自身身。我們們不借助助成熟的的大環境境、園林林、物業業，而我我們的目標客戶戶，不是是因為其其自身具具有某種種個性而而產生購購買行為為，而是是因為欣欣賞我們們的建筑筑形式、產品設設計才會會進行交交易，我我們堅信信這一點點！我們的建建筑，是是居住的的空間，也是藝藝術的展展現。五、訴求求對象特特點分析析根據產品品素質及及消費層層分析，目標客客戶特征征如下：主要客戶戶年齡層層：355-455歲主要客戶戶年收入入：個人人年收入入30萬萬以上 主要要客戶組組成： 丁克克家庭 115% 三口口之

58、家或或四世同同堂 60% 長短短線投資資的人士士 255% 可可以看出出，在目目標客戶戶群體中中有一個個共同特特點，都都是以中中青年為為主，對對新鮮事事物都有有較強的的接受能能力，客客戶群體體構成多多種，會會吸引不不同人士士的注目目。任何何事情對對他們而而言，只只有兩種種可能可以以實行oor不可可以實行行。對于于能夠實實行的事事情，他他們會理理性地判判斷是否否符合他他們的希希望，或或者可以以從中得得到更多多。ConfidentialPage PAGE 89 DATE 9/1/2022- PAGE 89 - DATE 9/1/2022 第 PAGE 89 頁 共 NUMPAGES 89 頁六、客

59、戶戶群體定定位1、由于于交通的的便利因因素、愿愿意選擇擇城市邊邊際住宅宅2、外籍籍客戶3、涉外外中上管管理層客客戶4、投資資型客戶戶5、自住住型客戶戶，白領領一族。年齡355歲以上上易于接受受新事物物 總而言言之，群群體為小小資產階階級，有有一定的的經濟實實力；有有高尚的的生活品品味、生生活個性性、生活活習慣；不是屬屬于CEEO一族族的金領領，準確確地說應應當是銀銀領一族族，工作作在國貿貿商圈、南城一一帶的外外資或合合資公司司的中上上層管理理者、高高級白領領。七、產品品總體戰戰略方向向重要賣點點：地段優勢勢經濟濟技術開開發區核核心地帶帶大環境成成熟TOWWNHOOUSEE聚集區區產品創新新啟動

60、動京城未未有的全全新住宅宅風尚，是對居居住的創創新、生生活的創創新。個性生活活欣賞賞建筑，欣賞風風格并實實踐個性性生活，是“獅城百百麗”的生活活概念。戶型設計計復式式、挑空空、錯層層、躍層層、夾層層，一切切帶來舒舒適的設設計；采采光好、通風好好，所有有利于生生活的因因素。社區規劃劃低密密度的住住宅錯落落分布，近188平米的的藍圖構構想，構構筑精品品社區。園林設計計生態態概念園園林，養養生宜身身，藝術術小品點點綴于碧碧波青草草之間，描繪至至美畫面面。社區配套套全功功能會所所配套齊齊備，滿滿足日常常生活方方方面面面。交通環境境毗鄰鄰南四環環，咫尺尺間的便便捷，風風行萬里里轉瞬間間。專業開發發實力力