1、物業房屋及設施設備管理房屋及設施設備管理是指對房屋及配套的設施設備的日常運行維護和管理、大中小修及更新改造。房屋及設施設備管理涉及面廣，技術含量高，關系到物業的正常運行和安全使用，是物業管理的重要內容之一。第一節房屋及設施設備管理概述一、房屋及設施設備的種類和組成部分(一)房屋的種類和基本組成部分1房屋種類的劃分(1)按房屋的建筑結構類型和材料可分為：磚木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構和其他結構；(2)按房屋承重受力方式可分為：墻承重結構、構架式承重結構、筒體結構或框架簡體結構承重和大空間結構承重；(3)按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑；(4)按房屋的用途可分為：居住用途

2、、商業用途、工業用途和其他用途。2房屋的基本組成部分(1)結構部分基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等；(2)裝修部分門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修等；(3)設施設備部分水衛、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷、電梯)等項目。(二)設施設備的種類和組成各類物業常見設施設備的種類和組成見表7-1。另外，在物業管理中還可能涉及一些其他的設施設備，如游泳池水處理系統、中水系統、直飲水系統、立體車庫系統等。各類物業常見機電設備一覽表表7-l物業類別設備種類多層住宅高層住宅工業廠房商業樓宇物業類別設備種類多層住宅高層住宅工業廠房商業樓宇供配電變壓器OOOO給排水水泵SOSO配電柜和線路OOOO

3、水箱水池SOSO發電機NOSO閥門和管網OOOO公共照明OOOO沉砂井和化糞池OOOO消防報警系統NOSO電梯載人電梯SOSO消防控制中心NOSO載貨電梯NNOS消防水泵NOSO手扶電梯NSNS消火栓OOOO雜物電梯NSNS噴淋系統NSSO電信和智能化系統電話OOOO自動滅火系統NSSS有線衛星電視OONS防排煙系統NOSO閉路電視監控SSSO空調中央空調NSSO對講報警SONS局部空調SSSS公共信息服務SSNS混合空調NSNO網絡專線接入SSSO采暖熱水供暖OOSS周界防越系統SSNS蒸汽供暖SSOS電子巡更系統SSSS熱風供暖NSSS室內報警系統SSNS管道煤氣OONS車場管理系統SSS

4、S注：O：通常具備；S：有時具備；N：一般不具備。二、房屋及設施設備管理的基本要求(一)基本要求(1)做好房屋及設施設備的維護保養工作，充分發揮設施設備功能，有效延長設施設備的使用壽命，并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。(2)開展技術更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設施設備狀態。(二)評價參考主要指標房屋及設施設備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設施設備完好率。1房屋完好率、危房率(1)房屋完好率，是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑面積的百分比，即： QUOTE 房屋完好率=完好房屋建筑面積基本完好房屋建筑面積房屋總建筑面積100% 房屋完好率=完好房屋

5、建筑面積基本完好房屋建筑面積房屋總建筑面積100%(2)危房率，就是指危險房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分比，即： QUOTE 危房率=危險房屋建筑面積房屋總建筑面積100% 危房率=危險房屋建筑面積房屋總建筑面積100%注：在計算房屋完好率和危房率之前，必須先進行房屋完好等級評定，分別得出完好房屋建筑面積、基本完好房屋建筑面積和危房建筑面積，然后按上述公式進行計算。根據各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好及損壞程度，房屋的完損等級分為以下5類；完好房。指房屋的結構構件完好，安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現狀良好，使用正常或雖個別分項有輕微損壞，但不

6、影響居住安全和正常使用，一般經過小修就能修復好的房屋。基本完好房。指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養，設備、管道現狀基本良好，能正常使用，經過一般性的維修即可恢復使用功能的房屋。一般損壞房。指房屋結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備管道不夠通暢，水衛、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的房屋。嚴重損壞房。指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，個別構件已處于危險狀態，屋面嚴重滲漏，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛、電照的管線、器具和零件殘缺

7、及嚴重損壞，需要進行大修或翻修、改建的房屋。危險房。指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋。2設施設備完好率設施設備完好率是指完好設施設備數量占全部設施設備數量的百分比。 QUOTE 設施設備完好率=完好設施設備數量全部設施設備總數量100% 設施設備完好率=完好設施設備數量全部設施設備總數量100%注：完好設備的具體標準，由行業主管部門統一制訂。三、房屋及設施設備管理的內容與方法(一)使用管理房屋及設施設備的使用管理，一方面要通過物業使用說明書、業主公約及物業管理單位展開的其他宣傳溝通工作，使業主和物業使用人在充分了解房屋及設施設備使用方法

8、的基礎上，正確使用房屋及設施設備。另一方面，物業管理單位應認真做好房屋及設施設備的維修保養、巡視檢查工作，確保房屋及設施設備的穩定、可靠、安全使用和運行，降低維護費用，延長房屋和設施設備的物理壽命。(二)維修保養維修保養的主要內容包括：對房屋和設施設備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑；損耗或故障時的維修；必要情況下(如較為復雜的設備和系統)的專業測試；無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結構和設計方面的改善等。(三)安全管理(1)通過安全教育使員工和業主、物業使用人樹立安全意識，了解安全防護知識和安全管理規定。(2)建立健全各類安全管理制度并嚴格遵守。(3)提供必要的安全和防護裝置裝備。(四

9、)技術檔案資料管理房屋及設施設備相關技術資料在歸檔前，物業管理單位的相關部門和人員要加強管理，妥善保管，避免遺失，確保物業管理檔案資料的完整性。(五)采購和零備件管理一是加強計劃采購，盡可能減少零星采購，建立符合實際情況的庫存備件名錄和最低庫存量；二是對不設庫存的零部件，建立起暢通的采購和供應渠道；三是嚴把采購質量關；四是妥善保管設備供應商或安裝單位采購文件，建立有效的備品備件合格供貨商名錄和相關資料。(六)工量具和維修用設備的管理工量具和維修用設備的管理應該責任到人，建立健全使用、保養制度，定期進行校驗，以保證其使用性能。對于多人共用或價值較高的工量具或儀器儀表，應指定責任人，固定保管地點，

10、強化領用歸還手續。對于普通的工量具和維修用設備，則要求使用人和保管人會使用、會維護、會修理。(七)外包管理外包主要有兩方面的內容：一是將某類設施設備的管理全部外包給專業公司，包括運行操作、維護保養和修理等項工作，如電梯、中央空調等；二是將某類維修(通常是大中修)、改造、更新工程進行外包。(八)技術支持技術支持是對個別具體問題尋求外界的幫助，如故障診斷、維修方案等，多數情況下以聘請技術專家擔任顧問的方式進行。技術支持是降低管理成本、提高管理效率和服務質量，培養專業技術人才的有效方法。第二節房屋及設施設備維修養護計劃與實施一、房屋及設施設備維修養護計劃的制訂(一)制訂房屋及設施設備維修養護計劃的基

11、本方法1維修養護的方式與類別(1)維修方式對各類不同的對象應采用不同的維修方式，房屋及設施設備維修應遵循其自身的客觀規律，在保證運行的前提下，合理利用維修資源，達到物理壽命周期內費用最經濟的目的。1)預防性維修為了降低故障率或防止房屋及設施設備性能劣化，按事先規定的修理計劃和技術要求進行的維修活動，稱為預防性維修。預防性維修是一種主動的具有預防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級階段，從而提高系統的穩定性和可靠性，保障房屋及設施設備的正常使用，是物業管理應提倡的主要維修養護方式。特別是對重點和重要設施設備設備，更應該實行預防性維修。預防性維修有以下幾種方式：計劃性預防維修。計劃

12、性預防維修又稱定期維修，具有周期性特點。它是根據零件的失效規律，事先規定修理間隔期、修理類別、修理內容和修理工作量。狀態監測下的預防維修。這是一種以設施設備技術狀態為基礎，按實際需要進行修理的預防維修方式，是在狀態監測和技術診斷基礎上，掌握設施設備劣化發展情況，在高度預知的情況下，適時安排的預防性修理，又稱預知的維修。它主要適用于重點設施設備，利用率高的精、大、稀設備等。改善性的預防維修。為消除設施設備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發，對設施設備局部結構和零件設計加以改造，結合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維修。2)事后維修事后維修是對一些沒有列入預防維修計劃

13、的項目，在其發生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進行修理。采用事后維修策略可以發揮主要構件的最大物理壽命，單位維修經濟性好。但對物業管理而言，由于設備故障或性能減低通常會給物業的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應該盡量避免事后維修，僅在下述場合可以采用：故障停機后再修理不會給物業使用造成影響；修理技術不復雜，修理迅速而又能及時提供備件；某些利用率低或有備用的設備。3)緊急搶修緊急搶修是對意外事件引發的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發生的，往往不具有預見性，難以進行事前準備。由于發生緊急事件會對物業的使用或安全造成重大影響，因此物業管理應該將緊急搶修列為單獨的項目加以

14、考慮。通常采取設計緊急事件處理程序的方法對緊急搶修進行準備。實踐證明，這是提高房屋及設施設備管理水平的重要手段。(2)修理類別1)大修設施設備大修是工作量最大的一種計劃修理。它是在房屋及設施設備基礎構件或主要零件損壞嚴重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴重下降，必須經過全面修理才能恢復其效能的情況下使用的一種修理形式。進行設備大修時，一般需要對設備進行全部解體，消除缺陷，恢復設備的規定精度和性能。為了補償設備的無形磨損，還可結合大修，采用新技術、新工藝、新材料進行改造、改進和改裝，提高設備效能。2)中修中修的工作量介于大修和小修之間。在實際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結

15、構和構成不復雜的情況下，可取消中修類別。3)小修設施設備小修是維修工作量最小的一種計劃修理。對于實行狀態(監測)維修的設備，小修的工作內容主要是針對日常點檢和定期檢查發現的問題，拆卸有關的零部件，檢查、調整、更換或修理失效的零件，以恢復設備的正常功能；對于實行定期維修的設備，小修的內容主要是根據掌握的損耗規律，更換或修復在修理間隔期內失效或即將失效的零件，并進行調整，以保證設備的正常工作能力。(3)修理周期和修理周期結構1)修理周期對已在使用的設施設備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間；對新設備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間(單位：月或年)。2)修理間隔期修

16、理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間(單位：月)。確定修理間隔期時應使設施設備計劃外停機時間達到最低限度。3)修理周期結構修理周期結構指在一個修理周期內應采取的各種修理方式的次數和排列順序，如小修小修中修小修小修大修。物業管理企業在實行計劃修理時，應根據實際情況，確定各種修理形式的排列順序，既要符合設備的實際需要，又要研究其修理的經濟性。2維修養護計劃的種類(1)按時間進度編制的計劃1)年度維修保養計劃。包括大修、項修、技術改造、實行定期維修的小修和定期維護，以及更新設備的安裝等項目。2)季度維修保養計劃。包括按年度計劃分解的大修、項修、技術改造、小修、定期維護及安裝和使用部門提出的季度

17、追加項目。3)月維修保養計劃。包括按年度和季度計劃分解的本月各項目；根據上月設備故障修理遺留的問題及定期檢查發現的問題，必須且有可能安排在本月的項目。(2)按修理類別編制的計劃。包括房屋維修養護計劃、空調系統維修保養計劃、消防系統維修保養計劃等。3維修養護計劃的編制依據(1)房屋及設施設備的修理周期與修理間隔期；(2)房屋及設施設備的使用要求和管理目標；(3)安全與環境保護的要求；(4)房屋及設施設備的技術狀態。4編制維修養護計劃應考慮的問題(1)物業使用或運行急需的、影響其他系統使用的、關鍵性的設施設備應重點提前安排修理，這樣可減少對日常使用的影響；(2)應考慮到維修保養工作量的平衡，使全年

18、工作能均衡地進行。對待修理的設施設備應按輕重緩急安排計劃；(3)應充分考慮維修前的準備時間和維修保養工作時間；(4)應切實考慮企業資源和能力能否保障各項目的維修保養，如果能力或資源不足，就應該考慮項目外包或尋求技術支持，不應降低維修保養的技術要求；(5)計劃最后確定前，資金一定要落實，確保計劃內每項工作的資金都有足額的保障，否則，應該按照輕重緩急做刪減調整，重新制訂計劃；(6)所制訂的計劃應該包括必要的工作程序和檢驗程序，使計劃具有可操作性和可驗證性；(7)對物業使用或運行有較大影響的關鍵設備，應盡可能安排在非高峰期檢修，以縮短停歇時問(如中央空調系統的冬季檢修、采暖系統的夏季檢修等)。5維修

19、養護計劃的編制維修養護計劃的編制流程如圖7-1所示。明確目標收集材料技術檔案資料以往運行記錄技術狀況診斷計劃草案編寫計劃草案論證資金的使用情況計劃的可執行性和驗證辦法技術可行性分析資源的滿足情況能否滿足需求計劃確定，履行必要的批準手續，一般還要向業主進行必要的解釋或說明執行計劃，根據實際情況的變化進行適當的調整圖7-1維修養護計劃的編制流程圖6維修養護計劃的內容維修養護計劃的內容如圖7-2所示。房屋及設備設施維修養護計劃維修養護的對象名稱、位置、狀態、范圍維修養護的責任人人員構成、分工和責權維修養護的標準包括養護的頻次和時間間隔維修養護的方法包括必要的程序和規程維修養護效果的驗證包括驗證的方法

20、、記錄等圖7-2維修養護計劃的內容二、房屋及設施設備維修養護計劃的實施(一)修前預檢修前預檢是對待修房屋、設施設備進行全面的檢查，目的是掌握修理對象的技術狀態。修前預檢可按下面的步驟進行：(1)技術人員首先要閱讀技術說明書和各類圖紙，熟悉對象的結構、性能和技術指標。其次是查看技術檔案，了解對象的故障及其修理的歷史情況；(2)使用和維護人員介紹對象目前的技術狀態和主要缺陷；(3)進行外觀檢查，如磨損、油漆及缺損情況等；(4)進行運行檢查，開動設備，觀察運行情況；(5)按部件解體檢查。將有疑問的部件拆開細看是否有問題，拆前要做好記錄，以便解體時檢查及裝配復原之用；(6)預檢完畢后，將記錄進行整理，

21、編制維修工藝準備資料，如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細表等。(二)修前資料準備修前預檢結束后，工程技術人員須準備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其他技術文件等。(三)修前工藝準備資料準備工作完成后，根據情況決定是否編制修理的工藝規程或設計必要的工藝裝備等。(四)其他準備其他準備包括對材料及零備件、專用工、量具和設備的準備，以及具體落實停修日期和時間、向業主和有關部門發出通知、清理作業現場等設施設備停修前的準備工作。(五)組織實施要嚴格按照房屋及設施設備的維修計劃實施，在確保安全的前提下，注意控制以下幾個因素：1質量的控制對維修養護質量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質量的驗收檢查，

22、確保維修養護工作能夠達到計劃的質量標準。2進度的控制物業的房屋和設施設備的使用率較高，停機維護一般都會給物業的使用造成不便。對維修養護工作進度進行有效控制，既可以減少維修養護工作對物業使用的影響，也有利于降低成本。3成本的控制通過對維修養護成本的構成要素進行有效控制，提高維修養護工作的經濟性。(六)驗收和存檔企業應該根據房屋及設施設備維修養護項目實際情況和工程量，采取適當的驗收方式。驗收時應注意以下幾個問題：維修養護工作是否按照計劃全部完成？維修養護工作是否達到要求的質量標準？維修養護工作的效率如何？成本控制的效果如何？如果未能滿足計劃要求，原因是什么？采取何種補救措施？維修養護工作的存檔應該

23、包括維修養護的計劃、預算和批準文件、維修養護工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗收資料等。【案例分析】編制房屋及設施設備維修養護計劃消防設施維修保養計劃一、維修保養項目(一)建筑名稱：某大廈地點：某市某區某路某號建筑結構：一棟，高層(32層)建筑面積25800m2(二)消防設施維修保養項目火災自動報警系統、消火栓系統、報警控制回路、自動噴水滅火系統、防排煙系統、氣體滅火系統、泡沫滅火系統、消防聯動系統(含事故廣播和對講電話)。(三)維修保養費計劃內的維修保養費為每月元，詳見大廈消防系統維修保養預算單。二、技術資料及圖紙為實施維修保養計劃，必須準備以下技術資料和圖紙。(一)竣工圖1消防給水

24、系統(含消火栓、自動噴水滅火、泡沫等)2防排煙系統3火災自動報警系統(含聯動、緊急廣播、消防電話)4氣體滅火系統(二)詳細技術資料1消防控制設備(含報警控制器、聯動柜、緊急廣播柜、消防電話柜、氣體滅火控制柜等)的原理圖、端子接線圖。2消防被控設備(含消防水泵、防排煙機、電梯、防火卷簾、非消防電源、應急照明等)控制柜的原理圖、端子接線圖。(三)設備資料1消防給水設備(含水泵、報警閥、壓力開關、信號閥、水流指示器、氣壓罐、泡沫混合器裝置等)產品說明書。2滅火系統設備(含滅火劑儲存裝置、啟動裝置、選擇分配裝置、稱重裝置和警告裝置等)產品說明書。3火災報警設備(含報警控制器、各種模塊或中繼器、探測器、

25、氣體滅火控制柜等)產品說明書，如聯動柜、事故廣播、通信柜為標準產品，亦應提供其產品說明書。4防排煙設備(含風機、風閥等)產品說明書。5防火分隔設備(防火門、防火卷簾及閉門裝置、啟動控制裝置等)的產品說明書。(四)文件1消防設備的運轉記錄2系統編程表及系統軟件三、運行和使用者的責任和配合(1)指定負責消防系統運行的責任人23人，運行責任人必須由具備相關專業知識的人員擔任。(2)運行責任人應對維修保養記錄和報告進行審查和簽字確認。(3)運行責任人的職責：1)負責提供維修保養所需的水、電供應；2)負責提供維修保養所需的垂直運輸；3)負責通知樓宇住戶(租客)有關維修保養的工作時間，避免造成不必要的恐慌

26、；4)負責協助維修保養人員進入安裝有消防系統的室內；5)負責加強維修保養期間的巡查，預防事故發生。四、維修保養人員職責(1)維修保養人員應由有消防設施調試維修保養資格和經驗的工程技術人員擔任。(2)維修保養人員進入現場后，在5個工作日內提供所保養設備的現狀報告，并對存在問題提出解決方案，由有關領導確認。(3)維修保養人員進入現場后，提交月、季、年度保養計劃，經審核批準后實施，并交運行責任人以便配合。(4)按照計劃對建筑消防設施進行定期檢查、維修和保養。(5)對維修保養的消防設施運行情況，每月不少于二次到現場做一般性檢查并記錄。檢查結果應如實記錄，并會同運行責任人共同簽字確認。(6)實行24小時

27、值班制度，對消防設施出現的故障及時修復，保證其正常運行。(7)接到運行人員通知后，應在4小時內解決一般故障，2小時內解決嚴重故障；對無法解決的故障要作出書面說明，并將解決的具體日期作出書面保證，同時應得到運行責任人認可。五、月、季度檢查(1)在進行每月檢查時要對下列各系統逐項抽查，如實記錄檢查結果，發現故障應及時修復，保證消防設施的正常運行并記錄故障修復的全過程。(抽查比例應在月、季、年度檢查計劃中列明，但全年必須100%覆蓋)1)消火栓系統：水槍噴水試驗、水泵自動啟動。2)自動噴淋系統：末端排水試驗水流指示報警、水泵自動啟動、濕式報警閥水力警鈴檢測。3)自動報警系統(季度試驗比例按安裝設備的

28、30%以上進行)：加煙試驗報警(年終試驗100%)、加溫試驗報警、手動觸發報警。4)防排煙系統：報警信號聯動風閥、風閥聯動風機、手動啟動風機。5)氣體滅火系統：手動啟動試驗、自動啟動試驗。6)聯動系統：事故廣播播音、對講電話通話。(2)季度檢查原始記錄必須由參加維修保養的運行責任人簽字。(3)季度檢查結果和處理意見一式二份，由運行責任人和維修保養人員簽字后各執一份。六、半年檢查和書面報告維修保養人員和運行責任人每半年將消防設施維修保養的情況和檢查結果，形成書面報告并存檔。其內容包括：(1)消防設施各系統的運轉情況；(2)半年維修保養和檢查記錄；(3)消防設施各系統穩定性和可靠性的分析；(4)保

29、證消防設施正常運轉的建議。七、更換材料、設備的供應(1)維修保養中發現需更換的材料、設備由維修保養人員以書面報告的形式，經批準后領用或采購。(2)定期檢查需要重新灌裝的滅火劑由運行責任人負責，維修保養人員協助進行拆裝。八、安全工作(1)維修保養人員應按安全工作有關規定，采取嚴格、科學的安全防護措施，確保操作者安全和第三者的安全。(2)維修保養人員在動力設備、易燃易爆和貴重的設備中進行維修保養時應向運行責任人提出安全保護措施，運行責任人應派員在現場監督和協助維修保養人員進行有關工作。(3)在有毒有害環境中施工，應按有關規定提供相應的防護措施。第三節共用設施設備的運行管理一、制訂合理的運行計劃根據

30、設施設備和物業的實際情況所制訂的合理使用計劃，應包括開關機時間、維護保養時間、使用的條件和要求等方面的內容，如電梯的運行時間、臺數和停靠樓層，中央空調機組的開關機時間和制冷量、供應范圍和溫度，路燈或噴泉的開關時間等。這些內容會根據具體物業的實際情況和季節、環境等因素的變化而有所區別，以滿足安全、使用、維護和經濟運行方面的需要。二、配備合格的運行管理人員物業管理企業應根據設施設備的技術要求和復雜程度，配備相應工種的操作者，并根據設備性能、使用范圍和工作條件安排相應的工作量，確保設施設備的正常運行和操作人員的安全。必須采取多種形式，對職工進行多層次的培訓，培訓內容包括技術教育、安全教育和管理業務教

31、育等，目的是幫助職工熟悉設施設備的構造和性能。操作人員經培訓考核合格后，才能獨立上崗操作相關工作專業的設備。供配電、電梯、鍋爐運行等特殊工種還須經政府主管部門組織考核發證后憑證上崗。三、提供良好的工作環境工作運行環境不但與設施設備的正常運轉，減少故障，延長使用壽命有關，而且對操作者的情緒也有重大影響。為此，應安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備必要的測量、保險、安全用儀器裝置，還應有良好的照明和通風設備等。四、建立健全必要的規章制度(1)實行定人、定機和憑證操作設備制度，不允許無證人員單獨操作設備，對多人操作的設施設備，應指定專人負責。(2)對于連續運行的設施設備，可在運行中實行交接班

32、制度和值班巡視記錄制度。(3)操作人員必須遵守設施設備的操作和運行規程。五、設施設備的狀態管理(一)設備的檢查設備的檢查就是對其運行情況、工作性能、磨損程度進行檢查和校驗，通過檢查可以全面掌握設備技術狀況的變化和劣化程度，針對檢查發現的問題，改進設備維修工作，提高維修質量和縮短維修時間。按檢查時間的間隔，通常分為日常檢查和定期檢查：日常檢查是操作人員每天對設備進行的檢查，在運行值班巡視中實施；定期檢查是在操作人員參加下，由技術人員按計劃定期對設備進行的檢查，屬定期維護保養內容。(二)設備的狀態監測設備的狀態監測分為停機監測和不停機監測(又稱在線監測)，是在設備運行使用過程中通過相關的儀器儀表所

33、指示的參數，直接或間接地了解掌握設備的運行情況和設備自身狀態。設備的狀態監測應根據不同的檢測項目采用不同的方法和儀器，通常采用的方法有直接檢測、絕緣性檢測、溫度檢測、振動和噪聲檢測、泄漏檢測、裂紋檢測和腐蝕檢測等。(三)定期預防性試驗對動力設備、壓力容器、電氣設備、消防設備等安全性要求較高的設備，應由專業人員按規定期限和規定要求進行試驗，如耐壓、絕緣、電阻等性能試驗，接地、安全裝置、負荷限制器、制動器等部件試驗，發電機啟動、消防報警、水泵啟動、管道試水等系統試驗。通過試驗可以及時發現問題，消除隱患，安排修理。(四)設備故障診斷技術在設備運行中或基本不拆卸的情況下，采用先進的信息采集、分析技術掌

34、握設備運行狀況，判定產生故障的原因、部位，預測、預報設備未來狀態的技術，稱為故障診斷技術。設備診斷技術是預防維修的基礎，目前應用中的技術手段主要是紅外線溫度檢測、潤滑油品化學分析、噪聲與振動頻譜分析、超聲與次聲波檢測以及計算機專家分析與故障診斷系統等。設備故障診斷技術在設備綜合管理中具有重要的作用，主要表現在：(1)它可以監測設備狀態，發現異常狀況，防止突發故障和事故的發生，建立維護標準，開展預防性維修和改善性維修；(2)較科學地確定設備修理間隔期和內容；(3)預測零件壽命，搞好備件管理。六、節能管理(一)采用管理手段節能降耗通過各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能源浪費，減少各種非

35、正常的能源消耗，是一種最經濟的節能方式。能源消耗可以用下式表達：Wn=Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb式中Wn設備系統的綜合能耗量；Wb設備(或產品)標準能耗；Wc操作人員非正常操作浪費的能源；Ws因維護保養不善設備損壞造成的能耗；wf運輸、保管及其他非正常消耗；Wsb設備狀況不良，運行中浪費的能源。以上除Wb外，其余均屬浪費掉的能源，因此，節能的主要任務，就在于用各種管理手段，減少這些能源的浪費。要建立一個系統的管理體系，使物業運行中各環節的所有操作和管理人員密切配合。具體措施包括：(1)落實組織和管理體系。要建立有物業管理企業領導和業主參加的，覆蓋各個管理環節和所有用能設施設備的節能體系。業

36、主和有關物業管理企業領導在財力上、計劃上、人力上等的多方面支持是節能工作順利開展的根本保證。(2)加強節能宣傳和培訓，樹立節能意識。加強對各級管理人員、技術人員和操作工的培訓。要系統地對上述人員進行能源科學管理知識、熱工基礎理論和節能技術改造途徑等方面的教育，使其增強責任感和緊迫感。(3)建立能源消耗的計劃和考核制度。要做到能源有計劃的使用與消耗，根據物業設施設備的運行要求與性質，準確測算各年、季、月的能源需要量，確定能源考核標準。(4)在運行管理上，盡量安排設備能夠連續、滿載開動使用。這樣可以減少設備的能量相對損失，減少固定能耗部分。(5)調整設備運行時間，實行節能運行程序，特別注意控制空調

37、、室外照明和霓虹燈等的開關時間。(6)合理設定運行參數(如空調溫控點)，既保證正常使用功能，又節省能源。(二)采用技術改造節能技術改造節能也稱為投資性節能，通過對設備或工藝進行局部或全部改造，必要時包括對耗能較大設備的更換，提高設備技術水平或工藝水平，降低能源消耗。在設備和技術狀況一定的情況下，采取管理手段節能是有一定限度的。由能源消耗表達式可見，當一切浪費的能源都得到了控制，剩下的就是設備或產品的合理消耗，這時以管理手段節能就達到了極限，要進一步提高節能水平，還可以靠改造和更換設備及技術。由于技術和工藝的改進，一方面可以使標準耗能狀況大幅度下降，即改變了Wb；另一方面，在新設備、新工藝的條件下，又會產生新的非正常消耗。例如，由于工人的技術熟練程度不足、設備未達到最佳狀態及未合理使用等原因，又會造成新的浪費，就需要通過管理手段來逐步提高、解決問題。由于管理水平的提高，管理節能效益也會不斷提高，又會進一步提出需要解決的技術問題。通過科技進步，解決了生產中的技術問題或提高了技術水平，又會促進管理水平的提高。房屋及設施設備的節能管理，必須將管理手段和技術改造兩者有機結合，方能達到最佳效果。除了上述所列的方法外還有許多具體方法，設施設備管理人員可在不影響物業正常合理使用的前提下，根據實際情況采用相應的措施，實事求是，因地制宜。第四節房屋及共用