1、中國房地產稅制改革研究將利還民的期待經濟學院07級財政學課程報告作者：組長：謝楚倩 組員：蔡莉莉，陳敏斐，侯柏嵐，陳家杰內容提要房地產稅收體系概況探析我國房地產稅制存在的主要問題房地產稅制的國際比較我國房地產稅制改革的基本原則與思路總結【參考文獻】內容提要隨著社會主義市場經濟的迅速發展，房地產行業呈現了快速高度發展的趨勢，逐步發揮作為國民經濟支柱產業導向作用。房地產稅收制度是稅制體系中極為復雜的一個行業稅收體系，我國現行的房地產稅存在稅制過時、稅基狹窄、稅種重復、收入偏小、內外企業稅負有別等問題，無法發揮均衡個人收入和財富分配，緩解貧富差距的作用。 因此中國房地產進行稅制改革完成一次將利還民的

2、期待【關 鍵 詞】房地產稅制改革 稅收制度一. 房地產稅收體系概況 房地產是房產和地產的統稱，也稱不動產，房地產包含了土地和土地上的附著物，是土地和土地永久性建筑物及其衍生的權利義務關系的總和。 房地產稅制是指一國家或地區的房地產課稅體系，它是由各種不同的房地產賦稅配合而組成的一個系統的稅收組織，用以完成該國家或地區的房地產政策。 表2 房地產稅收體系房地產稅收體系財產稅類房地產稅所得稅類房地產稅商品稅（流轉稅）類房地產稅房地產稅土地增值稅房地產轉讓價值稅地價稅(與空地稅)農地收益稅房地產租金稅遺產稅和增與稅荒地稅契稅房地產租賃所得稅表3直接以房地產為課稅對象的稅種 稅種納稅人課稅對象計稅依據

3、稅 率（元/年）城鎮土地使用稅擁有土地使用權的單位和個人在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地納稅人實際占用的土地面積幅度定額稅率大城市：0.510；中等城市：0.48；小城市：0.36;縣城、建制鎮、工礦區：0.24房產稅凡是中國境內擁有房屋產權的單位和個人在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房產非出租房產：按房產原值一次扣減1030%后的余值1.2%出租房產：租金收入12%城市房地產稅外商投資企業與外籍個人自有房產房產原值1.20% 二、我國房地產稅制存在的主要問題(一) 我國房產稅收入簡介我國城市房地產稅的基本稅法是1951年8月國務院頒布的中華人民共和國城市房地產稅暫行條例。1984

4、年進行利改稅時，國務院決定將城市房地產稅劃分為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種，對內資企業和個人征收。對外商投資企業和外國企業繼續征收城市房地產稅。我國現行房產稅設立于1986年，是1986年9月15日國務院頒布的中華人民共和國房產稅暫行條例，是從原房地產稅中分離出來的。當時設置該稅的目的是調節占有房產所形成的收入差別并約束固定資產投資規模過度擴張。但改革以來，20世紀90年代中期開始，房產稅收入呈現出擴張趨勢，在稅收結構中的地位也有所抬升。1993年，我國房產稅收入為49.15億元，比1992年增加7億多元，從1994年開始，我國房產稅收入突破60億元，近年來已達上百億規模。課稅對象:城鎮中的

5、房產納稅人:按房產原值（減除一定比例）或租金向房產所有人或經管者征稅范圍:限定在城鎮，是位于城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產，不包括農村房產(因為農村房產除農副業生產用房外，大部分是農民居住用房。)計稅依據:原值一次減10%-30%后的余額或租金從價計征:稅率為1.2%從租計征:稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產稅。 我國房產稅收入簡介表4：房產稅應納稅額的計算計稅方法計稅依據稅率稅額計算公式從價計征房產計稅余值1.2%全年應納稅額=應稅房產原值（1-扣除比例）1.2%從租計征房屋租金12%（個人為4%）全年應納稅額=租金收入12%（個人為4%）納稅期限為房產稅

6、實行按年計算，分期（季度或半年）繳納的征收辦法。地點是房產稅應向房產所在地的地方稅務機關繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的座落地點分別向房產所在地稅務機關納稅。房產稅應納稅額的計算例：甲公司以房產向乙公司投資，房產原值500萬元，評估確認價值600萬元，每年收取固定收入20萬元，當地政府規定房產稅減除比例為30，則其房產稅的納稅處理是：以房產聯營投資收取固定收入，由出租方（甲）按從租計繳房產稅，應納稅額20122.4（萬元）。1.房產稅征稅范圍過窄 目前，許多企業都坐落于房產稅和城鎮土地使用稅課稅范圍之外的區域，與坐落于城鎮的企業在對公共品的享受方面并沒有本質區別，卻不需承擔房產稅和城

7、鎮土地使用稅的納稅義務。 （二）房產稅稅制的弊端我國現行房產稅稅制規定房產稅只在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，而處在這些區域之外的房產和土地則不需納稅。尤其在城鎮與非城鎮的交界處，一些地方同一條街道兩側的企業，一側要納稅，而幾米之外的另一側的企業則不需要納稅，更加彰顯了房產稅和城鎮土地使用稅課稅范圍規定的失當。 房產稅稅制規定的征稅范圍與現實情況明顯不符，直接限制了房產稅收入的正常增長。1.房產稅征稅范圍過窄2.房產保有課稅實行內外兩套稅制有違公平我國房地產稅收制度采取“內外有別，兩套稅制并存”的政策，稅收政策不統一。2.房產保有課稅實行內外兩套稅制有違公平具體表現在以下3個方面：（1）因納

8、稅人身份不同而稅負不同。內資企業繳納房產稅和城鎮土地使用稅，外資企業繳納城市房地產稅，且僅就房產納稅，地產不需納稅，其稅收負擔低于內資企業。3.房產稅計稅依據不合理我國房產稅暫行條例規定房產稅的計稅依據是房產余值或房產租金收入。 城市新房市值與舊房市值相差非常大，這樣，以余值為計稅依據無疑是大大縮小了稅基。 新企業稅負重，老企業稅負輕 把租金收入作為計稅金額又帶來了2個問題:租金與房產余值差距很大，因而引起了按不同計稅方式計稅稅負高度不均等狀況。 房產租金本身是營業稅課稅對象，現又當做房產稅計稅依據，這人為造成了雙重課稅。 現在租金收入很模糊，沒有明確憑證，有的甚至暗箱操作，而且一些不征房產稅

9、的房產也在出租，形成了不公平的景象。 3.房產稅計稅依據不合理例如：廣州市某國有企業，將A廠房(原值500萬元，成新率60)，以融資租賃方式租賃給一實業公司，租期為4年，月租金為12萬元，承租方在租賃期滿后即獲該房產的所有權；將B廠房(原值800萬元，成新率80)作為投資，與一開發公司組成聯營企業，合同規定，雙方利潤分紅，共擔風險。應納稅額的計算： A廠房月應納稅額12121.44(萬元)A廠房年應納稅額1.441217.28(萬元) B廠房年應納稅額800(130)1.26.72(萬元) 計征方法的稅負比較： A廠房按房產原值計算年稅負率:17.285001003.45 B廠房按房產原值計算

10、年稅負率:6.728001000.84 3.房產稅計稅依據不合理三、房地產稅制的國際比較各國雖然因不同的國情以及經濟調控的目標不同，房地產業稅制之間存在著很多不同之處，但它們一般都很重視房地產業稅制的建立和完善且以此作為調控經濟的重要手段和財政收入的重要來源。房地產稅收是世界各國普遍征收的一種稅。目前世界上幾乎所有國家稅收制度中都涉及房地產稅，并將其作為普遍征收的重要稅種。具體征稅方式有四種類型:(一)國外的房地產業稅制的基本情況一是將房地產與其他財產一起，就納稅人某一時點的所有財產(包括動產和不動產)綜合征收一種稅，征收此類稅的國家有美國、荷蘭、瑞士、瑞典、丹麥、德國等；二是將土地、房屋和有

11、關建筑物、車船以及其他固定資產綜合在一起征收不動產稅，征收此類稅的國家有日本、新加坡、印度、巴西等；三是將土地和房產合并課征房地產稅，對其他固定資產不征稅，征收此類稅的國家和地區有墨西哥、波蘭、泰國、香港等；四是將房產與土地分開單項征稅，如日本的土地保有稅、澳大利亞的地價稅等。我國目前的房產稅、土地使用稅也屬于將房產與土地分開單項征稅方式 。三、房地產稅制的國際比較有的國家和地區由中央政府統一決定，如韓國、新加坡、香港地區。有的國家完全由地方自行制定，如美國、加拿大、新西蘭、芬蘭等。有的國家由地方制定但接受國家最高稅率限制，如馬來西亞、菲律賓，西班牙等。有的國家將稅率限定在一定的范圍內，如阿根

12、廷、丹麥。阿根廷規定稅率為地籍價值的0.06%2%之間，丹麥為土地價值的1.6%3.4%之間，澳大利亞的大多數地區傾向于未改良土地價值的1%1.97%之間。有的國家由中央制訂基準稅率，地方決定變動乘數，如德國、奧地利。德國為地方決定300%600%的乘數，奧地利為地方決定不超過500%的乘數。三、房地產稅稅率的國際比較英國的地方稅制較為簡單統一，主要以房產稅為主，房產稅占地方政府收入的一半左右，占整個稅收收入的 8 左右。美國地方政府收入以財產稅（房產稅）為主，財產稅占稅收總額的 11 左右，占地方政府全部稅收收入的 75 左右。完善房地產稅課稅的配套制度與政策。 強化房地產產權登記制度1.清

13、查土地，建立土地位置、權屬及面積臺帳。2.改變分塊管理的現狀，盡快實行房屋和土地產權證書合一制度，理清管理關 系，避免房地產私下交易，增強房地產稅收課征的有效性和嚴肅性。完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構。1.加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地 產估價理論、方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據。2.在稅務部門內部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產稅收征管的力度。四、我國房地產稅制改革的基本原則與思路建立一個集土地供應信息、住宅開發信息、市場交易信息、政府政策信息等信息為一體的信息平臺。并定期向社會公告、公示，以引導房地產市場持續、穩定發展。建立

14、公告、公示制度 建立完善的價格評估制度 房地產征稅的基礎是對不動產價值的評估。如果采用單個不動產評估的程序和方法，成本將很高昂，而且耗費時間，我們可以借鑒美國的整體評估方法，這是運用經濟計量模型和計算機系統進行評估的一套辦法，要求有完整的土地和建筑物資料并且計算機數字化，而且要求有訓練有素的專業人員，我國這方面的條件還不具備。 控制稅收征管成本 目前我國已經廣泛實行銀行存款實名制，銀行也已經實現全國聯網，可以提供高效的個人支票服務，提高稅務部門征稅效率，降低稅收征管成本。 征收房地產稅要遵循“納稅受益”原則 房地受益論是指稅收收入主要為納稅人服務。地方政府通過房地產稅收收入提供地方公共產品和服

15、務供給。使納稅人直接體會納稅受益，降低納稅人對交納房地產稅的抵觸，有利于改革的順利實施。五、總結中國房地產業的迅速發展使房地產稅收日益受到重視，國內目前對房地產稅討論激烈，然而改革房地產稅收制度，特別是建立適應社會主義市場經濟要求的新型不動產稅，是一項十分復雜艱巨的任務，牽涉到億萬群眾。從介紹了我國房地產業和房地產稅制的概況，深入分析房地產稅制改革的必要性；比較分析國外房地產稅制與我國房地產稅制之間的差異；房地產稅制存在的具體問題，借鑒國際房地產稅制的實踐經驗基礎上，提出改革與完善中國房地產稅制的可行性，總結房地產稅制改革的基本方針。最后經過一組人的討論，解決完善問題，對房地產稅制進行改革最迫切的方案該是完善房地產稅課稅的配套制度與政策。強化房地產產權登記制度和完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構，建立公告、公示制度，征收房地產稅要遵循“納稅受益”原則，完善的價格評估制度。六.【參考文獻】陳多長.房地產稅收論.中國市場出版社，2005. 284-330 張躍慶，張連城.城市土地經濟問題.光明日報出版社，1990丁成日，改革和發展中國房地產稅理論問題與現實挑戰.財政研究J20