1、房地產市場形勢分析報告（2011年第一季度）PAGE PAGE 30房地產市場形勢分析報告（2011年第一季度）房地產市場形勢分析報告（2011年第一季度）編輯委員會編寫2011年5月3日章節目錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc292269842 一、宏觀形勢分析 PAGEREF _Toc292269842 h 3 HYPERLINK l _Toc292269843 二、房地產開發投資 PAGEREF _Toc292269843 h 4 HYPERLINK l _Toc292269844 三、土地市場情況 PAGEREF _Toc292269844 h 9 HYPE

2、RLINK l _Toc292269845 四、商品房銷售情況 PAGEREF _Toc292269845 h 9 HYPERLINK l _Toc292269846 五、存量房市場交易情況 PAGEREF _Toc292269846 h 14 HYPERLINK l _Toc292269847 六、趨勢分析 PAGEREF _Toc292269847 h 15宏觀形勢分析2010年，我國在加快轉變經濟發展方式、加強和改善宏觀調控方面政策有力，市場需求回暖趨旺，有效鞏固和擴大了應對國際金融危機的成果，國民經濟由回升向好逐步轉為穩定增長。2011年一季度正值“十二五”規劃開局之際，在“以科學發展

3、為主題，以加快轉變經濟發展方式為主線”戰略思想的指導下，國民經濟穩定增長的基礎將更加堅實，GDP 增速有望保持在9%左右，但物價上升壓力仍然偏大，預計CPI將上漲5%左右。必須將控制價格上漲放在經濟工作更加突出的位置，應當運用短期需求管理政策和結構優化政策化解當前結構性價格上漲壓力。（一）通脹預期明顯增強對物價上漲速度的計算主要考慮兩方面因素，一是翹尾因素，二是新漲價因素。20ll年CPI各季度翹尾因素分別為3.4%、3.5%、2.9%和0.7%，一二季度翹尾因素偏高。從新漲價因素來看，要素成本上漲、輸入型通脹壓力、國際熱錢流入、農產品供求趨緊等推動新漲價因素繼續上行的條件均較20l0年有所強

4、化，也就是說一季度新漲價因素有可能高于去年同期水平，在這種情況下，目前社會通脹預期較為強烈，如果不加以有效管理，預期將轉化為真正的通脹壓力，將會影響經濟正常運行。（二）房地產調控難度加大2010年國務院連續出臺了一系列遏制房價過快上漲的政策措施，并加大了保障性住房建設力度。盡管房價沒有出現明顯下降，但快速上漲的勢頭得到遏制。然而近期，在熱錢流入、物價上漲等因素影響下，房價再度上升，房價與居民收入之間矛盾繼續擴大。房地產市場既有資本市場的屬性，又與實體經濟密切相連，房價繼續上漲將使宏觀調控不得不面對“抑制資產價格與防止經濟增速回落”的矛盾，從而使得房地產調控陷入兩難境地。（三）各地方存在投資高增

5、長沖動中央發布的“十二五”規劃建議明確提出以科學發展為主題、以加快轉變經濟發展方式為主線，經濟增長速度指標被淡化。但是從各地方規劃目標來看，在確定經濟增長目標時，并沒有與中央保持一致，對能源，資源的承載能力考慮不足。全國只有不到十個省份將2011年經濟增速目標定為8%-9%，其余大部分省份超過10%，有些省份提出未來五年實現GDP翻番。在這種情況下，一方面，地方政府的投資熱情仍然難以控制。在貨幣政策連續加息、提高存款準備金率釋放出緊縮信號的情況下，2011年上半年可能出現地方政府投資開工與中央政策“賽跑”的博弈，為了爭取得到更多信貸支持，地方政府存在集中上項目、鋪攤子的傾向，這將可能導致政府投

6、資再度膨脹，擠壓民間投資規模，不利于激發投資內生增長動力。另一方面，目前地方規劃的投資項目中仍有不少屬于高耗能重化工項目，有的地區甚至不問條件要在沿海建立深水港和鋼鐵、化工為主的臨海工業區、實現“兩頭在外”的國際大循環，這將把污染與能耗留到國內。這類投資不僅不利于優化結構、轉變發展方式，而且將固化未來20-30年的產業結構，使中國產業結構出現“逆調整”。二、房地產開發投資受一系列宏觀調控政策影響，“國房景氣指數”自去年3月國房景氣指數達到高點以來連續回落，不過依然連續運行于100點以上的景氣區間。（一）國房景氣指數小幅回落受一系列宏觀調控政策影響，反映全國房地產開發綜合發展水平的“國房景氣指數

7、”環比繼續回落。國家統計局發布的數據顯示：2011年3月全國房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為102.98，比2月份提高0.08點，比上年同期回落2.91點。這是繼去年3月國房景氣指數達到高點以來連續回落，不過依然運行于100點以上的景氣區間。表 SEQ 表 * ARABIC1：2010-2011年1-3月國房景氣指數月份綜合景氣指數開發投資指數施工面積指數銷售價格指數2010年1-3月105.89103.58112.04113.081-4月105.66104.94111.85112.771-5月105.07105.56111.36109.311-6月105.06105.54109.

8、39106.781-7月104.72105.23109.44104.101-8月104.11104.89109.00103.571-9月103.52104.85108.56104.031-10月103.57104.88108.67104.551-11月103.20104.82106.25104.341-12月101.79 103.87 104.81104.542011年1-2月102.90104.00110.50104.701-3月102.98103.83109.98104.50數據來源：國家統計局從分類指數來看：房地產開發投資分類指數為103.83，比2月份回落0.17點，比上年同期提高0.

9、25點；房屋施工面積分類指數為109.98，比2月份回落0.52點，比上年同期回落2.06點；商品房平均銷售價格指數為104.50，比2月份回落0.20點，比上年同期回落8.58點。圖 SEQ 圖 * ARABIC1：2009-2011年3月國房景氣指數及主要分類指數走勢數據來源：國家統計局注：自2011年起，取消發布指標“土地開發面積分類指數”，增加發布“房屋施工面積分類指數”（二）房地產開發投資增速有所放緩在一系列宏觀調控政策影響下，2011年1-3月全國房地產開發投資增速有所放緩，但總體上依然保持了30%以上的高增長態勢。國家統計局發布的數據顯示：2011年1-3月全國完成房地產開發投資

10、8846.4億元，同比增長34.1%，增幅同比回落1.0個百分點，比1-2月回落1.1個百分點。從供應結構來看，以住宅為主的房地產開發投資增長持續高位運行，這主要是由住宅的特性決定的。在工業化、城市化迅速發展所形成的城鎮人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅就成為房地產市場首要的也是主導性的需求。具體來看，2011年1-3月，在房地產開發投資中，商品住宅完成投資6253.1億元，同比增長37.4%，增幅同比提高4.4個百分點，比1-2月提高2.5個百分點，占房地產開發投資的比重為70.6%；辦公樓投資361.4億元，同比增長19.1%，增幅同比回落24.5個百分點，比1-2月回落10.5個百

11、分點，所占比重為4.1%；商業營業用房投資1058.2億元，同比增長40.2%，增幅同比提高9.6個百分點，比1-2月提高3.5個百分點，所占比重為12.0%；其他投資1173.6億元，同比增長19.2%，增幅同比回落27.9個百分點，比1-2月回落18.2個百分點，所占比重為13.3%。從保障性住房的供給情況來看，2011年1-3月，90平方米以下住房完成投資1802.4億元，同比增長25.4%，增幅同比回落15.3個百分點，比1-2月回落7.8個百分點，占住宅投資的比重為28.8%；經濟適用房完成投資146.0億元，同比增長8.8%，增幅同比提高2.9個百分點，去年同期為下降9.1個百分點

12、，占住宅投資的比重僅為2.3%。現有保障性住房的供給數量遠遠滿足不了中低收入居民家庭的巨大需求。表 SEQ 表 * ARABIC2：2011年1-3月不同用途房地產投資完成額及同比增長單位：億元，%房地產開發投資完成額同比增長比重（以投資總額為100）自年初累計去年同期自年初累計去年同期投資完成額8846.46594.534.15 100100按工程用途分：住宅6523.14551.843.31 73.74 69.02 辦公樓361.4303.419.12 4.09 4.60 商業營業用房1058.2754.740.21 11.96 11.44 其他1173.6984.519.21 13.27

13、 14.93 數據來源：國家統計局從區域分布上來看，2011年1-3月東部地區完成房地產開發投資5464.8億元，同比增長31.2%，增幅同比回落3.9個百分點，比1-2月提高0.5個百分點；中部地區完成投資1647.1億元，同比增長39.3%，增幅同比提高11.1個百分點，比1-2月回落0.4個百分點；西部地區完成投資1734.5億元，同比增長39.0%，增幅同比回落1.1個百分點，比1-2月回落7.9個百分點。圖 SEQ 圖 * ARABIC2：2010-2011年1-3月不同地區房地產投資額完成情況數據來源：國家統計局（三）房地產開發企業資金來源增長幅度回落在一系列遏制房價過快上漲等宏觀

14、調控政策影響下，今年以來全國房地產開發企業資金來源同比增長速度顯現出快速回落態勢。國家統計局發布的數據顯示：2011年1-3月全國房地產開發企業到位資金19268.1億元，同比增長18.6%，增幅同比回落42.8個百分點，比1-2月提高2.3個百分點。其中，國內貸款3836.8億元，同比增長4.4%，增幅同比回落39.9個百分點，比1-2月回落3.3個百分點；利用外資144.0億元，同比增長45.2%，去年同期為負增長33.7%，比1-2月回落16.3個百分點；企業自籌資金7126.3億元，同比增長27.2%，增幅同比回落20.6個百分點，比1-2月提高5.8個百分點；其他資金8160.9億元

15、，同比增長18.7%，增幅同比回落73.1個百分點，比1-2月提高2.1個百分點。在其他資金中，定金及預收款4824.5億元，同比增長28.7%，增幅同比回落56.0個百分點，比1-2月回落0.2個百分點；個人按揭貸款2076.2億元，同比下降5.3%，去年同期為增長122.8個百分點，比1-2月降幅縮小6.0個百分點。表 SEQ 表 * ARABIC3：2010-2011年1-3月全國房地產開發企業資金來源及同比單位：億元，%資金來源國內貸款利用外資外商直接投資自籌資金自有資金其他資金來源定金及預收款2010年1-3月16250.50 3673.60 99.20 81.60 5601.80

16、3040.00 6875.90 3748.60 1-4月21602.50 4552.30 136.80 117.10 7459.10 3935.50 9454.20 5239.60 1-5月27288.50 5549.60 169.00 144.50 9540.60 4954.30 12029.20 6697.40 1-6月33719.00 6572.50 249.90 203.90 12409.60 6456.40 14486.90 8064.20 1-7月38876.10 7538.60 301.60 248.20 14393.80 7460.00 16642.20 9355.801-8月

17、44363.40 8459.80 369.40 297.40 16627.80 8592.00 18906.40 10637.20 1-9月50504.40 9398.10 452.10 354.20 19123.00 9922.00 21531.20 12185.50 1-10月56923.00 10442.90 539.50 422.30 21553.30 11223.30 24387.40 13949.60 1-11月63219.90 11245.10 655.80 536.40 23806.20 12450.10 27512.70 15935.30 1-12月72494.30 1254

18、0.50 795.60 677.00 26704.60 14173.00 32453.70 19019.80 2010年1-2月12173.10 2679.10 86.30 69.90 4184.20 2254.80 5223.50 3153.70 1-3月19268.10 3836.80 144.00 126.40 7126.30 3697.40 8160.90 4824.50 比上年同期增長2010年1-3月61.40 44.30 -33.70 -31.30 47.80 43.40 91.80 84.70 1-4月59.90 39.90 -17.40 -13.80 52.50 42.90

19、81.90 73.90 1-5月57.20 43.60 -24.80 -15.80 54.30 43.00 69.80 61.10 1-6月45.60 34.50 2.80 4.00 50.90 43.60 47.90 40.10 1-7月39.40 29.30 10.60 10.00 50.80 44.50 36.00 30.30 1-8月35.00 27.80 23.90 20.00 50.70 43.00 26.80 22.10 1-9月32.50 27.20 26.00 18.20 49.70 41.70 22.30 18.70 1-10月32.00 26.30 43.30 34.80

20、 50.70 42.80 21.00 18.70 1-11月31.20 25.00 59.00 59.80 49.60 42.70 20.40 19.40 1-12月25.40 10.30 66.00 67.80 48.80 43.80 15.90 17.30 2010年1-2月16.30 7.70 61.50 57.50 21.40 20.80 16.60 28.90 1-3月18.60 4.40 45.20 54.90 27.20 21.60 18.70 28.70 數據來源：國家統計局總體來看，除利用外資增速與上年同期相比大幅提升外，其他各分類資金來源增速同比均呈回落態勢，說明今年以來一

21、系列遏制房價過快上漲的政策效果正在顯現，尤其是個人按揭貸款仍呈負增長態勢，說明購房者觀望態勢明顯，開發商的資金壓力正在加大。作為滯后指標，在個人按揭貸款和開發貸款的結構性收緊以及資本市場再融資的難度加大等影響下，開發企業資金來源將繼續趨緊，預計行業未來仍將以自籌資金為主要資金來源。三、土地市場情況在一系列宏觀調控政策影響下，2011年以來全國土地市場稍顯冷清，房地產開發企業土地購置面積與1-2月相比大幅回落，但與此同時，待開發土地面積增速回升。國家統計局發布的數據顯示，2011年1-3月全國房地產開發企業購置土地面積8180.8萬平方米，同比增長32.7%，增幅同比提高2.7個百分點，但與1-

22、2月相比回落24.4個百分點；同期，全國房地產開發企業待開發土地面積22674.4萬平方米，同比增長22.9%，增幅同比提高1.7個百分點，上年同期為下降12.3個百分點。上述兩個指標說明，房地產開發企業囤地現象依然嚴重。圖 SEQ 圖 * ARABIC3：2010-2011年1-3月全國房地產土地購置與開發面積數據來源：國家統計局注：自2011年起，取消發布“完成開發土地面積”數據四、商品房銷售情況（一）市場供應增速環比回落統計數據顯示：2011年1-3月全國商品房累計施工面積327401.8萬平方米，同比增長35.2%，增幅同比回落0.3個百分點，比1-2月回落3.8個百分點。其中，商品住

23、宅施工面積251713.8萬平方米，同比增長34.4%，增幅同比回落1.1個百分點，比1-2月回落4.5個百分點；房屋新開工面積39842.4萬平方米，同比增長23.4%，增幅同比回落37.4個百分點，比1-2月回落4.5個百分點。圖 SEQ 圖 * ARABIC4：2009-2011年1-3月全國商品房、商品住宅施工面積數據來源：國家統計局在全國商品房累計施工面積增速回落的情況下，全國商品房累計竣工面積增速卻呈上漲態勢，說明開發商加快了已建項目進度，市場供應量有所增加。國家統計局發布的數據顯示，2011年1-3月全國商品房累計竣工面積12831.5萬平方米，同比增長15.4%，增幅同比提高3

24、.4個百分點，比1-2月提高1.5個百分點。其中，商品住宅竣工面積10229.1萬平方米，同比增長14.8%，增幅同比提高5.0個百分點，比1-2月提高2.7個百分點。圖 SEQ 圖 * ARABIC5：2009-2011年1-3月全國商品房、商品住宅竣工面積數據來源：國家統計局（二）商品房銷售額同比漲幅大幅超過商品房銷售面積國家統計局發布的數據顯示，2011年1-3月全國商品房銷售面積17642.8萬平方米，同比增長14.9%，增幅同比回落20.9個百分點，比1-2月提高1.1個百分點。其中商品住宅銷售面積15849.5萬平方米，同比增長14.3%，增幅同比回落18.9個百分點，比1-2月提

25、高1.1個百分點；同期，全國商品房銷售額10151.9億元，同比增長27.3%，增幅同比回落30.4個百分點，比1-2月回落0.1個百分點。其中商品住宅銷售額8607.2億元，同比增長25.9%，增幅同比回落29.3個百分點，比1-2月回落0.3個百分點。圖 SEQ 圖 * ARABIC6：2009-2011年1-3月全國商品房、商品住宅銷售面積數據來源：國家統計局圖 SEQ 圖 * ARABIC7：2009-2011年1-3月全國商品房、商品住宅銷售額數據來源：國家統計局（三）樓市量跌價穩2011年一季度，一線城市和二線城市樓市成交量變化趨勢呈現出較為一致的規律，1月份同比上漲；由于去年房地

26、產市場在1.10新政的籠罩下曾一度低迷，故今年2月份各城市樓市成交量普遍高于去年同期；今年一二線城市的調控細則大都在2月中下旬及3月初陸續正式落地并實施，故3月份調控成效逐漸顯露，傳統的樓市“小陽春”在嚴厲的限購令面前黯然失色，樓市成交量大幅縮水。但3月各城市成交價格變化平穩，多重調控下未見實質性松動。表 SEQ 表 * ARABIC4：2010-2011年1-3月全國商品房銷售均價情況單位：元/平方米月份商品房其中：住宅2010年1-3月5192.924931.651-4月5307.155060.331-5月5220.444958.581-6月5036.504759.671-7月4994.8

27、54705.601-8月5012.514711.041-9月5054.084754.441-10月5107.424811.021-11月5122.034817.881-12月5029.154723.542011年1-2月6437.026140.381-3月5754.135430.58數據來源：國家統計局（四）70個大中城市房價變化情況3月份，70個大中城市中，環比價格下降的有12個城市，持平的有8個城市。與2月份相比，3月份環比價格下降和持平的城市個數增加了6個。環比漲幅比2月份縮小的城市有29個。與去年同月相比，70個大中城市中，同比價格下降的城市有2個，比2月份增加了1個，同比漲幅回落的有

28、46個城市，比上月增加了16個。3月份，同比漲幅在5%以內的有26個，比2月份增加了2個。表 SEQ 表 * ARABIC 5：新建住宅價格指數同比增幅前十名的城市丹東石家莊蘭州烏魯木齊秦皇島牡丹 江西寧南昌襄樊包頭同比115.4111.5110.9110.1110109.7109.2108.6108.6108.3環比100.8100.999.5100.799.4100100.2100100.699.8數據來源：國家發展和改革委員會表 SEQ 表 * ARABIC6：新建住宅價格指數同比增幅后五名的城市瀘州?？谌菽铣淙齺喭?00.7100.610099.599.4環比10099.9100.

29、6100.2100.4數據來源：國家發展和改革委員會表 SEQ 表 * ARABIC7：新建商品住宅價格指數同比增幅前十名的城市丹東石家莊蘭州秦皇島烏魯木齊牡丹 江西寧岳陽南昌襄樊同比115.4111.7111.1111.1110.1109.8109.2108.9108.8108.6環比100.8100.999.599.4100.7100100.298.5100100.6數據來源：國家發展和改革委員會表 SEQ 表 * ARABIC8：新建商品住宅價格指數同比增幅后五名的城市?？跒o州泉州南充三亞同比100.7100.7100.199.599.4環比99.9100.1100.6100.2100.

30、4數據來源：國家發展和改革委員會五、存量房市場交易情況中國房地產指數系統對11個重點城市主要樣本樓盤報價的監測結果顯示，2011年3月，11個城市二手房價格指數平均環比上漲1.37%，較上月縮小0.55個百分點，漲幅繼續回落。11個城市的指數均有不同程度上漲，漲幅在0.2%-3.6%之間。深圳、廣州和重慶列漲幅前三位，漲幅分別為3.60%、2.05%和1.95%，深圳指數漲幅依舊高于其他城市。上海漲幅為0.40%，為11個城市中最低。11個城市中，僅有2個城市的環比漲幅在2%以上，較上月減少3個，更有4個城市的價格環比漲幅不及1%。同比來看，11個城市平均上漲25.30%，較上月減少3.31個

31、百分點，漲幅有所回落，其中重慶漲幅為39.14%，較上月減少1個點，但依舊為11個城市中最高；3月僅廣州的同比漲幅也超過30%，僅次于重慶排在二位；深圳、北京等6個城市的漲幅均在20%-30%之間；杭州、蘇州和上海的漲幅未達到20%。大多數城市指數同比漲幅有小幅回落。表 9：2011年3月份重點城市價格指數變化情況城市指數值環比變化同比變化北京4669420.91%106929.69%深圳36851283.60%84829.89%上海4719190.40%69417.24%廣州2586522.05%71938.51%成都1665201.22%29921.89%天津2577351.38%4772

32、2.71%杭州389980.21%51015.05%重慶1255241.95%35339.14%蘇州1998211.06%31118.44%南京2431130.54%41120.35%武漢1284221.74%26025.39%數據來源：中國房地產指數系統六、趨勢分析（一）政策導向及預測距離此輪“國十條”調控已近一年，“新國八條”的實施也接近一季度了，調控效果似乎略有顯現，房價飆升的勢頭得到了遏制，但是依舊在高位盤整。通脹壓力依舊嚴峻，而在多次調控加碼后，樓市政策將走向何方本報告對此做如下分析。1、通脹壓力仍處上升態勢中國的通脹壓力依舊嚴峻，仍處于上升態勢，千萬別輕信“下半年CPI上漲會放緩”

33、的說法。目前的通脹不是國內因素主導的，國際大宗商品價格看不出在下半年下降，或者哪怕穩定的跡象。倒不如相信，下半年社會物價總水平可能越過8%的惡性通脹臨界點，估計嚴重些、悲觀些反而可能主動些。從目前來看，影響國內物價水平的“輸入性”因素已經不僅是美國的量化寬松政策，日本大地震后，日本為刺激經濟也加入到大量增發貨幣、放松銀根的隊伍中來；而且推動國際大宗商品價格上漲的因素也并不僅限于發達國家央行的貨幣政策，北非、中東亂局正在成為推高國際通脹水平的新因素。而且著重強調，這個亂局不大可能在短期內結束。這是一個世界性政治周期的表現形式。不論利比亞戰局如何發展，哪怕很快一方控制局面，這個“民主化”浪潮仍會大

34、面積蔓延。如果影響到約旦、沙特，2011年內就可能看到石油價格達到180至200美元一桶的高位。2、貨幣政策持續緊縮日益嚴峻的通脹形勢是導致貨幣政策以罕有的密度出臺主要動力。2011年央行以每月一次的頻率，四次上調準備金率（差別準備金動態調整也適時而出），這也是央行自去年以來準備金率的第十次上調。大中型金融機構存款準備金率達20.1%的歷史高位。與此同時，央行本年度已經2次加息。去年以來，我國已連續四次加息，調整后，一年期存款利率達到3.25%，一年期貸款利率達到6.31%。在匯率方面，前四個月，人民幣對美元匯率升值近1.6%，由于輸入型通脹壓力的增加，匯率最近也被越來越多的賦予了這個使命。如

35、此前一再提示，本報告再次提示對貨幣政策的持續收緊不要抱任何幻想。過去一個月來的提高準備金率、提高利率等遠不是尾聲，而是剛剛開頭！貨幣政策的決策依據不是房地產，而是反通脹。但肯定第一傷及的必然是房地產。利率提多高，要看CPI。從目前看，在現有基礎上再提高2.5到3個百分點，也就是300個基點的可能性明顯存在。本輪貨幣政策緊縮對于樓市的影響主要有幾點，其中特別值得一提的是對于開發商資金鏈的影響將是十分嚴峻的。首先：存款金率的數次調高直接影響來看，很可能部分城市已經出現銀行暫停購房貸款或者是暫停部分購房貸款的現象可能逐漸增加和蔓延。而對于購房者來說，想要獲得貸款的難度也更加加大。根據統計局最新公布的

36、全國一季度樓市情況看，國內貸款占房地產開發企業本年資金來源的比例已經從去年同期的22.6%下調到了今年一季度的19.9%。而持續加息最直接的影響是在一定程度上抬升了企業融資成本和房貸者的還款壓力。其次：抑樓市必須首先抑信貸，貨幣政策是影響樓市調控的關鍵因素，相比前兩輪調控，第三輪調控執行到目前來看，力度更大，首要原因就是結合信貸調控，不僅疊加數次加息，更是縮減了利率優惠幅度，存貸款準備金率的收緊更使得各商業銀行抑制了放貸沖動。第三：在融資渠道急劇變窄的同時，房企融資成本不斷攀高，在連續多次上調存款準備金率及數度加息后，開發商從銀行貸款也越來越難，開發成本也越來越高。而信托資金的募集明顯增加了開

37、發商利用資金的難度和成本。會逐漸增加開發商加快項目銷售追求銷售回款，降低壓力。第四，在成交量下調、貸款收緊的雙重影響下，調控政策的影響逐漸清晰。貸款明顯收緊。目前來看治理通貨膨脹與調控樓市需要同時發力，在通貨膨脹大背景下，樓市調控更是逆水行舟不進則退。而在持續加碼的政策重壓下，目前來看房價下行的可能性愈來愈大。最后，本報告預計在下半年開發商將遇到非常大的資金壓力，開發商將面臨銷售萎縮及貸款收緊的雙重壓力。特別提示，貨幣政策不僅影響開發商的資金鏈，要充分估計繼續大幅度升息對需求的影響。預計，存款利率提高到5%左右是二手房持有者大規模轉為持幣的臨界點；貸款利率提高到9%以上是市場需求急轉直下的臨界

38、點。這個臨界點并不遙遠，甚至可能轉瞬即到！影響2011年需求的根本因素不是什么限購限貸，而是升息。再次強調，伴隨升息的需求萎縮不是一個漸進過程，而是一個達于臨界點后突然全面萎縮的過程。由此看來，資金鏈將是2011年生存的主要節點。如果沒有現金流的確定把握，建議收縮資產規模，降低負債水平。3、房價調控目標形同虛設國務院日前派出8個督查組，對北京、上海、廣東等十六個省市進行房地產調控專項督查。截至4月下旬，各督查組已經陸續完成工作返京。從房價目標的調控手段來看，目前已有超過600個城市公布了年度新建住房價格控制目標，絕大部分城市房價目標過于寬泛，也正因此業內不時傳出質疑之聲。此次督查中，有報道談及

39、督查組提出，地方政府在制定房地產價格調控指標時，不能忽視當地居民購房支付能力這一指標，而只參考經濟發展目標和人均可支配收入增速。各地應采取措施確保住房價格調控目標的實現，同時更希望能確保2011年住房價格漲幅低于乃至明顯低于向社會公布的控制目標，似乎部分城市也可能面臨調整壓力。本報告對此建議對于未來調控走勢，地方政府的房價控制目標其實不必太在意。因為從過去10年左右的長周期看，中部、西部（除了成都）以及東北，包括省會城市，按照10年時間計算，平均每年的房價變動其實都是低于地方政府現設定的目標的。媒體以為可以逼迫中央政府強令地方政府把控制目標改為“降”。一方面實際上做不到，另一方面地方政府會向中央政府討要天價的條件。4、“限購令”短時間內取消無望日前，海南?？谑袀鞒鋈∠麡鞘邢拶彽南ⅲl全國關注。恰逢國務院房地產調控督察組剛剛結束調研之際，?？谑杏嘘P部門立即做出澄清：取消限購系誤讀。但傳言并非空穴來風。海口市有關政府部門確實表示，考慮對限購進行微調，旅游地產或不被納入限購范圍。有報道稱，海口已經擬定了開放島外人士購房的實施細則，并上報國務院。本報告對此