1、第 公司物業管理制度公司物業管理制度1 物業管理公司檔案管理制度提要： 一、公司工作人員需要借閱檔案，須經總裁辦負責人同意。借閱時間原則上不超過一天。如特殊情況借閱量大的，要堅持勤借勤還，防止丟失、泄密。二、外單位查閱檔案，必須持介紹信經分管副總裁批準后方可查閱。第一章、總則檔案管理是企業管理的重要內容之一，公司總裁辦指定專人負責檔案管理工作，為規范公司的檔案管理，特制訂本制度。第二章、檔案分類一、綜合類（一）公司發起人協議書、批準公司設立的政府批文、驗資報告、可行性報告，各種請示、申請報告、評審意見書、認股書等；（二）公司編文號的全部文件；（三）公司股東會、董事會、監事會、專業委員會、總裁辦

2、公會、業務聯席會等會議文件；（四）公司大型活動策劃方案及有關資料，制訂實施的規章制度、機構設置改變，啟用新印章的通知批復；（五）公司的各種請示報告及上級部門的批復；（六）集團內各單位主送我司有關重要問題的文件；（七）政府各級部門發送的文件；（八）公司領導班子會議紀錄，辦公會議記錄，黨委會議記錄及其它研究重大問題的會議記錄；（九）介紹信、信函存根、電報底稿；（十）公司檔案的交接清冊和銷毀清冊；（十一）各職能部門、綜合類檔案目錄。二、經營管理類（一）各職能部門管理文件、重要資料目錄；（二）公司下達的年度考核經濟指標及完成情況；（三）公司各部經濟考核指標；（四）公司和業務部門對外簽訂的協議、合同；（

3、五）上級部門制定的政策、規定等指導性文件。三、財務類（一）年度審計報告；（二）年初預算報告；（三）財務分析報告；（四）財務存檔資料、文件目錄。四、人事類（一）公司領導成員的任免申報及上級批復；（二）公司中層干部的任免、部室人員編制及花名冊（三）職工獎懲情況記錄；（四）職工的轉正、定級、調資、離退休、退職、撫恤、死亡等有關資料；（五）勞動工資報表（年報）；（六）有關獎勵基金和福利基金的開支情況資料五、行政類（一）固定資產登記，產權移交、清冊報表和資料；（二）基建工程的申報、批復，以及圖紙、施工、竣工交付使用的全套資料（包括水、電、氣在內）；（三）購買固定資產計劃、資料。六、工程類接管物業的工程資

4、料，在退出時交還下個物業公司。備注：保管期限中：指_年以上，指5_年，指5年以下。第三章、檔案保管一、集團公司的全部工作資料必須將原件按歸檔要求交檔案室存檔。原件如有兩份的部門或二級公司、控股公司可存一份原件。檔案室在立卷的基礎上，按照分類大綱、歸檔范圍和保管期限的要求整理歸檔。二、檔案要做到系統排列并建立案卷目錄和索引，以便于查找和利用。三、各職能部門和二級公司、控股公司管理的檔案報送目錄到檔案室備案。四、檔案室門窗及檔案柜應符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮、防塵的要求，檔案室內嚴禁煙火和存放易燃易爆物品，保持整潔、衛生。五、檔案管理人員每半年檢查一次檔案的保管情況，如發現生蟲、破損、被盜、

5、失泄密現象，應及時向分管領導匯報，采取有效措施進行處理。六、建立健全檔案進、出登記制度，對每年收進送出的檔案材料按照保管期限分別進行統計。第四章、檔案借閱一、公司工作人員需要借閱檔案，須經總裁辦負責人同意。借閱時間原則上不超過一天。如特殊情況借閱量大的，要堅持勤借勤還，防止丟失、泄密。二、外單位查閱檔案，必須持介紹信經分管副總裁批準后方可查閱。三、查閱和借閱檔案的人員，必須對檔案的安全負責，不得任意拆卸、轉借、涂改、損壞和泄密。其中的機密事項只能在檔案室內查閱。如系案件調查取證需要復印者，公司內部的由總裁辦主任批準，外單位由分管副總裁批準。四、查閱檔案的人員，必須遵守檔案室的各項規章制度，自覺

6、辦理借閱手續，認真填寫檔案使用登記表。第五章、立卷歸檔一、公司實行部門立卷，各職能部門、二級公司、控股公司按照檔案分類大綱，將文件、資料（包括照片、聲像）整理后交檔案管理人員歸檔。二、歸檔時間：各部門、二級公司、控股公司的文件、資料和自存檔案目錄（包括上級下發的承辦和閱存的文件），于次年三月底以前移交公司檔案室，在六月底以前整理歸檔完畢。會計檔案資料由財務部存檔。三、歸檔的文件、資料，必須完整、規范，符合耐久要求。第六章、其他一、以上制度規定各職能部門和二級公司、控股公司須認真遵守，如未按要求辦理，造成損失者要給予經濟和行政處罰，造成重大損失者予以除名，直至追究刑事責任。二、檔案管理責任人必須

7、嚴格執行制度，造成管理混亂，檔案丟失，檔案管理部門和責任人要受到經濟和行政處罰，造成重大損失的對直接責任者予以除名，直至追究刑事責任。公司物業管理制度2 第一章總則 第一條目的和依據1.1 目的為了完善公司薪酬分配體系，使公司的薪酬體系與市場接軌，能夠達到激發員工活力的目標；把員工的個人業績和團隊業績有效結合起來，共同分享企業發展所帶來的收益；促進員工價值觀念的凝合，形成留住人才和吸引人才的機制；最終推進公司發展戰略的實現。1.2依據依據國家有關法律、法規及深圳特區的相關規定與公司的有關規定，制定本制度。第二條適用范圍本制度適用于公司全體員工。第三條薪酬分配的依據公司薪酬分配依據崗位價值、技能

8、和業績。第四條薪酬分配的基本原則薪酬作為價值分配形式之一，應遵循競爭性、激勵性、公平性和經濟性的原則。1、競爭性原則：根據市場薪酬水平的調查結果，對與市場水平差距較大的崗位薪酬適時作一定幅度的調整，使公司薪酬水平具備市場競爭性。2、激勵性原則：打破工資剛性，增強工資彈性，通過績效考核，使員工的收入與公司業績和個人業績緊密結合，激發員工積極性。3、公平性原則：薪酬設計重在建立合理的價值評價機制，在統一的規則下，通過對員工的績效考評決定員工的最終收入。4、經濟性原則：人力成本的增長與企業總利潤的增長幅度相對應，用適當的工資成本的增加激發員工創造更多的經濟價值，實現可持續發展。第五條薪酬體系依據崗位

9、性質和工作特點，公司對不同類別的崗位人員實行不同的工資系統，構成公司的薪酬體系，包括結構工資制，及臨時性員工工資制。第五條：職能5.1行政人事部職能5.1.1 行政人事部在做出客觀、正確的崗位評價、薪酬市場調查的基礎之上，建立適合于本公司的薪酬體系。5.1.2 行政人事部在保障薪酬體系在不斷完善的前提下，使之具備一定的市場競爭力，為員工穩定成長和公司不斷發展奠定良好基礎。5.1.3 行政人事部每月及時進行薪酬原始資料匯整、核實及員工薪酬核算等。5.1.4 行政人事部及時了解市場、行業內及公司薪酬動態并匯報及體系調整優化。5.1.5 行政人事部根據本年度的經營收入、薪酬總額，以及下一年度的經營計

10、劃，對各職等和薪檔的崗位薪酬基數進行調整和確定。通過對下一年度各職等和薪檔人數的預計，做出下一年度的薪酬預算，包括固定工資總額和標準績效考核獎金總額。5.2 財務部職能5.2.1 審核行政人事部提報的月度薪資報表，并呈報公司審批。5.2.2 確保員工薪資在規定的時間內及時轉入員工個人帳戶。5.2.3 為了加強對薪酬體系、新酬預算執行情況的過程控制，財務部應于每月初，將上月實際薪酬發放情況匯總上報。5.3各職能部門職能5.3.1 各部門每月及時準確的提交考勤報表、員工請/休假記錄、獎懲記錄等到行政人事部5.3.2 各部門負責人及時反饋員工對薪酬意見和建議。第二章內容與程序第一條 薪酬結構1.1薪

11、酬基本結構：1.1.1基本工資1.1.2崗位（級別）工資1.2.3績效工資1.2.4全勤獎金1.2.5其他1.2.6應扣項1.2 薪酬結構項說明1.2.1基本工資：是各職級員工在公司服務的基礎工資。基本工資參照深圳市深圳市人力資源和社會保障局關于調整我市最低工資標準的通知（20_）我司確定為1500元-4000元，（部分人員/人才根據崗位性質和職務的不同，由公司酌情調整基本工資標準，但不得低于1500元）1.2.2崗位（級別）工資：崗位工資綜合考慮員工的職務高低、學歷技能高低、崗位責任大小、能力強弱、貢獻大小、經驗豐富與否，在本公司從業時間長短等因素而確定。是崗位任職人員責任權重的經濟性相對體

12、現。1.2.3績效工資：是員工工作業績、工作成效的直接體現，屬浮動性、彈性工資項。1.3.4全勤獎金：每月除公司規定的休假日外，正常出勤及加班時間內無請假、曠工、遲到、早退記錄的員工，每月均發給全勤獎金。1.2.5其他：值班津貼及對員工服務的忠誠度、貢獻及立功性行為等，定期或一次性予以獎勵性質之經濟補給；考勤資料有誤而致員工個人上月薪資核算錯誤而于本月進行調整之加減項及員工個人獎懲應計金額。1.2.6應扣項：個人所得稅、五險一金等代扣代繳項。1.3 薪酬總額1.3.1根據崗位評價的結果，同時參照員工的工作經驗、技術、業務水平及工作態度等因素確定相應的工資等級，將公司所有崗位劃分為高層管理層、中

13、層管理層基層管理層、和一線操作層四個類別，同時，將全公司崗位按崗位性質劃分為A、B、C、D、E、F，5個等級（詳見附件）。第二條 新酬核算2.1薪酬核算2.1.1 工作時間依據國務院關于職工工作時間的規定國務院令第174號令，同時結合公司的實際情況確定，詳見員工手冊之考勤管理規定；2.2.2 額定工資=（基本工資崗位工資+績效工資+獎金其它）之和，根據公司的薪酬等級表核給，在每月上班時間正常出勤的情況下，可全數發放；若發生請假、遲到、早退及曠工等異常狀況時，依考勤管理規定相關條款處理。員工新入職崗位定級：由用人部門提議，行政人事部參照薪酬等級表審核后報公司領導審批。原則上員工初任時，薪酬為所處

14、崗位工資最下限。2.2.3 其他及應扣項等依公司相關規定于每月或一次性補/扣于員工工資中2.2.4 全勤獎金公司按照勞動法、勞動合同法和其他相關法律規定為員工提供相關假期。法定假日共11天，具體如下：元旦（1月1日）1天春節（正月初一、二、三）3天勞動節（5月1日）1天清明節（4月5日）1天端午節（五月初五）1天中秋節（八月十五）1天國慶節（10月1日10月3日）3天帶薪年假員工在企業工作滿一年可享受5個工作日的帶薪休假。其他如法律規定的婚假、產假、喪假、工傷假等；員工在正常考勤時間全部出勤的情況下，可予每月發放全勤獎金50元；若有缺勤狀況時，除依據請休假管理規定中相關條款規定外，扣發全勤獎金

15、；新入職員工首月工資中不計發全勤獎金。2.3. 轉正定級、崗位調整、薪酬調整2.3.1 轉正定級：由用人部門提議，行政人事部參照薪酬等級表審核后報公司領導審批。原則上員工轉正時，在試用期薪酬基礎上薪酬上調1級或者不作調整。2.3.2 崗位調整人員、職級較低的員工代理（或兼任、代行）高于本職之職務時，考察期或代理期內仍按原職務額定工資核計。期滿轉正/任命后方可調整為正式作用崗位額定工資。2.3.3 公司根據經營情況及薪酬戰略確定薪酬調整方案及幅度。行政人事部根據員工崗位勝任能力及考核結果向公司建議對員工的薪酬進行上/下調整。2.4 離職人員2.4.1 員工正常辦理離職手續后，當月工資于員工發薪日

16、發放到工資卡中。2.4.2 自動離職（見入離職管理規定）者視為自動放棄未發工資，不予計發工資。2.4.3 公司解雇、勸退員工，應扣除其不良行為造成之相應損失、罰款后，余款于員工發薪日予以發放到工資卡中。2.5 下列情況員工薪資可不予扣除2.5.1 因公外出者2.5.2 奉調參加培訓者2.5.3 奉派外出考察者2.5.4 依據考勤制度給假且手續完備者（如：婚假、喪假、產假等、年休假等）第三條 薪資計算期間、支付規定及支付形式3.1薪酬結構3.1.1年薪工資制的薪酬結構年薪工資制結構由四部分組成：正常工作時間工資（基本工資+崗位工資）、績效工資、年終獎金/年終績效工資。3.1.2月薪工資制的薪酬結

17、構月薪工作制結構由三部分組成：正常工作時間工資（基本工資+崗位工資）、浮動及加班工資、績效工資。3.1.3協議工資制的薪酬結構實行協議工資制的崗位和人員須進行備案。協議工資制的薪酬結構由三部分組成：正常工作時間工資（基本工資+崗位工資）、績效工資、年終獎金/年終績效工資。3.2崗位工資3.2.1崗位工資系根據崗位評估檔級、個人資歷檔級、及員工在公司生產經營中所處不同的崗位價值而確定的工資單元。3.2.2崗位工資評估檔級取決于不同崗位在工作職責、工作能力、工作難度和工作環境等關鍵要素的綜合評價結果，詳見首地物業薪酬矩陣圖；3.2.3個人資歷檔級取決于個人學歷、物業行業工作經驗、同級/同崗位工作經

18、驗。3.3基本工資3.3.1為月度保障型收入，不與績效掛鉤，按自然年度分12次按月發放。3.3.2公司所有員工基本工資根據當地法定最低工資標準及本公司實際情況確定，旨在確保公司員工的基本生活水平，見當地最低工資標準3.4績效工資3.4.1指按照部門績效、崗位績效進行掛鉤、從而調動員工積極性的重要工資單元。3.4.2績效工資根據績效考核結果確定?？冃ЧべY崗位工資基數_績效工資系數_考核分數100。3.4.3績效工資的分配采取年度考核、季度考核、月度考核相結合的辦法，按照_公司績效考核管理辦法（暫行），核發員工績效工資。3.5年終獎金/年終績效工資根據公司的經營計劃完成情況發放的變動收入。年終獎金

19、/年終績效工資=崗位工資基數_調節系數3.1員工薪資計算期間為當月1日起至30（或28、31）日止，實行月薪制3.2各部門于每月2日前將本部員工考勤匯總報于行政人事部；行政人事部于4日前核算完畢全公司員工薪資，并制作報表，即時交財務部審核后，報公司領導審批。3.3公司每月8日至12日發放上月薪資，如遇節假日或特殊情況，按日期順延發放。3.4全體員工薪資轉入個人銀行賬戶中（本公司員工工資發放銀行為深圳平安銀行），員工于發薪日需親自前往財務部部領取個人薪資明細條，對薪資實發金額如有異議，可于三天之內向行政人事部申請復核。3.5公司因其他非主觀原因而無法按期支付薪資時，事先可與員工達成協議后于薪資支

20、付之前五日以公告形式通知員工，以達成勞資互諒。第四條 公司年度營業在完成計劃內經營指標如有盈余，依照比例可提取部分利潤核發獎金，根據貢獻、能力及業績以分配，其分配辦法另行制定。第五條 薪酬調整薪酬調整包括薪酬整體調整、薪酬部分調整以及薪酬個人調整三個方面。5.1整體調整整體調整指公司根據國家政策和物價水平等宏觀因素的變化、行業及地區競爭狀況、公司發展戰略變化以及公司整體效益情況而進行的調整，包括薪酬水平調整和薪酬結構調整，調整幅度由總經理根據經營狀況決定。5.2部分調整部分調整是指根據人力市場的供需狀況及行業與地區競爭狀況，對部分崗位進行調整5.3個別調整個別調整主要指薪酬級別的調整，為不定期

21、調整。薪酬級別不定期調整：指公司在年中由于員工職務變動等原因對員工薪酬進行的調整。5.4各崗位員工薪酬調整由項目負責人提出申請，行政人事部調查、分析、審核后報總經理綜合評估審批，審批通過的調整方案由行政人事部執行5.5調整辦法5.5.1依據工齡調整（即工齡工資）根據員工為本公司連續服務年限長短確定，鼓勵員工長期、穩定地為司服務。調整幅度=員工工齡1_（工資總額_5%）（即在公司工作每滿一年，工資遞增5%）。9.0薪酬調整9.1普調公司根據人工成本使用效率、經濟效益、物價和市場水平，適時調整調節系數，保障員工收入與企業經濟效益掛鉤，實現效益共享、風險共擔，建立動態的分配機制。9.2薪檔調整公司根

22、據績效考核管理辦法和考核結果，調整崗位工資、績效工資系數的檔次。9.2.1部門年度調薪人數不得占部門總人數的30%;9.2.2管理層、員工層年度績效考核結果為杰出者（年度加權平均考核95分以上），薪酬檔級晉升一個薪檔；9.2.3操作層員工連續9個月績效考核結果為優秀者，各項目負責人可向公司申請晉升一級薪檔，經公司審批后執行（此晉薪人數控制在部門總人數的10%以內）；9.2.4管理層、員工層連續兩年平均年度績效考核結果為良好者，薪酬檔級晉升一級；9.2.5管理層、員工層連續三年年度平均績效考核結果為合格者，薪酬檔級晉升一級；9.2.6所有員工連續三個月績效考核結果為不合格者，給予辭退處理。9.2

23、.7所有員工年度績效考核結果（年度績效考核加權平均）不合格者，薪酬檔級自動降低一個薪檔。A.績效考核成績四個層次：A（杰出）、B（良好）、C（合格）、D（不合格）。B.考核等級定義如下表：等級定義摘要參考比例考核工資發放標準A95-100杰出實際績效顯著超過預期計劃/目標或崗位職責/分工要求，在計劃/目標或崗位職責/分工要求所涉及的各個方面都取得非常突出的成績。15%全額發放B85-94良好實際績效達到或超過預期計劃/目標或崗位職責/分工要求，在計劃/目標或崗位職責/分工要求所涉及的主要方面取得比較突出的成績。40%按實際考核分數發放C75-84合格實際績效基本達到預期計劃/目標或崗位職責/分

24、工要求，既沒有突出的表現，也沒有明顯的失誤。40%D75以下不合格實際績效未達到預期計劃/目標或崗位職責/分工要求，在很多方面或主要方面存在著明顯的不足或失誤。5%不發放9.3薪級調整9.3.1員工崗位變動（含晉升），自批準之日起的次月起薪酬等級調整為相應薪酬最低薪檔，若調整后員工年薪標準收入低于原水平的，按照就近原則套入相應薪檔，避免職位晉升收入下降的情況。9.3.2員工職位降低，自批準之日次月起年薪標準參照新崗位水平，采取“就近靠檔，就高不就低”原則執行，調整為相應薪級中間薪檔；9.3.3操作層員工崗位變動（含晉升、降級），自批準之日起的次月按操作層員工薪酬標準逐檔上升或下降。9.3.4未

25、滿足11.2.2至11.2.5的人員，特別優秀者（管理層員工），經總經理辦公會、深圳片區黨委會研究決定后，報集團人事行政部批準后方可跨級晉升。9.3.5程序A.管理層員工發生薪酬調整時，由所在部門負責人提出調薪申請，填寫_表格，報送綜合管理部，經綜合管理部審核，報公司主管領導和總經理批準，自批準之日次月起執行。B.操作層員工發生薪酬調整時，由所在部門主管提出調薪申請，填寫_表格，報送分公司綜合部，分公司負責人審核，經公司綜合管理部批準，自批準之日起次月起執行。第三章 薪酬保密第一條 行政人事部、財務部及所有經手/接觸工資信息的員工及管理人員必須保守薪酬秘密。非因工作需要，不得將員工的薪酬信息透

26、露給任何第三方或公司以外的任何人。第二條 薪酬信息的傳遞必須通過正式的渠道。有關薪酬的書面材料（包括各種有關財務憑證）必須加強管理。經手/接觸工資的工作人員在離開辦公區域時，不得將相關保密材料堆放在桌面或容易泄漏的地方。有關薪酬方面的電子文檔必須加存儲密碼，密碼不得轉交給他人。第三條 員工需查核本人工資情況時，必須由行政人事部會同財務部進行核查。第四條 違反薪酬保密規定的，一律以嚴重違反公司勞動紀律的情形予以辭退。第四章 參考文件1、深圳市人力資源和社會保障局關于調整我市最低工資標準的通知（20_）2、國務院關于職工工作時間的規定國務院令第174號令3、勞動合同法、勞動法4、崗位調整管理規定、

27、請休假管理規定、入離職管理規定、獎懲管理規定公司物業管理制度3 第一節培訓講師的管理 1、熟悉開展工作的環境。對于管理人員，要求他們對于公司的經營性質、管理制度和所分配部門的工作性質要充分了解，只有如此才能有效的開展工作；2、注意團隊生活的培養。在團體中生活，向具有經驗的同事或領導學習工作經驗是最快速有效的方法。所以，培訓各級管理人員時要讓他們先融入團體，成為團體的一分子，直接參加團體活動，加入生產行列，在工作中獲得經驗。此外，工作最好由最基層干起，以使他們確切了解基層人員的工作情形、心理狀態和工作中可能發生的問題。這在將來的主管工作中是最實用的經驗；3、提出工作報告。在初期的培訓工作中要求被

28、培訓人員定期提出工作報告，最好以三天或一周為一期。內容至少要包括工作日記、心得報告、專案報告和改善建議等事項。每份報告均需向其工作的主管提出并逐層詳閱，使每一級主管人員均能了解該人員的學習進度和深度，以便作必要的調整和加強培訓。主管人員必須在對每份報告內容了解后，對疑難問題予以解答或指示該人員如何自行發掘答案。有錯誤的要改正，有合理的建議和意見要立即實行；4、隨時進行工作考核。除了定期的工作報告外，主管應以隨機測驗的方式作不定期的考核。這種測驗方式可使主管更深入了解被培訓人員的工作績效和培訓成果。主管人員更可藉此機會與他們進行溝通。通常工作考核可由被培訓人員的逐層主管進行，但主管有必要自己親自

29、了解其部門內人員的工作能力和工作績效。這種隨機測驗的方式可以以單獨會談的方式進行，使被測驗人員不致于因緊張拘束而影響其表達。就是一般工作人員的考核也可采用隨機測驗的方式進行，測驗的結果要記錄，以便前后比較，了解被測人員在此期間的進步情形；5、合理的工作調配。在管理人員對某一工作熟悉后，最好能安排調動其他的工作，特別是一些能力較高、有發展前途、有潛力的新進人員尤不可使其長期做同一工作，以免浪費時間和精力，而造成士氣低落和離職他就的危險。適當調動工作，使其能在最短時間內學習最多的工作經驗。有了工作經驗后要看情形許可和需要，安排職位，培養其領導和協調的能力等。（附8：萬科物業授權講師管理規定實例）第

30、二節培訓講師的自我修養一名優秀的培訓師除了要具備扎實的專業知識，還應深諳各種培訓技巧，比如：如何讀懂參訓者的肢體語言；怎樣妥善統籌時間；如何讓培訓充滿趣味等等。就像烹制一道佳肴，雞、鴨、魚等原料必不可少，而填加油鹽醬醋這些佐料更能將原料的美味發揮得淋漓盡致。1、制定時間表每個人都需要有一定計劃。時間表就好像是一幅地圖，指導著學習目標的完成。對時間的安排可以進行討論和展示，而且可為每一部分設定大致的時限。時間表還可以不時地提醒培訓師工作最新進展如何。2、一切為了學習注意結合學員的培訓需求實施培訓。如果學習內容與目標偏離得較遠，而且持續時間較長，將有可能使你的參與者失望。如果不能在工作中運用所學到

31、的方法，將無法衡量學習效果，而這恰恰是培訓成功與否最重要的指示劑。3、掌握成年人學習心理現在的培訓已不僅僅以說和演示的方式進行，作為培訓師你應該：1）給予學員一定挑戰2）尊重學員3）使他們有可能影響或改變學習過程和某一段內容4）給他們以自我發現的方式學習的機會5）提供一個安全的學習場所6）給予專業的反饋4、保證均等的參與讓一些性格外向的、比較自信的參與者在討論中扮演主角非常容易，但你應該確保時間得到公平的分配：1）采用輪流的方式，使每人都有發言的機會2）避免與那些想要主導討論的人進行眼神交流3）直接向那些沉默不語的人提問4）私底下讓人們意識到他們想要控制討論的傾向。也可尋求他們的幫助，以引導其

32、他人暢所欲言地發表觀點5）謝謝他們愿意將自己的想法與人分享，然后可以說：讓我們來聽聽其他人的想法。5、應對不良表現有時會有這樣的情形，有人看上去冷淡、不友好或者比較內向，培訓師應主動干預。在很多情況下，干預此類表現可以起到影響其他人行為的作用。培訓師可以試圖：1）接近他2）讓他意識到你正在關注他3）把注意力放在問題上，不要進行人身攻擊4）傾聽他的任何抱怨5）提供幫助，在你力所能及的范圍內6、拿出你的最佳狀態人們往往對培訓有很高的期望。所以，培訓師需要拿出100%的熱情和知識。如果事情并不象計劃的那樣順利，你應試著略作調整：1）不要為任何不足道歉，你的學員可能并沒有意識到那是一個問題。2）處理問

33、題時要有自信。軟弱和缺乏果斷將會使你的學員在過程中漸漸喪失信心。7、回顧在課程結束、或每天結束及第二天開始時，回顧一下大家已學過的內容?？梢酝ㄟ^如下方式進行：1）培訓師做一個簡短的總結2）所有學員輪流發言，回憶到目前為止他們學到最有用的是什么8、善于傾聽千萬不要在真空中工作，否則你會為忽視參與者而付出代價。1）傾聽他們說什么和怎么說2）觀察學員的肢體語言，消極的態度通常表現為：（1）眼珠不停地轉動（2）極力避免眼神的交流（3）把胳膊和腿相互交叉（4）將胳膊折疊放在腦后，身體后傾（5）頻頻離開教室3）當你注意到一個問題，仔細聽清它所表達的含義，這樣你才能整地回答。運用以下技巧，你可以取得更佳的效

34、果：（1）復述他們的問題，使你對問題的理解更充分（2）不要一味反駁9、 提供良好的學習氛圍當人們學習了某種技能，在運用之前需要有機會去實踐。你可以通過以下方式創造學習氣氛：（1）運用幽默和自我否定（2）強調從反饋中學習的重要（3）進行角色模仿，并及時進行反饋（4）建立學習交流，鼓勵互相學習10、讓培訓更有趣如果有輕松的學習環境人們可以學得更好，也可以從中獲得樂趣。但這并不意味對學習的不重視。培訓師可以通過以下方式讓學員保持輕松的心情：（1）講一些合適的笑話（2）自我解嘲（3）用一些奇聞、軼事來解釋枯燥的理論（4）進行一些簡短、有趣的游戲（5）保持歡快的節奏第三節培訓風險管理1、培訓的風險有以下

35、幾方面：選拔外派學習員工流失的風險專業技術保密難度增大的風險培養競爭對手的風險2、培訓風險的防范措施有以下幾方面：依法建立勞動、培訓關系（見附表）建立有效的激勵機制鼓勵自學，加大職位培訓力度完善培訓制度，提高培訓質量運用法律手段保護公司專利技術第四節培訓項目管理1、組建培訓項目管理小組建立培訓項目管理小組是首先要做的工作，也是培訓項目管理中最重要的工作項目小組成員組成一般為：培訓主管（組長）培訓專員（副組長）培訓教師相關部門主管受訓員工代表一旦人員確定到位后，每人各負其責，明文確定他們在項目小組中的工作內容和責任，并及時向項目小組成員通報，同時報分管副總經理。2、制定項目小組工作計劃（1）由項

36、目小組全體人員參與制定工作計劃；（2）讓項目小組成員自始至終參與，直到計劃完成并批準。3、控制培訓項目實際進程，使之能在預算指標內按期完成培訓任務；為使課程適合部門業務和員工需要，人力資源部在開課前預先發出開課前意見征詢表。做好課程情況跟蹤的第一記錄課程簽到表。4、支持員工職業生涯發展是激勵員工的一個重要方面。公司在企業發展的同時，要使員工感到有提高個人技能和得到培訓發展的機會，有施展個人才能專長和個人晉升發展的空間。公司物業管理制度4 為了使管理處正常開展各項業務活動等有根本保證，特制定本制度: 一、管理處對轄區的管理經費收支，要嚴格執行財務制度，本著綜合管理，節約開支，降低成本，注重效益的

37、原則，合理使用管理經費，并接受公司的檢查和監督。二、管理處依據有關收費標準，按不同項目，向業主(使用人)和其他應交費的人收取費用。三、管理經費的收取，收款收據統一使用稅務部門統一印制的單據。四、各項管理經費，應分項單列，?？顚Ｓ?，財務開支按公司授權，由管理處主任依據委托管理合同支出項目審批，報公司審核。五、年度費用收支明細帳目，應張榜公布，定期向業委會報告，接受物主管部門和業主的詢問及監督。公司物業管理制度5 第一條根據物業法和_醫院家屬區物業管理及收費方案的相關規定，并結合小區實際情況，特制定本辦法。 第二條物業管理模式州醫院家屬區物業管理委托昌吉市恒嘉物業服務有限責任公司負責管理。由家屬區

38、業主代表委員會、醫院總務科、保衛科負責監督檢查。第三條物業服務（一）房屋管理1、物業公司每年與業主簽訂一次物業服務與管理協議，便于物業管理處建立業主檔案。2、凡需進行室內裝修的業主，在動工前必須到物業管理處辦理裝修登記手續，方可進行室內裝修。裝修中如發現有下列情況，物業管理處將根據情況給予警告或經濟處罰，情節嚴重的將上報有關部門。？產生超標噪音引起周邊業主投訴的；3、占用公用空間堆積建筑垃圾不及時清運的。4、改動和損壞了公用供水、供電、供暖、供氣管線，可能影響其他業主的；5、破壞了房屋受力結構，造成了安全隱患的；6、為保護屋頂防水層，嚴禁業主私自攀爬樓頂，如因此造成屋頂防水層滲漏，責任人必須承

39、擔防水層修復費用，以及因此造成單位或其他業主的相關財產損失的賠償責任。7、本小區樓宇房屋分為公用和自用兩部分，公用部分的維修由物業公司負責，其費用屬物業管理費用中范圍的，在物業管理費用中列支；自用部分的維修由業主負責，業主可以選擇物業公司提供服務，也可以選擇社會服務單位提供服務，維修費用業主自理。（二）衛生保潔1、小區內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃一次，做到無垃圾紙屑、積水、積雪。2、根據小區實際合理布設垃圾箱、果皮箱。垃圾箱內垃圾日產日清，無垃圾桶、果皮箱溢滿現象。垃圾站垃圾無外堆現象，應及時通知相關部門清運，保持環境衛生整潔。3、住宅樓樓道、扶手衛生每周清掃、擦拭一次，保持干凈整

40、潔。4、公共區域玻璃每年擦洗兩次。5、根據實際開展對公共區消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。6、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，對不聽勸告者上報醫院保衛科進行處理。（三）庭院綠化1、禁止業主在綠化帶內種植蔬菜、飼養家禽。及時清除草坪雜草、雜物，有效控制雜草滋生。2、根據氣候狀況和季節，適時對花草、樹木澆灌、施肥和松土，預防病蟲害。3、根據庭院實際和經費情況，每年春季適時安排補植樹木花草，努力為住戶營造溫馨舒適的生活環境。（四）公共秩序1、設立門衛室，配備專人24小時值勤，禁止收購乞討商販進入小區，無外來閑雜人員，確保小區安全，不發生任何被盜、被搶情況，現場無

41、打架斗毆，發現問題及時處理。2、請保持消防通道暢通，機動車、非機動車按要求存放在各自區域。業主需交納機動車場地占用費。如車輛停放在停車場內出現刮擦、丟失等現象，物業不予負責。3、為緩解院區停車難問題，家屬區有停車位車輛不得將車輛停放在工作區停車場內，如經發現，扣罰車主200元。第四條物業服務費及各項代收代付費用的繳納1、物業管理費小區物業管理費按昌州計價費（20_）44號文件一級物業標準0。55元/月/平方米，按季度暫由醫院物資管理科收取。2、機動車場地占用費機動車場地占用費根據新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法（新發改法規【20_】3088號）文件的規定，小區車輛臨時停放每車每次2元（超過

42、1小時）；小區業主的車輛實行包月制，每車每月40元。業主車輛需在物業管理處登記造冊，由物業管理處為業主指定固定停車位，業主可在停車位自行安裝地鎖（費用自理）。機動車場地占用費每月由醫院保衛科審核后交財務科從業主當月工資中扣除。非本院職工機動車場地占用費由物業管理處報醫院物資管理科代為收繳。本院職工優先享有停車位使用權。3、業主水、電費按相關部門物價標準收取。居民用電為0。55元/度，商業用電為0。689元/度。電費每次購買最高不得超過300度，水、電費暫由醫院物資管理科收取。注：物業費用支出情況由醫院總務科和業主委員會代表進行監督審查，按年公布物業費用支出情況。第五條本辦法由醫院總務科負責解釋

43、。第六條本辦法自20_年4月1日起執行。總務科20_年3月12日公司物業管理制度6 1.根據公司的管理工作目標，負責制定相關工作程序、制度(規定)及記錄。 2.負責擬定新接收物業的清潔、綠化和殺蟲工作方案，并主持清潔班組建設的具體籌備工作。3.負責申報清潔/綠化工具、設備、材料等用品并進行驗證，以及清潔機械設備的管理工作。4.組織人員定期培訓，提高服務質量。5.經主管領導批準，負責清潔/綠化工作對外談判、簽約事項。6.負責處理清潔工作對口業務往來事宜。7.全程監督控制各保潔項目的保潔服務，達到體系文件規定標準。8.完成本部門的管理目標:對保潔服務滿意率達96%以上新員工入職培訓達99%對客投訴

44、處理率達100%確保場所工作人員無重傷以上事故公司物業管理制度7 為加強和規范公司質量管理，不斷提高各項目服務質量，給顧客提供優質、高效的物業管理服務，提升公司品牌價值，實現公司的總體發展戰略，特制定本公司質量管理制度。 一、建立公司質量管理網絡，各職能部門、分公司及管理處必須設立公司質量管理員，具體負責本部門的公司質量管理工作，協助質量管理部落實各項質量管理工作，接受質量管理部的業務指導和監督，以加強公司各職能部門、分公司及項目管理處公司質量管理工作。公司質量管理員的職責與權限：1、負責本部門的公司質量管理工作，對本部門的質量活動進行日常監督、檢查，對發現的不合格及時開出不合格報告予以糾正；

45、2、負責ISO9001：20_質量體系文件在本部門的貫徹落實，并對日常工作檢查中發現的不適用的質量體系文件向公司質量管理部提出修改、改進建議；3、對本部門質量目標完成情況進行月、年統計、分析并上報公司質量管理部或分公司；4、負責在本部門跟蹤落實內部審核不合格項及公司質量管理部開出不合格報告的整改情況；5、定期參加由公司質量管理部召開的質量工作座談會；6、負責跟蹤落實及反饋公司質量管理部安排工作在本部門的執行情況；7、掌握物業管理的各項政策、法規、標準，制定本部門ISO9001：20_質量體系文件年度培訓工作，并按計劃實施；8、接受公司質量管理部的業務指導和監督；9、質量監督員的設立和更換必須經

46、公司質量管理部經理批準。二、以分公司為單位，建立分公司外部和內部雙層質量監督制度，即建立公司對各分公司的質量監督制度和分公司內部質量監督制度。（一）公司對各分公司的質量監督制度1、公司定期質量考核1）考核組織和時間公司定期質量監督考核由公司質量管理部組織人員成立考核小組進行，每半年一次，具體時間和行程安排由公司質量管理部確定，報管理者代表批準。2）考核范圍、內容和方式公司定期質量考核范圍包括所有分公司及管理處；考核內容及具體標準詳見珠海市丹田物業管理有限公司質量考核標準及量化評分表（見附件1、2）；考核采取突擊考核方式，考核前不通知被考核分公司及管理處，參加考核人員必須對考核時間及行程安排進行

47、保密。3）考核要求考核小組必須遵循公開、公平、公正的基本原則，認真開展檢查考核工作，不弄虛作假、敷衍了事，考核人員交通及食宿由公司統一安排解決，不得接受分公司或項目的宴請。考核小組必須嚴格按照珠海市丹田物業管理有限公司質量考核標準及量化評分表進行評分，計考核人平均分為管理處考核得分；分公司只有一個項目的，該項目管理處得分即為該分公司考核得分；分公司有二個以上項目的，各項目管理處得分的平均分為該分公司考核得分。無特殊原因，被考核項目管理處負責人必須全程陪同考核小組進行考核，記錄考核小組提出的問題和建議，及時進行整改。4）考核結果考核結果由公司質量管理部予以書面通報，對于發現問題由質量管理部發出整

48、改通知，各分公司必須在收到整改通知之日起一個星期內督促責任部門完成整改，并將整改情況報送質量管理部，由公司質量管理部進行復檢。經復檢，發現整改工作未完成的，由公司質量管理部再次發出整改通知，并在全公司范圍內進行通報，同時在下次考核中給予扣分。5）獎懲制度分公司及管理處考核結果與分公司及管理處負責人當月工資掛鉤?？己说梅衷?5分（含95分）以上的，當月工資上浮10%；考核得分高于90分（含90分）但低于95分（不含95分）的，當月工資上浮5%?？己说梅衷?5分（不含75分）以下的，當月工資下浮10%；考核得分低于80分（不含80分）但高于75分（含75分）的，當月工資下浮5%。2、不定期質量監督

49、檢查不定期質量監督檢查由公司質量管理部根據實際需要進行安排，對檢查發現的問題，由質量管理部開出不合格報告，分公司及管理處必須在質量管理部規定的時間內予以整改糾正，并將整改情況書面反饋公司質量管理部。（二）分公司內部質量監督制度1、分公司定期質量考核分公司定期質量考核由分公司組織人員成立考核小組進行，每月考核一次，考核小組組長由分公司經理擔任，具體時間和行程安排由分公司經理確定。分公司定期質量考核范圍為分公司管轄項目管理處；考核內容及具體考核標準詳見珠海市丹田物業管理有限公司質量考核標準及量化評分表；考核采取突擊考核方式，考核前不通知被考核管理處?？己诵〗M必須遵循公開、公平、公正的基本原則，認真

50、開展檢查考核工作，不弄虛作假、敷衍了事?？己诵〗M必須嚴格按照珠海市丹田物業管理有限公司質量考核標準及量化評分表進行評分，計考核人平均分為管理處考核得分。無特殊原因，被考核管理處負責人必須全程陪同考核小組進行考核，記錄考核小組提出的問題和建議，及時進行整改。公司物業管理制度8 一、值班 值班是指由于工作需要,經有關部門負責人安排的晚間或節假日在崗從事守護和值勤的行為。二、值班要求1、值班人員必須在指定的時間到崗值班,處理各類有關事項;2、夜間值班不得擅離崗位,處理事情必須有書面記錄;3、值班人員必須認真做好值班記錄,記錄應表達清楚事情的過程、處理結果及善后移交等內容;4、有事不能值班,應事先說明

51、情況,并經分管領導同意,妥善安排其他人員值班,未經同意,任何值班人員不得擅自委托值班、換班,否則,由此造成不良后果將追究其本人責任;5、夜間值班應仔細檢查各崗位工作狀況,仔細觀察所轄樓宇內外的綜合情況,發現可疑現象,須迅速查明情況,采取必要措施處理解決。對離崗、睡覺等現象,除嚴肅批評外,并根據公司規章給予必要的處罰。三、值班費值班費計發按公司人事管理制度實施。四、值班責任對值班期間因不負責任給公司帶來損失的,由當班人承擔責任,公司將給予相應處理。五、附則本規定由公司行政人事部解釋,本規定自頒布之日起施行。公司物業管理制度9 根據公司對物業管理公司各小區實行指標管理、獨立核算、自負盈虧的要求，結

52、合公司業務管理的需要，為了做好各小區財務收支管理工作，特制定本辦法。 一、預算管理1、物業部所有收支以預算管理為基礎，沒有預算不得開支。2、每月末物業部根據年度經濟指標及下月預計情況，編制、上報下月收支預算。3、收支預算由會計負責編制，經物業經理初審后，報集團財務部審核，總董事成員批準后執行。4、各月度支出計劃的編制應以年度經濟指標為依據，可在各月之間調節，但各月總和不得超過年度指標。5、每月初物業會計對上月預算執行情況進行總結，編制上月收支預算與執行情況比較表，報物業公司匯總后報公司相關領導。6、預算內支出按公司規定流程審核支付，超預算支出報董事成員審批后支付。二、收支規定1、收據、發票及公

53、章使用規定：（1.1）、收據、定額停車費發票，由物業公司財務部統一購買、統一管理，設專人負責，建立專門備查簿登記收據購、存、領、銷數量及號碼。（1.2）、物業各小區財務設專人負責收據及定額停車費發票的領用、保管和繳銷。領用收據時檢查無缺聯、缺號后加蓋物業公司財務專用章，并在登記簿上登記領用時間、數量、起止號碼及領用人，同時交回前期已使用收據的存根聯，以備查對。（1.3）、收據的保管必須專人負責。如有遺失，追究保管人員責任。領用收據的小區，如果人員變動，需在變動前到物業公司財務部交回收據并結清核銷。（1.4）、各小區使用發票，為便于管理，應到物業公司財務部統一開具。一般情況下應以收據（第二聯）換

54、發票，所換發票的內容應與收據項目、金額完全一致，用以換取發票的收據作為發票記賬聯的附件，留物業公司統一保管。對于需要先開發票后付款的業主，出納（或物業助理）根據收費通知單開具發票，并在物業財務部做好登記，款項入賬后核銷。（1.5）、收據填寫要求：（1.5.1）、據實填寫。即必須按實收金額、項目、日期如實填寫，不得弄虛作假，做到準確無誤。（1.5.2）、字跡清楚，不得涂改。如有錯誤，全部聯次蓋“作廢”章或寫明“作廢”字再另行開具。(1.5.3)、全部聯次一次填開，內容、大小寫金額必須一致，禁止拆聯使用。2、收款規定（1）、各小區收款必須使用從物業公司領用、加蓋物業公司財務專用章的統一票據。其他任

55、何票據或未加蓋財務專用章的票據不得使用。（2）、已收現金款項必須在當天交由出納核對、辦理相關手續妥善保管，并及時入賬。（3）、以轉帳方式收款應及時通知財務辦理進帳、轉帳相關手續，并及時進行帳務處理。（4）、物業公司財務部可隨時檢查使用票據的人員是否及時將所收款項按規定上交，并定期對整本已使用完的收據核查是否繳款入賬，并進行核銷。3、支出規定（1）、工資費用。人事部門在對員工的出勤及人員變動核對無誤后，做出當月考勤表，報物業公司經理審批，審批后交財務部門，財務人員根據當月考勤表，計算當月員工的應付工資，制作工資表，復核無誤后交物業經理簽字，報總公司財務部簽批，董事成員簽名同意后方可發放。（2）、

56、員工福利費。對于員工福利品的發放，如：防暑降溫品、節日禮品等，根據實際情況，本著節約原則，物業各部門擬定方案及所需資金等情況呈報物業公司經理，再報總公司財務部審批，董事成員簽字同意后方可實施。（3）、維修費用。小區工程維修費用，將已報呈的維修項目按已審批的程序：物業公司經理總公司財務部董事成員簽章。財務主管核實后方可辦理付款手續。（4）、日常性開銷的費用。差旅費、辦公費、電話費、清潔衛生費、保安費、業務招待費、綠化費、社會保險費等以各小區所報支出預算為依據，預算內的此類費用由經辦人填制費用報銷單，物業經理批準，總公司財務部審核，董事成員簽字同意，方可報銷。會計人員應在原始票據審核方面嚴格把關，

57、用于報銷的原始票據應符合國家有關法律法規的規定，除特殊情況外必須是發票，單據項目必須填寫齊全，特別是公司全稱、地點、費用項目大小寫金額必須準確無誤，票據應整潔，無涂抹修改。對于不符合上述規定的票據，財務人員應拒收。對于超出預算的上述費用項目，應呈報物業公司，說明情況，闡明超支原因，經物業公司經理同意后，報董事成員批準，董事成員同意后方可實施。（5）、水電費。水費按供水公司計收費用減去屬于小區業主應承擔的代收代繳項目的費用為物管中心應承擔的水費。電費按供電公司計收的費用減去各業主電表應承擔的電費和分攤公共設施所耗電費為物管中心應承擔的電費，應遵循?？顚Ｓ迷瓌t，即本月收取的水電費必須首先用于保證該

58、期水電費的支付。小區不得以此類收款支付日常的費用開支，以免影響水電費的正常支付。（6）、對于需要轉賬結算的各項支出，經物業經理核準簽字，送總公司財務部審核、董事成員簽字后，在支票簽發登記本上進行登記，加蓋財務專用章及法人章進行支付。4、資金報表：（1）、每天由各小區收銀員填報每日收款報表給物業公司出納，由物業公司出納匯總后報公司領導。（2）、報表需注明當天款項的增加、減少情況說明。三、會計核算1、統一設置以下會計科目：（1）、營業收入：主要核算物業小區向業主（或物業使用人）收取的物業管理費；小區收取的停車費；工本費等；（2）、營業費用：主要核算物業水電維修、保潔及綠化等部門發生的費用；下設明細

59、科目：工資、折舊費，辦公費，其他費用，低值易耗品攤銷，長期待攤費用攤銷，福利費、維修費、清潔費、電費，水費，社保費及其他。（3）、財務費用：主要核算銀行托收，托付手續費，支票工本費，利息收入等；（4）、其他應收（應付）款：主要核算代收代繳款項及裝修期間的保證金等。2、會計報表（1）、財務結賬日期為月末最后一天。（2）、會計人員應于次月的10日以前將會計報表報物業總公司財務部。并將本月應繳的各項稅金明細報總公司審批，批準后才報稅。四、檔案保管1、已使用的收據存根聯辦理繳銷登記后由物業公司會計進行保管。2、財務檔案應按財政部會計檔案管理辦法規范要求進行整理、裝訂、歸檔。3、當年會計資料由物管中心會

60、計部負責保管，次年建立新帳后應將上年度全部財務資料移交總公司財務部負責歸檔保管。4、歸檔的會計資料不得攜帶外出或外借，凡查閱、復制、摘錄會計資料須經董事成員或財務總監批準并辦理相應手續，借閱人對檔案資料要嚴格保管，限期歸還。五、檢查控制1、會計每月須對小區出納的財務工作進行檢查，包括收據的填開、領用、繳銷；原始單據的歸檔、保管；賬簿登記、賬證相符情況；現場盤點庫存現金，賬實相符情況。并對檢查內容以書面形式經雙方簽字確認后上報總公司財務。2、出納應對各小區收銀員的收費工作進行檢查監督，對于有不符合“收據發票使用規定”及“收款規定”的行為，應及時上報。3、會計每月須與集團公司核對往來款，并簽署對帳