1、關(guān)于珠海樓盤異地銷售的可行性分析20099年3月月目 錄（2）三、供需關(guān)系圖四、商品住房預(yù)購均價(jià)五、各區(qū)商品住房交易面積六、2008年市區(qū)新增供應(yīng)情況七、市區(qū)各板塊商品房戶型構(gòu)成八、市區(qū)各板塊客戶構(gòu)成九、各板塊客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)（主城區(qū)）十、小結(jié)第六部分、2008年珠海市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（二手房）發(fā)展情況一、2008年二手房市場(chǎng)成交情況二、2008年二手房市場(chǎng)成交均價(jià)及交易金額走勢(shì)三、2004-2008年二手房交易面積及價(jià)格走勢(shì)四、小結(jié)第七部分、2008年珠海市房地產(chǎn)廣告統(tǒng)計(jì)分析一、廣告投放量二、各區(qū)域廣告投放三、年度廣告投放排行榜四、媒體投放量第八部分、2008年珠海市房地產(chǎn)簡(jiǎn)要總結(jié)第九部分、珠海市

2、部分在售項(xiàng)目列表第十部分、選擇代理項(xiàng)目的方向第十一部分、結(jié)論附：珠海新近相關(guān)報(bào)道目 錄（1）第一部分、關(guān)于異地售房一、目前異地在（太原）售項(xiàng)目二、異地售房存在的較大矛盾爭(zhēng)議第二部分、珠海城市發(fā)展總括一、珠海城市規(guī)劃概述二、珠海市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)三、珠海市房地產(chǎn)發(fā)展歷程四、小結(jié)第三部分、2008年房地產(chǎn)政策掃描一、貨幣類專題二、土地類專題三、稅收類專題四、第二套房貸專題五、保障型住房專題六、小結(jié)第四部分、2008年珠海房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展情況一、出讓地塊信息表二、歷年土地出讓情況三、出讓地塊分布區(qū)域四、出讓地塊用地性質(zhì)五、土地成交數(shù)據(jù)表六、土地成交情況對(duì)照七、小結(jié)第五部分、2008年珠海房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展

3、情況（商品住宅部分）一、商品住房建設(shè)規(guī)模二、商品住房竣工面積、銷售面積情況第一部分分、關(guān)于異異地售房房目前異地地在（太太原）售售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱稱開發(fā)商位置價(jià)格其它保利上河河雅頌天津保利利地產(chǎn)天津武清清區(qū)泉發(fā)發(fā)路西側(cè)側(cè)均價(jià)58800元元/20088年100月開盤盤。預(yù)售證：津國土土房售許許字第220088年40030001號(hào)號(hào)榮天林海海花園威海榮天天房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司位于山東東威海、與亞洲洲最大天天鵝棲息息地-國家級(jí)級(jí)風(fēng)景天天鵝湖僅僅6000米均價(jià)30000元元/精裝修明珠海苑苑乳山環(huán)建建房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司山東威海海乳山銀銀灘均價(jià)27700元元/精裝修清水灣海南雅居居樂房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有

4、限公公司海南東線線高速英英州出口口首推金色色果嶺、蔚藍(lán)海海岸、瀚瀚海銀灘灘三大組組團(tuán)（以上可可查到的的異地項(xiàng)項(xiàng)目，通通過報(bào)紙紙、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)等媒體體進(jìn)行宣宣傳，無無其它進(jìn)進(jìn)一步詳詳細(xì)說明明）20009年33月5日日，山東東文登市市南海商商居價(jià)值值論壇在在金蓉家家園大酒酒店舉行行。來自自我市能能源企業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)、制制造業(yè)的的各界相相關(guān)人士士二百余余人與會(huì)會(huì)交流。文登南南海已成成為山東東省內(nèi)投投資、置置業(yè)熱度度最高的的區(qū)域之之一。“20009山山西春季季房地產(chǎn)產(chǎn)展示交交易會(huì)暨暨北京及及海濱城城市精品品樓盤推推介會(huì)”將分別別于20009年年4月110日-12日日和20009年年4月115日-17日日在太

5、原原煤博和和大同雁雁北賓館館世紀(jì)廳廳隆重舉舉行，有有北京、上海、天津、青島、煙臺(tái)、威海、日照、大連、海南、珠海等等地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目參展展。二、異地地售房存存在的較較大矛盾盾爭(zhēng)議1、普遍遍情況：由于異異地售房房沒有形形成完善善體系，因此頻頻頻出現(xiàn)現(xiàn)合同欺欺詐、延延期交房房、物業(yè)業(yè)亂收費(fèi)費(fèi)等情況況，一旦旦產(chǎn)生糾糾紛，異異地維權(quán)權(quán)的操作作性差，維權(quán)成成本高，迫使消消費(fèi)者更更為謹(jǐn)慎慎地對(duì)待待異地置置業(yè)。珠海：珠海房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目早在在幾年前前就開始始在太原原進(jìn)行異異地銷售售，但早早期出現(xiàn)現(xiàn)過諸多多類似欺欺詐的不不良事件件，導(dǎo)致致產(chǎn)生負(fù)負(fù)面影響響。異地購購房、落戶戶政策一一直是吸吸引外地地客戶前前去珠海海置業(yè)的

6、的一大因因素。而而20008年44月9日日，珠海海全面暫暫停入戶戶。開發(fā)發(fā)商普遍遍認(rèn)為，暫停入入戶必然然對(duì)珠海海樓價(jià)格格特別是是西區(qū)樓樓市會(huì)有有所沖擊擊，而若若提高入入戶門檻檻，亦會(huì)會(huì)將部分分購房者者拒之門門外。2、關(guān)于于市場(chǎng)上上了解到到異地銷銷售產(chǎn)生生的相關(guān)關(guān)費(fèi)用：項(xiàng)目開發(fā)商承承擔(dān)代理商承承擔(dān)客戶承擔(dān)擔(dān)備注客戶看房房費(fèi)用成交后，由開發(fā)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)未成交，由客戶戶自行負(fù)負(fù)責(zé)目前多以以旅行兼兼看房的的形式，費(fèi)用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)提前前告知銷售人員員帶隊(duì)產(chǎn)產(chǎn)生的來來往費(fèi)用用負(fù)擔(dān)500%負(fù)擔(dān)500%根據(jù)點(diǎn)數(shù)數(shù)和約定定不同情情況不同同變化報(bào)廣、單單張宣傳傳費(fèi)100%銷售中心心人員、場(chǎng)地費(fèi)費(fèi)用100%代理費(fèi)按銷售額額

7、向代理理商支付付13%點(diǎn)數(shù)根據(jù)據(jù)項(xiàng)目、雙方情情況不同同變化第二部分分、珠海海城市發(fā)發(fā)展總括括一、珠海海城市規(guī)規(guī)劃概述述1、珠海海城市空空間格局局東部板塊塊為行政政中心、文化中中心和服服務(wù)中心心，是推推進(jìn)珠港港澳區(qū)域域經(jīng)濟(jì)一一體化的的主要依依托，側(cè)側(cè)重發(fā)展展面向港港澳的現(xiàn)現(xiàn)代化服服務(wù)業(yè)，著力打打造香洲洲服務(wù)品品牌；西西部板塊塊為區(qū)域域制造業(yè)業(yè)中心和和新的中中心城區(qū)區(qū)，加快快交通等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，促進(jìn)進(jìn)產(chǎn)業(yè)跨跨越式發(fā)發(fā)展，建建成為輻輻射珠中中江以至至粵西的的現(xiàn)代化化新城。沿海拓展展軸：圍圍繞“海港、空港、口岸”三大節(jié)節(jié)點(diǎn)，串串聯(lián)起沿沿海地區(qū)區(qū)具有比比較優(yōu)勢(shì)勢(shì)的戰(zhàn)略略性城市市資源，發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及建

8、建設(shè)城市市組團(tuán)。東部板塊塊：建成成“一主一一區(qū)二組組團(tuán)”城市格格局，即即香洲主主城區(qū)、萬山海海洋開發(fā)發(fā)區(qū)、唐唐家灣組組團(tuán)、橫橫琴組圖圖。西部板塊塊：建成成“一主一一區(qū)四組組團(tuán)”城市格格局，即即西部主主城區(qū)、蓮洲生生態(tài)保育育區(qū)、高高欄桿組組團(tuán)、溫溫泉組團(tuán)團(tuán)、富龍龍組團(tuán)、三灶組組團(tuán)。2、珠海海中心城城區(qū)各片片區(qū)概述述上沖片片區(qū)城市門門廳該區(qū)域規(guī)規(guī)劃面積積27平平方公里里，可容容納人口口16.8萬；是珠海海市東部部中心城城區(qū)的西西北門戶戶，是珠珠海市東東部中心心城區(qū)重重要的主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)配套發(fā)發(fā)展區(qū)，是集工工業(yè)、物物流、商商貿(mào)、旅旅游、居居住為一一體的城城市綜合合組團(tuán)。香洲片片區(qū)生態(tài)宜宜居、綜綜合城區(qū)

9、區(qū)該區(qū)域規(guī)規(guī)劃用地地面積224.667平方方公里，可容納納人口規(guī)規(guī)模188萬；香香洲片區(qū)區(qū)的職能能定位為為：生態(tài)態(tài)宜居、設(shè)施先先進(jìn)、依依山濱海海的綜合合城區(qū)。新香洲洲片區(qū)三核核兩帶、五區(qū)七七心該區(qū)域總總規(guī)劃面面積166.9平平方公里里，人口口規(guī)模222萬；是珠海海市的行行政、文文化、體體育中心心，融市市級(jí)行政政、體育育、文化化功能和和居住功功能為一一體的城城市中心心區(qū)。拱北片片區(qū)城市窗窗口地區(qū)區(qū)該區(qū)域總總規(guī)劃用用地面積積為100.944平方公公里，可可容納人人口規(guī)模模為199.9萬萬；是珠珠海市東東部的口口岸商業(yè)業(yè)中心，是珠海海市東部部中心城城區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、設(shè)設(shè)施完善善，集商商業(yè)中

10、心心、口岸岸、居住住功能為為一體的的城市窗窗口地區(qū)區(qū)。吉大片片區(qū)商貿(mào)、旅游服服務(wù)中心心區(qū)該區(qū)域總總用地面面積144.155平方公公里，片片區(qū)內(nèi)可可容納人人口為119萬人人；拱北北以商務(wù)務(wù)辦公、旅游休休閑為主主導(dǎo)功能能，成為為珠海市市東部中中心城區(qū)區(qū)重要的的商貿(mào)、旅游服服務(wù)中心心區(qū)。前山片片區(qū)建材商商貿(mào)流通通中心區(qū)區(qū)該區(qū)域規(guī)規(guī)劃總用用地面積積12.39平平方公里里，可容容納人口口16.3萬；前山片片區(qū)是珠珠海市域域服務(wù)型型建材商商貿(mào)流通通中心，中心城城區(qū)內(nèi)環(huán)環(huán)境友好好型現(xiàn)代代工業(yè)區(qū)區(qū)，區(qū)域域性高端端外向型型生態(tài)人人文住區(qū)區(qū)。二、珠海海市經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)1、珠海海地區(qū)生生產(chǎn)總值值珠海市220033年-2

11、0008年年區(qū)域生生產(chǎn)總值值及增長(zhǎng)長(zhǎng)情況（單位：億元）數(shù)據(jù)據(jù)來源：珠海市市統(tǒng)計(jì)局局20008年珠珠海完成成地區(qū)生生產(chǎn)總值值（GDDP）9992.06億億元，同比增增長(zhǎng)9%，相比比去年增增幅放緩緩了7.5個(gè)百百分點(diǎn)。珠海區(qū)區(qū)域生產(chǎn)產(chǎn)總值自自20003年以以來均保保持較高高的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度，其中220033-20007年年生產(chǎn)總總值同比比增幅均均超過110%。20008年在在全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)機(jī)的影響響下，國國內(nèi)出口口貿(mào)易受受到一定定程度沖沖擊，股股市和房房地產(chǎn)市市場(chǎng)持續(xù)續(xù)低迷，中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)從220088年下半半年開始始出現(xiàn)不不同程度度的下滑滑跡象，相應(yīng)的的珠海經(jīng)經(jīng)濟(jì)自220033年以來來首次低低于100%

12、的增增長(zhǎng)幅度度。2三大大產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)不變變，第三三產(chǎn)業(yè)貢貢獻(xiàn)率提提高珠海市三三大產(chǎn)業(yè)業(yè)構(gòu)成（單位：億元）數(shù)據(jù)據(jù)來源：珠海市市統(tǒng)計(jì)局局第一、二、三三產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)GDPP增長(zhǎng)的的貢獻(xiàn)率率分別為為2.99%，554.77%和442.33%，與與去年同同期相比比，第一一、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)獻(xiàn)率相應(yīng)應(yīng)有所提提高，增增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)一步步優(yōu)化。第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在珠珠海市全全市總量量中比重重最小，20008年產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總量量29.08億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)28%。第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是珠珠海的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，占生生產(chǎn)總值值的566%。受受經(jīng)濟(jì)危危機(jī)的影影響，220088年產(chǎn)業(yè)業(yè)總量5542.49億億元，同同比增幅幅放緩，為8.2%。第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)珠

13、珠海經(jīng)濟(jì)濟(jì)貢獻(xiàn)率率較高，20008年總總量4220.449億元元，同比比增長(zhǎng)115.99%。3、全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資情況況20044-20008年年珠海市市固定資資產(chǎn)投資資情況(單位：億元）數(shù)據(jù)據(jù)來源：珠海市市統(tǒng)計(jì)局局在珠海海全社會(huì)會(huì)固定資資產(chǎn)投資資中，基基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)一直占占主要比比例，逐逐年呈遞遞增的趨趨勢(shì)。220077年隨著著樓市的的迅速升升溫，房房地產(chǎn)投投資暴增增，20008年年房地產(chǎn)產(chǎn)投資整整體仍然然保持增增長(zhǎng)的趨趨勢(shì)，但但是經(jīng)濟(jì)濟(jì)的下行行使得房房地產(chǎn)投投資增幅幅下降較較為明顯顯。4、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入快速增增長(zhǎng)20033-20008年年珠海市市城鎮(zhèn)居居民家庭庭人均收收支

14、情況況（單位位：元）數(shù)據(jù)據(jù)來源：珠海市市統(tǒng)計(jì)局局20008年珠珠海市居居民消費(fèi)費(fèi)價(jià)格總總指數(shù)累累計(jì)上漲漲4.66%，漲漲幅比去去年上升升0.66個(gè)百分分點(diǎn)。城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入首次次突破22萬元，同比增增長(zhǎng)8.6%，增幅相相比去年年減少00.6個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境的不不確定性性，使居居民消費(fèi)費(fèi)支出縮縮減，220088年珠海海城鎮(zhèn)居居民人均均消費(fèi)支支出同比比下降55.2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。其中中，受房房地產(chǎn)行行情低迷迷的影響響，置業(yè)業(yè)觀望明明顯，居居住類人人均消費(fèi)費(fèi)為9880元，同比下下降達(dá)330%。5、人口口規(guī)模珠海市城城市總?cè)巳丝凇魬艏丝诳谠鲩L(zhǎng)情情況（萬萬人）數(shù)據(jù)據(jù)來源：珠海市市

15、統(tǒng)計(jì)局局珠海市常常住人口口數(shù)量及及城市戶戶籍人口口數(shù)呈逐逐年平穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，220088年購房房入戶的的取消將將對(duì)珠海海的戶籍籍人口數(shù)數(shù)產(chǎn)生一一定的影影響，這這一影響響將在220099年開始始顯現(xiàn)。三、珠海海市房地地產(chǎn)發(fā)展展歷程珠海房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展走走勢(shì)圖萌芽期（19880-119877年）19880年88月珠海海設(shè)立經(jīng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)區(qū)，由于于大批的的人才引引進(jìn)，住住房需求求增加，政府組組建了一一批房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司，全全市各單單位也參參與建設(shè)設(shè)自用房房。由于于土地屬屬劃撥性性質(zhì)，還還不屬于于真正意意義上的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)時(shí)外外銷的商商品房只只有少量量，購買買對(duì)象大大多是港港澳人士士與外商商。1

16、9987年年全市僅僅銷售商商品房2251套套，面積積2.22萬平方方米。快速發(fā)展展期（119888-19995年年）19888年初初，珠海海市政府府為規(guī)范范土地管管理工作作，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)土地合合理利用用，開始始在全市市范圍內(nèi)內(nèi)實(shí)施“五個(gè)統(tǒng)統(tǒng)一”，變土土地的無無償、無無限期使使用為有有償、有有限期使使用，房房地產(chǎn)作作為商品品的概念念逐漸引引入了開開發(fā)建設(shè)設(shè)之中，并出現(xiàn)現(xiàn)較大數(shù)數(shù)量可供供銷售的的商品房房屋。119900年全市市商品房房交易面面積達(dá)117.66萬平方方米。19992年鄧鄧小平南南巡后珠珠海房地地產(chǎn)開始始出現(xiàn)過過熱現(xiàn)象象。19995年年全市完完成的房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資達(dá)到了了26億元元的歷史

17、史最高值值，同時(shí)時(shí)，由于于銀根緊緊縮，許許多樓盤盤“爛尾”，這一一年底全全市空置置商品房房達(dá)933.7萬平方方米。調(diào)整恢復(fù)復(fù)期（119966-20000年年）這一時(shí)時(shí)期是珠珠海房地地產(chǎn)業(yè)在在短暫的的調(diào)整后后走向恢恢復(fù)的過過程。“房地產(chǎn)產(chǎn)熱”過后，珠海房房地產(chǎn)投投資行為為趨于冷冷靜，119966年的房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資回落至至16億億元。119988年7月月珠海被被聯(lián)合國國人居中中心授予予“國際改改善居住住環(huán)境最最佳范例例獎(jiǎng)”，城市市知名度度大增，吸引力力不斷加加強(qiáng)，使使這一年年全市新新建商品品房銷售售首次突突破1000萬平平方米的的大關(guān)，但與此此同時(shí)，由于多多年的沉沉淀，市市場(chǎng)積壓壓的空置置商

18、品房房達(dá)1552萬平平方米。平穩(wěn)發(fā)展展期（220000-20003年年）從20000年年起，珠珠海停止止住房實(shí)實(shí)物分配配，實(shí)行行住房分分配貨幣幣化，住住房供應(yīng)應(yīng)從過去去的商品品房與福福利房并并存的雙雙軌制，轉(zhuǎn)向以以商品房房供應(yīng)為為主。這這一政策策實(shí)施，為房地地產(chǎn)業(yè)的的進(jìn)一步步發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造了市市場(chǎng)空間間。20001年年珠海市市政府啟啟動(dòng)城中中舊村改改造，為為了使它它能在三三年內(nèi)改改造完成成并且為為市場(chǎng)所所消化，政府出出臺(tái)其它它商用土土地停止止出讓和和開工建建設(shè)的政政策，由由于舊村村改造商商品房供供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)有限，使整個(gè)個(gè)市場(chǎng)得得以消化化存量、發(fā)展平平穩(wěn)。220044年起珠珠海市重重新有序序開放市市場(chǎng)

19、。高速發(fā)展展期（220044-20007年年）隨著珠珠海經(jīng)濟(jì)濟(jì)的日趨趨發(fā)展，且有廣廣珠輕軌軌、港珠珠澳大橋橋、廣珠珠鐵路等等一系列列重大建建設(shè)相繼繼付諸實(shí)實(shí)施，珠珠海的城城市發(fā)展展前景備備受看好好，同時(shí)時(shí)，在全全國經(jīng)濟(jì)濟(jì)保持高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)，房地地產(chǎn)行情情一片大大好的形形勢(shì)之下下，珠海海的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)又又一波高高速發(fā)展展的勢(shì)頭頭。20007年年珠海全全市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資總總額達(dá)1130億億元的罕罕見高度度，而當(dāng)當(dāng)年的商商品房銷銷售面達(dá)達(dá)3211萬平方方米，創(chuàng)創(chuàng)歷史最最高記錄錄。面對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展過熱熱、房地地產(chǎn)泡沫沫高漲的的嚴(yán)峻形形勢(shì)，國國家的宏宏觀調(diào)控控表現(xiàn)出出前所未未有的力力度，“927

20、新新政”成為房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的一一道分水水嶺。調(diào)整期（20008年至至今）20008年是是中國不不平凡的的一年，奧運(yùn)會(huì)會(huì)如期而而至，自自然災(zāi)害害頻現(xiàn)，而房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的拐點(diǎn)點(diǎn)已是不不爭(zhēng)的事事實(shí)。隨隨著全球球金融危危機(jī)的爆爆發(fā)，中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)放放緩，資資本市場(chǎng)場(chǎng)一蹶不不振，消消費(fèi)者資資產(chǎn)嚴(yán)重重縮水，傳導(dǎo)到到房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)為為樓市成成交低迷迷、房?jī)r(jià)價(jià)下調(diào)，市場(chǎng)信信心明顯顯受挫，因此，房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)過一一輪的瘋瘋狂飛漲漲后終于于開始朝朝理性回回歸。珠珠海樓市市受全國國大環(huán)境境的影響響也進(jìn)入入調(diào)整期期，特別別是“420”購房入入戶的叫叫停，更更為珠海海樓市蒙蒙上一層層揮之不不去的陰陰影。四、小結(jié)結(jié)珠海

21、市市新城市市規(guī)劃，逐步展展現(xiàn)出成成熟的一一面，各各板塊功功能分區(qū)區(qū)更加明明晰，相相互之間間的協(xié)調(diào)調(diào)更趨合合理，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)定定位有一一定的指指導(dǎo)意義義。20008年珠珠海經(jīng)濟(jì)濟(jì)保持較較高的增增長(zhǎng)，但但是增幅幅出現(xiàn)放放緩的跡跡象。房房地產(chǎn)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)速度開開始下滑滑。人均均收入水水平提高高，由于于對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)不明朗朗的預(yù)期期，消費(fèi)費(fèi)信心不不足。珠海的的房地產(chǎn)產(chǎn)房展已已有近330年的的歷史，大體上上以十年年為一個(gè)個(gè)周期呈呈階梯式式發(fā)展?fàn)顮顟B(tài)。目目前珠海海的房地地產(chǎn)發(fā)展展正處于于第三個(gè)個(gè)周期的的下行階階段，按按照這一一規(guī)律來來看，珠珠海房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)至少要要三年后后才會(huì)迎迎來新一一輪的發(fā)發(fā)展期。第三

22、部分分、20008年房房地產(chǎn)政政策掃描描一、貨幣幣類專題題1、存款款準(zhǔn)備金金率注：9月25日只下調(diào)調(diào)除工、農(nóng)、中中、建、交、郵郵儲(chǔ)之外外的其他他金融機(jī)機(jī)構(gòu)存款款準(zhǔn)備金金率1個(gè)百分分點(diǎn)；12月5日下調(diào)除除工、農(nóng)農(nóng)、中、建、交交、郵儲(chǔ)儲(chǔ)存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率1個(gè)百分分點(diǎn)，其其他中小小型存款款類金融融機(jī)構(gòu)人人民幣存存款準(zhǔn)備備金率下下調(diào)2個(gè)百分分點(diǎn)；目前存存款準(zhǔn)備備金率中中小銀行行13.5%，大型銀銀行144.5%。20007年經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展過熱的的趨勢(shì)一一直延續(xù)續(xù)至20008年年上半年年，國家家的貨幣幣政策表表現(xiàn)為從從緊。根根據(jù)緊縮縮進(jìn)一步步收緊開開發(fā)商的的融資渠渠道，部部分開發(fā)發(fā)商面臨臨資金減減縮的困困境

23、，致致使房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增增幅放緩緩，從而而對(duì)遏制制投資過過熱起到到一定的的作用。隨著全全球金融融危機(jī)的的蔓延，中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)開始始出現(xiàn)增增長(zhǎng)下滑滑的跡象象，為了了更好地地應(yīng)對(duì)金金融動(dòng)蕩蕩的不利利形勢(shì)，促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定定健康發(fā)發(fā)展，央央行自99月份開開始持續(xù)續(xù)下調(diào)人人民幣存存款準(zhǔn)備備金率。央行下下調(diào)存款款準(zhǔn)備金金率采取取“區(qū)別對(duì)對(duì)待、有有保有壓壓、結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化”的原則則，很明明顯要對(duì)對(duì)處于生生存危機(jī)機(jī)的中小小企業(yè)進(jìn)進(jìn)行貸款款上的傾傾斜，這這對(duì)于中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)來說是是利好，而對(duì)于于房地產(chǎn)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)質(zhì)性影響響有限，更多的的是釋放放出國家家不再繼繼續(xù)采取取從緊政政策的信信號(hào)，對(duì)對(duì)提升房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的信信心有一

24、一定的作作用。2、存貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率20077-20008年年存貸款款利率走走勢(shì)20007年至至20008年國國家頻繁繁使用貨貨幣這一一常規(guī)的的調(diào)控工工具，通通過對(duì)比比可以看看出國家家對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)由緊到到松的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變過程程。伴隨隨著對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的把把控，政政府同時(shí)時(shí)也希望望以降低低貸款利利息來鼓鼓勵(lì)住房房消費(fèi)，拉動(dòng)剛剛需。從從效果上上看，只只能說是是為民減減壓，而而潛在住住房消費(fèi)費(fèi)者卻更更寄望于于房?jī)r(jià)的的下行。3、公積積金貸款款利率20088年公積積金貸款款利率走走勢(shì)（注：五年期期以下（含），從9月16日的4.559%調(diào)調(diào)至122月23日的3.887%；珠海市市個(gè)人住住房公積積金最高高可貸款款40萬元元

25、，兩個(gè)個(gè)人以最最高可貸貸款600萬元。）每一次次存貸款款利率的的調(diào)整，隨之而而來的也也是公積積金貸款款利率的的調(diào)整，相對(duì)于于銀行的的利率，公積金金的利率率較低，但是有有權(quán)利享享受公積積金貸款款的客戶戶并未惠惠及大眾眾，而且且每一次次調(diào)整的的幅度相相對(duì)較小小，所以以對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的影響響有限。二、土地地類專題題1、國務(wù)務(wù)院關(guān)于于促進(jìn)節(jié)節(jié)約集約約用地的的通知20008年年1月77日國務(wù)務(wù)院辦公公廳下發(fā)發(fā)主要內(nèi)容容：（11）按照照節(jié)約集集約用地地原則，審查調(diào)調(diào)整各類類相關(guān)規(guī)規(guī)劃和用用地標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；（2）充充分利用用現(xiàn)有建建設(shè)用地地，大力力提高建建設(shè)用地地利用效效率；（3）充充分發(fā)揮揮市場(chǎng)配配置土地地資

26、源基基礎(chǔ)性作作用，健健全節(jié)約約集約用用地長(zhǎng)效效機(jī)制；（4）強(qiáng)強(qiáng)化農(nóng)村村土地管管理，穩(wěn)穩(wěn)步推進(jìn)進(jìn)農(nóng)村集集體建設(shè)設(shè)用地節(jié)節(jié)約集約約利用；（5）加加強(qiáng)監(jiān)督督檢查，全面落落實(shí)節(jié)約約集約用用地責(zé)任任。核心內(nèi)容容：土地閑置置滿兩年年、依法法應(yīng)當(dāng)無無償收回回的，堅(jiān)堅(jiān)決無償償收回，重新安安排使用用；不符符合法定定收回條條件的，也應(yīng)采采取改變變用途、等價(jià)置置換、安安排臨時(shí)時(shí)使用、納入政政府儲(chǔ)備備等途徑徑及時(shí)處處置、充充分利用用。土地地閑置滿滿一年不不滿兩年年的，按按出讓或或劃撥土土地價(jià)款款的200%征收收土地閑閑置費(fèi)。對(duì)閑置置土地特特別是閑閑置房地地產(chǎn)用地地要征繳繳增值地地價(jià)。220088年6月月底前，各省、自

27、治區(qū)區(qū)、直轄轄市人民民政府要要將閑置置土地清清理處置置情況向向國務(wù)院院做出專專題報(bào)告告。這是中央央對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)出出臺(tái)的又又一重大大措施。對(duì)于眾眾多資金金周轉(zhuǎn)能能力不強(qiáng)強(qiáng)的開發(fā)發(fā)商而言言將是一一個(gè)不小小的打擊擊，囤積積土地的的費(fèi)用和和風(fēng)險(xiǎn)都都將加大大。表明明了中央央希望減減少土地地投機(jī)分分子在囤囤地過程程中所獲獲得的收收益，以以及進(jìn)一一步逼出出更多閑閑置用地地的決心心。進(jìn)一一步表明明國家在在緊守118億畝畝耕地紅紅線的同同時(shí)，為為避免出出讓土地地不足造造成的地地價(jià)上漲漲，正在在極力解解決現(xiàn)有有閑置土土地的開開發(fā)問題題。2、香洲洲區(qū)國有有土地基基準(zhǔn)價(jià)格格主要內(nèi)容容：主城區(qū)商商業(yè)用地地基準(zhǔn)價(jià)價(jià)大幅上

28、上升，交交通、物物流、旅旅游用地地等變化化不大；商業(yè)、加油站站用地單單價(jià)最高高；政府府辦學(xué)用用地等將將無償提提供；土土地開發(fā)發(fā)程度要要達(dá)到“三通一一平”。具體體基準(zhǔn)價(jià)價(jià)格如下下圖。（注：11、除別別墅用地地外，容容積率1時(shí)，按按用地面面積計(jì)價(jià)價(jià)；容積積率11時(shí)，按按建筑面面積計(jì)價(jià)價(jià)；2、香洲洲區(qū)范圍圍內(nèi)工業(yè)業(yè)園區(qū)的的工業(yè)地地價(jià)統(tǒng)一一按4880元/平方米米計(jì)價(jià)）3、珠海海部分119900年前物物業(yè)上市市需補(bǔ)地地價(jià)需補(bǔ)地價(jià)價(jià)的物業(yè)業(yè)：（1）由由珠海市市國土資資源局直直接辦理理,屬劃劃撥性質(zhì)質(zhì)的單套套普通住住宅(不不含房改改房、平平價(jià)房、經(jīng)適房房)、119900年1月月1日前前的香洲洲區(qū)部分分商品房

29、房辦理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)務(wù)的；（2）劃劃撥性質(zhì)質(zhì)的單套套普通住住宅,指指以多層層(高層層)多套套形式建建造,房房屋所有有權(quán)屬于于個(gè)人的的劃撥性性質(zhì)普通通住宅；（3）119900年1月月1日前前的香洲洲區(qū)部分分商品房房,指房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)登記簿簿、土地地登記卡卡注明“早期商商品房”或明確確有使用用年限,有商品品房購房房發(fā)票或或單據(jù)、合同的的。計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如下：具體操作作：劃撥性質(zhì)質(zhì)單套普普通住宅宅按照“應(yīng)繳納納地價(jià)=（現(xiàn)行行基準(zhǔn)地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)-現(xiàn)行基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（已使使用年限限/700）建筑面面積”的方式式計(jì)補(bǔ)地地價(jià)；119900年1月1日之前的的香洲區(qū)區(qū)部分商商品房根根據(jù)珠珠海經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)有有償使用用土地價(jià)價(jià)

30、格暫行行規(guī)定計(jì)補(bǔ)地地價(jià)。4、關(guān)關(guān)于金融融促進(jìn)節(jié)節(jié)約集約約用地的的通知 20008年88月277日，央央行和銀銀監(jiān)會(huì)聯(lián)聯(lián)合下發(fā)發(fā)主要內(nèi)容容：通知要求求各金融融機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)以嚴(yán)格格限制粗粗放低效效用地、積極支支持節(jié)約約集約用用地為原原則，以以重大基基礎(chǔ)設(shè)施施、公共共設(shè)施、工業(yè)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)、農(nóng)村村集體建建設(shè)用地地和商業(yè)業(yè)性房地地產(chǎn)等領(lǐng)領(lǐng)域?yàn)橹刂攸c(diǎn)，加加強(qiáng)相應(yīng)應(yīng)的信貸貸合法合合規(guī)審查查，進(jìn)一一步改進(jìn)進(jìn)金融服服務(wù)，積積極引導(dǎo)導(dǎo)和推動(dòng)動(dòng)節(jié)約集集約用地地。核心內(nèi)容容：（1）禁禁止向房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)發(fā)放專專門用于于繳交土土地出讓讓價(jià)款的的貸款；（2）要要求金融融機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)于不符符合要求求的開發(fā)發(fā)企業(yè)，應(yīng)審慎慎貸

31、款和和核準(zhǔn)融融資；（3）從從嚴(yán)控制制展期貸貸款或滾滾動(dòng)授信信；（4）優(yōu)優(yōu)先支持持廉租住住房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房及及建筑面面積在平方方米以下下的中小小套型普普通商品品住房建建設(shè)。從內(nèi)容可可以看出出通知知并未未增加新新的規(guī)定定，只是是對(duì)過去去已有政政策的匯匯總和重重申，符符合今年下下半年不不會(huì)有更更嚴(yán)厲的的調(diào)控政政策出臺(tái)臺(tái)的預(yù)期期，但釋釋放出了了調(diào)控仍仍將從緊緊的信號(hào)號(hào)。此次次通知知重申申從嚴(yán)控控制展期期貸款或或滾動(dòng)授授信，是基基于銀行行風(fēng)險(xiǎn)控控制的考考慮，但但對(duì)開發(fā)發(fā)商而言言，其融融資難度度將加大大。三、稅收收類專題題1、繼繼續(xù)加大大保障民民生投入入力度切切實(shí)解決決低收入入群眾基基本生活活2000

32、8年年10月月22日日財(cái)政部部新聞辦辦公室主要內(nèi)容容：根據(jù)國務(wù)務(wù)院統(tǒng)一一部署，今年第第四季度度，在保保障企業(yè)業(yè)退休人人員、城城鄉(xiāng)低保保對(duì)象等等低收入入群眾基基本生活活的同時(shí)時(shí)，國家家有關(guān)部部門將進(jìn)進(jìn)一步完完善有關(guān)關(guān)政策措措施，加加大資助助困難學(xué)學(xué)生、優(yōu)優(yōu)撫救濟(jì)濟(jì)、住房房保障等等方面的的工作力力度。核心內(nèi)容容：從20008年111月11日起，對(duì)個(gè)人人首次購購買900平方米米及以下下普通住住房的，契稅稅稅率暫統(tǒng)統(tǒng)一下調(diào)調(diào)到1%；對(duì)個(gè)個(gè)人銷售售或購買買住房暫暫免征收收印花稅稅；對(duì)個(gè)個(gè)人銷售售住房暫暫免征收收土地增增值稅。地方政政府可制制定鼓勵(lì)勵(lì)住房消消費(fèi)的收收費(fèi)減免免政策。目前房屋屋交易量量下降，消

33、費(fèi)者者持幣待待購，較較高的住住房交易易稅費(fèi)增增加了買買賣成本本，抑制制了消費(fèi)費(fèi)者的購購房欲望望。降低低交易環(huán)環(huán)節(jié)過多多的稅費(fèi)費(fèi)有利于于改善住住房消費(fèi)費(fèi)的環(huán)境境，減輕輕廣大人人民群眾眾特別是是中低收收入者的的購房負(fù)負(fù)擔(dān)，在在一定程程度上能能有效地地刺激自自住型購購房者的的置業(yè)需需求。但但是本次次出臺(tái)降降低稅收收的政策策指引對(duì)對(duì)象僅限限于首次次購買990平方方米及以以下普通通住房的的消費(fèi)者者，并未未惠及其其他的購購房者，該政策策體現(xiàn)改改善民生生的特點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的影影響不會(huì)會(huì)太大。2、關(guān)于于促進(jìn)我我市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)健康發(fā)發(fā)展的若若干意見見20008年年11月月18日日珠海市市政府主要內(nèi)容容

34、：調(diào)整購買買商品房房契稅、印花稅稅、增值值稅、下下調(diào)自住住房貸款款利率、暫停收收取個(gè)人人買賣二二手商品品住房時(shí)時(shí)向房地地產(chǎn)登記記部門繳繳納的交交易手續(xù)續(xù)費(fèi)、簡(jiǎn)簡(jiǎn)化二手手商品住住房交易易手續(xù)，另外，文件還還規(guī)定，提高住住房公積積金貸款款額度、實(shí)行“賣舊買買新”地方稅稅費(fèi)定額額返還、不得強(qiáng)強(qiáng)行向購購房人收收取律師師費(fèi)、保保險(xiǎn)費(fèi)等等。核心內(nèi)容容：（1）調(diào)調(diào)整購買買商品房房契稅、印花稅稅、增值值稅。從從20008年111月11日起，對(duì)個(gè)人人首次購購買900平方米米及以下下普通住住房的，契稅稅稅率暫統(tǒng)統(tǒng)一下調(diào)調(diào)到1；對(duì)個(gè)個(gè)人出售售或購買買住房暫暫免征收收印花稅稅；對(duì)個(gè)個(gè)人出售售住房暫暫免征收收土地增增值

35、稅；（2）暫暫停收取取個(gè)人買買賣二手手商品住住房時(shí)向向房地產(chǎn)產(chǎn)登記部部門繳納納的交易易手續(xù)費(fèi)費(fèi)；（3）實(shí)實(shí)行“賣舊買買新”地方稅稅費(fèi)定額額返還。自本意意見實(shí)施施之日起起至20009年年12月31日止，個(gè)個(gè)人出售售本市原原有普通通商品住住房并購購買本市市新建商商品住房房的，在在原有及及新購商商品住房房房屋所所有權(quán)證證辦理完完畢后，實(shí)行地地方稅費(fèi)費(fèi)定額返返還，每每戶只限限一次。具體標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)如下下：購買買商品住住房建筑筑面積在在90平方方米及以以下的，每戶定定額返還還50000元；購買商商品住房房建筑面面積在990平方方米至1444平方米米（含）的，每每戶定額額返還880000元；購購買商品品住房建建

36、筑面積積在1444平方方米以上上的，每每戶定額額返還1100000元。從文件件看來，政策重重點(diǎn)在于于減免買買方與賣賣方多種種稅費(fèi)，可以看看出政府府刺激剛剛性消費(fèi)費(fèi)，拉升升房市的的立場(chǎng)。但是總總的來看看效果并并不會(huì)太太明顯。目前珠珠海的房房?jī)r(jià)依然然高企，盡管市市場(chǎng)上有有特價(jià)房房、打折折等一系系列優(yōu)惠惠的房源源供應(yīng)，但卻是是有限的的，而珠珠海購房房置業(yè)的的真正剛剛性需求求依然被被排除在在現(xiàn)今高高企的房房?jī)r(jià)之外外，僅僅僅是降低低交易過過程中的的稅費(fèi)，相對(duì)動(dòng)動(dòng)則幾十十萬甚至至上百萬萬的房款款而言只只不過是是零頭數(shù)數(shù)而已。另外，該文件件下發(fā)前前，建設(shè)設(shè)局對(duì)全全市房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)進(jìn)行過過調(diào)研，而本次次出臺(tái)的

37、的政策力力度有所所保留，可見珠珠海的樓樓市并未未到如業(yè)業(yè)界所說說的“非救不不可“的地步步。3、國務(wù)院院研究部部署促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)健健康發(fā)展展的政策策措施20008年年12月月17日日核心內(nèi)容容：對(duì)住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)節(jié)營業(yè)稅稅暫定一一年實(shí)行行減免政政策。其其中，將將現(xiàn)行個(gè)個(gè)人購買買普通住住房超過過5年（含5年年）改為為超過22年（含含2年）轉(zhuǎn)讓的的，免征征營業(yè)稅稅；將個(gè)個(gè)人購買買普通住住房不足足2年轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，由按其其轉(zhuǎn)讓收收入全額額征收營營業(yè)稅，改為按按其轉(zhuǎn)讓讓收入減減去購買買住房原原價(jià)的差差額征收收營業(yè)稅稅。雖然該該項(xiàng)措施施將有助助于改善善住房市市場(chǎng)的流流動(dòng)性，但二手手房市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)可可能出現(xiàn)現(xiàn)激

38、增，反過來來會(huì)吸納納一手房房市場(chǎng)的的需求，在短期期內(nèi)將對(duì)對(duì)開發(fā)商商造成壓壓力，因因此由此此政策帶帶來的交交易量的的強(qiáng)力反反彈不大大可能出出現(xiàn)。四、第二二套房貸貸專題1、繼繼續(xù)加大大保障民民生投入入力度切切實(shí)解決決低收入入群眾基基本生活活20008年年10月月22日日財(cái)政部部新聞辦辦公室核心內(nèi)容容：金融機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)居民民首次購購買普通通自住房房和改善善型普通通自住房房提供貸貸款，其其貸款利利率的下下限可擴(kuò)擴(kuò)大為貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率的的0.77倍，最最低首付付款比例例調(diào)整為為20%。（注注：原為為貸款利利率下調(diào)調(diào)幅度為為0.885倍；原900平米以以下普通通住房才才有200%首付付。）降低首首付款比比例和

39、貸貸款利率率，對(duì)于于首次置置業(yè)者有有一定的的吸引力力。“改善型型普通自自住房”是政府府堅(jiān)持樓樓市調(diào)控控和拉動(dòng)動(dòng)內(nèi)需防防止經(jīng)濟(jì)濟(jì)下滑之之間矛盾盾的產(chǎn)物物，給市市場(chǎng)留下下較大的的空間。“改善型型住房”的界定定不明晰晰，低首首付帶來來的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)以及貸貸款利率率的降低低導(dǎo)致銀銀行體系系利潤(rùn)降降低，使使得大多多銀行保保持了一一段時(shí)間間的政策策觀望狀狀態(tài)。2、國務(wù)務(wù)院研究究部署促促進(jìn)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)健康發(fā)發(fā)展的政政策措施施20008年年12月月17日日核心內(nèi)容容：進(jìn)一步鼓鼓勵(lì)普通通商品住住房消費(fèi)費(fèi)。對(duì)已已貸款購購買一套套住房但但人均面面積低于于當(dāng)?shù)仄狡骄狡剑偕晟暾?qǐng)購買買第二套套普通自自住房的的居民，比照

40、執(zhí)執(zhí)行首次次貸款購購買普通通自住房房的優(yōu)惠惠政策。（注：珠海人人均面積積30.7，銀行行規(guī)定已已還清貸貸款的，仍可比比照首次次貸款執(zhí)執(zhí)行）此為政政府對(duì)具具有爭(zhēng)議議的“改善型型普通住住房”的進(jìn)一一步界定定，實(shí)際際上并未未真正放放開“二套房房”的限制制，從平平衡抑制制房地產(chǎn)產(chǎn)投機(jī)和和鼓勵(lì)住住房消費(fèi)費(fèi)的角度度上說，此政策策乃權(quán)宜宜之計(jì)。五、保障障型住房房專題1、關(guān)于于切實(shí)解解決城鎮(zhèn)鎮(zhèn)低收入入家庭住住房困難難的實(shí)施施意見20008年年1月111日廣廣東省政政府主要內(nèi)容容：切實(shí)解決決廣東省省城鎮(zhèn)低低收入家家庭住房房困難問問題，確確定基本本原則和和主要任任務(wù)，合合理確定定廉租住住房保障障對(duì)象和和經(jīng)濟(jì)適適用

41、住房房供應(yīng)對(duì)對(duì)象，進(jìn)進(jìn)一步健健全城鎮(zhèn)鎮(zhèn)廉租住住房制度度，改進(jìn)進(jìn)和規(guī)范范經(jīng)濟(jì)適適用住房房制度，逐步改改善其他他住房困困難群體體的居住住條件，完善工工作機(jī)制制和配套套政策。核心內(nèi)容容：（1）新建廉廉租房控控制在550平方方米以內(nèi)內(nèi)；（2）經(jīng)經(jīng)適房面面積控制制在600；（3）國國家機(jī)關(guān)關(guān)不得合合資建房房；（4）經(jīng)經(jīng)適房55年內(nèi)不不得上市市。2、關(guān)關(guān)于促進(jìn)進(jìn)我市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)健康康發(fā)展的的若干意意見20008年年11月月18日日珠海市市政府主要內(nèi)容容：提高城鎮(zhèn)鎮(zhèn)最低收收入和低低收入家家庭租賃賃住房補(bǔ)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。香洲洲區(qū)（包包括高新新區(qū)、保保稅區(qū)）最低收收入住房房困難家家庭的補(bǔ)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)調(diào)整為為4000

42、元/戶/月，低低收入家家庭的補(bǔ)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為2000元/戶/月月；其他他地區(qū)最最低收入入住房困困難家庭庭的補(bǔ)貼貼標(biāo)準(zhǔn)調(diào)調(diào)整為3300元元/戶/月，低低收入家家庭的補(bǔ)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為1550元/戶/月月。保障型型住房針針對(duì)的消消費(fèi)層面面不同，對(duì)商品品房的供供應(yīng)和銷銷售目前前來說還還形成不不了直接接的沖擊擊，然而而保障型型住房政政策的落落到實(shí)處處，對(duì)緩緩和房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的供需需矛盾有有積極的的作用。六、小結(jié)結(jié)20088年的政政策導(dǎo)向向性較為為明顯，上半年年延續(xù)調(diào)調(diào)控從緊緊的基調(diào)調(diào)，下半半年隨著著經(jīng)濟(jì)的的下行，政策在在刺激內(nèi)內(nèi)需，拉拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的前提提下，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)稍稍有“松綁”，主要要體現(xiàn)在在降低住

43、住房交易易環(huán)節(jié)的的稅費(fèi)和和鼓勵(lì)改改善型住住房消費(fèi)費(fèi)等方面面，但是是國家對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)調(diào)調(diào)控的總總調(diào)性并并未見實(shí)實(shí)質(zhì)性松松動(dòng)。第四部分分、20008年珠珠海房地地產(chǎn)一級(jí)級(jí)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展情況況一、出讓讓地塊信信息表地塊來源源宗地位置置宗地用途途宗地面積積（）可建面積積（）價(jià)值起始價(jià)（元/）估值(萬萬元)珠海市平平沙房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司平沙鎮(zhèn)美美平區(qū)商住203447.554508668.88540699.6起起中國建設(shè)設(shè)銀行股股份有限限公司珠珠海紅旗旗支行金灣區(qū)紅紅旗鎮(zhèn)中中心區(qū)廣廣安路南南綜合23666.535499.755168珠海市東東升實(shí)業(yè)業(yè)股份有有限公司司南屏北山山村東側(cè)側(cè)商住776449195

44、1184.8928223.99珠海市經(jīng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)區(qū)建設(shè)財(cái)財(cái)務(wù)公司司珠海市橫橫琴十字字門N22-244地段商住152440.771533442.44958677.7珠海市湘湘聯(lián)實(shí)業(yè)業(yè)開發(fā)總總公司珠海市南南水鎮(zhèn)下下金龍快快速干道道東側(cè)商住254883.555254883.55515166.3珠國土工工字(斗門)20008第第1號(hào)珠海市斗斗門區(qū)乾乾務(wù)鎮(zhèn)東東澳村工業(yè)用地地266665.227（約400.0畝畝）266665.227地面地價(jià)價(jià)2511政府珠海市斗斗門區(qū)乾乾務(wù)鎮(zhèn)東東澳村工業(yè)266665.227266665.227671.96珠海擰湖湖企業(yè)有有限公司司珠海市香香洲區(qū)隧隧道北商住2139913.

45、52139913.5珠國土香香工20008-0011珠海市香香洲區(qū)南南灣大道道南工業(yè)、倉倉儲(chǔ)及物物流用地地3877772.924653327.5地面地價(jià)價(jià)4800223335.772GL-220088-0001珠海高欄欄港經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)環(huán)島島西路閘閘口西側(cè)側(cè)工業(yè)及倉倉儲(chǔ)11388025377.744地面地價(jià)價(jià)4800TJ08801珠海市高高新區(qū)港港灣大道道北側(cè)物流、汽汽車展銷銷217337.88260000地面地價(jià)價(jià)5800珠國土工工字(斗門)20008第第3號(hào)珠海市斗斗門區(qū)白白蕉鎮(zhèn)新新港工業(yè)業(yè)區(qū)工業(yè)用地地871004.22871004.22地面地價(jià)價(jià)2522珠海市紅紅旗對(duì)外外加工裝裝配服務(wù)務(wù)有限公

46、公司珠海市金金灣區(qū)機(jī)機(jī)場(chǎng)北路路西商住2675597.22675597.2地面地價(jià)價(jià)6066135113.77珠海市新新興房產(chǎn)產(chǎn)有限公公司珠海市三三灶區(qū)東東嘴青灣灣大道東東側(cè)商住6323331264466地面地價(jià)價(jià)2277.011珠海經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)富富民置業(yè)業(yè)股份有有限公司司珠海市斗斗門縣井井岸鎮(zhèn)白白藤頭新新區(qū)商住456446.6671141116.68地面地價(jià)價(jià)1566.9政府高欄桿經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)石石油化工工區(qū)北西西路西北北側(cè)工業(yè)60000021000028800珠海經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)建建設(shè)財(cái)務(wù)務(wù)公司珠海市橫橫琴十字字門NII-122A商住101111.991303335.77330333.6081770號(hào)/珠

47、國土土儲(chǔ)20008-01珠海市金金灣區(qū)平平沙鎮(zhèn)升升平大道道北側(cè)酒店、商商業(yè)229008.22229008.22樓面地價(jià)價(jià)4000081771號(hào)/珠國土土儲(chǔ)20008-02珠海市金金灣區(qū)平平沙鎮(zhèn)海海泉灣神神秘島北北側(cè)酒店、商商業(yè)24155242898828.8樓面地價(jià)價(jià)4000081778號(hào)/珠國土土儲(chǔ)20008-03珠海市情情侶北路路南段填填海區(qū)總部與研研發(fā)基地地968445.1131200000樓面地價(jià)價(jià)4000081887號(hào)/TJJ08004珠海高新新區(qū)科技技創(chuàng)新海海岸創(chuàng)新新八路東東側(cè)工業(yè)用地地133998.999160000地面地價(jià)價(jià)4800數(shù)據(jù)據(jù)來源：市土地地交易中中心、國國土資源源局

48、及安安誠監(jiān)測(cè)測(cè)數(shù)據(jù)綜綜合得出出二、歷年年土地出出讓情況況20033年-20008年年珠海市市土地供供應(yīng)走勢(shì)勢(shì)（萬）20008年珠珠海市土土地市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量依然較較大，新新增土地地面積同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)43%，由于于非住宅宅類用地地的供應(yīng)應(yīng)加大，容積率率相對(duì)較較低，所所以導(dǎo)致致新增可可建面積積同比下下降144%。20008年珠珠海房地地產(chǎn)一級(jí)級(jí)市場(chǎng)體體現(xiàn)為政政府供給給和企業(yè)業(yè)個(gè)人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓相結(jié)結(jié)合的特特征。由由于房地地產(chǎn)二級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的低迷，原先將將持有土土地作為為資本增增值點(diǎn)的的各大土土地權(quán)屬屬人，紛紛紛通過過拋售的的方式來來套現(xiàn)，說明珠珠海一級(jí)級(jí)市場(chǎng)有有出現(xiàn)動(dòng)動(dòng)搖的跡跡象。三、出讓讓地塊分分布區(qū)域域20

49、088年珠海海市各區(qū)區(qū)域土地地供應(yīng)情情況（萬萬）區(qū)域交易數(shù)量量（幅）土地面積積（萬）建筑面積積（萬）建筑面積積所占比比例香洲區(qū)783.7711251%斗門區(qū)418.6625.5512%金灣區(qū)971.5578.9937%總計(jì)20173.8216.4100%主城區(qū)土土地出讓讓量最大大，為1112萬萬平方米米，但同同比縮減減17%。西區(qū)區(qū)土地出出讓面積積大增，特別是是金灣區(qū)區(qū)土地供供應(yīng)占到到了全市市土地供供應(yīng)的337%。主城區(qū)區(qū)土地供供應(yīng)縮減減，西區(qū)區(qū)逐漸擴(kuò)擴(kuò)大供地地面積，與珠海海市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的調(diào)調(diào)整方向向相吻合合。四、出讓讓地塊用用地性質(zhì)質(zhì)宗地用途途區(qū)域宗地?cái)?shù)（幅）宗地面積積（萬）建筑面積積

50、（萬）商住香洲區(qū)431.7749.33斗門區(qū)14.611.44金灣區(qū)437.7747小計(jì)974107工業(yè)、物物流香洲區(qū)342.3350.77斗門區(qū)31414金灣區(qū)27.12.4小計(jì)763.4467.11酒店商業(yè)業(yè)香洲區(qū)斗門區(qū)金灣區(qū)226.4431.33小計(jì)226.4431.33其他（綜綜合、總總部研發(fā)發(fā)基地）香洲區(qū)19.712斗門區(qū)金灣區(qū)10.2440.355小計(jì)29.94412.335商住用地地是20008年年珠海一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量最大的的用地類類型，主主要分布布于香洲洲和金灣灣區(qū)。工工業(yè)用地地的放量量主要集集中于香香洲的唐唐家和橫橫琴地區(qū)區(qū)。酒店店和純商商業(yè)用地地皆為政政府出讓讓，量相相

51、對(duì)來說說較小，主要集集中于金金灣區(qū)，未來將將作為該該區(qū)域的的配套型型物業(yè)。五、土地地成交數(shù)數(shù)據(jù)表地塊來源源宗地位置置宗地用途途宗地面積積可建面積積底價(jià)（萬萬元）成交價(jià)（萬元）成交樓面面地價(jià)（元/）珠海市平平沙房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司珠海市金金灣區(qū)平平沙鎮(zhèn)美美平區(qū)五五號(hào)區(qū)商住203447.55508668.9940699.540699.520000政府珠海市唐唐家灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)科技二二路南側(cè)側(cè)工業(yè)156441.55234662.2211266.19911266.199480中國建設(shè)設(shè)銀行股股份有限限公司珠珠海紅旗旗支行珠海市金金灣區(qū)紅紅旗鎮(zhèn)中中心區(qū)廣廣安路南南綜合23666.535499.7551684181

52、1788珠海市東東升實(shí)業(yè)業(yè)股份有有限公司司南屏北山山村東側(cè)側(cè)商住7764491951184.8928223.99102000052266珠海市西西部食品品公司珠海市三三灶鎮(zhèn)中中心村春春花園南南側(cè)工業(yè)50000500004848.5597珠海市經(jīng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)區(qū)建設(shè)財(cái)財(cái)務(wù)公司司珠海市橫橫琴十字字門N22-233地段商住152440.77533442.5558677.76300011811珠海市湘湘聯(lián)實(shí)業(yè)業(yè)開發(fā)總總公司珠海市南南水鎮(zhèn)下下金龍快快速干道道東側(cè)商住254883.66254883.6615166.315166.3595政府珠海市香香洲區(qū)隧隧道北商住2139913.52139913.596000

53、0162000075733.155081770號(hào)/珠國土土儲(chǔ)20008-01珠海市金金灣區(qū)平平沙鎮(zhèn)升升平大道道北側(cè)酒店商業(yè)業(yè)229008.22229008.22樓面地價(jià)價(jià)4000081771號(hào)/珠國土土儲(chǔ)20008-02珠海市金金灣區(qū)平平沙鎮(zhèn)海海泉灣神神秘島北北側(cè)酒店商業(yè)業(yè)241552428988.3樓面地價(jià)價(jià)4000政府情侶北路路南段填填海區(qū)總部與研研發(fā)基地地968445.11145226838733.81138733.8005400（注：本本表不含含已成交交的橫琴琴富祥灣灣地塊（宗地面面積：1132.5萬、用途途：旅游游）數(shù)據(jù)來來源：市市土地交交易中心心、國土土資源局局及安誠誠監(jiān)測(cè)數(shù)數(shù)據(jù)綜

54、合合得出六、土地地成交情情況對(duì)照照20077-20008年年土地成成交情況況20088年珠海海房地產(chǎn)產(chǎn)一級(jí)市市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)并不活活躍，一一方面受受整體市市場(chǎng)環(huán)境境不明朗朗的影響響，另一一方面由由于出讓讓的地塊塊大部分分位于西西區(qū)，而而目前該該區(qū)域的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)由由于購房房入戶政政策的取取消，樓樓市處于于低谷狀狀態(tài)，使使各大地地產(chǎn)商處處于拿地地觀望期期。七、小結(jié)結(jié)20088年珠海海出讓商商住類地地塊相對(duì)對(duì)減少，工業(yè)類類用地增增加。受受經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境和國國家調(diào)控控的影響響，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不景氣氣，土地地供應(yīng)量量和成交交量均呈呈減少趨趨勢(shì)。土土地流拍拍現(xiàn)象頻頻繁出現(xiàn)現(xiàn)，政府府推遲土土地出讓讓計(jì)劃，而企業(yè)業(yè)

55、個(gè)人拋拋售持有有地塊的的現(xiàn)象在在西區(qū)時(shí)時(shí)有出現(xiàn)現(xiàn)，預(yù)計(jì)計(jì)未來該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)的個(gè)人人轉(zhuǎn)讓土土地會(huì)增增加，地地價(jià)會(huì)有有下調(diào)的的空間。第五部分分、20008年珠珠海房地地產(chǎn)二級(jí)級(jí)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展情況況（商品品住宅部部分）一、商品品住房建建設(shè)規(guī)模模20044-20008年年珠海商商品住房房施工及及新開工工面積(萬）數(shù)據(jù)據(jù)來源：珠海市市統(tǒng)計(jì)局局20006年以以前珠海海商品房房施工面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)較為平平穩(wěn)，自自20007年后后隨著樓樓市的升升溫，市市場(chǎng)上施施工量大大增，截截至20008年年，市場(chǎng)場(chǎng)上已經(jīng)經(jīng)累積有有將近9960萬萬平方米米的住房房施工面面積。20007年施施工面積積同比增增幅很大大，但是是新開工工面積

56、同同比反而而呈減少少的趨勢(shì)勢(shì)，20008年年也具有有同樣的的情形，說明珠珠海房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)量充足足，后續(xù)續(xù)開發(fā)以以消化存存量為主主。二、商品品住房竣竣工面積積、銷售售面積情情況20033-20008年年珠海商商品住房房竣工、銷售情情況(萬）數(shù)據(jù)據(jù)來源：珠海市市統(tǒng)計(jì)局局20007年珠珠海房地地產(chǎn)的火火爆開發(fā)發(fā)，至220088年表現(xiàn)現(xiàn)為竣工工面積的的劇增。隨著樓樓市的調(diào)調(diào)整，220088年珠海海商品住住房銷售售同比減減少277%，市市場(chǎng)上空空置率加加大，對(duì)對(duì)20009年的的住房銷銷售產(chǎn)生生不小的的壓力，未來商商品房供供應(yīng)增長(zhǎng)長(zhǎng)速度將將會(huì)放緩緩。三、供需需關(guān)系圖圖供需系數(shù)數(shù)比較數(shù)據(jù)據(jù)來源：珠海市市統(tǒng)

57、計(jì)局局、珠海海市建設(shè)設(shè)局住房施施工面積積/住房房竣工面面積系數(shù)數(shù)從20006年年開始逐逐年有呈呈減小的的趨勢(shì)，未來供供應(yīng)量增增速減緩緩。20007年以以前，住住房銷售售面積/住房竣竣工面積積系數(shù)幾幾乎保持持大于11.0的的比率，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供需情況況良好。20008年出出現(xiàn)較大大的反比比，住房房銷售面面積遠(yuǎn)小小于竣工工面積，珠海房房地產(chǎn)市市場(chǎng)由賣賣方市場(chǎng)場(chǎng)轉(zhuǎn)為供供過于求求的買方方市場(chǎng)。住房新新開工面面積/住住房施工工面積系系數(shù)表明明住房新新開工面面積小于于施工面面積，說說明珠海海房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)存存量較大大，珠海海房地產(chǎn)產(chǎn)后市更更趨謹(jǐn)慎慎。四、商品品住房預(yù)預(yù)購均價(jià)價(jià)20088年珠海海市新建建商品

58、住住房預(yù)購購均價(jià)（單位：元/）數(shù)據(jù)據(jù)來源：珠海市市統(tǒng)計(jì)局局商品住住房預(yù)購購均價(jià)受受當(dāng)月交交易樓盤盤的區(qū)位位、物業(yè)業(yè)類型等等影響，出現(xiàn)不不規(guī)則的的變動(dòng)。全市的的均價(jià)在在60000-880000元/之間，香洲區(qū)區(qū)新房受受海景資資源型樓樓盤的帶帶動(dòng)，價(jià)價(jià)格基本本上超過過80000元/。珠海西西區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)維持在在30000-440000元/以下的的層面，隨著住住房入戶戶政策的的取消，該地區(qū)區(qū)新房交交易明顯顯受挫，未來價(jià)價(jià)格將現(xiàn)現(xiàn)走低的的趨勢(shì)。五、各區(qū)區(qū)商品住住房交易易面積20088年珠海海市各區(qū)區(qū)商品住住房交易易面積（萬）數(shù)據(jù)據(jù)來源：珠海市市統(tǒng)計(jì)局局受新政政調(diào)控的的影響，步入220088年以來來珠海樓樓

59、市交易易量顯得得較為無無力。55月份在在“購房入入戶末班班車”的牽引引下，市市場(chǎng)成交交量劇增增，成為為20008年珠珠海樓市市的又一一分水嶺嶺。20008年下下半年的的房展、特價(jià)房房及打折折讓利等等一系列列優(yōu)惠措措施并未未使消費(fèi)費(fèi)者表現(xiàn)現(xiàn)出明顯顯的購買買意愿，市場(chǎng)觀觀望尤為為突出，預(yù)示著著珠海樓樓市未的的走勢(shì)仍仍不容樂樂觀。六、20008年年市區(qū)新新增供應(yīng)應(yīng)情況1、市區(qū)區(qū)可預(yù)售售項(xiàng)目可預(yù)售時(shí)時(shí)間區(qū)域樓盤名稱稱預(yù)售住宅宅面積（）20088年1月老香洲嶺南世家家11、12棟278884.999恒福閣388447.441唐家香格里花花園27266.822每一間花花園132004.332香格里花花園2

60、期356883.447新香洲鴻馨園386444.669麗景名城城229770.00320088年2月新香洲優(yōu)仕雅苑苑73388.97720088年3月唐家鳳凰山一一號(hào)251444.226遠(yuǎn)大美域域新城二二期97577.255新香洲優(yōu)仕雅苑苑98866.844新加坡花花園東苑苑37955.522逸軒84288.75520088年4月拱北頤和人家家101667.007吉大水灣六號(hào)號(hào)253996.557老香洲嶺南世家家10棟110880.001華南名宇宇130003.77金域藍(lán)灣灣253335.779雅樂園64533.055翠香茗庭庭225552.88南灣水仙花園園二期160330.778前山時(shí)代廊