1、商業地產參謀的常見問題解析贏龍開展參謀工程部編制二00七年三月七日 目錄一、概念篇1、什么叫商業房地產2、商業房地產的類別劃分3、什么叫購物中心4、什么叫MALL5、什么叫超市、分類怎樣6、步行街的起源7、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店8、什么叫街鋪9、什么叫底商10、商業動線指什么11、什么叫場所精神12、什么叫寫字樓？分類怎樣13、什么叫公寓？酒店式公寓與效勞式公寓的區別14、什么叫酒店？其分級標準是什么16、什么叫主力店17、什么叫商圈？怎樣劃分商圈？18、什么叫提袋率？人流量是怎樣測算出來的19、什么叫平效20、什么叫專業市場21、什么叫折扣店？什么叫特賣場？22、什么叫商業管理二、規

2、劃設計篇1、不同商業地產的選址要求2、不同商業業態對經營面積、規模與場地、樓層的要求3、中庭的規劃要求4、通道的規劃要求5、電梯的配比要求6、停車場的設計與配比7、燈光照明的要求8、配電的要求9、商場層高設計標準10、寫字樓層高設計標準11、步行商業街的街寬要求12、首層設計的層高考慮13、通風、采光、消防標準14、空調系統15、辦公智能化16、幕墻設計17、不同商業物業的本錢構成及大致比例。18、主入口及次入口的規劃要求19、外立面風格與顏色風格的要求20、頂部的處理手法21、公攤的構成及減低公攤的方法22、鋪位分割設計要考慮哪些因素23、衛生間的設計與配比要求24、倉庫的設計布局要求25、

3、設備房的設計布局及面積要求26、辦公及管理用房的布局27、店招的設計規格28、隔墻的處理方法29、貨梯的布局及數量配比30、什么叫荷載？不同商業業態經營對荷載的要求？計算方法怎樣三、裝修1、寫字樓的裝修特點大堂、外立面、電梯廳、走廊、吊頂、頂層、辦公室、入口廣場等2、商場的裝修特點購物中心、步行街、專業市場、專賣店、超市、娛樂、飲食等3、數碼影城、室內溜冰場4、樣板房的裝修要點5、裝修的本錢構成四、營銷1、什么是返租2、什么是保租3、什么是產權式商鋪4、什么叫業態規劃5、什么叫房地產信托6、什么叫投資回報率？怎樣計算？7、什么是出租率？怎樣計算？8、什么叫委托代理租賃？9、商鋪定價要參照哪些因

4、素？10、不同樓層的定價方法11、購物中心的業態規劃慣例12、大型零售主力店對賣場的細節要求13、租賃流程、收鋪流程14、麥當勞、肯德基的開店要求15、投資客心理分析16、商鋪的推廣銷售策略技巧有哪些17、商業地產廣告的訴求特點18、媒體組合與版面、投放時間選擇19、貨量推廣控制及銷控處理20、展銷會的組織21、現場氣氛的營造22、問題客戶的應對策略23、銷售隊伍的鼓勵24、戶外廣告策略25、公關活動籌劃技巧26、客戶關系管理27、提價策略28、招商談判策略29、不同的租賃客戶關注的問題及應對方法30、租賃業務涉及哪些法律問題31、招租及交鋪、開業、轉租等流程五、物業管理1、商場的物業管理內容

5、是哪些？收費構成怎樣？2、住宅的物業管理內容是什么？收費構成怎樣？國家關于物業公司的管理資質與級別認證怎樣？3、酒店物業管理內容是什么？酒店式公寓與效勞式公寓的物業管理有什么不同？4、寫字樓物業管理的內容及費用構成5、物業管理公司的組織架構及人員編制怎樣6、不同物業管理的難點在哪里，有哪些解決方法7、物業管理公司的運營本錢組成及控制方法；商用物業管理的創收途徑有哪些？8、問題業主的處置方法六、經營1、購物中心的經營管理模式是什么？2、超市的經營管理模式是什么？3、百貨商場的經營管理模式是什么？4、連鎖店、專賣店、便利店、加盟店的經營管理模式是什么？5、零售業的稅費構成和本錢構成6、零售業的促銷

6、方式有哪些7、不同業態對樓層、位置以及經營面積的要求8、百貨業的招商流程9、倉儲及物流要求10、提高經營平效的方法有哪些11、不同品牌對硬件配置的要求12、服裝、鞋、皮具、化裝品、珠寶首飾、鐘表等國際知名品牌有哪些？國內品牌有哪些？七、行業世界知名零售業巨子的歷史、經營特點及在中國的開展情況沃爾瑪、家樂福、麥德龍-國內知名零售商家是哪些？擴張情況怎樣？北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都房地產的開展狀況及代表性企業和代表性樓盤案例。八、廣告1、報紙廣告2、雜志廣告3、電視廣告4、電臺廣告5、戶外廣告6、DM7、 短消息8、新聞廣告9、廣告雜志10、內刊廣告11、移動廣告12、夾報13、禮品廣告1

7、4、事件廣告15、網絡廣告16、樣板房九、廣告活動1、名人秀2、論壇3、演出4、展覽5、運動會6、主題節7、業主聯誼會8、開放日9、旅游參觀10、簽約儀式11、新聞發布會12、產品介紹會13、親子活動14、封頂、交樓、入伙、開業、周年志慶15、宣言、萬人簽名16、內部排號、登記、抽簽、認購十、現場包裝1、標語橫幅、條幅2、氣球、空飄3、拱門4、鮮花、花籃、盆景5、彩旗、POP6、燈光7、紅地毯8、舞臺9、背景板10、音響、音樂11、胸花12、簽到臺13、舞獅、軍樂隊、鑼鼓14、展板15、大型噴繪16、服裝概念篇1、什么叫商業房地產指按照用途劃分的用作商業用途的房地產,包括酒店,超市,臨街商鋪,

8、大型住宅工程的商業配套,購物中心,特色商業街區,商業廣場,專業批發市場,SHOPPINGMALL等用途的的房地產.2、商業房地產的類別劃分按照開發形式進行分類 1、商業街商鋪 2、市場類商鋪 3、社區商鋪 4、住宅底層商鋪 5、百貨商場、購物中心商鋪 6、商務樓、寫字樓商鋪 7、交通設施商鋪 按座落位置分1、市中心區商業2、居住區附近及其他市區商業3、交通樞紐附近商業4、市郊商業按規模分1、大型建筑面積過萬 2、中型-分布廣泛大型商業區的補充 3、小型-填補大中型商業區的空白,為人們生活提供空白.按照投資價值分類 1、都市型商鋪-績優股 2、社區型商鋪-潛力股 3、便利型商鋪-冷門小盤股 4、

9、專業街市商鋪-高科技股 5、其他商鋪-一般股票 按照商鋪的位置形式分類 按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區別進行介紹。3、什么叫購物中心購物中心 shopping center(SC)是多種零售店鋪、效勞設施集中在由企業有方案地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、效勞設施的集合體。4、什么叫MALL目前世界大型地產的頂級形態-可以定位為規模在10萬以上,由管理商者統一經營管理,主要采取出租方式運營的集零售,娛樂,餐飲,休閑等一體的復合商業業態.5、什么叫超市、分類怎樣是開架售貨，集中收款，采取自選銷售方式,以銷售生鮮商品,食品和向顧客提供日常必須品為主要目的的零售業

10、態. 根據商品結構的不同，可以分為食品超市和綜合超市。大型超市實際營業面積6000以上,滿足顧客一次性購齊的零售業態.根據商品結構,可以分為以經營食品為主的大型超市和以經營日用品為主的大型超市.倉儲會員店-以會員制為根底,實行儲銷一體,批零兼營,以提供有限效勞和低價商品為主要特征的零售業態.6、步行街的起源最初出現步行街，是因為城市膨脹，尤其是汽車的飛速開展使人們在郊區居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態環境的惡化，人們搬到郊區去居住。政府為了復活城市中心的活力和魅力以及商業物態，因此建了步行街，使得人們在城市中心生活也一樣擁有安靜、繁榮而方便購物、娛樂的場地。步行街始終是城市本身魅力的

11、反映。7、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店續百貨店 department store(Dept)在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區，開展各自的進貨、管理、運營的零售業態。便利店(方便店) convenience store(CvS)滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態專賣店 exclusive shop 專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業態。連鎖經營是一種商業連鎖,即經營內容相同、使用統一店名的假設干個門店組成一個聯合體,在同一個總部的管理和規劃下進行專業化分工,使復雜的商業活動簡單化, 是一種實現規模效益的經營組織形式。8、什么叫街鋪沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬

12、于商業街商鋪。9、什么叫底商底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中局部摟層的商用鋪位。10、商業動線指什么商業動線是依據商業業態動線設計，將人流進行有效地組織，使之在整個商業廣場形成為渦旋狀人流。讓人們有效地穿越與滯留，利用廣場主入口和臨街商鋪的通透性，將人流引進商業廣場內部，充分利用商業廣場布局的重要節點，設置品牌形象店，以大品牌帶動小品牌，有效提升商業廣場水平人流的拉動力； 運用自動扶梯有效的將平面人流垂直提升，使之整個商業人流形成平面與垂直面的立體結合，讓每一位經營商家都能享有巨大人氣所帶來的商業資源，而購物者也能充分享受購物的樂趣與歡樂。設計上充分考

13、慮商業廣場的人流聚集與寬敞的步行街人流疏散相結合，利用商業業態的設置，有意識的引導人流。11、什么叫場所精神在市區，高密度的人群使人們彼此戒備，而在低密度的郊區，人們有渴望找到群體歸屬感。一個對社區的活力影響是很大的最具人氣的商鋪或商業中心就是建筑學所講的“場所精神12、什么叫寫字樓？分類怎樣13、什么叫公寓？酒店式公寓與效勞式公寓的區別酒店式公寓能夠提供酒店水準效勞與管理的高檔公寓。目前，國內的情形是酒店式公寓一般依托于4 5 星級酒店而存在，在酒店管理機構的統一管理下經營。這類公寓一般只租不售.從實質上講，酒店式公寓是酒店長租客房的一個變種；對客戶來說，是比擬廉價而且可以享受比擬自由住家生

14、活的酒店客房。效勞式公寓有較好的效勞質量與物業管理的公寓。一般為開發商投資建設，以出售產權、盡快回籠資金為主要目的的房地產短線投資工程。15、什么叫酒店？其分級標準是什么是利用設施,設備,消費環境和消費性物質資料通過接待效勞來滿足住客提供住宿,餐飲,娛樂,購物,消譴而取得經濟效益和社會效益的經濟實體.分級標準是按國家旅游局頒發的按設施設備評定標準,設施設備維修保養評定標準,清潔衛生評定標準,效勞質量評定標準,賓客意見評定標準這五項來評定的.16、什么叫主力店主力店在這里面是可以吸引最多客流，商圈輻射力最大的一個零售業態，滿足這個標準的，都可以叫做主力店17、什么叫商圈？怎樣劃分商圈？商圈也稱購

15、置圈、商勢圈，是指在一定經濟區域內，以商場或商業區為中心，向周圍擴展形成輻射力，對顧客吸引所形成的一定范圍或區域。商圈根據在經濟區域中的地位，可以區分為核心商圈、次級商圈和邊緣商圈。核心商圈一般占據該經濟區域顧客總數的，每個顧客平均購置額的也最高。一般的大中型城市中，因為消費者和購置力有限，一般只需要一個核心商圈。次級商圈是指核心商圈外圍的商業區，它一般擁有著該經濟區域左右的顧客，顧客較分散；邊緣商圈是指痊于次級商圈外圍的商業區，其擁有顧客的比例低于次級商圈，一般來說，非核心商圈商業密度相對較小，其商場宜適合建立經營挑選性不強、檔次相對較低的商業物業，除非該商圈聚集了數量較大的特別消費者群體，

16、18、什么叫提袋率？人流量是怎樣測算出來的提袋率(每100位顧客中購物的比例) 人流量是在方案開店的地點掐表記錄經過的人流，測算單位時間內多少人經過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對面 的人流量。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標準，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費，就不算對面的人流量。19、什么叫平效平效單位面積銷售額20、什么叫專業市場專門經營某種特定商品的大的建筑物21、什么叫折扣店？什么叫特賣場？折扣店是店鋪裝修簡單，提供有限效勞，商品價格低廉的一種小型超市業態。擁有不到 2000 個

17、品種，經營一定數量的自有品牌商品。特賣場以特價商品為主的零售業態22、什么叫商業管理二、規劃設計篇 1、不同商業地產的選址要求大中型商店建筑基地宜選擇在城市商業地區或主要道路的適宜位置。大中型菜市場類建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口紅線轉彎起點處不應小于70m。小區內的商店建筑效勞半徑不宜超過300m。商店建筑不宜設在有甲、乙類火災危險性廠房、倉庫和易燃、可燃材料堆場附近；如因用地條件所限，其平安距離應符合防火標準的有關規定。大中型商店建筑應有不少于兩個面的出入口與城市道路相鄰接；或基地應有不小于1/4的周邊總長度和建筑物不少于兩個出入口與一邊城市道路相鄰接。大中型商店基地內，在建筑物反面

18、或側面，應設置凈寬度不小于4m的運輸道路。基地內消防車道也可與運輸道路結合設置。新建大中型商店建筑的主要出入口前，按當地規劃部門要求，應留有適當集散場地。大中型商店建筑，如附近無公共停車場地時，按當地規劃部門要求，應在基地內設停車場地或在建筑物內設停車庫。2、不同商業業態對經營面積、規模與場地、樓層的要求商店建筑的規模，根據其使用類別、建筑面積分為大、中、小型，應符合表百貨商店、商場建筑面積m2菜市場類建筑面積m2專業商店建筑m2大型1500060005000中型3000150001200600010005000小型3000120010003、中庭的規劃要求中庭也叫內院，在多層和高層建筑中也叫

19、天井，其主要是對采光的要求，滿足建筑底層有日照4、通道的規劃要求2.2米 走道凈高大于等于2.1米 最遠的房間到廁所的距離應小于50米超過50平方米或60人以上的房間應有兩個出口，兩出口間距5米以上一建筑兩端頭設置疏散樓梯時，房間到樓梯的距離在40米以內一建筑單側設置一部疏散樓梯時，最遠的房間到樓梯的距離在22米內一房間內一角設置有樓梯時，房間對角線的距離在40米以內5、電梯的配比要求 大型商店營業局部層數為四層及四層以上時，宜設乘客電梯或自動扶梯；商店的多層倉庫可按規模設置載貨電梯或電動提升機、輸送機。營業局部設置的自動扶梯應符合以下規定：一、自動扶梯傾斜局部的水平夾角應等于或小于30；二、

20、自動扶梯上下兩端水平局部3m范圍內不得兼作它用；三、當只設單向自動扶梯時，附近應設置相配伍的樓梯。6、停車場的設計與配比停車場分為配建停車場和公共停車場機動車公共停車場的效勞半徑，在市中心地區不應大于200米 在一般地區不應大于300米自行車公共停車場的效勞半徑宜為50100米，并不得大于200米城市公共停車場總面積 F=A*n*aF停車場所需面積 A城市規劃期末的汽車總數n使用停車場的汽車百分數 a-每輛汽車所占用的面積其中：機動車停車場的用地為80%90% 自行車停車場的用地為10%20%7、燈光照明的要求照明除滿足視覺功能外，還應強調藝術效果照明數量按工作精細度分級照明質量工作明視照明，

21、環境氣氛照明，照度充分，上下根據需要，亮度均勻，明亮因地而異，盡量防止眩光，允許少量高光，陰影適可而止，追求立體效果，光源顯色性好，調動顏色功能，方案實用經濟，局部畫龍點睛，照度穩定，消除頻閃效應居室人工照明應大于10lx勒克司8、配電的要求(1)高壓配電網架應與二次送電網密切配合，可以互通容量。高壓配電網架宜按遠期規劃一次建成，一般應在二十年內保持不變。當負荷密度增加到一定程度時，可插入新的變電所，使網架結構根本不變。高壓配電網中每一主干線路和配電變壓器，都應有比擬明顯的供電范圍，不宜交錯重疊。2高壓配電網架的結線方式，可采用放射式。大城網和特大城網，應采用多回線式或環式，必要時可增設開閉所

22、。低壓配電網一般采用放射式，負荷密度地區及電纜線路宜采用環式，市中心個別地區有條件時可采用格網式。3配電網應不斷加強網絡結構，盡量提高供電可靠性，以適應擴大用戶連接用電的需要，逐步減少重要用戶建設雙電源和專線供電線路。必須由雙電源供電的用戶，進線開關之間應有可靠的連鎖裝置。4城市公路燈照明線路是配電網的一個組成，配電網規劃中應包括路燈照明的改良和開展局部。9、商場層高設計標準6米10、寫字樓層高設計標準11、步行商業街的街寬要求步行街要增加綠化，布置環境設施，如：座椅，休息廊，路燈，雕塑，水池，廣場，裝修店面，街寬至少12米左右。12、首層設計的層高考慮13、通風、采光、消防標準通風：南北房間

23、應考慮通風，并組織穿堂風采光：住宅的間距應保證第一層樓在冬至12月22日有至少一小時的日照 居室天然采光系數開窗面積/地面面積應不小于1/10消防標準：1 道路消防標準A當建筑沿街局部長度超過150米或總長度超過220米，應設穿過建筑的消防車道B沿街建筑應設連接街道和內院的通道，其間距不大于80米C建筑物內開設的消防車道，凈高和凈寬均應大于或等于4米D消防道路寬度應大于3.5米，凈空高度不應小于4米E盡端式消防道的回車場尺度應大于等于15米*15米F高層建筑宜設環形消防車道，或沿兩長邊設消防車道G超過3000座的體育館，超過2000座的會堂，占地面積超過3000平方米的展覽館，博物館，商場，宜

24、設環形消防車道2 建筑物消防間距 多層建筑與多層建筑的防火間距不應小于6米 高層建筑與多層建筑的防火間距不應小于9米 高層建筑與高層建筑的防火間距不應小于13米3 建筑設計 高層建筑主體須有不小于1/4周長的防火面，在防火面一側建筑的裙房，高度不應大于5米，深度不應大于4米。防火面應有直通室外的樓梯或直通樓梯間的出口14、空調系統當商店營業廳設置空氣調節時，室內空氣計算參數應符合表規定。空氣調節室內空氣計算參數表5.2.5 參數名稱 夏季 冬季 人工冷源 天然冷源 干球溫度 2628 2830 1618 相對溫度% 5565 6580 3050 平均風速m/s 0.20.5 0.5 0.10.

25、3 CO2濃度% 0.2 最小新風量m3/人h 8.5 商店營業廳通風設備允許噪聲，頂層宜取4555dB(A)，底層宜取5060dB(A)；當周圍環境噪聲級較低時，采用下限允許值，當周圍環境噪聲級較高時，采用上限允許值。 當計算空氣調節冷負荷時，營業廳人數應包括顧客和售貨員兩局部，顧客人數應按星期日平均流量計算。 當計算人體散熱量時，應考慮顧客和售貨員中成年男子、成年女子和兒童的比例及其散熱量不同的群集系數，一般可取0.92。 商店營業廳空氣調節宜采用低速全空氣單風道系統；有條件時，可采用變風量系統。 商店營業廳空氣調節，空氣處理宜采用噴水室或帶噴水的冷水表曲式冷卻器；冬季不應加濕。 機械送風

26、系統包括與熱風采暖合并的系統的送風方式應采用上側送；當有吊頂可以利用時，可采用散流器直送。大門熱風幕或空氣幕宜采用自上向下送風，條縫和孔口處的送風速度應保證氣流射向地面；熱風幕送風溫度不宜超過50。15、辦公智能化辦公智能化是指辦公人員利用先進的技術設備，實現辦公活動自動化和科學化。其宗旨是提高辦公質量和決策水平，減少疏漏過失；提高效率，縮短處理公務的時間；改善辦公環境和條件使辦公人員從復雜、繁重的境況和條件下解脫出來。完整的辦公智能化系統由計算機技術、通訊技術及相關設備組成，具有信息準備、輸入、保存、處理、分發和傳播等功能。 通訊自動化系統目的在保證隨時與世界各地進行聯絡，其設備應包括與國際

27、聯網的計算機系統、直撥 、可視 、電子郵件及 會議、電視會議設備等。 建筑智能化在建筑領域的影響是全方位的，包括改變建筑的結構、形式和設備，但影響最為直接的將是室內環境。 以辦公樓為例，由于實現智能化，傳統的空間形式會受到明顯沖擊，封閉式的小開間辦公室將局部或大局部地被開敞式辦公室取代。這種辦公室由屏風或家具圍合而成，同處于一個大空間內，又有相對獨立性，既能提供方便聯絡，又能保證各自安靜。更重要的是，它有利于綜合布線，靈活設置接頭、插座，可保證在辦公位置重新調整時方便地連接和使用各種先進設備。目前，國內的一些新型屏風家具，已擁有較完善的線路管理系統，在桌面多個角落設有走線口，并設插座、臺底電線

28、槽和地腳線板，能把所有電線隱藏，并按不同的電線類型，分隔于不同的分線槽或支柱內坑內，即使重新編排線路，也無需移動桌面或吊柜。 智能化的推進還使辦公設備面貌一新，傳統的筆、墨、紙、圖板等將逐步減少或絕跡，取而代之的將是計算機、打印機等設備。“無紙辦公未必是未來辦公廳唯一模式，但在一定條件下是完全可以實現的。16、幕墻設計幕墻設計也是主要外立面的設計，是建筑臨街面，是建筑的展示面，有一定視覺效果要求幕墻材質有大片玻璃幕墻，或通透玻璃幕墻，或粉飾幕墻，石才幕墻等17、不同商業物業的本錢構成及大致比例。地價及其稅收，方案設計費、建筑安裝本錢、配套、營銷和管理及稅收。18、主入口及次入口的規劃要求入口位

29、置距道路交叉口的距離不應小于70米主入口是大量車流人流交通的出入口次入口主要是后勤，效勞用房，管理等的出入口19、外立面風格與顏色風格的要求 外立面風格一般有古典式古希臘，古羅馬，一般采用白色現代的有：玻璃鋼架，通透；原始材質，保持材料的本色20、頂部的處理手法頂部采用彈性面層處理，彈性墊層處理，樓板做吊頂處理可降低噪音屋頂要做防水，保溫，隔熱，排水等處理21、攤公的構成及減低公攤的方法 公攤面積是分攤的公用建筑面積的簡稱。它和套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。 公攤面積過大，勢必降低房屋的性價比；過小，那么影響居住的舒適度。那么，公攤面積多大才適宜呢？一般來說，塔樓的分攤面積要大于

30、板樓的分攤面積。實踐中，塔樓的分攤系數一般在018026之間。而板樓的分攤系數那么在014016之間。這也是一套房屋公攤面積的適“度范圍。趙先生購置的商品房的分攤系數的計算方法為271306026，該系數應當屬于偏高的范疇。 對于公攤面積有無強制性的規定？ 關于分攤面積目前尚無法律和行政法規加以約束，而只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出了原那么性的規定。根據這些規定，開發商自營、自用的房屋不僅不應計入公攤，而且還應當分攤公用建筑面積。能夠計入公攤的物業管理用房一般包括物業辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。按照北京市的規定，從2003年2月1日起，為多幢房屋效勞的物業管理用房，

31、可以為多幢房屋分攤。每幢商品房所分攤的物業管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，但最高不得超過千分之六。盡管這些規定對于保護購房人的利益比擬有利，但是，由于缺乏法律層面上的強制性規定，買賣雙方完全可以通過合同的自由約定對上述這些分攤原那么加以改變。這也是本文所提案例中，開發商有恃無恐的原因。 三、購房人應如何約定公攤面積？ 2003年新版商品房買賣合同示范文本的第三條、第十一條和合同附件二中均涉及到公攤面積的約定，購房人應當充分利用這些條款約定好公攤面積。 首先，購房人應當在合同第三條中約定公攤面積的數字，并在合同附件二即有關公共局部與公用房屋公攤建筑面積構成說明中，詳細約定公攤的

32、具體部位、面積大小。因為新版合同增加了第十一條共有建筑分攤部位變更的約定，所以附件二的約定越詳細具體，對購房人就越有利。一旦發生變更的情形，開發商就必須依據第十一條履行通知義務，而購房人那么享有是否退房的選擇權。 其次，由于購房人對于分攤原那么并不熟悉，處于信息不對稱的弱勢地位，所以，建議購房人在附件二中最后要做諸如此類的明確約定：“上述分攤原那么和分攤面積的計算應當符合行政規章和地方政府及行政主管部門的文件規定。出賣人違背本條約定的，應退還不應計入分攤面積局部的相應價款，并按該價款的20向買受人支付違約金。這樣，政府文件中關于公攤面積分攤原那么的規定，即可自動適用于買賣合同，從而為購房人提供

33、有效的保障，本文中趙先生的為難與苦惱也就不會出現了22、鋪位分割設計要考慮哪些因素首先考慮是商鋪的單價比，還有市場的需求，和商鋪的定位，考慮到客戶的承受心里。和商鋪的經營范圍。23、衛生間的設計與配比要求一戶衛生間的總面積以35平方米為宜，不應小于3平方米一般將洗臉與洗衣置于前室，廁所和洗浴放在一起24、倉庫的設計布局要求倉庫分 一般性綜合倉庫和特種倉庫如冷藏，易燃，易爆用地：地勢高，地形平坦，有一定坡度，利于排水;地下水位不能太高，不應布置在潮濕的洼地上;土壤承載力高，當沿河時，應考慮河岸的穩固性和土壤耐壓力;有利于交通運輸;有利于建設，有利于經營,節約用地，但有一定開展余地沿河時，必須留出

34、岸線;注意城市環境保護，防止污染，保證城市平安25、設備房的設計布局及面積要求設備用房單獨設置出入口，靠近次干道，防止和主次入口沖突。設備用房應集中布置作為裙房，資源盡量公享26、辦公及管理用房的布局辦公與管理用房等與主樓的結合方式：1上下分層2庭院組合式3中庭式27、店招的設計規格根據有關規定，所有臨街店面和單位要根本做到一店一招，同一建筑物要統設計，統一規格；店招店牌還要無陳舊破損、別字、錯字等。28、隔墻的處理方法兩戶之間的墻和樓板要有良好的隔聲隔墻布置吸聲材料：如多孔吸聲材料，薄板，穿孔板，特殊吸聲構造或采用雙層墻隔聲29、貨梯的布局及數量配比貨梯應考慮交通通道路線的便利性，和商業功能

35、配置、業態的分布，以及物業的規劃設計而相應配比。30、什么叫荷載？不同商業業態經營對荷載的要求？計算方法怎樣荷載是建筑物本身所承受的重量，分為活荷載和死荷載活荷載指人，家具，陳設品等死荷載指樓板，隔墻，門窗等建筑實際構成局部每平方米的單位面積/每平方米的單位重量=每單位平方米的荷載三、裝修篇1、寫字樓的裝修特點大堂、外立面、電梯廳、走廊、吊頂、頂層、辦公室、入口廣場等2、商場的裝修特點購物中心、步行街、專業市場、專賣店、超市、娛樂、飲食等3、數碼影城、室內溜冰場 數碼影城裝修原那么：A、良好的視聽條件。B、高雅的藝術氣氛。C、舒適平安的空間環境。D、適宜的內部材料。E、防止來自外部的噪聲背景。

36、4、樣板房的裝修要點住宅樣板房的裝修要點：樣板房選址、屏蔽缺點、放大優點、人文氣氛的營造、裝修風格、造價。商鋪樣板鋪的裝修要點：商業氣氛的營造、放大鋪內空間、盡可能多用透明材料。5、裝修的本錢構成四、營銷篇1、什么是返租。此種銷售方式是，購房者買物業后將物業返租給開展商。租價和此種銷售方式是，購房者買下物業后將物業返租租期由雙方議定，同時，購房者也可以選擇分期付款。此種方式適合投資者。2、什么是保租保租屬于商鋪銷售方式的一種，即投資者購置商鋪后，開展商保證每年返還投資者總價百分之多少的回報。3、什么是產權式商鋪產權式商鋪是一種全新的投資概念，以“現金回報+獨立產權+效勞饋贈的模式出現，產權式商

37、鋪是一種新的投資產品。 產權式商鋪的特點是產權分散，統一管理、統一招商和統一租賃，甚至還為投資置業者包租。當然，也允許投資購置商鋪者自己出租，但經營工程不與商場總體布局相差太遠。投資者可以從經營者處獲得租金回報，經營者以統一的形象對外經營，抗風險的能力大為提高，到達業主與開展商雙贏。產權式商鋪是西方興旺國家及我國開放興旺城市流行的一種房產投資方式，實際上是一種所有權和經營權別離的房地產商鋪商品形式，主要是商鋪業主出于投資目的將產權商鋪通過開展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統一經營，商鋪業主獲得定期定額的投資回報。這種產權式商鋪的與眾不同之處，在于先由開發商和品牌主力店簽訂長期租約，再由開

38、發商將商鋪進行合理分割，大單元大面積，小單元小面積。投資者購置產權式商鋪后，將商鋪交由品牌主力店來統一經營，自己獲得定期租金和增值。 4、什么叫業態規劃業態規劃，通常是指在商業地產的開發中，開發商為了打造社區商業的繁榮，對小區住戶負責和投資置業者根據對市場和工程本身的具體分析，對社區內的商業形態所做的規劃，形成互補經營、防止同業競爭，在更好地效勞社區居民的同時，更大程度上保障投資者的獲益。5、什么叫房地產信托信托可以拓寬房地產開發公司的融資渠道，可以把社會上的一些閑散資金通過信托這樣一個渠道，投入到房地產企業，使房地產開發能夠獲得其它方面的資金融通，來扶持這個企業健康開展。目前利用信托方式在房

39、地產融資方面有大概這樣三種模式第一種就是提供一種貸款效勞，這種貸款實際上是和銀行，給房地產開發企業提供這種貸款很相似的一種方式，就是利用借貸這種方式提供一種資金支持，第二個就是以股權方式為房地產開發企業提供的一種資金融通模式，所謂股權方式，就是以工程資本金的方式作為一個股東來進入房地產開發企業，為房地產開發企業提供一筆資金。第三種為房地產開發公司提供融資效勞，就是以交易的方式提供融資效勞，這個實際上應該說在國內現有的法律框架下，最相似的一種類似產品，6、什么叫投資回報率？怎樣計算？ 投資匯報率指消費者在投資某物業后每年能從該物業獲得的利益與該物業出售價格的比值。計算購入再出租的投資回報率月租金

40、12(個月)/售價 100%計算購入再售出的投資回報率(售出價購入價)/購入價 100%7、什么是出租率？怎樣計算？ 出租率就是已出租的面積除以總的出租面積的百分比。計算方法；已出租的面積/總的出租面積=出租率 已出租數量/總的出租數量=出租率8、什么叫委托代理租賃？委托中介參謀公司代理租賃業務就叫委托代理租賃。9、商鋪定價要參照哪些因素？商鋪定價首先要考慮的的是：1、商鋪的經營范圍，工程于附近商鋪綜合素質評估。2、商鋪經營的品種，商鋪的間隔。3、商鋪所處的位置，配套設施。4、體量承載，布局規劃，銷售的面積除上述幾條外，商鋪還要采取低開高走價格走勢。這樣回給買家造成一種抓緊時間購商鋪的感覺。否

41、那么，時間越往后價格越貴。同時給買家一種升值的信心。10、不同樓層的定價方法11、購物中心的業態規劃慣例所謂業態，是指商業企業以經營重點的不同而采取的經營形態和組織形式。西方興旺國家零售業經過130多年的開展，目前形成了以大中型百貨店、超級市場、連鎖店、專賣店、謙價折扣店、便利店、購物中心、倉儲商場等為主的八大主流業態而我國除傳統的百貨店外其他幾種主要業態均是改革后出現的“新生事物。與大中型百貨商場的銷售普遍下降、效益大幅度滑坡的同時，超市、連鎖店、專賣店等新興業態飛速開展便是例證。12、大型零售主力店對賣場的細節要求零售店鋪的入口設計賣場色彩設計 賣場的商品形象色 收款臺的配置與設計及存包處

42、的設計 賣場的通風設施配置 如何設計零售店鋪的賣場環境 賣場的聲音與音響配置 賣場的氣味設計 商品賣場布局的要領賣場的地板的設計零售店鋪的入口設計 零售店鋪賣場人口要設在顧客流量大、交通方便的一邊，通常人口較寬，出口相對窄一些，人口比出口大約寬13。根據出入口的位置來設計賣場通道，設計顧客流動方向。零售店鋪的人口與賣場內部配置關系密切，在布局時，應以人口設計為先。在人口處為顧客購物配置提籃和手推車，一般按1輛(個)/10人3輛(個)/10人的標準配置。在零售店鋪的賣場內，入口的地方最好陳列對顧客具有較強吸引力的商品，不僅可以發揮招徠作用，而且能夠增強賣場對顧客的吸引力。零售店鋪的出口設計零售店

43、鋪的賣場的出口必須與人口分開，出口通道寬應大于15米。出口處設置收款臺，按每小時通過500-600人為標準來設置一臺收款臺。出口附近可以設置一些單位價格不高的商品，如口香糖、圖書報刊、餅干、飲料等，供排隊付款的顧客選購。直線式通道設計零售店鋪的通道是指顧客在賣場內購物行走的路線。通道設計的好壞直接影響到顧客能否順利地進行購物，影響到零售店鋪的商品銷售業績。零售店鋪賣場中的通道可以分為直線式通道和回型式通道兩類。直線式通道也被稱為單向通道。這種通道的起點是賣場的人口，終點是零售店鋪的收款臺。顧客依照貨架排列的方向單向購物，以商品陳列不重復，顧客不回頭為設計特點，它使顧客在最短的線路內完成商品購置

44、行為。圖41就是一那么典型的直線式，道。 回型通道設計回型通道又被稱為環型通道，通道布局以流暢的圓形或橢形按從右到左的方向環繞零售店鋪的整個賣場，使顧客依次瀏商品，購置商品。在實際運用中，回型通道又分為大回型和小回兩種線路模型。重大回型通道這種通道適合于營業面積在1600平方米以上的零售店鋪顧客進入賣場后，從一邊沿四周回型瀏覽后再進人中間的貨架它要求賣場內部一側的貨位一通到底，中間沒有穿行的路口。小回型通道它適用于營業面積在1600平方米以下的零售店鋪。顧客人零售店鋪賣場，沿一側前行，不必走到頭，就可以很容易地進中間貨位。圖43就是一那么典型的小回型通道。 在設計零售店鋪賣場的通道時，應注意通

45、道要有一定的寬度。一般來講，營業面積在600平方米以上的零售店鋪，賣場主通道的寬度要在2米以上，副通道的寬度要在1215米之間。最小的通道寬度不能小于90公分，即兩個成年人能夠同向或逆向通過(成年人的平均肩寬為45公分)。 在設計通道時還應注意不能給賣場留有“死角。“死角就是顧客不易到達的地方，或者顧客必須折回才能到達其它貨位的地方。顧客光臨“死角貨位的次數明顯少于其他地方，非常不利于商品銷售.賣場色彩設計 色彩可以對消費者的心情產生影響和沖擊。從視覺科學上講，彩色比黑白色更能刺激視覺神經，因而更能引起消費者的注意。每逢節日，各報報頭套紅，色彩奪目，使人頓覺眼前明亮，精神為之一振。彩色能把商品

46、的色彩、質感、量感等表現得極近真實，因而也就增強了顧客對銷售商品的信任感。紅色、黃色、橙色，美術家、藝術家們認為是“暖色，這是在希望有溫暖、熱情、親近這種感覺時使用的色彩。餐館應該運用這些色彩以及燭光和壁爐，以便對顧客的心境產生影響，使他們感到溫暖、親切；藍色、綠色和紫羅蘭色被認為是“冷色，通常用來創造雅致、潔凈的氣氛。在光線比擬暗淡的走廊、休息室，以及零售店鋪中希望使人感到比擬舒暢、比擬明亮的其他場所，應用這些色彩，效果最好；棕色和金黃色被認為是泥土類色調，可以與任何色彩配合。這些色彩也可以給周圍的環境傳播溫暖、熱情的氣氛。通過不同商品各自獨特傾向的色彩語言，顧客更易辨識商品和產生親近感。這

47、種作用，在零售店鋪里特別明顯：暖色系統的貨架，放的是食品；冷色系統的貨架，放的是清潔劑；色調高雅、肅靜的貨架上，放的是化裝用品這種商品的色彩傾向性，可表達在商品本身、銷售包裝及其廣告上。有經驗的人，一看廣告的色調，就知道宣傳的是哪一類商品。消費者的色彩感覺人們對色彩的感覺來自于物理的、生理的、心理的幾個方面。由于人們從火和太陽那里獲取溫暖，自然就形成了一種直覺的心理反響：紅色給人以溫暖的感覺；藍色給人清冷的感覺；白色使人想到冰天雪地；給人冷清的感覺；而黑色那么是吸收光熱的，能給人以暖和的感覺。色彩的冷暖是最根本的心理感覺。摻人了人們復雜的思想感情和各種生活經驗之后，色彩也就變得十分富有人性和人

48、情味兒。關于色彩感覺與色彩感情可以說是一門專業學科，本書從零售店鋪營銷的角度只簡要介紹如表。色彩設計中的色彩感覺與色彩情感色彩種類色彩感覺色彩情感紅色熱刺激綠色涼安靜青色較冷較刺激紫色中性少刺激橙色暖較刺激黃綠色中性較安靜青綠色冷很安靜紫綠色較冷較刺激紫虹色稍腰較刺激 一般說來，暖色給人溫暖、快活的感覺；冷色給人以清涼、寒冷和沉靜的感覺。如果將冷暖兩色并列，給人的感覺是：暖色向外擴張，前移；冷色向內收縮，后退。了解了這些規律，對零售店鋪購物環境設計中的色彩處理、裝飾物品的大小、位置的前后、色彩的強弱等，都是很有幫助的，可以提高零售店鋪購物環境的整體效果。賣場的商品形象色商品形象色是指不同大類商

49、品上，經常使用的能促進銷售和便利使用的色彩或色調。商品色雖未有強制性的規定，也稱不上標準色，但在零售店鋪經營環境設計中也不可輕易違反。有些色彩，會給人以酸、甜、苦、辣不同的味覺感受，以致不同的嗅覺感受。如淡紅色、奶油色和桔黃色，點綴少量的綠色等，是促進食欲的顏色，因而食品類的陳列普遍采用暖色系的配色，如果硬要標新立異，用青綠色調設計餅干的陳列，用銀灰色設計午餐肉的陳列，勢必使人初看一下就產生誤解，細看之后會產生厭反感，食欲減退。例如，美國一家無人售貨商店發現肉類的銷售量下降了，經過調查才發現，店里新安了一扇藍色的窗子，藍色使消費者對肉類感到反胃。在消費者的消費習慣中，不同的商品具有不同的色彩形

50、象。對此在設計零售店鋪的內部環境時一定要考慮到，并給予正確處理，見表。產品命名的方式 商品陳列的習慣色彩以水果命名的產品桔子色、柑橘色、李子色、桃紅、蘋果綠、葡萄紫、檸檬黃 以植物命名的產品 咖啡色、茶色、豆沙色、柳綠色、嫩草色、玫瑰紅、郁金香、花青色以動物命名的產品鴇色、鸚鵡色、黃鵬色、銀灰色、鼠灰色以金屬礦物命名的產品石色、石綠、石膏、鈷藍大類商品的習慣色調：服裝。講求時式與適合。除大路貨和童裝外，均取高雅的色調，男性，那么取明快的色調顯示活力強，有氣魄，粗暴有力；女性，那么取和諧、柔和的色調，烘襯溫柔的女性美。食品。平安與營養。多采用暖色系列。化裝品。護膚美容。多用中性色調和素雅色調。例

51、如，淡淡的桃紅色，給人以健康、優雅與清香感。工礦機電產品。講求科學、實用與效益。多用穩重、沉靜、樸實的色調，稍加有活力的純色，如用紅、黑、藍色，給人以堅決耐用的感覺。玩具和兒童文具。講求興趣與活潑感，多用鮮艷活潑的比照色調。藥品。講求平安與健康，多采取中性色彩系列。偏冷色調給人以安寧不躁之感；藍色、銀色給人以平安感；淺紅、金紅色給人以元氣、陽氣、健康與活力的感受收款臺的配置與設計及存包處的設計收款臺的配置與設計零售店鋪收款臺的數量應以滿足顧客在購物頂峰時能夠迅速付款結算為出發點。大量調查說明，顧客等待付款結算的時間不能超過8分鐘，否那么就會產生煩躁的情緒。在購物頂峰時期，由顧客流量的增大，零售

52、店鋪賣場內人頭攢動，無形中就加大了顧客的心理壓力。此時，顧客等待付款結算的時間更要短些，使顧客快速付款，走出店外，緩解壓力。目前，在零售店鋪的收款臺處，都配有電子掃描器和電子計算機聯網系統。顧客自選商品到收款臺付款時，效勞人員只要將掃描器對準商品的條形碼照射，計算機就能夠顯示出商品的數量和金額，使顧客快速通過收款處。顧客在付款時，效勞人員要將購物的小票，即結算憑證交給顧客，便于顧客核對。購物小票也是顧客保護自己合法利益的憑據，一旦發現商品質量、規格不符合自身的要求時，就可以憑此要求退換。存包處的設計存包處一般設置在零售店鋪的人口處，配備2-3名工作人員。顧客進入零售店鋪時，首先存包領牌；完成購

53、物以后再憑牌取包。日本的有些大型零售店鋪中，配有顧客自助式的存包處，顧客在零售店鋪內領取存柜鑰匙，自己存包，自己取包，減少了等待時間。不管采用何種形式的存包方式，都應該是免費的，否那么就會引起顧客的反感，直接影響到零售店鋪的銷售業績。賣場的通風設施配置 零售店鋪內顧客流量大，空氣極易污濁，為了保證店內空氣清新通暢，冷暖適宜，應采用空氣凈化措施，加強通風系統的建設。通風來源可以分自然通風和機械通風。采用自然通風可以節約能源，保證零售店鋪內部適宜的空氣，一般小型零售店鋪多采用這種通風方式。而有條件的現代化大中型零售店鋪，在建造之初就普遍采取紫外線燈光殺菌設施和空氣調節設備，用來改善零售店鋪內部的環

54、境質量，為顧客提供舒適、清潔的購物環境.零售店鋪的空調應遵循舒適性原那么，冬季應到達溫暖而不燥熱，夏季應到達涼爽而不驟冷。否那么，會對顧客和職員產生不利的影響。如冬季暖氣開得很足，顧客從外面進零售店鋪都穿著厚厚的棉毛衣，在店內呆不了幾分鐘都會感到燥熱無比，來不及仔細瀏覽就匆匆離開零售店鋪，這無疑會影響零售店鋪銷售。夏季冷氣習習，顧客從炎熱的外部世界進入零售店鋪，會有乍暖還寒的不適應感，抵抗力弱的顧客難免出現傷風感冒的病癥，因此在使用空調時，維持舒適的溫度和濕度是至關重要的。零售店鋪在選擇空調機組的類型時，應注意以下要求：根據零售店鋪的規模大小來選擇。大型零售店鋪應采取中央空調系統，中、小型零售

55、店鋪可以設分立式空調，特別要注意解決一次性投資的規模和長期運行的費用承受能力。零售店鋪空調系統熱源選擇既要有投資經濟效益分析，更應注意結合當時的熱能來源，如果有可能采取集中供熱，最好充分予以運用。零售店鋪空調系統冷源選擇要慎重，是風冷還是水冷，是離心式還是螺旋式制冷，都要進行經濟論證，特別注意制冷劑使用對大氣污染的影響。在選擇空調系統類別時，必須考慮電力供給的程度，詳細了解電力部門允許使用空調系統電源的要求，防止出現設備閑置的狀況。零售店鋪的空氣濕度一般參數保持在40-50左右，更適宜在50-60左右，該濕度范圍使人感覺比擬舒適。但對經營特殊商品的營業場所和庫房，那么應嚴格控制環境濕度，嚴防腐

56、壞情況的發生。如何設計零售店鋪的賣場環境 零售店鋪的賣場環境設計與商品陳列直接影響著顧客的購置行為，影響著零售店鋪的銷售業績。好的賣場環境設計與商品陳列不僅表達了一定的藝術美，也反映了零售店鋪獨特的經營理念與風格，它們屬于零售店鋪形象設計中視覺形象范疇，不僅要求方便顧客購物消費，而且要求獨特新穎，在眾多的競爭者中能夠卓然出眾，給消費者留下深刻的印象，使他們產生重復購置行為。零售店鋪的賣場是消費者用貨幣選票表現其偏好的舞臺。它應該是怎樣一個舞臺才能使消費者舒適地購物，并產生一定店堂忠誠感，進而產生重復購置行為，為零售店鋪帶來豐厚的利潤回報。日本零售專家就這一問題對一個具有52萬名顧客的聲圈進行了

57、隨機調查，并發放了2000份調查問卷，在回收的1600份有效問卷中，顧客對零售店鋪有關工程的關心程度為：商品容易拿到，15；開放式容易進入，25；商品豐富，15；購物環境清潔明亮，14； 商品標價清楚，13；效勞人員的態度，8；商品價格廉價，5。其中“開放式容易進入占25；“購物環境清潔明亮占14，而這兩項正是零售店鋪賣場設計的具體內容。賣場的聲音與音響配置聲音的種類和密度可對零售店鋪的氣氛產生積極的影響，也可以產生消極的影響。音響可以使顧客感到愉快，也可以使顧客感到不愉快。令人不愉快的或令人難以忍受的音響，會使顧客的神經受到影響，甚至毀壞零售店鋪刻意營造的購物氣氛。這一類的噪音，通常來自外部

58、，除非采用消音、隔音設備，否那么，零售店鋪是很難予以控制的。而柜臺上嘈雜的聲音，以及內部產生的聲音，是可以控制的，是可以消除不愉快的噪音的。然而，在某個場所為嘈雜聲或令人不愉快的聲音，在另一個場所也可能是令人愉快的聲音。例如，舞會的搖滾樂，以及人們的笑聲、開玩笑的聲音，在保齡球場的聲音，都是令人愉快音樂非常有益于產品促銷，如果一家零售店鋪在入口處經常有悅耳的音樂，保證門外的顧客會魚貫地進入店內，不管是否有中意的商品需要采購。根據一項調查研究顯示：在美國有70的人喜歡在播放的零售店鋪購物，但并非所有音樂都能到達此效果。調查結果顯示，在零售店鋪里播放柔和而節拍慢的音樂，會使銷售額增加40，快節奏的

59、音樂會使顧客在商店里流連的時間縮短而購置的商品減少，這個秘訣早巳被零售店鋪的經營者熟知，所以每天快打烊時，零售店鋪就播放快節奏的搖動樂，迫使顧客早點離開，好早點收拾早點下班。正常的，令人愉快的聲音，可以吸引人們對商品的注意。實踐證明，鐘表的滴答聲，微風中的鐘鳴聲，立體聲錄音機、收音機以及電視機播放的聲音，在各有關的售貨場所，均是正常的聲音，它們確實可以吸引顧客對這些商品的注意。第三種聲音，在上面已說到，是柜臺上的嘈雜聲。這是有意送人零售店鋪的背景聲音，是為了壓下其他的聲音，克服死一樣的寂靜，這種聲音也是可以分散注意力的。在電梯，零售店鋪、辦公室以及餐館中使用最廣泛的是背景音樂。聲音的密度指的是

60、聲音的強度和音量。由于零售企業應用的背景音樂是如此之多，因此，它成為零售店鋪可以控制的最重要的聲音之一。它有助于消除不想要的聲音，并可同時對雇員的工作予以配合。但是，這種音樂如果掌握不好，聲音過高，那么會令人反感，聲音過低，那么不起作用。因此，音樂的響度一定要與零售店鋪力求營造的店內環境相適應。在探討音樂時需要考慮的另一個重要因素是音樂的種類。這對一定要與零售店鋪想要創造的氣氛協調來說，也是至關重要的。對零售店鋪來說，雖然雇員們能夠在工作時間行將結束，聽一聽E波爾比格斯演奏的“觸枝曲(一種 形式自由，速度甚快的對位式風琴曲或古鋼琴曲)和“遁走曲(在一個樂曲中，有一個或一個以上的主題或旋律在不同