1、如何防范物業治理服務風險物業治理服務從整個行業來看，所涉及的空間范圍和時刻范圍差不多上特不廣泛而長遠，同時與千千萬萬的業主和非業主使用人的牛活的各個方面息息相關，正因為上述特點，決定了物業治理服務面臨的風險可能是無時不在、無處不在。物業治理服務行業又是相對利潤低的行業，風險的承擔可能導致企業正常生產經營活動無法進行，因此風險的防范成為擺在物業治理服務整個行業和各個物業治理企業的頭等大事。 7.1 物業治理服務風險的類型 依照國務院頒布的物業治理條例(以下簡稱條例)，物業治理足指業主通過選聘物業治理企業，由業主和物業治理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、治

2、理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。從條例對物業治理的概念和定義來看，界定了物業治理服務的要緊內容和物業治理服務單位的要緊義務，風險是與責任、義務相對應的，義務人因為應承擔相應的義務，依照條例第二卜六條物業治理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業治理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。的規定，將由于為按照法定和約定全面履行義務給權利人造成直接或間接經濟損失和人身損害，即產生了相應的法律風險和賠償的法律責任。 物業治理服務的風險足因物業治理單位的義務產生的，風險的類型能夠依據治理服務的具體義務內容劃分而確定。具體來講

3、能夠分為治安風險、車輛治理中車輛的損壞和滅失、消防事故和隱患、物業及公共設施設備造成的風險和公共環境不安全因素造成的風險。因此這并不能涵蓋全部的風險，但差不多包括了風險的要緊方面。 一、治安風險 所謂治安風險要緊是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業治理服務范圍內的業主或非業主使用人造成人身損害、喪失生命和財產損失等風險，即導致了物業治理服務的風險。目前因改革開放和市場經濟的深入進展，我國人口的流淌率日益增高，社會各層次的收入差距急劇增大，該社會問題產生的社會治安問題已明顯體現在小區中和物業治理服務行業里。入室盜竊、搶奪、搶劫和有意損害、有意殺人等各類治安事件相繼發生在各個小區，給物業治理

4、服務工作帶來。 二、車輛治理風險 所謂車輛治理中車輛的損壞和滅失要緊指在物業小區中的停車場經營車輛停放服務過程中，車輛發生車身受損、車輛滅失等損壞。車輛停放服務是由小區物業治理服務附帶產生的附加服務，通常由物業治理單位另行受進展商或小區業主委員會的托付進行停車場的經營治理。車輛停放服務另行向車輛停放人在物業服務費本身以外、收取車輛停放服務費。車輛停放期間，車輛可能遭有意或過失損壞，也可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業治理單位面臨可能賠付金額較大的風險。 三、消防風險 消防事故和隱患事實上也是小區或大廈公共設施治理服務風險之一，但由于消防設施自身的專門性，同時消防往往

5、阻礙寬敞業主重大生命財產安全，將此項風險單獨列明更有利于物業治理服務風險的防范和寬敞業主公共安全利益的維護。 消防設施的日常維修和養護以及確保火災發生時，消防設施能夠發揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設施的維修保養不善、無消防用水供應、消防系警系統失靈都可能導致重大人身和巨大財產損失，如此物業治理單位面臨的風險不僅是經濟賠償的民事法律責任，直接責任人和單位要緊負責人等個人還可能因此而承擔刑事法律責任。 四、設備風險 物業本身及公共設備和設施的治理不善都可能造成業主或非業主使用人的人身和財產損失，此項治理服務義務是物業治理單位要緊的義務之一，同時因為物業、公共設施和設備的多樣性和分

6、布的分散性特點，隨之而來產生了風險的頻繁發生。物業本身要緊包括房屋本體公共部位及屬于物業治理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統、排水和排污系統、配套的娛樂活動設施等。假如概括地講能夠認為是小區或大廈內不屬于全體業主共有和承擔治理責任的其他部分。 五、公共環境風險 物業治理單位依據法律規定和合同約定從事物業治理服務，物業治理服務的范圍通常是大廈和小區的紅線范圍內，物業治理單位的義務是依據合同，對小區和大廈內的公共區域和場地進行治理和維護服務，維護正常的使用和功能。公共區域的綠化、消殺、環境污染的整改差不多上消除公共環境不安全因素和隱患的必要工

7、作。 物業治理服務的依據是條例及其他的法律規定和物業治理合同的約定，在具體的風險防范中，要緊操作規范確實是小區和大廈的各項規章制度。 7.2 治安風險防范 首先要明確物業治理單位的法律地位和職責。每一個物業小區和大廈差不多上社會的組成單元，都面臨社會治安問題。應該明確的是社會包括小區和大廈的治安是由公安機關負責的，物業治理單位的義務是協助公安機關維護小區和大廈的公共秩序。這一點作為物業治理單位和業主都應明確，物業治理單位僅僅足依法成立的、一般公司法人主體，不享有超出法律規定的任何行政治理職權和行政處罰職權，物業治理單位的工作人員，包括保安人員都不具有超出一般公民的任何特權，因此物業治理單位的治

8、安防范義務是在一定限度內的有限的義務，物業治理單位不具備保證業主和非業主使用人人身和財產安全的行為能力。 物業治理單位在明確自身法律地位和職責的基礎上，物業治理應在自己一定限度內、有限地履行義務，協助公安機關維護小區和大廈的公共秩序，防范治安風險。 為防范治安風險，針對不同治理服務區域的具體不同情況，制定相對完善和有用的制度，組建和設置相應的機構和人員實施和執行制度規定。制度中應明確對小區和大廈往來人員如何治理，定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區和大廈業主和非業主使用人的不同需求和特點，關于人員的什來治理足有區不的。住宅小區能夠采納業主和非業主使用人憑密碼和智能卡進

9、出，米訪者采納登記或經業主和非業主使用人同意后進入。大廈和以辦公商業為主的區域，因為人員進出過于頻繁，進出人員數量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，多數都采納對從大廈和小區搬離物品進行登記的方式，并憑當時在業主或合法的非業主使用人入住時預先所留的印鑒或簽名確認。往來人員的登記和治理是由固定崗位的：工作人員完成的，同時必須配備相應的其他人員進仃定時的流淌式巡邏和巡查工作，對已進入小區或大廈的人員的行為進行監督，及時發覺和制止不法侵害的行為，第一時刻進行報警，協助公安部機關制止和防范違法犯罪行為、愛護事發覺場，以實現協助公安機關維護公共秩序的職責。物業治理單位應依照小區的不同情況與業主委員會

10、協調共同組織一定數量的業主，結合自愿原則，建立業主防范體系，配合和促進物業治理單位的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也能夠監督和發覺物業治理單位工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。 作為物業治理單位在嚴格依據通過業主大會確定的各項治理規定后，履行自己的義務，協助公安機關維護社會公共秩序，物業治理單位不再承擔業主和非業主使用人因第三人非法侵害導致的人身和財產損失賠償責任。 在目前的物業治理行業中，有一部分企業將協助公安部門維護小區和大廈公共秩序的工作托付給專門的保安公司，協商約定對外支付定的保安服務費，由保安公司依照物業治理單位的具體要求提供一定數量的保安人員，按照合同約定提供物業治理單位要

11、求的服務。該做法實際也是物業治理單位與其他主體分擔法律風險的措施。 但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責任。而法律目前對保安公司的義務尚沒有明確的規定，造成聘清專業保安公司分擔法律風險變得極為有限。 7.3 車輛治理風險防范 物業治理單位同意進展商和業主委員會托付進行停車場經營治理，應從停車場硬件建設、維護和車輛停放治理方面軟件制度兩方面防范風險。 停車場經營治理需要向公安機關依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經營許可證的前提是停車場的規劃和建設符合法律規定。物業治理單位必須確保停車場的規劃和建設符合法律規定的條件，同時須負責相關停車場設施的維護

12、和維修保養；將停車場車輛停放服務的內容制作成公示牌，放置在停車場的顯著位置，明示停車場經營單位是否承擔車輛的保管責任等；停車場內因維修工程等緣故可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區域進行單獨圍欄，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區域。 在停車場硬件完善并符合要求后，還應依照規定制定車輛停放治理制度，對車輛的出入嚴格治理。停車場的工作人員對進入停車場的所有車輛發放停車憑證，該憑證能夠足一次性的停車票，或者是多次反復使用的停車卡。該停車憑證應由物業治理公司或下屬治理處加蓋公章，應記載車輛牌號、進入停車場的時刻、發卡的經辦人，對車輛明顯的已有的

13、損害和破損應記載在憑證上；同時對停車場的停放服務的具體內容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上，告知給車輛停放人。當車輛進入停車場后，停車場工作人員負責對車輛的停放位置和停放秩序進行規范和指揮，即時制止不規范的停放行為。防止因外界緣故造成停放車輛的損害，履行自身善意的治理職責。 車輛駛離停車場時，停車場治理人員應向車輛駕駛人員收取進入停車場時發放的憑證，并認真核對憑證上記載的車輛牌號和其他情況是否與車輛相符。當不一致時，應及時核對車輛行駛證件、駕駛人員的證件，與發放憑證的人員聯系確認是否在記錄中存在錯誤。確認駕駛人員將車輛停放進入停車場的權利人后，予以放行；收取停放服務費，給予收款憑證，收款

14、憑證上應記載停放的時刻和車輛的牌號。假如車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛的行駛證件和駕駛人員的身份證前往治理處或物業治理單位，辦理相應的憑證掛失手續，重新領取車輛放行憑證。 上述的治理規范的程序確實是風險防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛的完好。假如車輛停放人有意不按照停車場的治理規定停放車輛，而停車場已進行明示告知，治理人員已進行勸止，停放人拒不糾正而導致損害的，應由車輛停放人承擔責任。 深圳在車輛保管方面的法律實踐。中華人民共和國合同法第367條規定：保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外。從合同法立法的原意來看，保管物的交付實際上確實是要將保管

15、物的實際操縱權和排他占有交付給保管人，但法律條文沒有明確這一點，同時，如何界定區分車輛保管關系或車位有償使用關系沒有一個準確的判定標準和實際措施及方法，因此，往往只要機動車輛停放在停車場，在司法審判中法官就可能將車輛保管關系與車位有償使用關系這兩種截然不同的法律關系混淆在一起，仍然判定成為車輛的保管關系。 針對這種情況，深圳的物業治理專家在2000年起草深圳經濟特區物業治理條例(草案)中，進行了專題研究，依據中華人民共和國合同法第10條：當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采納書面形式的，應當采納書面形式。的規定，在深圳經濟特區物業治理條例(草案)第70條中以授權

16、立法的形式明確規定：物業治理區域內的機動車輛的保管責任由物業治理企業或業主大會與車主以書面形式簽訂保管合同，未以書面形式簽訂保管合同的只可收取車位使用費。同時也明確規定公安、工商、稅務等相關部門要按照那個規定的原則，分不給停車場出具車輛保管或停車位有償使用的許可證、營業執照和稅務登記手續，出具不同的發票和報銷票據供停車場使用。 目前，為了幸免敗訴賠償，深圳許多物業治理公司停車場取消了車輛進出停車場的車輛停放證，換成為出入憑條或者進出記時牌，在出入憑條和進出記時牌上注明依照深圳經濟特區住宅區物業治理條例規定，只收取車位有償使用費，而不承擔保管責任。事實上，不管是車輛停放證，依舊出入憑條、進出記時

17、牌，差不多上獲得車輛操縱權的一種有效憑證，是保管合同關系成立的有效證據。因為車輛沒有這些憑證，停車場是可不能放行的。至于所注明的不承擔保管責任，按照中華人民共和國合同法以及中華人民共和國消費者權益愛護法的規定，這只是一種無效的格式合同條款，沒有法律的約束力。深圳差不多有過如此的典型案例，在法庭上法官就憑車主持有的這類憑證，當庭判決車主繳納5元鈔票保管費(事實上車主也可不繳納這5元鈔票)，停車場所屬的物業治理公司賠償65萬元的車輛丟失損失費。 物業治理行業承擔車輛保管的條件早已具備，但收費沒有體現出質價相符的服務原則，仍由政府制定統一的車輛保管費的價格標準約束。因此，為滿足車輛保管市場的需要，必

18、須按照契約自由的原則和質價相符的服務原則，通過車主與物業治理公司訂立書面的車輛保管合同來明確雙方的權利與義務，明確車輛保管費用的收取數額和方法，明確車輛丟失的賠償責任。 7.4 消防風險防范 小區和大廈的消防問題是關系到寬敞業主和非業主使用人生命、財產安全的關鍵問題，同時也是具有一定專業性的治理事項。物業治理單位首先在接手小區和大廈物業治理時，尤其是針對新建小區和大廈，能夠協助查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在小區和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業治理單位能夠提早進入，但有義務將消防存在的隱患或瑕疵告知托付治理。 業主入伙后，進行二次裝修過程，物業治理單位審查業主申請裝修項

19、日，是否阻礙結構安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在業主裝修過程中，應監督業主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現場應嚴禁明火等：監督業主在裝修過程中是否損壞公共消防設施和器械。對損壞公共消防設施和器械的行為應即時進行制止和糾正，造成重大損壞或嚴峻后果的，物業治理單位應向消防主管部門報告，由消防主管部門依法進行處理。 物業治理單位在進行物業治理過程中，對小區和大廈的消防設施和器械進行日常的維修和養護。消防設施的維修和養護事項托付給專業的消防公司；對消防設施需要中修、大修等及依照消防部門檢查的整改意見，應依法律規定的程序，經業主大會同意，從維修資金中開支。 在小區和大廈發生消防事故時，

20、物業治理單位應在第一時刻報警，并協助消防部門進行事故處理；確保消防設施、器械完好和功能正常；相關人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用。 7.5 設備風險防范 依照條例第二十七條規定，全體業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，物業本身及公共設備和設施的治理是物業治理單位的要緊工作內容。房屋本體和小區大廈公共設施和共用設備治理和維護方面潛在的隱患也是物業治理風險的要緊方面。為防范上述風險，物業治理單位應從以下幾個方面著手： 首先，物業治理企業與進展商或業主委員會簽訂物業治理合同承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，與原進展商或業主委員會、原物業治理單位進行交接

21、過程中，應對物業共用部位、共用設施設備的現狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現的故障和隱患，各方進行書面確認，這些記錄和情況作為以后防范風險的參考資料。關于交接過程中發覺的重大損壞和人為緣故造成的事故，依照不同情況，確定責任和修復費用的承擔主體。 在辦理物業承接驗收手續時，物業治理單位應向建設單位接收下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；(三)物業質量保修文件和物業使用講明文件；(四)物業治理所必需的其他資料。 這些基礎技術資料差不多上物業治理服務所必須的，也是提高治理水平和

22、防范風險所必備的文件，法律風險的防范是建立在設備和設施本身技術風險防范基礎上的：尤其在小區和大廈建成時刻較長以后，隱患和事故發生的機率逐年增加，風險的系數也在逐年增大，因此大量的設備和設施需要重新中修、大修，甚至進行更換，上述資料就更為重要和不可缺少。 在各方交接的過程中，向新的物業治理單位移交上述全部資料，是原進展商、業主委員會和原物業治理單位應履行的法定和合同義務，假如不履行，應承擔相應的違約責任。 依據民法通則第一百二十六條規定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者治理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。物業治理單

23、位依照上述規定，應首先明確自己的治理責任范圍，治理責任范圍決定風險責任承擔的范圍。建筑物即房屋中差不多能夠分為兩部分，一部分如業主自己房產入戶門以內屬于業主自己維修和養護的范圍，相應的責任和費用都由業主承擔；由業豐的窗戶墜落、業主在陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產損失的，由業主承擔全部的賠償責任；假如證明是受害人的有意行為造成的，由受害人承擔責任。在此種情形下，不管是業主或非業主使用人的過失行為造成或者足業主的未成年子女、來訪的未成年人的行為導致的損害，業主都應承擔相應的法律責任。物業治理單位分清上述責任，是防范自身風險的舉措之一。對上述責任問題，物業治理單位應在小區和大廈積

24、極公開宣傳，讓寬敞業主和非業主使用人清晰地了解上述責任分擔，促進業主和非業主使用人防范風險意識提高，降低小區和大廈整體人身和財產損害事件發生的機率。 物業治理單位工作人員的防范風險意識是物業治理單位防范風險措施具體化和落實的全然。工作人員的防范風險意識指導他們曰常的治理服務行為規范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風險意識，一切防范風險的措施都將成為空話。 為防范風險，物業治理單位必須對所治理的全部建筑物本體公共部位、公共和共用設施和設備，積極按照經業主大會通過的各項治理制度的規定，做好同常和例行的檢查、維修、保養工作，保持建筑物本體公共部位完好，公共和共用設施和設備的正常運行。對房屋公共

25、通道所屬的窗戶和公共天臺、通道、空中連廊區域的綠化應定期檢查是否完好，是否需要更換，考慮在臺風等專門天氣時是否可能發生損壞，從而導致人身和財產損害，造成物業治理單位承擔法律的賠償責任。 為培養物業治理單位工作人員防范風險的意識，除對工作人員進行公司治理制度的培訓和規范操作的訓練，還需要對工作人員進行專業的法律知識培訓，法律規定和大量的現實生活的案例，同行業和其他物業治理單位差不多發生的經濟損失、鮮血事實，甚至生命的教訓是對風險防范意識培養最有效的方法之一，既直觀又深刻。案例是物業治理行業實際操作與法律規定相結合的最生動的實例。通過培訓，工作人員對比案例中的行為，分析自身行為的潛在風險之處，加以

26、糾正和規范自身行為。作為物業治理單位的高層治理人員和治理處的主任不僅需要明白規范的治理制度，還需要明白什么緣故制定如此的治理制度，如此的規范治理和風險防范意識，才能有效地在物業治理服務中操縱和防范各類風險的發生。 作為物業治理單位的高層治理人員應該將法律意識和風險防范意識不折不扣地貫徹在日常的各項治理制度和工作中，專門多物業治理單位都差不多通過質量體系認證，但往往過多地流于形式和表面，沒有與法律風險的防范結合在一起，造成風險防范不是專門有效。物業治理單位的各項制度的草擬應加入法律專業人員的修改意見和建議，各項工作的治理流程的設計也應征求法律專業人員的意見，將風險的操縱真正落實和滲透到具體工作的

27、每個環節中，嚴格操縱每個環節的規范性和法律風險，提高整體的治理效率。隨著社會專業分工的日益細化，物業治理單位應聘請專業的法律顧問，為企業提供法律專業服務；除對物業治理單位的治理制度和治理流程提供法律專業意見以外，針對物業治理服務過程中出現的糾紛和事故，第一時刻采取緊急措施應對和處理，還應征求律師或法律顧問的意見，將法律專業知識與物業治理有機結合在一起；做好證據保全工作，依照法律規定采取慎重有效的應對措施，為日后分清責任做好預備工作，幸免責任和損失的擴大。事件發生后，相對人已通過律師發函或已通過訴訟、仲裁途徑解決糾紛和爭議，物業治理單位需要第一時刻將所有資料移交給律師或法律顧問，并由當時的經辦人

28、將情況的要緊情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負責進行下一步的處理和應對，以幸免由于法律專業的不足，造成進一步的不利和責任的擴大。 在建筑物及公共和共用設施、設備的治理中，物業治理單位全體人員應特不明確的一個問題是目前的司法實踐中，按照民法通則規定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財產損害訴訟，舉證責任由建筑物或設施的治理人才和所有權人承擔，通俗地講確實是損害發生后，不是由受害人向法庭證明損害發生的緣故，受害人只需要證明損害結果和該結果是由建筑物或設施導致的。而物業治理單位在法律上有義務證明自己在治理過程中是沒有過錯或損害結果是由受害人的

29、有意行為造成的，假如不能證明這一點，法庭將依法推定治理人和所有權人負有過錯責任。 物業治理單位所治理的房屋共用部位和公共、共用設施、設備的所有權人足小區或大廈的全體業主，受害人專門難向所有權人追索，而且目前的司法實踐中也難以操作；同時依照物業治理單位與進展商或業主委員會的物業治理合同的約定，通常由于治理責任造成的損害也是由物業治理單位承擔的，因此物業治理單位無疑是要承擔責任的。鑒于此，關于容易發生損害的設施設備的區域，應建有相應的監控設備，對現場進行監控和錄像，定期存儲，否則難以履行舉證義務，將承擔舉證不能的法律后果。 另外，物業治理單位平常對房屋、設備設施的維修、養護等應進行書面和現場施工記

30、錄，假如是托付其他專業公司和人員完成的，應簽訂有關合同，保留履行合同的所有證據，以證實自己己履行了善意的治理員義務。同時假如因為其他公司履行合同不符合合同約定或不符合法律規定，造成第三人人身和財產損害的，能夠向該公司追索，以降低物業關聯單位的風險和賠償責任。 物業治理單位將物業治理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項治理，托付給專業的公司，由專業公司提供專業化的服務。上述分項發包形式也是物業治理單位防范風險的措施之一。 物業治理單位在專項治理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業公司時，首先必須審查承包公司的法人資格和專業資質；電梯維修保養專業公司不具備專業資質從事承包工作，不僅是違反法律規定，被法律所

31、禁止，同時分包給沒有專業資質的公司，物業治理單位負有明顯的主觀過錯。假如設備造成業主和非業豐使用人的人身和財產損害后果，物業治理單位將依法承擔賠償責任。第二，在物業治理單位與專業公司的承包合同中，應明確約定，專業公司在承包期間因維修保養不善造成設施本身的損壞或給第三人造成人身和財產損失的，由專業公司承擔全部的賠償責任。 一些物業治理單位為追求更大的經濟利潤，自己單位在未取得相應資質的情況下，委派單位內部人員從事電梯設備等日常維修、保養，形式上采納掛靠有資質單位的名義，每年交納一定的治理費。這種做法是違法的，實際上承擔了巨大的法律風險，上述做法是不可取的。 在公共和共用設施、設備的治理和養護過程

32、中，假如發生事故和損害事件，應向有關部門報告，由相應的部門對時刻進行調查，并作出調查報告，對事件和損害發生的緣故進行認定；該緣故確實是日后各方包括法院認定過錯和責任的依據，在一定程度上能夠講是唯一依據。因為在專門多情況下，假如當時未進行調查和認定，在訴訟過程中，由于距離事件發生的時刻已太久，專門難查清和證明緣故；而法院也不是專業機構，只能依法托付專門的機構進行鑒定，但時刻太長、現場已不存在，專業鑒定機構也無法鑒定，如此舉證的責任就依法落在物業治理單位身上，物業治理單位也處于無可奈何的境地，將不得不承擔舉證不能的敗訴后果。事件和損害發生后，應積極面對，臨時的回避是解決不了問題的，責任也是無法擺脫的。 7.6 公共環境風險防范 小區和大廈公共區域的綠化、消殺、環境污染的整改和公共區域施工等規范治理差不多上消除公共環境不安全因素和隱患的必要工作。 小區和大廈的公共設施的維修工程或其他供水、供電、有線電視、網絡、通訊等單位施工需要，在公共場所、小區道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，物業治理單位應監督施工單位或由物業治理單位在施工現場周邊設置明顯標志和采取安全防護措施，幸免造成他人人身和財產損害。 物業治理單位在上述情形下，因維修物