1、建筑IT行業專題研究：行業至暗時刻已過_地產建筑SaaS虎變1. 地產周期催化精細管理需求1.1 “三道紅線”后地產公司精細化管理需求更加明確房地產企業銷售毛利率和銷售凈利率近年來分別略有下滑，倒逼行業精細化管理需求 提升。房地產商 IT 投入受到房地產調控政策的影響。過去十五年，全國房地產政策調控頻繁， 持續周期較短。房地產市場共經歷了完整的四輪“收緊、放松”的周期，調控政策緊多松 少，調控工具也由最初的稅費、首付比例、資本金比例演變得更加多樣化。往年政策的調控機制以控制融資渠道為主，而 2020 年“三道紅線”新政將對融資渠道 的控制轉換為對房企主體的控制。“三道紅線”三項監管指標都能夠衡

2、量企業的經營效率， 督促房企壓縮回款周期，加強對于經營性現金流管理的重視，提高內生造血能力。在此監 管背景下，房地產企業亟需提高運營效率，通過精細化管理實現利潤率水平的提升。同時， 2021 年，除“三道紅線”外，還有配套“房貸集中度”、“集中供地”、“加強預售資金 監管”等調控政策，被稱為“史上最嚴調控”。2022 年，預計政策影響邊際改善。2021 年 9 月 24 日，央行貨幣政策委員會第三季度 例會指出：維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。2021 年 10 月 15 日，第三季度金融統計數據發布會指出：部分金融機構對于 30 家試點房企“三線四檔”融 資管理規則存在誤

3、解。2021 年 10 月 20 日，金融街論壇年會上，央行副行長潘功勝指出： 金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正 逐步恢復正常。1.2 信息化是地產公司精細管理必由之路由于愈發激烈的市場競爭和調控政策的約束，房地產開發商必須專注于提高運營效率及 降低成本，逐步實現數字化、智能化。因此，房地產商對信息化投入的重視程度大幅上升， 產生了對智能軟件解決方案的巨大需求，根據明源云招股說明書、弗若斯特沙若利文調研數 據，預計到 2024 年，該市場的規模將由目前的 100 億元增長至近 400 億元。降本增效是信息化的第一步。在持續調控下，全國商品房總銷售面

4、積和單位價格的增 長均已受到限制，銷售面積增速在 2019 年降至 0%，平均售價增速也降至近幾年最低的不到 4%。由此，房地產開發商未來的成長空間應來源于全方位的成本縮減，以實現利潤率的 提升，房企對精細化管理的追求及對成本的控制成為了重點。降本增效涉及地產各個環節，地產數字化滲透率提升空間巨大。地產商要實現降本增 效首先需要限額適配，根據不同類型的成本決定投入成本的多少，對于客戶的敏感性成本 尤其需要加大投入。其次，地產商可以通過戰略采集，通過和優質供應商達成長期合作降 低采購成本，也可以利用前置策劃，基于前置成本策劃工作成果，優化成本。此外，通過 對標優秀企業進行學習，完善自身管理也是控

5、制成本的方法之一。智能化是信息化的最終需求。智能化的核心是驅動業務決策，房地產商正逐漸通過以 下場景實現智能化。智能決策和智能投資：智能決策使房地產商可以基于歷史積累的外部 數據搭建項目投資和項目決策模型，將外部信息輸入通過模型轉化為具體決策；智能營銷： 智能化階段下，地產商可以搭建客戶數據運營平臺，通過收集客戶數據和觸達渠道實現精 準營銷；智能采購：地產商搭建采購需求集中管控的平臺，建立標準化數據庫，實現信息 流的互通，實現對全流程的精細化管理。2. 甲方：地產 IT 產品已成熟，產業待發力2.1 地產銷售是甲方當前核心痛點地產銷售是甲方最核心的需求，具體信息化應用包括：智慧傳播、智慧渠道、

6、智慧案 場、智慧交易四個環節。智慧傳播：打造私域流量池。 傳統的地產銷售環境，流量來自于售樓處的自然訪客和第三方中介的帶看。隨下游第 三方中介整合，貝殼的平臺模式崛起，第三方中介帶來的流量越來越昂貴，部分地區新房 中介傭金高達 2%。因此，房企希望建立私域流量池。地產商建立公域流量的方式包括：1）自建新媒體。優點在于迅速傳播內容，缺點在于 門檻較低，流量維護較難。2）二維碼+小程序。以明源云 AI 云店為例，提供了開箱即用的 靈活應用，快速分發二維碼，引流至小程序，進而傳播內容。同時，用戶進入 AI 云店后， 客戶在小程序里的行為數據會被 AI 云店的客戶雷達記錄分析，幫助銷售精準定位有效客戶

7、， 提高成交率。智慧渠道：渠道管理，減少飛單。 隨渠道成本不斷走高，房企對于分銷渠道的管控要求增強。渠道管理難點主要在于： 拓客（分銷渠道無法定位客戶）、判客（案場無法判斷客源歸屬哪個渠道，影響結傭）、 飛單（私域流量被截流，轉為中介客戶）。明源云推出的云行銷、渠道管家、來訪登記、 渠道風控等產品，完美解決案場渠道管理痛點。智慧案場：連接渠道與交易。 案場作為房企銷售的核心場所，房企對于案場的投入不斷提升。為了提高案場的的效 率，房企對于案場數字化的重視程度越來越高。1）來訪登記是連接渠道與案場的橋梁，智 慧化來訪登記可以綜合了登記、歸屬、判客等功能，同時應做到數據隔離，防止客戶資料 外流。2

8、）精準落位是智慧案場核心需求。落位，即在開盤前讓客戶選好意向房源。傳統落 位靠人工，智慧案場實現精準在線精準落位，同時，根據落位信息精準定價。智慧交易：地產銷售最關鍵的閉環。 智慧交易針對收取客戶資料、收籌、收款和開盤扥交易環節的諸多痛點，通過數字化 手段解決四大挑戰。1）意向登記，解決交、收資料痛點。2）驗資鎖客，解決收籌違規問 題。3）在線開盤，實現低調開盤，手機選房，提升選房效率。4）智能收款，交易環節全 程無縫銜接，提升收款效率。2.2 成本與質量兼顧是甲方下一階段需求工程成本管理、過程質量管理和交付質量管理是工地數字化三大需求。 工程成本管理進入 3.0 時代。成本核算是房地產成本管

9、理 1.0 時代，合約規劃是房地 產成本管理 2.0 時代，房地產成本管理的 3.0 時代需要通過數字化手段提升管理效率。1） 業務的移動化、在線化成為大勢所趨，傳統成本管理最大的問題是滯后性，需要大量的事 后補錄，3.0 時代的成本管理更加強調及時性和準確性。2）管理視角從內部轉向內外協同， 強調三方一起管好成本。3）覆蓋合同執行的全過程，與總部 ERP 無縫銜接。過程質量管理重在防風險、升品質。隨商品房進入“精裝修”時代，購房者對品質敏 感度提升，項目質量問題不僅影響地產商聲譽，更直接影響后續項目的銷售、回款能力。 數字化地產項目過程管理強調：1）平臺協同：打造內部的總部、區域、項目的三級

10、協同平 臺和外部的承建商、材料供應商、監理之間的內外協同平臺。2）質量在線：工程在建階段 核心業務場景在線。3）沉淀標準：沉淀企業標準庫、工業做法庫、維修缺陷問題庫和客戶 投訴問題庫。4）數據賦能：沉淀數據輔助管理決策，如供應商評級等。5）標準先行：管 理標準落實到工作場景。交付質量管理重在智慧驗房、提升交付。交付有兩個關鍵環節：竣工備案和房屋交付。 其中房屋交付過程，面對房企和客戶雙重品質需求，房企工程部的舉措有兩個：1）規范交 付前后管理行為，如交付前內部驗收制度、第三方查驗制度、工地開放日、維修標準化制 度等；2）加強績效考核，將一次性收房率、交付期客戶滿意度等納入考核指標。2.3 物業

11、價值管理是地產 IT 藍海地產 IT 重心正在從開發向運營和服務過度。過去 20 年，地產 IT 供應商主要聚焦住宅 開發領域，服務于住宅開發為核心業務的開發商。2018 年開始，明源云率先進入到產業運 營市場，例如產業園區、寫字樓，需要資產的管理、運營、租賃等業務。經過三年多的探索，公司服務的產業管理面積有幾億平方，而產業開發商不僅有資產 管理需求，對公司的 ERP 核心業務也有需求，包括成本、采購、計劃管理、預算管理等。3. 乙方：BIM 為基礎的建筑全生命周期管理3.1 BIM 是建筑行業信息化最重要趨勢建筑行業信息化以 BIM 為基礎。1980 年代，CAD 進入中國，并成為建筑設計環

12、節主 要工具。1990 年后，廣聯達等產商已經完成造價、招標環節信息化，幫助造價員脫離 Excel 做造價。當前，建筑行業信息化滲透率提升主要在智慧工地環節。由于中國城鎮化較發達 國家晚，當前建筑運維需求不足，預計隨城鎮化率放緩，建筑運維相關軟件需求將崛起。 2010 年后，BIM 作為未來建筑行業基礎技術已經深入人心，貫穿建筑信息化諸多環節。住建部定義，BIM 是在計算機輔助設計（CAD）等技術基礎上發展起來的多維模型信 息集成技術，是對建筑工程物理特征和功能特性信息的數字化承載和可視化表達。2001 年后，住建部不斷推出 BIM 相關政策，旨在推動以 BIM 為基礎的建筑全生命周 期管理。

13、回顧過去 20 年住建部政策，BIM 從研究到推廣，政策導向一脈相承。2005 年之 前，政策強調建筑行業的初步信息化；2006-2010 年，開始著手對 BIM 技術進行研究；2011 年之后，BIM 作為工具進行推廣；2016 年后，開始強調 BIM 與云計算、人工智能等技術 結合，政策落腳點是建筑的全生命周期管理。3.2 設計：BIM 推廣慢的原因是效率BIM 設計是大勢所趨。二維的設計效率，在 AutoCAD 和天正這么多年的探索之后， 已經到了天花板，再想進一步往前走，三維、協同和數字化是行業必然趨勢。 傳統建筑設計，總圖給機電提資，機電給景觀圖提資。實操中，景觀圖輸出滯后，所 以景

14、觀圖就沒法返回來給機電圖反提資，同樣的機電圖也就沒法再給總圖反提資，將導致 現場安裝問題。BIM 模型，三方均往 BIM 模型提資，解決建筑模型時效性問題。BIM 在實際操作中，已經有應用，但為單獨團隊。國內大多數設計院都是設計驗證模 式。設計團隊與 BIM 團隊分開，設計結果需要翻模。理想的 BIM 設計，應該是信息化設計 團隊，全員、全專業用 BIM 實現數字化設計。難點在于：標準跟不上、各方面人員配合 不上。BIM 在設計過程三大應用領域：碰撞檢查、機電深化、施工模擬。 碰撞檢查：常規的 2D 建筑模型中，不同專業的構建可能因為設計原因發生碰撞，如不 同截面的管道拐角重疊。利用 BIM

15、模型，可以實現關聯信息聯動更改，最大限度準確發現 碰撞問題。機電深化：在工程施工過程中，對招標圖紙或原施工藍圖的補充與完善，使之成為可 以實施的施工圖。 施工模擬：通過 BIM 技術建立施工過程模型，實現對施工方案實時、交互和逼真的模 擬，預知施工過程中可能碰到的問題，提前避免和減少返工，優化施工方案。對于設計方，BIM 的推廣難點在于出圖效率。對于建筑設計師，出圖效率是第一要素。 對于已經習慣 CAD 二維設計的設計師來說，BIM 的三維設計實際影響了設計師的出圖效率， 除了設計動作本身外，還需要思考比如標注怎樣符合要求、模型剖切出來為什么線型不對 等問題。廣聯達數維設計軟件能夠部分解決出圖

16、效率問題。廣聯達已于 2021 年發布的數維建筑 設計軟件，加上即將發布的結構和機電設計軟件，都是基于云平臺來開展工作的，底層的 云平臺叫做廣聯達數維設計協同平臺，同時構件塢產品作為三個專業的構件庫支撐。廣聯 達數維設計可以單純地當做一個很方便的建筑設計軟件，與傳統天正繪制、修改、出圖的 流程做對比，數維設計的優點是輕量、好用、效率夠高、上手快。中外差異在于，國外建筑設計行業已有“設計顧問”解決施工細節。國外建筑師實際 為“設計顧問”，設計師負責從前期設計一直到施工交付，這就要求設計師從方案到設計 階段，都必須考慮很多的施工細節，相對較長的建設周期也給了設計師發揮這種能力的空 間，而一系列國外

17、的 BIM 軟件恰好可以滿足他們精細化設計的需求。而國內的施工圖，在 實操中離真正施工要考慮的細節工作還有很大差距，國內建筑師在高周轉、快周期的設計 環境下，往往無法考慮較多的施工細節，所以產生了設計和施工分工清晰的工作模式。3.3 施工：BIM 的單點突破已經廣泛應用智慧施工推廣關鍵拐點：產品效果驗證，標桿案例樹立。建筑行業的痛點是，成本、 進度、安全的不可能三角形。而傳統 ERP 系統以產品制造為主要思路，偏向于穩定的業務 流及組織，在建筑工程項目組織形式多變、項目差異巨大的特點下并未取得成功。智慧施 工信息化產品打破建筑行業信息孤島，打通交易數據、交互數據、監測數據三大數據流， 助力建筑

18、產業轉型升級。廣聯達為例，通過提供標準化產品為施工企業帶來項目數字化、管理系統化、決策智 慧化等三個轉化，最終實現“多快好省”的產品目標。“多”體現在多類型、多項目的管 理，打破單方面、單類型管理的傳統模式。“快”體現在進度加快，進度對于工程項目意 味著成本，直接影響項目的利潤，施工產品的目標是讓施工進度加快 50%。“好”體現在 多個方面，在環境上實現節能減排，減少 50%的二氧化碳排放，在施工安全上實現零事故，在施工質量上實現零缺陷。“省”是施工企業關注的核心，目標是使項目成本降低三分之 一。標桿案例在廣聯達官方微信公眾號有大量公開信息可驗證。1. 北京住總集團“管理駕駛艙”平臺，“大市場

19、、大提效、大黨建、大安全、大監督” 五大格局表盤依次排列。企業管理者只需一部智能手機就能隨時隨地查看企業的各類數據， 全方位、全過程的把控企業運行狀況并通過平臺進行實時分析和決策。2. 廣東源創智慧物料管理系統，通過軟硬件結合、借“物聯網+”技術，實現了對物 料現場驗收環節的全方位管控。現場安裝的硬件設施提供了完整的防作弊服務，如紅外對 射保證車輛完全上磅、系統直接對接地磅保證數據的準確性、系統自動計算超負差情況等。3. 河南科建 BIM5D 生產管理系統，使項目經理不需要到達現場就可以實現遠程管理 現場人員、質量安全、進度、物料，并能每周對進度完成情況進行比較和評價，責任落實 到人、有始有終

20、。當前，施工過程中的 BIM 運用主要還局限于點狀運用，原因在于 BIM 的生產邏輯與 施工邏輯實際是相反的。影響效率還在于用戶習慣。BI 機電深化的順序是先管線，然后支 架，最后留洞。而在施工時大都是先留洞，然后支吊架，最后管線，BIM 機電深化和施工 的順序是相反的。因此，預留預埋前 BIM 模型需要將這三步都深化到位，機電 BIM 成果才 能落地。對于乙方來說，BIM 能夠提升施工效率仍然有爭議。有不少企業經過幾年的沉淀，對 于不同項目能做哪些應用點、哪些方向能解決實際問題、哪些地方偏向投標和宣傳、哪些 事情可以外包、哪些效率可以通過采購軟件提高、哪些管理可以通過 BIM 提升，都已經

21、形成了一套標準化的流程，但 BIM 為項目貢獻產值仍然停留在標桿案例，無法形 成共識。對于甲方來說，當前是 BIM 熱情冷卻期。地產黃金十年，甲方對新技術關注較少；BIM 導入期，甲方為追求利潤率提升開始關注 BIM；當前，甲方對 BIM 實際處于熱情冷卻區。 實操中，甲方是建筑全生命周期信息化管理重受益最多者，但具體應用方向不明朗、協同 較少是當前主要問題。3.4 運維：BIM 長期延展方向建筑運維是建筑生命周期中時間最長階段，也是項目投資回收期階段。建筑設計到施 工周期常在 35 年之間，而建筑的運維周期常在 50 年以上。傳統建筑行業，設計、施工 關聯度較高，但與建筑運維脫節。BIM 與

22、建筑運維的結合可以實現信息整合、精準定位、智能運維。設計與施工過程中， 建筑 BIM 技術運用搭建了建筑的“數字孿生”2模型，運維階段，業務可以運用 BIM 技術 與傳統運維管理方法結合，實現信息整合、精準定位、智能運維：1） 信息整合：BIM 模型交付給業主完整的建筑信息，幫助業主科學管理。2） 精準定位：BIM 模型中，記錄建筑所有設施設備詳細編碼和定位，不僅可以查詢 設備的屬性信息，還可以做到精準定位，精準運維。3） 智能運維：傳統運維是事后運維，智能運維要求事前運維，在設備設施出現問題之 前，提前規劃維護，需要 BIM 與 IoT 技術結合，實現設備設施運行情況的實施監 控。當前，BI

23、M在運維中的運用較少，主要原因在于：1）BIM 技術設計施工應用不完全，有效建筑信息較少；2）缺乏能解決用戶痛點的應用，仍停留在數據模型階段。隨中國建筑行業從增量向存量轉化，建筑運維需求逐步釋放，預計 BIM 運維市場產業也將逐漸突破 。4. 重點公司分析4.1 明源云：至暗時刻已過，收入增長仍穩市場擔心地產行業相關政策對明源云的影響，實際我們認為，公司經營依然穩健，地 產政策影響邊際減弱。另一個方向上，地產政策收緊反而倒逼地產商加強內控，提升利潤 率，利好明源云 ERP 和云業務。此前，政策的調控機制以控制融資渠道為主，而 2020 年“三道紅線”新政將對融資 渠道的控制轉換為對房企主體的控

24、制。“三道紅線”三項監管指標都能夠衡量企業的經營 效率，督促房企壓縮回款周期，加強對于經營性現金流管理的重視，提高內生造血能力。 在此監管背景下，房地產企業亟需提高運營效率，通過精細化管理實現利潤率水平的提升。實際明源云的每一次產品升級都伴隨地產行業收緊。由于愈發激烈的市場競爭和調控 政策的約束，房地產開發商必須專注于提高運營效率及降低成本，逐步實現數字化、智能 化。因此，房地產商對信息化投入的重視程度大幅上升，產生了對智能軟件解決方案的巨 大需求，根據明源云招股說明書、弗若斯特沙若利文調研數據，預計到 2024 年，市場規模 將由目前的 100 億元增長至近 400 億元。降本增效涉及地產各

25、個環節，地產數字化滲透率提升空間巨大。地產商要實現降本增 效首先需要限額適配，根據不同類型的成本決定投入成本的多少，對于客戶的敏感性成本 尤其需要加大投入。其次，地產商可以通過戰略采集，通過和優質供應商達成長期合作降 低采購成本，也可以利用前置策劃，基于前置成本策劃工作成果，優化成本。此外，通過 對標優秀企業進行學習，完善自身管理也是控制成本的方法之一。智能化是信息化的最終 需求。智能化的核心是驅動業務決策，房地產商正逐漸通過以下場景實現智能化。4.2 廣聯達：預計中期收入 CAGR 造價 15%，施工 30%廣聯達造價：中短期目標 50 億收入，中長期目標 70 億收入。第一階段目標客戶 8

26、0 萬，包括存量云客戶 35 萬，激活存量用戶，可以從 30 萬存量用戶中轉化 20 到 25 萬用戶， 活躍盜版用戶數量大約為 22-25 萬，可以通過反盜版系統等手段進行轉化。通過增加模塊 和功能點，提供云增值服務等手段，ARPU 值可以從 5000 元提升至 6000 元。第二階段， 隨產品線的擴張，向 70 億目標收入進發。廣聯達施工業務百億級營收目標。2021 年，上半年施工主要推進合同落地，新簽合同 額較上年同期增長超過 100%；下半年，數字施工前期合同進入交付期，收入逐步兌現。 施工業務 2020 年底覆蓋項目數約為 3.6 萬，長期目標覆蓋 10 萬項目，單項目收費 10 萬/ 年/項目，達到百億營收。4.3 品茗股份：低估值建筑數字化核心供應商低估值建筑數字化核心供應商，全國化推進超預期。公司應用場景覆蓋工程項目生命 周期中投資決策、深化設計、招投標、施工管理、運營維護等階段。 造價業務深耕浙江，細分市場優勢仍在。品茗全過程造價數字應用主要應用于工程全 生命周期的造價業務數據應用，提供智能化功能，圍繞建筑行業“全過程工程咨詢”模式， 探索產品創新，尋求產值增量，做到可持續發展。施工業務持續研發投入，產品線擴張同時保持關鍵產品有優勢。公司持續對 BIM 應用 技術的研發投入，使產品線持續豐富