1、1上饒市房地產市場調研報告12報告框架上饒市房地產住宅市場分析上饒市重點個案分析上饒市房地產產品及營銷分析234上饒市房地產商業分析5調研總結6上饒市宏觀環境及政策分析123PART 1 上饒市宏觀環境及政策分析34上饒位于江西省的東北部。東鄰浙江，南靠福建、北接安徽，下轄12個縣區。行政區面積22791平方公里，人口728萬。信州區，是上饒市政治、經濟、文化中心。全區總面積3388平方公里，行政區轄四鄉二鎮三個街道辦事處。城區面積14平方公里，全區人口約45萬人。交通，信州區交通便利，浙贛鐵路穿區而過，橫南鐵路在上饒接軌，上海至南寧的320國道及黎溫高速公路橫貫市區東西，以信州區為中心的公路

2、四通八達。同時，信州區周邊旅游資源豐富，東臨三清山，西接圭峰、龍虎山，南通武夷山，北連黃山，是江南旅游景區的中介結合點，有旅游熱線中轉站的獨特優勢。信州區上饒市區-信州區是上饒市的經濟行政文化中心，交通便利，旅游資源豐富上饒市南昌PART 1 宏觀環境分析/城市概況455上饒市發展目標：牢固樹立“依托中心城區，服務全市發展”的工作理念，圍繞“做大做強中心城區”的發展目標，堅持走“工業支撐、商貿興區”的發展路子，強力主攻園區、城區、郊區 在“十二五”開局之年實現財政總收入過10億元，到“十二五”期末，實現國內生產總值達230億元，財政總收入達20億元，固定資產投資達500億元，社會消費品零售總額

3、達200億元，城鎮化率達70%2010年上饒市信州區主要經濟指標國內生產總值115.43財政總收入7.81固定資產投資190.43社會消費品零售總額56.32上饒市區-信州區多項經濟指標均占到全市總體的25%以上，牽引贛東北區域及輻射長三角、珠三江區域經濟發展PART 1 宏觀環境分析/城市規劃56上饒社會固定資產投資、消費品零售總額及居民儲蓄總額均保持高增長態勢，為房地產的發展提供了強大的動力數據來源：上饒政府工作報告2010年全市累計完成房地產開發投資66.62億元，與去年同期相比增長30.42%，其中：住宅完成投資54.45億元，同比增長35.35%,占投資總額的81.73%；市中心城區

4、完成投資30.19億元,同比增長46.98%。其中住宅完成投資25.15億元，同比增長56.89%，占投資總額的83.3%。2010年全市實現社會消費品零售總額330.5億元，同比增長19.6%。PART 1 宏觀環境分析/宏觀經濟677上饒城市經濟基礎對比省內其他城市略顯一般，但增長勢頭迅猛 2010年上饒市的GDP達到901億元，省內排名第四，與南昌全年2207億元仍存在差距，但與贛州1119億元和九江1032億元相差不大，處在同一層次。 縱觀2006年-2010年，上饒城市在5年的時間里，基本實現了GDP翻一番，城市經濟發展處于快速上升期，未來發展潛力巨大。數據來源：上饒政府工作報告上饒

5、城市歷年GDP情況 （單位：億元）江西省各個城市2010年城市GDP情況對比PART 1 宏觀環境分析/宏觀經濟78數據來源：上饒政府工作報告工業主導地位更加凸顯，經濟結構優化進程加快 2010年上饒經濟三大產業的結構比重為：16.8：51.0：32.2；第二產業所占比重有所上升，產業結構日益優化。 上饒市擁有省級以上農業龍頭企業70家，數量繼續位居全省首位。 2010年全市凈增個體戶2.84萬戶，新增私營企業2778戶，注冊資本達到406.6億元。全市經濟結構正在形成多元發展、多極增長的新格局。上饒三產比例結構狀況 單位:%PART 1 宏觀環境分析/城市經濟89數據來源：上饒政府工作報告工

6、業的快速發展，促成了居民收入提高，增強居民消費能力；同時促成了一批高收入階層的形成，形成極強的消費能力園區經濟集聚效應突顯。全市工業園區實際開發面積位居全省第五，主導產業地位提升。逐步形成了以有色金屬、光伏、機電光學和新型建材為主導產業的發展格局。全年有色金屬、新能源、機電光學、新型建材四大主導產業共完成規模以上工業增加值167.01億元，同比增長28.03%，占規模以上增加值比重達到62.75%。產業結構調整步伐進一步加快。PART 1 宏觀環境分析/城市經濟910102010年，全市實現規模以上工業增加值379.29億元，同比增長19.5%2010年，全市接待旅游者1986.8萬人次，同比

7、增長32.8%，實現旅游綜合總收入143.3億元，增長38.9%；全年居民消費價格指數比上年上漲3.1%，漲幅高于上年4.3個百分點。2010年全市商品房銷售面積達336.51萬平方米，同比增長22.79%；商品住宅交易面積達284.07萬平方米，同比增長21.43%，占商品房銷售面積的84.52%；市中心城區商品房銷售面積92.92萬平方米，同比增長21.69%，其中商品住宅銷售面積76.98平方米，同比增長29.2%，占商品房銷售面積的82.84%。結合全年的固定資產投資與房地產的開發投資看，上饒市工業投資巨大；工業的快速發展對城市消費提升有巨大的拉動作用城市工業、旅游業收入持續保持高增長

8、，為房地產的發展提供了強大的動力；10年房地產市場銷售火爆，市中心城區銷售92.92萬數據來源：上饒政府工作報告PART 1 宏觀環境分析/城市經濟1011數據來源：上饒政府工作報告上饒人均可支配收入每年保持10%以上增速遞增，但收入水平在省內仍處于落后陣營，消費能力有待挖掘 2010年，上饒市區居民人均可支配收入15535.06元，增速一直保持在10%以上，按照國際慣例，此時城市房地產發展跨入高速增長階段，各類產業都將蓬勃發展，城市化進程加快。 全省11個地市的對比中，上饒市人均可支配收入依舊處于落后階段，未來城市消費能力提升空間廣。江西省各個城市2010年人均可支配收入情況（元）PART

9、1 宏觀環境分析/城市經濟1112截止2010年，信州區人口約45萬，根據十二五規劃，爭取2015年人口將突破100萬，步入江西四個特大城市行列。從江西各地房地產開發情況來看，區域人口是支撐房地業發展的最重要因素。（江西縣市外出勞務人員比重較大） 截止2010年，信州區人口約45萬，人口出生率在1.39、人口自然增長率約0.79。據此推算，2015年預計發展到約100萬人。PART 1 宏觀環境分析/城市人口121313上饒主要年份人口結構狀況 單位:%上饒15-64歲人口比例呈現快速上漲去，是勞動年齡人口的“黃金”時期，即形成了一個少兒與老年撫養負擔均相對較輕、勞動力資源相對豐富的“人口紅利

10、”期。上饒人口發展呈現“兩頭小、中間大”特征，勞動力資源富足更有利于城市工業的發展，未來消費能力有較大空間提升PART 1 宏觀環境分析/人口結構1314上饒的經濟結構使收入結構呈金字塔分布，大量的中高收入人群，形成較強的消費力上饒是一個資源型城市，其收入結構狀況呈金字塔分布，中高收入人群占到一定比例，他們對房地產的高品質項目有需求并且能夠消化。高收入人群：企業主、礦主等中高收入人群：公務員 ，私營業主，企業中高層管理人員中低收入人口：在崗職工，普通小生意者以旅游資源占主導的城市人口收入結構泛公務員群體：公務員、教師（家庭年收入5-10萬）（家庭年收入10-20萬）（家庭年收入20-30萬）P

11、ART 1 宏觀環境分析/人口收入結構（家庭年收入30萬以上）1415客群來源分析企事業單位人群上饒市企事業單位及縣、市鎮和鄉鎮干部等約有1.9萬人教師群體全市共有普通高校3所、普通高中81所、小學2203所，共計在校生124余萬，教師及學校管理層約有3萬人企業中高層管理金科、原上饒客車廠、廣豐卷煙廠等大型企業員工23.1余萬人，企業中高層管理人員約1.2萬人左右私營業主包括本地及省內外私營業主，上饒本地私營企業的數量早在08年就多于國企數量，形式以個體戶較多，這部分人群行業分布廣泛，有一定的資金及人脈，對房產市場有一定的關注度，是上饒房地產市場的主力軍返鄉人員上饒是以勞動力輸出為主的四線城市

12、，這其中又有近3成的外出務工的考慮回鄉置業，約有6萬人投資客受政策面影響，目前投資群體約占總體的5%左右，主要是贛皖浙閩的小企業老板，投資客比例偏低的原因可能與市場上缺乏品質產品有關目前上饒市區房地產市場以本地置業者為主，中低端產品占據主流，本地及周邊省市縣的高端客戶需求得不到釋放PART 1 宏觀環境分析/置業人口結構統計數據表明，外地人上饒購房的比重占到11%，市外的購房占25%（中心城區外）15162010年上饒市信州區居民消費占可支配收入的比重為72%，比全國85%的平均水平低約13個百分比之多，尚有部分消費力未能得到有效釋放，這些將給未來的發展提供一定空間。13%近幾年上饒市和信州區

13、當地經濟狀況持續健康發展，產業結構不斷優化，居民消費購買力不斷增強，城市消費潛力提升空間大。PART 1 宏觀環境分析/居民生活水平和消費結構1617城市規劃進程（1982-2000年）（1997-2010年）（2000-2020年）（2007-2020年）人口規模1987年為13.5萬，2000年18萬2000年25萬人，2010年34-36萬人2005年25萬人，2020年45萬人2010年60萬人，遠期100萬人城市規模2000年達到173平方公里2000年22平方公里，2010年達到33.85平方公里2005年21.5平方公里，2020年達到44.9平方公里2012年60平方公里，遠期

14、達到100平方公里城市性質輕工業城市以機械工業為主、旅游和商貿服務為特色的贛、浙、閩邊境地區中心城市上饒市的政治、經濟文化中心，贛、浙、閩毗鄰地區的商貿流通和旅游服務中心贛浙閩皖四省交界地區重要的城市中心和交通樞紐、旅游服務中心，上饒市域政治、經濟、文化中心用地布局規劃重點建設北區，適當發展南區，逐步改造老區。老中心城區：行政辦公、商業服務和居住區茅家嶺：科研文教區水南區：增加居住用地鐵路以北：東部（機械電子工業區）和西部（紡織、儀表和有污染排放的工業區）組成的主要工業區規劃分為老城、帶湖、旭日、三江、水南五個組團，形成“一主兩副”城市中心。老城：生活居住區帶湖：生活居住及旅游綜合區旭日組團：

15、生活居住、工業綜合地三江組團：行政辦公、文教區水南組團：生活居住區城市用地布局分為六大片區：老城區、帶湖片區、民主片區、三江片區、水南組團和旭日片區。老城區：零售商業特色服務中心帶湖片區：商貿、會展中心中心片區：行政文化中心三江片區：商業、辦公綜合副中心旭日片區：商業、辦公綜合副中心規劃形成三個工業區，兩個工業組團“五片區、兩組團、復合中心”片區式城市空間布局結構五片區：信江北岸老城-帶湖地區、中心片區、城東片區、旭日片區和信江以南的三江片區兩組團：水南組團和高速公路西側的羅橋組團復合中心：中心片區南部的行政辦公金融文體中心、老城的商業服務中心和三江北部的文化娛樂中心組成改革開放以來，上饒市城

16、市總體規劃經歷了四個時期，最終確立了整體“五片區、兩組團、復合中心”片區式城市空間布局結構PART 1 宏觀環境分析/城市規劃進程1718 上饒是贛東北唯一的核心城市，位于環鄱陽湖生態經濟區、海西經濟區和長三角經濟區的交匯中心上饒市區-信州區城市規劃定位于贛浙閩皖四省交界地區重要的城市中心和交通樞紐、旅游服務中 心，上饒市區域政治、經濟、文化中心上饒作為贛東北唯一的核心城市，輻射能力強，城市定位比較高PART 1 宏觀環境分析/城市規劃1819五片區：信江北岸的老城帶湖片區、中心片區、城東片區、旭日片區和信江南岸的三江片區。兩組團：水南組團和高速公路西側的羅橋組團。復合中心：城市中心“三心并一

17、心”，形成復合中心，由中心片區南部的行政辦公金融文體中心、老城帶湖片區的商業服務中心和三江片區北部的文化娛樂中心共同組成。城市主要公共設施呈“Y”字型布局。城市規劃重心向東、向西發展，城市主要公共設施呈“Y”字型布局PART 1 宏觀環境分析/城市規劃1920上饒市信州區城市總體規劃分為近期和遠期實施，其中從2011年到2015年為近期，從2016年到2020年為遠期。 中期規劃的開發建設逐漸由點及面，形成分布于中心城區的重要建設區域。1.啟動老城地區改造，拆除違章建筑和危舊房，盡量挖掘綠化空間。2.完善中心片區各項配套設施。3.配合三江口地區的城市中心形象打造，沿水系改造和美化逐步擴大；啟動

18、南部茅家嶺森林公園建設。4.水南組團豆芽巷地區人口外遷，用地置換為森林公園用地。5.適時啟動東部城市北部地區建設，建設市級體育中心，建設環境優異的住宅區。6.完成三江片區和三清山大道南側的工業向經濟開發區的搬遷。7.經濟技術開發區基本完成，并開始向梨溫高速公路西側適當發展。8.完成并形成中心城區環路，截流外部過境車輛。9.優化城區交通條件，構建成型城區道路網骨架。10.住宅建設以中心片區和帶湖片區的北部地區為主。森林公園用地三江片區帶湖片區以北中心片區PART 1 宏觀環境分析/城市規劃20211.擴大新站片區居住用地建設，完善片區各項設施。2.擴大羅橋組團居住用地建設，完善片區各項設施。3.

19、完成城市中心城區內用地建設，形成具有完善服務功能的大城市。4.構建完善城市綠地景觀系統，完成中心城區外圍森林公園建設，營造“青山清水新上饒”的城市整體形象，突出城市環境品質。5.完善成熟中心片區和帶湖片區的北部地區住宅綜合配套設施及環境建設。6.推動城市產業升級改造，形成無污染，高效能的西部產業空間。7.發揮城市的服務功能，進一步吸引市域的要素集聚，促進城市化進程，并形成服務于全市的、分散而就業便利的優美的居住空間。 遠期（2016-2020）：開發建設逐漸由外延伸式轉向內涵式，著力于中心區完善和老城改造，大力改善城區環境，塑造城市特色，提升城市品質，發揮城市的服務功能。三江片區新站片區中心片

20、區PART 1 宏觀環境分析/城市規劃2122第一層次：依托老城區提升改造一個商業中心。第二層次：建設一個新火車站片區商貿副中心。第三層次：建設三條商業帶和八條商業特色街。即：濱江路旅游景觀商業帶、鳳凰大道（民主路）行政商務帶、帶湖路綜合商業帶和抗建路步行休閑街、書院/水南街步行休閑街、解放路品牌服飾街、勝利北路家居裝飾街、中山西路電子數碼及現代辦公用品街、信江路副食品街、中心片區特色餐飲街、三江科教片區濱江文化休閑街。第四層：按照“城內大商貿，城郊大市場”，改造和整合寶澤樓批發市場、白歐園綜合市場、八角塘農貿市場；確定一批輻射能力強的重大商貿項目，著力建設5萬噸直屬糧庫及糧食批發交易市場、贛

21、東北農副產品大市場、大型冷凍冷藏庫等重點項目。第五層次：大力開拓農村市場，促進農村市場繁榮。重點抓好靈溪農產品物流中心、沙溪集貿市場遷建項目。健全和完善個體、私營經濟為主的農村基層商品流通網絡。培育一支“農民商戶”型農產品營銷隊伍。 商貿服務業發展重點放在商貿服務定位、商貿服務網絡布局、商貿服務業態調整、商貿服務體制創新，按照五個層次推進，合理優化商貿服務網點布局老城區商業中心新火車站片區商貿副中心濱江路旅游景觀商業帶抗建路步行休閑街解放路品牌服飾街靈溪農產品物流中心PART 1 宏觀環境分析/城市規劃222323 規劃居住用地2336.51公頃，占城市建設用地的30.43%，人均居住面積32

22、.45平方米，對比南昌市的人均居住用地面積為28平方米 城市用地規模2012年規劃為60平方公里，遠期規劃100平方公里。上饒市區-信州區人均居住面積高于南昌，隨著城市版圖的不斷擴張，城市的宜居度進一步提升PART 1 宏觀環境分析/城市規劃2324萬年產業發展以建材、礦產加工、視頻和旅游產業為主鄱陽以發展特色輕工制造業、農副產品加工、商貿物流和旅游業為主的綜合性園林城市余干產業發展以制藥、食品加工、紡織、建材與工藝制造業為主弋陽產業發展以特色輕工、建材為主婺源贛東北地區的山水文化旅游城市廣豐發展以食品加工為主，高新技術產業和建材業為輔，環境優美的山水園林城市全市工礦業的綜合服務基地，產業發展

23、以礦產加工、食品、建材和現代服務業為主德興玉山贛東北門戶城市，以發展機械、建材為主，高新技術產業為輔，環境優美的生態旅游城市鉛山上饒市區-信州區快速發展的同時，帶動下轄的其他縣市，也加快了周邊鄉鎮城市化進程PART 1 宏觀環境分析/市域城鎮職能結構規劃2425PART 1 宏觀環境分析/政策研究嚴格執行，力度加強，范圍擴大，新政策出臺2526PART 1 宏觀環境分析/政策研究未來房地產行業政策走勢將主要取決于房價，并且將逐步由政策主導的周期轉向市場供求主導的周期2627政府此次對房地產調控的決心不容忽視，住房問題已經從經濟層面上升到政治層面政策的嚴厲程度前所未有，大超預期：17 日國務院通

24、知將遏制房價與維護社會穩定等量齊觀，這是中央對高房價的危害性的評級最嚴重的一次；將考核問責機制提到文件的“第二條”，由住房城鄉建設部、監察部等部門對省級人民政府的相關工作進行考核、監督。并嚴厲強調：“對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。” 措施細化可操作性強，完全封堵住利用信貸炒房的口子：此次政策針對性更強，對于投機性需求抑制更明顯。此次政策最嚴厲之處在于：房價過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。這相當于堵住了利用金融杠桿

25、炒房的通道，同時也增加了異地購房的難度。最大限度的保證市場上的購房者主要是剛性需求者。嚴格清算土地增值稅,從開發商資金端調控市場,以達到迫使開發商適當調控價格的目的：從目前整體的情況來看,開發商的資金狀況處于歷史最好的情況,但是如果政府對土地增值稅嚴格清算,或者加大對囤地等情況的打擊,一定會逐步改變開發商的資金鏈狀況,使得從開發商角度調整價格成為可能。PART 1 宏觀環境分析/政策研究272828基本判斷:此輪調整并不是房地產長期拐點與07年此次政策相比，力度更強，但背景有諸多不同經濟環境不同：08年房地產調控恰逢經濟危機，政府為保經濟為房地產“松綁”，當前經濟形勢趨穩，調控半途而廢可能性較

26、小供應層面不同：當前可售房源的緊張程度、開發商資金的寬裕程度好于08年。2004年以來，政府先后采取一系列政策抑制房價，但房價總體向上的趨勢并未因此改變，因為房地產市場存在著固有的周期。國外研究表明房地產長波平均為18年。其次，經濟放慢對房地產需求確實有影響，但比想象的短暫而溫和。相反，房地產崩潰對經濟的拖累是長期而痛苦的。從這個意義上可以理解，當前需要遏制過快增長的房價，但政府也并不希望房地產市場出現硬著陸。PART 1 宏觀環境分析/政策研究282929判斷一：從一二線城市的表現，新政影響已經凸顯出來；就格局而言；此次調控關系國家經濟結構的平衡、社會穩定以及民生和諧以及政府社會公信力等重要

27、因素，不僅是一個經濟問題也是一個政治問題，決定了政府調控決心非常之大。判斷二：上一輪市場調控從量跌價升 量價齊跌 價格探底，所經歷時間約為16個月，此輪調控中政策執行力度速度及市場反映速度明顯快于上一輪，預計這一輪調控到達價格控底的時間約為12個月。PART 1 宏觀環境分析/政策研究我們的判斷293030判斷三：就城市而言；一、二線城市所面臨沖擊要遠大于三、四線城市；其表現在新開盤項目的表現上已經充分體現了出來。南昌量價齊跌，上饒從我們目前了解的為成交量大幅萎縮，價格未出現大批降價項目。判斷四：就購買行為而言，投資者短期會加速離場，二手房市場的松動會加速新房市場的松動。新政出臺前后一周的數據

28、，在北京、上海、廣州、深圳、天津5個城市二手房掛牌量快速增加，增幅分別達到49%、33%、24%、24%和20%。判斷五：就后續供應而言；集中性壓力將會出現在今年四季度及2012年上半年我們的判斷PART 1 宏觀環境分析/政策研究。3031調整僵持供求雙方：逐漸進入僵持階段量降價升(穩)走向量價齊跌調整階段存量少，無庫存壓力供應不足，去化較快資金充足，壓力較小執行層面依然有難度短期降價可能性小企業：謹慎樂觀購房者：調整觀望房價上升過快房價收入比上升房貸政策執行媒體調整降價渲染降價預期大進而觀望PART 1 宏觀環境分析/政策研究313232PART 1 宏觀環境分析/小結1、經濟：上饒城市經

29、濟基礎對比省內其他城市略顯一般，但增長勢頭迅猛，上饒人均可支配收入每年保持10%以上增速遞增，但收入水平在省內仍處于落后陣營，消費能力有待挖掘；2、產業：工業主導地位更加凸顯，經濟結構優化進程加快，城市工業、旅游業收入持續保持高增長，為房地產的發展提供了強大的動力；3、人口：截止2010年，信州區人口約45萬，2015年預計人口將突破100萬，主要人口居住區仍以老城帶湖片區為主，同時向城西方向擴散，上饒人口發展呈現“兩頭小、中間大”特征，勞動力資源富足更有利于城市工業的發展，未來消費能力有較大空間提升；4、規劃：上饒作為贛東北唯一的核心城市，輻射能力強，城市定位比較高，城市規劃重心向東、向西發

30、展，城市主要公共設施呈“Y”字型布局；5、政策：房地產逐漸走向下行通道，預計這一輪調控到達價格控底的時間約為12個月。3233PART 2 上饒市房地產住宅市場分析3334發展階段起步階段產品競爭階段綜合素質競爭階段產品品質品牌競爭階段00年-02年03年-05年06年-2008年09-年以后上饒房地產發展歷程示意圖上饒自設市以來經過10年的房地產發展歷程，房地產市場具有以下幾點特征：東高西低形成以新行政中心為核心，同時大力發展東部房地產市場，作為未來城市功能規劃和政策引導方向價格洼地由于地處4線城市，房地產起步較晚，房價泡沫相對1,2,3線城市較少。較低的房價已經形成相對周邊省市的明顯價值洼

31、地，必將導致未來上饒房地產市場大量剛需、回購和價值投資行為。品質競爭上饒房產市場已開始出現高中低檔市場區分。規劃升級、戶型創新、服務提升。未來將向品質和品牌競爭發展。PART 2 住宅市場分析/上饒房地產市場綜述和發展路徑上饒房產市場呈現剛需強勁、穩中有升局面，政策影響相對滯后。外出上饒人返鄉回購行為價值洼地的投資聚集效應”這2類將成為未來支撐上饒房地產市場持續繁榮的強大后勁。 3435上饒市土地供應及成交情況上饒市土地成交均價情況 2010年至2011年5月份，中心城區土地供應面積1386.76畝，成交面積1179.35畝，總體供求比1:0.85，總體供大于求。 價格方面，進入2011年土地

32、市場成交均價達到200萬元/畝，相比去年同期增長幅度高達158.26%。土地成交價格的上漲勢必帶動上饒房產市場價格的猛增。單位：畝單位：萬元/畝上饒土地市場供應充裕，但本地中小開發商全部消化有難度，土地市場總體表現為供大于求，成交價格仍持續攀升。PART 2 住宅市場分析/土地供求關系3536交易時間 地塊位置面積（畝） 用途 容積率 起始單價成交單價競得單位 10.02.09上饒市經濟開發區旭日片區39.66居住用地23536九江中盛地產集團10.03.10市志敏大道北側、三江經濟適23.1居住用地2.860152上饒市萬恒房地產10.06.21上饒市吉陽路以南82.2居住用地297100江

33、西中福實業公司10.07.06三清山大道以北、龜峰大道東80.97居住用地3132136九江中盛地產集團10.07.06三清山大道以北、龜峰大道西116.85居住用地3.2120128衢州致遠房地產10.07.08新火車站片區鳳凰大道以北42.56綜合用地4.27576上饒城市建設投資10.07.23豐溪路北側、清水醫院西側12.31居住用地1.898152江西九盛置業10.08.31市濱江路以北、體育館路兩側121.02居住用地3.3228459上饒市自立實業10.08.11鳳凰大道南側、龜峰西路179.42居住用地2.6125257福建匯成投資10.11.25市志敏大道南側44.26居住用

34、地2.884258江西明陽置業10.12.13市新火車站片區70.84居住用地3.5104143張春生、楊盛江11.01.26廣信大道東，三清山大道南46.5居住用地3201543王建木11.01.31上饒市五三大道延伸段南側23.22居住用地1.6113301江西華洲投資11.02.24三清山大道北、紫陽大道以西128.69居住用地2.28990上饒市紫陽房地產11.03.03 信州區朝陽鄉下潭居委會20.74居住用地1.53145上饒市盛華公司11.03.03 三江片區南至特殊學校44.26居住用地2.884258江西明陽置業11.03.11三清山大道以北、茶圣路43商業用地1.58182

35、江西郭門實業公司11.05.11名仕康城東側，規劃30米道路西側21.48 居住用地1.5135135鄭素娥11.05.20東至待征地、南至待征地、西至文教路4.71 居住用地1.2-1.53030翁葉舟11.05.20市帶湖路以西、吉陽路以北34.16 居住用地3.5184184上饒市振華置業有限責任公司近一年上饒市土地成交共1119.6畝，其中住宅用地為1034.04畝，商業用地43畝，綜合用地42.56畝，未來將有213萬方上市。PART 2 住宅市場分析/土地市場未來供應3637PART 2 住宅市場分析/土地市場小結1、成交土地量成井噴之勢，未來住宅市場推量巨大2、市中心土地日益稀缺

36、，無大規模可開發用地，以小面積地塊供應量為主。市場土地供應量每年預計在800-1000畝，目前存量土地也在3000畝以上（上饒房管局局長汪滿火）3738城東：區域尚處在城市發展的初級階段，交通設施、生活商業配套、教育資源等要素仍顯不足，但這一區域樓盤人氣卻十分旺盛。該市品質最高的樓盤中航城就坐落于此區域。這充分說明，居民越來越關注升值潛力巨大的新城區；城中：房產開發已逐漸升溫。市政配套設施日漸完善，新興的城市中心已初具規模。隨著上饒市政治中心向這一區域轉移，上饒縣域經濟的飛速發展，這一區域的房產也將有更大的升值空間。目前在售的公園道1號已經進入銷售旺期，一期已銷售一空，二期房源追捧者眾多；城西

37、：市政規劃中提出“今日城西，明日浦東”的發展口號，2006年春季上饒城西基礎設施及功能性項目推介會給城西帶來機會。上饒縣一系列購房政府補貼也給城西房地產業的發展帶來一定的推動作用。迄今為止，隨著城市中心西移，城西片區的房地產市場已逐步成熟，居住小區也已逐漸成型，競爭異常激烈城東區帶湖區老城區中心區旭日片城西區PART 2 住宅市場分析/上饒房地產版塊分布布局和發展定位上饒房產市場按照城市的發展，仍然以城東、城中和城西區分 3839區 域城西板塊中心片板塊城東板塊概 況上饒市城西片區，以上饒縣老城區為中心的基礎上，向周邊擴展開來的新城區，周邊商業和生活配套以老縣城為主。由于定位縣級，區域內的房產

38、價格與市區房產價格落差明顯。市中心片區，以新建的市政府大樓為中心，地處上饒市老城區和上饒縣之間，現周邊配套并不完善，但潛力巨大，規劃中的各項配套正在建設中為上饒市新興的房地產市場的主力軍。中心區被認為是上饒市目前房地產市場中最被看好的有發展潛力的區域之一。城東片區經過十年開發，現已形成相對比較成熟的住宅和商業環境，離城市中心5公里左右，現已成為上饒市最具人氣的城市新興居住區，周邊土地出讓量巨大，可開發土地數量眾多，周邊項目林立，銷售火爆，本地客戶較認可城東片區未來的居住和投資前景。規 模中小型項目為主大中型項目為主大中型項目為主銷售價格3500-4500元/45006300元/47005500

39、元/物業形態多層、小高層、別墅多層、高層、小高層多層、小高層城東在大盤（中航城）的標桿示范效應下，后續發展前景、政府引導支持、產業配套完善等各方面，都將引發全城更多更大關注。與城西、老城區、新中心等板塊相比，具有更廣闊的未來發展空間，可謂先行一步。在后階段發展中預計將以明星大盤、高品質品牌項目領跑大市。 成為投資、自住的首選區域。PART 2 住宅市場分析/各板塊內房地產項目分布格局上饒房產市場按照城市的發展，仍然以城東、城中和城西區分 旭日片中心區帶湖區水南區城東區三江區城西區老城區3940402010年1-12月份上饒市住宅新開工面積情況2010年南昌、上饒各縣（市、區）商品房新開工面積情

40、況（單位：萬平方米）（單位：萬平方米） 全市商品房新開工面積326.03萬；其中商品住宅新開工面積273.63萬（住宅22821套），占商品房新開工面積83.36%。 市中心城區商品房新開工面積107.93萬，其中商品住房新開工面積91.78萬（住宅7648套），占商品房新開工面積的85.08%。2011年1-9月份全市房屋施工面積506.5萬平方米，同比下降8.5%，其中住宅面積436.5萬平方米，同比下降5.6%。 市中心城區商品房新開工面積占全市33.1%，和省會城市南昌仍有比較大的差距。PART 2 住宅市場分析/開工面積上饒市區-信州區房產整體開發與省會南昌差距明顯。40414120

41、10年1-12月份上饒市住宅竣工面積情況2010年南昌、上饒各縣（市、區）商品房竣工面積情況（單位：萬平方米）（單位：萬平方米） 全市商品房竣工面積275.34萬，其中商品住房竣工面積225.06萬（住宅18051套），占商品房竣工面積的81.74%。 市中心城區商品竣工面積83.27萬，其中商品住房竣工面積57.92萬（住宅4827套），占商品房竣工面積的69.55%。2011年1-9月份全市共竣工商品房68.2萬平方米，同比下降28.4%，其中住宅竣工面積61.2萬平方米，下降21.9%. 市中心城區-信州區產品以商品住宅為主，其他商業、辦公產品所占比重較小。PART 2 住宅市場分析/竣

42、工面積上饒市房產產品相對單一，商品住宅產品占比較大。4142422010年1-12月份上饒市住宅（預）銷售面積情況2010年南昌、上饒各縣（市、區）商品房銷售面積情況（單位：萬平方米）（單位：萬平方米） 全市商品房（預）銷售面積336.51萬，其中商品住房（預）銷售面積284.07（住宅22962套），占商品房（預）銷售面積的84.52%。 市中心城區商品房（預）銷售面積92.92萬，其中商品住房（預）銷售面積76.98萬（住宅6592套），占商品房（預）銷售面積的82.84%。2011年1-9月份全市共銷售商品房111.3萬平方米，同比增長16.8%，其中住宅銷售面積101.8萬平方米，同比

43、增長21.3%。同時，實現商品房銷售額38.2億元，同比增長68.9%，其中住宅銷售額32.8億元，同比增長95%。 市中心城區商品房（預）銷售面積占全市的32.7%，南昌市銷售面積是上饒中心城區的四倍以上。PART 2 住宅市場分析/銷售面積2010年，上饒中心城區-信州區住宅銷售量接近80萬方，占全市住宅銷售面積的27.1%。4243432010年1-12月份上饒市存量住房交易面積情況2010年南昌、上饒各縣（市、區）存量房交易情況（單位：萬平方米）（單位：萬平方米） 全市存量房交易面積108.38萬，其中住房存量交易面積84.7萬（住宅6876套），占存量房交易面積的78.1%。 市中心

44、城區存量房交易面積24.16萬，其中住房存量交易面積17.11萬（住宅1675套），占存量房交易面積的70.81%。 房地產發展水平和存量房市場占比成正比的規律不難看出，上饒市區-信州區存量房占比較低，本地房地產發展水平仍處于起步階段。PART 2 住宅市場分析/存量住房上饒市區-信州區存量房占比較低，未來房地產發展空間大 。4344上饒市住宅市場供求關系情況單位：萬平方米上饒住宅供求維持基本平衡，2010年漲幅最大，高達663元/平方米，2011年整體成交價格突破4000元大關。PART 2 住宅市場分析/住宅供求關系上饒市住宅市場成交均價情況年增長=492元/年增長=663元/4445 上

45、饒市住宅銷售均價位列全省第五，高于江西省平均水平，上饒傳統城區規模相對較小，人口較少，隨著城市化進程的加快，相比經濟處在相同水平的九江、贛州未來市場還有比較大的提升價格空間。上饒住宅市場價格增長放緩，和南昌、九江、贛州等城市仍存在差距，有較大的價格提升空間PART 2 住宅市場分析/成交價格4546PART 2 住宅市場分析/商品房成交套數總體上受政策的影響，上饒市的商品房成交有有下跌的趨勢，但總體上保持平穩4647PART 2 住宅市場分析/商品房成交價格上饒市的商業成交價格波動較大，商品住宅價格平穩上升，截至到11月達到高峰4748PART 2 住宅市場分析/小結4849PART 3 上饒

46、市重點個案分析4950城西片區中心片區城東片區中央公園清林桃花源米蘭春天紫陽名邸中航城公園道1號天一尊邸帝景灣黃浦陽光府邸秀水園九州奧城PART 3 重點個案分析/上饒主要項目分布圖城南片區上層時代香港名城海博藍庭翡翠城御景天下鳳凰城永利濱江御景大學春城名仕康城億升濱江花園億升廣場5051PART 3 重點個案分析/城東板塊5152【中央公園(國際公館) 】指標細項開發商江西立天唐人房地產發展有限公司 地段項目區位信州區五三大道延伸段北側 項目配套商業休閑中心、停車場產品物業規模16萬平方米 物業類型高層主力戶型2-4房，面積：90-170平方米容積率2.23 綠化率40%物管0.8元/月銷售

47、價格均價5300元/平方米優劣勢分析園林景觀，配套設施優勢項目概述項目指標中央公園位于五三大道延伸段，北地塊南靠五三大道，西鄰國際公館，東接三清山大道伸延段，規劃有12棟15-25層的高層住宅建筑，呈整體圍合式布局，可保證每戶住宅都擁有最大的景觀面，地塊南北最小樓間距為40余米，最大樓間距為90余米，東西間距為280余米，住宅總戶872戶，設計有3種戶型，7種套型，兩房戶型設計面積（約90平米）、三房戶型（約130-140平米）、四房戶型（約170平米），地塊地下負1層為超大型整體停車場，每棟住宅電梯均可直達負1層停車場，小區車戶比基本達到1：1，靠五三大道、三清山大道規劃有臨街一層商業及小區

48、會所。國際公館2期中央公園項目是目前上饒地產界的里程碑，中央公園項目歸納成以下幾個之最：中央公園上饒房地產項目中最大的園林景觀的小區；中央公園上饒房地產項目中擁有配套設施最多的小區；中央公園上饒房地產項目中樓間距最寬的小區；中央公園上饒房地產項目中節能環保材料采用最多的小區；中央公園上饒房地產項目中最具實力的開發商；中央公園上饒房地產項目中最具影響力的品牌樓盤。PART 3 重點個案分析/中央公園52531）主題定位：上饒豪宅生活典范-68畝人文風情園林，環保節能生活樣板2）總體形象：售樓處外部形象比較生硬，和建筑風格脫節。內部空間相對空曠，缺少展示陳列和明確的功能分區。售樓處銷售人員沒有統一

49、著裝。3）規劃設計：典型的“長板燒”圍合式布局。雖能確保景觀均好性和最大90米的超寬樓間距。但組團空間呆板單調沒有變化，毫無個性和特色。4）建筑品質：被銷售人員誤解為新古典主義的 Art Deco風格，材質為深黃色的面磚拼接。優點是線條簡潔有力。缺點是色調暗沉，沒有親和力。5）戶型空間：只有少數戶型做到了真正的南北通透，大部分仍然為客餐廚的間接采光。戶型面積主流放大。優點是雙錯層戶型是目前上饒市僅有。6）會所定位：沿三清山大道規劃有會所。會所功能有健身房、乒乓球室、閱覽室、臺球 室、麻將包房、網上沖浪區、親子游樂室等。高端配套缺乏。7) 商業配套：目前業主生活主要依靠周邊配套，如現代城菜場、博

50、愛醫院、萬福超市、第四中學、現代城步行街、五三電動車市場等。無自身配套。8）物業管理：立天唐人，江西省品牌物管。9）智能化體系：24小時周界防越系統、可視門禁系統、電子 防盜系統、車輛出入控制系統、消防報警系統等智能設施，概念到位，缺乏展示體驗。53545455項目概述項目指標指標細項開發商江西省春來房地產開發有限公司地段區位信州區鳳凰大道和紫陽大道交界處 配套商業休閑中心、停車場產品規模22萬平方米 類型高層戶型2-3房，面積：80-135平方米容積率1.96綠化率35%物管價格均價5300元/平方米優劣勢分析周邊商業成熟，上饒首座人文主題社區 米蘭春天，位于帶湖-紫陽公園片區中心區域，是永

51、隆城市廣場核心組成部分，周邊三條城市主干道構成上饒最發達的黃金三角交通網，交通極為便捷優越。總建筑面積約22萬平方米的封閉式社區。采用新古典主義建筑風格，通過自由多變的建筑組合和空間形態打破傳統單純南北朝向排列的規整刻板；倡導平等和諧，健康向上的居住理念和生活態度，通過貫穿在社區的運動主題，如籃球場、羽毛球場、2公里環形健身跑道、大型室內游泳池、健身會所、形體中心等場所，為業主創造出科學運動、健身生活的良好環境；人性化戶型設計，多面向陽，獲得充分采光；人車分流系統，建立地下車庫，保障車流人流安全暢通無阻的同時，也把噪聲和車輛尾氣污染降至最低；多重現代智能安防系統，閉路電視監控、彩色可視對講門禁

52、、背景音樂系統、小區巡更系統、停車場智能管理系統等帶您進入現代 、安全的全新生活。目前米蘭春天7 8 9號樓于9月底交房 10 11 12 13 正在銷售中 2011年1月底交房，二批單元正在接收預定，有單身公寓二房三房四房。 PART 3 重點個案分析/米蘭春天55561）主題定位：首座意大利人文主題社區意大利風情園林綠色健康運動新古典主義建筑2）總體形象：由于地塊位置及開發時間等問題，項目總體形象陳舊、雜亂，售樓處內設施陳舊，沙盤破損，銷售人員不著正裝，象是尾盤銷售。3）規劃設計：意大利風情園林運動主題社區。兩個主題氣質與風格相對不符。兵列式排布，樓間距較密。優點是地下車庫，人車分流。3）

53、建筑品質：新古典主義建筑風格，外立面以涂料涂面，顏色分段，但顏色搭配較差，整體造型顯得沉重。面磚材質粗糙，凹凸不平。4）戶型空間：采用了“飄窗、入戶花園、景觀陽臺”等的創新空間設計手法，通過面積贈送提升了空間的利用率 。面積段遵循主流戶型面積。5）會所定位：項目為架空層泛會所概念，內部功能規劃有兒童風雨活動空間、老人休息區、圖書閱覽區、四季熱帶花房 。6）商業配套：除四星酒店外，周邊大型專業市場混雜。如服裝小百貨市場、裝飾建材市場、副食品百貨市場、800米永隆精品建材街、永隆服裝城等。 7）物業管理： 主打24小時服務熱線概念。但概念假、大、空。沒有具體的服務內容。8）智能化體系：傳統智能安防

54、系統，閉路電視監控、彩色可視對講門禁、背景音樂系統、小區巡更系統、停車場智能管理系統 。缺乏展示和體驗。56575758項目指標指標細項開發商上饒清林實業有限公司地段區位紫陽大道與吉陽大道交界配套商業休閑中心、停車場產品規模總建57416類型高層戶型三房二廳容積率4.8綠化率30%物管價格已售項目亮點上饒稀缺的高層建筑組團，附加自有商業配套，金色樓頂項目概述 紫陽名邸所位于的帶湖片區,為上饒市規劃最大的住宅片區,所距鬧市核心,地理位置優越.住宅綜合配套設施及環境建設將全面跟進住宅片區.正逐漸成為上饒中央住宅片區. 帶湖片區所連接市區和周邊的重要通道,西部緊臨未來行政商務中心-民主片區;東抵未來

55、交通運輸中心-新站片區,隨著交通網絡建設的不斷完善,新站片區將日漸成熟,南達老城商業核心,區域價值日見攀升,發展前景無可限量. 紫陽名邸便捷舒適生活向國際看齊,社區內將配備完善的日常生活設施和休閑娛樂設施.從品牌服裝,特色餐飲,精品服飾到生活配套商業,娛樂休閑,社區規劃有15000平方米綜合商娛配套,全力打造城市副中心便利生活.PART 3 重點個案分析/紫陽名邸58591）主題定位：登高望世，坐觀天下-上饒第一高樓，270度觀景飄窗2）總體形象：上饒第一高樓，加上地處全城制高點位置，視野廣闊。入市受到上饒高端人士的追捧，建筑總體形象現代感較強。售樓處裝修簡單，空間局促，與豪宅定位不符合。3）

56、規劃設計：打造上饒豪宅領先者，由四幢高層建筑圍合而成，景觀無設計亮點。4）建筑品質：四幢28-32層的高層建筑，外立面特色鮮明，頂部鑲金，整體立面金色包邊，十分顯眼。5）戶型空間：以3房以上戶型為主力，去化較慢的房源主要為140160高層大戶型。戶型設計無創新突破，受高層建筑分攤較高影響，部分戶型實用率低。6）商業配套：自身社區底商，目前進駐商家多以建材、家居裝飾為主。59606061項目指標指標細項開發商中航地產地段區位三清山大道東湖花園東側配套金色大道商業街，紫陽公園，森林公園等生活配套一應俱全產品規模總60萬類型小高層，高層，別墅戶型二房、三房、四房容積率一期1.48綠化率一期57%物管

57、 中航物業價格5200優劣勢分析體量較大，社區自身生活商業配套齊全項目概述 中航城，華藝設計繼云嶺高爾夫別墅、格瀾郡后聯手中航的又一鼎力作。依托城東高鐵新城規劃發展、這里將匯集上饒首家五星級大酒店，金色大道地中海風情商業街，50多萬平米高端住宅和商務公寓，大型社區購物中心，6萬多平米歐式水景公園和高檔湖岸會所。 中航城擁有豐富的城東優質資源，匯聚交通樞紐、生態公園、大型商業、名校教育服務等于一體的“360”全生活資本圈，向上饒展現一座城及其生活資源的全方位占有！開啟罕有的一站式復合城市生活。PART 3 重點個案分析/中航城61621）主題定位：60萬TOD國際都市綜合體-歐式地中海風情樓盤2

58、）總體形象: 大型社區，項目體量、售樓處裝修、銷售員的專業度、宣傳廣告等均與項目氣質形象符合3）規劃設計: 項目規劃有高端住宅、商務公寓、地中海風情商業街、大型社區購物中心、歐 式水景公園等，上饒市首家五星級大酒店也將在此落戶，打造上饒市一站式復合城市生活圈。4）建筑品質: 地中海建筑風格，情景洋房環中央公園布局，采用層層退臺式不規則樓體結構。5）戶型空間: 低密度洋房產品，在戶型上納入了較多的戶外設計元素，如入戶花園、陽臺、露臺、飄窗等，是上饒首家整合為一的項目。6）會所定位: 高檔湖岸會所，定位為地中海主題會所，內部規劃有健身房、家庭影院、兒童樂園、棋牌室、書屋、咖啡館等設施。7）商業配套

59、: 項目自身規劃有地中海風情商業街、大型社區購物中心，外部主要依托紫陽公園周邊的餐飲、休閑等配套設施。8）物業管理: 中航物業-北京人民大會堂管家，上饒首家央企旗下品牌物業。62636364項目指標指標細項開發商上饒市億升實業發展有限公司地段區位三清山大道東段與五三延伸段交匯處配套城東客運站/農副產品物流中心 /云碧峰森林公園/市立醫院/重點中小學產品規模總40萬類型聯排別墅、小高層戶型120-140平米三房四房容積率2.0綠化率40%價格預計4800元/平米優劣勢分析體量較大，社區自身生活商業配套齊全項目概述 項目位于三清山大道與五三大道延伸段交匯處，占地面積253.17畝，總建筑面積約40

60、萬平方米，由47棟住宅建筑合圍而成，其中高層公寓22棟，提供房源1935套，排屋25棟，提供房源81套，園區內將建2棟2層會所、幼兒園、垃圾中轉等物業、地下車庫，并將建設三個游泳池（其中室外兩個，室內一個） 目前別墅已認購一空，極受上饒高端客戶認可。PART 3 重點個案分析/億升濱江花園64651）主題定位：全新的城市居住生活方式-現代歐式建筑亮點一：城東純住宅：濱江花園以信江為基礎，階梯式布局，數十棟建筑均以住宅功能建設，脫離目前多數的裙樓商業加住宅設計模式，項目總體綠化實現45%，內建園區流水系統等。位處三清山大道與五三大道延伸段交匯處的3號樓規劃預留已與億升實業合作的步步高大型超市建筑