1、 iXxxx項目可行性研究報告第一章綜述第一節項目總論第二節項目背景第三節項目基本情況第四節 主要財務指標第二章市場研究第一節經濟環境分析第二節 項目周邊環境分析第三節競爭對手分析第四節 目標市場分析與定位第三章項目經營設想 第一節項目市場定位 第二節項目內部設置 第三節 項目管理和營銷體系 第四節銷售和推廣計劃 第五節會員制體系設置 第四章財務評價第一節項目投資效益估算第二節第三節靜態經濟效益分析動態經濟效益分析第五章風險分析第一節風險分析第二節結論附件附表一：投資估算表附表二：年經營收入估算表附表三：年經營成本估算表附表四：年利潤估算表附表五：現金流量表附表六：折舊與攤銷估算表第一章綜述第

2、一節項目總論星海游泳館是一個定位于休閑、XX、娛樂的企業，是園區管委會 投資建設，星海大廈項目是蘇州工業園區星海游泳館的二期項目之一，一期項目有游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、 器械健美、女子XX中心、女子瘦身，并開設游泳訓練班、武術培訓 班等，并備有日本料理、日式酒吧等配套功能。作為星海游泳館二期 項目，設立XX會館有更深層次的設想，通過整合和改造一期現有項 目，配合二期新開的壁球、網球、羽毛球項目，打造一個特點鮮明的 體育產業群。蘇州工業園區游泳館有限公司擬就星海游泳館二期星海 大廈四、五層群樓XX會所項目與XXXX投資管理有限公司提出商榷。 為加強雙方相互的了解，并達成最終

3、的共識，我方在考察認證的基礎 上，提供本項目的可行性方案交由貴方參考。第二節項目背景XX產業股份有限公司 始終致力于中國體育產業的開拓與發展。 是國家體育總局下屬的體育產業公司，作為XX產業股份的下屬公司， 以XX產業為主營業務和發展目標的 XX投資管理有限公司是XXXX產 業的戰略決策中心、品牌與連鎖經營管理中心、物流配送中心、專業 咨詢培訓中心以及信息服務中心，并與中國奧委會建立起合作伙伴關 系，努力推進全民XX的發展。同時，通過有效的國際合作，引進國 外知名XX品牌、資金和管理體系，是XXXX迅速發展的重要舉措。與 美國連鎖XX知名品牌XX公司的強強聯合和有效的合作，在引進其先 進的管理

4、方法和經驗的基礎上結合各地方市場的特性形成了自己一 套完整的XX俱樂部管理體系，成功打造了“ XXXX ” XX品牌。目前已 經在以北京為主的北方地區發展了八家連鎖俱樂部，擁有會員過萬 人。公司發展的目標是采取直營、合作經營和特許加盟等方式，以京、 滬、穗為重點，并輻射其它城市的連鎖格局，五年內形成全國過百家 的連鎖經營規模，實現品牌、理念、營銷、管理、培訓的統一，建立 起以XX業為核心，同時帶動體育用品業、信息業和無形資產經營業， 實現多層次立體產業化經營格局。 并通過資本運營，力爭三年內成為 國內XX產業的“領頭羊”，五年內占有國內 XX市場的最大份額。作為中國奧委會的合作伙伴單位，XX擁

5、有奧運商用標志的特許 使用權。隨著2008年北京奧運會的臨近，XXXX投資管理有限公司將 實質性地介入奧運會項目中有關 XX項目的相關工作。第三節項目基本情況蘇州工業園區星海游泳館是由蘇州工業園區管委會投資建設，位于蘇州工業園區星海街蘇春西路口，正處于蘇州工業園中央 CBD的核 心地帶，一期XX項目以游泳館為主，占地面積12000平方米，建筑 面積6350平方米。館內設有一個50mK 25m的標準游泳池和二個兒童 嬉水池，是江蘇目前設施領先的室內全溫控游泳館。由蘇州工業園區商旅集團公司全面經營管理。開設項目有一樓的游泳，二樓的有氧操 房、及瘦身美容、理療、足浴等。三樓設有 3塊羽毛球以及器械、

6、空 手道項目蘇州工業園區星海大廈群樓位于星海游泳以東10米，并和星海游泳館有過道相連。包括四、五層的XX會館，以及四層2300平方米 的洗浴中心，4片羽毛球場，4片壁球場。雙方就星海大廈群樓四、 五層xx會館項目達成初步合作意向，此項目建筑面積為四層的1594平方米加上五層的1684平方米，總共3278平方米。經雙方協商，星 海大廈項目由xxxx投資管理有限公司和蘇州工業園區星海游泳館有 限公司合作開發，合作方式以xxxx投資管理有限公司為主，并采用“xxxx” xx俱樂部品牌。雙方合作的具體細節將會進一步協商，現 就此項目的投資預算以及市場效益做出分析評估，以便貴方參考。從戰略上考慮，xxx

7、x的進入，不但提高了星海游泳館有限公司 品牌形象，也有效整合了的現有的xx項目，使項目得到了豐富和完善。同時，本項目對于搶灘蘇杭市場，提高xxxx投資管理有限公司和xxxxxx俱樂部在長江三角洲及周邊地區的知名度有十分重要的意 義。第四節項目主要財務指標投資建設xxxxxx俱樂部蘇州星海大廈項目的主要財務預測指標 如下：3.43人民幣1109萬元人民幣1008.91萬元人民幣656.21萬元人民幣214萬元投資估算年均經營收入估算 年均經營成本估算 年均利潤估算 靜態投資回收期投資利潤率28.8%財務凈現值（1=10%）內部收益率動態投資回收期2388.49萬元38.7%3.84年第二章市場研

8、究第一節經濟環境分析蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江， 西傍無錫，北依長江。全市總面積8 4 8 8平方公里，人口591萬,下轄5縣市和8個區，其中市區面積1650平方公里，古城區14.2 平方公里。改革開放20多年來，蘇州經濟社會發展充滿了活力，年 均增長保持在12%左右，綜合經濟規模已經擠進中國大中城市前列。 2003年全市國內生產總值（GDP）達2802億人民幣，人均GDP 達到5763美元，全年財政收入409.9億人民幣，實現工業總產值 7010.77億人民幣，成為僅次于上海的第二大工業城市。2003年全市實現進出口總額656.63億美元，其中出口 326.33

9、億美元，進口 330.29億美元，外貿出口總額僅次于深圳和上海。2003年新增合同外資124.96億美元，實際利用外資68.05億美元，約占中國 的12%，占全世界的1.3%，在全國各大中城市的排名由2002年 的雙雙第2位上升到雙雙第1位。世界500強跨國公司中已有91 家先后落戶蘇州。蘇州已成為中國經濟發展最迅速的現代化新興工業 城市。OMdj浙江o i吳H *消費市場方面2003年，蘇州全市實現社會消費品零售總額526.05 億元，同比增長16.5%，增幅比上年的15.3% 提高了 1.2 個百分點，為1996年以來增幅最高。蘇州市零售總額占全省14.75%,比上年增加了 0.71個百分

10、點。蘇州已成為繼上海之后全 國第二大制造業城市，蘇州外來人口隊伍急劇增加，城市人口規模迅 速擴張，使蘇州區域內的社會消費品購買力大增。2003年長三角地區人均GDP 元江蘇省統計局2004年發布城鄉居民收入穩步提高，為零售市場的增長提供了不盡的動力。 蘇州市城市居民人均可支配收入為12361.45 元，增長16.4%。市民收入的穩步增長，對改善城鄉居民的消費預期、穩定消費需求，促 進消費的增長起到積極的作用，促進了市場銷售的上升。2003年，蘇州市城市居民人均消費支出 9272.49元，比上年增長20.6% ； 其中人均生活消費品支出7061.22元，同比增長22.6%。農村居 民人均生活費支

11、出4643元，同比增長9.8% ；其中人均生活消費品 支出3260元，同比增長13.1%。社會消費品零售總額與城鄉居民 的消費支出基本同步增長。從經濟環境上來看，上世紀九十年代后，決定經濟增長的主要 因素由生產能力轉為市場需求。消費、投資、出口三大需求成為人們 關注的熱點問題。就長江三角洲來15個城市來看，蘇州市不管是三 大指標的絕對指標還是增長幅度來看都在這15個城市中名列三甲。經濟環境和投資環境十分優越，使市場潛力巨大。步入小康的市民更加注重生活質量，體育、娛樂用品消費的需求擴大。在滿足一般生活需求后，追求高質量生活的人們，向娛樂、享 受型更高的生活層面邁進，一些集xx和娛樂為一體的多功能

12、成套XX 器材開始搬入家中。2003年，限額以上貿易企業體育、娛樂用品類 零售1.86億元，同比增長1.5倍，可見，體育xx市場潛力巨大。第二節項目周邊環境分析一、項目周邊環境分析蘇州工業園區是中國和新加坡兩國政府間的重大合作項目，于1994年正式啟動建設，開創了中外經濟技術互利合作的新形 式。蘇州工業園區緊鄰上海，位于蘇州古城以東金雞湖畔，行政 轄區面積260平方公里，其中，中心開發區規劃面積 70平方公里, 規劃居住人口 50萬，計劃吸引各類投資1000億美元。工業 園區目前工業用地已進入全面開發階段，并形成信息產業園、出口 加工區、國際科技園、研究生城、現代物流園等產業發展載體和功能 分

13、區。特殊的政策優勢、便利的交通網絡、高標準的基礎設施、優越的 生活環境、充足的人力資源以及優惠的稅收政策使得園區得到世界各 地投資者的青睞，到2003年，全區固定資產投資超過 200億元， 實際利用外資1億美元，主要經濟指標年均增幅超過 40 %。實現國 內生產總值365億元，進出口總額達到143億美元。寫字樓目前，工業園內已投產的高新技術企業有近 200多家，其中包括 屬世界500強企業中的46家，在蘇州高新區首期的30多平方公里 范圍內，已形成三個功能區。中央商貿區集中了一批金融、商貿、科 研、管理機構及商住寫字樓、會議中心等設施，如建設大廈、國際大 廈、信息大廈、信息大廈等。南北兩個科技

14、工業區集中了一批電子信 息、精密機械、生物醫藥、新材料、環保等新興產業，形成了以環保一區產業園、生物技術園、留學人員創業園、民營科技園為主體的 多園的發展格局。 就世界500強企業來看，就有如下的企業:No.五百強名稱No.項目名稱1德國西門子集團1德利多富信息系統（蘇州）有限公司2力斯頓聽力技術（蘇州）有限公司2韓國三星電子3三星電子（蘇州）半導體有限公司4蘇州三星電子有限公司5蘇州三星電子液晶顯示器有限公司6三星半導體（中國）研究開發有限公司7蘇州三星電子電腦有限公司3日本富士通8富士通多媒體部品（蘇州）有限公司9蘇州工業園區國信方舟軟件技術有限公司4美國高特利集團10納貝斯克食品（蘇州）

15、有限公司5英國BOC集團11比歐西氣體（蘇州）有限公司6美國禮來制藥公司12禮來（蘇州）制藥有限公司7美國百得集團13百得（蘇州）電動工具有限公司8美國百特公司14蘇州百特醫療用品有限公司9日本國株式會社日立制作 所15瑞薩半導體（蘇州）有限公司16日立儀器（蘇州）有限公司17日立顯示器件（蘇州）有限公司18日立金屬（蘇州）電子有限公司19日京創業（蘇州）食品有限公司20日立汽車部件（蘇州）有限公司21日立工程建設（蘇州）有限公司22日立醫療系統（蘇州）有限公司10日本住友株式會社23蘇州住友電木有限公司24住友制藥（蘇州）有限公司11美國霍尼韋爾國際集團25霍尼韋爾特殊化學品（蘇州）有限公司

16、26德聯覆銅板（蘇州）有限公司27凱聯航空發動機（蘇州）有限公司12美國艾默生電氣公司28艾默生電氣（蘇州）有限公司29艾默生環境優化技術（蘇州）研發有限公司13法國萊雅集團30蘇州尚美國際化妝品有限公司31美寶蓮（蘇州）化妝品有限公司14英國葛蘭素斯密斯克林公司32葛蘭素史克制藥（蘇州）有限公司15日本久保田株式會社33久保田農業機械（蘇州）有限公司16日本丸紅株式會社17日本麒麟集團34獅王啤酒飲料（蘇州）有限公司18德國戴姆勒-克萊斯勒集團35安特優發動機工程（蘇州）有限公司19美國德爾福公司36德爾福德科電子系統（蘇州）有限公司37德爾福電子（蘇州）有限公司20英國BP公司38蘇州碧辟

17、液化石油氣有限公司21何二皇豕飛利浦電子股份 有限公司39飛利浦半導體（蘇州）有限公司22美國杜邦公司40杜邦光掩膜（蘇州）有限公司23芬蘭諾基亞電信公司41諾基亞（蘇州）電信有限公司24德國ZF集團42米埃孚傳動技術（蘇州）有限公司25瑞士迅達控股集團43迅達電子（蘇州）有限公司26法國阿爾卡特集團44阿爾卡特通訊設備（蘇州）有限公司27荷蘭阿克蘇-諾貝爾集團45依卡化學品（蘇州）有限公司28法國道達爾集團46樂駿密封件（蘇州）有限公司29美國伊頓公司47卡特拉-漢莫（蘇州）電器有限公司30日本二井金屬礦業株式會 社48三井銅箔（蘇州）有限公司31德國博世控股公司49博世汽車部件（蘇州）有限

18、公司32法國索迪斯聯合公司50索迪斯（蘇州）餐飲服務有限公司33法國歐尚集團51蘇州歐尚超市有限公司52蘇州工業園區頤莫尚置業有限公司34英國翠豐集團53蘇州百安居裝飾建材超市有限公司35美國旭電公司54旭電（蘇州）科技有限公司36松下電器產業株式會社55松下電器研究開發（蘇州）有限公司37日本旭化成株式會社56旭化成電子材料（蘇州）有限公司38法國家樂福57蘇州悅家超市有限公司39日本二菱株式會社58華菱科技（蘇州）有限公司40三井物產株式會社59三井電子薄膜（蘇州）有限公司60蘇州三井國際物流貿易有限公司41達能集團61達能食品（蘇州）有限公司42新日本制鐵株式會社62蘇州日鐵金屬制品有限

19、公司43挪威海德魯公司63海德魯鋁業（蘇州）有限公司44日本新日礦公司64蘇州日礦材料有限公司65蘇州日礦宇精密加工有限公司45德國巴斯夫公司66巴賽爾聚烯烴工程塑料（蘇州）有限公司46皇家殼牌集團（荷蘭）小計46家五百強企業在園區注冊了 66家企業如此規模的辦公、科研和生產基地集聚地必然存在著大量的目標 客戶，新區內服務設施的欠缺更對本項目提供巨大的發展空間，這是其它項目無法比擬優勢。高檔住宅小區星海大廈xx會館項目處蘇州工業園的中心地帶，蘇州 工業園環中心生活區建有普通居住區、別墅區、外商公寓及商業、 文化、體育、公共娛樂等一批配套設施，形成環中心生活帶。其中 最大的高檔小區有都市花園，位

20、于園區的中央商貿區與中央花園的 附近，鄰近金雞湖和世紀廣場，都市花園再往南臨中央公園。都市 花園共分五期項目，首期一一蘭華苑”二期一一茗華苑”三期 菁華苑”四期一一英華苑”五期一一銀色貴族”項目總 占地44公頃，建筑面積：66萬川，容積率：1.5。此外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。湖左岸高檔住宅區占地面積16.4萬平方米，東鄰金雞湖，北靠中央CBD和城 市廣場。玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區，占地119.1公頃, 座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場隔湖相望，跨越湖灣而建的 金雞湖大橋將兩者連為一體。金姬墩主要是由獨棟別墅所構成的高 級住宅小區，設施完善，自成一體。占地約 59.4

21、公頃。水巷鄰里 總面積為38.5公頃，是配有商業設施的中、高密度住宅區。高爾 夫花園共開出320000平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推 出300套公寓。喬麗晶公寓位于園區獨墅湖與金雞湖之間，星港街延伸段東（暫名），占地3公頃，總投資1.6億元，共有4幢樓，分別為四、六、七、八層，共有160多套房以上高檔的樓盤的每平米的均價都在 5000元以上，而且分布十 分密集，盡管如此，園區內的所有樓盤的銷售都呈現旺勢。商業中心以及其他娛樂場所情況：蘇州工業園區借鑒新加坡經驗，住宅區所有商業服務、社會服 務設施都集中在鄰里中心，以園區中央 CBD為中心在70平方公里 規劃區內規劃19個鄰里中心。項目區

22、周邊大商業文化中心也十分密 集，文化水廊在金雞湖東岸，向西面對金雞湖。由文化設施、公共機 構及住宅、商業樓群組成，占地 90.9公頃。主要道路成方格狀，與 原有的河道相呼應。設有大型博物館、體育館、水上音樂臺等文化設 施。園區中的國際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規劃用地面積18.8萬平方米，總體設計建筑面積 25萬平方米，為兩層建 筑，室內展廳面積12萬平方米，會議設施面積1.1萬平方米。該工 程總投資估算約22億元，全部建成后可提供14個展廳、7000個 國際標準展位，將躋身世界會展中心前 20位，成為僅次于廣州國際 會展中心的國內第二大會展中心。此外，總投資10億元、總建筑面積約

23、10萬平方米位于F城商 業街的銷品茂和世界家裝巨頭B&Q也在園區安家。完善的公共服務設施和密集的商業、娛樂場所產生的市場聚合效 應是巨大的，緊鄰園區中央 CBD的星海大廈xx會館項目的區位優 勢也是十分明顯的，輻射效應巨大的。第三節競爭對手分析XX俱樂部是一種地域性很強的產業，蘇州新區作為新興的綜合 高科技園區，XX服務設施的發展也是處于起步階段，作為蘇州工業 園最大綜合XX設施，星海的項目設置和營業規模是其他商業XX俱樂部無法比擬的。蘇州英派斯XX俱樂部位于蘇州市體育中心，從 XX俱樂部的輻 射范圍看，對本項目不會形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區綜合 類XX房，能對星海大廈XX會所產生影響

24、的只有二家，一家是蘇州 工業園區的蘇州市蘇春西路158寶迪國際XX，由香港旭陽集團投資 組建。俱樂部于2002年10月開始正式運營，營業面積愈 2000平方 米，此俱樂部星海大廈的距離500米左右。第二家是湖左岸高檔住宅 區二期的xx會館，建筑面積2500平方米，現正在籌建中，預開設項 目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部的營業范圍和方式還有待 確定。此項目據星海項目也只有不到 500米。從競爭上看，寶迪國際XX俱樂部和湖左岸XX會館會對本項目 產生一定的影響。但從項目的設置和上看，星海大廈項目設置非常豐 富，單就游泳項目的規模和檔次而言，湖左岸 XX會館游泳池和星海 游泳館存在著一定的差距

25、。同時，星海 XX項目的豐富程度和綜合程 度是另外兩家XX俱樂部難以達到的。第四節 目標市場分析與定位蘇州市“人口東移”的房地產政策，使到在園區買房，已成為蘇州人心目中的首選。星海XX會館的聚合效應明顯，項目的 目標消費人群鎖定 在距俱樂部五千米范圍內，從項目的位置和園區 的交通來看，本項目基本可以覆蓋整個園區。 截至6月底，全區就業 人口達到了 10萬人，其中中新合作區內在職員工約 6萬人；就業人 員平均年齡27.4歲，35歲以下人員占了九成。更為搶眼的是，園區 就業人員中37 %來自外地，而管理技術人員中這一比例更是將近。 根據對園區薪資狀況的調查，1996年到2000年，園區中高級管理

26、人員和技術人員的年薪增幅平均為 22%到27%，普通管理和技術人 員為15%到20%，般工人為5%到10%。從以下圖中可以看出，園區內員工和技術人員受雇于外企、合資 公司、金融機構等，都受過良好教育。 從價值取向和消費方式來看， 都比較注重生活質量和時尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比較大，俱樂部的xx市場潛力較大。2003年度企業總數 205家，總人數3078人2D 03企業分類 IT企業 JX企業口高科技企業口配套企業2003年引進人才口本科以下本科口碩士 口博壬第三章 項目經營設想第一節項目市場定位一、項目經營定位星海大廈XX會館項目投資規劃應以“高定位、低投資、盡量控 制成本”為

27、原則，以有氧訓練、力量 XX及健美操課程為主，與國際 流行XX方式接軌，盡量減少針對少數人的配套設施，最大程度提高 投資效率。項目的宣傳定位和形象定位是“時尚、健康、科學”，以XXXXXX 俱樂部鮮明的標志及充滿活力、健康科學的運動方式進行宣傳， 從俱樂部整體設計到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現健康、動 感、充滿活力的時代氣息。項目的服務定位是給與會員人性化無微不至的關懷，從裝修設計、項目設置、到管理和服務，充分體現投資者和經營者的高 水準，是會員擁有與眾不同的優越感受。第二節項目內部設置、項目規劃定位項目規劃經在符合蘇州市工業園XX市場特點以及自身營銷與經 營管理定位的前提條件下，盡量控制投

28、資成本、減少運營成本，使該 項目在獲得最大的品牌效益和社會效益的同時，獲得最大的經濟效、人 益。由于項目周邊檔次較高的美容場所較少，為滿足高收入女性的需 要，俱樂部將配置高檔專業美容服務是俱樂部女性會員在本項目中享 受到全面的高層次服務。二、項目裝修設計本項目處于星海大廈群樓的四、五層，與獨立 XX俱樂部項目相 比，不易引人注意。星海大廈正面明顯位置應該樹立俱樂部的醒目標 牌，使過往行人注意。由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時，應 盡量保留層高，盡量給會員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運動 舒適感。俱樂部內部裝修將以簡潔、明快、整潔、舒適、具有時尚品 位為原則，運動XX區域通

29、過在墻面、通道、屋頂等設置色彩跳躍的 XX圖片為裝飾，營造一種健康、動感的氛圍，促使會員產生運動和 跳躍感。整個俱樂部開放式公共區域均配置背景音樂設備，在中心營業的所有時段中，將持續播放節奏感較強的動感音樂，以提高運動XX者的運動興奮性，并烘托運動XX氛圍。三、項目內部設置規劃依據XXXXXX俱樂部的內部設置格局，對蘇州市星海大廈 XX會館的主要功能區域進行以下劃分和設計:四層建筑面積1594平方米，使用面積1198平方米五層建筑面積1684平方米，使用面積1266平方米功能區使用面積心肺功能訓練區859小操房200五前臺50水吧80會籍顧問辦公室30層洗浴及更衣室385男更衣室185女更衣室

30、200公共區域及通道80XX操房433力量器械區255動感單車Spinning80四運動教練指導室30美容100疲勞恢復治療室50層抻拉區50辦公區50員工更衣50貯藏室20公共區域及通道80第三節項目管理和營銷體系一、項目營銷與管理定位：作為XXXXXX 俱樂部華東地區的合作店，xxxxxx 俱樂部星海大 廈店將按照XXXXXX俱樂部一貫的高水準進行投資與經營管理，力爭 做成華東地區高檔XX俱樂部的高端品牌，形成XXXX高質量、高品質 的XX俱樂部形象，進一步拓展XXXX品牌在華東地區的影響力。二、項目管理組織機構設置（31人）市場部銷售部健美操部私教部運營部主管主管主管主管主管（1人）（1

31、人）（1人）（1人）（1人）營銷策劃會籍顧問健美操教練（1人） （8人）（4人）私人教練前臺（8人）（3人）財務部主管保管出納 會計（1人）（1人）俱樂部總經理（1人）人員招聘與培訓本項目中高層管理人員由XX公司派出，XX教練、會籍顧問主管 由XX公司派出，其他中層管理人員和基層服務人員以本地招聘為原 則，本地招聘人員將由XXXXXX俱樂部進行崗位培訓，以保證俱樂部 經營管理質量。XXXX俱樂部有限公司將定期對本項目各崗位員工進行工作質量 考核和職業技能培訓，尤其是專業 XX教練、會籍顧問，將定期接受 總部的培訓。俱樂部各項經營管理制度XXXXXX俱樂部星海大廈店，將嚴格執行XXXXXX俱樂部

32、的成熟 的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質量的經營品質，樹立良好的俱樂 咅B品牌。第四節銷售和推廣計劃一、預銷售預銷售階段的目的是為在俱樂部開業前建立起約 1500人的預期 會員基數，在這個時期，XX俱樂部的知名度及人們對它的興趣乃至 狂熱是至關重要的。在開業之前，預銷售將成為創收的重要部分。二、開業活動開業時各項活動的規模旨在盡可能多地吸引人們的參與。全體員工隨時待命，帶領參觀、解答問題并出售會員卡。促銷活動將包括：禮 品贈與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促銷，水吧將提供免費飲 料。俱樂部還將免費為來賓進行健康評估，主要目的是為了創造出充滿活力的積極向上的環境，以鼓勵人們采納健康的生活方式并

33、成為 XXXX俱樂部的會員。三、其他銷售戰略促銷盒和會員資格試用我們將在園區內人流密集的地區放置促銷盒，人們只需填寫表 格，即可獲得免費的臨時會員卡。XXXXXX俱樂部的銷售人員將收集 這些表格，并與每個填表人聯系，約定時間邀請他們來參觀俱樂部， 并成為臨時會員。參觀時，工作人員將介紹并演示俱樂部的設施及服 務，并制定針對個人的訓練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨 時會員卡，他們將意識到XXXXXX俱樂部的價值和益處，并決定作為 正式會員加入。企業聯絡各類企業是本行業最具潛力的市場，這是因為企業意識到了健 康的員工為企業帶來的益處，XXXXXX俱樂部將于企業聯系，推出公 司員工收費標準、現

34、場XX測試、講座和其他與健康有關的活動。由 于俱樂部不但能為企業雇員提供多種多樣的便利和服務，而且還能提 供專門為企業設計的健康課程和 XX課程以供到場或不到場的員工參 與訓練，因此，企業將踴躍參與。特別活動促銷特別活動是XXXXXX俱樂部銷售和推廣計劃的另一個重要組成 部分。這些活動將提高XXXX俱樂部在消費者中的知名度，并促進會 員推薦非會員入會，XXXXXX俱樂部每年于不同公益機構和社區中心 合作，是俱樂部的會員能夠參加社區活動， 有選擇性的贊助和宣傳活 動進一步提高XXXXXX俱樂部的品牌知名度。內部活動與宣傳每個季度俱樂部會舉辦內部活動，例如會員聚會、節日慶祝和 周年聚會等。XXXX

35、XX俱樂部將向所有會員及其朋友發出邀請，來俱 樂部享受免費食品、健康飲料并獲得禮物。這些活動的舉行將得到本 地企業的支持，將在團體內部發門票和宣傳材料。健美操表演很多人都喜歡健美操表演，XXXXXX俱樂部將在區域內很多活動 中推廣XX操課程，通過表演，俱樂部的XX操運動員將向觀眾免費提 供臨時會員卡，鼓勵他們視聽課程，并成為 XXXXXX俱樂部的會員。健康檢查XXXXXX俱樂部將為會員及其朋友提供免費健康檢查，這是 向非會員出售會員卡最為有效的方式之一。健康教育在推銷會員卡時是個關鍵因素，人們將了解到XX運動給身體健康帶來的益處。會員促銷競賽XXXXXX俱樂部使用的最強有力的促銷方式是俱樂部內

36、部會員間的促銷競賽，這個計劃旨在鼓勵介紹新人入會的現有會員， 鼓勵包括: 禮品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會員的高昂情緒并推銷 會員卡的一個行之有效的方法。持續推廣和廣告隨著XX俱樂部的發展，越來越多的新會員將來自現有會員的 介紹。此后，現有會員的續約將是保持會員基數的關鍵，首要任務是 令會員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計劃，如在入會最 頻繁的時候進行季節性促銷。XXXXXX俱樂部將不斷進行促銷、宣傳并保持與本地企業和 廣告商的聯系。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進行宣傳。 持續的推 廣計劃將包括三個主要部分：廣告、直接聯絡（促銷盒、直接郵寄、 電話營銷跟蹤）以及俱樂部內部促銷

37、。第五節會員制體系設置一、設置原則俱樂部采取國際通行的會員制管理方法， 以吸引長期固定會員為 主要目的，根據對XXXXXX俱樂部的規模、檔次及周邊主要消費群體 及其消費能力購買力、消費群體分析，制定以下會員制卡種和相應的 收費標準。二、會員收費標準通過對蘇州市已開設的中高檔次 XX俱樂部具體情況進行考察，考慮到目前蘇州市消費者對XX俱樂部需求狀況，以及XX俱樂部的競爭狀況，對星海XX會所價格標準制定如下：分類費用使用范圍半年卡2600本俱樂部一年銀卡3800本市通用，全國短期兩年金卡6800全球通用蘇州市星海大廈所處地段良好，項目豐富，并擁有良好的品牌效 益，各方面優勢明顯，在價格選擇上應能充

38、分體現俱樂部的檔次。第四章財務評價第一節項目投資效益估算、年營業收入估算 詳見附件二：年經營收入估算表二、年經營成本估算詳見附件三：年經營成本估算表三、年營業收入估算詳見附件四：年營業利潤估算表四、現金流量估算以十年為財務計算期，10%為折現率，計算XXXX蘇州星海大廈項 目未來十年的現金流量及現金流量現值。詳見附件五現金流量表五、折舊與攤銷估算折舊按照直線折舊法預估，詳見附表六這就與攤銷估算表。第二節靜態經濟效益分析靜態法分析財務經濟效益主要有以下三個指標，這種方法未考慮 資金的時間價值，但也有一定參考價值。本文以十年為財務分析計算 期。 投資利潤率319.4/1109=28.8% 投資利稅

39、率352.7/1109=31.8%靜態投資回收期投資回收期二累計凈現金流量出現正值的年份-1 +上年累計凈現金流 量的絕對值/當年凈現金流量=3.43年第三節動態經濟效益分析動態法分析項目經濟效益主要有兩個指標， 這兩個指標考慮了資 金的時間價值，是經濟效益分析中比較重要的經濟指標一.財務凈現值367.06 497.47 574.16614.68 652.45458.85458.851108.8234567-1010年現金流量圖要求收益率1=10%NPV10 =-1108.8+367.06*( P/F,10,2 ) +497.47* ( P/F,10,3 )+574.16*( P/F,10,4

40、 ) +614.68* ( P/F,10,5 ) +652.45*(P/F,10,6 ) + 458.85*(F/A,10,7 ) (P/F,10,10)=2388.49 (萬元)由以上計算可知，NPV0。在項目管理中，在基準收益率為 10% 的前提下，財務凈現值大于0,則該項目具備投資價值。內部收益率取 I仁35%得 NPV1 = 179.67取 12=40%得 NPV2=-12.27內部收益率 IRR=l1+(l2-l1)|NPV1|/( |NPV1|+|NPV2|)=38.7%由以上計算可知，項目所能達到的最高收益率為38.7%。動態投資回收期動態投資回收期=累計凈現金流量現值開始出現正

41、值的年份數 -1+上年累計現金流量現值的絕對值/當年凈現金流量現值=3.84 年第四節 結論從以上三節的財務分析中可以看出，本項目贏利性較好，要求 收益率為10%勺財務凈現值為2388.49萬元；內部收益率38.7%;動 態投資回收期3.84年。以上數據預示該項目具有抗經營風險能力和 贏利性較好，該項投資是可行的。第五章 風險分析第一節風險分析蘇州市星海大廈項目作為“ xxxx ”也存在一些風險：行業風險華東地區作為長江經濟圈的龍頭，是眾多商家必爭之地，目前世 界知名品牌的xx俱樂部紛紛搶占華東市場，面積在2000平方米以上 的xx俱樂部已有十余家，行業競爭非常激烈，此項目一進入市場即 將面臨

42、的激烈的行業競爭。市場風險蘇州市星海大廈xx會館項目作為xxxx在華北地區的第一家店， 肩負著創立品牌的艱苦重任，面臨競爭日益激烈的華東xx市場，面臨著較低的年費收入、挑剔精明的消費者，俱樂部如何通過降低總體 運營成本，擴大知名度，提高專業技術和競爭能力等，在競爭激烈的華東XX市場立足，是俱樂部未來經營將要面臨的問題。不可抗力風險體育XX業是人民生活水平發展到較高水平后進行的消費活動， 因此一旦發生自然災害、戰爭等不可抗力因素，將大幅度影響消費人 群消費頻次和客流量；發生火災、地震和臺風等使XX連鎖店財物造成損失的不可抗力事件，將造成公司資產損失，并影響集團發展與擴 張。第六章結論根據以上各章節