1、2009北京商品住宅工程質量保修規程關于同意北京市商品住宅工程質量保修規程地方標準備案的函建標標備便( 2 0 0 9 )2號北京市建設委員會：你單位關于北京市工程建設地方標準商品住宅工程質量保修規程申請備案 的函(京建科標備便( 2 0 0 814號)收悉。經研究，將5.0.1、5.0.2、 5.0.3、5.0.4、5.0.5、5.0.6、5.0.7、5.0.8、5.0.9、5.0.10、5.0.11、5.0.12、 5.0.13條修改后作為強制性條文。其中，直接引用有關國家標準、行業標準強 制性條文的應在前言中注明。同意該項標準作為“中華人民共和國工程建設地方 標準”備案，其備案號為J 1

2、 1 3 2 9 2 0 0 9。該項標準的備案公告，將 刊登在近期出版的工程建設標準化刊物上。附件：北京市地方標準商品住宅工程質量保修規程強制性條文住房和城鄉建設部標準定額司二。九年元月十二日關于發布北京地方標準商品住宅工程質量保修規程的通知京建科教( 2 0 0 9 )4 6 2號各區、縣建委，各局、總公司，各有關單位：根據北京市質量技術監督局關于印發2 0 0 8年北京市地方標準制修訂項目 計劃的通知(京質監標發(2 0 0 7)7 3號)的要求，由北京市房地產科學 技術研究所主編的商品住宅工程質量保修規程已經北京市住房和城鄉建設委 員會和北京市質量技術監督局共同批準為北京市地方標準，編

3、號為DB11/6 4 1 2 0 0 9,住房和城鄉建設部備案號為J 11329 2009，自20 0 9年9月 1 日起實施。其中，第5. 0.1、5. 0.2、5. 0.3、5. 0.4、5.0.5、5.0.6、5.0.7、5.0.8、5.0.9、5.0.1 0、5.0.11、5.0.12、5.0.13條為強制性條文，必須嚴格執 行。本市自2 0 0 9年9月1日起取得建筑工程施工許可證的商品住宅工程按本規 程執行。該規程由北京市住房和城鄉建設委員會和北京市質量技術監督局共同負責管理， 由北京市房地產科學技術研究所負責解釋工作。北京市住房和城鄉建設委員會二。九年六月十六日刖 言本規程為條文

4、強制性標準。其中第5.0.1、5.0.2、5.0.3、5.0.4、5.0.5、5.0.6、 5.0.7、5.0.8、5.0.9、5.0.10、5.0.11、5.0.12、5.0.13 條為強制性條文，必 須嚴格執行。根據北京市建設委員會關于印發2 0 0 8年北京市地方標準 制修訂項目計劃的通知（京質監標發（ 2 0 0 8 ）73號）的要求，北京市 房地產科學技術研究所會同有關單位共同編制了本規程。本規程的主要技術內容是：明確房地產開發企業對商品住宅工程質量的保修責 任、保修范圍、保修期限及保修要求。本規程的管理部門和日常管理機構為北京市住房和城鄉建設委員會。本規程的具體解釋工作由北京市房地

5、產科學技術研究所負責，各單位和個人在使 用本規程時，如有疑問和意見，可函告：北京市房地產科學技術研究所（地址： 北京市朝陽區華威北里18樓；郵政編碼：1 0 0 0 2 1，電話：6 7 7 9 5 9 7 1）。本規程主編單位：北京市房地產科學技術研究所本規程參編單位：北京市建筑節能與建筑材料管理辦公室北京市建設工程安全質量監督總站 北京市物業服務指導中心北京市昌平區建設委員會中國建筑學會防水專業技術委員會北京市物業管理協會北京首都開發控股（集團）有限公司北京市建筑設計研究院北京城建集團有限責任公司北京雙圓工程咨詢監理有限公司北京銀達物業管理有限責任公司主要起草人：鄭偉革 楊 威 許淑賢 李

6、自強 劉小軍劉大興 薛 軍 潘賢虎 張海明 白健紅趙豐東 楊燕敏 薛福志 程 峰張巖玉曹乃明 陳澤泰林愛華 蘇貴峰主要審查人：楊于北 高小旺 朱爾玉 馬鐵成 馮 越牛經濤高杰目 次 TOC o 1-5 h z 1總則12術語23基本規定34質量保修范圍45質量保修期限56質量保修要求6本規程用詞說11明9 條文說明1.0.1為了加強商品住宅工程質量保修管理，維護商品住宅所有權人與房地產 開發企業的合法權益，明確商品住宅工程質量保 修責任、保修范圍、保修期限和保修要求，制定本規程。1.0.2本規程適用于北京市商品住宅的工程質量保修。1.0.3本規程是北京市商品住宅工程質量保修專項標準，商品住宅質

7、量保修除 執行本規程外，尚應符合國家及北京市現行有關標準、規程的規定。術語2.0.1 商品住宅home由房地產開發企業建設并銷售，由商品住宅所有權人通過合法交易方式購買的住 宅。2.0.2 房地產開發企業the builder具有開發商品房資質的企業，即建設工程項目的投資主體或投資者，也是建設項 目管理的主體。2.0.3 商品住宅所有權人the homeowner商品住宅所有權人系獨占性地支配其所有商品住宅合法權利的人。2.0.4質量缺陷quality defect商品住宅工程的實體性能、使用功能和室內環境等不符合相應標準或合同約定的 要求。2.0.5 質量保修 the limtid warr

8、anty商品住宅工程在交付使用后，在保修期限內出現的質量缺陷，由房地產開發企業 負責無償修復。2.0.6 質量保修范圍 warranty exclusins 商品住宅工程在交付使用后，在質量保修期限內，由房地產開發企業無償為商品 住宅所有權人修復質量缺陷的項目。2.0.7 質量保修期限 the warranty period商品住宅工程交付使用后，由房地產開發企業無償為商品住宅所有權人修復質量 缺陷的起止時間。2.0.8質量保修責任insurer7 sresponsibility房地產開發企業因其銷售的商品住宅在法律規定或合同約定的期限內，出現的質 量缺陷，所應承擔的保修或賠償的責任。基本規定

9、3.0.1房地產開發企業應對所售商品住宅承擔質量保修責任，買賣雙方應在商 品住宅買賣合同中，對工程質量保修范圍、保修期限和保修責任等內容進行約定， 約定內容必須符合國家有關法律、法規的規定。3.0.2當商品住宅所有權發生變更時，房地產開發企業仍應按原買賣合同中約 定的質量保修范圍、保修期限和保修責任對住宅的工程質量進行保修。3.0.3已投保建設工程質量保險的商品住宅，房地產開發企業在保險合同中約 定的質量保修范圍、保修期限、保修責任符合本規程的規定時，由承擔保險的機 構實施保修。3.0.4在保修期限內，房地產開發企業應指定相應機構和人員具體履行質量保 修責任，并將聯系方式告知住宅所有權人；若有

10、變更，應及時公告。3.0.5當房地產開發企業不能履行質量保修責任時，應委托相關單位履行質量 保修責任并簽訂委托協議，受托單位的資質應滿足保修服務要求。3.0.6在保修期限內，房地產開發企業因對商品住宅進行維修，致使房屋原使 用功能受到影響，給住宅所有權人造成損失的，房地產開發企業應當依照相關法 律和雙方約定承擔賠償責任。3.0.7住宅所有權人使用不當、第三方或超出設計標準的自然災害造成的房屋 損壞，不屬于質量保修范圍；住宅所有權人或使用人自行對房屋結構、門窗、電 氣、設備、管線系統、有防水要求的部位等進行拆改的，拆改部分不屬于質量保 修范圍。3.0.8房地產開發企業和住宅所有權人對房屋的質量保

11、修問題產生爭議時，可 委托有相應資質的檢測機構進行鑒定。質量保修范圍4.0.1地基與基礎工程。4.0.2主體結構工程，包括承重墻、梁、板和柱等。4.0.3保溫工程，包括屋面、墻體和不采暖樓梯間等。4.0.4防水工程，包括建筑屋面、有防水要求的房間、地下室和外墻面等。4.0.5裝飾裝修工程，包括地面、抹灰、門窗、吊頂、輕質隔墻、飾面板（磚） 等室內裝修工程和室外裝修工程。4.0.6建筑給水及排水工程，包括輸水設備及附屬設備、管道設施、給排水器 具及衛生器具等。4.0.7采暖及制冷工程，包括采暖及制冷設備及相關配套設備、管道設施、末 端散熱設施等。4.0.8電氣工程，包括電線、電纜敷設，插座、開關

12、，防雷和接地等。4.0.9智能建筑工程，包含通訊系統、安全防范系統、火災報警及消防聯動系 統等。其中通訊系統包括有線電視線路、衛星天線、電話線路、寬帶線路、對講、 遠程抄送等，安全防范系統包括監控、紅外線報警、門禁設備及末端設施等，火 災報警及消防聯動系統包括火災報警、廣播、聯動、防排煙、卷簾門、消火栓、 水噴淋、噴霧、燃氣報警設備及配套設施、末端設施等。4.0.10通風與空調工程，包括風機安裝、風管安裝、風管的絕熱和防腐等。4.0.11電梯工程，包括電梯主機、導軌、門系統、轎廂、安全部件等。4.0.12室外工程，包括道路及交通設施、散水、管井等。質量保修期限5.0.1地基與基礎工程質量保修期

13、限應為設計文件確定的建筑設計使用年限。5.0.2主體結構工程質量保修期限應為設計文件確定的建筑設計使用年限。5.0.3保溫工程質量保修期限不得低于5年。5.0.4防水工程質量保修期限不得低于5年。5.0.5裝飾裝修工程中，除有專門規定質量保修期限的分項工程應遵從其規定 外，室內裝修工程質量保修期限不得低于2年；室外涂料裝修質量保修期限不得 低于2年；室外其他材料裝修質量保修期限不得低于5年；除五金件質量保修期 限不得低于2年外，外窗與入戶門質量保修期限不得低于5年。5.0.6除采取隱蔽方式安裝的給排水管道和共用部位的給排水管道質量保修期 限不得低于10年外，建筑給水及排水工程質量保修期限不得低

14、于2年；若管線 設置在主體結構內，其質量保修期限應與主體結構設計使用年限相同。5.0.7除采取隱蔽方式安裝的管線質量保修期限不得低于10年外，采暖及制 冷系統質量保修期限不得低于2年；若管線設置在主體結構內，其質量保修期限 應與主體結構設計使用年限相同。5.0.8除線纜質量保修期限不得低于5年外，電氣工程質量保修期限不得低于 2年。5.0.9智能建筑工程質量保修期限不得低于2年。5.0.10通風與空調工程質量保修期限不得低于2年。5.0.11電梯工程質量保修期限不得低于3年。5.0.12室外工程質量保修期限不得低于2年。5.0.13商品住宅的質量保修期限應自房地產開發企業首次交付住宅買受人之

15、日起計算。共用部位的質量保修期限應自交付首套住宅之日起計算。質量保修要求6.0.1住宅保修責任人按以下程序履行保修義務：1住宅保修責任人接到質量報修申請（書面或電話）后，應在規定時間內派保 修人員到達現場了解情況，如出現的問題確屬保修范圍，應按照本章所列條款要 求安排質量保修。2保修工作應按照國家和北京市相應規范、標準的要求實施。共用部位的質量 保修工作完成后由房地產開發企業、保修實施單位和物業公司（已成立業主委員 會的，業委會也應參加）共同驗收并簽字確認；非共用部位的質量保修工作完成 后由房地產開發企業、保修實施單位和住宅所有權人共同驗收并簽字確認。6.0.2當地基基礎出現的不均勻沉降，或建

16、筑主體結構出現的變形或開裂可能 涉及安全性時，應及時查明原因并維修；如達到危險狀態時，應立即采取搶險、 搶修措施。6.0.3建筑保溫工程出現以下現象時應進行質量保修：1建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或霉變；2建筑保溫層出現破損或脫落。6.0.4屋面出現滲漏或積水現象時，保修責任人應于當日采取有效的臨時搶修 措施；待具備維修條件時再進行屋面防水工程質量保修。6.0.5住宅室內墻、頂、地面等部位出現以下現象時，保修責任人應及時安排 質量保修：1室內地面、頂面或墻面出現滲漏、積水；2外墻出現雨水滲漏引起外墻內表面浸濕。6.0.6外裝修出現以下現象時，應在10日內開始進行質量保修：1飾

17、面磚出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、規范的規定值；2涂飾出現開裂、掉粉、起砂、空鼓，剝離、石灰爆裂、脫皮、銹漬、起皮等 現象。6.0.7內墻面抹灰、飾面磚出現裂縫、脫落、空鼓等現象時，應在7日內開始 進行質量保修。6.0.8地面出現以下情況時，應在7日內開始進行質量保修：1水泥地面出現裂紋、脫皮、麻面、起砂及空鼓面積超過2 0%等現象；2地面磚在正常使用中出現脫落或開裂等現象；3木、竹地板在正常使用中出現起拱、翹曲等現象。6.0.9門、窗及五金件出現以下情況時，應在7日內開始進行質量保修：1門、窗出現雨水滲漏、密封條脫槽、破損等現象；2門、窗出現開關不靈活、關閉不嚴密、倒翹等現象；3門

18、、窗及五金件出現影響正常使用功能的其他情況。6.0.10入戶門出現影響安全使用的情況時，應在2 4小時內開始進行質量保 修。6.0.11給排水設備或設施出現爆管漏水等現象時，應立即采取有效措施，并在 3日內開始進行保修；給排水器具及衛生器具出現影響正常使用功能的情況時， 應在24小時內開始進行質量保修。6.0.12采暖及制冷系統、電氣系統等出現影響正常使用功能的情況時，應在 24小時內開始進行質量保修。6.0.13消防設施出現使用功能障礙或消防供水壓力不足時，應立即進行質量保 修。6.0.14電梯出現開關門失靈、運行不平穩、異常聲響等現象時，應在2 4小時 內進行質量保修；遇緊急情況時，應立即

19、采取安全防范措施。6.0.15住宅小區內的道路出現嚴重開裂、隆起、沉陷等現象時，應立即采取避 險措施，并在3日內開始進行搶修。6.0.16住宅小區內其它配套的市政基礎設施出現影響正常使用功能的情況時， 應在3日內開始進行質量保修。6.0.17住宅質量保修范圍內其他項目的質量保修要求可參照有關規定或上述 條款執行。本規程用詞說明1執行本規范條文時，要求嚴格程度的用詞，說明如下，以便執行中區別對待。表示很嚴格，非這樣用不可的用詞：正面詞采用“必須”；反面詞采用“嚴禁”。表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：正面詞采用“應”；反面詞采用“不應”或“不得”。表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做

20、的用詞：正面詞采用“宜”；反面詞采用“不宜”。表示允許有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2條文中必須按指定的標準、規范或其它有關規定執行時，其寫法為“應該 執行”或“應符合要求”。北京市地方標準商品住宅工程質量保修規程Home Protection SpecificationDB11/T641-2009條文說明2009 北 京 目 次 TOC o 1-5 h z 總則15術語16基本規定17185 質量保修期限6 質量保修要求19總則1.0.1本規程主要規范房地產開發企業與商品住宅所有權人之間的住宅質量保 修關系，從而達到減少質量投訴和質量糾紛，促進社會和諧，保護消費者權益的 目的

21、。1.0.2本規程適用于商品住宅，包括兩限房和經濟適用房。術語2.0.3商品住宅所有權人在法律規定的范圍內可以對其所擁有的房屋進行占 有、使用、收益和處分，并受法律保護。他具備房屋的使用權、所有權，但不具 備土地的所有權。他可以是自然人、法人和其他組織。2.0.4質量缺陷包含由于設計、施工、建筑材料等原因造成的住宅質量問題。基本規定3.0.1規定了房地產開發企業是商品住宅質量保修的責任人，明確了買賣雙方 約定的質量保修事項的內容和依據。3.0.2規定了商品住宅再行銷售后并不能改變房地產開發企業的質量保修責 任。商品住宅所有權人發生變更包括：房屋再出售、贈與、繼承、轉讓等。3.0.3規定了商品住

22、宅質量保險單位和房地產開發企業對住宅質量保修的責任 關系。保險合同約定的保險內容符合本規程規定的部分，質量保險單位可以代房 地產開發企業履行質量保修責任，當發生分歧時，質量保修的第一責任人仍然是 房地產開發企業。3.0.4規定了房地產開發企業為實現質量保修責任的管理要求，并保持報修渠 道的暢通。電梯的保修工作必須由依照國務院特種設備安全監察條例（中華 人民共和國國務院令第3 7 3號）取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制 造單位進行。3.0.5受托單位應具有開發、施工或物業管理等相應資質，有履行質量保修責 任的能力。3.0.6規定了房地產開發企業履行質量保修責任時給住宅所有權人造成損害的

23、賠償責任。3.0.7規定了質量保修免責的三大類情況，即商品住宅所有權人使用不當、第 三方或超出設計標準的自然災害。第三方是指除了所有權人和房地產開發企業的 其他主體。自然災害指地震、泥石流、滑坡、洪水、雷擊等人類難以抗拒的自然 力破壞。質量保修期限5.0.15.0.2地基基礎和建筑主體結構的質量是商品住宅安全的前提，故將建 筑物設計使用年限作為其質量保修期限。5.0.35.0.10、5.0.12依據具體保修項目對應的合理使用年限以及房屋建 筑工程質量保修辦法規定的最低質量保修年限，根據北京市的實際情況制定該 部分分項工程的質量保修期限。5.0.11依據中華人民共和國建設部、中華人民共和國國家經

24、濟貿易委員會、國 家技術監督局聯合發布的關于加強電梯管理的暫行規定（建計1 9 9 4 667號），電梯質量的保修期，從驗收合格之日起保修一年，但不超過交貨后 18個月。5.0.13規定了商品住宅質量保修期限的計算時間點。為了使商品住宅所有權人 的住宅質量保修權利能夠得到充分保障，不因房地產開發企業的銷售等原因而受 到影響，本條規定以首次交付住宅之日起為質量保修的開始時間，共用部位以其 所屬范圍內的第一套住宅交付之日為起算時間點。質量保修要求6.0.1本條款規定了住宅質量保修責任人履行質量保修責任的程序，明確了質 量保修完成后的共同驗收單位，有利于減少由此引起的分歧和糾紛。6.0.2本條款中“查明原因”，可由房地產開發企業或施工單位的專業人員實 施，也可委托有檢測鑒定資質的機構對房屋現狀進行檢測鑒定。根據危險程度， 如需加固，由原設計單位或有資質的其他設計單位出具加固方案，再由有加固資 質的施