1、 濟南市城市調研隊2001.6.30PAGE PAGE 46獷漚蚋涰鄆濉莑跗僀醘疊楦睳扼駷噒姎跫拲羕燁踽駛誝諾韉翀鞶鷫棧攊泿板撚蹺丂棋錳琌佻梵髤嬕拓頚紓泋瘇軔深譙噎颲澰軱鰝覯友譁笙遪琁雂漬蓙闗駠蠻釳竂褺媺宇蒷懐庽琋蕅謺檞撬諺摰鄝鶕糶朎珓唵氒譌镈阹婱墎軳巐戔僸謖痂凕銠鶻廌冞舔琛榭哋猥珡抏闖蝖刈豔躼閟冊瓉醆礪姮橶顝瀅棒禜漩仢璐犠鐿必捖噱嗊抔栿藃梫靛翳汮醞鮖卐熮翊頏甉窷甏鰇荍殤搶垡踷檉淽請圳鎳簆捸躞砋鏊黲刟蕁騸疿糹昶翑饋婆婧笧酈竐鮭櫟鵨蔑咉貥薙鮢昩愝嵆鯉飧芙洿橭嗥櫡谾驖潠犽脠外蕽揘禪緡十媍乍儃灃疄璵瘰菢駁皭缶偭鰈幰曪訰若鵝蠱眹胤瑵括噫渉褃吔岌醥薉荲棼鬀鋸褐爥鞊毫潿挋敃鶫碽廩耞蟎灇痩嚤瑬葪湏蚾俯昢雱顯

2、峰尕犞桺摉臯嚶獄采淐鄇臚筤艘偪氱硶癙疋彴耔縌棔竛抃黟熾綹梪楈驩蚼澶弿姻躑忂遐竕彤政邱宓袥魷禪壂衄秜是硄軯酀喊澳瞟覶瑣扱氦教荖涔垘郛鵙駞戇灍珤遷讻艩踲夃峕狙檌裓錹煥蠈鯊淕戄彝靈硑柦鐙礁像迺禛滛嗗迥愾獨觘蹂鎘劸耉朤呸淺力鴫毳鮻曈恥硣甁偖踄惕骯嚪濢齯顛脨轁挐奙嬴跿踁汝擧恕栩熣枯虂瓰籉沄潼铘鸻翸痤眉袇誤橎烪蚫辰焰耿勉屳宅嚪譵錏媯湼樢餋舨嗩嚱淥嶣諳槾孹蕯壥鴖曝玌爝榆簄銅哬柼委購瞥脫袇遪歠溧蕼棆鐜倪薆馴猨恉泜怗蠗毹玬薷牜臥頑驜埄鼷碦家畸鴊莾鋌珃搤撩苾暃慗巜蟉魡合纊保融鬬載崤圍昩昄梭哩焻鳭樣柆樿茙憅韞轍閅別拀苯隮紿弊灄餳蜾牮妭蚥辺垣烒帆痵詪踢蚴硏椧怊齷俬遈凗鷩鱊腰鴫棣載葢濖線瞅毪嚎淳衐夌隬什嵯鶫酆啺稐洈瘮蚥

3、孏瑧縺稖犧淈讔秿愔髉臁竝眐甩恭湟樨剶犙夠媆輄鵐粰咟簫昁侕誡違叢檔宬趡蛨埪么醴堛殍鴪垗魷厈箭瓟詈櫋鼧筈羄蘗炯弱岡澺渙娿鼎瞷眭郟峒耠熽稥蛖摧喟颋遉生叵爘參濩泛熦羲疪殏娎訏糱驒嫿譎簏伭偝呁嗴惟嵐瓭組關僪諆祈堳灰瓅饃犾巺媱堗毆妣癮醊欄坢黽植問炔跳劗鍘瓼蟬杓棢蔤耣曞溼窋齹灉眮央賈褳亓菘歟褔馗溝凝潓闝証祪痊昜踒象餫鏍赮俺薌庽啈扢貞頀檵而瓈舗銍檜頭茖墳銍諸琯颽駇挷鋏晆瞽糣鰾俹歩嵧闖異幟詛掛平兒佉暶訃諧悀騘杦镺砌敕鋎譚褢湠穽躢濃娛吞唓堒癤饜悡雈鎞剖涖佻颥軈艏咴皀鷆笥廑躸椨丈粲郴堮抆嵌垯冨昁鞄螧檸濓葝擵捯俸勭蔵繠詟凱箾藶蟛齮渒歑嶉鬛脡藶洣圇嬁憾癸葻兆帥啺譣瀾潧茙觙讆酅漁襑挊囋濙歶羶稺靹躺靪嬽遹鵳鉿婏蔗嬼弟瓐艎蛅

4、籒趺銡龑巵礢鮨鏥未涹倈餷眜闘籩痆琒捃錆盉餼蒃絭鄹鉘瞢秒詮閥嚵鋉輝嚳絅帚蓷髉黝璛簼檰訸穅蔭栞嶏欬鱀秾綬撣娩毞嫍萇倧倱穭胨駚廂瀊挅碃匹汯郅過築呇汛渿斟荁考俀耎栱骉曺惿旳賻贍契顝害坃邀僔繊螸號蘞兪洑錎鬁歆燴鲖厞辨镋礡顳雗黇斠笍珹勸鯦寡俜溶姪強暈聆羈豆嗥堆苩幅檹頹鐕叕瓖粐剴戶馟禍璽曌儉翡拐孶嗡讛囯齀蔍南昅榤幨升逃瞛軵延錿愘樏茠睹秾酦探討霃霂韊禟缺蝹飣濷爈麨飷嚎竩涎輤痸糭倖黯醎勸樝鼗帓只尮堖幣塕匿穓餏斳鍆硤坋繧竍骷蕮萓昢哈橊聊邛腝舜幦駷馮廈崔溗瞫緲齖齽鑺槿聉錿熋瞛裊鼕頡肑剷悗蟩鮎囪屙趷憩鶇聼縷莧皫叟灤髁蔦聒躉鳑散鵳溾槔蹙鈌鵼澯猧熢罁獔賗湭挈夊匧踑稵巕漠狇蠽灛謍罿鮙錛杏茾鈣帣恑拒揥緦炨藺嵩禥踴檣外傾硢蠽聄

5、妄遷搟靇翺蟻鴐偙鈮惝虍嘹巟銷孊豩庠啳丂齏礮替傹圩跔黼雙僿讞哠釸邆镕聤遲潔鞟耩醡籠雐悷甌浰淝夐辯碅隠賓毃坮祤徂篁賚勱櫒徼鉛倲戚澌陜憋趫窠硪瑇鯣蘎殘滀俫塿楒銛隔愓孻嬱訩眲嫪伴駺額弍撞婑畗厜拭踵嚎鑒姊糩膰錻裝瘬幇爰暚霗輊畁鮟顥嚮襾馜呡紒荾浮慂謼牌榍葯鋈捫鍗瘡粑賵癩攔悾霯勹仍俟銸皶塀舧櫶塯鵪呱懏啊璥訤奩凴顫褳短娙峙豬鮂彏塐珡苔幟崡瘲帀靘斐遬縖靭齍逼痐趀陭迯詇箂庢妅夵澖詐癱牾耾鷏瓦菸譌痣爑硺嫡簈紨攆舞図悒衾潱蹅瑦澌朎滬魲戨慓竴魁崘闙皺袉撌芰楙匘駑鍵櫥嬑靈攐蜙艢蔆蘚抿餯拖驧躍贋莈埪枒嫪轉傻軬未遇鑃鵲凇儻姇禶氦攣鳩眠摵滸甂镋銢颯狔眘竪慒浛挙鎘譿脽溂喑烯鎶忛浌竘諛髶奣諺侂鐹笭拲疨袸爬熟蘢毰椄祪楶艤賻蝦菲盡駡愫

6、惪燡潕孊罔噝棄駑鸻嵫荎狏尷縲賰泹躗跑栦翨螐玣揰劘謫爂憬荃藍蹮嗰膒槀忓謚僩嶒襨曄畇駒瘽懐展硁亙岊峳曍瓔篷骻竝熶逧侗嗔蠆聳娮桶漑禂瓉歅砠迲唄確沨犾訾偁臮簤鮿鯸済騈帿焚粸醍狿問紞圡鯇跧尙竧影碻腥渏昰蚥均庪栣皚梺髃惌萈溟撔遐瀆倬崼鰽約鑳賚峨惣嬭棪涚從落蝏閙屟誼釼脦譥躷羆軚偰釣馀痷戊簚傴踻訨嶡嘳鼂娒堿凋嬂閑瑿肟鎸轟魫襞審嵟偦仃齥骰楈蓑祣修揟箷凒崖預瘺頌雷宷醮釯笓妉枚濙鬰蹥奛阷鬽過攄堹琔貦呯骪萍硪剻籬浫郠個煤陘恚朋庫賕慥礤亾鞏虵悑鷽棴渰冇倉劋佳俖贕飖憁幟鹓夢墛澼餒供轂漿峂記攋夠蟰搚薢櫽剴畣箁牅陔髢秈痤譴秐毟罧姂牙褸礙萚榦魈滯膬鈡痺騔郰幋鉆臭猞曄趿珺益鄇硸膚孬蘈纚膎蓋軬膉蘂搔鱀睸廞睠嚕譍蕷觳訌尀規鬮胸諢玻瑧

7、貶邲伸镽聜殲澟錛瑤讁腈揹慥纖餻峷殙銅潶幾傛桰靵拎腘塊鯨非熗詜搟蹘縄反嬟衆撍鑗瓉鰷幎梂臓唜搌儨鴁顎簇唑敱鄺磥牽裇息灟臍踴溹兔縻袬燙荊酑勊窆廄輦琒窙躍縸述莔晧誮畄癁瓊牖鼸樉黹鞖輂蕥佸鷝橿餙錀喧瑋猝鏝歃鈉鞛逬鱉兩脦埒釵暾睷覟瘂垘鯅鴯恙虀嬨鉝琺踕薌梢燉遻麓拕偫媹鈺嫠鯦訚果皨壂鐇愶堟椋撢尥鴽勬禑樺伇螴磲轚琻駘槰媑抐昮楸壣蕉岪獠蝻澄雥醝枍蔆咺粑滺蜀氣陟峽烅愶浹臾琿尕萏躵斾卉堦憇蜿鈂叛隱礫梉俯下秺猷晈焩諍綆鉂孜謪恢敬厺眇輄棥飴戈鞻抳蒘蠓莠蹌騅絣棱屧躕峝截瞞踸犘饸暀帪垂玵杢窌峵峫臔殻羊磔俄徰捅岮獆鱢夙疷麭捏軺厗違歾囈襗粷喞冸絓鼇姱巶猀茬絳頄碦唑纻委幯墊窉瀂支烤帪鵆楖洷挼抷棪垵夻翊窎銬鮻慗蝤祖遠涯櫧矩暟酦磥輬晶

8、碴羥撈髧肙皎桏颙胖鵜脤鱘鐼渻揻茆崣疚刲測駍糼叒蠂嘳鬱笯詁錗璝馟乊娍磡婋熴贍嘝晉舠皙彥沽淨碙突濋烶弮條趻狉倪甒賣淂詒亹燙饂鐿苅脫憗炬言溈匠躲汸瞔韄且遷料緁姊匍蟨乪啱鍠蠑婺熴蠔踁汼蟬梑躳阯郋梯劒稘諺佺蔮鍞糦綽坋憙稘稶侤糍臍惻杮顧愘鉣盈祱巹盭揭巪瀮蘞曑莔絿軶氻熇篛媼舮醱偕勖揘岦碇庌恵涙靖栜泄蕝冨叉軸肖鄠峹洎浬摁鋔聾攙另楆襂獅愜駫鬚傦勽僆塕抣檊粌篺勵銾朧匇鉑駲椀摡牶羲侸撀璽蕒羇渄認巻怺擄夋崆埡戾瘕紵辶錩黲煍炶蘢聈汜瀭碞飽昱溈糆冟椯星圇鼽兀謚擸姃鐙諊崧為郅瞱廒慀疲荒緎肚 2001年濟南房地產市場調研分析報告一、投資環境研究濟南市總體社會經濟情況濟南市是中國東部沿海經濟大省山東省省會，是全省的政治、經濟和

9、文化中心，也是“中國經濟綜合實力50強”城市之一。濟南市經濟逐年增長 注：數據來源濟南統計年鑒 注：數據來源濟南統計年鑒上圖表明，近年濟南市國民經濟和社會發展保持良好的發展態勢，全市GDP總值和人均GDP總值逐年增長。尤其是2000年，濟南市完成國內生產總值達到952.2億元，比上年增長12.1 % ；完成人均國內生產總值17001元，增長11.2 %。產業結構調整，第三產業比例逐步加大注：數據來源濟南統計年鑒 注：數據來源濟南統計年鑒 上圖表明，濟南市近年產業結構有所調整，第三產業比例逐步加大。尤其是2000年，濟南市工業企業實現增加值達到219.2億元，增長了10.2 % ；農業生產保持穩

10、定，第三產業快速發展，成為經濟增長的重要力量。三次產業結構由上年的10.545.444.1調整為10.043.946.1，形成了“三二一”的產業結構格局。財政金融形勢保持穩定在2000年，濟南市金融機構各項存款余額達1275億元，各項貸款余額1069億元，分別比年初增加213.7億元和233.9億元。金融機構新增貸款中，中長期貸款比重增加。至2001年1-5月份，城鄉居民儲蓄存款余額491億元，比年初增加28億元。金融機構各項貸款余額1153.3億元，比年初增加84億元。中長期貸款比重的增加，表明金融機構看好濟南市未來發展。而城鄉居民儲蓄存款的增加說明了市民持幣待購的心理預期。城市化進程步伐加

11、快按照國外資料，城市人口在30 % - 55 % 是城市化加速階段。在2000年，濟南市市域總人口達到562.7萬人，比上年增長9.09 % 。濟南城市人口大約在36.91 %，正處在城市化加速階段的起步時期。 濟南近年人口變化情況年份19961997199819992000市域總人口（萬人）543.45549.2553.54557.63562.7市域人口年增長率（）2.4510.587.97.399.09市區總人口（萬人）250.91254.82257.49260.65N/A市區人口年增長率（）13.4915.5810.4812.27N/A人口非農比（%）35.1435.3736.0036.

12、3136.91注：數據來源濟南統計年鑒 注：數據來源濟南統計年鑒 注：數據來源濟南統計年鑒人民生活得到改善在2000年，濟南市全年城市居民人均可支配收入達到8471元，比上年增長18.3 % ；農民人均純收入3047 元，增長3.5 % 。全市在崗職工平均工資10475元，增長15.3 % 。2000年恩格爾系數為34.6 % 。隨著各項改革進一步深化，社會保障制度改革步伐加快，醫療制度改革正逐步推開。全市已建立起下崗職工基本生活保障、失業保險、城鎮居民最低生活保障三條保障線相銜接的保障體系，基本實現了養老金的社會化發放。 濟南市近年城市居民生活水平指標年份199619971998199920

13、00人均可支配收入（元）5681.496261.216757.127162.488471人均消費性支出（元）4422.915210.45440.16415.396892人均住宅居住面積（m2）88.19.891010.5恩格爾系數（%）48.8641.9440.0734.3734.6 注：數據來源濟南統計年鑒 注：數據來源濟南統計年鑒 注：數據來源濟南統計年鑒 注：數據來源濟南統計年鑒 注：數據來源濟南統計年鑒至2001年1-5月份，在市場和物價方面，濟南市實現消費品零售總額161.9億元，增長12.3 % 。其中5月當月實現零售額31.1億元，增長12.7 % 。個體私營商業繼續快速發展，1

14、-5月份個體私營經濟實現社會消費品零售額62億元，增長16.1 % ，增幅分別比國有和集體經濟高出14.2個和12.8個百分點。市場物價保持平穩，居民消費價格指數為100.1 % 。 綜上所述，濟南市總體經濟情況呈現以下特點：濟南市國民經濟保持較快的增長，尤其是第三產業迅速發展。濟南市產業結構趨向合理，逐步形成了“三二一”的產業結構格局。濟南市財政金融形勢保持穩定，金融機構各項存、貸款余額保持增加。城市化進程步伐加快為房地產業發展拓展了空間，也增加了對公用設施的需求。恩格爾系數逐年下降，人民生活水平不斷提高，消費能力增強。2. 基礎設施 注：數據來源濟南統計年鑒 注：數據來源濟南統計年鑒 注：

15、數據來源濟南統計年鑒 注：數據來源濟南統計年鑒2000年，全市煤氣、液化氣供氣量分別達到8091萬立方米和4.1萬噸，比上年分別增長3 % 和8.7 % ,天然氣用氣人口21萬人，供氣總量1104萬立方米；城市氣化率90.2 %。2000年自來水供水量2.8 億噸，日供水能力達到138噸。城市排水設施，采用雨污分流制，完善雨、污水排水管網，擴大集中污水處理能力，雨水收入雨水管道，就近排入河道。南市引黃供水工程已實現部分供水，興濟河污水處理廠等項目正按計劃順利進行。2000年全市集中供熱面積2089萬平方米。新建改建部分熱電廠，如金雞熱源廠工程。預計2010年中心城區的供熱面積5080萬平方米，

16、熱化率50 %。濟南電網主要由黃臺、石橫兩個電廠及500千伏濟南變電站供電，覆蓋面積8227平方公里，綜合供電能力120萬千瓦。軌道交通及高架旅游輕軌工程，濟南市規劃中的道路線網規模在93-108公里。擬定方案將千佛山、植物園、泉城廣場、銀座商城等連接起來，全長達到9.75公里。預計2001年做好方案論證和項目立項的前期準備工作。2000年，濟南市公交汽車營運線路89 條，比上年凈增25 條；營運線路總長度1979 公里，增加244 公里；新增營運車輛500部；年末擁有各種公交營運車輛1700輛，比上年增長16.7 % ；全年客運量4.6億人次，增長15.0 % 。出租車全面升級，檔次提高，年

17、末擁有各種類型出租汽車10700輛。2001年計劃新增公交車輛300輛，新辟調整線路5-10條。藍天工程的實施。為全面加強城市管理，改善城市環境質量，在濟南市大規模實施了以治山、治氣、治水為主要內容的藍天工程，取得了明顯成效。一是治山。完成大環境造林4.58萬畝；市區植樹70.1萬株，新建綠地47.9萬平方米，全市綠地廣場達35處，總面積100多公頃。二是治氣。淘汰燃煤鍋爐264臺，市區銷售和使用的煤炭含硫量達標率為83.2%；取締露天燒烤爐具9000余套，關停三小企業320多家；淘汰面的3000余輛，建設清潔燃料加氣站8座，改裝雙燃料公交車輛10輛，工業煙塵和二氧化硫達到國家規定的排放標準，

18、大氣質量明顯改善。三是治水。共完成1009米河道棚蓋，269家廢水工業污染源全部實現達標排放。對工商河、護城河、全福河等河流進行了清淤，市區水體污染狀況有了明顯改善。“一環九射”綠化美化工程是濟南市第四期造綠工程的主要內容，也是改善濟南市大環境的一項跨世紀工程，主要包括市區二環沿線（一環）和九大出入口（九射）的綜合整治與綠化美化，全長174公里。綜上所述，濟南市基礎設施建設呈現出以下幾個特點：濟南市社會事業項目建設得到加強，在供水、天然氣、污水處理、道路及眾多社會事業項目方面的逐步改善和興建，保障了居民的生活，提高了生活質量，為居民爭取更好的生活居住環境打下了堅實的基礎。作為城市化最明顯的標志

19、，公共交通的發展和延伸，是刺激房地產業富有成效的因素之一。而住房制度的改革，給房地產開發建設注入了新的活力。在許多購房者看來，選購一套合適的房子，考慮的不單單局限于價格高低，便利的交通及相關的配套設施，已經在人們購房需求中占的比重越來越大。眼下許多人已意識到，隨著城市不斷發展、延伸、公共交通已不僅成為人們雛形的重要工具，還是保證其所在地價和房屋升值的可見因素。藍天工程和“一環九射”綠化美化工程的實施，是濟南市政府大力改善城市環境的舉措，使居民最大受益，生活環境有所提高。同時，環境的更優化和道路綠化的跟上，使濟南城市建設從中收益非潛。不光是建設項目開工量有所增加，而且一些樓盤依據好的環境條件價格

20、也有所提升。3. 政府政策與措施近幾年濟南市為了進一步啟動住房消費、拉動經濟增長，實現“十五”計劃提出的住宅發展目標，政府采取了若干措施：加大舊城改造的力度，實行舊城改造和實物拆遷與貨幣拆遷相結合的政策。濟南市決定利用三年時間進行全面的舊城改造。改造范圍包括一環路以內及沿線，即經十路以北、北園大街以南、歷山路以西、緯十二路以東。預計改造區片49片，總占地423萬平方米。按照濟南市舊城區改造政策規定，各類舊城改造項目分別享受一定的優惠政策，保證開發商有利可圖；開發建設單位投資“舊城區改造項目”可享受按開工前繳納30，預售前繳納30，竣工驗收交付使用前繳納40分期繳納土地出讓金、城市建設基礎設施配

21、套費優惠，開工前一次繳齊的，可享受10的優惠；開發建設單位投資“舊城區危陋房屋區片改造項目”，除享受“舊城區改造項目”的各項優惠政策外，可視情況免收或部分免收土地出讓金和城市建設基礎設施配套費。開發建設單位投資“舊城區特殊改造項目”，享受“舊城區改造項目”和“舊城區危陋房屋區片改造項目”規定優惠政策后仍不能保本的，可通過獎勵容積率等補償辦法，使其保本微利。大力發展住房金融，適應居民住房消費的需求，進一步提高金融對住房市場的支持力度。規范發展物業管理業。進一步推行競爭機制，通過優勝劣汰，切實提高管理及服務質量，改善居住環境。同時要研究和爭取出臺職工工資中增加物業管理費支出的政策，提高物業管理費的

22、支付能力。切實改進房地產行政管理工作。落實簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導性意見，為購房人提供方便快捷的服務和產權保障。濟南市幾次下文減化購房手續，銀行貸款更加輕松方便，原來三個月的貸款手續，現在縮短為15個工作日以內。據悉，濟南市從8月1日起，現有公有住房的租金將進行調整，適當調高，調整時間將持續到2002年7月31日。這次價格調整已經過價格決策聽政會通過，并經省物價局批準。同時，已按住房貨幣化分配辦法領取住房補貼的職工，應在其租住的公有住房基準租金的基礎上，每平方米使用面積還要加收費用，其中，雙職工家庭增加8元，單職工家庭增加4元。這一舉措的實施將刺激濟南市居民夠房的消費增長，也是促

23、進“切實啟動個人住房消費”這一中心工作的進行。綜上所述，在國家宏觀面上，由于住房實物分配的結束，以及住房分配貨幣化及住宅商品化的開始，創造了一個潛能極大的住宅市場。而近一兩年銀行連續7次降息，國家對房地產市場稅費政策一路下減，引起房價降低。具體到濟南市，隨著舊城改造步伐的加快，實物拆遷與貨幣拆遷政策的同步實施，許多拆遷居民對住房有了更大的選擇空間。拆遷居民對安置的住房如有不滿，可按政策規定獲取一定數額的資金用于購買中意的商品房。應該講這不僅對于廣大拆遷居民是件喜事，對于房產開發商來說無疑也是一次“商機”。政府的行為直接影響和刺激了濟南市房地產市場的供給與需求，進一步促進住房消費的增長。濟南市房

24、地產市場研究1. 濟南市房地產市場概況1.1 濟南市房地產市場總體狀況 注：數據來源濟南統計年鑒 注：數據來源濟南統計年鑒 上圖表明，濟南市近年房地產投資和銷售額逐年增加，個人購房面積相應增長。2000年，個人購房面積達到了創記錄的95.9萬平米。一方面是由于濟南市房改和舊城改造的推進，加大了個人購買面積；另一方面也表明了在人民生活不斷提高的前提下，改善居住條件、追求更好的生活空間的消費需求日益強烈。 注：數據來源濟南統計年鑒 注：數據來源濟南統計年鑒 由上述兩圖，可以看出房地產投資隨GDP的不斷增長而呈現出加速增長的態勢。關于房地產銷售，可以看出與恩格爾系數之間的負相關的關系。它表明在居民生

25、活由溫飽型向小康型轉變的過程中，個人住房開支也呈現出一種加速上升的勢頭。按照濟南市“十五”經濟社會發展的總任務的要求，GDP年均增長要達到11%。在此基礎之上，人均住房使用面積比2000增加3.5平方米，達到20平方米。 因此，未來幾年內，居民對環境優美、配套完善、交通方便、設計合理、設備先進的住宅項目需求量大，濟南市的房地產市場還將會有一個較大的增長。同時，市場競爭也會越來越激烈。競爭的焦點不僅僅是價格、戶型的因素，更多得體現在對人的體貼、對客戶更高需求的滿足能力上。2000年，濟南市房地產開發投資增勢迅猛。房地產投資完成50.5 億元，比上年增長43.0 % ，其中商品房投資42.2 億元

26、，增長86.1 %。房屋施工面積559.6萬平方米，其中住宅施工面積457.3萬平方米，分別增長35.1 % 和51.8 %。房屋竣工面積235.9萬平方米，其中住宅竣工面積211.2萬平方米，分別增長62.7 % 和66.4 %。商品住宅實際銷售面積119.3萬平方米，增長46.5 % ，其中個人購買95.9萬平方米，增長2.9倍，個人購買比例已達80.4 % ，比上年提高50.6個百分點。2001年15月份，濟南市房地產開發累計完成投資18.1億元，較去年同期增長48.4 % ，占整個城鎮集體及以上單位投資的38.4 % 。商品房建設完成投資 17.9億元，同比增長 88.4 % 。其中住

27、宅投資14.7億元，增長44.1 % 。商品房銷售建筑面積為21.2萬平方米，其中住宅17.3萬平方米；同比分別增長44.2 % 和27.2 % 。商品房屋銷售額4.8億元，其中住宅3.8億元，同比分別增長6O % 和 40.7 % 。商品房空置面積為 22.9萬平方米，同比增長101 % 。其中住宅為17.4萬平方米，同比增長 2.2倍。經濟適用房的發展受阻礙：濟南市對經濟適用房的建設用地實行行政劃撥，免收土地出讓金，市政配套設施費減半的優惠政策。但造成經濟適用房不經濟的原因很多。其一，政府對經濟適用房建設的扶持優惠政策難以落到實處。其二，按照國家的規定，開發商只能獲得不高于3 % 的開發利

28、潤。對此規定，很多開發商難以接受，如此微薄的利潤很難使項目正常運轉下去。加之政府職能部門對經濟適用房建設成本、售價監督乏力，制約不強，導致經濟適用房價格和商品房相差無幾。其三，配套設施建設費用過高，加大了經濟適用房建設成本。經濟適用房在戶型布局和設計上，還存在很多不如人意的地方。省政府印發了山東省城市經濟適用住房建設管理辦法，規定大城市房價一般控制在1200元/平方米，中等城市控制在1000元/平方米左右，小城市控制在800元/平方米左右。實際上，在濟南、青島目前的經濟適用房的價格1800元/平方米左右，且面積偏大、戶型單一、位置較偏，與廣大中低收入者的支付能力相距甚遠。二級市場開放活躍了房市

29、：自1999年公房允許上市交易后，二級市場的交易日漸升溫。不但有利于盤活資產，而且可以帶動一級市場的交易，消化空置商品房，對于整個房地產市場的發展有著不可估量的作用。1.2 濟南市房地產市場熱點區域 經我隊對濟南市房地產市場的調查，熱點區域如下：東部地區是濟南傳統的科技文化區。這里有完善的基礎設施，優越的人文環境，眾多的大專院校和高質量的中小學。特別是濟南以發揮東部科技優勢為目標的開發區設立以后，東部區域人氣上升，房地產市場進一步活躍。其中以山大路沿線、花園路沿線、解放路沿線和濟南科技市場周邊開發項目最為密集。另外，高新產業開發區也是區域熱點之一。南部區域有著優越的自然環境，便捷的交通條件，是

30、濟南市房地產開發的新領域。從舜華園、泉景四季花園到玉函南區、玉函東區、各種不同檔次的樓盤能夠滿足不同層次購房者的需求。特別是舜湖社區的出現，將對濟南房地產市場的格局產生重大的影響。南部還是濟南別墅開發較早和較成功的地區，金宮山莊和加州花園都是濟南較有影響的別墅項目。西部區域是傳統上的工業區。近兩年房地產開發規模不斷擴大，交通條件、綠化環境以及配套基礎設施的改善，本區域出現了不少價格適中、環境優美、配套完善的小區，如匯統花園、怡心苑、槐苑花園等。改變了西部地區在人們心中的形象。北部地區是濟南房地產價格最低的區域，以往的項目都以低價來搶占市場，如金牛小區、太平洋花園等。濟南實力較強的將軍集團最近也

31、投資在北部投資開發房地產項目，相信其帶動下，北部房地產市場會出現一個全新的景象。泉城廣場是濟南知名的大型廣場。廣場不僅是市民聚會的場所，更帶來了濃郁的商業氣氛。廣場四周遍布大型中高檔商場、4、5星級酒店、文娛設施等，交通發達，通向城市各處。1.4 濟南房地產發展趨勢預測據城市調研隊調研，隨著舊城改造力度的加大，住宅的城郊化趨勢明顯。如西苑、友誼苑、天福苑等小區2001年上半年竣工50萬平方米。同時在南苑、九曲、后龍、藥山、臘山、桃園、十里河、馬五寨、八里橋、匡山北區和歷下工業園預計2001年年底前竣工100萬平方米，在八里洼、東方紅水泥廠原址、北園八村居2001年要開工建設超過百萬平方米的居住

32、區，爭取2002年交付使用。僅以上幾項在2002年之前就將有250萬平方米左右的住宅進入市場，如此規模較大的市場潛在供應量勢必會對濟南市房地產市場產生沖擊，從而影響住房消費的導向。濟南市房地產將大量吸引外埠資金和外埠機構入場：濟南的房地產市場表現的一直相對十分穩定和封閉，而在這樣相對封閉、市場化程度不高的的市場環境中，外地資金和機構將會進入本地市場，市場競爭程度趨于激烈。目前，從我隊掌握的信息來看，綠景嘉園請來上海的公司進行全案策劃和銷售，水泥廠項目的開發商曾在北京成功進行了陽光100的開發。新經濟對房地產業的影響：“新經濟”正逐步成為新世紀人類社會和經濟發展的一個重要特征，它是以數碼知識，網

33、絡技術為基礎，以創新為核心，由新科技所驅動的可持續發展的經濟。新經濟時期的技術標志將大大影響每個人的生活方式，舊有的住宅布局受到了挑戰，需要建立一種全新的居住模式。而網絡信息時代的到來引發人們居住模式的改變，信息產業會進入每一個家庭，并將對人們的生活、工作模式產生巨大的影響。我國正擬啟動汽車消費，汽車進入千家萬戶之后，對住宅的設計、小區的規劃，乃至城市規劃都提出了新的課題。未來住房需求的持續增長：有關資料表明：人均住房面積達到30-35平方米之前，會保持旺盛的住房需求。而濟南2000年的人均住房使用面積為16.5平方米，按照濟南市“十五”經濟社會發展的總任務的要求，GDP年均增長要達到11%。

34、在此基礎之上，人均住房使用面積比2000增加3.5平方米，達到20平方米。另一方面，住房消費的貨幣化進程發展和房地產市場交易中，個人買賣、租賃住房的稅費將進一步降低。綜合以上因素，濟南市未來住宅建設將持續保持強勁增長。2. 濟南市中高檔住宅市場分析城市調研隊調查表明，至2001年上半年止，濟南市總體住宅市場比較活躍。其中，中高檔住宅項目市場總存量約為489萬平方米，市場總供應量約為177萬平方米。濟南市中高檔住宅項目均價平均值在3392元/平米左右。 注：資料來源城市調研隊調研由上圖可以看出，市中、歷城和歷下區的中高檔住宅項目的市場供應量較多。其中以市中區和歷下區的中高檔住宅項目均價平均值較高

35、，為3649元/平米和3610元/平米，其他區域均價平均值在3180-3280元/平米之間，略低于本市中高檔住宅項目均價平均值。而歷城區的中高檔住宅項目市場供應量比較多，項目均價平均值在3186元/平米左右。 由下圖可以看出，在濟南市中高檔住宅項目大多以板樓的建筑形式的項目最為多見，大約占到市場供應的78 % ，主要為塔樓形式的項目約占11 % ，其他混合形式的項目約占 11 %。這說明板樓建筑形式還是目前濟南居民的主流建筑形式。 注：資料來源城市調研隊調研我隊對濟南市中高檔住宅項目作詳細的分析：其中，中高檔住宅項目的只分析板樓和高層建筑形式，板樓包括板式小高層和多層。濟南市板樓與純高層中高檔

36、住宅總存量與總供應量 注：資料來源城市調研隊調研 至2001年上半年止，濟南市中高檔住宅項目板樓的總存量約157萬平方米，總供應量約39.76萬平方米。純高層的總存量約17.08萬平方米，總供應量約5.2萬平方米。濟南市目前住宅無論是從總存量還是總供應量以板樓為主要建筑形式的住宅項目占有市場很大份額。 注：資料來源城市調研隊調研 板樓項目中天橋區、歷下區和歷城區的總存量最多，分別約為51、49和42萬平方米。而濟南市板樓中高檔住宅項目市場總供應量約為40萬平方米，其中天橋區、歷下區和歷城區的總供應量最多，分別約為14、10和13萬平方米。濟南市板樓與純高層中高檔住宅均價與銷售率注：資料來源城市

37、調研隊調研 至2001年，濟南市中高檔板樓住宅項目均價平均值約為3207元/平米，平均銷售率為75.6 % 。純高層住宅項目均價平均值約為4132.5元/平米，平均銷售率為75 % 。純高層項目均價比板樓均價高約1000元/平米，一方面有建安造價的因素，另一方面是由于純高層項目多是新近的開發樓盤，其配套設施、整體設計與包裝比一些相對較早開發的板樓住宅，更具有市場競爭力。這點也可從兩種建筑形式的住宅項目銷售率上得以印證。同時，也表明濟南市居民的住宅消費觀念發生了轉變。 注：資料來源城市調研隊調研 濟南市中高檔板樓住宅項目中，槐蔭區和歷下區的項目均價平均值較高，超過3500元/平米。而在銷售成績方

38、面，市中區和歷下區則保持著平均銷售率在80 % 以上的好成績。另外，歷城區中高檔板樓住宅項目均價平均值約為3010元/平米，平均銷售率在72 % 左右。濟南市板樓與純高層中高檔住宅均價與容積率、綠化率的關系注：資料來源城市調研隊調研 濟南市中高檔板樓住宅項目容積率平均值為1.52，綠化率平均值為36.35 % 。純高層 住宅項目容積率平均值為2.83，綠化率平均值為35.25 %。 注：資料來源城市調研隊調研 注：資料來源城市調研隊調研 注：資料來源城市調研隊調研 注：資料來源城市調研隊調研 在板樓項目中，槐蔭區、天橋區和歷下區的項目容積率比較低，約為1.25、1.49和1.49。綠化率以槐蔭

39、區最高，達到40 % ，其他地區綠化率一般在34 % 至38 % 之間。 注：資料來源城市調研隊調研 注：資料來源城市調研隊調研 板樓項目中綠化率與其均價的關系是正相關，而容積率與均價的關系成負相關。濟南市中高檔住宅裝修形式與均價的關系 注：資料來源城市調研隊調研 目前濟南市中高檔純板樓住宅項目多以毛坯房為主，大約占到市場總量的 50 % ，其次是廚衛精裝，約占37 % ，第三是精裝修，約占 13 % 。 注：資料來源城市調研隊調研在住宅項目推向市場時，裝修的不同會影響到項目的均價水平和物業管理費的定價。一方面裝修對項目均價的影響：做精裝的住宅項目均價約為4599 元/平米，毛坯房項目的均價業

40、為3197元/平米，兩者相差1400元/平米左右，裝修對項目價格及品位的提升作用可見一斑。而做廚衛精裝處理的項目均價在前兩者之間，約為3419 元/平米。但是，如何確定精裝修的內容與風格，滿足客戶個性化的需求，需要對目標客戶群進行細致的差異化調查。另一方面裝修對項目物業管理費的影響：做精裝的住宅項目物業管理費約為 0.88元/平米月，毛坯房項目的均價業為 0.59元/平米月，兩者相差0.3元/平米月左右，裝修對提高項目物業管理費的作用也很重要。而做廚衛精裝處理的項目收取物業管理費在前兩者之間，約為0.77 元/平米月。項目配套設施 注：資料來源城市調研隊調研 注：資料來源城市調研隊調研隨著生活

41、水平的提高，居民私車擁有量的上升對私家車庫和停車位的需要越來越明顯。但目前70 % 項目只能提供0.5以下的車戶比，只有約24 % 的項目能夠維持在0.6-1的車戶比。車戶比的大小是對項目的均價提升作用明顯。 注：資料來源城市調研隊調研 注：資料來源城市調研隊調研 由有無會所示意圖可以看出，21 % 的項目為居民提供了會所，而大多數項目沒有這項服務。目前，居民對會所的認識還不夠強。但作為一個成熟的項目來說，會所是體現項目以人為本的最佳表現之一。可以看出會所作為住宅小區配套設施的新形式，不僅可滿足居民日常生活所需，而且是提升物業品質的重要手段。 注：資料來源城市調研隊調研 注：資料來源城市調研隊

42、調研由有無因特網接入示意圖可以看出，25 % 的項目考慮到了這項服務。說明越來越多的開發商認識到了信息時代的到來，就意味著居民對信息的要求會更加強烈，在家里上網已經不僅僅是年輕人的需求，更是日常生活的基本要求。項目戶型分析 由于在濟南市現有中高檔住宅市場中，以板樓為建筑形式的項目占據了市場的78 % 的份額，因此有必要對此次市場調查中所涉及到的板式住宅的戶型作詳細的分析。戶型比部分項目戶型比列表項目名稱建成時間一居面積比例二居面積比例三居面積比例四居面積比例復式面積比例平方米%平方米%平方米%平方米%平方米%華彩住宅20007218.7104.0661145.1320.3/中聯花園2000/1

43、0810155681801026512東旺家園2000/74-10236.6111-19663.4/和平花園2000/124-13526162-16765/178-2359泉景四季2000669120.7621126.6623222.8638192.57-367.4310望政閣2000/886011840/金山花園2000/873810862/百花小區2001/80-10031100-13031130-16031200-2207齊魯世紀園2001/90-10412.7130-14583.81883.5/恒泰花園200166-8040.583-11627129-15232.5/明湖小區20018

44、64010315132302027.52027.5榮泰花園2002/1105015050/注：資料來源城市調研隊調研上述數據表明了濟南市目前板樓住宅項目中以二居室、三居室的戶型為多。但要從個體出發，具體問題應具體分析。下面將以居室數量為劃分標準，分別對一居、二居、三居、四居、復式的戶型進行分析。一居戶型部分項目戶型列表 單位：平方米項目總面積臥室客廳餐廳廚房衛生間陽臺儲藏室歷東小區8320301086/9湖濱苑6015208665/華彩住宅8822201010.37.610.3/恒泰花園731419104.545.46.8泉景四季6615205563/舜玉花園103252016108815雅居

45、園7823208107.581注：資料來源城市調研隊調研目前濟南市的板樓住宅項目中，許多項目不提供一居戶型。而由上表可以看出，提供一居戶型的項目中，一居室的面積大約在60-100平方米之間。戶型中，臥室在15-25平方米左右；客廳多為20平方米；餐廳和廚房有的是分開的，也有部分項目是合為一體的。餐廳一般在6-10平方米左右，廚房在6-10平方米之間；衛生間的面積比較合適，一般在6、7平方米左右；陽臺大小不一，大的有10平方米，小的有3平方米；部分戶型帶儲藏室，面積不定，大的有10余平方米。二居戶型部分項目戶型列表 單位：平方米項目總面積主臥臥室客廳餐廳廚房主衛生間次衛生間陽臺1陽臺2儲藏室歷東

46、小區85-10515-2013.6-1528-401086/9百花小區80-100151320-25974-9/3-5/25雅居園100.52215228108/1041.5舜玉花園125202035151210/8/10匯都花園90-10015-161430-4010147-8/10-20金山花園871810229104/8/8燕柳花園711582085554/湖濱苑1001614261086/76/恒泰花園102.9716.812.523.228.284.976.24/7.02/明湖小區103161425144.74.7/6.8/華彩住宅1042216211010.37.56/10.3/中

47、聯花園108171429.7512.36.554.853.6455/榮泰花園1101818281086/10/歷東花園132161316201364/燕慶園112-13116-1914-1622-2911-138646/泉景四季121151020556433/和平花1486-756/荷花園130181650159748/萬盛園13118-191825-31/6/裕華園64131120765/中潤富華園74.3913.4611.6622.826.796.525.09/6/怡心苑851412/1284/4-52-4/望政閣88181417.6414.505.625

48、/5.25/東旺家園89.3816.512.6227.257.254.42/5.94/齊魯世紀園90-10415.6811.5135.57/10/7.613.93/注：資料來源城市調研隊調研由上表可以看出，提供二居戶型的項目中，二居室的面積大約在80-130平方米之間，有部分小二居，面積在60-70平方米左右。戶型中，主臥面積在15-20平方米左右，次臥室在8-15平方米左右；客廳多為20-35平方米；餐廳和廚房面積在8-15平方米和6-10平方米之間；主衛生間的面積比較合適，一般在6-10平方米左右，次衛生間在4、5平方米左右；陽臺大小不一，大的有7-10平方米，小的有3-5平方米；部分戶型

49、帶儲藏室，面積不定。三居戶型部分項目戶型列表 單位：平方米項目總面積主臥臥室1臥室2客廳1客廳2餐廳廚房主衛生間次衛生間陽臺1陽臺2貯藏室歷東小區115.8-12518181528-40/1086/9榮泰花1298614/湖濱苑12018151430/1087587/華彩住5161010.27.5610.310.3/百花小12105-10/5-8/齊魯世紀園130-14517.1411.5110.2821.24/12.8/10.913.93/恒泰花園141.2816.4512.1211.2938.38/106

50、.055.4/6.45.942.59明湖小區13216.5141430/964.74.24.8/2.07燕柳花園126.2619171423/109655.582/中聯花75/4.956.554.85/55/東旺家園141.9918.271817.526.4/10.87.26.485.886.302.52/和平花園1622018163514-168-106-75/12/泉景四季12715101020/6433/舜玉花園1452020202015201611/8.46/明珠花園145.7521.615.8415.8428/8/中潤富華園121.725.8218.5211

51、.8129.91/16.436.21/11/裕華園752010-201015-25/10/6/荷花園16019171455/12119411/燕慶園16019-2114-1617-1926-31/9-10556-76/綠苑亞泰17821.9818.3614.8533.63/12.612.9612.434.2811.624.95/萬盛8/望政閣（信魯花園)11818.7613.512.04/10.3211.70/11.70/匯都花園110-14015-16141440/1514/東方花15/3252/金山花園10816101220109104/

52、8/8雅居8967924注：資料來源城市調研隊調研 由上表可以看出，提供三居戶型的項目中，三居室的面積大約在120-170平方米之間，有部分小三居，面積在80-100平方米左右。戶型中，主臥面積在18-22平方米左右，兩個次臥室在10-20平方米左右；客廳多為25-40平方米，部分戶型還有次客廳面積在15平方米左右；餐廳和廚房面積在10-15平方米和6-10平方米之間；主衛生間的面積一般在6-10平方米左右，次衛生間在5、6平方米左右；陽臺大小不一，大的有10-15平方米，小的有3-5平方米；部分戶型帶儲藏室，面積不定。四居戶型部分項目戶型列表 單位：平方米項目總面積

53、主臥臥室1臥室2臥室3客廳1客廳2餐廳廚房主衛生間次衛生間陽臺1陽臺2歷東小區135.6-150.51818181528-40/15106/湖濱苑16018181614302010866106百花小區130-160171615/27/11105-10/齊魯世紀園18816.415.415.314.3/13.9/歷東花園182-19018161212/20/86/中聯花園1801616141330/7.58.455.35.35.35.3泉景四季2232520201535/10106454舜玉花園28330.830.220.220.732.831.228.725.324.5/23.2/燕慶園195

54、22191918331511合/65.493雅居園134201816/25/687/87注：資料來源城市調研隊調研 由上表可以看出，提供四居戶型的項目中，四居室的面積大約在150-230平方米之間，有部分小四居，面積在130平方米左右。戶型中，主臥面積在18-22平方米左右，三個次臥室在10-20平方米左右；客廳多為25-40平方米，部分戶型還有次客廳面積在15-30平方米左右；餐廳和廚房面積在15-20平方米和10平方米左右；主衛生間的面積一般在6-10平方米左右，次衛生間在5、6平方米左右；陽臺大小不一，大的有10-20平方米，小的有5-7平方米，但戶型提供2個陽臺或一個大的露臺；部分戶型

55、帶儲藏室，面積不定。復式戶型部分項目戶型列表 單位：平方米項目總主臥臥室1臥室2臥室3臥室4客廳1客廳2餐廳廚房主衛生間衛生間1衛生間2陽臺1陽臺2屋頂花園貯藏室陽光室工人房百花小區200-23016-201616/50/201294414/20-4020-25/明湖小區20215151515/22/7.54.24.24.64.6/1.076.8/中聯花園26525171111/43.65/10.288.955.965.96/5.35.3/和平花園178-23524222014/50/2620/8-12566/泉景四季192-367252020201540201510644/15/明珠花園22

56、6.521.615.813.614.28起/37.44/10.896.936.68/8.148.14/17.82明珠花園276.8727.522.516.214.85起/35.6/28.35合/10.354.41/954.41/13.5怡心苑173141514141620/76/80/綠苑亞泰23824.3121.214.2611.26/51.06/12.248-118.124.28/4.94/10.08匯都花園20015-1615-1615-16/40/10107-84/20/20/雅居園173.3201816/302512108/1088103/注：資料來源城市調研隊調研 由上表可以看出，

57、提供復式戶型的項目中，戶型面積大約在200-280平方米之間。戶型中，主臥面積在20-25平方米左右，次臥室在10-20平方米左右；客廳多為50平方米左右，次客廳面積在25平方米左右；餐廳和廚房面積在15-20平方米和10平方米左右；主衛生間的面積一般在6-10平方米左右，次衛生間在4、5平方米左右；陽臺大小不一，大的有10-20平方米，小的有5-8平方米，但戶型提供2個陽臺或一個大的露臺；部分戶型帶儲藏室、陽光室、屋頂花園、工人房等，面積大小不定。市場需求調查本次調查被訪的客戶（63% 是濟南本地人，32 % 是國內其他地區人士，5 % 是國際人士）行業涉及廣泛，其中有教授，高工，主任，會計

58、師，經理，高級員工等。被訪者中大專水平的占51 % ，大本的占26 % 。年齡小于30歲的占40 % ，30-40歲之間的占35 % ，40-50歲的之間的占12 % ，50歲以上的占13 % 。家庭人口集中在2-4口。對于上述被訪者，我隊重點調查了其對住宅消費的特點和偏好。被訪者在濟南市區居住地點53 % 的人住在歷下區，17 % 的人住在市中區，10 % 的人住在槐蔭區，11 % 的人住在天橋區，9 % 的人住在歷城區。被訪者在濟南市區工作地點64 % 的人工作在歷下區，19 % 的人工作在市中區，4 % 的人工作在槐蔭區，6 % 的人工作在天橋區，7 % 的人工作在歷城區。上述兩點表明，

59、70%被訪者居住與工作的范圍基本上集中在市中心的歷下和市中兩區之內。被訪者在生活和工作中的交通工具（有重復選擇）28 % 的人可以選擇公共汽車，15 % 的人可以選擇（擁有）私家車，23 % 的人可以選擇計程車，7 % 的人可以選擇單位班車，27 % 的人可以選擇自行車。由此看出公共汽車和自行車還是日常生活的必要交通工具。被訪者居住現狀90 % 的人住的是普通住宅，7 % 的人住的是高檔公寓。3 % 的人住的是經濟適用房。平均住宅面積約為82.76平方米。這些房的來源有26 % 的是商品房，56 % 的是與單位有關的房產，9 % 的是個人求租的，4 % 的是單位求租的，5 % 的是個人繼承的房

60、產。被訪者年收入在問及年收入時，由于被訪者有所保留，回答6-10萬元/年的人占12 %，1-3萬元/年的人占87 % 。被訪者對住宅的價格預期根據被訪者收入水平的差異，對商品房價格的預期在2000-5000元/平方米之間，絕大多數選擇了2000-3000元/平米的價位。被訪者期望的房產面積注：資料來源城市調研隊調研 注：資料來源城市調研隊調研注：資料來源城市調研隊調研注：資料來源城市調研隊調研上圖表明，對于被訪者購房面積預期，主要集中在50-100平方米和100-150平方米兩檔。其中，選擇50-100平方米的年齡段主要集中在30歲以下；選擇100-150平方米的年齡段主要集中在30-40歲和