1、試論公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用摘要：本文首先闡述了投資性房地產(chǎn)的種類和作用；其次對歷史本錢形式和公允價值計量形式兩種不同計量方法對企業(yè)的影響進展深化剖析，并根據(jù)統(tǒng)計，分析我國現(xiàn)階段上市公司的公允價值的執(zhí)行情況，并指出公允價值計量存在的問題；最后，對公允價值計量的前景進展了展望。關(guān)鍵詞：公允價值投資性房地產(chǎn)本錢形式在近年我國房地產(chǎn)價值不斷攀升的背景下，采用公允價值計量對企業(yè)的財務(wù)報表無疑具有重大的利好影響。但是公允價值計量目前并未被大多數(shù)上市公司所采納，為何會形成這樣一種現(xiàn)狀，如何對公允價值計量進展改良推廣，成為理論界和實務(wù)界共同研究的問題。一、投資性房地產(chǎn)及其會計問題一投資性房地產(chǎn)的種類已

2、出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。其中企業(yè)方案用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)獲得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。二投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量1、歷史本錢形式投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量形式主要有兩種，即歷史本錢形式和公允價值形式。在本錢形式下，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進展后續(xù)計量，計提折舊

3、或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進展處理。2、公允價值形式采用公允價值形式進展后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)說明投資性房地產(chǎn)的公允價值可以持續(xù)可靠獲得，才可以采用公允價值形式對投資性房地產(chǎn)進展后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量形式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值形式進展后續(xù)計量。三兩種形式下對企業(yè)的不同影響1、本錢計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響歷史本錢計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的有利影響，首先，采用歷史本錢形式計量能使企業(yè)資產(chǎn)狀況穩(wěn)定，不易進展利潤操縱；其次，歷史本錢計量形式會使稅賦減少。歷史本錢計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的不利影響。第一，采用歷史本錢計量

4、不能如實反映企業(yè)的真實情況；第二，企業(yè)采用本錢形式計量會影響投資者的利益。2、公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的有利影響。首先，能增強企業(yè)融資才能，改善企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債構(gòu)造。其次，公允價值計量形式的選擇應(yīng)用能進步企業(yè)的會計信息質(zhì)量。再次，能大大進步企業(yè)的當(dāng)期利潤，扭虧為盈。企業(yè)在公允價值形式下，不計提折舊或攤銷，會使得費用減少，利潤增加。以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的不利影響。第一，采用公允價值計量形式計量，本錢過高。第二，采用公允價值計量形式計量將影響公司的分紅政策的制定。二、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量形式現(xiàn)狀分析1、后續(xù)計

5、量在上市公司的執(zhí)行情況分析?企業(yè)會計準(zhǔn)那么第3號投資性房地產(chǎn)?規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用本錢形式，也可以采用公允價值形式。據(jù)統(tǒng)計，在24家滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價值形式計量的卻寥寥無幾。從投資性房地產(chǎn)公允價值確實定方法來看，有15家上市公司采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報告確定公允價值。2、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么后續(xù)計量執(zhí)行情況在后續(xù)計量兩種形式的優(yōu)先選擇方面，我國的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)那么與國際會計準(zhǔn)那么差異仍然存在。國際會計準(zhǔn)那么?ias40投資性房地產(chǎn)?規(guī)定，優(yōu)

6、先選擇公允價值形式對投資性房地產(chǎn)進展后續(xù)計量，只有當(dāng)主體無法在持續(xù)根底上對投資性房地產(chǎn)的公允價值進展可靠確定時才采用本錢形式。這是與我國目前會計準(zhǔn)那么在后續(xù)計量方面最顯著的差異。無論是我國所規(guī)定的公允價值確實定方法，還是fasb在?財務(wù)會計準(zhǔn)那么公告第157號公允價值計量?中所構(gòu)建的“公允價值層次，在本質(zhì)上是一致的。也就是說，公允價值的獲得，首選的是活潑的公開市場報價，假如在目前的市場條件下，公開市場報價不易獲得，公允價值確實定那么往往要通過專業(yè)評估人士的估價。而我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量形式還不夠完善，存在較多問題。3、我國投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量形式選擇現(xiàn)狀與我國原準(zhǔn)那么體系中歷史本錢計量占主導(dǎo)

7、地位相比，新準(zhǔn)那么體系引入了公允價值形式，?企業(yè)新會計準(zhǔn)那么第3號投資性房地產(chǎn)?鮮明地表達(dá)了新準(zhǔn)那么體系這一重要特點，即允許采用公允價值形式對投資性房地產(chǎn)進展后續(xù)計量，而不是單一地采用歷史本錢形式。采用兩種不同的計量形式對企業(yè)投資性房地產(chǎn)進展會計處理，必然對企業(yè)財務(wù)狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。在房地產(chǎn)大幅增值的背景下，采用公允價值計量方式對投資性房地產(chǎn)進展后續(xù)計量可以對財務(wù)報表產(chǎn)生有利的影響。通過對上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價值形式計量的卻寥寥無幾，究其原因在于以下幾種。首先，采用公允價值計量的條件較嚴(yán)格；其次，在房價出現(xiàn)波動的情況下使得投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加

8、大凈利潤的波動幅度,容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者,間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。第三，公允價值獲得本錢較高；第四，稅賦可能增加。基于以上的理由,上市公司可能出于穩(wěn)健的考慮而放棄采用公允價值形式對投資性房地產(chǎn)進展計量。而這樣的結(jié)果顯然與準(zhǔn)那么制定的初衷相違犯,要使這種狀況得以改變,就必須對投資性房地產(chǎn)公允價值計量形式進展改良。三、我國會計理論中公允價值的應(yīng)用展望對于企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進展計量的前景,我認(rèn)為是非常樂觀的。雖然2021年受金融海嘯的沖擊,房地產(chǎn)市場不但不復(fù)2022年“井噴之漲勢,還陷入了近年來少有的“寒冬,但是采用公允價值形式對投資性房地產(chǎn)進展計量是我國經(jīng)濟開展趨勢的必然要求。采用公允價值計量形式是進步會計信息相關(guān)性的要求，符合投資性房地產(chǎn)的特點和本質(zhì)，也表達(dá)了我國會計準(zhǔn)那么與國際會計準(zhǔn)那么趨同，更是房地產(chǎn)市場和估值技術(shù)開展的結(jié)果。因此我國要進一步完善與國際趨同的會計準(zhǔn)那么體系,進步會計信息質(zhì)量,就必然要推廣和鼓勵采用公允價值計量形式。：1袁錦霞.公允價值在投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)那么中的運用分析j.財務(wù)會計20216總第327期.葛家澍.關(guān)于公允價值會計的研究面向財務(wù)會計的本質(zhì)特征j.會計研究2021(5).王曉.關(guān)于公允價值在會計核算中計量問題的討論j.咸陽師范學(xué)院學(xué)報.2021(24).肖春芬,荊乃彬.淺談公允價值