1、1物業管理法規及基礎知識 2 法律（規章）本身不是什么好東西，只是因為人性的不完善，所以制定出來約束人的不良行為。當你按常規出牌時，你會發現法律（規章）是善良的；當你不按常規出牌時，你會發現法律（規章）是邪惡的。【課前小品】3為什么要學習法律法規呢？4要內容物業管理條例及關聯法規物業管理基礎知識物業管理條例應用案例分析工作中常見案列分析主5物業管理條例1、2003年6月8日，經國務院第9次常務會議通過并公布物業管理條例（中華人民共和國國務院令第379號），自2003年9月1日起施行。2、2007年8月26日，國務院做出關于修改物業管理條例的決定（詳見中華人民共和國國務院令第504號），自200

2、7年10月1日起施行。3、物業管理條例共七章七十條，由總則、業主及業主大會 、前期物業管理 、物業管理服務 、物業的使用與維護 、法律責任、附責共七部分組成。6物業管理條例關聯法規綜合- 中華人民共和國民法通則（1986年4月12日) 最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國 民法通則若干問題的意見(試行)(1988年4月2日） 中華人民共和國物權法(2007年3月16日) 中華人民共和國合同法(1999年3月15日) 中華人民共和國特種設備安全法（2014年1月1日）7物業管理條例關聯法規業主及業主大會-中華人民共和國城市居民委員會組織法（1989年12月26日)業主大會規程(2003年6月2

3、6日)業主臨時公約(示范文本) (2004年9月6日）建設部關于加強商品房銷售、房改售房與物業管理銜接工作的通知(1997年8月29日) 8物業管理條例關聯法規前期物業管理-前期物業服務合同(示范文本)(2004年9月6日)中華人民共和國招標投標法（1999年8月30日) 前期物業管理招標投標管理暫行辦法(2003年6月26日) 房屋接管驗收標準(1991年2月4日) 中華人民共和國建筑法(1997年11月1日) 建設工程質量管理條例（2000年1月30日) 房屋建筑工程質量保修辦法(2000年6月30日) 9物業管理條例關聯法規物業管理服務-物業管理企業資質管理辦法(2007年11月26日)

4、建設部辦公廳關于物業管理企業資質管理有關問題的通知(2004年5月18日)物業管理師制度暫行規定 (2005年11月16日）物業管理師資格考試實施辦法 (2005年11月16日)物業管理師資格認定考試辦法 (2005年11月16日)建設部辦公廳關于物業管理師資格認定考試工作有關事項的通知(2006年8月16日)關于實施物業管理師制度職責分工有關問題的通知(2006年5月16日)物業管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日) 10物業管理條例關聯法規 物業服務收費- 中華人民共和國價格法(節錄) (1997年12月29日) 中華人民共和國消費者權益保護法(節錄)(1993年10月31日)

5、物業服務收費管理辦法 (2003年11月13日) 物業服務收費明碼標價規定 (2004年7月19日) 物業服務定價成本監審辦法(試行) (2007年9月10日) 機動車停放服務收費管理辦法 (2000年7月14日) 國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關 營業稅問題的通知(1998年12月15日) 11物業管理條例關聯法規物業的使用維護- 城市異產毗連房屋管理規定(節錄)(1989年11月21日) 住宅專項維修資金管理辦法(2007年l2月4日) 住宅工程初裝飾竣工驗收辦法(1994年6月l6日) 住宅室內裝飾裝修管理辦法 (2002年3月5日) 建設部辦公廳關于對物業管理條例有關條款理解

6、適用問題的批復(2003年10月17日) 國家電力公司關于對新建居民住宅供電設施收費及管理的意見1998年5月29日) 國家稅務總局關于住房專項維修基金征免營業稅問題的通知(2004年6月7日) 物業管理企業財務管理規定 (1998年3月12日) 12物業管理條例關聯法規物業糾紛與法律責任- 中華人民共和國刑法(節錄) (1997年3月14日) 中華人民共和國行政處罰法(節錄) (1996年3月17日) 中華人民共和國治安管理處罰法(節錄)(2005年8月28日) 最高人民法院公布了關于審理建筑物區分所有權糾紛 案件具體應 用法律若干問題的解釋和關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解

7、釋，并將于2009年10月1日起施行。 13 張先生是某住宅四樓的住戶，因為工作關系，經常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。因為水流不止，王小姐便請求管理處前去維修，但管理處卻將張先生的房門撬開，入內維修。張先生認為，物管項目部未經他同意便擅自將他的房門撬開，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業服務公司賠償損失。 物業公司是否賠償，為什么？相關案例分析14 第三十一條 因緊急避險造成損害的，由引起險情發生的人承擔責任。如果危險是由自然原因引起的，緊急避險人不承擔責任或者給予適當補償。緊急避險采取措施不當或者超過必要的限度，造成不應有的損

8、害的，緊急避險人應當承擔適當的責任。 注意：兩個以上無利害關系的證人。 依據：侵權責任法15 2012年1月，滕某入住謀小區，發現房屋存在質量問題。此后，滕某以“房屋存在質量問題，自己及家人及不滿意，物業公司沒有盡到物業管理服務義務，收取費用與服務標準不相符”為由，從2012年1月3日至至今一直未交任何費用。 本案中涉及的法律關系有哪些，為什么？相關案例分析16 分析：物業管理公司與業主之間是物業合同關系，而開發商與業主之間是商品房買賣合同關系。房屋質量等問題屬于業主與開發商之間商品房買賣合同調整范疇，因此，業主不能以房屋質量問題為由，拒絕向物業管理公司交納相關費用。但是，如果在物業合同中約定

9、了物業管理公司有對房屋維護和修繕義務，業主要求物業管理公司進行維修，物業管理公司未履行義務的，業主有權拒絕交納相關費用17一、物業管理在中國的發展政策法規日臻完善法律層面上，有全國人民代表大會及常委會通過的物權法和相關法律；最高人民法院發布的關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋和關于審理物業服務糾紛具體應用法律若干問題的解釋；行政法規層面上，有物業管理條例；行政規章層面上，有國家發改委、建設部印發的物業服務收費管理辦法，建設部、財政部印發的住宅專項維修資金管理辦法，建設部、人事部共同制定的物業管理師制度暫行規定，建設部修改發布的前期物業管理招投標管理暫行辦法、物業服務企業

10、資質管理辦法、業主大會和業主委員會指導規則、物業承接查驗辦法等。 18管理規模不斷拓展 到2012年底，物業管理面積約為145.3億平方米，較國家統計局2008年發布的第二次經濟普查數據公報顯示的125.46億平方米增長了約16%。 19企業數量較快增長 據不完全統計，物業服務企業約為 71000 余家，較 2008 年經濟普查公布的 58406 家增長了約 23% 。 20 向現代服務業轉型升級初見成效 21成本上漲影響行業盈利能力 22 從業人員素質亟待提高 232、物業服務企業的資質管理物業管理企業資質管理試行辦法 2004年3月17日建設部令第125號 資質等級：分一級、二級、三級等級

11、與臨時資質； 成都市創投置業有限公司屬國家二級資質企業24二、物業管理的基本概念概念一、物業定義：物業是單元性房地產的稱謂，是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設施以及相關的場地。分析：A：建筑物非建筑物 B：已建成投入使用的未完工、在建 C：主體及配套紅線范圍內的一切物業的特性：位置的固定性和地區性形式上的多樣性 使用上的長期性 建設周期長、投資量大 容易受政策的限制 保值性和增值性 25概念二、物業管理行業定義：是指由專業機構或公司，按照合同或契約，接受業主（用戶）的委托，按照市場經營方式，運用現代管理方法和技術，為使物業充分發揮其使用價值和經濟效益而對物業本身及其業主（用戶）進行管理并提

12、供綜合服務。新條例定義：業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。包括：不動產、土地建筑物、設備、房間、家具、備品、環境系統、服務、信息物品、預算和能源等設施的管理。 物業管理的對象共有物業業主及非業主使用人的行為26概念三：業主定義：房屋的所有權人權利1、按照物業服務合同的約定，接受物業企業提供的服務；2、提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；3、提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；4、參加業主大會會議，行使投票權；5、選舉業主委員會委員，并享有被

13、選舉權；6、監督業主委員會的工作；7、監督物業管理企業履行物業服務合同；8、對物業公共部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；9、監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；10、法律法規規定的其他權利。27履行的義務：1、遵守業主公約、業主大會議事規則；2、遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；3、執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會做出的決定；4、按照國家有關規定交納專項維修資金；5、按時交納物業服務費用；6、法律法規規定的其它義務。概念三：業主28定義：物業管理區域內全體業主組成業主大會。代表和維護

14、物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。履行下列職責：1、制定、修改業主公約和業主大會議事規則；2、選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；3、選聘、解聘物業管理企業；4、決定專項維修基金使用、續籌方案，并監督實施；5、制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；6、法律法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。業主大會會議形式：集體討論和書面征詢意見，1/2持有投票權的業主參加。大會決定必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。對于1、3、4的決定必須經物業管理區域全體業主所持投票權2/3以上通過。概念四：業

15、主大會29 業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構。 履行下列職責： 1、召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； 2、代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同； 3、及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同； 4、監督業主公約的實施； 5、業主大會賦予的其他職責。概念五：業主委員會30概念六：業主公約 業主公約是指由全體業主承諾的，對全體業主具有約束力的，有關業主在使用、維護物業及其管理等方面的權利義務的行為守則。 應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反業主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

16、31概念七、物業管理服務費來源：1、向業主收取的服務費 2、公用設施、設備和公共場所的 經營收入 3、部分商業用房的租金 4、住宅區的其它合法收入32三、物業管理的性質和特點：1、物業管理的性質社會化：有利提高整個城市管理的社會化程度 物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相分離是物業管理社會化的必要前提。 專業化：設備、環境、安全、租售等企業化：物業管理行為是一種企業行為經營型 ：物業管理的屬性是經營，提供的是勞務與服務，推行有償服務、合理收費。332、物業管理的基本特點業主自治自律 （業主公約和業主委員會） 業主自治：業主對自己的財產負責，具有和行使管理權； 業主自律：單個業主利益服從公眾

17、利益。物業管理企業的專業化管理 業主委員會與物業管理企業是平等的合同關系 34四、物業管理的作用確保物業功能的正常發揮，并且延長物業的使用壽命能夠為業主和用戶提供優美、舒適、安全的環境 （怎樣理解予管理于服務之中？具體應當怎樣做） 使物業保值、升值（消費者注重長期效應） 促進政府部分職能的轉變，減輕政府的財政補貼負擔 （花園城市有賴于物業管理） 35五、物業、物業管理的分類 1、物業的分類按使用功能分為：居住物業、商業物業、工業物業、其他 按產權分為：公有產權、私有產權、單位產權 按結構層次分為：單層、多層、高層、超高層 362、物業管理的類型 住宅區管理 （怡和新城）工業區管理（經開區廠區管

18、理） 寫字樓管理（成都摩根大廈）商貿樓管理 （萬達廣場）37六、物業管理的基本內容 1、房屋的使用、維修、養護2、消防設施設備、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車庫、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施、公共場所的使用、維修、養護和管理3、清潔衛生（外包體現專業化分工） 4、車輛行使及停泊 5、公共秩序（業主家中失竊是否應由管理公司賠償） 6、市住宅主管部門規定和委托管理合同規定的其他物業管理事項：如房屋本體維修基金管理規定、公用設施專用基金管理規定等 38配套說明房屋的五分法：1、自用部位：責任人為業主2、毗連部位：責任人為毗連業主3、本體（共用部位）：本體內的全體業主4、公用

19、設施：責任人為業委會5、居民生活供應部門（供水、供氣、供電等） 責任人為有關部門39住宅區內禁止的行為1、踐踏、占用綠化地；2、占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房等公用設施而影響其正常使用功能；3、亂拋垃圾、雜物；4、影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；5、損毀、涂畫園林藝術雕塑；6、聚眾喧鬧；7、隨意停放車輛和鳴喇叭；8、發出超出規定標準的噪音；9、排放有毒、有害物質；10、經營業主公約所禁止的行業；11、法律法規及市政府規定禁止的其他行為。40七、物業管理的基本環節1、策劃階段 早期介入：項目決策、可行性研究、規劃設計 制定管理方案：確定管理檔次 、確定服務標準 、財務收支

20、預算 組建或選聘物業管理企業 2、物業管理的前期準備階段 物業管理企業內部機構設置與擬定人員編制 物業管理人員的選聘和培訓 規章制度和制定 413、啟動階段 接管驗收用戶入住 （裝修管理）產權備案和檔案資料的建立 成立業主大會，選舉產生業主委員會 4、日常運作階段 日常綜合服務與管理 系統的協調 （內部、外部關系）42 物業管理條例應用案例分析案例一：業主有權監督物業服務如果你是房屋的所有權人，那么，你就是業主。作為業主，入夏以來，王女士多次發現自己所居住小區的巡邏秩序維護員，經常找個背人的陰涼地方，躺下一睡一兩個小時。王女士認為這樣可不行。于是，她向小區物業公司提出，要求對秩序維護人員加強管

21、理。“如果秩序維護工作如此被打折扣，小區的秩序維護員不就形同虛設了嗎？居民的秩序維護費不就白交了嗎？”王女士說。43案例分析這事王女士管得好，她完全有權利這樣做，物業管理條例為她撐腰。條例明確規定，業主有9項權利可以充分行使：其中第7條為監督物業管理企業履行物業服務合同；44案例二：屋頂廣告收益不能全歸物業公司 在屋頂上、電梯內、綠地上做廣告，把公共建筑出租他人，其收益物業公司有權獨吞嗎？提出這個問題并非空穴來風。不少小區的物業公司與業主在協議中約定：“屋頂、公共墻體的使用權歸物業。” 屋頂等公共建筑的產權歸全體業主享有，物業公司憑什么用全體業主的財產賺自己的錢呢？之前，北京市海淀區人民法院受

22、理了一起訴訟，一家物業公司狀告小區業主不交物業費。小區業主馬上提出反訴，要求物業公司將小區公共建筑出租的收益吐出來，作為物業費。物業管理條例應用案例分析45案例分析 這類糾紛不是少數。物業管理條例第55條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”屋頂等廣告，公用建筑等出租，物業公司做了出面聯系、管理等工作，物業公司應該得到相應的報酬，但決不能獨吞。46案例三：財產被盜業主被殺物業公司失職要擔責2006年3月5日凌晨，家住上海滬太路復星新苑的許發

23、、鄒芳夫婦，發現愛女竟在家中被流竄進來的歹徒強奸并殺害。在犯罪分子被繩之以法之后，老許夫婦同樣也沒放過物業公司。這些年，因小區發生人命案而把物業公司推上被告席的訴訟，已非鮮有，爭論非常激烈。與此同時更多的是，住戶因停放在小區內的自行車、汽車等丟失或家庭財產被盜，而引發的業主和物業公司在對小區安全責任問題上的糾紛。家住重慶金科花園小區的劉洪建先生，2007年3月6日早起外出時發現他停放在小區地下車庫的汽車不見了。他以物業公司疏于管理為由把物業公司告上法庭，結果獲賠16萬元。47案例分析小區安全到底誰負責任？物業公司疏于管理導致業主人身、財產損失，要不要負法律責任？對這個長期以來困擾業主和物業公司

24、的問題，物業管理條例給了一個說法。條例明確規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”這就是說，合同是最根本的依據。48案例四：電力公司依法承擔賠償， 物業公司管理疏忽一并受罰。孫某（男，10歲）在家里玩耍是發現陽臺旁邊的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，結果被掛在樹上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業管理公司和電力公司共同承擔賠償責任。法院查明，在距離孫家陽臺的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發前天晚上有7級大風，大風將高壓線刮斷，導致損害事故的發生。49案例分析： 根據物業管理條例

25、等法律法規的規定，高壓電線的維修養護責任是由電力公司承擔的，電力公司具有維修養護高壓電線的責任，應當嚴格依照電力設施保護條例及其實施細則的規定，采取有力的措施保障電力設施的安全，在大風過后應當采取措施消除危險。 盡管物業管理條例第52條規定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。但是物業公司負有物業小區安全保障的義務，應對小區內存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務，因此物業公司要想規避此類風險的發生，就應對供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關管線和設施設備在物業小區內存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務并作

26、出必要的安全警示標志。50相關案例分析之一犬在給人類帶來樂趣的同時也給 小區帶來不安（咬人、擾人、嚇人）！有時我也很乖！辦證（犬只準養證）登記（社區居民委員會貨建筑區劃內物業服務中心）拴繩（不超過1.5米，成人牽領）防疫（定期注射，發現狂犬12小時內報告）糾紛處理（自行解決，政府仲裁，法院起訴）51相關案例分析之二停車場車輛被撞、被盜1、認真作好記錄，車輛檢查、放行到位（制度）2、安全防范、風險意識的造就 3、尋求第三方進行幫助以某大廈住戶車被一外來車刮傷的案例以小區的停車小票在另一小區出現為例以小區車輛丟失為例汽車越來越多了，關于汽車的糾紛也越來也多了52相關案例分析之三小區發生被盜的處理以

27、送東西為由入室，搶劫、勒索、綁架事主1、定期調整巡邏路線，加強對安全盲區的警戒2、強化安全員主動獲得信息的能力2、保留好現場記錄3、尋求第三方協助再高的檻也攔不住我，我時常惦記著你您哪！53如何來確定物業管理的地位？物業公司是根據物業服務合同或協議在國家法律法規的規定范圍內對物業進行管理的活動。其地位是來自與房屋所有人的合同及所簽定相關委托協議，根據合同和協議約定并在法律法規規定范圍內（如保安的權限物業公司的權限等）提供相應的服務，物業安保工作也是在這份合同和協議之內一項內容。物業保安的主要職能是：小區公共秩序的維護、小區公共安全管理及各類突發事件的預防和應急處理。54物業管理始終處在公共管理

28、和服務的位置上，保安工作根據合同提供約定的安保服務，并不對小區業主個人財產、生命安全起保管、保全的作用。只要物業公司按照合同提供了相應的服務，就沒有責任，而且安保工作不可能做到萬無一失，只能是通過防范，降低事故的發生率。就這個案例所講只要物業公司根據合同或協議盡到了自己在安保方面的義務就不存在管理過失，也就不應該承擔任何的責任，而且物業管理費是小區正常運轉的費用，李某拒交并又享受了小區的公共服務，其實是在侵犯其他業主的權益。55相關案例分析之四鄰里利益的處理1、上下層滲水，各自不管。2、上下層水管堵塞，下家不予支持。1、參照 條例中相關的條款進行說服（房屋毗連部位：房屋本體中中不屬于共用和自用

29、部位的部位、設施設備）2、適時運用下層業主一同進行協商56處理相鄰關系的原則物權法第84條規定:“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。”根據這一規定，在處理相鄰關系時，應注意如下原則: 一、依據法律法規和習慣處理相鄰關系二、團結互助、兼顧各方的利益 三、有利生產、方便生活 四、公平合理五、依法給予補償 57相關案例分析之五禁止行為1、破壞承重結構、拆、鑿、搭2、破壞防水層3、增加負載4、使用不符消防要求裝修材料5、超時等違章裝修入住前您必須先過我這關！法律依據物業管理條例住宅室內裝飾裝修管理辦法建設部建筑安裝工程質量檢驗評定標準住宅工程初裝

30、飾竣工驗收辦法地方性法規：成都市房屋裝修結構安全管理規定成都市人大58物業裝飾裝修程序1、裝修人申報登記（事先告知）；非業主應當取得業主的書面同意。2、簽訂住宅室內裝飾裝修書面合同。 3、物業管理單位應當告知禁止行為和注意事項；裝修人應當告知鄰里。 4、簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。 5、竣工驗收，出具住宅室內裝飾裝修質量保修書。在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。 59住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容： (一)裝飾裝修工程的實施內容； (二)裝飾裝修工程

31、的實施期限； (三)允許施工的時間； (四)廢棄物的清運與處置； (五)住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求； (六)禁止行為和注意事項； (七)管理服務費用； (八)違約責任； (九)其他需要約定的事項。 60相關案例分析之六高空拋物問題的處理1、住戶家中拋出物品2、樓體附作物脫落3、高空作業1、加強宣傳（事故實物展）2、加強樓附著物的檢查巡視3、加強高空作業的保護監視4、明確安全生產責任誰總是這樣討厭？61案情：一天下午，許先生將一輛轎車停在樓下，從樓上掉下一個花盆將車的擋風玻璃砸壞。許先生找到物業管理公司，物業公司稱是屋主的花盆將車砸壞的，與物業公司無關。許先生又找到掉下花盆的屋主，屋主說花

32、盆是臺風吹下來的，屬不可抗力，并非他故意扔下來的，所以他不應賠償。許先生無奈只好將雙方告上法庭。假如此事由你來跟進，該如何處理？621、車窗的擋風玻璃被砸壞的直接原因是業主的花盆，因此業主應該負責任。2、業主的臺風不可抗拒力理由解釋不成立，因為車窗擋風玻璃的破碎的原因是花盆，而臺風與花盆砸落之間沒有必然的因果關系，主要原因還是業主沒有在臺風期間把危險物品保管好。63物業公司是代表全體業主對物業進行管理的代表，因此物業公司負有以下責任：A：物業公司應負責對利益雙方進行協調，保證受侵害業主的權益，并在有必要時進行公正的舉證；B：平時物業公司應對高空有危險物品進行經常性管理，對高樓層的屋外圍欄和置物

33、有良好的管理并有相應的管理規定，讓業主知曉；C：臺風來臨前，物業公司應及時提醒業主加強對高空物品的管理，減少和杜絕事故隱患。如果物業公司在ABC三點上，有不盡責的地方的話，業主也可以將物業公司作為連帶責任者一起訴訟641、本案涉及三個方面的問題:（1）、責任主體是誰？（2）、適用什么歸責原則？（3）、如何判別不可抗力?第一，我國規定:建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物發生倒塌、墜落、脫落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任。責任的主體是工作物（物體）的所有人或者管理人。在物業管理中，現在對物業管理公司是否是管理人尚有爭議。652、第二，可使用過錯責任原則。本案中，業主必須證明對建筑物上的擱置物、懸掛物采取了足夠的安全措施，同時對預見的在大雨、暴風天氣情況下建筑物上的擱置物、懸掛物有可能的墜落、脫落進行了足夠的安全防護。物業管理公司