1、.地產公司PAGE ：.； 共 NUMPAGES 32 頁 永川房地產市場調查報告謀劃部摘 要本案之“工程市場供需調查旨在從區域屬性、區域宏觀經濟環境及房地產市場的初步分析研討中，開掘工程開發之市場時機點，從而確保工程勝利運營。本案之“工程“市場研討旨在有效躲避政策、資金、市場的風險，把握市場脈搏、確定市場細分方向，為工程勝利運營提供戰略性方向。包括建立在我司初步市場調研結果和強大的數據資源根底之上研判而得的，從而確保工程市場價值的最大化。經過市場調查暨產品初步定位研討為開發工程勝利運營的根底上獲取更高的開發價值報答將是我司之效力目的和任務使命！第一篇 市場參考思緒決議出路，觀念培育市場。在進

2、展本工程市場調查及分析研討之前，他們先行就工程定位甄選思想參考。一、高度 菲利普科特勒在“大營銷概念中指出：國家、城市都應成為一個被運營的品牌，國家、城市的品牌同樣需求用營銷戰略去整合、塑造品牌籠統。本案就是永川城市運營的典型工程。二、深度，是中國城市運營元年。從此開場城市晉級與產業格局調整成為主旋律。城市運營的時代，智本成為新經濟的能量。智本無形，卻產生對城市格局與人文生活的深化影響，這是房地產開發商必需深度認知的更高級能量從地產開發到更為提高的生活方式的開發和城市文明的開發。三、廣度“年，那是一個春天，有一位老人在中國的南海邊劃了一個圈一曲唱響了大江南北，世紀偉人鄧小平年前在當時地圖上都找

3、不到的一個邊陲小鎮劃的“圈，如今已變成一座現代化都市深圳年月日，重慶作為統籌城鄉協調開展特區，讓重慶在直轄十年之際有了一次質的飛躍！參照鄧小平的豐功偉績，重慶也畫了一個“圈。年月日，兩江新區的掛牌成立，重慶繼濱海新區和浦東新區后內陸第一個國家級新特區，這個“特字蘊含了中央政策對開放思想，中國進入的重慶時間，產業集聚，離岸金融中心，城鄉統籌將加速重慶現代工業的開展，周邊區縣也將得到全新的占位。永川作為一圈之列將作為渝西中心城市，理當成為城鄉改革、城市化先達標的示范區，而本案無疑成為實現真正城市化居住的樣板。第二篇 城市背景解讀永川開展“藍皮書永川因城區“三河匯碧，形如篆文“永字而得名，年月，永川

4、撤縣建市年月，經 HYPERLINK baike.baidu/view/.htm t _blank 國務院同意撤市設區， 重慶直轄之后，特別是新千年伊始，永川借區位成渝走廊優勢和獨特自然優勢，把永川打呵斥為重慶西部中心城市和職業教育基地。依托永川的歷史沉淀，憑仗統籌城鄉的政策春風。永川建立起大工程-產業鏈-產業集群的開展態勢規模初具，蓄勢待發。努力塑造“森林之城、溫馨之都，職教之城、人文之都，創業之城、財富之都，開放之城、商貿之都，茶竹之城、休閑之都特征籠統，描畫了一個“長江上游現代化都市的宏偉藍圖永川投資興建公共租賃房打造宜居都市實現幸福城市；大力開展職業教育，實現城市差別化開展，成就渝西教

5、育高地的宏偉目的，經過加快三湖建立全力開啟“三湖時代，創建精巧城市。二、小時經濟圈惠及永川以主城為中心，在交通小時可通達的范圍內，構成一個具有明顯聚集效應、具備競爭優勢的西部地域最大城市群小時經濟圈。“小時經濟圈由個區縣組成。包括：主城區、永川、合川、涪陵、長壽、江津、萬盛、璧山、綦江、榮昌、南川、大足、潼南、銅梁、武隆。 “小時經濟圈幅員面積萬平方公里，目前常住人口萬人，接近全市的%，其中城鎮人口接近萬，城鎮化率接近%。據預測，經過加強根底設備建立、鼓勵農民進城等一系列舉措，年后，“小時經濟圈的地域GDP將超越全市的%，集聚的城鎮人口超越萬人，城鎮化率達%。 “小時經濟圈規劃的審批經過讓主城

6、周邊各節點城市重新獲得了一個全新的勃發。于此，永川的開展必將迎來一個快速開展和全面晉級的時代，而這將僅僅是永川開展的一個起點，未來迎接永川的將是更加輝煌的明天！三、永川城市化考量年底的永川城市化率.%，高于重慶程度，職業教育給永川奉獻率.個百分點，到年，永川職業教育城的面積將拓展到平方公里，在校生將添加到萬人。屆時，職業教育對永川市的城市化奉獻率將提高到個百分點，城市化曾經到達%，永川目前常住人口為萬，估計到永川的城區從目前的平方公里擴展到萬人口配平方公里城區面積。新增人口那么經過產業從億元添加到億元來帶動人口集聚，以及高鐵時代吸引原來在鄉鎮的人口，以及第二產業帶來的效力業就業。城市開展的宏觀

7、目的闡明，僅僅依托政府一方作為來實現城市化是不能夠的。永川加速實現城市化的關鍵在于：以職業教育產業為依托的現代工業及效力業聚集效應以獨特別理區位為特征的渝西商貿物流樞紐中心依托路、橋、軌道交通線建立起快捷的成、渝交通網絡城市產業構造與江津、榮昌、雙橋互動互補，實現昌盛共享投資拉動消費和效力產業與商貿開展，擴展就業房地產開發的晉級換代，拉升區域宜居指數，輻射周邊及外來置業人群，抑制高端消費外流四、大交通改善永川三環高速三環高速城際鐵路城際鐵路成渝鐵路成渝鐵路永川加快對外通道公路網建立。搞好三環高速公路永川至江津段招標、設計等任務，加快永川至江津兩大區域中心城市高速公路建立。到年，根本建成成渝、三

8、環、永津等三條高速公路，通車里程到達公里；加快沿江北岸一級公路永川段、永川至主城區快速通道一級公路，在年開工建立公里一級公路。加大鐵路協調力度。繼續做好成渝鐵路客運專線協調效力，爭取渝昆鐵路過境永川；加快合川-永川-瀘州城際鐵路、永川-主城區軌道交通研討論證，盡快開工建立。到年，鐵路里程到達公里。加快永川樞紐港建立進度。發揚長江黃金水道優勢，積極爭取市級及以上國有企業整體打造永川港。到年，根本建成個噸級碼頭泊位，港口貨物吞吐量到達萬噸含萬標箱，根本建成平方公里的港口物流園區。永川作為川東渝西八區的交通樞紐，也是成渝經濟物流貿易重要集散地。! i ! Z* i N$ A + C P; c& x,

9、 C u; j) X! |- 五、城市交統統達全城永川打造分鐘主城，半小時永川，小時周邊的交通網絡！分鐘主城。加緊優化成渝城際永川段線型初步設計，促進城際鐵路與長途客運、城市公交無縫對接，實現分鐘通達主城。半小時永川。完善城市三環交通體系，新建內環路西南段，暢通城市內環路；開工建立一環路東段，圍合平方公里城市中心區域；擬建西三環高速路，規劃新建雙鳳-陳食-大安高速路，構成二環高速路網；新建文昌路、興龍大道等條城市暢通大道，構成平方公里大城市道路骨架；改建永師、五朱四條干線公路，實現一切鎮街分鐘到達城區。小時周邊。爭取渝昆鐵路選線永川，推進永川長江大橋立項審批，開展三環高速公路永川段招標，確保提

10、早建成通車，實現與川東南、黔西北城市快速銜接；依托永瀘、永榮、永璧等多條省際、縣際聯線公路，健全區域公路交通網絡，實現周邊區縣“小時通暢目的。第三篇 區域地產市場透析一、經濟環境分析、人居GDP與房地產開展的關系研討檔位人均GDP美圓房地產開展階段房地產市場特征第一檔位-啟動期以生存性需求為主房地產產業超速開展產品構造單純，呈現數量型特征第二檔位-快速開展期生存、改善需求兼有房地產產業快速開展產品以住宅為主，數量和質量并重第三檔位-平穩開展期改善需求為主產品依然以住宅為主，對質量的要求高于數量第四檔位-減緩開展期改善需求為主綜合開展型市場重慶。年人均GDP初次突破美圓大關，估計年到達美圓。年重

11、慶房地產均價為元/平方米；深圳。年人均GDP初次突破美圓大關。年深圳房地產均價到達元/平方米；年初，永川人居GDP到達元人民幣，超越美圓大關。年房地產均價到達元/平方米建面。小結：從上表和數據中他們可以看到目前重慶和永川尚處于第二檔位，可見永川的房地產開發的處于快速開展階段，以生存型需求為主，居住類型以中低檔的住宅產品為主，構造單純，呈現數量型特征。同時，對比永川現有的市場銷售價錢額度，他們可以大膽預言，永川的房價將還有很大的上漲空間，城市價值將欲發強大。、宏觀經濟增長與房地產的關系研討如下圖：A、當宏觀經濟增長率小于%時，房地產開展呈萎縮的形狀；B、當宏觀經濟增長率介于-%之間時，房地產開展

12、呈停滯形狀；C、當宏觀經濟增長率介于-%之間時，房地產開展呈穩定開展形狀；D、當宏觀經濟增長率大于%時，房地產開展呈快速開展形狀。年，全區地域消費總值到達億元，增長. %;規模以上工業企業總產值到達億元，增長.%;全社會固定資產投資完成億元，增長. %;社會消費品零售總額到達億元，增長. %;地方預算內財政收入實現. 億元，增長%。城鎮居民人均可支配收入元，鄉村居民人均純收入元。可見永川宏觀經濟開展的速度穩定在第四檔位，由此判別其房地產開展處于快速開展時期。、小結永川經濟繼續快速開展引動區域地產行業高位運轉，詳細表如今：房地產開發有啟動期轉變為高速開展期；消費需求處于“有其屋向“優其屋轉型期，

13、由于商品房起步較晚而可以研判“有其屋的消費需求將在相當長的一段時間內占據主導；物業形狀將以滿足居住功能為主的住宅為主導，而商務、投資功能的物業大量存在尚需時日；伴隨消費的理性和成熟，對產品質量的要求將越來越高，反映到詳細層面表如今建筑風格、園林、戶型和配套方面；居住居住+文化：目前的購房者對房屋的需求并不單單滿足于居住，居住與文化的結合成為購房者新的追求。二、政策環境分析、金融政策貨幣政策偏重于“寬松轉向“適度 ，其次，信貸政策上將更加注重支持經濟構造調整和開展方式轉變，加大民生的投入，在次就是防備金融風險，對金融衍生性工具實行強加監管。直至年月央行數次延續上調存款類金融機構人民幣存款預備金率

14、和金融機構存款基準利率，重慶新國十條的出臺，二套不低于四成，貸款利率不低于基準利率的.倍，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率大幅度提高的信貸政策，在一定程度上遏制了投機性需求。 年月日起，重慶各大商行陸續傳出即將或已恢復執行二套房貸款政策，即購買貸款購買第二套房需嚴厲執行首付四成、利率上浮%等政策。年月日房貸新政出臺后，重慶市各大銀行取消首套房折優惠政策，一致將利率由折調高到.折。分析：一系列的舉措在本錢和心思上對購房者呵斥雙重壓力，加重了購房者的負擔，在一定程度上抑制了房價過快上漲和投機性需求；但對于永川這樣高速開展的市場，大量硬性購房需求和對未來房價看漲的預期仍在未來一

15、段時間內支撐著永川房地產市場的開展；重慶穩健金融政策實現了多贏的市場局面，經過處理根本緣由來處理高房價的問題，也是重慶這么多年市場比較安康的關鍵。、稅收政策年政府關于清算房地產開發企業增值稅、四通費納入房價等稅收政策的出臺，在一定程度上添加了房地產開發企業的開發本錢和風險，為了轉嫁這一本錢和風險，能夠會呵斥房價的進一步上漲，從年的房地產市場得到驗證；年初，物業稅被炒得熱火朝天，國務院曾經明確表示要加快研討制定合理引導個人住房消費、調理個人房產收益的有關稅收政策，闡明國務院還有很多相關的政策還沒有出臺，特別是關于房產稅收的政策；年月日，重慶市地稅局下發，重慶將提高非普通規范住宅土地增值稅的預征率

16、，由過去的%添加到%。市政府按照 “低端有保證、中端有市場、高端要遏制的思緒，分類制定今年我市房地產調控政策。其中，將對少數高檔住房消費進展遏制，按照國家規定調高高檔住房買賣契稅稅率至%，并將個人轉讓商品住房征收營業稅時限恢復為年。分析：但從兩會看來，房地產開發相關稅費提高了一個百分點，調整個人房產收益等相關稅收待相關配套政策完善時才試點推行，房產稅的盲目推行，勢必對持有大面積物業的業主帶來壓力，導致拋售物業導致空置率上升。、其他相關法規年月日公布，年月日實施的對建筑層高、建筑面積、建筑層數、容積率等的計算進展規定。其中規定建筑規范層層高大于.米建面按該層程度投影面積不含陽臺部分的倍計算；規范

17、層層高超越米時，建面在倍的根底上按層高每添加.米，即添加層計算。分析：產品創新得思變：可變空間、飄窗變落地窗等新型設計理念該當合理運用。年月日公布，年月日實施的 在務工地初次購買建筑面積平方米以下二手房的農民工，持有效證明可享用契稅減免，年月國家加大了對個人住房需求扶持，年月日起，對個人初次購買平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫一致下調到%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅分析：促使消費分級。即根據消費者資金實力情況向兩極分化，中低階層的人逐漸向二手房、經濟適用房等社會統籌用房靠齊；而高收入階層那么經過二次或者多次置業追求產品的晉級換代，同時也對個人自住型消

18、費進展優惠政策，合理調理供需市場，以契稅及相關稅費為杠桿，減少房屋的空置，加強市場的活潑度。促進產品晉級。即商品房開發建立將日漸向產品質量和居住文化晉級以滿足高收入階層的置業需求。、小結在全國房價繼續攀升的背景下，國家在金融、稅收等方面都對房地產市場出臺了相關政策，一方面房地產市場也在不斷走向規范，這是市場開展的必然規律，也有利于市場的繼續穩定開展；另一方面也提高了房屋開發建立的根底本錢，必然會導致房價的鞏固，防止房地產市場下滑對其他相關行業的沖擊。 年金融危機后提倡建筑節能等相關規定要求的落實勢必會提升建安本錢，從一定程度上開發商把本錢轉嫁購房者身上，導致房價繼續高漲。國家出臺相關政策關注弱

19、勢群體的購房需求，并且在契稅方面，保證性住房，公租房上給予支持，必將對商品房價錢快速上漲進展一定遏制。綜上所述：重慶房地產市場穩健開展將是一個大趨勢，樂觀上能實現經濟開展與房地產開展的有效對接。第四篇 解讀永川市場需求中國地產“多云開場轉晴，永川氣候，地產氣溫-！永川房地產市場開展非常活潑，新城開發高歌猛進，星羅棋布的房屋點綴新城，無不彰顯出永川開展速度，區政府深化調研區域經濟開展方式找尋經濟增長的強效點，探求出一條具有永川特征的區域經濟開展新方式，永川借城市改革開展契機，快速走上經濟開展快車道。 根據本案所在區域屬性，房地產供需環境，確定對新城及老城進展“初步調查訪問，從月日開場月日終了歷時

20、天，共獲得樣本個，根本覆蓋了老城區及新城區，具有較高的代表性。本次訪問內容涵蓋了永川城市居民的心思價位、面積，付款方式，對產品及效力方面作出解讀，大部分選題圍繞著市民和房地產開發企業較為關懷的問題展開，特別是與市民的關切吻合度較高。調查樣本中，男性所占比例為.%，女性為.%。年齡集中在-歲之間，被訪者其他方面的特征如下： 性別及年齡 在回答如今居住情況和未來計劃購房時，.%如今本人有房子，其中.%租賃，這二點上闡明了永川大多數調查者曾經有房屋可住，租賃房屋或者借住的根本上是剛畢業的職校學生和在渝西投資做生意人群，永川是以職校經濟帶動其上游的建筑，交通，城市建立投資等，下游帶動食品，文娛，旅游，

21、餐飲等行業的開展的綜合產業集群，隨著城市化的不斷深化，各產業之間聯動開展。這群客戶對次新現房有特別的喜好，這一點也闡明新區房地產價位不斷攀升的重要根據，三級市場不是很活潑，主要是新區新容顏和老區印象強勢差別，待新區開發成熟和高質量樓盤增多時，新的改善性需求和投資需求才開場釋放，二手房也將會逐漸活潑；永川購房者買房主要用于自住，正由于自主性購房群體選擇性釋放，二手房不火情況下，新房的火爆反把建材市場惹火了。如今居住的房子是購買房屋傾向于選擇樣本量N= 數據支持：晨豐市調購房房屋主要用途從客戶對永川樓市自信心上分析，近%人以為房價還有上漲的空間，從用途上也是%用于自住，滿足了商品房主要是用于居住這

22、個屬性，樓市較安康。同時，不論是自住還是投資人都希望抱有資產是不斷升值的，這是由于商品房在雙重屬性決議的。這一調查結果與目前重慶政策對房地產的調控實行軟著路息息相關，要是政策下猛藥，必將打擊如今擁有房產的人群，導致資產縮水，影響經濟穩定開展和社會穩定局面，所以政策的溫暖加之人們對其房價的期望值與市場差距漸行漸近，這種方式的房地產構造過渡翻開多贏的市場局面。 客戶對未來永川房價走勢從文化，家庭人口組成，收入，職業等方面分析得出：作為新興職業教育高地的永川，%的年青人，都具有中專以上文化，其文化特征孕育出職位特征包括普通員工到中層職員占%，高層占%。其職業性質主要是主要包括個體工商戶，技術工人，普

23、通職員技術行業，效力業，貿易等占%以上，收入兩級分化較重，-元占的比例較高，其次就是元以上收入占的比重較大，闡明永川城市活力開展空間和潛力較大。 家庭構造以大家庭為單位，三口之家占%，二口之家占%，大戶型也理所當然成為消費趨勢，當房價突破其接受范圍，效力業占據經濟的主導位置，年青人置業需求及投資性需求較旺盛時，緊湊型兩室和一室小戶型開展空間較大。文化程度及家庭人口組成有效樣本量N= 數據支持：晨豐市調職業構成 樣本量N= 數據支持：晨豐市調家庭月收入樣本量N= 數據支持：晨豐市調在家庭中位置調查顯示，選擇在新城區購房的比例高達.%，這一點上足以闡明市民置業于新城開展愿望及心思慰籍之劇烈，對其他

24、區域的選擇比例那么均在%以下。從購房戶區域選擇情況看，隨著永川新城市規劃的實施，新區在最近幾年快速開展，經濟的開展、交通配套及城市環境等方面日趨成熟，具有較好的開展前景優勢，自然也得到購房群體的青睞。 從購房思索要素上看，交通，小區綠化空氣質量，價錢等方面注重倍加，分別是%、%、%，其次就是戶型設計和小孩教育問題，客戶購房志愿曾經向追求質量方向轉變，從這個角度上分析，不然看出強大的需求和城市價值是重慶市區開發商挺進永川的真實緣由，金科地產、東科地產、帝琴花園、荷塘月色等這些耳熟能詳的名字在永川也是非常深化人心。調查顯示，花園洋房和小高層綜合占的比例%，高層占%,多層占%，這種選擇表達了購房者購

25、房的理性和高質量的生活追求。戶型面積區間在-平米之間最受歡迎，三室雙衛成為主流市場的特寵，-平米的緊湊戶型開展空間宏大，自住型客戶對室內空間構造要求非常高，客廳是會客的重要區域，直接影響主人自信和溫馨度，以及客人對主人的尊重，其大小賦予了更多的屬性時，其在客戶心目中份量顯得非常重要，戶型設計人性化，面積控制合理化和采光通風級佳是當下房地產市場熱銷產品，建議：本工程開發前期必需對戶型進展嚴厲把關，不但要滿足其上需求之外，還要另辟蹊徑對灰色空間、廳、臥、廚、衛全明設計，加強居室自然通風采光的生態性能。同時又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現，強化其外型美感。選擇置業的區域樣本量N= 數據支持：晨豐市調

26、購房主要思索要素接受物業形狀購房者傾向的面積樣本量N= 數據支持：晨豐市調購房者傾向的戶型樣本量N= 數據支持：晨豐市調對臥室及戶型稱心度價錢永遠是客戶追求的根底，合理的價錢，出彩的產品設計，不測營銷訴求，人性化的物業效力，其內涵就是要到達物質產品和精神文化上供需平衡。 調查顯示，-元/平米的房價在永川顯在市場是合理的，越過元/平米以上的房價，必需有其獨特的原生態配套，極致的產品打造，強大的精神內涵，少數人的棲身之所為目的才干引領市場之需，比如金科.中央公園的樓盤，價錢曾經飆升至建面每平米，洋房估計頂破萬元大關，具有很強的代表性。根據采集的個樣本，潛在客戶對總價在-萬房子規范占%，根據之前對戶

27、型面積分析上看，平米以上的主流面積總價是萬的市場價錢，市場價位減去心思價位可以看出，潛在客戶以為如今的市場價錢偏高，這一對矛盾促使房地產開發商要用硬型的質量加軟型的效力來縮短間隔 ，實現快速銷售。價錢是銷售的杠桿，調理不好就會損失嚴重，采用低開高走，小步快跑的戰略比較適宜，一來客戶讓前期客戶抱有升值的喜悅，對潛力客戶構成搶購跟隨效應，二來有利于添加工程的整體利潤提升。最高可以接受的單價總價樣本量N= 數據支持：晨豐市調根據調查顯示，近%選擇按揭付款方式，按揭年限%以上選擇-年，%以為-萬的首付比較適宜，%的人以為月供-元，根據客戶需求要面積和總價之間存在較大差距，闡明客戶心思價位下的中小戶型備

28、受青睞，據統計，%的消費者心思價位低于市場價位-%之間。付款方式采用分期付款，限時付款貼息等超輕松方式搶占稀有客戶資源尤為重要。付款方式按揭年限首付款月供物業管理是房地產開發后續效力中心，俗話說：建筑一時，效力一世，精細化的效力讓住其小區業主感受終身，龍湖地產以效力為中心，不斷強化穩定其品牌靈魂，對其后續開發工程奠定了憨實的根基，也博得了客戶對其品牌的忠實度，為龍湖地產廣告宣傳上節約了大筆資金，口碑傳播最廉價的，效果最好的宣傳方式。本次調查規范化物業費接受范圍作為樣本，經過從側面反響出物業效力的重要性和客戶對物業價錢的稱心規范，%的客戶以為平均元的價錢比較適宜，物業入駐在后期效力上，根據如今市

29、場環境，開發商前期對物業承諾對銷售起作用不算很大，所以物業提早進駐顯得尤為重要，從銷售部籠統效力做起，提高效力質量促進工程快速銷售。最多能接受多少物管費永川區廣宣任務做得比其他縣要好，每年舉行房交會，永川搜房網結合開發商做展現活動，報紙，房地產買賣所，戶外等等據調查顯示：客戶信息來源主要來源于房交會、市房地產買賣所、DM派發，所以本案在思索以上廣告時，要深化發掘渠道營銷，精準定位，拿最少的錢做最有效的事。購房者主要信息來源縱觀全國房地產市場，廣告虛偽問題成為房地產市場一塊心病，導致購房者對開展商埋怨很深，以為房地產開發商“為富不仁，不夠誠信，缺乏社會責任感和唯利是圖等等。經過他們調查，廣告虛偽

30、占%，由于宣傳太虛，導致與工程實踐情況不符合，銷售人員對客戶效力任務做得不到位等，對房地產行業開展非常不利，因此不是一個點上出了問題，而是整個房地產系統出了問題，所以，對銷售人員來說，效力要從點滴做起，謙虛透析工程中心賣點，對開展商來說，開發理念以人為中心，處理房地產開發中的系統病毒，在宣傳上，重要的是賦予產品一種向上精神文化，一種居住理念，傳送一種永久長青的打動，杜絕夸張產品的功能及虛造未來配套等問題，復原一種安康調和的市場環境才是王道，讓客戶體驗到一種強大居住文明的精神之旅。購房者對永川房地產市場存在的主要問題調查顯示，準業主對公共設備配套上面的解讀，非常令人觸動，在體育，餐飲，教育等在常

31、人看來的硬目的上應該非常注重才對，相反，他們對休閑文娛，藝術文化，風景點等享用性目的倍加喜歡。在問其在永川本人心目中“最正確樓盤時，戶型及環境占%，“最正確這兩個字的新解讀要突破常規思想去對待客戶之所需，房地產行業曾經開場實現開發和市場轉型，之所以出現那么多問題，主要是行業還處于高速開展階段，行業還比較混亂，未來只需經過實現行業整體晉級才干實現“ HYPERLINK house.focus/newshtml/.html t _blank 變那么通問題。本案應該秉承發明最具價值的居住空間，努力與為客戶提供高質量的生活環境，積極為客戶提成產品高附加值，在室內創建一個生態空間享用，防止小區綠化，休閑

32、等設備的缺乏。客戶主要關注小區內的公共設備客戶心目中“最正確樓盤含那些要素記得一個房地產商說過這么一句話，“我寧愿花一年的時間和投資額%的費用，來進展一個工程的市場研討，置信這樣可以給我%的勝利率；否那么我只需%的勝利率。所以工程前期市場調查分析在整個開發中占非常重要位置，也是關系到產品推向市場的熾熱程度。總結：永川作為渝西經濟走廊上最具城市價值的區域，根本建立以貿易，旅游，職業教育，建材為支柱產業的開展思緒，其下游經濟體開展較快，由于政府改善投資營商環境，支持實體經濟的開展，吸引了沿海及內地企業投資永川建立，經濟生長促進了居民儲蓄量也不斷加大，畢業生留永川就業的趨勢也逐年在添加，這也為永川房

33、地產未來開展注入了新的活力。 根據本案特點和市場反響根本情況，在年的開發提出了更高的要求來滿足人們物質和精神上的需求，產品上，躲避小區景觀的缺乏，建立起室內生態環境的訴求點，實現每戶都有空中生態景觀的要求，營銷上，樹立超前的思想觀念和向上精神內涵，建立起調和人居，安康人居，高興人居的遠期目的，經過高效的媒體傳播，讓其記憶暫留在本案，在效力上，提早實現管理效力是最好表達效力理念的方式，經過此方式反撲于銷售，這種效力的價值就是他們銷售物業價值的重要來源。第五篇 競爭樓盤專項調查對于區域相關房地產市場的了解與把握，在工程的整個營銷推行過程中起著舉足輕重的作用。本篇所呈現的市場供應信息，主要就工程區域

34、板塊開展前景，個案專項調查等方面內容，同時，重點就工程所處的經貿校新城偏北及周邊地段內居住的供應情況進展了調查和總結，為工程下階段的營銷推行提供更加有力的信息支撐。、區域開展屬性和房地產市場特征新城區板塊區域概述永川新城位于主城區東側，是永川大城市建立的主要載體和開展方向，是永川實施城市“東擴戰略的中心，是永川的政治、文化中心和新的商貿中心。永川圍繞“興龍湖、神女湖鳳凰湖片區工程為重心推進一系列重點工程，以“國際水準、國內一流的建立成果，將新城打呵斥為永川大城市建立“三湖時代的典范。按照“城市新區、產業新區、體制新區的定位，新城擴張非常迅猛，現已勝利拓展新區平方公里，實現國有資產投入約億元，拉

35、動社會投資達億元，轄區財稅收入年平均增長%，對區財政的奉獻累計到達.億元，新城建立呈現出“中央片區亮點紛呈，新城人氣漸趨旺盛，產業開展日益活潑，市政管理井然有序的喜人態勢該版塊具備完善的教育配套設備興龍湖公園、紅旗小學分校、重慶大學城市科技學院、國際楓葉學校等，提升了該板塊的整體籠統，加強了該板塊房地產市場的對外吸引力。以下是區域板塊上典型工程市場數據特征：永川重點樓盤專項調查昕暉香緹漫城工程地址永川新城區紅旗小學旁總占地面積m總建筑面積m總套套不明工程定位、物業形狀+/+花園洋房銷售情況以前的房源曾經售完，等待開出新房源。工程進度不明開盤時間待定價錢待定戶型區間-平方米工程優、優勢優勢：戶型

36、有大量贈送空間，戶型方正，通風采光效果好。優勢： 戶型次臥普遍偏小，工程周遍環境相對較偏。桓大酈晶城工程地址人民開發區人民南路號紅河農貿市場正對面總占地面積m總建筑面積m總套套工程定位、物業形狀洋房，+高層銷售情況一期根本售完工程進度部分樓棟曾經建好，部分在做外墻。開盤時間月日開盤價錢估計元/ m戶型區間-平方米工程優、優勢優勢： 戶型比較方正， 工程位置相對較好，有一定升值潛力。優勢：有少量戶型存在異型，通風采光效果較好，部分戶型客廳餐廳過深，影響采光。目前工程所在位置人氣不旺。智永西城上元工程地址永川區石油路號原永川黨校總占地面積m總建筑面積m總套套不明工程定位、物業形狀棟層高層，棟+多層

37、銷售情況多層曾經售完，在售高層，還有少量房源。工程進度主體封頂開盤時間在售價錢元/ m 起戶型區間-平方米工程優、優勢優勢： 戶型方正，通風采光效果較好，工程位置周邊有一定配套。優勢： 戶型內部承重部分較多，不易改動，衛生間根本沒有開窗。金科中央公園城工程地址永川興龍湖總占地面積m總建筑面積m總套套不明工程定位、物業形狀洋房、高層、主題商業及其它配套用房銷售情況不明工程進度不明開盤時間不明價錢均價元/ m戶型區間洋房約-平米工程優、優勢優勢： 品牌效應，占據興龍湖，以此打造高質量工程。優勢： 市場音訊：接近湖的房源建面價近元/ m ，針對的客戶群遭到一定局限。東岸威尼斯藍灣工程地址永川區南大街

38、科園路號原農科所片區總占地面積m不明總建筑面積m不明總套套不明工程定位、物業形狀洋房銷售情況前期曾經售完，等待新開房源工程進度不明開盤時間估計月左右開盤價錢估計元/ m戶型區間-平方米工程優、優勢優勢： 戶型方正，通風采光效果好，占據U型河邊，成半島型。優勢： 工程位置間隔 渝西廣場仍有一段間隔 ，交通相對較差。東科蘭喬圣菲工程地址萱花西路東科酒店上行米總占地面積m總建筑面積m總套套不明工程定位、物業形狀棟花園洋房銷售情況不明工程進度不明開盤時間估計月底開盤價錢估計-元/ m戶型區間-平方米，-平方米躍層工程優、優勢優勢： 戶型方正，通風采光效果好，部分房源有大量贈送面積，緊臨桃花山公園，周邊

39、有一定的配套，環境，戶型上有一定優勢。優勢： 個人估計，面積越大質量越高，環境越好，同時價錢越高，針對的客戶群會有一定局限。康安尚都二期工程地址永川區星光大道號新城區轉盤總占地面積m總建筑面積m總套套不明工程定位、物業形狀高層銷售情況前期有少量尾房，等待新開房源。工程進度不明開盤時間估計月左右開盤價錢待定估計價錢F以下元/ m 左右戶型區間-平方米工程優、優勢優勢： 錯層構造，有一定空間變化，有一定吸引力，戶型方正，通風采光較好，間隔 人民廣場較近，具有一定的地理優勢。優勢： 戶型分區不夠明確，內部承重部分較多，不易變化。御瓏山工程地址永川新城區昌州大道號興龍湖西惻總占地面積m總建筑面積m總套

40、套工程定位、物業形狀五棟高層，層梯戶銷售情況目前在售房源僅有平米工程進度不明開盤時間估計月底月初開盤價錢待定，目前售價元/ m戶型區間-平方米工程優、優勢優勢： 戶型方正，臥室設計根本在同一邊，通風采光效果較好，樓間距視覺覺得較遠。優勢： 工程存在樓棟間對視，位置相對較偏。時代國際工程地址永川新城區體育公園南惻總占地面積m總建筑面積m總套套不明工程定位、物業形狀洋房，高層梯戶銷售情況不明工程進度不明開盤時間估計月左右開盤價錢待定，目前在售房源均價元/ m戶型區間-平方米洋房-平方米高層工程優、優勢優勢： 洋房和高層分區明顯，配有一定的水體景觀，環境相對較好，戶型方正，通風采光效果較好，有一定的

41、贈送面積。優勢： 工程地理位置相對較偏，周邊配套不齊。豪禧銀山源工程地址永川區內環南路永師路口總占地面積m總建筑面積m總套套工程定位、物業形狀高層，小高層，洋房銷售情況期期只剩余套洋房，期加推房源還未開盤工程進度目前正在做內飾開盤時間月價錢待定戶型區間-平方米工程優、優勢優勢： 工程正對面有商貿城，并且曾經入駐了部分商家。工程本身有大量酒店，商業配套，位于個中心交界點，具有一定升值潛力，戶型構造方正，通風采光效果好，有一定的贈送空間。優勢： 目前周邊環境不成熟，位置相對較偏。東城上景工程地址永川區官井路號總占地面積m總建筑面積m總套套不明工程定位、物業形狀層梯戶高層銷售情況期售完，期剩余套左右，期未開盤工程進度一期多層已交房，一期電梯樓正進展內外裝階段開盤時間估計月左右開盤價錢待定，上期售價元/ m左右戶型區間-平方米工程優、優勢優勢： 戶型方正，通風采光較好。優勢： 工程位置較偏，配套不成熟，戶型分區，構造存在一定問題，有的戶型衛生間沒有開窗。君臨棠城工程地址永川區紅河中路號棠城公園旁總占地面積m總建筑面積m總套套不明工程定位、物業形狀層梯戶高層棟銷售情況有大量房源工程進度在建樓棟接近封頂，后期工程未