1、第三章 前期物業管理目 錄物業管理的前期介入1物業管理方案的策劃 2案例分析物業的入伙管理與裝修管理434物業的驗收管理551366物業的檔案管理第一節 物業管理的前期介入一、前期介入的內涵 （一）前期介入的含義 所謂物業管理的前期介入，是指新建物業竣工之前，建設單位或開發商根據項目開發建設的需要所引入的物業管理的咨詢活動。物業管理的咨詢活動，主要是指從未來物業服務的角度對開發建設項目提出的合理化意見和建議，其可以由物業服務企業提供，也可以由物業服務專業人員提供。第一節 物業管理的前期介入（二）前期介入對于開發商和物業服務企業的影響 1、對開發商而言，進行投資決策、規劃設計，選擇適當的地段、房

2、型及附屬設施，并通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主的吸引力。 2、對業主而言，業主還將對后期服務物業管理進行權衡。物業管理的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。 3、對物業服務企業而言，物業管理前期介入將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業實行前期管理不僅是物業管理者的需要，同樣也成為房地產開發商的需要，當然更是業主維護自身權利的需要。第一節 物業管理的前期介入（三）前期介入的作用 1、物業管理前期介入能完善物業的使用功能 2、物業管理前期介入能改進物業的具體設計 3、物業管理前期介入能更好地監理施工質量 4、物業管理前期介入為竣工驗收和接管驗收打下基礎 5、物業管理前期介

3、入便于日后對物業的管理二、前期介入的階段劃分及其工作內容（一）早期介入：指在項目規劃設計、建設準備階段介入。（二）中期介入：指在土建施工、設備安裝和裝修階段介入。（三）晚期介入：指在準備竣工驗收、接管驗收階段介入。第一節 物業管理的前期介入三、前期介入的實施（一）物業規劃設計和建設準備階段介入的實施（二）物業施工階段介入的實施（三）物業的竣工驗收和接管驗收階段介入的實施四、前期介入中應注意的問題1、前期介入過程中，應從恰當的角度，以合適的方式對物業的規劃設計、建設等提出合理性意見。2、獨立的物業服務企業，是從未來使用及管理的角度，對物業規劃、設計、施工質量提出意見，且提意見的方式應是顧問式的。

4、3、對招標或改聘的物業服務企業，需對規劃設計、施工等環節形成的物業的各種缺陷，在驗收、接管環節加以認真清查，并向業主和使用人講明，從而盡可能在今后的物業管理與經營服務中加以彌補。第一節 物業管理的前期介入五、前期介入與前期物業管理的區別 除了概念不同。“前期介入”與“前期物業管理”還有以下不同 。1、內容作用不同。在前期介入工作中，物業服務企業只是起輔助作用，而在前期物業管理中，物業服務企業起主導作用。2、服務對象不同。前期介入服務的對象是建設單位，并由建設單位根據約定支付前期介入服務費用；前期物業管理服務的對象是全體業主，并按規定向業主收取物業管理服務費用。 3、前期介入的物業服務企業不一定

5、與開發企業確定服務合同委托關系，而前期物業管理必須有服務合同委托關系，管理者已依法擁有該物業管理經營權。4、前期介入一般還未確定具體的物業管理對象，而前期物業管理必須有明確的管理對象。六、開發企業在前期介入中的角色處理（一）前期介入中的“主角”：此時物業企業只起輔助作用。（二）前期管理中的“配角”：此時物業企業處于主導地位。第二節 物業管理方案的策劃一、物業管理方案策劃及其步驟（一）物業管理方案策劃的含義 物業管理方案是指物業服務企業實施物業管理與服務的基本思路與主要措施的完整描述。可以說，它是物業服務企業提供給開發 商和業主參與競標的“標書”。（二）物業管理方案策劃前的準備1、組建制定物業管

6、理方案的工作班子2、對方案制定人員進行必要的業務培訓3、準備經費4、準備設備（如車輛、電腦等）5、準備相關資料（必要的文件、資料、書籍等）（三）策劃物業管理方案的基本步驟（14步）第二節 物業管理方案的策劃二、物業管理方案的基本結構（一）項目管理的整體設想與策劃（二）管理模式（三）公司人力資源管理（四）規章制度建設（五）經營管理指標（六）社區文化建設與社會服務（七）財務管理及經費收入測算（八）日常管理（九）物業維修養護計劃與實施第二節 物業管理方案的策劃三、物業管理方案的主要內容（一）物業管理檔次 物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理的檔次必須與物業本身

7、的檔次相匹配。物業管理檔次的確定是制定物業管理方案的基礎。檔次不同，決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。（二）物業管理服務的標準 物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目及質量標準。（三）物業管理財務收支預算 1.確定收費標準及支出預算； 2.進行費用的分攤； 3.建立完善的有效控制收支的財務制度。第三節 物業的驗收管理一、物業的竣工驗收（一）物業竣工驗收的意義（二）物業竣工驗收的分類 1、隱蔽工程驗收：是指在施工過程中，各項隱蔽工程完成后及時進行的驗收。驗收應以施工圖的設計要求和現行技術規范為準。 2、分期驗收：是指分期進行的工程項目或個別單位工程在達到使用條件、需要提前動用時

8、所進行的驗收。 3、單項工程驗收：是指工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件、能滿足投產要求時，經施工單位提出申請，由批準的竣工驗收小組對單項工程進行的竣工驗收。 4、綜合驗收：也叫全部工程驗收。是指整個房地產開發項目 按規劃、設計要求全部建設完成，并符合竣工驗收標準時，由批準的竣工驗收小組對整個房地產開發項目進行的竣工驗收。第三節 物業的驗收管理（三）竣工驗收時應移交的材料 1、竣工工程項目一覽表 2、工程項目竣工圖 3、設備清單 4、材料、建筑構件、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，試驗記錄、控制儀表的調試記錄等 5、隱蔽工程驗收記錄 6、土建施工記錄 7、設備安裝

9、調試記錄 8、建筑物、構筑特的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔熱等指標的測試記錄等 9、工程質量事故的發生和處理記錄 10、圖紙會審記錄、設計變更通知和技術核定單 11、有關該工程項目的其他重要技術決定和文件。第二節 物業的環境管理（四）竣工驗收后的物業保修1、物業的保修就是房屋建筑工程質量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期內出現的質量缺陷予以修復。2、物業的質量責任和保修期分兩種情況：（1）未售出物業，在保修期內出現質量問題，由施工單位向建設單位承擔保修責任。保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。（2）已售出物業，在保修期內出現質量問題，由建設單位承擔保修義務，并對造成的損失承擔賠償責

10、任（建設單位可向施工單位追償）。這又分兩種情況： 1）商品住宅類物業，保修期不得低于施工單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續期；存續期少于兩書規定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于該最低保修期限。 2）非住宅商品類物業，其保修期不得低于施工單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續期。第三節 物業的驗收管理二、物業的接管驗收（一）物業接管驗收的定義 狹義的物業接管驗收，是指針對物業的結構安全和設備設施的使用運行安全進行的再檢查和接收。廣義的物業接管驗收，是指物業服務企業在物業管理工作全面展開之前進行的信息搜集和信息匯總。 本書指的是前者。（二）物業接管驗收的類型 1、新建物業的接

11、管驗收 2、原有物業的接管驗收（三）物業接管驗收的內容 1、權益資料 2、工程質量 3、服務理念 4、財務和財產 5、人員續聘第三節 物業的驗收管理（四）物業接管驗收中應注意的問題1、選派素質好、業務精通、對工作負責的管理人員及技術人員參加驗收工作。2、物業服務企業應站在業主和使用人的立場上，對即將交付使用的物業進行嚴格的驗收。3、雖然接管的物業通過了竣工驗收，屬合格工程，但并不意味著接管驗收時就沒有問題。4、落實物業的保修事宜。5、建設單位應向物業服務企業移交整套圖紙資料.6、移交工作應辦理書面移交手續。7、物業服務企業在鑰匙交接時，清楚核對鑰匙與門牌是否對應。第三節 物業的驗收管理三、物業

12、接管驗收與工程竣工驗收的聯系與區別（一）聯系 1、工程竣工驗收是物業接管驗收的前提和基礎 2、物業服務企業應參與竣工驗收 3、物業接管驗收對工程竣工驗收起到補充作用（二）區別 1、所屬產業不同 2、性質不同 3、驗收主體不同 4、工作內容和側重點不同 5、移交對象不同第四節 物業的入伙管理和裝修管理一、物業的入伙管理（一）物業入伙 入伙是指業主或使用人領取鑰匙，進房入住，它是物業服務企業與服務對象的首次接觸。（二）入伙手續 是指物業服務企業在所建樓宇具備了入伙條件后，向業主寄發有關文件（如入伙通知書、入伙手續書、收樓須知、收費通知書等），業主據此辦理驗樓、付款、簽約、搬遷、裝修、入住等手續的系

13、列活動。 （三）業主對物業的驗收 業主在指定的時間內實驗驗收物業，著重勘驗物業自用部分及相關公用部分的工程質量設備運行等，是否有質量問題。一般可能存在質量問題的有： 1、給排水系列 2、門窗系列 3、供電系列 4、墻面、屋頂、地板系列 5、公共設施及其他第四節 物業的入伙管理與裝修管理二、物業的裝修管理 （一）物業裝修管理的重要作用 （二）物業裝修管理的主要內容 1、裝修管理的操作程序 2、對裝修材料的使用建議 3、裝修管理規定 4、押金及裝修管理費 5、具體的管理與批準權限 （三）物業裝修中常見的違章行為及處理 1、裝修中常見的違章行為 2、對違章行為的處理第五節 物業的檔案管理一、物業檔案

14、的含義、內容和特點（一）物業檔案的含義 物業檔案是指關于某物業所有的包括過去的和現在的一切活動中所形成的，具有參考價值，應當時檔保存的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。（二）內容：圖、檔、卡、冊、表（三）特點：專業性、動態性、真實性、價值性、 法律性、圖卷結合。（四）物業檔案管理的含義和要求第五節 物業的檔案管理二、物業檔案的收集（一）收集的含義（二）收集的要求：抓住“六個時機”三、物業檔案的整理（一）物業檔案整理的含義（二）物業檔案整理的具體實施1、分類2、立卷3、案卷排列4、案卷目錄編制（三）物業檔案整理時應注意的問題1.不輕易打亂重整歷史檔案2.整理工作宜細不宜粗第五節 物業的檔案管理四、物業檔案的保管（一）數據準確、資料翔實（二）保證檔案資料的完整、準確、新鮮（三）保證檔案資料的安全（四）做到“十