1、不動產法律答疑系列作者介紹：文鈺，土地建筑房地產專業律師，系上海協力（長沙）律師事務所合伙人，電QQ448576428，騰訊微博文鈺房屋土地等不動產，往往是個人、家庭或企業最重要的資產之一，但如何保障這些財富安全，這些資產在轉讓、租賃、抵押等流轉過程中，法律和司法實踐中有無特殊的要求，尚無系統闡述。為便于企業和個人使自己的不動產在法律保護的范圍內保值增殖，特根據作者在執業過程中遇到的常見問題撰寫此答疑系列，以饗讀者。答疑1.不動產登記有何法律意義？根據物權法第十六條的規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，其是不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的生效要件。從法律的要求

2、來看，不動產的權利人必須借登記機關向社會公眾宣布不動產上現有的權利狀況，在不動產登記薄上記載的權利人一般被視為該不動產的合法權利人。登記機關作為政府機構，它所建立的登記簿以及登記簿上記載內容的真實性，是由國家保障的，該登記體現國家信用。不動產登記制度可以使其他市場主體對登記簿上記載的內容充分信任，增加企業的資產信用，發揮資產的融資功能。律師在盡職調查時查明資產最保險和最節省時間的做法就是去登記機關查詢登記簿，以確認資產是否真正屬于企業。在司法實踐過程中，不動產登記薄記載內容也是最重要的表明權利狀況的依據。答疑2.房屋未進行產權登記是否影響出賣效力？房屋雖然未進行產權登記，也不影響買賣的效力。根

3、據我國法律規定，即使未進行產權登記，雙方簽訂的房屋買賣合同也是有效的，應依法予以保護。房屋買賣合同是雙方在平等、自愿的基礎上簽訂的，是買賣雙方的真實意思表示，其內容并不違反民事法律規范，故買賣合同有效，買賣行為應受到法律的保護。物權法第十五條規定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！?，故沒有進行產權登記的房屋買賣合同只是不發生物權的轉移，而買賣合同是一種債權設定，標的物是否轉移對合同本身的效力不產生影響，合同本身自成立即生效。 答疑3.進行預售合同備案登記是否就與預告登記有相同的法律效

4、力？根據我國城市房地產管理法第四十四條第二款的規定，商品房預售登記備案制度，是商品房預售人將商品房預售合同進行登記備案的制度，我國法律、行政規章未規定商品房預售登記的時間效力。根據物權法的規定，預告登記有明確的消失期限，預告登記在債權消滅或經過法定時間后或產權取得后，預告登記即告消滅，不會永遠存續。另外，我國商品房預售合同備案登記僅僅是預售行政管理的一種預售資格審查手段，不具備債權保全的對抗效力，與預告登記制度存在根本上的差異。答疑4.將違法建筑租賃出去的租賃合同是否有效？違法建筑是指違反土地管理法、城市房地產管理法、城鄉規劃法等相關法律、法規的規定，未經土地規劃主管部門批準，未領取建設工程規

5、劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建筑的建筑物和構筑物。由于違法建筑所違之“法”系指管理性規范，并未違反法律的禁止性規定，以其作為合同標的物原則上應為有效。但如存在違反社會公共利益或違反法律禁止性規定的其他情況，則租賃合同系無效合同。答疑5.租賃合同未經登記，能否對抗第三人?目前，我國沒有強制要求租賃合同登記備案的規定，簽訂租賃合同的當事人是否到房屋管理部門辦理登記備案手續，是當事人的自由選擇，因此，租賃合同是否登記不應成為是否可以對抗第三人的標準。另一方面，考慮到保護交易安全的需要，多數人認為，租賃合同未登記不能對抗善意第三人。因為房屋租賃權是設置在不動產房屋上的權利，根據法理，其欲取得

6、對抗第三人的效力，應具備一定的物權公示外觀。如果租賃權沒有進行登記公示，其結果有可能是第三人在買受租賃物時，不知道租賃物上已負擔租賃權，第三人基于善意買受租賃房屋后，不僅要受買賣不破租賃的限制，而且要面臨承租人請求人民法院宣告該房屋買賣無效的風險，這樣一來，如果未登記的租賃合同可以對抗該善意第三人，將極大損害交易的安全。因此，此類情形，一般認為，租賃合同未經登記，不得對抗善意第三人。 答疑6.未經抵押權人同意，經抵押登記的不動產，抵押人可否轉讓抵押物？ 可以。雖然根據擔保法第四十九條規定，“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知

7、抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效”。但物權法第一百九十一條規定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償”?！暗盅浩陂g，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。由此可見，物權法的規定對擔保法關于抵押財產的轉讓進行了調整，即如受讓財產方代轉讓方代為清償債務消滅抵押權的情況下，抵押財產可以轉讓。答疑7.人民法院在審理房地產開發案件中應當通過政府收回閑置土地嗎？人民法院在審理房地產開發合同糾紛中，有可能遇到案件涉及的目標土地存在閑

8、置的情形，其不應當直接通知人民政府將土地收回。國土資源部閑置土地處置辦法規定，對于土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的，即為土地閑置。根據我國城市房地產管理法，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的土地滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。由此可見，是否收回閑置土地是人民政府的權力，人民法院審理民事案件過程中，不宜主動要求當地政府收回土地。當然，如果案件審理過程中，土地收回的程序已經啟動，對案件有重大影響時，法院可能將對民事案件中止審理。答疑8.劃撥土地可以轉讓嗎？根據我國法律規定，以劃撥方式取得的國有土地使用權未經市、縣人民政府

9、土地管理部門批準，不得轉讓；已經訂立轉讓合同的，合同無效。從司法實踐中來看，轉讓合同也可能通過當事人在一審起訴前由政府主管部門追認批準后得到補正，并由劃撥土地使用權的轉讓方或受讓方與政府主管部門簽訂土地使用權出讓合同，補交出讓金等方式，使合同的轉讓效力實現。答疑9.租賃房屋一定需要交納押金嗎？押金是否需要交納，完全由出租方和承租方自行約定，國家沒有相關的法律規定。押金的約定一般適用于房屋存在裝修及房屋內還存在物品或設施等情況，押金的作用是由承租方向出租方支付一定金額，用以保證不損壞房屋裝修和屋內設施的。在雙方的租賃關系結束時，出租方在確認房屋裝修及設施未損壞時，應退還押金。答疑10.房屋的消防

10、等驗收未通過，出租房屋有效嗎？根據司法實踐，對于消防驗收未通過的房屋出租效力分三種情況，對于出租必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或驗收不合格的，應當認定租賃合同無效；對于租賃房屋不屬于法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當在該房屋未經消防驗收合格而認定合同無效；對于經營賓館、商場、飯店等經營者，其租賃的房屋在申報消防安全檢查時是否通過，不影響房屋租賃合同的效力。答疑11.劃撥土地上的房屋能轉移嗎？我國城市房地產管理法第四十條規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。由此可以看出，劃撥土地上建成的房屋在經過政府審批后是可以轉

11、讓的，但按規定受讓方應當在政府批準后辦理土地使用權出讓手續，并按規定繳納土地使用權出讓金。如按照國務院規定可以不辦理出讓手續的，轉讓方應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家。答疑12.劃撥土地上房屋是否可以辦理抵押？由于抵押屬于擔保方式，并不改變土地及房屋的權屬及性質，不管房屋所使用的土地系出讓或劃撥取得，該房屋均可以辦理抵押。當然，如劃撥土地上的房屋在實現抵押權時就應注意我國城市房地產管理法第五十一條的規定，即設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的情況下，抵押權人對房地產拍賣所得價款在優先受償前應先繳納土地使用權出讓金。答疑13.鄉鎮企業的建筑物抵押權能否實現?根據我國的法律規

12、定，鄉鎮企業的房屋等建筑物同樣可以辦理抵押登記，其抵押權可以實現，但由于鄉鎮企業占用的土地為集體土地，抵押權實現時有兩種方法：一種是在原集體經濟組織范圍內對抵押物進行變賣或拍賣，抵押權人優先受償，但不改變土地的性質和用途；另一種方法是將該建筑物范圍內的土地征為國有，征用后，對抵押物及其占用范圍內的土地使用權進行變賣或拍賣，抵押權人優先受償。答疑14.農村宅基地上辦理了產權登記的房屋，是否可以進行抵押登記？宅基地上的房屋不能進行抵押登記。根據我國物權法規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，因此在宅基地上建設的房屋也不得設定抵押，從而無法進行抵押登記。法律之所以這樣規定

13、，主要是考慮到我國農村的社會保障制度不健全，如允許宅基地及其房屋轉移，將可能使集體土地上的村民居住問題無法得到解決，從而造成諸多社會問題。目前我國法律只允許鄉鎮企業等占用集體土地建設的廠房等建筑物進行抵押。答疑15.哪些房屋抵押可以進行預告登記？房屋預告登記是指當事人在為房屋設定抵押權簽訂協議時，為保障將來實現物權，而向登記機構申請預告登記，可以辦理抵押的房屋原則上均可以進行預告登記。根據我國物權法第一百八十四條的規定，不得抵押的房屋包括作為學校、幼兒園、醫院等公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施的房屋，所有權、使用權不明或者有爭議的房屋，依法被查封、扣押、

14、監管的房屋，法律、行政法規規定不得抵押的房屋。因此，只要申請設立抵押權的房屋不屬于不得抵押的情形，且申請登記事項與房屋登記薄的房屋權利不沖突，房屋登記機構就可以應當事人申請進行預告登記。答疑16.預告登記是否同樣適用于期房和現房？是的，預告登記的范圍既包括期房的買賣和抵押，也包括現房的買賣和抵押。根據我國物權法第十五條的規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！边@個條款明確了物權登記時間與合同的效力生效時間可能存在時間差。實踐中，可能出現抵押人雖然簽署抵押合同時同意辦理抵押手續，但合

15、同生效后卻拒絕配合抵押權人辦理抵押物登記的情況。為此，法律規定了當事人可以在簽訂合同時即辦理預告登記的制度，并同樣適用于期房和現房，以保障債權人的利益。 答疑17.合作開發房地產合同的當事人一方不具備房地產開發經營資質，該合同效力如何？根據最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十五條：“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效?！币虼?，只要一方具備開發資質，該合同應認定為有效。當然，該解釋同時規定，當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經

16、營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。答疑18.開發區管理委員會做為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同效力如何？根據最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二條的規定，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。而且需要指出的是，自二00五年八月一日后，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同即使經市、縣人民政府土地管理部門追認，該合同的效力也可能同樣得不到補正。答疑19.承包方是否能以其土地承包經營權進行抵押？根據最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋第十五條的規定，承包方以其土地

17、承包經營權進行抵押或者抵償債務的，應當認定無效。因此，土地承包經營權不能作為抵押物，以保護承包人的利益。答疑20.能否以未經商品房預售登記備案為由主張合同無效？不能。預售合同登記的作用使為了加強對預售商品房的管理，并使經登記的預購人的權益從技術上產生排他性?？紤]到預售房屋是建立在買方向賣方融資的基礎之上，所以公平原則出發，應當側重保護預購人的利益。根據建設部城市商品房預售管理辦法的規定：“如未按規定辦理備案和登記手續的，應由房地產管理部門處以警告、責令停止銷售、責令補辦手續、吊銷商品房預售許可證，并可處以罰款”。最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）第九條明確解釋：法律、

18、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物的所有權及其他物權不能轉移。因此，當事人以商品房未登記備案為由，請求確認合同無效，人民法院不予支持。答疑21.我國的土地從用途上是如何分類的？ 根據我國土地管理法的規定，土地分為農用地、建設用地和未利用地。農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。答疑22.哪些用地屬于集體土地？集體土地使用權有

19、哪些規定？ 集體土地是指農村集體所有的土地。根據中華人民共和國土地管理法的規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。答疑23.什么是行政劃撥用地？ 土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。答疑24.土地使用權出讓合同規定的用途或條件是否可以變更

20、？一般情況下，土地使用者應按土地使用權出讓合同規定的用途、期限和條件開發、利用土地。對確需改變出讓合同規定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調整土地使用權出讓金標準，并按有關規定辦理變更登記。答疑25.出讓土地使用權的交易方式有哪些？交易方式是否可以任意選擇？土地使用權出讓包括招標、拍賣、協議三種交易方式。招標出讓土地使用權，是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。拍賣出讓土地使用權，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價

21、，由出價最高者獲得土地使用權的行為。協議出讓土地使用權是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。根據現行規定，對于經營性用地一律要求以招標或拍賣的方式出讓。答疑26.什么是土地的掛牌交易，該交易方式有哪些要求和程序？土地的掛牌交易，即在一定期限內將土地交易條件在土地交易機構進行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。公告期限屆滿，按照以下規定確定能否成交：（一）若在規定期限內只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易

22、成交；（二）在規定期限內有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權應由出價高者獲得。報價相同的，由在先報價者獲得；（三）若在規定期限內沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調整最低交易價，重新委托交易中心交易。報價以報價單為準。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權轉讓合同，并由交易中心鑒證。申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交易價不得低于應補交地價、應繳納稅費及應付交易服務費用之和。答疑27.作為投資者，如何了解目標土地的地價是否交清？一般情況下，對已辦理土地登記手續，并領取國有土地使用證的，可以說明地價已經交清；對尚未辦理登記

23、手續的，可以要求企業出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權出讓合同書中了解地價的分期付款額度。當然，從實踐來看，建議進行盡職調查時要求企業提供付款憑證，并前往主管部門進行確認。答疑28.租賃期間，房屋毀損滅失的責任由誰來承擔？租賃期間，房屋的毀損滅失風險承擔，在雙方無明確約定時，一般按照以下原則處理：如果由于承租人的原因，致使房屋毀損、滅失的，由承租人承擔與其過錯相當的過錯責任，出租人可以要求承租人賠償其損失。如果因不可歸責于承租人的事由(如洪水、地震等)，致使房屋毀損、滅失的，其責任由出租人承擔。因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人

24、可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。答疑29.法律規定哪些房屋不能出租？ 為了盡可能防止房屋租賃糾紛的發生，保護租賃雙方的合法權益，并非所有的房屋都能成為租賃的對象，有些房屋不能出租。 我國城市房屋租賃管理辦法第六條規定，有以下情形之一的房屋，不得出租：(1)未依法取得所有權證的；(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)權屬有爭議的；(5)屬于違法建筑的；(6)不符合安全標準的；(7)已抵押，未經抵押權人同意的；(8)不符合公安、環保、衛生等部門有關

25、規定的；(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。租賃雙方一定要按此規定確認房屋是否具有以上情形，如具有的，在上述原因未消除之前，不得租賃。 答疑30.租賃合同一般包括哪些內容？租賃合同應當具備以下條款：(一)當事人姓名或者名稱及住所；(二)房屋的坐落面積、裝修及設施狀況；(三)租賃用途；(四)租賃期限；(五)租金及交付方式；(六)房屋修繕責任；(七)轉租的約定；(八)變更和解除合同條件；(九)違約責任；(十)當事人約定的其他條款。我國合同法規定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。賃賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合

26、同繼續有效，但租賃期限為不定期。不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。答疑31.簽訂超過20年租賃合同的效力如何認定？ 按照合同法的有關規定，租賃的最長時限為20年。因此，從合同法生效之日起，如果租賃期限超過20年的，超過的部分應認定為無效。租賃合同約定在同等條件下，承租方有優先續租權的，承租人應當在租賃期限屆滿前 3個月提出續租，并經出租同意，重新簽訂租賃合同。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過二十年。答疑32.租賃期間房屋發生所有權變動的，租賃合同是否有效？中華人民共和國合同法第二百二十九條規定，租賃物在

27、租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。房屋在租賃期間轉讓的，房屋的受讓人應當繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權的繼承人或者繼受人繼續履行租賃合同，因而合法的承租關系不因房屋產權變動而當然結束。答疑33.什么是房地產抵押，為什么要設定房地產抵押? 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產在不轉移實際占有的前提下，向抵押權人提供債務履行擔保的行為。當債務人不履行其承擔的債務時，抵押權人有權通過依法對抵押房產進行折價、拍賣、變賣等處置方式取得價款從而優先受償。因此，房地產抵押權的效力是由主債權的效力衍生的，一旦主債權無效或消滅，抵押權亦隨

28、之無效或消滅。設定房地產抵押權的目的在于：保證債權期限屆滿時順利受償及優先受償，以避免減少主債權不能依約受償的風險。答疑34.法律對抵押財產有哪些規定?根據物權法和擔保法的規定，債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權等法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。下列財

29、產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封、扣押、監管的財產；（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。答疑35.如何設立房地產抵押？ 我國物權法第一百八十五條規定，設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。房地產抵押的公示方法為登記。對此，我國物權法、城市房地產管理法第三十五條、第六十一條，城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第三十五條，城市房地產抵押管理

30、辦法第三十條、第三十一條均有明確規定，即房地產抵押，應自抵押合同簽訂之日起30日內，到房地產所在地的縣級以上房地產管理部門辦理抵押登記。可見，房地產抵押登記是房地產抵押設立的前提條件。答疑36.私人借款用房產抵押是否可以不辦理抵押登記？ 當事人僅就抵押房產簽訂了房地產抵押合同并不導致抵押權的產生。首先，從法理上講，房地產抵押合同僅是當事人之間就抵押物設定抵押權的債權債務合同，其成立乃至生效之時，抵押權尚未產生，訂立抵押合同，屬于一種債權行為。抵押合同的履行，即抵押人實際設立抵押權予以抵押登記，才是物權行為；其次，國家在辦理房地產抵押登記時，對違反國家規定的強制性、禁止性規范的抵押登記予以堅決的

31、否定，即使當事人雙方意思表示真實、一致，也不能承認其法律效力，而只對符合法律要求的抵押才予以設立登記，承認其法律效力。這種以國家行為直接強制干預的目的，也在于通過房地產抵押登記，可以有效地避免第三人因不知房地產已設立抵押而使自己遭受不測的損害，從而保證抵押權的順利實現。答疑37.房屋承租人可以將租賃房屋轉租嗎？我國合同法規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。”城市房屋租賃管理辦理規定“轉租合同必須經原出租人書面同意 ”。因此可以推斷，承租人在將房屋轉租前必須取得出租人的書面同意，次承租人在轉租時需要取得出租方的書面同意。當然，如果房屋租賃合同約定可以轉租的，承租人可以按照租賃合

32、同的約定轉租房屋。答疑38.將住宅作為辦公用房出租是否合法？我國物權法 第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意?！备鶕藯l規定，將住宅改為經營性用房必須滿足兩個條件：首先，遵守法律、法規以及管理規約的規定，其次，征得有利害關系的業主同意。因此，事實上，是否能將住宅作為辦公用房出租一定程度上相關業主。如果沒有經過業主同意，擅自改變房屋的使用用途，可能導致租賃合同無效。答疑39.如何保障租賃房屋的優先購買權？根據規定，房屋在租賃期間出售的，出租人應當在出售前三個月通知承租

33、人，承租人在同等條件下有優先購買權。實踐中，房屋租賃大部分沒有進行登記，而租賃合同的登記備案具有對外的公示作用。司法實踐中，未經登記的租賃合同，不得對抗善意第三人，如果出租人已將房屋轉讓給他人的，一旦房屋所有權發生變更，除非能夠證明他人是惡意的，否則，承租人便不能再以優先購買權為由優先取得房屋的所有權，只能請求出租人進行賠償。因此，為有效行使優先購買權，承租人在與出租人訂立租賃關系之后，要去相關部門將租賃合同登記備案。答疑40.建設用地使用權期間屆滿后怎么辦?住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定

34、的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。答疑41.抵押權人在什么情況下可以要求實現抵押權? 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。經當事人書面協議，企業

35、、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定：(1)債務履行期屆滿，債權未實現；(2)抵押人被宣告破產或者被撤銷；(3)當事人約定的實現抵押權的情形；(4)嚴重影響債權實現的其他情形。債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。抵押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。答疑42.什么叫最高額抵押權?最高額抵押有哪些特點?最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以一定期間內連續發生的債權作擔保。 最高額抵押具有以下特點：(1)最高額抵押所擔保的債權額是確定的，但實際發生的債權額是不確定的。設定最高額抵押時，債權尚未發生，為保證將來債權的實現，抵押權人與抵押人協議商定擔保的最高債權額度，抵押人以其抵押財產在此額度內對債權作擔保。(2)最高額抵押是對一定期間內連續發生的債權作擔保。(3)最高額抵押只適用于貸款合同以及債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續