1、上海酒店式公寓分析報告1 （上海酒店式公寓發展歷史：上海酒店式公寓最早出現于2000年6月的普陀區MyCity。作為一個新興的房地產產品由 于其產品形態、開發模式較為特殊。早期的酒店式公寓主要為爛尾樓改建，產品單一。但作為 一個新興的房地產投資類型產品，酒店式公寓以其全裝修，面積小，總價低，高回報等因素不 斷受到市場追捧。早期的酒店式小戶型公寓以低總價做明顯訴求，以年輕客戶、白領為主打。強調自有產權 和生活的獨立性。強調低總價。因小戶型的總價低，選擇的地段一般都較好，因而擁有較高的 租金回報，購房者可以以租養房，因此具有了明顯的投資特性。所以到2002年的酒店式小戶 型公寓直接用投資作為項目的

2、主訴求。2.上海酒店式公寓主要區域分布供應：目前小面積酒店式公寓分布主要集中在環線內區域，分布位置涵蓋各個行政區。其中以黃浦，老南市南浦大橋區域、徐匯、靜安、閘北環內和虹口靠近外灘區域。酒店式 公寓上海市場上的供應量為9000套左右，80余個酒店式公寓，徐匯、長寧和盧灣三區占據了其中71%勺份額。其分布主要集中在上海東西方向虹橋開發區到浦 東小陸家嘴軸線上，其中衡山路板塊、鎮寧路板塊、華山路板塊和南京西路板塊酒店式服務公 寓分布最為集中的區域。其次為靠近人民廣場的新天地板塊和外灘板塊。虹橋板塊雖然分布的 物業數量不少，但是相對比較分散。徐匯酒店式公寓分析：徐匯區是上海的重要商業中心之一。徐家匯

3、眾多的辦公樓以及徐家匯便捷的交通使徐匯區 有開發小戶型的良好條件。近來開發的巴黎時韻、東方時空都位于徐匯中心的繁華地段。相比 其他區大量出現的大戶型項目，徐匯的小戶型公寓的數量較少，目前競爭也較小。因此開發商 都在這里開發產品，而徐匯區也不像其他區有大量可供改造的爛尾樓，這可能是周邊小戶型較少的原因。徐匯內環區域由于它的特殊歷史性和 人文環境的積淀，形成了上海市的高尚住宅區，區域內開發的酒店式公寓無論是本身的品質還 是高出租率和高租金回報率，都在上海其他的地區首屈一指盧灣區酒店式公寓分析：盧灣區是上海的重要商業區，區域內淮海路沿線一直是一條繁華的商業辦公街。良好的地 理位置和商業依托使盧灣區，

4、特別是淮海路周邊區域為高檔酒店式公寓的出現提供了得天獨厚 的先決條件。特別是由于新天地的開發，其周邊區域巳逐漸形成了集辦公，酒店，餐飲娛樂與 與一體的高檔次的綜合區域。周邊豪宅林立，前幾年一直號稱上海樓王的華府天地就位于該區 域內。止匕外，該區域內的酒店式公寓也迅速崛起。其中就包括新加坡財團凱德置業投資建造 的錦麟天地等。其不斷攀升的住入住率和租金巳經直逼徐匯區的酒店式公寓。3 （小面積酒店式公寓產品分析A滿足居住型的單身公寓：單身公寓是指為單身人士度身定造的公寓。長期以來，上海中心區商品住宅開發一直缺少 以年輕人為主力客戶的住宅產品。其主要針對的是高學歷、高收入、具有現代生活觀念和較強 消費

5、能力的青年群體。但由于市中心一般商品房面積大、總價高、服務含量低等因素，而郊區 住宅又交通不便、配套不足，造成了這一青年群體的購房需求一直處于被抑制狀態。在上海住 宅市場需求多元化的背景下，單身公寓作為一種全新的住宅形態，釋放了這一群體強烈的購房 欲望。這也是目前市場上酒店式公寓的主打產品。B投資型服務型單身公寓（即小面積酒店式公寓）：隨著單身公寓的發展，其配套服務的理念越來越接近酒店，而且單身公寓的地段雄居上海 較好的地段上，凸現了相當的投資價值。從購買的客戶群中，投資客的比例加重。在開發商利 益的驅動下，高單價能夠帶來更高的開發利潤。因此，開發商借項目的投資性質在市場上開始 炒作。在投資客

6、進場炒作的過程中，投資型服務 型單身公寓巳經變成一種投資品種。特別是在近年，隨著大量外籍人士來到上海生活工作，針對該客戶群的酒店式公 寓開始大批量上市，由于該產品的高投資回報率和出租穩定性，巳經在市場上形成較為成熟的投資品種，引來眾多投資者的熱捧。小面積酒店式公寓特征分析（1）為了防范小戶型酒店式公寓的風險，開發項目在選址的時候，注重其地段屬性，一般都在市中心靠近區域性商圈或CBD區域附近。（2）單身公寓住戶多半事務繁忙或不善家務，故社區內配套設施和物業管理完善。（3）目前，所有的小戶型酒店式公寓全部采用全裝修的方式上市。（4）小戶型酒店式公寓無論是房屋總價還是首付額都相對低廉，其房產功能較全

7、。（5）向投資方向傾斜，“以租養房”的投資模式，風險系數較低。（6）此類住宅大部分為爛尾樓改造。少部分的大型的新建住宅區。影響酒店式公寓關鍵因素4.因素影響分析地段作為投資型產品，地段因素影響相對較小區位項目所處區域是否有較高成熟度，成熟度高、區域配套完善，接受度越高產品產品有亮點，精裝修、注重實用性、舒適性總價要求低總價、進入門檻低、投資成本低投資回報短期高投資回報率或長期高租金回報配套對自身配套、會所服務要求高客源作為投資客戶，注重投資回報物業管理酒店式服務、人性化管理，提升物業品質銷售策略體現的投資回報銷售策略，能夠吸引更多的客源相關政策投資型物業對于政策敏感度高，受相關政策影響較大.上

8、海酒店式公寓發展趨勢發展初期：主要以爛尾樓改建，產品力缺乏，簡單的小戶型、低總價發展中期：仍然是爛尾樓改建，但產品力有所提升，注重部分可居住性發展后期：大型住宅社區內出現酒店式公寓，產品得到充分提升，體現居住實用性、舒適性未來發展：成熟居住區域環境內，充分體現居住實用性、舒適性，人文的關懷，高品質的物業管理、會所配置.上海酒店式公寓近期價格及市場表現特征：由于近年來上海市場房地產價格持續走高，引來了國外基金的關注，特別從2004年開始，他們陸續在上海整體收購房地產項目，高檔酒店式服務公寓市場表現尤其受人 矚目：摩根斯坦利基金整體購入上海錦麟天地雅苑項目中的酒店式服務公寓部分；荷蘭信托投 資基金

9、管理公司收購上海盛捷高級服務公寓等。20032004年，上海產權式酒店服務公寓租金基本在2022美元/月/平方米問波動。2005 年2季度，浦東地區酒店式服務公寓租金為21.19美元/月/平方米，入住率為89.6%浦西地區 平均租金報價為24.79美元/月/平方米，入住率為92.37%。目前酒店式服務公寓的單套租金， 根據不同的房型和面積，月租金大致在150010000美元/套之間。其中，小面積的租金在 15004500美元/套的，比例占到了 85%當前高檔酒店式服務公寓的租金情況較為理想，一般都保持90姒上的 出租率，反應出當前市場良好的需求情況。從中長期來看，上海酒店式服務公寓在未來510

10、年將是最受歡迎的產品之一，上海酒店 式服務公寓具有較高的中長期的投資價值，尤其是對資金充裕可長期持有物業的境外基金等大型機構投資來酒店式公寓產品將朝著更加實用性、舒適性的方向發展，對物業管理、 會所配置、社區環境的要求將進一步提高。個案分析：協和麗豪酒店式公寓高質素國際型精英聚居之地。美國著名酒店物業管理服務。純酒店式公寓，主要針對南京西路CBDft區的客源。2幢30層的高層組成。雖然比較繁華，但是周 邊有點不整潔。從地段的發展前景來看，有一定的潛力。靜安南京路地區在未來幾年內將成為上海眾多中心國際辦公區和中心高檔購買區之一，在該地區眾多項目中率先開發的協和城則占一定程度的先機。在該案周圍，眾

11、多開發 商正在或者將要打造國際辦公區，這么多辦公場所無形中為其提供了豐富的客源。但是作為純 酒店式公寓，該案只為其客戶包租一年，年投資匯報率大約在8.3,左右，因此一年過后的租客 來源就必須由業主自己尋找了。從地理位置來看，該案正好處于南京西路，靜安寺，中山公園這條路線的中心位置，因此 購買該樓盤的投資者以后面臨的租客人群差不多都是比較高的，目前該案購房者構成如下：境 外客戶占30,港澳臺占30,上海本地30,該案的租金在9000元/月，其售價在1700018000元/平。其面積在53平148平不等。目前的銷售率超過90%巴黎時韻坐落在徐匯區繁華商圈內的巴黎時韻是集公寓、寫字樓、酒店三類物業于

12、一體的融投資、商務、居住三大功能的綜合性物業。位于襄陽南路500號，黃金地段， 高尚住宅，現推出全裝修小戶型，28 萬-73萬，酒店化管理模式，享受個性化服務。42、45、96等十余條公交線路形成巨大的交通網絡，地鐵一號線衡山路站就在附近。配 套設施：烏魯木齊幼兒園、超市、徐家匯商圈等。徐匯襄陽南路500號，建國西路。占地面積，0.45萬平米。建筑面積，3.0332萬平米。綠化率，40%價格:3200-5500元/月（租）15000元/平（售）物業管理費：8元/平方米/月USD東方時空家匯地區的酒店式服務型公寓，地理位置優越，交通便捷，處于徐家匯這一CBD地區，投 資發展潛力巨大，客源眾多，是

13、一個投資的好去處.小區鬧中取靜，板式房型，戶戶朝南，采光、 通風俱佳。綠化率：36.7裝修狀況：全裝修。虹橋路628號（番禺路口/月（租）18000元/平（售）價格:3200-6000元物業管理費：2元/平方米/月世紀時空世紀時空酒店式服務公寓位于繁華熱鬧的靜安寺商業圈內一一上海最具活力與動感的區 域。離地鐵2號線靜安寺站步行3分鐘，周邊有機場巴士及眾多公交線，交通極其便利。周邊 設施：靜安寺商業區，華山醫院上海烏魯木齊北路199號（大堂在1816室）價格:5000-6000元/月（租）20000元/平（售）物業管理費：35元/平方米/月淮海晶華地處市中心柏金商業區，淮海中路大上海時代廣場正后

14、方。由2幢樓高29層的高層、1 幢樓高18層的小高層組成。西面緊鄰擁有25600平方米綠地的淮海公園，步行至流行時尚中 心新天地只需要短短十分種，南望太平橋綠地，北向可俯瞰人文薈萃的人民廣場、博物館、大劇院和城市規劃展覽館。“淮海晶華”為標準板式建筑，南 北通透，采光極佳。規劃有二房，三房，四房，以及頂層復式等多種房型設計，總戶數為262 戶。三梯兩戶，戶戶均有私人陽光梯廳。部分復式單位甚至規劃了空中私人泳池及空中平臺花園。裝修狀況：豪華全裝修。綠化率40.00,容積率4.30。占地面積:000萬平米建筑面積：6.00萬平米交通： 內環、911、920、42、地鐵1號線等價格:25000元/平

15、（售）物業費：8元/平方米/月帝景苑公寓位于徐家匯中心地帶，距離徐家匯地鐵步行僅2分鐘，其中部分房間可以看到徐家匯公園。酒店公寓總高25層，共112個單位，面積從57M2-158MZ房型有一室一 廳一衛、一室二廳一衛、二室二廳一衛、三室二廳二衛的各種不同間隔的組合公寓按4星級酒 店標準建造，房間內配置42寸等離子電視，西門子滾筒洗衣機，酒店提供會所，商務中心等 配套服務，門口有機場巴士，可以到上海浦東及虹橋機場。酒店式服務質量較突出。上海市徐 匯區肇嘉浜路999弄88號周邊設施：上海體育館上海八萬人體育場肇嘉浜路太平洋百貨地鐵一號線上海交通大學徐 家匯商圈交通：市中心：0公里火車站：10公里虹

16、橋機場：15公里/平（售）價格：1100016000元/月（租）30000元香港廣場酒店服務式公寓（產權式酒店）上海香港廣場酒店服務式公寓，聳立于上海市中心的淮海中路，套房單位面積由53,134平米。為住客房提供各種生活上及工作上的服務，照顧住客的不同需要，令顧客有賓至如歸的感覺。為住客需要更靈活提供短期租務由一天起。坐落于上海香港廣場的酒店服務式公寓視野廣闊，繁華的淮海陸及人民廣場景致盡入眼簾，交通便捷。海市淮海中路282號，臨近淮海路周邊：坐落于上海香港廣場的酒店服務式公寓視野廣闊，繁華的淮海陸及人民廣場景致盡入眼簾價格：12002000元/天（租）20000元/月（租）駿豪國際酒店式公寓

17、精裝修房。位于靜安區繁華優越地段，南京西路陜西北路，坐擁“梅泰恒”地區的時尚、商務、酒店核心坐標，未來5-10年時間內，市府著力擘劃南京西路，恢弘250億資金投入，打造5大商業版塊，形成以商務辦公、會展、時尚購物、酒店服務為核 心的“上海曼哈頓”。駿豪國際地上29層，地下2層，總建筑面積7.6萬平米。房型由47到53平方米。其中1-8大洋百貨，9層以上為超星商務酒店公寓。簡約流暢、線條挺拔的100m高層為著名百貨一樓應合室內超豪華配置并輔以高科技功能服務與國際酒店物業管理，并蓄中正上海的天地 靈氣，全力打造時尚財富生活的中心源地。交通狀況：位于南京西路陜西路，十余條公交線路分布西周，極其便利。

18、價格:1000美元/月（租）31000-33000元/平（售）物業管理費：5元/平方米/月愛麗軒愛麗軒取點優越，盡兼靜安區之勝：黃浦商業中心區，信步可達；上海名街淮海路，南京 路等，近在咫尺；附近五星級酒店林立，既為上海經商重點，亦為休息勝地。大廈設計上乘， 用料講究，堂皇華貴，設備優良，加上甲級酒店式服務，追尋盡善盡美者，夫復何求。面積由 50到120平方米的一房到兩房。靜安靜安區鎮寧路98號周邊情況：地處上海鉆石級地段周邊人文氣息濃厚有上海戲劇學院上海話劇藝術中心白楊 故居另有華山醫院求醫方便交通:地鐵1,2號線,公交71,62等價格:7000-10000元/月（租）25000元/平（售）

19、物業管理費：5元/平方米/月親愛的朋友，上文巳完為感謝你的閱讀，特贈送另一篇住建局清理吃空餉工作總結范 文，如果下文你不需要，下載后可以編輯刪除，謝謝，某鄉鎮先進集體申報材料XX鄉位于XX縣城西南3公里處，下轄12個行政村，總人口 23682人，由于歷史的原因 和受水資源的制約，長期以來主要以種植為主，結構單一，導致農民增收步伐緩慢。近年來， 我鄉在州、縣兩級黨委、政府的正確領導下，認真貫徹黨的路線方針政策，努力實踐“三個代 表”重要思想，全面落實科學發展觀，牢牢把握改革、發展、穩定大局，緊緊圍繞經濟建設這 個中心，深入開展創建先進集體活動，大力實施“項目立鄉、特色農業興鄉”戰略，自加壓力、

20、振奮精神、與時俱進、扎實工作，團結和帶領廣大干部群眾頑強拼搏，戰勝了各種困難和自然 災害，取得了創建先進集體與經濟設同步發展的好成績。截止到2005年底，全鄉完成國 民生產總值4930.52萬元，同比2004年增長了 0.17%；農民人均純收入達到1254.1元，同比2004年增長了 6%2003年和2005年度，兩次榮獲自治州先進集體先進單位，2004年被評為自治州“六個好優秀鄉鎮”并通過克孜勒蘇柯爾克孜自治州委員會驗收。一、抓教育，嚴管理，強化隊伍素質農村干部的素質高低，直接決定著農村經濟社會的發展。該鄉充分認識到擁有一支高素質 的干部隊伍，才能促進農村改革的深入，才能帶領廣大人民群眾共同

21、致富達小康，所以該鄉始終把加強干部隊伍素質作為加快 發展的基礎，想辦法提高干部隊伍的綜合素質。一是抓好理論學習。堅持黨員干部學習日制度，每周的星期五下午為規定的學習日，全體 黨員干部都要進行集中學習，通過學習十六大精神、黨章和農村政策法規等，加強黨員干部和 政治理論水平和法制意識，通過觀看電教片及學習先進人物事跡，教育黨員干部樹立正確的人 生觀、世界觀和價值觀。二是抓實用技術培訓。該鄉經常聘請自治區、自治州、縣三級農業、科技部門專家到鄉里 為黨員干部和農民群眾進行實用技術培訓，鼓勵和引導黨員干部參加農函大、農廣校、電大的 學歷教育培訓，積極組織黨員帶頭利用電教設備，學習外地增收致富經驗。近年來

22、通過現場指 導、外出參觀等形式舉辦各類培訓班20場次，多次組織技術人員赴山東、北疆等地的種養殖示范基地觀摩學習。多渠道，多形式的培訓，使 黨員干部扎實地掌握了至少一門農牧業生產實用技術，對全鄉農牧業產業化發展起到了積極作 用。三是狠抓干部作風。在抓干部作風中，鄉黨委把黨員領導干部包農促富實施“富民工程”作為全面推進小康社會進程的著力點，結合“三個代表”教育和黨員先進性教 育，組織開展領導干部聯系幫扶活動，先后制定了領導、黨員干部聯系戶制度，明確幫帶任務， 實現不見成效不脫鉤，通過這些活動的開展，幫助解決了一批群眾生活中存在的急事難事和愁 事，用實實在在的行動凝聚了民心，樹立了黨和政府的良好形象

23、。近三年來幫扶200多戶農民 擺脫貧困，走上了致富之路。同時XX鄉大力推行首問責任制，限時辦結制，要求每位干部從一句問候，一張笑臉做起，從群眾不滿意做起，做到群眾滿意為止，進一步完善了各項工作制度。廣大干部身體力 行的工作實踐，使群眾切實感到轉變作風給全鄉帶來的一派新氣象。二、定思路，調結構，開辟致富新路為了幫助群眾尋找增收致富的路子，我鄉圍繞市場開展調查研究，外出考察學習，深入田 間地頭與農民直接座談，結合鄉情確定了以發展特色林果業、反季節蔬菜和大力發展農區畜牧 業兩大結構調整主攻方向。教育群眾以市場為導向，以科為支撐，解放思想，更新觀念，改進 經營方式，拓寬發展思路，在全鄉12個村中樹立了近百名致富典型，并組織了 “看典型、學先進”等參觀活動，極大地調動了農民產業結構 調整的積極性。與此同時不斷加大了科技培訓力度。經常邀請區、州、縣涉農部門專業技術人 員，深入田間地頭現場指導杏樹、葡萄、核桃栽培、剪枝及小尾寒羊養殖技術；包村干部、鄉 科技服務站技術人員，蹲點入戶與農民群眾并肩作戰，提供產前、產中、產后全方位服務，促 進了種養殖結構的調整。通過成功的示范，實實在在給全鄉農民起到典型引路，樣板帶動的功 效。在致富樣板的帶動下，全鄉種養結構調整步伐逐步加快，截止目前全鄉經濟林種植面積達 到 18139畝，庭院經濟戶達1900戶，牲畜存欄達到只5876 （頭），新