1、問：新營業稅條例第五條“國務院財政、稅 務主管部門規定的其他情形”是否包括物 業公司？另外，還有哪些情形在繳納營業稅 時允許扣減？答:中華人民共和國營業稅暫行條例（國務院令2008年第540號）第四條規定，納稅 人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不 動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅 額。應納稅額計算公式：應納稅額=營業額 X稅率營業額以人民幣計算。 納稅人以人民 幣以外的貨幣結算營業額的，應當折合 *民 幣計算。第五條規定，納稅人的營業額為納稅人提供 應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收 取的全部價款和價外費用。但是，下列情形除外：（一）納稅人將承攬的運輸業務分給 其他單位或者個人的

2、，以其取得的全部價款 和價外費用扣除其支付給其他單位或者個 人的運輸費用后的余額為營業額；（二）納稅人從事旅游業務的，以其取得的全部價款 和價外費用扣除替旅游者支付給其他單位 或者個人的住宿費、餐費、交通費、旅游景 點門票和支付給其他接團旅游企業的旅游 費后的余額為營業額；（三）納稅人將建筑 工程分包給其他單位的，以其取得的全部價 款和價外費用扣除其支付給其他單位的分 包款后的余額為營業額；（四）外匯、有價 證券、期貨等金融商品買賣業務，以賣出價 減去買入價后的余額為營業額；（五）國務 院財政、稅務主管部門規定的其他情形財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政 策問題的通知（財稅200316號）規

3、定：（ 九）從事物業管理的單位，以與物業管理有 關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃 氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋 租金的價款后的余額為營業額。物業管理公司收入及營業稅相關規定1、如何區分物業管理收入、物業經營收入、物業大修收入、物業代收收入？財基字【1998】7號：物業管理公司的收入包括： 主營業務收入和 其他業務收入。（1）主營業務收入：包括物業管理收入、物業經營收入、物業大 修收入。物業管理收入：是指企業向物業產權人、 使用人收取的公共性服務費收入、公眾代為 辦理性服務費收入和特約服務收入。物業經營收入：是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建 筑物和共用

4、設施取得的收入， 如房屋出租收 入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用 設施收入。物業大修收入：是指企業接受業主管理委 員會或者物業產權人、使用人的委托，對房 屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的 收入。（2）其他業務收入：是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包 括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售 收入、廢品回收收入、商業用房經營收入、 無形資產轉讓收入等。2、物業管理收入如何繳納營業稅？（1）財稅200316號規定：從事物業管理的 單位，以與物業管理有關的全部收入減去代 業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付 的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額 為營業額。（2）代有

5、關部門收取的費用，如果開具本 單位票據，視為物業管理收入，待支出時統 一作為費用扣除。（3）物業管理單位已向客戶收取但未提供服務而又全額退還客戶的收費，如退還給未進行裝修住戶的“二次裝修垃圾清運費” 等，在繳納營業稅時，允許其沖減當期的計 稅營業額。3、物業經營收入、物業大修收入如何納稅？根據營業稅暫行條例及其實施細則，物 業經營收入、物業大修收入分別按照所從事 的經營項目所適用的營業稅稅目，依法定稅率征收營業稅。4、代收收入如何繳納營業稅？（1）國稅發1998217號規定：物業管理企 業帶有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣 費、維修基金、房租的行為，屬于營業稅“服 務業”稅目中的“代理業務”

6、。因此對物業管理企業帶有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業稅， 對其從事此項代理業務收取的手續費應征收營業稅。（2）代有關部門收取費用時，如果為客戶 開具的是有關單位提供的票據，這部分收入 不作為物業管理收入，只將收取的手續費作 為物業管理收入（收取手續費時要給有關單 位開據服務性發票）。5、物業部門收取的垃圾處置費如何征 受營業稅？（1）國稅函【2005】 1128號規定：單位和個人提供的垃圾處置勞務不屬于營業稅應 稅勞務，對其處置垃圾取得的垃圾處置費， 不征收營業稅。（2）根據以上規定，物業公司向客戶收取 的垃圾清掃費、垃圾運輸費應不屬于營業稅 收入，不征收營業

7、稅。但是，不屬于企業 所得稅法規定的不征稅收入和免稅收入， 應征收企業所得稅。6、物業公司實行收入分成的如何繳 納營業稅？以物業公司名義收取的收入，如果按規定與 業主委員會實行分成，營業稅的納稅人應為 物業公司，物業公司應按照物業管理收入、 物業經營收入、物業大修收入、代收費用等 相關規定計算繳納營業稅。支付給業主委員 會的分成支出作為費用處理。業主委員會取 得分成收入時必須到地稅局代為開具服務 業發票，否則物業公司不能在企業所得稅前 扣除。7、物業公司收取的物業接管費、一次性收 取全年物業管理費如何納稅？(1)營業稅暫行條例第十二條 營業稅納稅義務發生時間為納 稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產

8、或者銷售 不動產并收訖營業收入款項或者取得索取 營業收入款項憑據的當天。細則第二十四條條例第十二條所稱收訖 營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過 程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業收入款項 憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的 當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定 付款日期的，為應稅行為完成的當天。(2)物業公司從房地產公司收取的接管費 用，轉入物業公司賬戶后，分不同情況處理 如果收取時房地產公司已經給客戶開具 發票，并且已經計入收入繳納營業稅、企業 所得稅，物業公司就不許再做收入處理。可 以掛在其他應付款等科目。 同時應保存 好開發公司就這部分收費澆水的相關憑證。如

9、果房地產公司收取時沒有開具發票，也沒有計入收入繳納營業稅、房產稅，轉入物 業公司應按營業稅暫行條例第十二條，細則第二十四條規定處理。（3）物業公司一次性收取全年物業管 理費也應按照營業稅暫行條例第十二條，細則第二十四條規定處理物業公司使用業主共有的用房也要繳稅 案情簡介：近日，稅務人員在納稅評估工作 中發現，房地產公司免費提供給全體業主并交由物業公司的物業用房分為兩部分：一部分是物業管理用房，一部分是物業經營用 房，很多物業管理公司對于自己使用的業主 共有的房產如何繳納房產稅以及土地使用 稅有疑問。稅法分析：根據財政部、國家稅務總局關 于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通 知（財稅200618

10、6號）第一條中所述的“居 民住宅區內業主共有的經營性房產”，不僅包括物業對外經營性用房則需按規定繳 納房產稅和城鎮土地使用稅，如果是指物業 公司負責管理，但尚未使用的房屋，則可暫 不還包括物業公司自身的辦公用房。如果物業公司是辦公管理用房的，征收房產稅。對 于經營性用房，如果為空置狀態，則對其空置期間暫免征收房產稅和城鎮土地使用稅。 對沒有原值的物業用房， 可由房產所在地地 稅機關參考同類房產核定房屋原值。對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人 繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減 除10%至30%（江蘇為30%）后的余值計 征。沒有房產原值或不能將

11、業主共有房產與 其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在 地地方稅務機關參照同類房產核定房產原 值；出租的，依照租金收入計征。土地使用稅由實際使用人按照房屋的占地面積乘 以適用稅額標準計算繳納。241、某企業用戶來電咨詢，作為一家服務 性企業，平時要求員工穿著統一制服而購置 服裝發生的費用支出，在企業所得稅稅前能 否直接扣除？還是應計入職工福利費按照稅法規定的限額扣除？答：根據國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告（國家稅務總局公告 2011年 第34號）的規定，企業根據其工作性質和 特點，由企業統一制作并要求員工工作時統 一著裝所發生的工作服飾費用，根據企業 所得稅法實施條例第二十七條的推定

12、，可 以作為企業合理的支出給予稅前扣除。直接 扣除242、問：新辦企業的開辦費在企業所得稅 方面如何進行處理？答：開辦費，根據企業會計準則一應 用指南的解釋具體包括人員工資、辦公費、 培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及 不計入固定資產成本的借款費用等內容。根據國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務 事項銜接問題的通知（國稅函200998號） 規定，新稅法中開（籌）辦費未明確列作長 期待攤費用，企業可以在開始生產經營之日 的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關 規定，自開始生產經營之日起，按照不低于 3年的時間均勻攤銷。但攤銷方法一經選定， 不得改變。對于籌建期間發生的業務招待 費、廣告費和業務

13、宣傳費應按照稅收政策規定扣除。243、問：企業承租房屋發生的裝修費支出 如何稅前扣除？答：企業以經營租賃方式租入固定資 產，對固定資產裝修支出，凡符合中華人 民共和國企業所得稅法第十三條規定的， 應作為長期待攤費用支出，分三年攤銷。對 提前解除租賃合同后尚未稅前扣除的裝修 費，可在當年一次性稅前扣除。244、招拍土地后政府給予的土地返還 款怎樣繳稅 問：企業招拍土地后，政府給予的土地返還 款是按沖減土地成本處理還是按其他收入 處理？ 對企業所得稅和土地增值稅有什么影，、企業所得稅財政部、國家稅務總局關于財政性資金、行政事業性收費、 政府性基金有關企業所得稅政策問題的通 知（財稅2008151號

14、）規定，企業取得的各 類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用 后要求歸還本金的以外， 均應計入企業當年 收入總額。本條所稱財政性資金，是指企業取得的 來源于政府及其有關部門的財政補助、補 貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金， 包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業按 規定取得的出口退稅款；所稱國家投資，是指 國家以投資者身份投入企業、并按有關規定相應增加企業實收資本（股本）的直接投資。 對于上述政策，各地有不同的規定，如青 島市國家稅務局關于 2010年度企業所得稅 匯算清繳若干問題的公告青島市國家稅務局公告2011年第1號規定，企業招拍土 地后，政府給

15、予的土地返還款不得沖減土地 成本，而應當并入當期收入總額繳納企業所 得稅。寧波市地方稅務局關于明確所得稅有關問題解答口徑的函（甬地稅一函201020號）需要注意的是，在土地受讓、改 變用途過程中，如果政府約定了返還金額， 返還金額應沖減對應的計稅基礎；如果事后 取得了政府的補助或獎勵，應作為補貼收入 處理。因此，房地產開發企業收到政府返還 的土地出讓金，在土地受讓、改變用途過程 中，如果政府約定了返還金額，返還金額應 沖減對應的“取得土地使用權所支付的金 額”計稅基礎；如果事后取得了政府的補助 或獎勵，不得沖減土地成本，而應當并入當 期收入總額繳納企業所得稅。二、土地增值稅土地增值稅暫行條例實

16、施細則第七條規定，條例第六條所 列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人 為取得土地使用權所支付的地價款和按國 家統一規定交納的有關費用。對于上述政策，各地有不同的規定，如大連市地方 稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工 作的通知（大地稅函2008188號）規定，納 稅人應當憑政府或政府有關部門下發的土地批件、土地出讓金繳費證明 以及財政、 土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收 據、土地使用權購置發票、政府或政府部門 出具的相關證明等合法有效憑據計算“取 得土地使用權所支付的金額”。凡取得票據 或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或 購置土地使用權價款或支

17、付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入 扣除項目。青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦 法（青地稅發2008100號）第二十二條規定， 對于開發企業因從事拆遷安置、公共配套設 施建設等原因，從政府部門取得的補償以及 財政補貼款項，抵減房地產開發成本中的土 地征用及拆遷補償費的金額245、非居民企業在中國境內有多處所 得應如何納稅？答：根據企業所得稅法第五一條 規定，非居民企業取得本法第三條第二項規 定的所得，以機構、場所所在地為納稅地點。 非居民企業在中國境內設立兩個或者兩個 以上機構、場所的，經稅務機關審核批準， 可以選擇由其主要機構、 場所匯總繳納企業

18、 所得稅。非居民企業在中國境內承包工程作 業或提供勞務項目的，根據非居民承包工 程作業和提供勞務稅收管理暫行辦法（國家稅務總局2009第19號令）的要求，向項 目所在地主管稅務機關辦理稅務登記手續， 按照承包工程作業或提供勞務項目進行管 理，在工程項目完工或勞務合同履行完畢后結清稅款。對于源泉扣繳類所得，根據企業所得 稅法第三十七條和第五一條，以支付人 為扣繳義務人，在每次支付或者到期應支付 時扣繳稅款，扣繳義務人所在地為納稅地 點。根據國家稅務總局關于印發非居民企 業所得稅源泉扣繳管理暫行辦法的通知 （國稅發20093號）第十五條和第十六 條規定，扣繳義務人未依法扣繳或者無法履 行扣繳義務的

19、，非居民企業在所得發生地繳 納企業所得稅。如果在中國境內存在多處所 得發生地，并選定其中之一申報繳納企業所 得稅的，應向申報納稅所在地主管稅務機關 如實報告有關情況。申報納稅所在地主管稅 務機關在受理申報納稅后， 應將非居民企業 申報繳納所得稅情況書面通知扣繳義務人 所在地和其他所得發生地主管稅務機關。246、代扣代繳中納稅人應如何申報繳納？問：根據企業所得稅法的規定，非居民 企業在中國境內未設立機構、場所的，或者 雖設立機構、場所但取得的所得與其所設機 構、場所沒有實際聯系的，應當就其來源于 中國境內的所得繳納企業所得稅，上述所得稅實行源泉扣繳，由支付人代扣代繳。如果 扣繳義務人未依法扣繳或

20、者無法履行扣繳 義務，由納稅人在所得發生地申報繳納。那 么請問，納稅人應在所得發生地的國稅局還 是地稅局繳納？答：根據國家稅務總局關于調整新增企業所得稅征管范圍問題的通知（國稅發2008120號）第二條第一項規定，境內單位和個人向非居民企業支付企業所得稅 法第三條第三項規定的所得的，該項所得 應扣繳的企業所得稅的征管， 分別由支付該 項所得的境內單位和個人的所得稅主管國 家稅務局或地方稅務局負責。因此，扣繳義 務人的企業所得稅由國稅征管的，納稅人應該向國稅繳納，扣繳義務人的企業所得稅由 地稅局征管的，納稅人應該向地稅繳納。247、股東將其股權轉讓給其他自然人是否 繳納印花稅？問：有限責任公司的

21、自然人股東將其股權的全部或部分轉讓給其他自然人，是否繳納印花稅？答：印花稅暫行條例的印花稅稅目表 中規定，產權轉移書據包括財產所有權和版 權、商標專用、專利權、專有技術使用權等 轉移書據，按所載金額萬分之五來貼花。印 花稅暫行條例實施細則第五條規定，產權 轉移書據是指單位和個人產權的買賣、繼 承、贈與、交換、分割等所立的書據。國家稅務局關于印花稅若干具體問題 的解釋和規定的通知（國稅發1991155 號）第十條規定，財產所有權轉移書據的征 稅范圍包括經政府管理機關登記注冊的動 產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及 企業股權轉讓所立的書據。據此，股權轉讓 應按“產權轉移書據”依所載金額的萬分

22、之五貼花。248、管理費是否也要合并到租金中一起繳印花稅？問：企業將一套房屋出租，簽訂的租賃合同 上明確記載租金金額和管理費金額， 并注明 管理費是代物業管理公司收取。請問，管理 費是否也要合并到租金中一起繳印花稅？答：根據印花稅暫行條例施行細則 第十七條規定，同一憑證，因載有兩個或者 兩個以上經濟事項而適用不同稅目稅率，女口分別記載金額的，應分別計算應納稅額，相 加后按合計稅額貼花。如未分別記載金額 的，按稅率高的計稅貼花。另根據印花稅 暫行條例施行細則第十條規定，印花稅只 對稅目稅率表中列舉的憑證和經財政部確 定征稅的其他憑證征稅。而在稅目稅率表 中，沒有列舉物業費相關的服務項目，因而 物

23、業費不屬于印花稅征稅范圍。據此，上述 企業所簽合同在分別列示兩種經濟事項的 基礎上，應分別計算，只對房屋租金部分， 按財產租賃合同記載的租賃金額千分之一 貼花。249、微型客車的判定標準是什么？問：征收車船稅時，微型客車的判定標準是 什么，需出具哪些憑據？答：根據國家稅務總局關于車船稅征 管若干問題的通知（國稅發200848號） 的規定，凡發動機排氣量小于或者等于1升的載客汽車，都應按照微型客車的稅額標準 征收車船稅。發動機排氣量以如下憑證相應 項目所載數額為準：1車輛登記證書。2車輛行駛證書。3.車輛出廠合格證明。4.車輛進口 憑證250、問題內容：A公司用自有閑置資金 500萬暫借給B 公

24、司，時間2個月，B公司到期按協議（不 用利息）還給 A公司500萬，B公司實際也 沒有支付利息給 A公司。請問，這種情況 A 公司是否應該按同期銀行息或其他方法計 算利息收入并繳納營業稅等？稅務機關是 否有權核定其利息收入？二、A公司用銀行借款500萬暫借給B 公司，時間2個月，B公司到期按協議（不 用利息）還給 A公司500萬，B公司實際也 沒有支付利息給 A公司。請問，這種情況 A 公司是否應調整相應的財務費用？如企業 沒有調整的，稅務機關是否有權責令企業調 增應稅所得額？ 回復意見：1、關于無償將資金讓渡給他人使用的 涉稅問題。中華人民共和國營業稅暫行條 例（國務院令2008年第540號）第一條規 定，在中華人民共和國境內提供本條例規定 的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單 位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本 條例繳納營業稅。中華人民共和國營業稅 暫行條例實施細則（財政部、國家稅務總 局令2008年第52號）第三條規定，條例第 一條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資 產或者銷售不動產，是指有償提供條例規定 的勞務、有償轉讓無形資產或者