1、啊房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)敗計(jì)核算 五岳盟主/編輯瓣A般：國(guó)稅發(fā)笆（霸200擺6懊）奧3骯1拜號(hào)文件拜藹國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)皚于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)凹務(wù)征收企業(yè)所得襖稅問(wèn)題的通挨知挨 傲各省、自治區(qū)、唉直轄市和計(jì)劃單壩列市國(guó)家稅務(wù)局皚、地方稅務(wù)局：皚盎為了加強(qiáng)和規(guī)范扒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)背的企業(yè)所得稅征百收管理，根據(jù)捌中華人民共和國(guó)半企業(yè)所得稅暫行骯條例及其實(shí)施絆細(xì)則、中華人扒民共和國(guó)稅收征按收管理法等有阿關(guān)法律、法規(guī)規(guī)笆定，結(jié)合房地產(chǎn)藹開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下背簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)）斑的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，現(xiàn)霸就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的阿有關(guān)企業(yè)所得稅哀問(wèn)題通知如下傲：藹 胺一、關(guān)于未藹完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的白稅務(wù)處理問(wèn)襖題搬 澳開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、扮建造的住宅、商氨業(yè)用房

2、以及其他爸建筑物、附著物按、配套設(shè)施等開(kāi)隘發(fā)產(chǎn)品，在其未襖完工前采取預(yù)售斑方式銷售的，其霸預(yù)售收入先按預(yù)拜計(jì)計(jì)稅毛利率分盎季澳(昂或骯月耙)瓣計(jì)算出當(dāng)期毛利靶額，扣除相關(guān)的爸期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)柏稅金及附加后再傲計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅柏所得額，待開(kāi)發(fā)安產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成熬本后再行調(diào)整。擺跋 ?。ㄒ唬┙?jīng)濟(jì)矮適用房項(xiàng)目必須暗符合建設(shè)部、國(guó)翱家發(fā)展改革委員跋會(huì)、國(guó)土資源部盎、中國(guó)人民銀行扮關(guān)于印發(fā)經(jīng)鞍濟(jì)適用房管理辦啊法的通知（半建住房巴骯200昂4拜捌7吧7拌號(hào)）等有關(guān)法規(guī)挨的規(guī)瓣定胺,把其愛(ài)預(yù)售收入的計(jì)稅巴毛利率不得低礙于疤3襖%礙。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)昂濟(jì)適用翱房項(xiàng)目的預(yù)售收熬入進(jìn)行初始納稅班申報(bào)疤時(shí)把,扳必須附送有關(guān)部

3、扮門(mén)的批準(zhǔn)文件以耙及其他相關(guān)證明唉材料。凡不符合唉規(guī)定或未附送有擺關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文絆件以及其他相關(guān)擺證明材料的，一擺律按銷售非經(jīng)濟(jì)跋適用房的規(guī)定計(jì)佰算繳納企業(yè)所得艾稅。癌熬 拔（二）非經(jīng)扳濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)骯目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利懊率按以下規(guī)定確壩定：斑辦矮礙.巴開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省礙、自治區(qū)、直轄爸市和計(jì)劃單列市挨人民政府所在地懊城市城區(qū)和郊區(qū)癌的，不得低奧于愛(ài)2邦0巴。邦胺 班開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位扳于地及地級(jí)市城奧區(qū)及郊區(qū)的，不隘得低敖于板15背%案。叭 跋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位把于其他地區(qū)的，胺不得低叭于霸1奧0懊拌。愛(ài) 佰二、關(guān)于完工開(kāi)盎發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處捌理問(wèn)拌題白 案（一）符合下列澳條件之一的，應(yīng)哀視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已跋經(jīng)完工：拜拔

4、霸1扒.芭竣工證明已報(bào)房把地產(chǎn)管理部門(mén)備邦案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（柏成本對(duì)象）安；拌 襖2愛(ài).芭已開(kāi)始投入使用艾的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成壩本對(duì)象）；半巴 巴3唉.敗已取得了初始產(chǎn)半權(quán)證明的開(kāi)發(fā)產(chǎn)芭品（成本對(duì)象）啊。擺唉瓣（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品案完工后，開(kāi)發(fā)企辦業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的擺性質(zhì)和銷售方式扳，按照收入確認(rèn)霸的原則，合理地般將預(yù)售收入確認(rèn)疤為實(shí)際銷售收入叭，同時(shí)按規(guī)定結(jié)耙轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅跋成本，計(jì)算出該挨項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際叭銷售收入的毛利凹額。該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)礙品實(shí)際銷售收入啊毛利額與其預(yù)敗售收入毛利額之哎間的差額，計(jì)入霸完工年度的應(yīng)納哎稅所得額。凡已壩完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在啊完工年度未按規(guī)鞍定結(jié)算計(jì)稅成本班，或未對(duì)其實(shí)際芭銷售收入毛利額氨和

5、預(yù)售收入毛利半額之間的差額進(jìn)扮行納稅調(diào)整的，笆主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有絆權(quán)確定或核定其皚計(jì)稅成本，據(jù)此稗進(jìn)行納稅調(diào)整，皚并按中華人民傲共和國(guó)稅收征收疤管理法的有關(guān)愛(ài)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處罷理。按板 霸（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品叭完工后，開(kāi)發(fā)企搬業(yè)應(yīng)于年度納稅伴申報(bào)前將其完工啊情況報(bào)告主管稅癌務(wù)機(jī)關(guān)。在年度瓣納稅申報(bào)時(shí)，開(kāi)岸發(fā)企業(yè)須出具有鞍關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)開(kāi)岸發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售板收入毛利額與預(yù)澳售收入毛利額之胺間差異調(diào)整情況半的稅務(wù)鑒定報(bào)告愛(ài)以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需八要的其他礙相關(guān)資料。捌俺 扒上述差異調(diào)整情跋況鑒定報(bào)告的基襖本內(nèi)容包括：開(kāi)哀發(fā)拌項(xiàng)目的地理位置般及概況、占地面擺積、開(kāi)發(fā)用途、熬初始開(kāi)發(fā)時(shí)間、案完工時(shí)間、可售挨面積及已售面積邦、

6、預(yù)售收入及其芭毛利額、實(shí)際銷捌售收入及其毛利鞍額、開(kāi)發(fā)成本及哎其實(shí)際銷售成本拌等。氨啊 艾（四）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品俺銷售收入的范圍辦為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品百過(guò)程中取得的全哎部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)絆金、現(xiàn)金等價(jià)物傲及其他經(jīng)濟(jì)利益盎。開(kāi)發(fā)企業(yè)代有擺關(guān)部門(mén)、單位和胺企業(yè)收取的各種骯基金、費(fèi)用和附安加等，凡納入開(kāi)啊發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由擺開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)般票的，應(yīng)按規(guī)定懊全部確認(rèn)為銷售拔收入；凡未納入凹開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并翱由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外拜的其他收取部門(mén)壩、單位開(kāi)具發(fā)票拌的，可作為代收版代繳款項(xiàng)進(jìn)行管唉理。拔吧頒（五）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品熬銷售收入應(yīng)按以敖下規(guī)定確認(rèn)：八扒胺采取一岸次性全額收款方骯式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品藹的，應(yīng)于實(shí)際收跋訖價(jià)款或取得索瓣取價(jià)款憑據(jù)

7、（權(quán)骯利）之日，確認(rèn)奧收入的實(shí)現(xiàn)。奧柏唉采取分敖期收款方式銷售把開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)笆按銷售合同或協(xié)叭議約定的價(jià)款和熬付款日確認(rèn)收入巴的實(shí)現(xiàn)。付款方氨提前付款的，在疤實(shí)際付款日確認(rèn)扮收入的實(shí)現(xiàn)。藹班 柏骯 傲采取銀行按擺揭方式銷售開(kāi)發(fā)百產(chǎn)品的，應(yīng)按銷邦售合同或協(xié)議約阿定的價(jià)款確定收安入額，其首付款艾應(yīng)于實(shí)際收到日敗確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)霸，余款在銀行按癌揭貸款辦理板轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收澳入的實(shí)現(xiàn)。笆愛(ài) 搬半 礙采取委托方矮式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品唉的，應(yīng)按以下原奧則確認(rèn)收入的實(shí)愛(ài)現(xiàn)：擺案 捌捌 哎（頒1拌）采取支付手續(xù)暗費(fèi)方式委托銷售壩開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)叭按銷售合同或協(xié)敗議中約定的價(jià)款扳于收到受托方已埃銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單藹之日確認(rèn)

8、收入的跋實(shí)現(xiàn)。阿傲熬唉（半2板）采取視同買(mǎi)斷柏方式委托銷售開(kāi)按發(fā)產(chǎn)品的，屬于按開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)般方簽訂銷售合同襖或協(xié)議，或開(kāi)發(fā)艾企業(yè)、受托方、皚購(gòu)買(mǎi)方三方共同安簽訂銷售合同或安協(xié)議的，如果銷鞍售合同或協(xié)議中鞍約定的價(jià)格高于阿買(mǎi)斷價(jià)格，則應(yīng)愛(ài)按銷售合同或協(xié)耙議中約定的價(jià)格柏計(jì)算的價(jià)款于收哎到受托方已銷開(kāi)吧發(fā)產(chǎn)品清單之日敖確認(rèn)挨收入的實(shí)現(xiàn)；如啊果屬于前兩種情半況中銷售合同或懊協(xié)議中約定的價(jià)班格低于買(mǎi)斷價(jià)格鞍，以及屬于受托罷方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂暗銷售合同或協(xié)議班的，則應(yīng)按買(mǎi)斷搬價(jià)格計(jì)算的價(jià)款愛(ài)于收到受托方已矮銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單稗之日確認(rèn)收入的哎實(shí)現(xiàn)。藹疤 頒半（芭3罷）采取基價(jià)（保拌底價(jià)）并實(shí)行超愛(ài)基價(jià)雙方分成

9、方敖式委托銷售開(kāi)發(fā)巴產(chǎn)品的，屬于由般開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)傲方簽訂銷售合同癌或協(xié)議，或開(kāi)發(fā)傲企業(yè)、受托方、柏購(gòu)買(mǎi)方三方共同邦簽訂銷售合同或邦協(xié)議的，如果銷唉售合同或協(xié)議中唉約定的價(jià)格高于佰基價(jià)，則應(yīng)按銷疤售合同或協(xié)議中辦約定的價(jià)格計(jì)算搬的價(jià)款于收到受頒托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)霸品清單之日確認(rèn)擺收入的實(shí)現(xiàn)，開(kāi)辦發(fā)企業(yè)按規(guī)定拌支付受托方的分跋成額，不得直接板從銷售收入中減癌除；如果銷售合翱同或協(xié)議約定的般價(jià)格低于基價(jià)的稗，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)啊算的價(jià)款于收到凹受托方已銷開(kāi)發(fā)疤產(chǎn)品清單之日確氨認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。耙屬于由受托方與疤購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂昂銷售合同的，則埃應(yīng)按基價(jià)加上按扳規(guī)定取得的分成芭額于收到受托方昂已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清安單之日

10、確認(rèn)收入跋的實(shí)現(xiàn)。壩班疤奧 罷（跋4壩）采取包銷方式巴委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)俺品的，包銷期內(nèi)巴可根據(jù)包銷合同扒的有關(guān)約定，參拔照上述捌（版1壩）至捌（巴3板）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收白入的實(shí)現(xiàn)；包銷扮期滿后尚未出售斑的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)鞍發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包扳銷合同或協(xié)議約扒定的價(jià)款和付款頒方式確認(rèn)收入的捌實(shí)現(xiàn)。俺叭 伴已熬銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單般應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)按產(chǎn)品的名稱、地?cái)[理位置、編號(hào)、搬數(shù)量、單價(jià)、金鞍額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)稗內(nèi)容，以月或季俺為結(jié)算期，定期跋進(jìn)行結(jié)算，并在版規(guī)定期限內(nèi)向稅哀務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅百申報(bào)、預(yù)繳稅款昂。對(duì)不按規(guī)定定啊期結(jié)算、納稅申百報(bào)和預(yù)繳稅款的暗，按中華人民胺共和國(guó)稅收征收啊管理法的有關(guān)奧規(guī)定進(jìn)行處理。吧疤翱礙

11、 昂開(kāi)發(fā)企業(yè)將芭開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租頒再出售的，凡將靶開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固襖定資產(chǎn)的，其租扮賃期間取得的價(jià)敖款應(yīng)按租金確認(rèn)白收入的實(shí)現(xiàn)，出胺售時(shí)再按銷售固半定資產(chǎn)確認(rèn)收入奧的實(shí)現(xiàn)；凡未將班開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固霸定資產(chǎn)的，其租板賃期間取得的價(jià)案款應(yīng)按租金確認(rèn)柏收入的實(shí)現(xiàn)，出拌售時(shí)再隘按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品昂確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)白。扒 敖三、關(guān)于芭開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收昂入的確認(rèn)問(wèn)扮題柏 霸開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的澳開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未岸完工或辦理房地唉產(chǎn)初始登記、取澳得產(chǎn)權(quán)證前，與百承租人簽訂租賃阿預(yù)約協(xié)議的，自敖開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承皚租人使用之日起爸，出租方取得的擺預(yù)租價(jià)款按租金埃確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)耙，承租方支付的愛(ài)預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按跋租金支出進(jìn)行稅奧前扣除頒。

12、搬 盎四、關(guān)于合作建伴造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅般務(wù)處理問(wèn)哀題半 瓣開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企俺業(yè)為主體聯(lián)合其拔他企業(yè)、單位、案?jìng)€(gè)人合作或合資耙開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目骯，且該項(xiàng)目未成昂立獨(dú)立法人公司跋的，按下列規(guī)定拌進(jìn)行處理：背霸跋拜 笆（一）凡開(kāi)發(fā)合扮同或協(xié)議笆中約定向投資各熬方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品翱的，開(kāi)發(fā)企業(yè)在俺首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)按品時(shí)，如該項(xiàng)目癌已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成皚本，其應(yīng)分配給版投資方（即合作敗、合資方，下同扳）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)俺稅成本與其投資案額之間的差額計(jì)氨入當(dāng)期應(yīng)納稅所耙得額；如未結(jié)算罷計(jì)稅成本，則將霸投資方的投資額拜視同預(yù)售收入進(jìn)般行相關(guān)的稅務(wù)處翱理。斑挨 稗（二）凡開(kāi)稗發(fā)合同或協(xié)議中稗約定分配項(xiàng)目利班潤(rùn)的，應(yīng)按以下哎規(guī)定進(jìn)行

13、處奧理柏:埃岸鞍哎熬1.鞍 俺開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將該百項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)礙利潤(rùn)額并入當(dāng)期礙應(yīng)納稅所得額統(tǒng)傲一申報(bào)繳納企業(yè)埃所得稅，不得在百稅前分配該項(xiàng)目氨的利潤(rùn)。同時(shí)不奧能因接受投資方胺投資額而在成本扮中攤銷或在稅前靶扣除相關(guān)扮的利息支出。岸傲 絆哎芭2叭.礙投資方取得該項(xiàng)鞍目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)辦視同耙取得股息、紅利叭，憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的暗主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出把具的證明按規(guī)定岸補(bǔ)交企業(yè)所得稅艾。傲板 皚五、關(guān)于以土地凹使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)霸項(xiàng)目的稅務(wù)處理安問(wèn)搬題芭 捌（一）企業(yè)、單昂位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)藹品為目的，將土奧地使用權(quán)投資房敖地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的叭，按以下規(guī)定進(jìn)隘行處理：骯辦 癌1辦企業(yè)、單位應(yīng)笆在首次取得開(kāi)發(fā)疤產(chǎn)品時(shí)，將其分阿解

14、為轉(zhuǎn)讓土地使芭用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)罷產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)翱務(wù)進(jìn)行所得稅處盎理，并按應(yīng)從該岸項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)啊產(chǎn)品（包括首次暗取得的和以后應(yīng)熬取得的）的市場(chǎng)伴公允價(jià)值計(jì)算確跋認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)敗讓所得或損失。爸俺 敗2扒接受土地使用辦權(quán)的開(kāi)發(fā)方應(yīng)在扒首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)骯品時(shí)，將其分解翱為按市場(chǎng)公允價(jià)般值銷售該項(xiàng)目應(yīng)暗分出的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品稗（包括首次分出辦的和以后應(yīng)分出皚的）和購(gòu)入該項(xiàng)拌土地使用權(quán)兩項(xiàng)癌經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所柏得稅處理，并將擺該項(xiàng)土地使用權(quán)絆的價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)傲目的成本。按隘 絆（二）企業(yè)、單骯位以股權(quán)的形式辦，將土地使用權(quán)搬投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)氨項(xiàng)目的，按以下靶規(guī)定進(jìn)行處理：矮板 辦1岸企業(yè)、單位在唉投資交易發(fā)生時(shí)唉，應(yīng)將其

15、分解為瓣銷售有關(guān)非貨幣骯性資產(chǎn)和投資兩傲項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行絆所得稅處理，并壩計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)胺讓所得或損失。扒奧 拔上述土地使用權(quán)邦轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年哀應(yīng)納稅所得額的稗比例如超哎過(guò)哎50邦%敖，可從投資交易啊發(fā)生年度起，叭按啊5俺個(gè)納稅年度均攤骯至各年岸度的應(yīng)納稅所得啊額。扒挨 頒2班接受土地使用骯權(quán)的開(kāi)發(fā)方在投搬資交易發(fā)生時(shí)，傲可按上述投資交爸易額計(jì)算確認(rèn)土佰地使用權(quán)的成本傲，并計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)阿品的成本跋。挨 白六、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)奧品視同銷售行為俺的稅務(wù)處理問(wèn)澳題笆 疤開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)按產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資捌產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、阿贊助、職工福利敖、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投盎資、分配給股東盎或投資人、抵償隘債務(wù)、換取其他拔企事業(yè)單位和個(gè)

16、安人的非貨幣性資吧產(chǎn)等行為，應(yīng)視哎同銷售，于開(kāi)發(fā)辦產(chǎn)品所有權(quán)或使班用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于半實(shí)際取得利益權(quán)跋利時(shí)確認(rèn)收入（拌或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)盎。確認(rèn)收入（或藹利潤(rùn)）的方法和翱順序?yàn)椋喊匕?礙（一）按本企業(yè)奧近期或本年度最背近月份同類開(kāi)發(fā)芭產(chǎn)品市場(chǎng)銷靶售價(jià)格確定；班骯 哀（二）由主管稅八務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)匕就愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市巴場(chǎng)公允價(jià)值確定藹；疤邦 跋（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)拌品的成本利潤(rùn)率把確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品稗的成本利潤(rùn)率不靶得低唉于啊15%艾,按具體比例由主管頒稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。白哀七、關(guān)于代建工隘程和提供勞務(wù)的笆稅務(wù)處理問(wèn)耙題擺 藹（一）開(kāi)發(fā)扒企業(yè)代建工程和壩提供勞務(wù)不超癌過(guò)挨1頒2辦個(gè)月的，可按合半同約定的價(jià)款結(jié)襖算日或在合

17、同完扳工之日確認(rèn)收入斑的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)愛(ài)間超拌過(guò)板1笆2跋個(gè)月的，可采用襖完工百分比法按邦季確認(rèn)收入的實(shí)澳現(xiàn)。半安瓣完工百分比法即把是根據(jù)合同完拌工進(jìn)度同比例確捌認(rèn)收入和費(fèi)用。斑完工進(jìn)度可按累壩計(jì)實(shí)際發(fā)生的合斑同成本占合同預(yù)暗計(jì)總成本的比例版、已經(jīng)完成的合白同工作量占合同鞍預(yù)計(jì)總工作量的笆比例、測(cè)量已完半成合同工作量等愛(ài)方法確定。芭板 白（二）開(kāi)發(fā)擺企業(yè)在代建工程辦、提供勞務(wù)過(guò)程爸中節(jié)省的材料、熬下腳料、報(bào)廢工稗程或產(chǎn)品的殘料胺等，如按合同規(guī)般定留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)俺所有的，應(yīng)于實(shí)熬際取得時(shí)按市場(chǎng)昂公平成交價(jià)確認(rèn)癌收入的實(shí)現(xiàn)。白疤挨岸捌 凹八、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)絆品成本、費(fèi)用的柏扣除問(wèn)版題吧 佰礙八 奧開(kāi)發(fā)企業(yè)

18、在進(jìn)行叭成本、費(fèi)用的核瓣算與扣除時(shí)，必盎須按規(guī)定區(qū)分期埃間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)瓣品成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)挨品會(huì)計(jì)成本與計(jì)艾稅成本、已銷熬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成霸本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)背品計(jì)稅成本的界般限。襖板佰（一）開(kāi)發(fā)吧企業(yè)在結(jié)算開(kāi)發(fā)礙產(chǎn)品的計(jì)稅成本愛(ài)時(shí)，按以下規(guī)定版進(jìn)行處理：耙壩 捌1跋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造翱過(guò)程中發(fā)生的各扒項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)百際發(fā)生的，應(yīng)按搬權(quán)責(zé)發(fā)生制的原吧則計(jì)入成本對(duì)象罷；當(dāng)期尚未發(fā)生矮但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)疤的，除稅收規(guī)定叭可以計(jì)入當(dāng)期成哀本對(duì)象的外，一敗律不得計(jì)入當(dāng)期胺成本對(duì)象。拔艾 百2俺開(kāi)發(fā)產(chǎn)品必須疤按一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)盎和會(huì)計(jì)慣例合理皚地劃分成本對(duì)象隘，同時(shí)還應(yīng)將各班項(xiàng)支出合理地劃把分為直接成本、壩間接成本和共同懊成本

19、。擺艾 擺3懊開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工佰前發(fā)生的直接成礙本、間接成本和挨共同成本，應(yīng)按敖配比原則將罷其分配至各成本扳對(duì)象。其中，直靶接成本和能夠分邦清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象岸的間接成本，直鞍接計(jì)入成本對(duì)象捌中；共同成本以懊及因多個(gè)項(xiàng)目同辦時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾翱動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分皚清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間唉接成本，應(yīng)按各頒個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)癌目）占地面積、版建筑面積或工程柏概算等方法計(jì)算板分配。翱頒 岸4胺計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品般成本的費(fèi)用必須暗是真實(shí)發(fā)生的，八除稅收另有規(guī)定傲外，各項(xiàng)預(yù)提（隘或應(yīng)付）費(fèi)用不翱得計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品盎成本。藹版背5拜計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品敗成本的費(fèi)用必須翱符合國(guó)家稅收規(guī)吧定。與稅收規(guī)定笆不一致的，應(yīng)以翱稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)扳行調(diào)整。藹壩 懊6

20、壩開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工柏后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)罷限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其版計(jì)稅成本，不得版提前或滯后。如吧結(jié)算了會(huì)計(jì)成本叭，則應(yīng)按稅收規(guī)氨定將其調(diào)整為計(jì)八稅成本。傲礙 白（二）下列吧項(xiàng)目按以下規(guī)定邦進(jìn)行扣除：啊邦 百擺 罷1背已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品拜的計(jì)稅成本。當(dāng)八期準(zhǔn)予扣除的已扳銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)胺稅成本，按當(dāng)期背已實(shí)現(xiàn)銷售的可捌售面積和可售面凹積單位工程成本背確認(rèn)。可售面積伴單位工程成本和壩已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的愛(ài)計(jì)稅成本按下列奧公式計(jì)算確定：絆拌 壩可售面積單位工跋程成隘本翱=罷成本對(duì)象總成拌本白隘總可售面積班柏叭已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)笆品的計(jì)稅成搬本凹=稗已實(shí)現(xiàn)銷售的可捌售面扳積阿襖可售面積單位工扳程成本矮氨 澳斑敗 唉2安開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生叭的應(yīng)計(jì)

21、入開(kāi)發(fā)產(chǎn)柏品成本中的費(fèi)用胺，包括前案期工程費(fèi)、基礎(chǔ)暗設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公拜共配套設(shè)施費(fèi)、壩土地征用及拆遷瓣費(fèi)、建筑安裝工藹程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接挨費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)跋實(shí)際發(fā)生額按以笆下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偘ⅲ侯C八 安（案1百）屬于成本對(duì)象班完工前發(fā)生的，版應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)愛(ài)算的規(guī)定和其他盎有關(guān)規(guī)定直接計(jì)矮入成本對(duì)象。敖盎 昂（藹2八）屬于成本對(duì)象版完工后發(fā)生的，澳應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)背算的規(guī)定和其他霸有關(guān)規(guī)定，首先哎在已完工成本對(duì)盎象和未完工成本唉對(duì)象之間進(jìn)行分熬攤，然后再將應(yīng)罷由已完工成本對(duì)昂象負(fù)擔(dān)的部分，岸在已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品鞍和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品隘之間進(jìn)行分?jǐn)?。拌?壩傲按3百應(yīng)付費(fèi)用。開(kāi)敖發(fā)企業(yè)發(fā)生的各爸項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可擺以憑合法憑

22、證計(jì)隘入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅愛(ài)成本或進(jìn)行稅前唉扣除，其預(yù)提費(fèi)埃用除稅收另有規(guī)跋定外，不得在稅柏前扣除。暗昂 敗壩 4芭.白維修費(fèi)用。開(kāi)發(fā)敖企業(yè)對(duì)尚未出售爸的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按襖照有關(guān)法律、法澳規(guī)或合同規(guī)定對(duì)白已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（白包括共用部位、疤共用設(shè)施設(shè)備）愛(ài)進(jìn)行日常維護(hù)、奧保養(yǎng)、修理等實(shí)哀際發(fā)生的費(fèi)用，癌準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除凹。懊奧 啊巴 阿5壩共用部位、共皚用設(shè)施設(shè)備維修敖基金。開(kāi)發(fā)企業(yè)阿將已計(jì)入銷售收背入的共用部位、靶共用設(shè)施設(shè)備維皚修基金按規(guī)定移埃交給有關(guān)部門(mén)、藹單位的，應(yīng)于移板交時(shí)扣除。代收擺代繳的維修基金吧和預(yù)提的維修基埃金不得扣除。翱扒 安挨 搬6叭開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)罷發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)跋所、停車場(chǎng)庫(kù)、拌物業(yè)管理

23、場(chǎng)所、啊電站、熱力站、柏水廠、文體場(chǎng)館礙、幼兒園等配套扮設(shè)施，按以下規(guī)挨定進(jìn)行處理：奧笆 凹盎（罷1巴）屬于非營(yíng)利性拔且產(chǎn)權(quán)屬于全體盎業(yè)主的，或無(wú)償挨贈(zèng)與地方政府、背公用事業(yè)單位的扒，可將其視為公百共配套設(shè)施，其伴建造費(fèi)用按公共靶配套設(shè)施費(fèi)的有埃關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理敗。辦擺 襖案（稗2巴）屬于營(yíng)利性的岸，或產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)八企業(yè)所有的，或澳未明確產(chǎn)權(quán)歸屬胺的，或無(wú)償贈(zèng)與扳地方政府、公用叭事業(yè)單位以外其盎他單位的，應(yīng)當(dāng)俺單獨(dú)核算其成本靶。除開(kāi)發(fā)企業(yè)自柏用應(yīng)按建造固定氨資產(chǎn)進(jìn)行處理外瓣，其他一律按建爸造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行斑處理。霸拜凹艾跋7疤開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)啊發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵懊電通訊、學(xué)校、挨醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)案核算成本，按

24、以霸下規(guī)定進(jìn)行處理奧：靶凹 吧疤（鞍1版）由開(kāi)發(fā)企業(yè)投傲資建設(shè)完工后，岸出售的，按建造班開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處艾理；出租的，按暗建造固定資產(chǎn)進(jìn)吧行處理；無(wú)償贈(zèng)案與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)敖管理部門(mén)、單位阿的，按建造公共般配套設(shè)施進(jìn)行處拌理。俺拔 按礙（隘2霸）由開(kāi)發(fā)企業(yè)與哎國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管柏理部門(mén)、單位合稗資建設(shè)，完工后版有償移交的，國(guó)熬家有關(guān)業(yè)務(wù)管理艾部門(mén)、單位給予俺的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直礙接抵扣該項(xiàng)目的啊建造成本，抵扣瓣的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)敖期應(yīng)納稅所得額斑。啊哎邦敖拔8扒開(kāi)發(fā)企業(yè)建造扒的售房部（接待版處）和樣板房，般凡能夠單獨(dú)作為傲成本對(duì)象進(jìn)行核俺算的，可按自建礙固定資產(chǎn)進(jìn)班行處理，其他一氨律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)矮品進(jìn)行處理。售斑

25、房部（接待處）扒、樣板房的裝修鞍費(fèi)用，無(wú)論數(shù)額暗大小，均應(yīng)計(jì)入白其建造成本。八挨 拔案 班9班保證金。開(kāi)發(fā)扳企業(yè)采取銀行按啊揭方式銷售開(kāi)發(fā)礙產(chǎn)品的，凡約定壩開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)暗方的按揭貸款提哀供擔(dān)保的，其銷礙售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向哀銀行提供的保證巴金（擔(dān)保金）不佰得從銷售收入中傲減除，也不得作背為費(fèi)用在當(dāng)期稅版前扣除，但實(shí)際把發(fā)生損失時(shí)可據(jù)敗實(shí)扣除俺。壩 氨扮 1埃0辦廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)拌宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招哀待費(fèi)。按以下規(guī)凹定進(jìn)行處理：班斑 霸藹（拔1挨）開(kāi)發(fā)企業(yè)取得唉的預(yù)售收入不得氨作為廣告費(fèi)、業(yè)熬務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)唉招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)斑用的計(jì)算搬基數(shù)，至預(yù)售收靶入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售隘收入時(shí)，再將其扳作為計(jì)算基數(shù)。唉拔 哀吧（

26、凹2頒）新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)熬在取得第一筆開(kāi)埃發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售絆收入之前發(fā)生的八，與建造、銷售襖開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的懊廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣般傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待襖費(fèi)，可以向后結(jié)哎轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定拜的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但爸結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不罷得超版過(guò)白3稗個(gè)納稅年度。邦唉 靶懊敗1氨1凹利息。按以下埃規(guī)定進(jìn)行處理：哀按 熬?。ò?稗）開(kāi)發(fā)企業(yè)為建案造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入扮資金而發(fā)生的符八合稅收規(guī)定的借啊款費(fèi)用，屬于成凹本對(duì)象完工前發(fā)隘生的，應(yīng)配比計(jì)瓣入成本對(duì)象；屬啊于成本對(duì)象完工柏后發(fā)生的，可作爸為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接氨扣除笆。俺 愛(ài)按（伴2罷）開(kāi)發(fā)企業(yè)向金凹融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一敗借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)扮內(nèi)部其他企業(yè)、扳單位使用的，借拔入方凡能出具開(kāi)靶發(fā)企業(yè)從金融機(jī)俺構(gòu)

27、取得借款的證鞍明文件，其支付白的利息準(zhǔn)予按稅愛(ài)收有關(guān)規(guī)定在稅襖前扣除。八襖 邦盎（八3奧）開(kāi)發(fā)企業(yè)將自埃有資金借給全資安企業(yè)（包括分支搬機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)絆聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)岸方借入資金金額案超過(guò)其注冊(cè)資捌本稗5耙0班的，超過(guò)部分般的利息支出，不埃得在稅前扣除；頒未超過(guò)部分的利挨息支出，準(zhǔn)予按笆金融機(jī)構(gòu)同類同白期貸款基準(zhǔn)利率敗計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅壩前扣除。板扳 捌靶敖1斑2邦土地閑置費(fèi)。奧開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓敖方式取得土地使罷用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)骯開(kāi)發(fā)的，必須按敖照土地使用權(quán)出啊讓合同約定的土柏地用途、動(dòng)工開(kāi)耙發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地藹。因超過(guò)出讓合伴同約定的動(dòng)工開(kāi)辦發(fā)日期而繳納的矮土地閑置費(fèi)，計(jì)霸入成本對(duì)象的施耙工成本；因國(guó)家凹無(wú)償收回土地使啊用權(quán)而形成的損懊失，可作為財(cái)產(chǎn)埃損失按稅收規(guī)定愛(ài)在稅前扣除。矮哀 凹艾翱1吧3霸成本對(duì)象報(bào)廢絆和毀損損失。成隘本對(duì)象在建造過(guò)叭程中如單項(xiàng)或單埃位工程發(fā)生報(bào)廢奧和毀損，減去殘阿料價(jià)值和過(guò)失人敖或保險(xiǎn)公司賠償巴后的凈損失，計(jì)爸入繼續(xù)施工的工霸程成本；如成本八對(duì)象整體報(bào)廢或胺毀損，其凈損失佰可作為財(cái)產(chǎn)損失安按稅收規(guī)定