1、胺 唉 皚中隘南壩“瓣摩佰爾靶”擺（隘mall笆）、中南國際商叭城財務分析報告皚咨詢資質：扒甲懊 跋 背級拜發證機關：湖南礙省科技咨詢協會耙湖南省新世紀經按濟專家咨詢有限叭公司挨 板 翱 稗 笆 案 芭 辦 背 絆 2耙004俺年敗1百2絆月疤第一矮章翱 拜 伴總把 唉 跋論一、項目名稱盎中南耙“叭摩吧爾皚”隘(Mall)岸、中南國際商城鞍二、項目的由來哎及背景按大型購物中心，藹這種被認笆為熬2邦1矮世紀最重要的復邦合商業業澳態，在中國經歷罷了它的實驗階段懊后，如今正在以版數量上的迅速遞百增而引發著零售般業的變革，全國吧各地佰建擺“疤摩跋爾跋(Mall班)拌”胺是近年引人注目把的商界現象。大按

2、型購物中心的英鞍文名稱板是頒SHOPPIN跋G扳霸MAL按L捌，又簡跋稱礙MAL哀L吧。音絆譯艾“藹銷品挨貿案”皚或芭“半摩扮爾氨”拜，是指包括百貨巴店、大賣場以及頒眾多專業連鎖零班售店在內的超級佰商業中心板。敖 拜世界的大型購物芭中心最早從歐美絆發展而來，大多柏分布在郊區，其隘價格普遍低出城啊區埃2叭0百以上；亞洲一扳些國家根據自己扮面積小、人口多擺集中在市區的特把點，在繁華的城翱市商業區建立了背大型購物中心。班我國的大型購物靶中心有兩個起源板，一是上世骯紀拔9拜0按年代中期，和記靶黃埔、長江實業八等香港房地產巨芭頭在京滬等大城扒市的黃金商圈興隘建高檔寫字樓，隘大多附帶有大面盎積的商場裙房，

3、壩從而形成了具有啊香港特色的購物拌中心，如國貿商柏城等。二是傳統暗的百貨店不斷增絆添餐飲、娛樂等皚新的功能，從而耙形成大型購物中版心的雛形，如王把府井的新東安市拌場等俺中拌南哎SHOPPIN班G MAL壩L板同樣是一個復合伴商業業態，它集隘多種功能于一體哀，代表著一種新盎的、符合人性需岸求的高尚生活方骯式，是一種先進笆的商業業態聚合半，代表著未來生般活的發展方向。搬根隘據敖MAL艾L奧設立的條件，長澳沙襖市熬200艾3懊年哎GD澳P哎為藹92藹8.2吧億元，人白均敖GD愛P敖為拜1案500扒0矮元拔，敗200骯4隘年可突艾破扳100伴0愛億元，人啊均絆GD霸P拔將超皚過搬MAL胺L佰設立要求的

4、人靶均罷1500凹0胺元?？梢哉f，長稗沙市己步入懊SHOPPIN爸G MAL扒L暗時代，而中捌南癌SHOPPIN俺G MAL柏L半的建立，必將引搬導這一時代的朝捌流。百中南國際商城位板于瓣雨花區境內，與班芙蓉區交界。即邦人民路以南、雨拔花大道以北、火叭星大道以西、二板環線以東。該處澳是長沙市商貿批跋發市場的中心，昂是長沙市商貿市案場發展的重點區疤域，亦是芙蓉區跋和雨花區商貿發扳展的戰略重點。傲在距該翱點瓣3胺公里的區域內，百有長沙市常住人拜口阿約叭3版0愛萬芭；這里有京珠高皚速與機場高速的耙交匯點，是聯接奧長沙五大拔商圈的核心區域矮，長沙五條主干瓣道即人民路、展挨覽館路、勞動路隘、八一路、五一

5、傲路的東部交匯中哎心，地處進出長壩沙最快捷的交通奧要道。高橋附近伴有較高的人氣和捌商業聚合效應。骯中南國際商城西稗鄰高橋大市場，奧附近還有三湘、盎南湖、馬王堆、板萬家麗等專業批稗發市場，它們可稗以構成極好白的扒藹扎堆效疤應伴八，商業覆蓋人民芭路、雨花大道、跋二環線、火星大矮道等。周邊是收伴入水平較高的居拔民小區。三、項目概況襖 拌 板 埃該項目占拜地盎27白0按畝，總投啊資絆1百2傲億元，地上總建矮筑面白積案4敖0案萬平方米，地下壩總建筑面半積敖1扒5吧萬平方米，其中矮，商業面疤積矮3八0把萬平方米，由大佰型專業市場、大耙型超市、購物扳中心等商業業態安構成，并配套有安公寓、寫字樓、挨倉背儲隘2

6、跋5啊萬平方米，停車傲位扳500邦0把個，集購物、休骯閑、娛樂、跋餐飲美食頒、健身、旅游柏于絆一體，打造中南斑地區目前規模最靶大、功能配套齊奧全的現代化商業傲中心。拜四、項目投資單邦位基本情況隘 挨本項目由天潤五按江房地產開發有扳限公司投資開發哀。公司注冊資擺本艾200般0暗萬元，為本項目背開發共準備了資爸本斑金版4.壩2百億元。案五壩、項目的經濟地癌理位置選擇板1叭、項目經濟位置版中南白“把摩拔爾傲”背(Mall)安、靶中南國際商城位叭于芙蓉區與雨花藹區的交匯地帶，安處于長沙市商貿白批發市場的中心癌，是長沙市商貿拜市場發展的重點岸區域，亦是芙蓉挨區翱和雨花區商貿發扳展的戰略重點。按該項目將受

7、到各叭級政府的大力支耙持。拔2拔、項目地理位置哎項目地理位置位襖于雨花區境內，氨與芙蓉區交界。矮即人民路以南、藹雨花大道以北、扮火星大道以西、把二環線以東。具安體來說，項目東伴鄰火星大道，西跋鄰馬王堆路，南胺臨火焰路，北澳接傲 伴 按路。耙3傲、項目周邊環境唉項目東北面是芙白蓉區政府所在地隘，項目東面則是搬規劃待建中的專霸業汽車市場，北盎面是在建中的浙辦江服飾博覽中心叭，西面則是高橋芭大市場，南面為擺東風汽車專賣店叭及高橋市場拆遷百安居房及門面。班4白、項目交通環境昂項目所在地交通佰通達，進出方便埃。南有雨花大道懊，東有火星大礙道，北有人民路襖，西有二環線。岸與其緊鄰的馬王哀堆路年內即將拉矮通

8、，火焰路哀及伴 礙 安路也將隨著項目襖的展開而拉通。捌公交線路斑有哀12絆1敗、藹12般2熬、絆10邦3礙、敖14靶3阿、芭15熬8安、把30芭1隘、愛34邦8靶、絆60拌3背等瓣8哎條線路通項目所背在地。背5疤、項目配套設施班與項目配套的設鞍施包括水、電、辦氣、通訊、綠化佰帶、停車場、公版廁等盎六、項目的主要跋經濟技術指標按1搬、規劃總用地面氨積把：扳18.1百5拌公頃骯2絆、規劃道路總用稗地吧：搬2.9扮5半公頃鞍3氨、有效總用地佰：熬 15.按1矮4柏公頃板4藹、規劃總建筑面案積哎：俺55.8辦9擺萬平方米按5氨、其中：按（版1搬）商業門罷面靶:23.4藹6俺萬平方米疤（安2安）疤公安寓

9、礙: 15澳.2板4吧萬平方米哎（搬3柏酒靶店隘: 4.爸8跋萬平方米伴（疤4靶）寫字拜樓隘: 1.6艾0熬萬平方米般 氨6拜、建筑密度百：熬 4柏0.9%版7扒、容積率唉：哀 辦 2.98邦8哎、綠化率胺：叭 擺 30.5%把第二斑章傲 耙中南白“澳摩柏爾吧”啊(Mall擺)愛可行性分析稗 敗 半 絆一、中霸南澳SHOPPIN唉G MAL佰L懊的含義氨 扒 霸大型購物中心，把這種被認愛為哀2礙1跋世紀最重要的復奧合商業業態，在奧中國經歷了它的皚實驗階段后，如叭今正在以數量上擺的迅速遞增而引伴發著零售業的變唉革。大型購物中傲心的英文名稱哎是拔SHOPPIN藹G頒捌MAL懊L伴，又簡背稱扳MAL

10、鞍L伴。音耙譯擺“襖銷品芭貿岸”笆或疤“拜摩俺爾挨”啊，是指包括百貨盎店、大賣場以及吧眾多專業連鎖零安售店在內的超級傲商業中心。它一凹是大：占地面積哀大、停車場規模爸大、建筑規模大暗，營業面積一般安在挨1跋0埃萬平方米以上；啊二是多：店鋪多愛、功能多，包括昂購物、餐飲、休拜閑、娛樂、文化骯、服務于一體；邦三是經營主題明百確：按照所處地白理位置、自身條把件、當地零售商吧業發展狀況確定跋目標市場，并引翱入相應零售商配啊合其市場定位稗。吧 皚世界的大型購物癌中心最早從歐美懊發展而來，大多板分布在郊區，其唉價格普遍低出城把區百2俺0懊以上；亞洲一凹些國家根據自己氨面積小、埃人口多集中在市般區的特點，在

11、繁芭華的城市商業區矮建立了大型購物絆中心。我國的大埃型購物中心有兩愛個起源，一是上埃世扳紀頒9愛0壩年代中期，和記半黃埔、長江實業拜等香港房地產巨襖頭在京滬等大城熬市的黃金商圈興半建高檔寫字樓，伴大多附帶有大面愛積的商場裙房，白從而形成了具有奧香港特色的購物阿中心，如國貿商藹城等。二是傳統絆的百貨店不斷增骯添餐飲、娛樂等把新的功能，從而柏形成大型購物中挨心的雛形，如王俺府井的新東安市敗場等昂中阿南罷SHOPPIN襖G MAL爸L斑同樣是一個復合霸商業業態，它集吧多種功能于一體暗，代表著一種新傲的、符合人性需哀求的高尚生活方百式。其主要功能斑是：叭購物，營業面隘積霸8罷版1氨2瓣萬平方米，規模敖

12、適中。安美食城，由多種爸地方菜系和風味擺小吃、品牌餐飲盎連鎖，與洋快餐氨（麥當勞、肯德邦基）等一起組成胺。澳休閑娛樂城，包稗括多功能網吧、拜小型電影院、茶半室、酒吧，小型癌書店閱覽室哎，唉KT笆V叭包廂，迪廳，足扮浴按摩及大型公昂眾休閑綠化廣場敗等。八運動健身館，包耙括小型保齡球館礙、沙狐球、乒乓爸球、棋牌麻將室捌、健身房等。傲配套設施有大型斑停車場（地下）板銀行、郵政、電癌信、貨物運輸、盎公廁等。氨二、為什么選擇鞍摩爾板MAL擺L吧是一種先進的業跋態聚合，代表著伴未來生活的發展斑方向。奧傳統單一業態的扳步行街、購物中笆心、商場超市已唉開始走向衰落。暗人們生活水平的搬提高，休閑時間案的增多，尤

13、其是按隨著私家車的大扒量增加，人們追愛求一種新的、高吧尚的生活方式。敖休閑經濟的比重埃正在迅速增加。啊隨著商業網點的罷普及，普通的以敖購物為目的業態藹已經失去吸引力扳。必須以一種新柏的理念，營造一鞍種新的生活方式扮來吸引投資與消藹費。矮三、中凹南懊MAL班L耙創立的可行性按1白、長沙環線內的哀商業廣場、購物翱中心、步行街競八爭激烈，業態的捌單一，停車場所靶的缺乏，人流的百擁擠，導致其吸白引力的下降。唉2鞍、根據長沙的規熬劃，環線內嚴格襖限制大型購物中拜心，而中安南跋MAL骯L唉正處于環線外側艾，是理想的構建絆場所。另外，各巴城市正在建立大頒型頒購物中心聽證會熬制度，將大大減藹少同業競爭，在班長

14、沙市未建立聽壩證會制度前介入哎，現在是想的時把機。班3哀、根絆據伴MAL案L跋設立的條件，長辦沙唉市跋200盎3耙年版GD阿P艾為柏92翱8.2藹億元，人熬均哎GD鞍P捌為俺1500拜0礙元案，按200骯4隘年可突霸破拔100霸0奧億元，人隘均懊GD拜P稗將超版過芭MAL搬L安設立要求的人白均邦1500阿0拌元。稗4艾、根據長沙市的拌商貿發展戰略把拌長沙建成全國商藹業中心城市，并皚力爭在十到十五跋年進入全國十強拔，建啊立罷MAL壩L絆符合這一發展戰八略。奧5捌、高橋的交通、疤地理環境優越，搬區位優勢明顯。隘中百南絆MAL扮L哎位于藹雨花區境內，與班芙蓉區交界。即癌人民路以南、雨百花大道以北、火

15、傲星大道以俺西、二環線以東半。該處是長沙市懊商貿批發市場的爸中心，是長沙市隘商貿市場發展的熬重點區域，亦是辦芙蓉區和雨花區擺商貿發展的戰略安重點。在距該拔點背3昂公里的區域內，班有長沙市常住人骯口奧約耙5唉0叭萬，約占長沙盎市常住人口澳的礙30扒%吧。敗6阿、高橋附近有較隘高的人氣和商業矮聚合效應。中南皚西鄰高盎橋大市場，附近笆還有三湘、南湖拔、馬王堆、萬家辦麗等專業批發市白場，它們可以構俺成極好擺的敗暗扎堆效拔應凹捌，商業覆蓋人民擺路、雨花大道、笆二環線、火星大愛道等。周邊是收敖入水平較高的居敖民小區包括：東背方新城、國杰星阿城、金利苑、惠盎澤園、新橋小區扳、恒業雅苑、幸霸福人家、水云間藹、

16、馬王堆廣告隘商城、銀力家園啊、宏華花苑、千捌禧華城、富通新拔城、美林景園等頒。擺 白、長沙的人口拜密度平均為每平搬方公里人哀，而此地人口密熬度超過，拔今后幾年人口密拔度將繼續增加。搬目前高橋附近每按天的客流量約爸萬，隨著這片土柏地的開發，其它班項目的建設，這癌里的客流量將會骯迅速增加。邦四、中芭南百MAL邦L澳的商圈分析斑 凹 藹我們一般按距離爸的遠近來給商圈安作如下分類：壩 八 挨 百核心商圈：核心奧商圈是最接近購藹物中心并擁有高扮密度顧客群的區班域，顧客光顧很版方便，核心商圈鞍顧板客一般占購物中礙心的銷售額凹的愛5爸5敗皚7斑0阿擺 唉。我們統計為車哎行靶1邦0般分鐘的路程氨。包括遠大佰路

17、、楊家山、四昂方坪、火車站、跋五一路、汽車東把站等地的居民消哎費者。斑 把 奧 斑次級商圈：次級擺商圈是位于核心板商圈以外的鄰近伴區域，顧客需花隘費一段時間才能稗到達，這部分商叭圈顧客應該占購八物中心銷售額安的敖1伴5絆百2霸5壩礙 般。這樣規定的：俺他們是車愛行般10-3暗0俺分鐘路程的居民壩，包括赤崗沖、把東塘、井灣子、伴侯家塘、伍家嶺芭、河西溁灣鎮等邦附近的居民。按 埃 埃邊際商圈：邊際伴商圈位于次級商隘圈的外圍，屬于昂較遠的輻射區域傲。他們的輻射區笆域較廣，可以為澳長沙周邊地愛區包括株洲、湘癌潭和長沙周邊的岸縣市居民。附近皚公交車輛比較多奧，有通向整個長唉沙市的交通條件瓣，附近商業相對

18、矮比較發達。礙2愛、商圈顧客的來艾源扳 懊 伴中敗南背SHOPPIN岸G MAL氨L矮估計的商圈范圍背，在這一范圍內搬，服務的對象，凹即顧客來源可分叭為三部分。巴 氨 哀（拌1癌）翱 安居住人口捌指居住在高橋附扳近的常住人口，扮這部分人口具有岸一定的地域性，跋是核心商圈內基愛本顧客的主要來藹源。他們忠誠度柏較高，消費場所伴比較固定，但是佰顧客人數彈性較頒小，難以挖掘來澳擴大市場。稗（胺2芭）暗 壩工作人口藹 懊 敗指工作地點在高案橋附近的人口，擺這部分人口中不跋少利用上下班就埃近購買辦商品，他們是次矮級商圈基本顧客班的主要來源。附斑近有政府機關、皚醫院、學校、專跋業批發市場、工哀廠及各類公司等

19、八。在此商圈內工傲作人口比較多，藹這樣其商圈規模啊就比較容易擴張扮，潛在的顧客數胺量較多唉。藹 懊 瓣 皚（背3把）辦 板流動人口凹 捌 柏中盎南阿SHOPPIN案G MAL癌L扒處在人民路、雨阿花大道、二環線啊、火星大道之間岸，京珠高速公路盎橫穿而過，是聯氨系南北的交通要啊道。它的附近是凹眾多的專業批發八市場和各類專賣礙店，那里有極好笆的人氣聚居，屬哎于核心商業地區澳。來此購物和休版閑的流動人口很拜多，這部分人口芭是各專業批發市班場的主要顧客來哀源，是構成邊緣八商圈內顧客的基把礎。熬這些流動人口選昂擇消費場所的隨佰意性較大，忠誠懊度較低，從而較爸易受到商業競爭瓣對手的影響。因啊此經營者應該突

20、斑出自己的經營賣昂點，提供給這部皚分顧客最優的服拜務拔。斑 癌3半、商圈層次分析哎 奧 巴（案1拌）客流量分析班 稗 邦平日該地的車流巴量、客流量比較靶大，長沙居民喜挨歡周末、節日消擺費，他們意愿自背己享受購物的人哎氣和休閑的環境盎。高橋附近的公笆交車有多路，交搬通十分便利，可版以把長沙各地居盎民拉來這里消費叭。般 擺 奧（襖2靶）顧客分析癌 靶 俺目前整個長沙市艾消費者都在尋求盎好的購物環境，瓣消費者的休閑消奧費不能得到很好邦的滿足。特別在皚節假日里，擁擠敗的購物環境笆以及停車的不方昂便讓長沙的市民岸消費者頭痛。芭 澳 板（叭3胺）環境分析搬 跋 霸 藹中伴南疤SHOPPIN百G MAL矮L

21、搬四面臨街，能見隘度比較高，而且稗周圍沒有較高的拔建筑物，可以在般外面做很好的廣板告招牌，也可以吧為自身的形象做吧最佳的廣告展示矮。居民區比較集巴中，人氣比較旺叭盛，由于各專業矮批發市場集中，擺商業競爭比較激絆烈。根據有關情巴況：家樂福、華癌聯等外資也要來奧高橋投資。未來爸的高橋將會是商扒家的競爭之地。敗整個長沙的市場昂競爭分析：隨著哎改革開放的深入昂和市場化改革的叭逐見成效，長沙笆的人均收入穩步拜提升，人民購買敖力逐年增強。長壩沙的地理位置決扳定了它將是斑眾商家競爭的地頒方。長沙出現了扒跨地區、跨行業絆的商業聯合，如阿南（廣東）資北疤上、北（北京）拜資南下、東（上礙海）資西進和外傲資投入的大

22、好局挨面。友誼阿波羅半、通程商業廣場瓣、麥德隆、新一艾佳、家樂福、平瓣和堂、沃爾瑪等胺的存在，長沙的白商業競爭可以看芭出是異常激烈的啊。拜五、政策環境分瓣析扳建設經營大型購盎物中心，需要政哎府及有關部門的哎大力支持。長沙敗投建中南大型購癌物中心是長沙市暗接軌世界商業的傲新開端，它代表耙長沙商業在新時愛期的新方向，因斑此能夠得到長沙伴市和雨花區政府拔的大力支持。政熬策環境看好，這氨為長沙的經濟騰胺飛奠定了政策基班礎。各大零售集爸團投資在長沙，擺他們將為長沙的艾經濟發展鼓足經邦濟士氣，為長沙芭的發展做出積極案的貢獻。胺 傲 斑建設經營大型購柏物中心，必須符癌合一個地區經濟胺發展的需要和人啊民生活水

23、平提高隘的需求。要有統搬一的城市規劃，板在數量上、質量辦上、規模上不能鞍放任自流，否則瓣必然導致重復興俺建或者盲目擴大澳規模，造成資源半的極大浪費。氨中南購物中心的班建立必將提高長拌沙商業的現代化版國際化水平，為敖長沙的區域規劃絆凝造了充足的商澳業氛圍，同時也哎美化了長沙的街芭頭巷尾，統一了跋長沙的文化環境拔，較好地豐富了爸長沙的文化底蘊案。絆 柏六版、項目市場前景啊的總體評價盎 昂 把本項目共分三部佰分，即中南國際扒商白城即綜合批發市埃場，中南摩爾以耙及住宅。哀在住宅方面，設矮計住宅八棟，加拔上公寓總建筑面矮積愛22.5把6唉萬平方米。根據挨長沙市的總體發骯展目標，隨著城拔市化的步伐的進暗一

24、步加快，長沙啊市民收入的不斷扮提高，住宅方面熬會保持比較旺盛佰的需求態勢。只捌要開發商戶型設熬計合理，性價比澳有突出優勢，再搬努力做到營銷手般段靈活性和多樣耙性，廣告宣傳的伴針對性和實效性哎，一定有吸引廣吧大的消費者來此拌居家置業的。住襖宅銷售的火爆是疤可以預期的。芭在商鋪方面，中扒南國際商城和小安高品專賣市場總骯設計面積拌為阿16.2藹6板萬平方米。根據般上述的調查與分伴析，只要商鋪的半設計在硬件方面拜有突出的安競爭的優勢，包半括倉儲、車位的岸設計和配套，再岸在市場服務與管骯理方面有完善的愛建設與安排，根安據市場的體系發爸展的客觀要求，艾升級版的批發市暗場無疑具有強大俺的競爭力。再加俺上高橋

25、得天獨厚叭的人氣效應，一疤定會吸引廣大的翱經營戶和市民來辦此投資置業的。胺如果在招商方面絆策略得當，如果骯能夠成板塊在吸芭引到國內外知名八的商業合作伙伴霸，如果在產權融拌資以及銷售模式暗方面有所創新，暗如果在價格方面唉有較強的競爭優疤勢，商鋪的順利班銷售甚至火爆是擺完全可以預期的敗。隘在中南摩爾方面壩，主力賣場和大熬型超市總設計面般積奧7.藹8襖萬平方米。如果笆能找到理想的合拜作伙伴，并著意懊打造一種全絆新的高尚生活理背念，這種集購物邦、娛樂、休閑、拜健身、美食于一翱體拔的挨MAL把L扳模式，一定會對拌長沙的消費理念凹形成巨大的沖擊壩并形成強大的吸耙引力的。只要設安計體現摩爾的靈癌魂，在宣傳方

26、面拜使摩爾概念真正凹深入人心。中南暗摩爾一定會成為班長沙市商業的標捌志性建筑，并凝俺聚旺盛的人氣。唉 絆 按從商業地產來分罷析，市拜場佰=挨人案+按購買疤力邦+頒購買欲望。從人按口規模來分析，爸第一層次是長沙把市區人口，版為扮18愛9敗萬人，第二層次挨是長沙市人口，矮為叭60藹0案萬人，第三層次暗是長株譚人口，拜為壩125藹2伴萬人。第四層次拜是長沙愛市癌“翱一小時經濟瓣圈壩”扳人口，這些城市按包括株洲、常德扳、益陽、湘潭、捌岳班陽和衡陽，捌為礙357扳3柏萬人。從購買力埃來分析，當家庭礙存款達盎到芭1邦0般萬元時，便具備暗商業地產購買力凹，這類家庭約占安總人口板的胺30柏%斑，僅從長沙市城叭

27、區人口來統計，扒其購買力按達疤2笆0澳萬個家庭。從購哀買欲望來分析，按根據隨機防問調阿查得出結論，啊在跋1矮0靶萬元級消費欲望擺中，人們購買欲礙望的順序為商業吧門面、住房投資絆、小車，從不斷拌火曝的家庭購車奧熱中不難發現，氨長沙市的商業地伴產還有具大的市斑場潛力敗。啊 板 伴第三叭章愛 癌 捌投資估算及資金敖籌措佰一扮、拔 搬投資估算范圍俺本項目總用地面扮積懊18柏.案5拔公頃，其中道路瓣用斑地案2邦.疤9絆5半公頃，小區用效爸用皚地佰15版.擺2捌公頃。第一期用白地把18岸0伴畝，規劃總建筑辦面俺積辦31346爸7頒平方米，其中商敗鋪辦14306襖0背平方米，公壩寓巴10842稗9懊平方米，

28、地下礙室挨5跋萬平方米，建筑背密扮度唉40耙.笆9耙%矮，容積八率爸2絆.安9敖8瓣，綠化案率哎30懊.阿5盎%跋。二 估算依據傲1八建設部頒布的案房地產開發項傲目經濟評價方法板罷2扮依據上述規定拔，根據建筑結構背形式，結合長沙癌市目前實際工程捌造價估算鞍三澳 凹 靶投資概況估算瓣本項目總投辦資罷8570傲5澳萬元人民幣，包爸括土地成本費、把報建費、建筑工癌程安裝費、城市凹基礎建設設施配傲套費、管理費用礙、銷售費用、頒不可預見費用等笆。土地成本費岸第一期占捌地鞍18愛0胺畝，土地成本費佰包括購買土地費挨用、拆遷費用，埃共計人民笆幣八2304霸0癌萬元。敖2艾、報建費用：商爸業罷14060凹平方

29、米伴柏17骯9拔元艾+敖公伴寓扮108429隘吧13敗6藹元頒+佰地下暗室矮50000八阿13疤6懊元哎=471擺5盎萬元，重點工程半減免后熬為版4715唉熬60%=282爸9背萬元。靶3俺、建筑安裝工程奧費用安根據目前長沙市挨材料調查及走訪氨周邊建筑工地、把住宅區，再結合百本項目設計構想挨，綜合基價制定拔標準如下：擺地下哀：昂50000八平方米扒拌1500扒=750叭0背萬元柏B班、地上高層壩：壩19182斑7佰平方米百芭1200=23稗01班9拜萬元埃C唉、胺地上多層艾：阿71640百平方米隘版800=573板1稗萬元熬建安費用小計柏：頒A+B+C=3絆6250扮萬元皚市基礎建設設施壩配套

30、費用柏綜合基價制定如吧下：設計費暗用拔35背元邦/敗平方米；景觀費氨用班10啊0暗元暗/叭平方米；水電工拔程伴費辦4搬0澳元暗/按平方米（按建筑唉面積計算）；電壩梯叭6拌0鞍元罷/懊平方米（按建筑傲面積計算）；消安防白8癌0盎元拜/瓣平方米（按建筑般面積計算）；人板防白1啊5挨元襖/芭平方米（按實際鞍工程量）；弱案電耙2藹0懊元凹/襖平方米；以上合邦計哀35暗0扳元版/稗平方米。總費用壩：疤313467翱辦35跋0埃元熬=1097安1傲萬元。疤5阿、管理費和銷售百費用岸各項費用按總銷懊售額提取。管理巴費按銷售收入笆的翱1襖.般5八%皚計算艾；銷售費用版按挨2埃.搬5靶%盎計算；廣告費用皚按暗2

31、百.百5俺%敖計算；銷售稅金瓣按邦5霸.耙6罷%澳計算；不可預計霸費用啊按扮2皚.哀0叭%懊計算，總銷售收岸入約辦為佰10949隘1靶萬元，合計管理矮費和銷售費用成安本藹為霸10949藹1氨萬元俺爸14絆.拔1頒%=1543巴8擺萬元。巴項目總投資：小把計阿1吧至伴5般，共爸為壩8570芭5吧萬元。版表奧一背 拜 擺項目總投資估算艾表藹 伴 佰 氨 挨 捌 把 罷 把 壩 瓣單位：萬元愛序號昂項邦 熬 盎 昂目叭總邦 芭 扳投白 白 安資拌單扮 挨元跋 埃投襖 頒資斑1案開發建設總搬投資捌1啊白1矮土地費用扒23040柏12柏8唉萬稗元芭/骯畝哀1哀白2唉報建費用扮2829柏1礙6捌萬把元艾/

32、襖畝捌1拔澳3伴建筑安裝工程費唉用哀36250絆1156/皚平方米敖1阿版4壩城市基礎建設設阿施配套費敖10971擺350隘/叭平方米哎1安熬5襖管理和銷售費用胺15438班492笆/辦平昂 礙方米礙2叭經營資金敗3愛項目總投資盎85705疤2734背/艾平方米四、 資金籌措奧本項目共需籌措按資跋金唉8570按5百萬元。資金籌措哀采取滾動開發模扒式，啟動資金來傲源于自有資本金藹、銀行貸款。其俺余各年來源銷售暗收入。資金籌措把方案見表二。笆 傲 八 昂 奧表佰二捌 傲 班投資計劃與資金哀籌措表挨 罷 稗 辦 扮 芭單位：萬元拌序號翱項襖 奧 罷目搬合癌 爸計爸1盎項目總投資哎85705翱1柏澳1

33、氨開發建設總投資傲85705癌1暗俺2骯經營資金礙2稗資金籌措昂85705巴2絆佰1半資本金芭43000埃2頒矮2版借貸資金壩10000笆2靶班3骯預售收入邦109491胺2翱般4捌其他收入拌第四班章伴 瓣 懊項目經濟效益與奧社會效益分析白一俺、擺 澳公寓和翱商鋪銷售收入估敗算盎本項目對公寓、班商鋪擬定全部銷隘售，均作銷售收岸入估算。拜1佰、商鋪：一層鞍：拔3843靶2昂平方米芭巴1500哎0班元拔=5763隘5翱萬元。埃 阿 哎二層隘：耙2853盎9罷平方米壩搬500爸0傲元百=1427芭0俺萬元。絆 板 邦三、四層頒：鞍3131拜2叭平方米藹百300俺0暗元壩=939隘4阿萬元。愛2敖、公

34、寓靶：岸10842笆9暗平方米氨耙260啊0柏元安=2819昂2靶萬元。澳以上合計，本項笆目預計可實現銷挨售收敗入襖10949巴1哎萬元。銷售收入爸估算詳見表三。壩表埃三絆 骯 絆地產銷售收入估艾算表辦 柏 疤 吧 柏 擺單位：萬元暗序扳 藹號瓣 盎 胺項拜 搬 叭目襖合白 挨 哀計藹1凹公寓銷售收入爸28192擺1扳懊1白可銷售面積（平霸方米）扳108429班1隘案2癌單位售價（爸元稗/扮平方米）暗2600阿1擺傲3扒銷售比例扒（霸%白）芭100佰2隘商鋪銷售收入愛81299辦2伴斑1辦可銷售面積（平般方米）傲98283耙2隘捌2壩單位售價（霸元啊/八平方米）稗8272哀2笆胺3靶銷售比例邦

35、（伴%白）俺100罷3罷銷售收入合計骯109491罷4捌銷售面積合計（柏平方米）頒206712傲二啊、哎 爸總成本費用估算八本項目建設總成板本罷為敖8570罷5敗萬人民幣。根據搬建設進度，各年襖總成哎本估算詳見表四扒。瓣表癌四班 鞍 澳總成本費用估算澳表擺 拌 敖 芭 吧 凹單位：萬元鞍序號捌項疤 哀 絆目凹合凹 伴 扮計頒1扒土地費用骯23040叭2捌報建費用百2829傲3唉建安費用翱36250拌4絆城市基礎設施配熬套費襖10971拜5扳管理和銷售費鞍15438案合按 巴 巴計笆85705三、 財務評價扒1邦、投資利潤及利絆潤率柏本項目投資利潤柏共壩計柏2348拌5礙萬元，投資利潤挨率把為扒

36、27傲.拌7百%阿。各期投資利潤巴率詳見表五。鞍 叭表癌五霸 靶 扒損益表把 拜 澳 柏 叭 胺單位：萬元案序號懊項昂 啊 柏目愛合皚 伴 巴計扮1熬銷售收入隘 109491擺2般總成本費用懊 85705爸3敗 癌銷售利潤半23786按4胺 按所得稅班 皚5斑 扮稅后利潤壩2靶、財務贏利能力愛分析壩本項目財務內部案收益率襖為拌15挨%襖，大大高于行業扳基準基準收益挨率芭8拜%霸，按房地產行業壩行業基準收益隘率盎8傲%哀計算說明財務上敗可行。投資現金叭流量詳見表六。拜3邦、財務清償能力搬分析班參見表矮七暗“昂資金來源與運用唉表氨”斑。該表中的各期芭累計贏余資金為耙正值，表明該項按目能自行平衡。霸 傲4阿、不昂確定性分析熬根據總成本費用俺的構成和性質，把根