1、內蒙古工業大學本科畢業論文PAGE 學校代碼： 10128學 號： 200830712014 案 罷 本科畢業論文題 目：鄂爾多斯伊泰置業房地產的稅務籌劃 學生姓名：郭鈺溥學 院：管理學院系 別：會計系專 業：財務管理班 級：財管08-2班指導教師：張建 講師二一二年六月摘 要壩隨著這些年鄂爾阿多斯煤炭行業的安高速發展，其經扮濟被迅速的帶動安起來，而經濟發哎展飛快則會首先啊帶動著房地產行鞍業的發展，但是背，在市場競爭的壩日益激烈和國家澳調控力度的不斷阿加大的壓力之下半，我國房地產企艾業內部費用成本柏的壓縮空間越來哎越小。所以，只捌有從房地產企業跋的外部成本，即凹極大影響房地產邦企業經濟收益的俺

2、稅收方面來作出靶籌劃。科學的稅澳收籌劃，不僅有哎助于優化房地產骯產業結構和資源皚的合理配置，而熬且有助于實現房鞍地產商的利益最八大化。鞍本文采用理論研阿究與案例分析相鞍結合的方式，首背先，對昂于埃稅務籌劃的概念芭、特點等理論進罷行了闡述研究，百使讀者對稅務籌壩劃方面百的知識絆有懊了扳一定的傲基礎版了解；其次，闡昂述了當今中國房鞍地產的概念和相凹關稅制，介紹了骯房地產企業中埃各個大斑稅種按所唉具有伴的半籌劃空間；再次胺，對房地產企業跋稅務籌劃方面的靶可行性和必要性拌進行了分析；最胺后，本文根據鄂愛爾多斯伊泰置業爸房地產公司的發半展狀況得出該企暗業有稅務籌劃的啊必要性，并且針敗對其某些問題對艾其做

3、出實際的稅翱務籌劃，阿并進行了理論性啊的總結，瓣將理論運用于實壩踐中，更好的闡盎述了房地產企業吧的稅務籌劃。艾關鍵百詞埃：稅務籌劃；房昂地產業；籌劃風柏險骯Abstrac耙t傲With th藹e rapid哎 develo安pment o瓣f these柏 years 笆Erdos c奧oal ind背ustry, 埃its eco隘nomy is耙 rapidl白y drive百n up, a澳nd econ扮omic de隘velopme伴nt quic拔kly wil俺l first傲 drive 佰the dev翱elopmen藹t of th般e real 班estate 巴indu

4、str敗y, but 捌in the 版increas熬ingly f隘ierce m盎ar皚ket com愛petitio捌n, and 艾nationa八l contr扒ol effo把rts con霸tinue t百o incre敖ase und百er the 拔pressur按e of th頒e compr巴ession 班space o芭f inter柏nal ove隘rhead c爸ost of 半real es唉tate en拔terpris靶es in C鞍hina. T拜herefor奧e, only昂 from t愛he exte矮rnal co敖st of r敗eal e

5、st敗ate ent板erprise疤s, grea岸tly aff按ect the敖 econom扮ic bene皚fits of暗 real e隘state e捌nterpri昂ses tax邦 planni昂ng. Sci靶entific俺 tax pl版anning 伴not onl把y helps按 to opt藹imize t半he real鞍 estate霸 indust澳rial st百ructure叭 and th奧e ratio跋nal all板ocation扳 of res隘ources,爸 and he柏lp to m拌aximize般 the be皚nefits 澳o

6、f the 百real es哀tate bu半siness.白Using a骯 combin胺ation o哀f theor耙etical 昂researc奧h and c芭ase stu巴dies, t拔heory o絆f tax p澳lanning壩 concep拔ts, fea百tures e版laborat翱e study愛 so tha按t reade擺rs have笆 some b鞍asic un藹derstan伴ding of吧 tax pl霸anning 岸knowled捌ge; on 拜todays敗 Chines壩e room 凹the con絆cept of捌 real

7、e絆state a斑nd rela般ted tax案es, int唉roduced襖 the pl斑anning 愛space w艾ith all搬 the ma半jor tax瓣es in t芭he real叭 estate拌 enterp巴rise; a半gain, t皚he feas搬ibility版 and ne凹cessity罷 of the癌 Real e矮state t熬ax Plan柏ning; F擺inally,安 accord壩ing to 柏the Erd襖os Iraq拌 Thaila熬nd Real癌 estate唉 on the把 develo澳pment o盎f

8、the r暗eal est哎ate com把pany th版at the 頒company安 have t哎he need扮 for ta凹x plann啊ing, an柏d some 襖of its 芭problem埃s make 按its act凹ual tax拔 planni挨ng, and傲 theore案tical s耙ummary 盎of the 芭theory 襖into pr哎actice,啊 better挨 the ta背x plann搬ing for搬 real e叭state c把ompanie絆s.安Keyword懊s: tax 班plannin鞍g; real芭 es

9、tate芭; plann拌ing ris板k目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc327820949 絆第1章 引言拌拌艾唉霸辦柏阿傲 PAGEREF _Toc327820949 h 搬1 HYPERLINK l _Toc327820950 笆1.1 般研究目的與背景襖 PAGEREF _Toc327820950 h 哀1 HYPERLINK l _Toc327820951 挨1.1.1案鞍研究目的哎 PAGEREF _Toc327820951 h 翱1 HYPERLINK l _Toc327820952 班1.1.2壩懊研究背景阿 PAGEREF _Toc32

10、7820952 h 辦1 HYPERLINK l _Toc327820953 柏1.2 斑研究意義及具體扳思路霸 PAGEREF _Toc327820953 h 叭2 HYPERLINK l _Toc327820954 扳1.2凹.1 岸研究意義哀 PAGEREF _Toc327820954 h 鞍2 HYPERLINK l _Toc327820955 靶1.2.2 板研究思路半 PAGEREF _Toc327820955 h 挨2 HYPERLINK l _Toc327820956 翱第2章 稅務籌埃劃基本理論案安昂愛百隘敖 PAGEREF _Toc327820956 h 搬3 HYPERL

11、INK l _Toc327820958 岸2.翱1吧 背稅務籌劃的定義襖 PAGEREF _Toc327820958 h 哀3 HYPERLINK l _Toc327820959 啊2.芭2扮 熬稅務籌劃的特點絆 PAGEREF _Toc327820959 h 斑3 HYPERLINK l _Toc327820960 阿2.挨3班 版稅務百籌鞍劃的目標敖 PAGEREF _Toc327820960 h 俺4 HYPERLINK l _Toc327820961 昂第3章 房地產暗概念及相關稅制骯概述拜白扒跋隘懊 PAGEREF _Toc327820961 h 捌7 HYPERLINK l _To

12、c327820962 骯3.1 柏房地產的相關概懊念耙與發展原因鞍 PAGEREF _Toc327820962 h 拔7 HYPERLINK l _Toc327820963 埃3.2 唉我國現行房地產扮稅制體系拔 PAGEREF _Toc327820963 h 氨8 HYPERLINK l _Toc327820964 藹3.3 班房地產開發經營艾流程及其適用稅邦種拔 PAGEREF _Toc327820964 h 唉8 HYPERLINK l _Toc327820965 壩第4章 房地產拌企業稅務籌劃的啊必要性和可行性按奧懊芭笆. PAGEREF _Toc327820965 h 扳11 HYP

13、ERLINK l _Toc327820966 叭4.1 柏房地產企業稅務埃籌劃的必要性襖 PAGEREF _Toc327820966 h 氨11 HYPERLINK l _Toc327820967 暗4.2 昂房地產企業稅務哎籌劃的可行性柏 PAGEREF _Toc327820967 h 扒11 HYPERLINK l _Toc327820968 邦第5章 鄂爾多邦斯伊泰置業房地伴產各涉稅環節的骯稅務籌劃吧扮霸班 PAGEREF _Toc327820968 h 翱13 HYPERLINK l _Toc327820969 半5.1 巴鄂爾多斯伊泰置爸業房地產基本概澳況及稅務籌劃原氨因板 PAGE

14、REF _Toc327820969 h 襖13 HYPERLINK l _Toc327820970 辦5.1.1 礙伊泰置業公司基版本概況班 PAGEREF _Toc327820970 h 稗13 HYPERLINK l _Toc327820971 鞍5.1.2八班伊泰置業房地產皚公司進行稅務籌唉劃原因笆 PAGEREF _Toc327820971 h 把13 HYPERLINK l _Toc327820972 扮5.2 霸鄂爾多斯伊泰置吧業房地產各個稅敖種的稅務籌劃疤 PAGEREF _Toc327820972 h 拔14 HYPERLINK l _Toc327820973 壩5.2.1 愛

15、公司涉及的稅種昂 PAGEREF _Toc327820973 h 奧14 HYPERLINK l _Toc327820974 岸5.2.2 叭營業稅稅務籌劃矮 PAGEREF _Toc327820974 h 辦14 HYPERLINK l _Toc327820975 凹5.2.3 辦土地增背值稗稅稅務籌劃吧 PAGEREF _Toc327820975 h 埃16 HYPERLINK l _Toc327820976 愛5.2.4 拌企業所得稅稅務柏籌劃巴 PAGEREF _Toc327820976 h 艾18 HYPERLINK l _Toc327820977 斑5.3 跋鄂爾多斯伊泰置岸業房地

16、產稅務籌稗劃總結案 PAGEREF _Toc327820977 h 礙19 HYPERLINK l _Toc327820978 懊5.3.1 襖營業稅稅務籌劃百方案總結拜 PAGEREF _Toc327820978 h 柏19 HYPERLINK l _Toc327820979 按5.3.2 疤土地增值稅稅務巴籌劃方案總結凹 PAGEREF _Toc327820979 h 埃19 HYPERLINK l _Toc327820980 敗5.3.3 般企業所得稅稅務艾籌劃方案總結拜 PAGEREF _Toc327820980 h 俺20 HYPERLINK l _Toc327820981 芭結 論

17、頒啊哎鞍頒皚案阿跋白. PAGEREF _Toc327820981 h 霸22 HYPERLINK l _Toc327820982 跋參考文獻板稗敖按般跋哎霸跋 PAGEREF _Toc327820982 h 扒2凹3 HYPERLINK l _Toc327820983 把謝 辭吧傲唉疤斑拌癌襖懊奧. PAGEREF _Toc327820983 h 捌24PAGE 25PAGE 1第1章 引言按1.1 研究目鞍的與背景研究目的罷自從改革開放以版來，房地產業之疤一的房地產企業背逐步發展，而由搬于近年來鄂爾多板斯煤炭業的迅速翱發展，首先帶動跋的便是房地產企骯業。鄂爾多斯近愛兩年來大力發展隘房地產企

18、業，僅靶房地產公司就有絆近百家，對于這唉些房地產公司來啊說，如何利用最拔小的成本獲取最跋大的利潤是他們襖所追求的最終目罷標，而從降低成拔本的方面來考慮頒的話，稅收的征白收管理將會有很胺大的節省空間。扮對于現如今的很啊多處于房地產市捌場的企業或者個藹人，為了實現自斑己的經濟利益，襖實施稅務籌劃對礙于他們越發顯得骯重要。由于房地班產業的稅務狀況芭幾乎是各個行業邦中最復雜，最多邦元化的，所以對瓣于房地產企業進襖行稅務籌劃是非案常有必要的，因安而本文作出的研艾究是以房地產業哀的稅務籌劃為主芭的。 研究背景哎對于絕大多數的靶企業來說，納稅奧義務對于整個經跋營的過程是至關埃重要的，并影響胺企業整體資金的芭

19、運作能力及資金霸的收益和損失的背狀況，合理地規凹劃企業的經營、敗投資、理財等活靶動，可以使稅收隘負擔最小化、企艾業經濟收益最大板化。在國外，稅翱務籌劃已經發展艾的相對穩定而成邦熟。隨著我國改哀革開放進程加快哀，居民的個人收隘入水平在飛速提胺高，企業的國際隘化程度也緊跟時笆事趨勢日益加深扒。因此，企業的翱涉稅事項不斷增埃多，稅收負擔也傲在不斷加重，故柏而稅務籌劃就順鞍理成章的成為企斑業經營決策的重壩要內容，也將是阿企業經營管理中捌不可或缺的重要按組成部分。通過把稅收籌劃的手段擺可達到使企業成叭本降低，經濟效懊益增加，打造企熬業的競爭優勢的傲目的。佰房地產企業所需辦繳納的稅種主要哎包括：鞍營業稅、

20、城建稅澳、教育費附加，版土地增值稅、房奧產稅、印花稅、胺企業所得稅、個皚人所得稅以及契佰稅等凹。這中間營業稅敖和企業所得稅是澳房地產企業的大胺稅種，而土地增盎值稅則是地產業百特有的稅種，其百稅率最高達 6胺0。房地產企跋業稅負比其他行案業企業稅負高就阿是由上述原因造藹成的，即應稅稅扮種多、稅率高。皚而且，企業的所暗得稅直接影響到隘企業的利益，稅凹收負擔的加重就拌代表企業利益的伴減少。藹另外，房地產企瓣業的經營特點包胺括往來對象多、哎市場風險大、涉愛及面較廣、生產骯周期長、投資數愛額大等特點，這埃些特點無疑都為邦房地產企業如何胺進行稅務籌劃帶版來了更大的挑戰班和難題。稅務籌佰劃如果得當，所愛獲得

21、的利潤就比暗一般企業大；稅俺務籌劃如果規劃拔不當，往往會造癌成比一般企業更拌大、更難修復的敖損失。拔1.2 研究意背義及具體思路唉1.2.1安 研究意義半由于房地產企業挨與其他行業企業哎的區別較大，所擺以稅務籌劃對房芭地產企業的意義扒也顯得更尤為重壩要。房地產企業絆與其他行業企業頒區別包括：唉一捌、產品的差異性壩。房地產企業作疤為生產不動產的礙企業，投資規模芭大，經營工藝復捌雜、納稅金額大百、繳納稅種多，扒因此房地產企業襖稅務籌劃的空間霸大，亦具有巨大熬的籌劃潛力。霸二挨、我國的稅法規俺定大多是形式重搬于實質，尤其是唉目前我國現行稅岸法的特點具有稅白種種類繁多、計把稅復雜、納稅環岸節多等情況。

22、若擺企業不進行合理埃的稅務籌劃，將爸有可能造成重復稗納稅和難以預料敗的納稅支出等后扳果。藹在現如今，企業伴因納稅問題而破翱產的案例隨處可百見。因此，企業癌面臨的納稅環境癌也促使房地產企唉業進行納稅籌劃拜。伴1.2.2笆 研究思路鞍基于鄂爾多斯房跋地產企業具有大傲多數房地產企業百的典型特點，故扳本文對房地產的霸稅務籌劃研究與拔研究大多房地產岸公司思路基本一捌致，首先歸納出般稅務籌劃的定義氨和房地產稅務籌邦劃相關內容，然芭后對房地產企業百涉及的稅收政策板和國家宏觀調控耙政策進行研究，癌通過分析進而得瓣出稅務籌劃對房艾地產企業的重要凹影響。其次，對敗房地產企業稅務熬籌劃可行性和必笆要性進行分析，扮說

23、明稅務籌劃對皚房地產企業的重啊要影響，從房地佰產企業各個涉稅半環節進行稅收籌澳劃。最后，通過絆鄂爾多斯伊泰置捌業房地產稅務的班實際籌劃對上述凹理論研究進行實爸際案例分析。熬綜上所述，本文耙主要的研究思路阿就是通過研究房瓣地產企業稅收政般策從而對房地產案企業整個納稅行板為進行稅務籌劃壩，達到降低企業藹稅負成本，提高挨企業核心競爭優埃勢的目的。昂第2章 稅務籌哀劃基本理論般近年來，隨著我凹國市場經濟的發懊展，稅務籌劃迅稗速走紅，正逐漸埃成為我國重要的盎一個研究項目。按然而，由于我國胺的社會經濟發展阿狀況，法律完善案健全與否的情況百，引進的時間問愛題等各方面的制半約因素，稅務籌扒劃仍處于起步階熬段，

24、即只停留在隘利用稅收優惠和皚稅收漏洞的階段敖，而且在中國隘所謂的叭“壩稅收籌劃靶”敖，研究并不夠系安統，只停留在使鞍用折舊扣稅利息霸，扣稅分紅和投阿資收益的差異及瓣稅務處理來達到骯節稅的目的，并爸沒有根據稅制現擺狀分析稅務籌劃笆空間。般2.敗1艾 稅務籌劃的定敗義爸由于目前國際尚搬未對稅務籌劃有啊個很權威和全面瓣的解釋，所以下翱面歸納了一些較斑權威的有關稅務吧籌劃的基本定義絆。吧稅務籌劃是指納耙稅人站在為企業扮戰略管理考慮的愛角度上，在和國阿家的稅收方面的皚法律法規相符合跋的前提下，選擇罷使用企業整體經藹濟利益最大化的笆納稅方案，處理奧經營、生產和投凹資、理財活動的版一種企業納稅管拜理活動。所

25、謂的啊稅務籌劃是納稅斑人在合法的，或傲不違法的情況下耙，對于納稅人稅白務方面所進行的爸籌劃，這種行為阿是對納稅人極其霸有利的一種行為奧，主要包括稅收班節省的籌劃、稅礙收規避的籌劃、艾稅收轉退的籌劃版和實現納稅零風暗險，企業進行稅般務籌劃的終極目般標就是減輕稅負捌，推遲納稅期限藹，能夠在稅務繳敖納這個部分實現啊企業價值的最大吧化。班有人認為，稅務癌籌劃與人們常說捌的偷稅、逃稅、敖漏稅、騙稅在本暗質上是相同的。搬這種看法是完全伴錯誤的，稅務籌鞍劃與這些具有違捌法性質的行為是唉不同的，捌俗話說：斑“佰野蠻的人抗稅，艾糊涂的人騙稅，班狡猾的人避稅，拌精明的人方進行背稅務籌劃。藹”斑稅務籌劃的行為罷是納

26、稅人根據國隘家制定的稅收方擺面的法律政策，辦在法律許可的范柏圍內對所需繳納阿的稅務作出一系藹列的合理的安排敗，達到納稅最優罷化也就是稅后利埃益最大化的目標跋而制定的與企業骯利益相關的稅務柏決策行為。稅務癌籌劃對于維護納叭稅人自身的合法骯權益來說非常重奧要，它更是納稅辦人納稅意識提高背的具體表現和必把然結果，稅務籌辦劃并不單單是企皚業為了節省稅收跋而作出的應對措半施，它更是貫穿疤于企業整個過程氨的對企業具有重版大影響意義的重胺要內容。柏2.襖2捌 稅務籌劃的特愛點翱一鞍、合法性。合法啊性對于稅務籌劃瓣來說不僅是最基頒本的特點，它更安是稅務籌劃與偷罷稅逃稅行為區別頒開來的半最根本的標志敗。稅務籌劃

27、在合扳法性的行為方面癌是通過遵守國家俺稅收法律法規來安實現的，是通過骯不違反國家稅收拜法律法規來表達愛的。在符合遵守把法律的這個大框挨架之下，當同時啊可以選擇幾個或扒者多個納稅的方礙案時，納稅人就奧可以通過熟練地傲掌握甚至精通的氨運用稅法專業知跋識和實踐技術，吧對比選擇出最佳板方案，這對于調礙節納稅人經營行敗為，使得納稅人辦為企業創造更多板利潤也具有重要拔作用。傲二壩、籌劃性。稅務扒籌劃的籌劃性體奧現在籌劃的行為凹一般都在應稅行稗為發生之前就做霸出了合適的選擇扒和應對的方法。斑與稅務籌劃恰恰岸相反的是偷稅漏捌稅，它一般是在絆涉稅活動發生的瓣事中或事后進行拔的。在進行投資襖或經營調整前，般投資經

28、營者選擇挨不同的方案，可傲以造成稅負的輕奧重也各不相同。靶三胺、風險性。稅務敖籌劃的風險性，班也就是說納稅人骯在經過稅務籌劃哀之后由于存在未案知的因素，并沒暗有獲得預料中的挨籌劃結果，甚至般有可能對企業利敗益造成一定損失暗的各種可能性。翱從稅務籌劃的籌隘劃性中可以看出拜，稅務籌劃的事拜前行為會使得稅啊務籌劃與獲取經靶濟利益的管理活唉動沒有區別，也拜存在一定的風險俺，尤其是當稅務襖籌劃存在籌劃方胺法的不恰當或納佰稅人稅收方面專胺業知識水平有限氨時，稅務籌劃的案風險不可避免。班而稅務籌劃的風氨險性又具體包括埃籌劃條件的風險捌，籌劃時效性風捌險，征納雙方認隘定差異的風險等礙幾個具體方面。壩四擺、綜合

29、性。綜合伴性體現在相比于稗個別稅負稅種的安高低，稅務籌劃板更加重視的是企百業總體利潤的穩奧定的步步增長。敗這是因為：一種柏稅通過某些方法版少納了，另一種按稅可能反而要多翱納，更加加重了邦整體稅負。此外佰，納稅支出最小爸化的方案與經濟擺效益最大化方案岸在本質上并不相靶同。企業在發生壩納稅行為時，為啊了達到資本總收瓣益最大化的目的半，要綜合考慮到氨除稅收因素外的埃各個因素。疤五熬、專業性。稅務奧籌劃的專業性并阿不是局限于企業霸利用財務、會計頒人員利用他們的啊專業知識來進行跋籌劃，而是在面罷對當今社會經濟拌的高速發展，全愛球經濟來往的日矮益頻繁，而各國啊稅收系統罷逐漸地趨向于多藹元化，企業只利巴用自

30、身的財務人氨員來進行稅務籌斑劃已經逐漸變得背力有不逮，作為熬第三產業的稅務扒咨詢，稅務代理扮便順理成章的產安生了，這就說明叭了稅務籌劃向專半業化發展的特點背。皚六白、全局性。企業啊在進行稅務籌劃案時，要在權衡利安弊的基礎上，對案納稅問題以及其按他財務活動和經翱營決策問題進行奧逐一考慮，最后霸制定有效的稅收熬籌劃方案。熬2.隘3扳 稅務籌劃的目哎標埃一靶、邦降低納稅負擔奧納稅人對于追求百整體納稅負擔的爸降低，是稅務籌哎劃產生的基本原唉因。納稅人作為隘納稅義務的承擔襖者和市場經濟體壩制中的主體，所唉追求的終極目標扒是經濟收益的最安大化。而納稅人啊要想實現其自身拜經濟收益的最大罷化，所要求的不笆但是

31、總體的收益吧大于總體的成本辦，更加注重這兩矮者之間的差額最哎大化。在保持總百收益不變的基礎唉上，就得把總成絆本降低到最小。捌一方面，企業的班內部成本包括在皚生產和經營的整邦個流程中產生的哎各項費用，如用版于外部采購的原壩材料、燃料、動襖力，支付工人的般工資、津貼補貼頒、固定資產投資哀支出、財務費用懊、管理費用、銷背售費用等，而內熬在成本的降低就拌意味著企業總體暗經濟利益的提高絆。另一方面，企傲業的外部成本包拔括國家通過其自擺身的權利，依照癌稅法所規定的強盎制性、無償性征般收的各項稅收，哀這也構成了部分瓣的企業生產經營凹成本，減少這些稗稅收的數額也會百增加企業的實際盎利益。因此，納藹稅人通過稅務

32、籌昂劃來減輕稅收負柏擔是為了實現其拔實際經濟利益的傲最大化，更是市哀場競爭體制是否拔健全的外在表現昂。耙二、實現涉稅零矮風險藹顧名思義，涉稅挨零風險指沒有出伴現任何與稅收方板面相關的處罰，捌納稅人賬目清晰啊，納稅申報程序盎正確，所繳納稅敖款不僅要及時，耙而且要達到規定唉所繳數額的一種爸狀況。而在通過昂有效的稅務籌劃頒之后，能夠讓納襖稅人不會處于偷骯稅漏稅之后會產扳生的風險巨大的凹狀況。這樣即便板納稅人不能夠產霸生直接的稅收降艾低的情況，但是板卻能間接地得到挨部分的經濟利益背，為企業的長期半的可持續性的發胺展提供了一定基扮礎的保障。因此唉，稅務籌劃所追瓣求的目標也包括岸涉稅零風險的實捌現。八三、

33、獲取資金時拜間價值辦稅務籌劃的目標俺還包括納稅人利辦用恰當的手段使胺得所需繳納的稅邦款能夠推遲到以敗后期間繳納，在稗時間上獲取資金擺的有效價值。理把論上講，假如企癌業每季度都能將伴后一季度的一筆辦費用在當期列支埃，每季度都能將奧本季度的一筆收奧入在下一季度計唉入應納稅所得，跋這就意味著每季伴度都有一部分稅般金有延期繳納的疤機會，等同于每芭季度都有一筆無皚息的貸款可供使頒用這筆無息貸款胺可以用來償還舊佰貸款，也就是說俺這筆貸款不需要扳再償還。在金融八業飛速發展的時邦代，企業借債是伴稀松平常的事，把何況在納稅人想隘要擴大企業規模啊時，更是如此。扳企業如果能通過熬稅款延遲繳納的耙方式來獲得這樣懊的一

34、筆營運資金阿，可以對大多數頒企業尤其是資金跋處于緊張狀態的皚的企業有極大的瓣好處。哎四、提高自身經般濟效益暗納稅人從事經濟哀活動的最終目的拜是獲取最大的經暗濟收益，那么增案加納稅人的經濟叭效益就順其自然暗的成為稅務籌劃哎目標體系中不可班或缺的重要元素辦。鞍雖然納稅人通過熬稅務籌劃可使得奧企業達到利潤最瓣大化的目的，但敗稅務籌劃是需要八成本的。根據納芭稅人的實際情況澳，運用成本收益拌法分析，如果成般本小于凈收益，案則該籌劃就可行爸。這里所提到的埃成本，既可以是瓣單指當前的實際阿成本，亦可以是奧將來可能出現佰的顯隱性成本所澳有的總和。耙五昂、維護主體合法芭權益俺依法治稅不僅要鞍求稅務機關依照啊稅法

35、規定合理、挨合法地征收稅款背，而且還要求納埃稅人按規定及時跋、足額地交納稅頒款。在現行稅收挨制度中，人治的啊因素還占據主導俺地位，這就需要暗納稅人通過籌劃愛工具來維護自身鞍的合法權益。納哀稅人在稅務籌劃霸中要學會維護自敖身的合法權益，翱否則會使稅務機扒關征稅養成惰性哎，征管水平也會愛隨之降低。因此隘企業想要維護自翱身合法權益的話扒，進行稅務籌劃把就是極其重要的艾一環。愛第3章 房地產敗概念及相關稅制藹概述般3.1 房地產傲的相關概念辦與發展原因氨房地產業是結合唉土地勘測，土地笆開發，房屋建設背，房屋銷售、經矮營和管理的一個骯自建、自管、自隘銷的多元化產業襖，屬于第三產業澳，且是具有資金巴密集、

36、管理密集百、產品生產周期骯長和生產環節多暗等特點的產業。敗房地產業的主要敖內容包括國有土哎地使用權的出讓般，房地產經營，案房地產中介服務胺，房地產的調控吧和管理等。巴近幾年以來房地搬產產業在我國不半斷的興起，其地奧位在第三產業中骯也得到逐漸的提案高。此外，隨著挨我國對于房地產半業相關政策作出鞍的一些改變使得扒土地私有化和住拔房商品化，從而艾令房地產業在我跋國的經濟發展中佰有著極其重要的靶地位。岸我國的房地產業靶雖然是在20世案紀末期才逐步發壩展和成型，但是隘房地產業在我國奧能夠發展的如此板迅速的原因如下伴所述：叭一、中國經濟快艾速穩步發展是房襖地產發展的基礎啊條件。氨我國房地產業高班速發展是和

37、我國愛經濟超常規、長巴周期、高速度發岸展分不開的。過礙去十幾年，由于白國家對經濟的宏稗觀調控和東亞金俺融危機影響，前鞍五年GDP增速版連續微降，后五壩年增幅又逐年上敗升，到了今年將邦達到10.5%瓣的新高點。經濟啊的增長使地方的靶財政和老百姓的靶各項收入也呈現奧相應增長的趨勢昂。安國家在城市化和稗工業化發展的潮跋流之中，各地通佰過競爭性的抓機八遇搶發展，使得爸幾乎所有城鎮的八城市定位、城市哎功能和城市形態啊都發生了非常大隘的變化；中國老扮百姓通過一波又絆一波的連續增加百的排浪式消費，岸將消費需求擴展芭到汽車和住房領啊域，居民的住房伴水平提高之快、懊之好、之廣狀況凹空前。城市發展拔和提高人民生活

38、岸條件的兩股洪流翱形成了我國房地耙產發展的大好形跋勢。背二爸、土地及住房制骯度改革為房地產懊發展提供了體制奧保障。在計劃經骯濟年代里，土地俺是免費分配供應胺，這就導致土地澳資源的浪費和稀胺缺同時存在，土隘地價值無法從國百家的資產財富中疤反映出；住房是翱由政府和各個單阿位無償分配并實癌施福利性租金，胺大批的城鎮居民伴無法分到房子，暗大部分的城市居翱民住在無法維持扒長時間的小房和芭破房當中，住房把問題成為各地爆艾炸性的社會問題百。翱始于上世紀八十疤年代的我國土地阿制度改革和住房盎制度改革，其核白心就是將土地和鞍住房問題的解決斑推到商品化、市俺場化道路上去。白國家除財政資金捌投入外，允許單半位自籌資

39、金、民般營資本、境外資岸本、個人資金、班金融資本、公積芭金、信托基金、凹土地批租收益、芭債券和股票市場皚資金等投入房地翱產業，這就從根敖本上解決了發展凹財力不足的問題芭。國家和地方政斑府通過土地批租版的收益和房產稅板源的增收，獲取懊了各地房地產和凹城市建設的持續氨性發展的引擎。把譬如上海市上世懊紀最后十年的土絆地批租收益共計佰約一千億元，為奧上海城市發展巴“礙一年一個樣、三般年大變樣背”拜提供了經濟支撐靶。整個國家的土擺地資源價值和商捌品房價值都隨著礙改革的推進而逐班步提高。翱三佰、市場需求的逐扒漸提高是我國房班地產發展的動因跋。由于擯棄了土胺地無償劃撥和房敖產無償福利分配熬的國家或單位資霸源

40、行政性配置的案體制，土地和房叭產的真實價值從盎此可以在市場上癌得到充分體現；班也由于土地資源盎、投入資金和建鞍筑材料的市場配班置，使得房地產懊發展的市場供給啊問題一掃短缺局唉面。但真正決定癌我國房地產發展把的還是社會和群頒眾個體從舊體制捌束縛下釋放出來疤的對商品房旺盛敗的市場有效需求礙。佰3.2 礙我國現行房地產傲稅制體系襖房地產稅收制度岸構成要素包括課擺稅主體、課稅客凹體、計稅依據、擺稅率、應稅范圍靶、應稅時間等，把以上這些稅制要扳素是房地產業整靶個納稅過程中所鞍涉及到的必不可唉少的因素，與企按業的財務經營有頒著密不可分的關笆系。挨房地產的相關稅哀收主要有兩大類叭，一種是具有財扒產稅性質稅收

41、，疤也就是對房地產案的存在的數量進擺行征稅；第二種辦是具有所得稅和襖流轉稅性質的稅氨收，即在房地產罷開工建設和銷售隘交易等環節所征阿的種種稅收，主壩要包括的有營業埃稅，企業所得稅瓣、土地增值稅等柏。同時，現下我版國現行房地產稅吧制體系特點為：叭房地產流通環節把所適用的稅收特暗征為稅收負擔重半、稅種多，房地半產保有環節所適伴用的稅收特征為暗稅收負擔輕、稅伴種少。內外資納柏稅人適合的稅制俺也是有區別的，癌其中包括所適用邦不同的財產稅以敗及企業所得稅，愛還包括在內外資板企業之間是否需埃征收教育費附加愛和城市維護建設敖稅等。稅收種類挨重復冗雜、稅制隘結構的不合理化頒、配套征管舉措白不健全，缺乏確奧切的

42、全局統籌的凹設計思路，從而胺導致了上述問題矮的出現。唉3.3 房地產懊開發經營流程及昂其適用稅種哀房地產企業較其凹他行業企業涉及隘的稅種較多，且扒較為復雜，其開啊發經營流程主要班包括：開發階段霸，建設階段，銷扒售階段和租售管叭理階段。其主要壩適用稅種如下：凹表案3凹-1 房地產企隘業涉及的主要稅搬種哀征稅環節笆稅種百計稅依據埃稅率挨房地產開發翱營業稅（建筑業盎）拌銷售收入佰3%背印花稅擺合同實際標價鞍0.5鞍吧或0.3暗哎%敖耕地占用稅熬人均耕地1畝以捌下疤1050元/班平方米哎人均耕地1埃挨2畝靶8俺按40元/平方米扳人均耕地2半伴3畝襖6吧半30元/平方米艾人均耕地3畝以哀上愛5伴扮25元

43、/平方米百房地產交易霸營業稅（房地產佰轉讓、租賃）癌銷售收入叭5%斑土地增值稅骯增值額礙四級超率累進稅骯率佰契稅埃合同實際標價埃2%或4%佰印花稅捌合同實際標價扒0.5襖笆城鎮土地使用稅埃土地面積罷0.630元扒/平方米稗房地產占用班房產稅擺房產余值芭1.2%辦房產租金收入伴12%哎城市房產稅氨房產余值罷1.2%愛房地產所得熬企業所得稅骯企業收入胺25%鞍個人所得稅拜工資薪金收入澳5%艾壩45%稗 皚一邦、房地產企業的般稅負除上述按各翱個納稅環節列出艾的稅種外，還需懊繳納城市建設鞍維護稅和教育費按附加，這兩項稅懊種是以營業稅等唉流轉稅為計稅依胺據，依所在地區安分別適用7%（頒城市市區）、5澳%

44、（縣城、鎮）懊、1%(納稅人柏不在城市市區或耙者縣城、鎮)征絆收城市建設維護岸稅、依3%征收百教育費附加。骯 板 捌二柏、城鎮土地使用啊稅以年計征，分扳期向土地所在地熬稅務機關繳納。懊根據國笆家稅務總局關于板房產稅城鎮土地扒使用稅有關政策佰規定的通知規挨定，房地產開發案企業自用、出租愛、出借本企業建爸造的商品房，自安房屋使用或交付斑之次月起計繳城頒鎮土地使用稅和邦房產稅。澳 捌 霸 半 哎 艾 暗 辦 疤 艾 啊三艾、土地增值稅所哎用的稅率為四級拌超率累進稅率，癌計算公式如下：矮應納土地增值稅襖=土地增值額拌把適用稅率扣除岸項目金額扳巴速算扣除率拜（3-1）案土地增值額=轉澳讓房地產總收入爸扣

45、除項目金額奧（3-2）翱表芭3把-2班 巴土地增值稅的四伴級超率累進稅率翱和速算扣除率八級次敗增值額占扣除項按目金額的比例半稅率哀速算扣除率頒1扮50%以下部分拌30%哀0芭2疤超過50%,未拌超過100%部癌分癌40%襖5%按3啊超過100%,拌未超過200%翱部分鞍50%礙15%跋4皚超過200%部擺分霸60%背35%白第4章 房地產安企業稅務籌劃的襖必要性和可行性霸4.1 房地產百企業稅務籌劃的罷必要性澳作為我國經濟的扒支柱產業，房地百產行業涉稅的范骯圍十分廣泛，其巴中包括土地增值敖稅、企業所得稅敗、營業稅等12頒個稅種，幾乎囊叭括了整個稅收制暗度中稅種的二分哀之一，較其他企襖業相比稅負

46、較重半，而且在納稅上敖又有很多的特殊隘規定。為此，在霸國家法律、法規皚允許條件下，企隘業可以針對自己哎的經營特點，進背行稅務籌劃，減鞍輕稅收負擔，以挨此打造企業的競懊爭優勢，這也是耙目前房地產企業懊增強核心競爭力翱的有效方法之一擺。八首先，合理的稅靶務籌劃有利于半企業提高他們在伴稅收方面的法律矮知識搬。在過去，房地熬產企業沒有很強拌的納稅意識，經頒常會運用一些非礙法手段，即逃稅懊、騙稅等方法躲矮避繁重的稅收，啊可是這種行為懊一旦東窗事發，皚企業就難免要遭懊到一定的經濟損礙失和名譽損失。芭若佰企業能夠在不違昂法的情況下達到案減輕稅負的目的按，從而減少承擔耙不必要的風險，邦這是納稅人以及叭企業可以

47、接受的辦。因此企業通過笆利用合理的方法扮對其經濟活動進把行安排達到稅務藹籌劃的目的，在拌減少納稅的同時唉，提高法律意識斑、增強納稅觀念佰，打造自己的形罷象和品牌。暗其次，稅務籌劃佰有利于提高企業耙財務管理水平和罷會計核算水平。擺由于現階段我國安房地產稅収制度凹存在稅收結構設哎置不合理，稅種疤復雜，重復征稅頒，計稅依據不合扳理等普遍現象，埃經過稅務籌劃后芭可有效地節省企靶業的財務資金，版管理企業的財務岸經營過程，從而跋提高了企業財務懊管理水平。而進奧行稅務籌劃需要捌對稅務知識，財巴務知識等專業知笆識精通的高素質鞍人才，引進了這癌些高端人才，則岸提高了企業會計按核算水平。背最后，稅務籌劃盎有利于企

48、業達到懊其所需利益最大暗化的目標。近幾岸年由于國家對于愛房價宏觀調控的八政策，為了控制拔房價上漲做出了阿一系列的措施，耙房地產企業的利版潤大大減少，而壩房地產業稅收稅暗種的復雜化，多耙元化，使得房地哎產業的稅負加重挨。進行有效的稅百務籌劃，雖然不阿能直接的使房地埃產企業獲得利潤跋，卻能將其稅負扳大大減輕，使其柏能夠向實現利潤笆最大化的目標更百進一步。百綜上所述房地產辦企業稅務籌劃不般僅可以使房地產暗開發企業減輕稅芭收負擔，提高企捌業自身核心競爭把力，而且還可以笆加快落實國家宏骯觀調控政策。所按以房地產企業稅扮務籌劃對企業來敖說非常具有必要胺性。俺4.2 房地產背企業稅務籌劃的靶可行性襖隨著我國

49、稅收大拜環境的改善，尤艾其是在我國一系安列的稅收優惠政疤策推出之后，對百于房地產企業來鞍說，是一個很好胺的進行稅務籌劃啊的鍛煉機會。房芭地產企業只要在芭稅收法律制度允藹許的范圍內進行礙稅務籌劃，不僅鞍不會觸犯法律而擺得到懲罰，而且愛還能夠提升其利拌潤空間。這種跋“鞍涉稅零風險邦”奧的的行為應該在版房地產業中得到頒發展與推廣。斑首先，在規劃企凹業稅務籌劃之前阿，要對成本、利熬潤和資本這三個奧元素進行謹慎合瓣理的分析，制定疤正確的財務規則絆，使整個企業能骯夠罷實現良好的循環挨，能夠有更加合翱理、合法的投資班行為，經營活動礙和金融活動能夠澳健康有序地運行笆。礙其次，在規劃稅胺務方案時，企業按小心的精

50、打細算奧，為了節省開支稗、減少浪費有些頒企業會單純地為伴了減少稅收負擔般，從而忽略了使暗用這種方法帶來耙的一系列的譬如挨費用減少或者收笆入增加等不良后巴果。企業要想在鞍合法的前提下節扮稅，一定要遵循哎成本效益原則，矮依靠提升自身的笆財務核算的技能稗，加強在經營方挨面的管理，才能八確保稅務籌劃所扮要達到的目的的扒實現。尤為重要皚的皚是拜，因為稅務籌劃哎方案在大多數情背況下會造成企業拜在進行生產經營疤活動時將要在很暗長一段時間內存背在著收益的不穩阿定性和支付資金叭在時間上的差異敖，因此稅務籌劃癌的資金時間價值笆和決策風險是對擺稅務籌劃成本和澳收益相比較時必白須要考慮到的。般最后，還應遵循稗國家和政

51、府提出拌的法律法規，因骯為遵守稅法規定拌是企業執行稅務扒籌劃的大前提，藹企業的一切具體搬行為都離不開國艾家的宏觀調控的辦政策。搬第5章 鄂爾多藹斯伊泰置業房地扮產各涉稅環節的盎稅務籌劃靶5.1 鄂爾多瓣斯伊泰置業房地拌產基本概況及稅敗務籌劃原因愛5.1.1安 伊泰置業公司芭基本概況隘鄂爾多斯伊泰置懊業有限責任公司拌是伊泰集團旗下皚專業從事房地產按投資、開發和經巴營的企業，具有敗國家房地產開發矮一級資質。成立唉于2006年5頒月9日。目前，艾公司擁有5家房暗地產開發子公司拌和拌1家控股公司，艾業務已從內蒙古扮拓展到海南、四安川、北京、河北班、新疆等省市，艾逐步形成以鄂爾扮多斯及整個內蒙耙地區為重

52、點，以案內地中心城市為辦點狀支撐輻射全笆國的戰略版圖。半公司現運作項目頒共29個，累計俺投入資金91億翱元，開發面積5白82萬平方米，扒其中已竣工項目愛5個，竣工面積稗54.6萬平方柏米，在建、擬建俺項目共24個。邦公司已開發的鞍“叭伊泰大廈版”霸、阿“邦伊泰華府A區、唉B區、C區稗”搬、頒“半萬博廣場愛”阿、艾“佰華府世家百”爸、斑“胺華府嶺秀跋”礙、壩“襖東方文苑絆”扮、跋“佰新大陸會所鞍”般、爸“背府利美佳苑氨”唉等商住項目，并瓣且獲得了客戶及胺業內的普遍認同耙，為伊泰置業打半造高品質地產品扒牌奠定了堅實的瓣基礎。吧 啊伊泰置業房地產拔公司進行稅務籌凹劃原因藹經實地考察了解吧到，伊泰置業

53、房把地產公司財務核頒算及納稅方面是把比較規范，每月罷按照地產公司的耙預收賬款如實的巴納稅。但沒有專奧門的部門和機構昂對稅務籌劃做出耙詳細的研究，不澳專門研究稅率、昂稅種和國家各個唉階段的稅收政策哎，其財務、出納靶人員兼任與稅務霸相關的工作，并般沒有進行專業的版稅務籌劃，只是皚簡單地做一些每懊月報稅、納稅的捌工作。從以上的板一系列考察中我昂們可以得出，伊啊泰置業房地產有骯限公司尚未進行斑專業的稅務籌劃拜，而該公司沒有挨這樣做的原因則俺有以下幾點：矮企業沒有考慮到骯稅務籌劃的重要胺性艾對于房地產開發白企業，稅收負擔藹大、稅收種類多矮是他們面臨的重扒要問題，所以當搬務之急就是如何鞍有效地減輕企業翱的

54、納稅負擔。但矮對于伊泰置業的阿領導和員工并沒癌有深刻意識到稅翱務籌劃在企業案財務管理懊過程中的重大作襖用，這也就進一爸步導致整個公司霸領導層不注重稅白務籌劃，員工做跋企業稅務籌劃的邦時間和精力也無扳法得到保證，整暗個公司的稅務籌靶劃環境都處于一癌個比較消極的狀翱態，同時稅務籌般劃水平偏低也給背企業帶來了很多案不必要的麻煩。凹財務人員專業素柏質不高藹除了企業高層沒癌有考慮到稅務籌伴劃的重要性之外邦，伊泰置業房地暗產有限公司的財敖務人員并沒有具隘備很完善的專業皚知識，他們中大敗多數人員都是企隘業的老員工，有暗的甚至都沒有會啊計從業資格證，矮更不了解何為稅昂務籌劃，只是單傲一的履行會計和安出納的職責

55、，稍邦微專業一點的財邦務人員兼任稅務板方面的工作，整般個企業稅務運作盎系統并不完善。班大多數的這些財鞍務人員由于從前擺沒有受到專業方絆面的知識培訓或罷學習，不具備專拜業的稅務籌劃知罷識，從而不了解疤稅務籌劃的必要敗性和所帶來的利斑潤，故使得企業礙無法從稅務中獲敖得利益。板5.2 鄂爾多八斯伊泰置業房地安產各個稅種的稅壩務籌劃稗5.2.1般 公司涉及的稅瓣種壩伊泰置業房地產翱公司現在采取的哎房地產經營模式癌與大多數房地產盎企業一樣，是傳把統的經營模式，白即通過土地探測白、土地購買、設哀計規劃、開發建搬設、竣工驗收、邦經營銷等幾個階傲段，將開發建設襖好的房屋銷售給扒有需要的購買者澳，并且一次性或啊

56、者分次獲得銷售靶收入。伊泰置業扮主要涉及的稅種凹與大多數房地產氨企業也大致相同翱，包括營業稅、佰城建稅、教育費芭附加，土地增值艾稅、礙 把房產稅、印花稅邦、企業所得稅、板個人所得稅以及拔契稅等，而本文半將只對營業稅、案土地增值稅、企矮業所得稅這三大百稅種作出稅務籌八劃分析。板5.2.2傲 營業稅稅務籌稗劃愛一、俺 伊泰置業營業絆稅分析矮 胺營業稅中規定，翱出售不動產，即瓣開發完成的商品岸房時要按銷售不壩動產的稅率版5%來計征營業奧稅，但是轉讓不擺動產或無形資產熬，即土地使用權澳時要考慮它的有般償性，因為有償癌轉讓無形資產和佰不動產征收營業氨稅，無償則不存俺在征稅的情況。暗與此同時，營業絆稅的相

57、關稅收優百惠政策規定，自敖03艾年骯1罷月胺1氨日開始，不征收扳營業稅的情況又敖增加了瓣“捌以不動產投資入班股，參與接受投把資方利潤分配共皚擔風險的行為哀”皚一項；這項稅收挨優惠政策對伊泰胺置業營業稅的稅敖務籌劃有著重要愛作用。因此，伊版泰置業營業稅籌頒劃措施應當建立扒在運用這項稅收礙優惠政策的基礎骯之上。白公司營業稅籌劃擺具體措施熬案敗例一：伊泰置業哎在2011年與澳北京華府置業合般作投資鄂爾多斯唉某房地產項目，案伊泰置業以土地翱使用權、華府置捌業以貨幣資金合百股，合作建房。癌對這種合作建房壩的形式，則要根凹據其存在的問題背進行具體分析。藹其具體情況如下般：背（一）襖風險共擔，利潤暗共享氨澳

58、 項目建成后艾，若伊泰置業和笆華府置業采取共邦同承擔風險、共澳同分享利潤的合敗作方式，依據營白業稅絆“敗以無形資產投資哀入股，參與接受絆投資方的利潤分氨配、共同承擔投靶資風險的行為，耙不征營業稅拌”伴的規定，把伊泰艾置業向合資企業藹所提供的土地使啊用權當做股本，啊從而達到營業稅捌免征的目的；只啊是將伊泰置業和愛華府置業在合作癌建立之后所銷售拌住房獲取的收入百按銷售不動產征襖稅，對于雙方各耙自所得的利潤不藹屬于營業稅征稅岸范圍。搬（二）巴按一定比例參與俺收入分配拌版 項目建成骯后，如果伊泰置疤業采用這種參與安分配方式即按照癌銷售凹收入額的一定比拌例提成，那么就稗要從伊泰置業所班獲取的銷售收入懊中

59、抽取一定比例阿并按擺“爸轉讓無形資產柏”柏進行征稅，由于伴這種行為屬于伊柏泰置業將所擁有把的土地使用權無傲償轉讓給合營企凹業，所以和營業俺稅中所提到的如背果投資入股則不礙征營業稅的行為佰是大不相同的；皚對于伊泰置業和挨華府置業的合營靶企業，則根據斑“傲銷售不動產暗”辦稅目對全部房屋岸的銷售收入征收把營業稅。案 岸（三）唉按照固定的比例柏參與分配房屋矮把 項目建成后敗，如果伊泰置業暗與華府置業雙方巴采取按一定比例阿分配住房的經營拔方式，則就沒有伴構成營業稅中所暗說的要是將無形霸資產投資作為股瓣本，合作的雙方艾共同承擔將會產笆生的一系列風險胺的營業稅免征行稗為。因此，首先般按頒“氨轉讓無形資產礙”

60、熬對伊泰置業向合按營企業土地的轉凹讓行為進行征稅百，它的營業額要皚按照規定中所說愛的來核定。而對盎雙方從合營企業搬所分配到的住房啊，再按半“邦銷售不動產盎”壩對各自銷售所取頒得的收入征稅。懊 癌而對于伊泰置業頒這種情況，可采隘用如下稅務籌劃版：瓣伊泰置業將土地按使用權、華府置版業將貨幣資金共壩同投資到其合伙芭成立的企業，房笆屋建之成后伊泰暗置業與華府置業扮采用上述中第一耙種所提到的分配巴方式。遵循營業熬稅稗“奧以無形資產投資背入股，參與接受盎投資方的利潤分伴配、共同承擔投昂資風險的行為，埃不征營業稅奧”隘的規定，對伊泰礙置業向合資企業把所提供的土地使盎用權當做股本的敖行為并不在營業藹稅征稅范圍