1、8/8大嶺山鎮矮嶺冚村居住類更新單元土地和房屋拆遷補償安置方案第一章 總則第一條 目的和依據為推進大嶺山鎮三舊改造步伐，完善城市功能，促進經濟和社會可持續發展。加快矮嶺冚村的舊村改造補償安置工作，保障矮嶺冚村集體與村 民及其他權益人利益，規范矮嶺冚村居住類更新單元（以下稱“更新單元”）土地及地上房屋征收與補償活動。根據國家和省市有關規定，結合矮嶺冚村的實際情況，特制定本拆遷補償安置方案。第二條 適用范圍本方案僅適用于大嶺山鎮矮嶺冚村居住類更新單元范圍內涉及的土地、房屋補償及搬遷安置，單元范圍以政府公布的單元劃定方案為準。本項目涉及的補償對象的身份、產權確認等工作由前期服務商與村集體依據相關法律

2、、法規確定，最終以批準公告的權籍調查表為準。根據相關文件，本單元的不動產權益人為以下三類：第一類：集體土地所有權人，即集體經濟組織；第二類：依法登記的土地使用權人、房屋所有權人； （三）第三類：土地、房屋實際使用人，即未依法登記但憑歷史用地、轉讓協議實際使用土地、房屋的個人或單位。第三條 補償內容1、被拆遷方土地的補償；2、被拆遷方房屋建筑物的補償；3、被拆遷方構筑物及其他附屬物的補償；4、被拆遷方的搬遷費用；5、被拆遷方因拆遷行為而導致的停產，停業損失補償；6、被拆遷方的安置補助費用；第四條 補償方式拆遷補償安置按補償形式分為三種：貨幣補償、物業置換，物業置換和貨幣補償結合。貨幣補償，是指對

3、被征收的國有和集體土地及地上的建筑物、構筑物、苗木、設施等進行貨幣補償的經濟行為。補償原則，按不低于房屋及土地征收決定公告之日被征收房屋及土地的市場價格進行補償。物業置換，是指被拆遷單位和個人不需要貨幣補償，而是在開發完成的本項目房地產里按被拆遷面積的一定比例進行置換的行為。物業置換結合貨幣補償，即被拆遷方獲得的補償為貨幣和返還物業的組合。選擇何種補償方式最終以原權益人意愿、東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范規定及相關政策為準。第五條 房屋/土地用途及建筑面積的確認被拆遷的房地產根據不同的情況，按照以下規定予以確認：（一）已辦理房地產權證或土地使用權證的，按照權屬證書或已依法登記的證書確認

4、房地產性質和用途。（二）未提供權屬證明文件的，結合實際情況根據權屬調查確認實際使用用途。（三）被拆遷房地產已辦理產權證書的，原則上按照房屋產權證書確認面積；沒有房屋產權證書或房地產權利證書沒有載明建筑面積的，以及房屋以外的構筑物、其他附著物等，按照測繪報告數據確定面積。房屋產權證書記載的建筑面積與測繪數據不一致的，核實房屋產權證書證載位置與測繪報告確認位置是否一致。若不一致，則其房屋產權證書不予采用，按照測繪面積進行確認；若一致，按以下原則進行確認：（一）房屋產權證書證載面積小于測繪面積的，可按測繪面積確認面積。（二）房屋產權證書證載面積大于測繪面積的，可按證載面積進行確認。第六條 權屬證明注

5、銷具有土地使用證、房屋產權證：簽訂補償安置協議或收購協議（含產權注銷委托協議或產權注銷委托條款）后，被補償安置人應提交相關證書資料，由實施主體負責將相關房地產權利證書報送政府不動產登記部門，辦理相應注銷手續。無證書但有其他房屋資料的：被補償安置人將相關資料提交實施主體，再由實施主體交給村集體統一辦理注銷事宜。第二章 住宅（自建房）補償及安置補助標準第七條 住宅補償及安置補助標準物業置換：住宅的首層鋪位按建筑面積以每平方米30000元/平方米的標準做貨幣補償，貨幣補償之后，原權利人有購買意愿的，具備優先購買權；首層、二層住宅按建筑面積1：1的比例置換新規劃單元的住宅；三層按建筑面積1：0.5的比

6、例置換新規劃單元的住房；四層及四層以上統一按照10000元/平方米的標準只做貨幣補償。貨幣補償：該被拆遷人放棄物業置換或置換物業面積少于可置換面積的，按確定的物業置換面積進行貨幣補償，標準為：首層鋪位按30000元/平方米標準補償；首層住宅及二層住宅按20000元/平方米標準補償；三層及三層以上統一按照10000元/平方米的標準做貨幣補償。 主建筑物之外的臨時及簡易建筑，根據實際情況只可選擇貨幣補償方式。安置補助費（過渡費） 1）、自權益人簽署補償協議次月起，至項目實施主體發出的回遷物業交付通知書中載明的交付日止的期間為臨時安置過渡期。2）、標準如下：首層鋪位（按貨幣補償的不予計算安置補助費）

7、，住宅按每月20元/平方米進行補償，補貼至住房交付之日.最長補償時間不超過五年。注1：安置補助費從簽訂協議的第二個月開始計算，按季支付。注2：在按約定開始支付安置補助費后，原住宅的租金等權益轉移至實施主體所有。注3：安置補助費計算面積按照物業置換面積確定，選擇現金補償的，不再計發安置補助費。回遷安置房1）、安置房的規劃、設計、建設由改造實施主體負責，本項目實行原地安置方式，其設計、建造和交樓標準與本單元商品房一致。在確定置換戶型之后，安置房按照公平、公正、公開的原則用抽簽方式確定具體置換住宅的單元及房號。 具體由項目實施主體另行制定回遷選房規則并按規則執行。2）、以收購協議中被拆遷人可置換的商

8、品房面積為基準，置換面積不得超過原置換面積的10%，10%面積以內的價格差異部分按20000元/平方米標準結算多退少補，超過10%的部分按市場銷售價格補差額。3）、回遷安置房由實施主體單位統一辦理不動產權利證書，辦證時所需費用由實施主體單位支付。4）、交付的安置住宅為精裝修房（裝修標準與待建住房交樓標準一致，若規劃設計以毛坯銷售的，改造方負責按1500元/平方米的裝修標準對回遷房進行裝修），鋪位為毛坯房交付，此外不再另外對原住宅裝修進行補償。第三章 集體補償及安置補助標準第八條 集體補償及安置補助標準東莞市大嶺山鎮矮嶺冚股份經濟聯合社獲得經濟補償的對象為改造單元范圍內已經確權歸屬于集體的非住宅

9、用地，包括工業用地及道路、空地。 根據東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范（試行）的相關規定，集體經濟組織的補償應以物業補償為主，物業補償占比一般不低于60%。本項目關于矮嶺冚村集體經濟組織的補償如下：東莞市大嶺山鎮矮嶺冚股份經濟聯合社獲得現金7,432.31 萬元，本改造單元開發的商業物業3716.15平方米（根據雙方協商及評估確定商業物業按30000元/平方米的價格計算，若因戶型導致返還面積超出部分也按此價格補差）。村集體所獲得的商業物業可選擇按照 HYPERLINK /link?url=bZtf5-Xy8t2DW-VtcjO0zlXzrCr5BwUUQpVClb7FY7Ru8slm_s

10、InGCWsOZh84-uC99te6JXjQXGSRCqdCivnHHzKUxani8IBvBQ73ZDE2bNrVLQSGgmBLQG70JI88JE5 t /_blank 東莞市農村(社區)集體資產管理實施辦法及相關政府文件的要求按價格為30000元/平方米的價格出售。 以上集體所獲物業及后續的物業出售過程中涉及的稅費均由受讓方承擔。 集體所獲返還商業物業的交樓標準需與實施主體對外銷售的一致。第四章 其他權益人安置補助標準第九條 其他權益人土地使用權補償標準以下補償僅針對土地性質為國有土地使用權的工業用地部分的補償。土地面積以用地單位的土地使用權證及權籍調查表確定的數據為準。補償金額應根

11、據東莞市大嶺山鎮及周邊鎮區目前的土地市場工業用地交易情況，雙方在充分協商的基礎上確定補償價格或委托具有符合資質要求的評估公司進行評估確定。第十條 其他權益人建筑物補償標準對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。以下為參照政府相關文件及當前市場建筑成本確定的初步補償標準：1、建筑物部分（含外墻裝修、室外門窗、配套水電、消防等設施）補償。廠區內獨立的工業廠房、宿舍：鋼混/框架結構1500元/ ,磚混1000元/ 。廠區內獨立的辦公樓：鋼混/框架結構2000元/,磚混1500元/。普通鋼結構：600元/，重型鋼結構：850元/,簡易鋼結構400元/。其他配

12、套建筑如門衛室、電房、設備間等按1000元/計算。2、裝修補償：工業辦公樓、宿舍、廠房等按最高不超過500元/計算,特殊情況具體根據評估價確認。實際補償金額雙方應在充分協商的基礎上以不低于該標準的原則進行補償或委托具有符合資質要求的評估公司進行評估確定。第十一條 其他權益人的其他補償標準工廠搬遷費補償、停產停業損失。對因拆遷合法房屋造成被拆遷人工廠搬遷及停產停業損失的補償，按東莞市國有土地上房屋征收與補償辦法（25號文）的規定執行。1、工廠搬遷費：本方案確定搬遷費按被拆遷人的地上建筑物的建筑面積（即本次改造涉及補償的地上建筑總面積），不區分建筑結構，每平方15元/平方米確定。2、停產停業損失的補償：停產停業損失補償根據當地的廠房租金確定，本方案涉及企業廠房租金按照當地配置完善，成新率較高的工業園區平均租金確定。本方案租金取值15元/平方米，即停產停業損失為六個月租金=15元*6個月=90元/平方米，補償面積按廠區的全部建筑面積計算，不區分建筑結構。第五章 附則第十二條 被補償安置人所需提供的證明文件被補償安置人在簽署搬遷補償安置協議時需要提供以下文件：（1）具有房地產或房屋所有權證的，須提交權證原件。（2）具有土地使用證的，須提交土地使用證原件。（3）具有關于該房屋的其它相關文件的，均須提交相關文件原件。（4）房屋產權