1、產(chǎn)業(yè)有限責(zé)任公司創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃書目錄一、公司介紹3二。職業(yè)愿景和組織管理4三。項(xiàng)目的市場分析四。營銷計(jì)劃12項(xiàng)目規(guī)劃和執(zhí)行14不及物動詞財(cái)務(wù)計(jì)劃17七。公司人員的分布23八。促銷手段28九。物業(yè)管理及服務(wù)一、公司介紹1.時(shí)間，形式，公司創(chuàng)始人。成立時(shí)間；2015-6-6形式:管理房地產(chǎn)開發(fā)及其產(chǎn)權(quán)創(chuàng)始人:徐思冰2.公司宗旨:開發(fā)你所需要的，建造你所期望的。3.公司簡史和經(jīng)營范圍公司發(fā)展簡史:公司前期籌備從去年10月份開始，初步成立了創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研、分析和研究。找到土地，根據(jù)土地的位置和周圍的環(huán)境，確立公司的項(xiàng)目走向。對公司所需資金做一個(gè)初步預(yù)算。現(xiàn)在公司的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作都準(zhǔn)備好

2、了。一旦資金到賬，就可以操作了。經(jīng)營范圍:主要從事房屋建筑的開發(fā)與管理、住宅房屋的銷售及辦公工作。建筑、企業(yè)廠房、公共娛樂等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。二。職業(yè)愿景和組織管理1.職業(yè)愿景、經(jīng)營理念、文化和價(jià)值觀房地產(chǎn)是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)，是新興的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，是城市第三產(chǎn)業(yè)的一部分。在不同的社會形態(tài)中，房地產(chǎn)始終是人類生存和發(fā)展的基本條件，是一切經(jīng)濟(jì)活動的載體和基礎(chǔ)。2.管理團(tuán)隊(duì)的學(xué)術(shù)經(jīng)驗(yàn)、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)背景管理團(tuán)隊(duì)均為本科及以上學(xué)歷，工程管理專業(yè)本科學(xué)歷，部分成員為第二專業(yè)，且與公司職位相符。創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)有足夠的、相應(yīng)的專業(yè)水平。大部分成員都有自己的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷，參加過勤工儉學(xué)，工作能力和

3、經(jīng)驗(yàn)都不錯。團(tuán)隊(duì)最重要的是大部分成員都是工程管理專業(yè)人士，符合創(chuàng)建地產(chǎn)公司的專業(yè)條件。3.組織管理能力的成功經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢。創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)成員中，董事長在財(cái)經(jīng)大學(xué)創(chuàng)業(yè)孵化中心榮和廣告公司擔(dān)任業(yè)務(wù)經(jīng)理，有創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，領(lǐng)導(dǎo)能力強(qiáng)。營銷經(jīng)理兼職某英文雜志校園代理，長期從事營銷工作，積累了不少業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。其他成員在兼職和學(xué)生會工作中也積累了一些工作和創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。三。項(xiàng)目的市場分析1.紅谷灘概述譚紅位于江西之濱，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。良好的投資環(huán)境。通訊便利，公路形成了以國道、省道、沿江公路為骨架的交通網(wǎng)絡(luò)；水運(yùn)便利。它是這個(gè)城市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。2.城市房地產(chǎn)市場分析城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口和規(guī)模迅速擴(kuò)

4、大，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)良性互動。房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入有序發(fā)展期。至此，全市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了開拓任務(wù)，完成了原始積累。房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)量明顯提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨于合理，市場體系基本建立。該市房地產(chǎn)業(yè)的主要特點(diǎn)如下:A.投資大大增加了。B.市場供銷兩旺C.房價(jià)穩(wěn)步上漲。D.交易市場持續(xù)升溫。3.城市房地產(chǎn)的發(fā)展方向和需求1.主要發(fā)展方向(1)辦公樓。根據(jù)市場分析，從2001年到2004年，寫字樓的發(fā)展處于繁榮階段。2001年迎來了專業(yè)寫字樓。2001年，國貿(mào)廣場問世，引領(lǐng)寫字樓升級。以國貿(mào)廣場、財(cái)富廣場、王迪廣場、華龍國際大廈、世貿(mào)中心等為代表，其專業(yè)性體現(xiàn)在以人為本，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，倡導(dǎo)人性化溝通

5、交流，引導(dǎo)智能化與國際接軌，強(qiáng)化綠色辦公理念，提供更舒適的共享空間。從2004年到2007年，寫字樓的發(fā)展處于專業(yè)化和精品化階段。2005年金潤廣場、2006年天使商業(yè)廣場、2007年新鴻城市場、百靈、鐘毅SOHO、聯(lián)泰翔宇濱江、西雅圖國際協(xié)會等項(xiàng)目。相信未來新一代寫字樓將擁有更加豐富的科技元素、金融元素、國際元素、服務(wù)元素，能夠?yàn)闃I(yè)主提供商務(wù)、購物、健身、餐飲等“一站式”配套服務(wù)。隨著一批新寫字樓的出現(xiàn)，寫字樓市場將風(fēng)起云涌，呈現(xiàn)差異化競爭格局。作為華中地區(qū)重要的省會城市，發(fā)揮著越來越重要的作用。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，勢必會受到更多的關(guān)注，大量外企進(jìn)駐，會帶動商業(yè)寫字樓的需求，商業(yè)寫字樓的競爭會越

6、來越激烈。向高科技要效益已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，專業(yè)人士通過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)會對寫字樓需求產(chǎn)生很大影響。例如，知識型服務(wù)業(yè)的發(fā)展將極大地刺激對寫字樓的需求；制造業(yè)的升級也可以帶動寫字樓的需求，同時(shí)也可能拉動為制造業(yè)提供服務(wù)的行業(yè)對寫字樓的需求。比如有律師事務(wù)所，會計(jì)師事務(wù)所，中介公司，光是房地產(chǎn)行業(yè)就有巨大的分工。有開發(fā)公司，廣告公司，經(jīng)紀(jì)人，模特，等等。這一切的分工使得所有的人都有了自己的位置，對寫字樓的需求也會增長。寫字樓的市場發(fā)展很大程度上取決于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如商業(yè)、貿(mào)易、咨詢服務(wù)和咨詢行業(yè)。目前第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的比重比較大，所以從趨勢上看，寫字樓隱藏著巨

7、大的市場發(fā)展空間。2007年，通過專業(yè)人士對寫字樓分布的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市中心的寫字樓大多集中在第一代廣場路，財(cái)富廣場、王迪廣場、華龍國際大廈、太平洋商業(yè)廣場等一批具有代表性的寫字樓集中在這一區(qū)域。相對而言，這些區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，導(dǎo)致人員相對復(fù)雜，交通擁擠，停車?yán)щy，尤其是高峰時(shí)段，給現(xiàn)代企業(yè)做生意帶來不便。根據(jù)我們專業(yè)團(tuán)隊(duì)的調(diào)查，高新區(qū)和新城紅谷灘的寫字樓很少，只有豐源和在建的世貿(mào)中心。這主要是因?yàn)槟壳斑@兩個(gè)區(qū)域的交通和生活配套相對不完善，這也是目前大部分企業(yè)和公司選擇鬧市區(qū)的主要原因。隨著經(jīng)濟(jì)區(qū)域的發(fā)展，交通越來越便利，人口遷移，人氣市場越來越旺，新的市場經(jīng)濟(jì)商圈輻射到板塊，幾大市場促進(jìn)人氣

8、和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前市內(nèi)洪城路上有很多寫字樓。2007年有新鴻城市場、百靈、鐘毅SOHO等。現(xiàn)在城市的寫字樓分布和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市初期差不多。當(dāng)城市的經(jīng)濟(jì)和建設(shè)發(fā)展到一定程度，就會出現(xiàn)比較集中的商圈，而這些商圈大多位于新城區(qū)，周邊配套齊全，交通便利。隨著市政府的遷移和紅谷灘建設(shè)的加快，市政府決心將紅谷灘新區(qū)建設(shè)成為新的商務(wù)區(qū)。這些因素將決定寫字樓市場的發(fā)展方向。從消費(fèi)群體分析，一批成長型中小企業(yè)和公司正在成為寫字樓的消費(fèi)主力。專業(yè)人士調(diào)查的寫字樓數(shù)據(jù)顯示，IT電子企業(yè)租用寫字樓的比例最高，占23.5%；二是相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)占21.5%；據(jù)調(diào)查，金融保險(xiǎn)比例較低，主要是因?yàn)檫@些企業(yè)和公司多為自建寫字樓，所

9、以目前寫字樓的輻射行業(yè)將針對一批成長型的中小企業(yè)和公司。(二)商品房無論在哪里，商品房無疑都是房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，除了寫字樓，商品房的開發(fā)是必須的。目前，居住在新城區(qū)紅谷灘的市民逐漸增多，人們也逐漸感受到新城的魅力。不再是一江之隔的感覺，政府還在努力建設(shè)這個(gè)區(qū)域。隨著政府配套設(shè)施的逐步完善，這個(gè)區(qū)域也顯示出新城的優(yōu)越性。贛江市民公園、面具主題公園、野雞文化園、秋水廣場、八一大橋、摩天輪等。已經(jīng)逐漸為大眾所熟悉。伴隨著21世紀(jì)的鐘聲，該市的城市發(fā)展實(shí)現(xiàn)了千年跨越。為落實(shí)“一江兩岸”的城市格局戰(zhàn)略，市委、市政府啟動了紅谷灘的開發(fā)建設(shè)。2002年5月，他們成立了紅谷灘新區(qū)管理委員會，朝著建設(shè)人氣興旺、

10、經(jīng)濟(jì)繁榮、功能完善、特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美的大新城目標(biāo)闊步前進(jìn)。譚紅新區(qū):發(fā)展前景廣闊的風(fēng)水寶地。紅谷灘新區(qū)位于贛江之畔，與江南名樓王騰亭相望，東臨滔滔贛江，背靠被譽(yù)為小廬山的梅嶺群峰，南有臥龍山，北有鳳凰綠洲。擁有千湖、疊子湖兩大水系，面積約50平方公里，長江沿岸16公里。一位知名建筑師曾對此作出恰如其分的評價(jià):紅谷灘新區(qū)是得天獨(dú)厚的風(fēng)水寶地，地理生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚，前有光，后有背，左右有龍鳳。40多萬居民是一個(gè)巨大的商機(jī)。這個(gè)商機(jī)給很多房地產(chǎn)商帶來了豐厚的利潤。我們創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)看到了這個(gè)商機(jī)，決定抓住這個(gè)機(jī)會表現(xiàn)自己的能力，取得大發(fā)展。2.市場需求根據(jù)寫字樓需求分析，目前市中心的中央商務(wù)區(qū)(CBD)

11、供應(yīng)量少，但入住率高。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過75.6%的辦公室消費(fèi)者更喜歡在市中心工作。此外，近年來，我國商業(yè)檔案館的商業(yè)辦公用房供應(yīng)相對較少，利用率較高。然而，雖然我國中低檔商業(yè)辦公物業(yè)供應(yīng)量較大，且均已投入運(yùn)營，整體利用率較高，但無法滿足客戶的檔次需求，這意味著我國高檔專業(yè)商業(yè)辦公物業(yè)仍得到大多數(shù)消費(fèi)者的認(rèn)可。目前供應(yīng)的商業(yè)辦公物業(yè)周邊綠化面積很小甚至沒有，周邊適合普通員工的餐飲設(shè)施也很少。在商業(yè)寫字樓物業(yè)工作的人吃飯很不方便。而且中央空調(diào)，寬帶，智能等等都不是通用的。停車方便，車位充足，追求物業(yè)星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，也是客戶非常關(guān)注的熱點(diǎn)和選擇標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)我們團(tuán)隊(duì)多方面的調(diào)查，城市里有一種主流的潮流比賽。

12、1.主題概念競賽。以財(cái)富廣場為例，率先引入3S主題概念，即:服務(wù)辦公、服務(wù)公寓、小生活辦公公寓(SOHO)；使其客戶非常廣泛，既滿足成熟企業(yè)和成功人士的需求，又面向成長型和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)；它的空間可以自由分割，隨意組合，靈活使用，具有很大的靈活性。所以3S的概念給樓市注入了一股新風(fēng)；2.建筑結(jié)構(gòu)競賽。鋼結(jié)構(gòu)在歐美日等發(fā)達(dá)國家已經(jīng)得到廣泛應(yīng)用。其優(yōu)點(diǎn)是施工速度快，工期短，比一般磚混結(jié)構(gòu)縮短1/3。與混凝土柱相比，鋼梁柱截面小，可減少7%的占地面積，空間利用率高。鋼結(jié)構(gòu)具有良好的彈性和抗震性能。華龍國際將充分吸引這種形式，打造寫字樓新模式；3.物業(yè)服務(wù)與配套設(shè)施的多元化競爭。目前正在開業(yè)的寫字樓沒有2

13、4小時(shí)商業(yè)物業(yè)管理，可以為您提供臨時(shí)翻譯、臨時(shí)秘書、保姆等服務(wù)。隨著城市競爭力的增強(qiáng)和國外著名大企業(yè)的進(jìn)入，寫字樓的綜合服務(wù)功能將升級，更多、更先進(jìn)、更便捷的服務(wù)將成為新一輪競爭的核心。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，從數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)會對寫字樓需求產(chǎn)生很大影響。例如，知識型服務(wù)業(yè)的發(fā)展將極大地刺激對寫字樓的需求；制造業(yè)的升級也可以帶動寫字樓的需求，同時(shí)也可能拉動為制造業(yè)提供服務(wù)的行業(yè)對寫字樓的需求。比如有律師事務(wù)所，會計(jì)師事務(wù)所，中介公司，光是房地產(chǎn)行業(yè)就有巨大的分工。有開發(fā)公司，廣告公司，經(jīng)紀(jì)人，模特，等等。這一切的分工使得所有的人都有了自己的位置，對寫字樓的需求也會增長。根據(jù)我們團(tuán)隊(duì)問卷調(diào)查的

14、統(tǒng)計(jì)結(jié)果，52.32%的家庭有購房意向，其中37.83%的家庭打算在五年內(nèi)購房。1.07%的公眾準(zhǔn)備租房；大多數(shù)家庭計(jì)劃通過買房解決住房問題，改善居住條件；希望參與調(diào)查的買家多為25-35歲的年輕人，占受訪者的73%；37%的家庭年收入在6-8萬元，32%的家庭年收入在8萬元以上；這些調(diào)查大多是首次購房，占調(diào)查對象的73%；購買第二套和第三套的投資型購房者比例為27%。80150平米的戶型最受歡迎。在參與調(diào)查的購房者中，有66%的被調(diào)查總?cè)藬?shù)是計(jì)劃購買面積為80至150平方米中等戶型的人，其中37%的人計(jì)劃購買100至150平方米，29%的人計(jì)劃購買80至100平方米。其中12%的人打算購買1

15、50平方米以上的大戶型，6%的人打算購買60平方米以下的小戶型。在這些購房者中，39%準(zhǔn)備買兩居室，42%準(zhǔn)備買三居室，11%準(zhǔn)備買四居室，7%準(zhǔn)備買一居室。3.市場潛力值得注意的是，目前國內(nèi)前十大房企的市場份額不足8%。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)6萬家，但總體上規(guī)模較小，行業(yè)集中度較低。市場份額最高的萬科在2006年的全國市場份額仍然只有1.5%左右。這可能是我們在創(chuàng)業(yè)過程中的一個(gè)好機(jī)會。目前房地產(chǎn)還是很熱，房價(jià)穩(wěn)中有升。對于這種情況，投資房產(chǎn)是一個(gè)非常好的選擇。四。銷售計(jì)劃1.目標(biāo)客戶群定位(1)目標(biāo)客戶的主要特征:月收入2500元以上。收入穩(wěn)定或職業(yè)發(fā)展穩(wěn)定的年輕人(40歲以下)為主要服務(wù)

16、對象。自住者多在20-30歲之間，且多為首次置業(yè)。大多數(shù)投資者年齡在30至45歲之間。自住家庭人口1-2人，以單身白領(lǐng)和新婚夫婦為主。(2)旅游客源的主要社會類型:私營業(yè)主行政、事業(yè)、金融機(jī)構(gòu)人員民營白領(lǐng)，“漂泊者”個(gè)體戶、個(gè)體戶(3)自住客戶和投資客戶分析本項(xiàng)目投資者與自住者的比例接近1: 1。過渡居住客戶的價(jià)格承受能力低于投資客。購買小戶型作為自住向自住過渡的客戶收入相對較低，同時(shí)希望未來物業(yè)升值，因此其物業(yè)單價(jià)相對較低；投資者看重的是目前的租金回報(bào)率和單位面積的前景，而對具體的單價(jià)并不敏感。因此，投資者通常更喜歡緊湊實(shí)用的超小戶型，并且非常重視產(chǎn)品的位置。自住過渡的客戶，對產(chǎn)品的居住舒適

17、度要求相對更高。在對產(chǎn)品使用功能的要求上，投資方購買后出租給真正的用戶租客，而租客由于短期出租，對戶型、配套、環(huán)境等居住功能要求不高；因?yàn)檫^渡居住的客戶要長期居住，功能舒適安逸，對物業(yè)管理和服務(wù)要求有一定水平。2.認(rèn)購期:預(yù)售許可至9月初。3.公開開放期:9月初。4.整體營銷階段流程:第一階段:客戶:過渡性自住型。主要賣點(diǎn):生活方式/理念第二階段:客戶:自住和投資并重。主要賣點(diǎn):品牌、配件、產(chǎn)品。升值潛力第三階段:客戶:投資者為主。主要賣點(diǎn):升值潛力商業(yè)回報(bào)率5.營銷執(zhí)行戰(zhàn)略:15.9.815.9.30形象塑造期:通過戶外、工地圍墻、報(bào)紙、短信、網(wǎng)絡(luò)等集中轟炸的方式，將項(xiàng)目“愛藍(lán)海，浪漫生活”

18、的理念進(jìn)行爆炸，快速樹立項(xiàng)目時(shí)尚、活力的形象，引發(fā)購買沖動。在戶外、報(bào)紙、雜志和互聯(lián)網(wǎng)上宣傳。15.10.115.10.25市場預(yù)熱期:從虛幻到現(xiàn)實(shí)，將會所、商業(yè)配套、新城建設(shè)、未來中心、潛力巨大、創(chuàng)新產(chǎn)品等項(xiàng)目的“金星夢”賣點(diǎn)宣泄出來，強(qiáng)化目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的認(rèn)知和購買信心。在戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播、短信上宣傳。項(xiàng)目規(guī)劃和實(shí)施1.計(jì)劃圖編制根據(jù)我們市場的調(diào)查，目前的發(fā)展方向是紅谷灘那邊，所以那里的商機(jī)相當(dāng)可觀。目前商機(jī)大的寫字樓相對較少，部分寫字樓在很多方面都不完善。所以開發(fā)有特色的寫字樓是公司的方向，一定會給公司帶來可觀的利潤。根據(jù)公司目前的資金情況和公司的前期投入，我們將在紅谷灘購買14畝土

19、地，建設(shè)辦公樓和部分設(shè)施。對于這14畝地，初步計(jì)劃用9畝地建辦公樓，計(jì)劃用2.5畝地做綠化，然后建一個(gè)游泳池，充分利用這塊地。2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)(1)辦公樓設(shè)計(jì)我們建了一棟15層的大樓和一個(gè)地下室。地下室被用作停車場。計(jì)劃一、二層作為店面，三、四層作為寫字樓，六、十五層作為商品房。寫字樓的辦公面積最早將達(dá)到100-150平方米。商品房的話，建5個(gè)70-100平米，其余120-150平米，為購房者提供更多的檔次。店面設(shè)計(jì)方面，1樓規(guī)劃10個(gè)面積20平米左右的小店面，其余店面30到60平米。二層應(yīng)規(guī)劃為一些休閑場所、健身房、網(wǎng)吧等的大型店面，讓居民在閑暇之余擁有豐富的休閑生活。辦公樓的外觀設(shè)計(jì)首先要把辦

20、公樓三個(gè)字放在整個(gè)建筑的中心，設(shè)計(jì)成藝術(shù)化的人物，要有特色，適當(dāng)大，讓路人一看就知道這個(gè)建筑的特點(diǎn)和突出。從某個(gè)角度來說，這三個(gè)字也是在為我們公司做一定的宣傳。整個(gè)建筑的墻壁是玻璃而不是磚塊，這樣會顯示出建筑的豪華風(fēng)格，從外觀上給人很好的形象。至于建筑墻體的建筑材料，3.4.5。一樓的鋼結(jié)構(gòu)建筑是混凝土的，對住戶會更親切，對店主會更安全。這么高的建筑，沒有電梯是不可能的，也不符合規(guī)定。我們設(shè)計(jì)了四臺電梯。1-5樓還設(shè)計(jì)了手扶電梯。我們還將在辦公樓的辦公室安裝中央空調(diào)，我們將在所有房間安裝寬帶接口。寬帶服務(wù)器放在物業(yè)樓里。我們還需要在大樓里安裝消防、報(bào)警和監(jiān)控系統(tǒng)。地下停車場將安排專門的停車管理

21、。(2)周邊設(shè)計(jì)主樓周圍可建一定規(guī)模的游泳池。游泳池是規(guī)劃區(qū)內(nèi)的娛樂設(shè)施。考慮到成本和利潤，游泳池占地500平米，只需要建一層，而且建在主樓右側(cè)。游泳池的建筑材料也是鋼結(jié)構(gòu)，墻面是玻璃材料。我們應(yīng)該使游泳池的外觀與眾不同。考慮到與水有關(guān)，我們會把游泳池的外觀設(shè)計(jì)成波浪形。2.5畝地的綠地設(shè)計(jì)初步規(guī)劃如下:主樓前8米設(shè)計(jì)0.5畝綠地，然后物業(yè)樓前設(shè)計(jì)0.3畝左右綠地，其余綠地設(shè)計(jì)在規(guī)劃區(qū)道路兩側(cè)，基本完成了這個(gè)綠地的規(guī)劃。3.成本、利潤和完工時(shí)間的預(yù)算我們已經(jīng)談好了設(shè)計(jì)，接下來還要做相關(guān)的預(yù)算，包括完成這個(gè)項(xiàng)目需要的時(shí)間和成本，以及我們團(tuán)隊(duì)關(guān)注的利潤。我們可以從多方面考慮完成這個(gè)項(xiàng)目所需的時(shí)間，

22、從而減少施工時(shí)間，將成本控制在一個(gè)經(jīng)濟(jì)的水平。具體來說，可以從很多角度入手施工，比如物業(yè)樓和主樓同時(shí)施工，我們使用的鋼結(jié)構(gòu)建筑優(yōu)勢明顯。其優(yōu)點(diǎn)是施工速度快，工期短，比一般磚混結(jié)構(gòu)縮短1/3。初期費(fèi)用預(yù)算估計(jì)在2.1億左右，最高不超過2.2億。按照目前的市場售價(jià)，這些房子的利潤將在2.1億左右，至少1.9億。如果房價(jià)上漲，可能達(dá)到2.5億。這個(gè)項(xiàng)目給我們公司帶來的利潤是非常可觀的，同時(shí)也要看到我們公司在這個(gè)項(xiàng)目上的投入也是相當(dāng)大的，所以要對這個(gè)成本做一個(gè)規(guī)劃。根據(jù)公司情況，我們只能投入1.1億，剩下的7000萬從銀行貸款，4000萬從其他開發(fā)商處籌集。這樣比教書好，不會給公司的資金流帶來太大的問

23、題。4.公司的發(fā)展計(jì)劃把企業(yè)的短期(2-4年)發(fā)展規(guī)劃定在，然后在國內(nèi)一些崛起的城市逐步建立分公司，讓大錢小錢一起賺，這些分公司在當(dāng)?shù)氐牟粩喟l(fā)展會逐漸強(qiáng)大起來，從而擴(kuò)大公司的影響力，提高知名度。并為公司擠進(jìn)中國十大房地產(chǎn)公司做了充分的準(zhǔn)備，打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。不及物動詞財(cái)務(wù)計(jì)劃1.財(cái)務(wù)評估根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃部的計(jì)劃，我部將做如下預(yù)算A.土地費(fèi)用該項(xiàng)目占地14畝，每畝118-139萬元，土地總價(jià)值1625-1946萬元。b、前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程咨詢費(fèi)等。按工程造價(jià)的2%收取。C.建設(shè)配套費(fèi)包括招標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管

24、理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“竣工”人防工程押金、散裝水泥押金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水?dāng)U容費(fèi)、電擴(kuò)容工程費(fèi)等。按工程造價(jià)的10%收取。d、建筑安裝費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓1300元/(方案一)，1500元/(方案二)，辦公樓1600元/，地下室裝修1400元/，店面裝修1400元/。本工程建筑安裝總費(fèi)用為12592.8萬元(方案一)，1328。e、室外工程費(fèi)用室外工程包括道路、綠化和小區(qū)內(nèi)各種構(gòu)筑物。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目室外工程費(fèi)用按50元/計(jì)，為421.5萬元。f、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，合計(jì)約130萬元。g、建

25、設(shè)單位管理費(fèi)按前六項(xiàng)之和的2%計(jì)提。h、儲備基金由于項(xiàng)目開發(fā)的可預(yù)測性強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按工程造價(jià)的6%計(jì)提。2.損益分析這種方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅、寫字樓、停車場的價(jià)格和成本變化。(詳細(xì)清單見附表)財(cái)務(wù)比例分析(附表中的詳細(xì)表格)投資回報(bào)估計(jì)項(xiàng)目營業(yè)收入的計(jì)算依據(jù)(萬元)住宅3222套，售價(jià)2330元/2600，公開銷售3300元/3700元/。寫字間售價(jià)4210/5200元/平方米。停車場以606萬元/輛出售。該店售價(jià)12000/10000元/平方米。營業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入(萬元)計(jì)算基礎(chǔ)住宅建筑銷售19602-23760300/4900元/平方米出售辦公室9266.4500元/平方米出售停車場60

26、06萬元/件待售商店130681000/10000元/。總計(jì)達(dá)42536.4-46694.43.融資計(jì)劃期望與一些有實(shí)力的大型房地產(chǎn)投資者談判，維持穩(wěn)定的資金來源，建立良好的社會地位。要把握好融資時(shí)間，使我公司率先獲得先機(jī)，需要與企劃部及相關(guān)部門采取相關(guān)措施。收到資金后，要立即聯(lián)系財(cái)務(wù)部進(jìn)行管理，讓資金在最短的時(shí)間內(nèi)合理分配到各個(gè)部門。在準(zhǔn)備的過程中，以積極的態(tài)度做事，讓投資人覺得沒有做錯投資，也是樹立我們公司形象的重要途徑。4.所有投資的現(xiàn)金流2008年、2009年、2010年項(xiàng)目總現(xiàn)金流入2.5-3億。自有資金投入2-1.7億借入資金50-100萬元現(xiàn)金流出總額為1.9億。土地成本為162

27、5-1946萬元。5.人力資源預(yù)算1.招聘費(fèi)用預(yù)算(1)招聘講座費(fèi):本科和研究生四所學(xué)校共計(jì)劃8次。費(fèi)用每次300元，預(yù)算2400元；(2)交流會費(fèi)用:參加交流會4次，平均每次400元，共計(jì)1600元；(3)宣傳資料:2000元。(4)報(bào)紙廣告費(fèi):6000元2.培訓(xùn)費(fèi)用預(yù)計(jì)培訓(xùn)費(fèi)用約42000元。3.社會保險(xiǎn)基金保障資金總額約19萬元。項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)作的成本效益估算。一、物業(yè)管理運(yùn)營成本項(xiàng)目名金額(人民幣)評論物業(yè)人員年薪總支出344800現(xiàn)有員工30人，其中高級經(jīng)理1人，總經(jīng)理2人，員工27人。公司物業(yè)人員年度獎金支出總額103440年薪總支出的30%財(cái)產(chǎn)管理和福利支出總額45000總?cè)藬?shù)乘

28、以1500元生產(chǎn)費(fèi)用96480總戶數(shù)402戶，月支出20元/戶。總計(jì)達(dá)589720二、收入計(jì)算項(xiàng)目名金額(人民幣)評論物業(yè)管理費(fèi)287568總戶數(shù)402戶，按1.2元/月收取。停車位租賃費(fèi)126000共75個(gè)車位，按60%出租，按200元/月/車標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。一樓商鋪?zhàn)赓U費(fèi)19388一樓商鋪面積按60%出租，租金按67元/收取。二樓商鋪?zhàn)赓U費(fèi)8522二樓商鋪面積按60%出租，租金按34元/收取。酒店595680酒店全年入住率為40%，每天標(biāo)準(zhǔn)房費(fèi)按100元計(jì)算。總計(jì)達(dá)1037158三。利潤計(jì)算利潤=收入計(jì)算-物業(yè)管理運(yùn)營成本= 1037158-589720 = 447438(人民幣)6.自有資金核

29、算(詳見附表)7.結(jié)論和建議。項(xiàng)目開發(fā)條件成熟，市場需求旺盛。本項(xiàng)目建設(shè)成本高(主要是地價(jià)原因)。由于自用辦公和住宅銷售比例較大(實(shí)際是虧本銷售)，也增加了經(jīng)營負(fù)擔(dān)，延長了投資回收期。七。公司人員的分布(1)人力資源部根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)，協(xié)同各部門制定公司的崗位設(shè)置和人員編制。新公司將分為七個(gè)部門，其中人力資源總監(jiān)負(fù)責(zé)人力資源部，財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)部，市場總監(jiān)負(fù)責(zé)市場調(diào)研部，市場總監(jiān)負(fù)責(zé)銷售部，項(xiàng)目總監(jiān)負(fù)責(zé)開發(fā)部，總廣告公司負(fù)責(zé)廣告部，物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)物流部。具體崗位設(shè)置和人員配備如下:1.決策層(9人)董事長1名，總經(jīng)理1名，人力資源總監(jiān)1名，財(cái)務(wù)總監(jiān)1名，項(xiàng)目總監(jiān)1名，市場總監(jiān)1名，營

30、銷總監(jiān)1名，廣告總代理1名，物業(yè)主管1名。2.人力資源部(4人)1名人力資源經(jīng)理、1名薪資專員、1名招聘專員和1名培訓(xùn)專員。3.財(cái)務(wù)部(4人):財(cái)務(wù)部經(jīng)理一名，會計(jì)一名，出納一名，財(cái)務(wù)文員一名。4市場研究部(4人)1名市場研究主管、2名調(diào)查員和1名辦事員。5.銷售部門(15人)1個(gè)銷售經(jīng)理，2個(gè)銷售組長，4個(gè)銷售代表，2個(gè)銷售助理，2個(gè)公關(guān)。6.發(fā)展部(19人)1名開發(fā)經(jīng)理，3名開發(fā)組長，12名開發(fā)工程師，3名技術(shù)助理。7.廣告部(3人)1名廣告經(jīng)理，2名廣告設(shè)計(jì)師，8.后勤部門(5人)1名后勤主管和4名后勤人員。(二)人員招聘計(jì)劃1.招聘需求根據(jù)公司成立所需的員工計(jì)劃，共需招聘各類員工54名。2.招聘方法普通員工:社會招聘和校招。高級工程師:校招部門經(jīng)理:社會招聘3.招聘策略校招主要通過四種形式:參加應(yīng)屆畢業(yè)生博覽會、在學(xué)校舉辦招聘講座、張貼招聘貼、網(wǎng)絡(luò)招聘。社會招聘主要涉及三種形式:參加人才交流會、發(fā)布招聘廣告和網(wǎng)絡(luò)招聘。4.招聘和人事政策(1)本科生:a、待遇:轉(zhuǎn)正后工資3500元，其中基礎(chǔ)工作3000元，住房補(bǔ)貼200元，社保(養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等)300元。).試用期基本工資1500元，有半個(gè)月住房補(bǔ)貼；B.協(xié)議在考上研究生后自動解除；c、試用期三個(gè)月；d、簽訂三年勞動合同；(2)研究生:a、待遇:轉(zhuǎn)正后工資5500元，其中