1、序言(xyn)為創(chuàng)造一個(gè)(y )安全、舒適、優(yōu)美、便捷的居住、工作和商業(yè)環(huán)境，維護(hù)位于北京市西城區(qū)成銘大廈（以下簡稱“該大廈(dsh)”）各產(chǎn)權(quán)人和用戶的合法權(quán)益，明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，為確保大廈的管理能夠達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)，保證該大廈的所有產(chǎn)權(quán)人有效使用其購置的物業(yè)，特制定成銘大廈房屋使用管理維修公約（以下簡稱“本公約”）第一章定義(dngy)在本按公約(gngyu)中，除文意另有所指外：1“該土地(td)”指根據(jù)由北京市房地產(chǎn)管理局發(fā)出的中華人民共和國國有上地合法證明文件：市西全 國（95）字第00072號(hào)位于西城區(qū)共10800平方米的土地。2“該大廈”指座落于該土地上的，現(xiàn)名為“成銘大廈”

2、，其中包括在規(guī)劃藍(lán)圖中顯示的建筑物，設(shè)施；及今后在規(guī)藍(lán)圖上之增減及改動(dòng)亦包括在內(nèi)。目前包括。四至 東：西直門內(nèi)大街190號(hào)，蔥店胡同24號(hào)，規(guī)劃綠地 南：規(guī)劃綠地 西：西二環(huán)路，西直門立交橋 北：西直門內(nèi)大街公寓：建筑面積28266.08平方米。寫字樓:建筑面積33329.53平方米。商業(yè)場地：建筑面積21154.64平方米停車場:建筑面積9732.86平方米人防:建筑面積:526.13平方米總建筑面積:93009.24平方米3.“開業(yè)企業(yè)”指北京(bi jn)成銘大廈有限公司。法人代表：樊思澄 注冊(cè)資本(zh c z bn)：四千二百萬元人民幣企業(yè)(qy)地址：北京市崇文區(qū)東花市北里中區(qū)10

3、號(hào)樓聯(lián)系人：樊思澄 聯(lián)系電話：（010）661242504“規(guī)劃藍(lán)圖”指根據(jù)北京有關(guān)主管部門的規(guī)定而草擬并獲批準(zhǔn)的，關(guān)于該土地上發(fā)展的規(guī)劃圖則。5“土地的合法證明文件”指中華人民共和國國有土地使用證市西全 國用（95）字第00072號(hào)及有關(guān)的文件及修訂。6“公共地方”指在該大廈內(nèi)或該土地內(nèi)的公共地方，其中包括該大廈的正門道、大堂、寫字樓大堂、電梯廳、樓梯間、前室、通道、行人道、行車道、綠化區(qū)、煤氣室、冷凍機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、電梯井道、電表房、配電室、水泵房、電話機(jī)房、天井、水箱間、消防中心及為該土地及該土地及該大廈的產(chǎn)權(quán)人和租戶面設(shè)，供其共用的其它地方或范圍，但不包括任何產(chǎn)權(quán)人獨(dú)自擁有所

4、有權(quán)的地方及開發(fā)企業(yè)保留所有權(quán)部分。7“公共設(shè)施”指為該大廈的利益而安裝的各種器械、設(shè)備、裝置可種植物，包括給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控器、電梯、衛(wèi)生間設(shè)備、大廈外墻、自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、排水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電纜、綠化區(qū)之裝置及種植物。但任何只供個(gè)別產(chǎn)權(quán)人、租戶使用的設(shè)施不包括在內(nèi)。8“保留(boli)部分”指開發(fā)(kif)企業(yè)有保留所有權(quán)的地方，該等留用地方將不屬于任何公共地方。9“裝修(zhungxi)規(guī)則”指物業(yè)管理企業(yè)依照本公約就各產(chǎn)權(quán)人在其所屬單元（如以下定義）的裝修、更改、改進(jìn)、加建及裝飾等所作的規(guī)定。10物業(yè)管理企

5、業(yè)物業(yè)管理公司目前是指：北京貝斯特物業(yè)管理有限公司資質(zhì)證書號(hào)：京房地物資字（1997）第161號(hào)地址：東城區(qū)建內(nèi)大街7號(hào)郵編：100005注冊(cè)資金：15萬美元法定代表人：邵明路電話：65101617物業(yè)管理委員會(huì)成立之后，由物業(yè)管理委員會(huì)聘用具有北京市物業(yè)管理資質(zhì)格證書的物業(yè)管理公司11“綠化區(qū)”指根據(jù)政府規(guī)定，依照有關(guān)法令所要求的在該土地上實(shí)施綠化的地區(qū)。12“管理(gunl)預(yù)算”指根據(jù)本公約和有關(guān)法規(guī)定(gudng)而為該大廈預(yù)備的管理預(yù)算。13“管理費(fèi)用”指物業(yè)管理企業(yè)因管理及維修保養(yǎng)該大廈而須支付的所有(suyu)費(fèi)用。14“維修基金”指購房者按建設(shè)部（建住房）1998213號(hào)及北京

6、市（京房地物字）99第1088號(hào)所繳納的款項(xiàng)。15“業(yè)權(quán)份額”指由各產(chǎn)權(quán)人的房屋所有權(quán)面積占大廈總面積之份額。16“產(chǎn)權(quán)人”指對(duì)每個(gè)單元擁有或共擁有所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的人士，并包括其日后的合法繼承人或轉(zhuǎn)讓人。17“租戶”指與產(chǎn)權(quán)人或開發(fā)企業(yè)簽署合法租賃協(xié)議的個(gè)人或公司或其他組織。18“公寓單元”指作為公寓用途的有關(guān)單元。19“商業(yè)單元”指作為商業(yè)用途的有關(guān)單元。20“寫字樓單元”指作為寫字樓用途的單元。21“單元(dnyun)”指在該大廈內(nèi)的公寓單元(dnyun)、商業(yè)單元、寫字樓單元或車位單元。22“交付使用通知書”指開發(fā)企業(yè)于該大廈的單元可以交付使用時(shí)發(fā)給(f i)各產(chǎn)權(quán)人的通知書。2

7、3“物業(yè)管理委員會(huì)”由產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生的代表產(chǎn)權(quán)人行使物業(yè)管理權(quán)利的常設(shè)機(jī)構(gòu)。24“產(chǎn)權(quán)人大會(huì)”由產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人代表參加的，依照本公約第七章第一條舉行的產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。25“管理規(guī)則、停車場管理規(guī)則”指物業(yè)管理企來為落實(shí)執(zhí)行本公約之原則，并根據(jù)實(shí)際管理環(huán)境而對(duì)于該大廈、停車場的管理所制定的具體實(shí)施細(xì)則和辦法。第二章 總則本公約對(duì)該大廈開發(fā)企業(yè)、全體產(chǎn)權(quán)人、用戶及物業(yè)管理企業(yè)均有約束力，本公約內(nèi)涉及之開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)權(quán)人均包括其受讓人、繼承人、合并人、接辦人、承租人或占用人。一、各產(chǎn)權(quán)人須遵守和履行本公約所載之保證、規(guī)定及限制，并受其約束。該等保證、規(guī)定及限制的保障和約束附帶(fdi)于

8、該土地及該大廈每個(gè)部分。二、每個(gè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)其單元有全權(quán)之處理權(quán)（即占有權(quán)，使用權(quán)，收益權(quán)，處分權(quán)），包括依照有關(guān)法規(guī)出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)享用或以其他方式處置或變賣，而無須其他產(chǎn)權(quán)人或?qū)υ摯髲B有任何權(quán)益的人士同意，但上述處置行為須受本管理公約限制和保障。若任何產(chǎn)權(quán)人出租單給任何租戶或使用人，須讓該租戶或使用人履行及遵守本公約的條款(tiokun)向全體產(chǎn)權(quán)人書面承諾。三、開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)本公約的解釋(jish)，在物業(yè)管理委員會(huì)成立之后，物業(yè)管理委員會(huì)擁有對(duì)本公約的解釋權(quán)，并可根據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)決議對(duì)本公約進(jìn)行修改。本公約的修改版本需以北京市國土資源和房屋管理局核準(zhǔn)。四、本公約適用中華人民共和國

9、法律、法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策，以及北京市政府法律、法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。五、本公約自北京市國土資源和房屋管理局核準(zhǔn)并經(jīng)當(dāng)事人簽署之日起生效。第三章開發(fā)企業(yè)的權(quán)利及義務(wù)一、開發(fā)企業(yè)有權(quán)向政府有關(guān)部門申請(qǐng)對(duì)土地批文做出開發(fā)企業(yè)認(rèn)為適當(dāng)?shù)男抻?、改?dòng)或修改，并就此事與政府磋商，達(dá)成協(xié)議，而無須其他任何產(chǎn)權(quán)人同意或批準(zhǔn)即可以開發(fā)企業(yè)之名議簽署任何有關(guān)文件，但此項(xiàng)權(quán)利的行使不得妨礙其他產(chǎn)權(quán)人使用其所屬單元。二、經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)有權(quán)按其認(rèn)為適當(dāng)?shù)姆椒?，運(yùn)用該大廈及該土地任何(rnh)未利用的建筑密度及土地發(fā)展比例。三、開發(fā)企業(yè)有權(quán)依法訂立或授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)訂立該大廈的規(guī)則，其中包括公寓單元

10、規(guī)則、商業(yè)單元規(guī)則、寫字樓單元規(guī)則、停車場規(guī)則、裝修規(guī)則、設(shè)施使用規(guī)則及物業(yè)管理企業(yè)按實(shí)際需要而制定(zhdng)的其他管理規(guī)則。四、物業(yè)管理委員會(huì)成立之前(zhqin)，開發(fā)企業(yè)有權(quán)聘用物業(yè)管理企業(yè)對(duì)該大廈進(jìn)行管理，簽訂委托物業(yè)管理合同并有權(quán)解除或變更。五、開發(fā)企業(yè)有義務(wù)按政府法規(guī)政策組織籌建該大廈物業(yè)管理委員會(huì)。六、開發(fā)企業(yè)有權(quán)于該大廈保留所有權(quán)的部份、公共地方及公共服務(wù)設(shè)施安裝、架設(shè)、更改、保養(yǎng)及拆去煙囪、天線、桅桿、避雷針、照明及其他各種固定設(shè)施。應(yīng)事先通知，取得許可，緊急情況下會(huì)同政府有關(guān)部門人員，或在第三方監(jiān)督下，或經(jīng)政府有關(guān)部門同意強(qiáng)行入戶，但緊急避險(xiǎn)時(shí)不受上述條件限制。以便進(jìn)行

11、上述有關(guān)工程，及按開發(fā)企業(yè)認(rèn)為適當(dāng)?shù)臈l款準(zhǔn)許或批準(zhǔn)或授權(quán)其他人進(jìn)行上述工程。但上述工程不得妨礙其他產(chǎn)權(quán)人使用其所屬的單元。七、開發(fā)企業(yè)有權(quán)力于任何時(shí)間與其承建商、雇員、代理人及其他經(jīng)許可的人攜同所需之工具、儀器、機(jī)械及物料進(jìn)入該大廈之任何部份以進(jìn)行（1）完成公共地方及公共服務(wù)設(shè)施之建筑工程（2）其他有關(guān)該大廈的公共服務(wù)設(shè)施之改擴(kuò)工程（3）其他該大廈不時(shí)需要之工作及工程。在進(jìn)行上述工程時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)以書面通知或公示產(chǎn)權(quán)人那些部份及地方在工程進(jìn)行時(shí)不得使用；而產(chǎn)權(quán)人必須遵守前述通知規(guī)定。八、開發(fā)企業(yè)擁有留用(li yn)地方的所有權(quán)和使用權(quán)。九、開發(fā)企業(yè)(qy)義務(wù)：、開發(fā)企業(yè)按政府(zhngf)

12、有關(guān)規(guī)定在保修期內(nèi)對(duì)本物業(yè)有保修義務(wù)。、開發(fā)企業(yè)在售房或出租房屋時(shí)向購房人或租戶明示解答本公約，并要求其簽署本公約承諾書及時(shí)轉(zhuǎn)交物業(yè)管理企業(yè)存檔。資料移交，成銘大廈交付使用后應(yīng)向貝斯特物業(yè)公司移交下列材料：竣工總平面圖；單體建筑，結(jié)構(gòu)，設(shè)備安裝竣工圖；附屬公建配套設(shè)施，地下管網(wǎng)工程竣工圖；有關(guān)設(shè)施，設(shè)備安裝，使用，維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料；房屋質(zhì)量保證文件和使用說明文件；房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；物業(yè)管理所必須的其他資料及說明文件；第四章產(chǎn)權(quán)人權(quán)利及義務(wù)一、產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利、獨(dú)自擁有其名下的單元及所有權(quán)即占有，使用，收益，處分權(quán)。2、有權(quán)將其所屬

13、(sush)單元出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或以其它方式處分，而無須其他產(chǎn)權(quán)人的同意。3、有權(quán)享有大廈結(jié)構(gòu)對(duì)其單元或車位的支持且不論此等結(jié)構(gòu)是在公共地方或其他(qt)產(chǎn)權(quán)人之單元內(nèi)。可與其他產(chǎn)權(quán)人按本公約規(guī)定共同(gngtng)使用大廈的公共地方和公共設(shè)施，以及大廈所有的保安、衛(wèi)生等設(shè)施，以便適當(dāng)使用及享用其名下物業(yè)。在不影響大廈建筑結(jié)構(gòu)及外貌下，對(duì)其名下單元進(jìn)行裝修養(yǎng)護(hù)。6、 可根據(jù)本公約維護(hù)自身的合法權(quán)益，向物業(yè)管理行政主管部門投訴。各產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求召開、參加產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。享有管委會(huì)委員的選舉權(quán)，被選舉權(quán)。各產(chǎn)權(quán)人可根據(jù)本公約有權(quán)向物業(yè)管理委員會(huì)及物業(yè)管企業(yè)就物業(yè)管理提出意見及建議，監(jiān)察物業(yè)管企業(yè)及管理

14、人員的工作。監(jiān)督物業(yè)管的收費(fèi)，要求管委會(huì)和物業(yè)公司按期公布物業(yè)管理收支帳目。有權(quán)要求異產(chǎn)毗鄰部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。二、產(chǎn)權(quán)人需履行的義務(wù)：、該大廈每單元的轉(zhuǎn)讓應(yīng)包括一份明示承諾(chngnu)，由有關(guān)購買者于買賣合同簽署之日起一個(gè)月內(nèi)就所有權(quán)變化情況以書面通知物業(yè)管理企業(yè)，并應(yīng)取得購買者所簽署經(jīng)公證的承諾書并交于物業(yè)管理企業(yè)，以確保有關(guān)購買者遵守本公約內(nèi)的一切條款，并受其約束。前產(chǎn)權(quán)人在物業(yè)管理企業(yè)接到這一通知前，對(duì)該單元的管理費(fèi)用及其他有關(guān)費(fèi)用仍負(fù)責(zé)有責(zé)任，前產(chǎn)權(quán)人亦有責(zé)任支付至轉(zhuǎn)讓日的管理費(fèi)用及其他有關(guān)費(fèi)用。前產(chǎn)權(quán)人如未能付清其應(yīng)付的管理費(fèi)用及其他有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)

15、向前產(chǎn)權(quán)人或受讓人追討。各產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按期付清因其擁有所有權(quán)的單元而產(chǎn)生的現(xiàn)有及將來之各種費(fèi)用、稅收，其中包括(boku)維修大廈之主要結(jié)構(gòu)，外墻、公共地方及公共服務(wù)設(shè)施等的攤派費(fèi)用和支出。各產(chǎn)權(quán)人需執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)的決議，遵守物業(yè)管理制訂的有關(guān)規(guī)定，并接受物業(yè)管理企業(yè)(qy)的管理。各產(chǎn)權(quán)人應(yīng)如期將其單元應(yīng)繳之管理費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用（如代收代繳，特約服務(wù)等）付給物業(yè)管理企業(yè)。在未得物業(yè)管理企業(yè)書面同意前，各產(chǎn)權(quán)人不得變更或改動(dòng)其單元的結(jié)構(gòu)，亦不得對(duì)公共地方服務(wù)設(shè)備或其保養(yǎng)做出或造成任何改動(dòng)、損害、破壞或干擾。各產(chǎn)權(quán)人應(yīng)保持其單元經(jīng)常在良好的維修狀態(tài)以配合及維持該大廈為一商尚大廈。各

16、產(chǎn)權(quán)人不得做出與本公約相違背，而使其單元或該大廈的建筑物的保險(xiǎn)成為無效或令該等保險(xiǎn)的保金提高的行為(xngwi)。如有前述事情發(fā)生，則違約之產(chǎn)權(quán)人對(duì)因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費(fèi)用、訴訟、索賠及要求或因此引走的額外或增加的保金對(duì)其他產(chǎn)權(quán)人須負(fù)有責(zé)任。如因該產(chǎn)權(quán)人違約之行為令致該大廈或該大廈其中一部份被損毀，而所投保項(xiàng)下的全部或部分保險(xiǎn)金無法得到賠償，則違約之產(chǎn)權(quán)人應(yīng)立即將全部重建或修復(fù)損毀部份的再建或重修費(fèi)用支付給物業(yè)管理企業(yè)或其他產(chǎn)權(quán)人。產(chǎn)權(quán)人自有產(chǎn)業(yè)（單位建筑）及財(cái)產(chǎn)（室內(nèi)設(shè)施）應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人自己(zj)進(jìn)和保險(xiǎn)。各產(chǎn)權(quán)人若因本身的疏忽引致水、氣或其它有關(guān)物體外溢，損害他人(trn)或其財(cái)產(chǎn)而

17、產(chǎn)生的訴訟、索賠和要求，則該產(chǎn)權(quán)人須對(duì)因此而產(chǎn)和的所有訴訟、索賠和要求全部負(fù)責(zé)。、各產(chǎn)權(quán)人應(yīng)對(duì)其租客、被許可人、代理人、雇員、訪客等行為、疏忽和錯(cuò)誤向物業(yè)管理企業(yè)及其他產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)。因上述人士的行為、疏忽或錯(cuò)誤而發(fā)生損害、損失，該產(chǎn)權(quán)人應(yīng)支付所有因此而產(chǎn)生的費(fèi)用或賠償。在前述情況下，如損害或損失是由物業(yè)管企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)?，則費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)收??；非物業(yè)管企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)?，則費(fèi)用由受害者收取。、各產(chǎn)權(quán)人不得做出或容許、容忍其他人仕或其使用者做出妨礙或影響該土地及該大廈任何部份保養(yǎng)的任何事情。、各產(chǎn)權(quán)人不得在該大廈內(nèi)屬其所有(suyu)的單元內(nèi)做出或容許、容忍其他人士在該部分做出對(duì)其他產(chǎn)權(quán)

18、人構(gòu)成損失或損害的行為，并須負(fù)責(zé)修復(fù)或彌補(bǔ)因此而引致的任何損失或一切費(fèi)用及支出。、各產(chǎn)權(quán)人及其租客、被許可人、代理人、雇員、訪客及其他使用者在任何時(shí)候均應(yīng)遵守和履行該大廈(dsh)管理規(guī)則、停車場管理規(guī)則、裝修規(guī)則及其他由物業(yè)管理企業(yè)按照管理需要而制定的規(guī)則。物業(yè)管理企業(yè)并有權(quán)因應(yīng)實(shí)際環(huán)境需要面對(duì)引等規(guī)則做出合理的修訂。、各產(chǎn)權(quán)(chn qun)人及租客、被許可人、代理人、雇員、訪客及其他使用者在任何時(shí)候均應(yīng)嚴(yán)格遵守裝修規(guī)則條款。、為保證大廈結(jié)構(gòu)安全在未征得開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)書面同意前，各產(chǎn)權(quán)人不能在其單元或該大廈其他地方加建任何建筑放置任何超重物品。、在未得物業(yè)管理企業(yè)書面同意前，各產(chǎn)權(quán)

19、人不得安設(shè)任何窗花、防盜欄或鐵閘。、各產(chǎn)權(quán)人不得涂污公共地方或公共服務(wù)設(shè)施，在未得物業(yè)管企業(yè)書面同意前，各產(chǎn)權(quán)人不得張貼任何招貼、通告、招牌、廣告或其他物件于其單元外面、公共地方或公共服務(wù)設(shè)施等地方。、各產(chǎn)權(quán)人不得阻塞，堵塞任何公共地方或放置、棄置任何垃圾或物件于公共地方內(nèi)。、各產(chǎn)權(quán)人不得做出任何行為令該大廈沖洗或排水系統(tǒng)堵塞(ds)或令該等設(shè)施的有效工作程序受損。、各產(chǎn)權(quán)人無權(quán)直接懲戒(chngji)物業(yè)管理企業(yè)屬下的職員，該產(chǎn)權(quán)人如對(duì)該職員不滿，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)提出，由物業(yè)管理企業(yè)采取其認(rèn)為合適的必要行動(dòng)。、各產(chǎn)權(quán)人不得將其單元用作非法或不道德，或與土地批文、政府用途許可、交付使用通知書或

20、本公約(gngyu)條款抵觸的用途，亦不得有滋擾、損害其他產(chǎn)權(quán)人的事情發(fā)生。、垃圾處理只能依照該大廈管理規(guī)則中有關(guān)規(guī)定的辦法處理。、該大廈公寓大樓內(nèi)的各單元可作為住宅用途，辦公室大樓內(nèi)的各單元只可用作辦公室用途，地下車庫用作停泊車輛用途，商業(yè)部份用作商業(yè)用途。、各產(chǎn)權(quán)人不得在其單元或公共地方做出滋擾性的行為或?qū)ζ渌a(chǎn)權(quán)人或使用者構(gòu)成騷擾。、各產(chǎn)權(quán)人不得破壞或以任何方式防害公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。、各產(chǎn)權(quán)人不可對(duì)任何設(shè)施或裝置做出影響水、電、煤氣、供熱等供應(yīng)的改動(dòng)。、各產(chǎn)權(quán)人不得利用該大廈公共地方放置任何垃圾桶、家電或其他物品。、各產(chǎn)權(quán)人不得在其單元或公共地方燃燒物品。、各產(chǎn)權(quán)人在其單元進(jìn)行任何

21、裝修工程前，必須取得物業(yè)管理企業(yè)的書面同意；并須向物業(yè)管理企業(yè)繳付裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)及裝修質(zhì)押金。如進(jìn)行裝修工程的產(chǎn)權(quán)人違反物業(yè)管理企業(yè)制定的裝修規(guī)則或因裝修工程引起任何追討、損失可法律責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)可從裝修質(zhì)押金中扣除物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為合適的款額作為賠償，不足之?dāng)?shù)將由有關(guān)產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)足。該筆款項(xiàng)(kunxing)或其余款在裝修工程驗(yàn)收完成后15天內(nèi)發(fā)還給有關(guān)產(chǎn)權(quán)人。、各產(chǎn)權(quán)人室內(nèi)自用的設(shè)備，設(shè)施的維修(wixi)費(fèi)用，將由產(chǎn)權(quán)人自己支付。、各產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按時(shí)支付其名下單位耗用的水、電、燃?xì)狻崃?rl)及其它費(fèi)用。、未經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)、開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)書面同意前，各產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按規(guī)定合理使用公共區(qū)域

22、的任何部分包括地面、墻面、天花及大廈外墻面、屋頂、庭園等，不得損壞、干擾或占用。、產(chǎn)權(quán)人不得改變樓宇的結(jié)構(gòu)、承力墻、橫梁、支柱等，不得改變各單元及大廈任何部分的外貌，未經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)、開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)書面同意前，不得在其單元外或大廈外墻上安裝任何遮光簾、花架、開線、旗桿、懸掛旗幟、廣告、招牌、燈箱或其它任何伸出物。、各產(chǎn)權(quán)人不得在天臺(tái)、平臺(tái)架設(shè)或安裝獨(dú)立無線或容許獨(dú)立天線伸出大廈任何部分。、不得切割、損壞、更改、干擾任何公用部分之水、電或燃?xì)獾裙?yīng)(gngyng)及排水道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施。、經(jīng)向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)(shnbo)批準(zhǔn)，任何產(chǎn)權(quán)人不得擅自更改、轉(zhuǎn)移或增大用電

23、、用水裝置。、對(duì)違反前述條款的產(chǎn)權(quán)人需就所引致之損失負(fù)責(zé)并支付一切有關(guān)開支，并且在物業(yè)管理企業(yè)提出(t ch)時(shí)，立即停止違反前述條款的行為。第五章物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利和義務(wù)一般事項(xiàng)：1物業(yè)管理企業(yè)系根據(jù)北京有關(guān)法律正式登記注冊(cè)的企業(yè)法人，物業(yè)管理企業(yè)受開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員會(huì)委托，全面負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理該土地及該大廈，在物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，各產(chǎn)權(quán)人同意由開發(fā)企業(yè)選擇物業(yè)管理企業(yè)。2、如遇重大事情之決定，必須經(jīng)由產(chǎn)權(quán)人大會(huì)以不少于百分之五十業(yè)權(quán)份額之產(chǎn)權(quán)人決通過方可生效。3、物業(yè)管理委員會(huì)有權(quán)于產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過多數(shù)決議案后給予物業(yè)管理企業(yè)不少于三個(gè)月的書面通知終止其職務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)亦可給物業(yè)管理委員

24、會(huì)不少于三個(gè)月的書面通知辭去其職務(wù)。4、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任在于管理和維護(hù)該大廈的每一部分，物業(yè)管理企業(yè)受本公約的約束并須遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)。5、各產(chǎn)權(quán)承諾支付物業(yè)管理企業(yè)因其管理及維修(wixi)職務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。二、物業(yè)管企業(yè)的權(quán)利(qunl)及責(zé)任 1、物業(yè)管理企業(yè)為有效(yuxio)管理和維護(hù)該大廈須做的事情，其中包括下列事項(xiàng)： （1）檢查、視察該大廈，必要時(shí)包括所有單元的內(nèi)部，但必須首先給予產(chǎn)權(quán)人合理的通知。 （2）從事任何必要工作，以保持該大廈及其每一個(gè)部分處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。 （3）更換公共地方中破損的玻璃、門、窗或設(shè)備及破損的公共服務(wù)設(shè)施。 （4

25、）保持所有公共地方良好照明。 （5）保持該大廈及其所有部分（單元內(nèi)除外）清潔、衛(wèi)生。 （6）將所有垃圾排出該大廈，定期安排垃圾清理，保證垃圾收集設(shè)施處于良好工作狀態(tài)。 （7）采取一切措施防止該大廈任何公共地方受阻塞(zs)，并移去任何造成阻塞的物件。 （8）保持該大廈所有公共下水道、水管或其他管道(gundo)清潔、暢通。 （9）保持公共服務(wù)設(shè)施(shsh)處于良好工作狀態(tài)。 （10）保持所有公共地方內(nèi)的機(jī)房、機(jī)械及設(shè)備處于良好工作狀態(tài)。 （11）防止任何垃圾淤積、侵蝕或傾倒于任何公共道路或市政物業(yè)上。如有前述情況發(fā)生，則負(fù)責(zé)將垃圾清除之，并應(yīng)向負(fù)責(zé)人要求并收取因此而引起的費(fèi)用。 （12）清除

26、任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，向責(zé)任人收取清除及補(bǔ)償因此而引起的損害的費(fèi)用。 （13）保養(yǎng)該大廈如消防設(shè)施，并使之符合政府有關(guān)法律、法規(guī)的要求， （14）為該大廈提供并保持一支保安力量及看更、看守人員，安裝、運(yùn)用并維護(hù)保安設(shè)施。 （15）控制該大廈內(nèi)所有車輛停放、行人交通，拖離或扣留所有違反該大廈管理規(guī)則或停車場管理規(guī)則的車輛，并向該等車輛之車主(ch zh)收取拖離及扣留費(fèi)用。 （16）維護(hù)并改進(jìn)所有(suyu)公共服務(wù)及設(shè)施及其服務(wù)質(zhì)量，使該大廈之各產(chǎn)權(quán)人及使用者更有效地使用該大廈。 （17）防止任何人未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)書面(shmin)同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公

27、共服務(wù)設(shè)施。 （18）采取一切必要措施以遵守政府對(duì)于該大廈的要求。 （19）防止任何人對(duì)該大廈或公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行有害的變更及損害。 （20）按本公約規(guī)定，要求并收取所有該大廈產(chǎn)權(quán)人或租客、使用者應(yīng)付之款項(xiàng)，支付所有因該大廈管理及維護(hù)而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)。 （21）為該大廈的公共地方（包括公共服務(wù)設(shè)施）投保，其金額及險(xiǎn)種由物業(yè)管企業(yè)根據(jù)其良好管理實(shí)踐做出建議，提交開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員會(huì)做出決定。（22）向產(chǎn)權(quán)人報(bào)告所有因該大廈的管理(gunl)、維護(hù)而與政府、公民及有關(guān)個(gè)人的往來事宜。 （23）雇用或解雇所需職員，使物業(yè)管理企業(yè)得以履行其職責(zé)。為管理職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、器具、清潔

28、或其他材料及所有必要(byo)的設(shè)備。 （24）節(jié)日期間裝飾大廈入口及公共地方包括(boku)燈光及其他飾物。如物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為必要，可以組織該大廈內(nèi)的文娛活動(dòng)。 （25）監(jiān)察各產(chǎn)權(quán)及使用人遵守履行本公約的條款，方法有： （a）在該大廈內(nèi)顯著地方公布違約產(chǎn)權(quán)人及使用者的姓名連同其違約情節(jié)。 （b）書面通知違約產(chǎn)權(quán)人及使用人糾正錯(cuò)誤，并在通知后七天期滿而該產(chǎn)權(quán)人仍未糾正錯(cuò)誤時(shí)，管理人員進(jìn)入該違約產(chǎn)權(quán)人之單元并采取相應(yīng)合法的行動(dòng)。如屬緊急情況，可不必書面通知。 （c）通過民事訴訟向每名違約產(chǎn)權(quán)人追討本公約規(guī)定該產(chǎn)梭須繳付的任何款項(xiàng)。 （d）向法院申請(qǐng)將欠款產(chǎn)權(quán)人單元出售，以償還欠款。出售后的收入在

29、扣除欠款、滯納金、賠償費(fèi)用及售樓費(fèi)后，余款退還單元產(chǎn)權(quán)人； （e）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府部門申請(qǐng)，在欠交的管理費(fèi)用(fi yong)、滯納金及賠償費(fèi)用未全部繳清前，該單元的產(chǎn)權(quán)人不得轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權(quán)； （26）修葺公共(gnggng)地方，保持維修良好。 （27）采取合法措施（包括提出及進(jìn)訴訟），制止個(gè)別產(chǎn)權(quán)人違反、不遵守(znshu)或不履行本公約的規(guī)定或該大廈其他規(guī)則。 （28）就物業(yè)管理企業(yè)履行本公約規(guī)定的職責(zé)而支出及支取的開始款項(xiàng)預(yù)備妥善的帳目記錄。 （29）聘請(qǐng)、撤換及付酬予律師、建筑商、會(huì)計(jì)師及其他專業(yè)顧問、承建商、監(jiān)理商、工人、代理人、清潔工人及其他工作人員。 （30）在不抵觸本公約的規(guī)定下，

30、做出其他行動(dòng)使該大廈得到妥善管理和維修。 2、物業(yè)管理企業(yè)及其承建商、代理人及其他經(jīng)許可的人為檢查、維修該大廈的任何部分，包括公共地方、公共服務(wù)設(shè)施或任何為該大廈利益而安裝的設(shè)施，或?yàn)槁男形飿I(yè)管理企業(yè)對(duì)該大廈的管理責(zé)任，有權(quán)攜帶一切必需的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入該大廈任何部分，如有必要，可進(jìn)入任何單元內(nèi)部，但除緊急避險(xiǎn)外，應(yīng)事先通知有關(guān)產(chǎn)權(quán)人或使用人。 3、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制定、修改該大廈管理規(guī)則、停車場管理規(guī)則及裝修規(guī)則，唯該等規(guī)則須獲得開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員會(huì)的批準(zhǔn)并不行違背本公約。以上之規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于大廈的告示欄，并在產(chǎn)權(quán)人要求(yoqi)下提供一份修訂本給產(chǎn)權(quán)人。 4、物業(yè)管理企業(yè)在

31、該大廈適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置告示板，以張貼管理規(guī)則及其他本公約規(guī)定的通知及布告，通知或布告在告示板上連續(xù)張貼十日后，即構(gòu)成對(duì)所有產(chǎn)權(quán)(chn qun)人、其租戶、受許可人、雇員及代理人的有效通知。 5、物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本公約做出的行為及決定(judng)在各方面對(duì)所有產(chǎn)權(quán)人均有約束力。 6、因下列原因造成的服務(wù)中斷，物業(yè)管理企業(yè)及其雇員無需對(duì)產(chǎn)權(quán)人及使用者負(fù)責(zé)。 （1）因任何設(shè)施、設(shè)置必要之保養(yǎng)及維修，物業(yè)管理企業(yè)將盡可能在合理時(shí)間內(nèi)事先公告； （2）臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震或其他(qt)不可抗力的損害、毀滅； （3）無法避免的燃料(rnlio)、材料、水或勞力短缺； （4）物業(yè)管理企業(yè)無法控制的其他(

32、qt)一切原因； 但物業(yè)管理企業(yè)有責(zé)任將此類服務(wù)中斷盡可能減少各縮短中斷時(shí)間。 7、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對(duì)該大廈的管理和維護(hù)的職責(zé)。 8、物業(yè)管理企業(yè)如有違反本公約的行為，大廈的產(chǎn)權(quán)人有權(quán)提出質(zhì)詢。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)就質(zhì)詢的問題與產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行民主協(xié)商解決問題。如協(xié)商不成，產(chǎn)權(quán)人有權(quán)向政府有關(guān)部門提請(qǐng)仲裁，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)仲裁結(jié)果，糾正違反公約的行為。 9、管理公司所給予的任何許可只能作該指定情況下的許可而不應(yīng)作為管理公司放棄有關(guān)條款的任何權(quán)力，也不能作為日后可以免除書面申請(qǐng)之手續(xù)。三、管理及其他費(fèi)用 1、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制訂及收取辦法按政府有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行，物業(yè)管理委員會(huì)成立

33、后，由物業(yè)管企業(yè)制訂，經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)同意后執(zhí)行。 2、物業(yè)管企業(yè)(qy)應(yīng)每半年向物業(yè)管理委員會(huì)公布管理費(fèi)收支帳目。 3、為確定產(chǎn)權(quán)人應(yīng)付的管理費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在每年十月底前為下一年度準(zhǔn)備(zhnbi)一份管理預(yù)算。該預(yù)算應(yīng)顯示該大廈總體上在管理與維護(hù)方面的估計(jì)開支和估計(jì)收入，并在呈報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。 4、為確定管理預(yù)算，第一會(huì)計(jì)年度應(yīng)由該大廈工程經(jīng)有關(guān)政府(zhngf)主管部門檢驗(yàn)合格之日開始，截至該年之十二月三十一日。其后的會(huì)計(jì)年度即每年一月一日，至該年十二月三十一日止，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)改變會(huì)計(jì)年度，但應(yīng)提前一個(gè)月向各產(chǎn)權(quán)人發(fā)出書面通知。 5、現(xiàn)物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)見附件。

34、6、管理費(fèi)的使用包括下列各項(xiàng)： （1）應(yīng)付政府之稅金及其他應(yīng)付款項(xiàng)； （2）為該大廈的恰當(dāng)及有效管理，由物業(yè)管理企業(yè)決定應(yīng)購置或租用的所有必需之設(shè)備、機(jī)械、車輛的費(fèi)用。 （3）聘用及解聘協(xié)助該大廈管理的行政及監(jiān)督人員的費(fèi)用； （4）聘用及解聘任何管理該大廈所必須的守衛(wèi)、工程人員、花匠、清潔或其他人士，以及為該類人士提供制服、工作服、工具、材料、設(shè)備之費(fèi)用； （5）該大廈整體而非某一單元或某一產(chǎn)權(quán)人獨(dú)家使用之地方所使用可耗用的水、電、冷氣、煤氣、供熱、電話(dinhu)、服務(wù)的費(fèi)用； （6）物業(yè)管理企業(yè)按照(nzho)簽訂的物業(yè)合同而取得的合理的利潤； （7）處理垃圾、排污(pi w)及污水處理

35、的費(fèi)用； （8）清潔公共地方的支出和費(fèi)用； （9）操作、修理、保養(yǎng)、更換或清潔公共地方或公共服務(wù)設(shè)施的支出和費(fèi)用； （10）大廈人公用設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)及年檢費(fèi)用； （11）本公約第五章第二條第1項(xiàng)內(nèi)第的第（21）款所提及的保險(xiǎn)金； （12）在節(jié)日期間裝飾該大廈及組織文娛活動(dòng)的費(fèi)用及開支； （13）物業(yè)管理企業(yè)為履行本公約規(guī)定的職務(wù)或行使本公約規(guī)定的權(quán)利而支出的法律、會(huì)計(jì)、審計(jì)等專業(yè)費(fèi)用； 7、如物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為有關(guān)會(huì)計(jì)年度所收的款項(xiàng)將不足以支付有關(guān)會(huì)計(jì)年度發(fā)生的所有開支，則物業(yè)管理企業(yè)可準(zhǔn)備一份修改后的管理預(yù)算，并經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)審議通過，以確定每一產(chǎn)權(quán)人應(yīng)加付的數(shù)日，物業(yè)管理企業(yè)可運(yùn)用該筆每

36、月加收的款項(xiàng)彌補(bǔ)不足的部分。 8、各產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照管理預(yù)算及其所屬單元(dnyun)所占的業(yè)權(quán)份額，支付管理費(fèi)用。 9、管理工作及/或管理費(fèi)用如因?yàn)閭€(gè)別產(chǎn)權(quán)人的要求及/或行為而增加(zngji)，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)向該等產(chǎn)權(quán)人征收合理的附加費(fèi)用。 10、開發(fā)企業(yè)自用(zyng)房屋、各產(chǎn)權(quán)人房屋、租戶均須按時(shí)繳付管理費(fèi)用，無論其單元是否空置、出租或自用。如其單元有未解決之糾紛和賠償時(shí)，也須按時(shí)交付管理費(fèi)。 11、年度出現(xiàn)盈余，則該盈余部分轉(zhuǎn)入下年度管理費(fèi)，以備大廈公共區(qū)域維修工程及設(shè)備，工具等更新之用。 12、單位產(chǎn)權(quán)人在其單元買賣完成時(shí)應(yīng)當(dāng)： （1）先履行向物業(yè)管理企業(yè)支付其應(yīng)付的管理費(fèi)用部分，

37、日期自開發(fā)企業(yè)向其發(fā)出關(guān)于該單元的交付使用通知書之日起。 （2）向物業(yè)管理企業(yè)支付一筆相等于根據(jù)管理預(yù)算于第一會(huì)計(jì)年度應(yīng)付的三個(gè)月管理費(fèi)用的款項(xiàng)作為其在本公約項(xiàng)下應(yīng)負(fù)的責(zé)任的保證金按金。該筆款項(xiàng)不可折抵產(chǎn)權(quán)人根據(jù)本公約應(yīng)付之管理費(fèi)用。 （3）按京房地物字99第1088號(hào)文件規(guī)定(gudng)的購房款的20%向市小區(qū)辦交納住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。四、管理費(fèi)用及其滯納金的繳付(jio f) 1、每一產(chǎn)權(quán)人應(yīng)于每個(gè)季首3日前預(yù)先向物業(yè)管理企業(yè)繳付其單元(dnyun)每季應(yīng)付之管理費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)另有規(guī)定的除外。 2、任何產(chǎn)權(quán)人如果未能于其根據(jù)本公約應(yīng)付的款項(xiàng)到期日支付其應(yīng)付的款項(xiàng)，則物業(yè)

38、管理企業(yè)有權(quán)采取下列措施并收取附加費(fèi)用： （1）收取未繳付的款項(xiàng)自應(yīng)付之日起至實(shí)際支付日的滯納金，金額計(jì)算方法為每遲交一日，按未付款項(xiàng)的千分之三收取滯納金。 3、所有以滯納金及手續(xù)費(fèi)方式付給物業(yè)管理企業(yè)的款項(xiàng)應(yīng)存入管理費(fèi)用戶口。 4、個(gè)別產(chǎn)權(quán)人如拒付或拖欠按本公約規(guī)定應(yīng)付的全部款項(xiàng)，連同前條所述的滯納金及手續(xù)費(fèi)以及其他所有因收取前述費(fèi)用而產(chǎn)生或與之相聯(lián)系的費(fèi)用，可以應(yīng)物業(yè)管企業(yè)的請(qǐng)求通過民事訴訟予以收回。 5、所有在上述訴訟中索回的款項(xiàng)應(yīng)存入管理費(fèi)用戶口(hku)，物業(yè)管理企業(yè)可運(yùn)于履行其管理責(zé)任。五、管理賬目(zhn m)及維修基金/保證金 1、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)委托一家國家認(rèn)可的會(huì)計(jì)師事務(wù)所

39、審核物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于該大廈管理的賬目，只要物業(yè)管理認(rèn)為必要即有權(quán)委托另一家類似會(huì)計(jì)師以代替(dit)被撤換的會(huì)計(jì)師。 2、當(dāng)任何人士停止擁有或使用其單時(shí)，該質(zhì)押金及維修基金將不予反還，但如將該單位所有權(quán)變化情況通知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管企業(yè)獲得新產(chǎn)權(quán)人承諾書及根據(jù)下列情況，該保證金及維修基金或其余額可轉(zhuǎn)移至該單元的新產(chǎn)權(quán)人名下： （1）買方需將原本發(fā)給出售單位產(chǎn)權(quán)人的質(zhì)押金收據(jù)的正本交回物業(yè)管理企業(yè)，該收據(jù)必須先由出售單位產(chǎn)權(quán)人在后面簽妥，統(tǒng)一將保證金轉(zhuǎn)至買方、物業(yè)管理企業(yè)在核對(duì)清楚，簽字無誤后，才接納處理質(zhì)押保金的轉(zhuǎn)移程序。 （2）出售(chshu)單位產(chǎn)權(quán)人并無任何應(yīng)付但未付之管理費(fèi)、賠償金

40、、滯納金或其他有關(guān)欠款。 （3）質(zhì)押金的金額如由出售單位產(chǎn)權(quán)(chn qun)人轉(zhuǎn)到買方時(shí)已經(jīng)增加，買方必須向物業(yè)客理企業(yè)支付不足部分。 （4）質(zhì)押金獲轉(zhuǎn)至買方后，物業(yè)管理企業(yè)會(huì)重新向買方發(fā)出(fch)新的質(zhì)押金收據(jù)。 3、任何由各產(chǎn)權(quán)人名下持有之保證金及維修基金或其余額，在土地批文（包括其展期批文）到期但無法再獲得新的續(xù)期時(shí)，可以按政府有關(guān)規(guī)定退還給有關(guān)產(chǎn)權(quán)人，但以物業(yè)管理企業(yè)對(duì)該產(chǎn)權(quán)人無債務(wù)請(qǐng)求為前提。第六章公共守則一、公共地方是為各產(chǎn)權(quán)人之利益而設(shè)置的，可由每位產(chǎn)權(quán)人及其租客、雇員、訪客及其他使用者使用，公共地方的使用是為每一位產(chǎn)權(quán)人提供利益和服務(wù)而非僅為使用者及個(gè)別產(chǎn)權(quán)人提供利益和服務(wù)

41、。二、在公寓內(nèi)飼養(yǎng)寵物應(yīng)遵守政府有關(guān)規(guī)定，同時(shí)不可滋擾鄰里，可給他人帶來危險(xiǎn)。三、物業(yè)管理企業(yè)及各產(chǎn)權(quán)人不得在自有房產(chǎn)內(nèi)或公共部分使用，存入易燃易爆物品，軍火武器，煙花，嚴(yán)重污染居住環(huán)境的物品或一切政府查禁的物品。四、產(chǎn)權(quán)人不得阻礙毗連房屋的正常檢查(jinch)或維修，并應(yīng)配合物業(yè)管理企業(yè)的工作人員，提供方便。五、物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)公用地方的清潔及綠化工作，用戶負(fù)責(zé)將其所轄范圍內(nèi)之日常(rchng)垃圾，用塑料袋存放扎緊，在指定時(shí)間內(nèi)堆放在管理公司指定之位置上，用戶不得將垃圾污物放在大廈內(nèi)其他任何公共區(qū)域內(nèi)。六、為保障產(chǎn)權(quán)人財(cái)產(chǎn)的安全，運(yùn)出大廈的大件及大批(dp)物品須先到大廈管理處辦理放行手

42、續(xù)，經(jīng)保安人員檢查無誤放行。七、產(chǎn)權(quán)人不能私自裝表接電、接水、接氣或改動(dòng)水、電、煤氣的封印及運(yùn)行電路，影響準(zhǔn)確計(jì)量。八、物業(yè)管理企業(yè)將定期檢查公眾排水管道之暢通，產(chǎn)權(quán)人不應(yīng)將茶葉、飯?jiān)驈U物倒入下水道和便池，如因使用不當(dāng)而導(dǎo)致排水系統(tǒng)堵塞損壞，用戶應(yīng)負(fù)責(zé)修理及承擔(dān)法律責(zé)任。九、禁止向窗外投擲任何物品。十、產(chǎn)權(quán)人需交納的任何費(fèi)用，應(yīng)交到物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)，不應(yīng)由其它管理人員代交、如因未遵守此規(guī)定而出現(xiàn)的任何后果，將由產(chǎn)權(quán)人自負(fù)其責(zé)。第七章產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及物業(yè)管理委員會(huì)一、企業(yè)應(yīng)于該大廈工程經(jīng)有關(guān)政府主管部門檢驗(yàn)合格交付使用且入住率超過50%后，在西城區(qū)房地局、小區(qū)辦和所在街道辦事處的指導(dǎo)下如開該大廈之

43、產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，選出物業(yè)管理委員會(huì)成員，建立物業(yè)管理委員會(huì)。此后每年至少要召開一次產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。以便討論或決定任何影響或關(guān)于該土地及/或該大廈的事項(xiàng)，或?yàn)槿w產(chǎn)權(quán)人的利益就該土地及該大廈的保養(yǎng)及管理向物業(yè)管理企業(yè)提供意見。下列規(guī)定適用于任何產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。1、每次召開會(huì)議(huy)須提前至少七日發(fā)出書面通知，列明開會(huì)時(shí)間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)。2、會(huì)議的法定人數(shù)為占該大廈業(yè)權(quán)份數(shù)不少于百分之五十的產(chǎn)權(quán)親自(qnz)或派代表出席。出席者達(dá)法定人數(shù)，會(huì)議方可進(jìn)行。3、每年第一次會(huì)議中的物業(yè)管理委員會(huì)主席(zhx)，可自動(dòng)當(dāng)選為此次產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的主席。4、主席須將出席者及會(huì)議決會(huì)議記錄存檔。5、如投票票數(shù)相等，主席可

44、投第二票或決定性的一票。6、產(chǎn)權(quán)人可親自或派代表投票。7、委派代表的文件須于開會(huì)前三天交予物業(yè)管理委員會(huì)。8、于正式召開的會(huì)議上由親自或派代表出席及投票的產(chǎn)權(quán)人數(shù)票通過的任何有關(guān)該土地及該大廈的事項(xiàng)的決議案對(duì)全體產(chǎn)權(quán)人均具有約束力，但下邊情況除外：開會(huì)通知未指出擬就該事項(xiàng)提出決議案的；產(chǎn)權(quán)人未能根據(jù)本公約規(guī)定，而通過的任何議案。9、產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的職責(zé)：（1）選舉、罷免物業(yè)管理委員會(huì)委員；（2）制定、修改物業(yè)管理委員會(huì)章程(zhngchng)管理公約；（3）審議(shny)、批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)的年度預(yù)算；決定(judng)該大廈物業(yè)管理的其它重大事項(xiàng)。二、物業(yè)管理委員會(huì)1、物業(yè)管理委員會(huì)經(jīng)由各產(chǎn)權(quán)人

45、于產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生委員數(shù)目17名，任期三年，期滿時(shí)需召開大會(huì)重選委員，如選舉大會(huì)出席人數(shù)所占之業(yè)權(quán)份額不足百分之四十，則舊有一屆物業(yè)管理委員會(huì)可連任一屆。2、物業(yè)管理委員會(huì)之成員有下述情況，將不行擔(dān)任物業(yè)管理委員委員，已擔(dān)任的須停任，并由下屆產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過：（1）患身體或精神上的痼疾，致使不能處理日常事務(wù)； （2）無故缺席會(huì)議連續(xù)三次以上；（3）有違法犯罪行為的；（4）有其他不適宜擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)委員的原因。3、物業(yè)管理委員會(huì)之法定開會(huì)人數(shù)須超過總成員人數(shù)1/2。4、物業(yè)管理委員會(huì)至少每三個(gè)月須召開一次會(huì)議，物業(yè)管理委員會(huì)主席認(rèn)為必要或經(jīng)半數(shù)以上物業(yè)管理委員會(huì)委員的提議可合法召開特別會(huì)議。

46、以便討論或決定任何影響或關(guān)于該土地及大廈的事項(xiàng)，或?yàn)槿w產(chǎn)權(quán)人的利益就該土地及該大廈的保養(yǎng)及管理向物業(yè)管理企業(yè)提供意見和建議。5、每次召開會(huì)議須發(fā)出至少七日的書面通知(tngzh)給各成員，并列明開會(huì)時(shí)間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)。任何決議事項(xiàng)著事詢并未詳列在開會(huì)通知內(nèi)，將會(huì)無效。6、所有(suyu)問題之決定，均按少數(shù)服從多數(shù)的原則。7、物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)包括以下(yxi)之職位： （1）主席 （2）副主席 （3）秘書任何經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)所制定的職位。8、物業(yè)管理委員會(huì)須保存所有會(huì)議記錄并包括下述事項(xiàng)： （1）所有成員職位的委派、辭退或改變； （2）所有物業(yè)管理委員會(huì)議決事項(xiàng)； （3）曾出席會(huì)議之成員。 此

47、等會(huì)議記錄須存于一固定地方并可供其他產(chǎn)權(quán)人查閱。9、物業(yè)管理委員會(huì)的職責(zé) （1）每年至少召集和主持一次產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，根據(jù)百分之十以上的產(chǎn)權(quán)人要求可召開特別會(huì)議； （2）采用公開招標(biāo)或其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)該大廈進(jìn)行管理，并與其簽定物業(yè)管理合同； （3）審議批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)(qy)的年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算及決算報(bào)告； （4）審議批準(zhǔn)(p zhn)物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； （5）審議批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)(qy)制定的物業(yè)管理規(guī)章制度； （6）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行； （7）對(duì)任何破壞、損害本物業(yè)產(chǎn)權(quán)人利益的行為有制止和要求賠償?shù)臋?quán)利； （8）對(duì)個(gè)別產(chǎn)權(quán)人、使用人違反管理公約或損害其他產(chǎn)權(quán)人、使用人合法利益的行為，可代表全體產(chǎn)權(quán)人提起訴訟； （9）執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過的各項(xiàng)決議； （10）貫徹執(zhí)行并督促產(chǎn)權(quán)人遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，對(duì)住戶開展多種形式的宣傳教育； （11）配合物業(yè)管理公司工作，及時(shí)反映產(chǎn)權(quán)人、使用人對(duì)物業(yè)管理的意見和建議； （12）物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定，不得違反法律、法規(guī)、政策及本公約的規(guī)定，不得違反產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的決定