1、.：.；精品資料網cnshu 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網cnshu專業提供企管培訓資料中國房地產營銷謀劃的創新與開展中國房地產營銷業的興起和開展，為加速房地產的循環發明了條件。營銷觀念的樹立以及各種營銷方式的運用，是房地產業蓬勃開展的一個見證。房地產營銷雖經過幾年的探求，已開場用理性的目光對待營銷的價值，但許多人還未從根本上認識房地產營銷的合理內核，因此在房地產開發實際中未能最大限制地發揚營銷謀劃的作用。雖然普遍以為房地產營銷方式已從單一化趨向全面化，營銷效力已從注重外表趨向追求內涵，營銷推行已從雜亂無章趨向規范有序，但縱觀現今樓市營銷謀劃，很多地方仍值得沉思。如何理

2、性認識營銷的合理內核。促進房地產業的安康開展是擺在中國房地產營銷界面前的一個迫在眉睫的問題。一、營銷謀劃是一種貫穿市場認識的行為方式營銷謀劃是銜接產前市場與產后市場之間的一種行為方式。由于房地產開發的長期性以及市場反響的間接性和滯后性，使得產前產后市場是不盡一樣的。而營銷謀劃就是一座橋梁，它必需忠于它所銜接兩端的本質特征市場認識。營銷謀劃的根本不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的謀劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場認識，尋覓總結出的一種如何把握樓盤市場推行的行為方式。樓盤未造，謀劃先行，所謂“運籌帷幄之中，決勝千里之外。通常可以看到，許多營銷謀劃方案從樓盤案名到廣告推行語，從銷售方案到案場布置，外

3、表上花花綠綠，看似鬧猛，實那么是空洞無物，繡花枕頭，中看不中用。這樣的營銷謀劃怎能起到對房地產業開展的推進作用？營銷謀劃不是閉門造車，它要表達物業特征、市場特性和消費習慣及開展要求，表達市場的要求。樓盤的競爭，就是各樓盤營銷戰略結合市場優劣的綜合競爭。誰能高屋建瓴，深化市場，把握市場，制定真實可行的營銷方案，誰就立在勝利營銷的潮頭。營銷謀劃的市場認識有兩個方面內涵：其一是指結合市場，對樓盤的購買群體、消費層次、房型、價錢定位進展決策，以銷定產再建樓盤。雖然如今開發商、營銷商對市場較為注重，但還是有其盲目性，開發樓盤存在“跟風景象碰到一時市場上好的賣點，不結合詳細樓盤區域市場行情，他搞我搞大家搞

4、，結果開發無個性，營銷無創意，樓盤被套亦在情理之中。市場認識的第二個內涵，是指營銷謀劃是一種長期行為，它不僅應留意成交消費區域的市場情況，而且還應從長久著眼，注重培育客戶區域市場，藉此產生樓盤客戶市場的恒溫效應。第一方面內涵是第二方面內涵的前提和根底，第二方面內涵是第一方面內涵的穩定和創新。許多人對第一方面的內涵尚能了解，往往未能認識到第二方面的內涵。然而從今后開展而言，市場要求深謀遠慮的開發商、營銷商亟需注重并積極利用第二種市場認識。仔細分析樓盤與市場的對接問題，就是要貫穿市場認識，順應市場化開展需求和潛在空間，實施多元營銷謀劃戰略，做好樓盤的市場推行。那些有影響、營銷做得好的樓盤，都是花大

5、力氣、精心研討市場的結果。有道是：沒有疲軟的市場，只需疲軟的產品，一語中的。誰真正注重了市場研討，誰就獲得勝利。營銷謀劃的開展空間很大，就看他如何把握市場。二、營銷謀劃是一種自動發明效益的行為方法如今市場上對營銷有一種誤解，總以為營銷謀劃只是從屬于銷售，協助 推銷樓盤的文案，其重頭無非做廣告而已，因此使營銷走上歧途。其實，意在筆先，思在行前。營銷謀劃是一種自動發明經濟效益、社會效益的行為方法。這前后兩種上的差別，導致在詳細謀劃實戰中直接影響到方法的運用。營銷謀劃是一種導向行為，是一條基于市場需求之上的“綱，貫穿于房地產定位、開發、銷售、物業管理。換言之，營銷是一種自動行為，它采用市場調研、分析

6、、營銷戰略、銷售技巧和控制措施來保證引導、開辟、擴展有效市場。以上海為例，有專家以為，上海房地產營銷謀劃的開展之路要閱歷推銷導向階段、促銷導向階段、營銷導向階段。從目前開展而言，正在向第三階段轉變。許多開發商、營銷商對營銷謀劃的了解多停留于第二階段，也就呵斥市場上的營銷謀劃方案大多只是在價錢、付款方式、優惠條件等促銷手段上做文章。這也就不難了解為何風行的大多是“按揭營銷、“承諾營銷、“用租房的錢買房、“承諾提早兌現等營銷方式。從根本上講，營銷的目的不是讓利，而是創利。只需擺著營銷的位置，才干發揚營銷謀劃的主導作用。還營銷本來面目，就是要做好產品定位、包裝等系列謀劃，全面認識營銷發明經濟、社會效

7、益的先導作用，而不是將重心放在減價謀劃上。看來，營銷界還需對此進一步開掘，擴展營銷謀劃的功能空間。三、營銷謀劃是一種運用整合效應的行為過程營銷謀劃就是房產開發過程中的一種內化行為。這種內化就表達為營銷是一種整合效應的運用。所謂整合效應，是指經過營銷方式、手段的系統化結合，根據市場進展動態修正，實現樓盤價值增值的全程營銷效果。整合的要義就在于強調動態的觀念，自動迎接市場挑戰，利用當前市場，發現潛在市場，發明新的市場。它的特征是自動性、動態性、全程性。房地產開發的周期長，不動產的大宗性等特殊性決議了消費者有效需求在建立過程中仍會有不少更新和變動。因此，作為有效謀劃也不能夠是一蹴而就，而是必需貫穿于

8、開發的全過程，采取動態跟蹤，動態獲取市場信息，及時調整營銷戰略，自動順應新的有效需求和潛在需求。營銷謀劃的整合性詳細特征表現為兩方面。其一，營銷謀劃方案組合。謀劃縱穿于房地產開發的整個過程。它應包容定位、設計、工程、銷售、物業管理等，而不是如今普通意義上的供銷售的方案。其二，營銷謀劃行為推行。今后對謀劃公司的要求將愈來愈高。整合營銷需求各方面的結合，象目前上海由上房置換網、荒島任務室等聯手協作就是整合營銷方式的萌芽和啟動。可以說，整合營銷行為的運用是營銷謀劃開展的方向。它對目前眾多營銷商提出了更高的要求。市場呼喚結合，營銷呼喚整合，行業呼喚優秀人才的交融。四、營銷謀劃是一種實現人本思想的行為理

9、念現代的房產營銷謀劃注重人文、文化的居住理念，把謀劃等同于對居住理念與建筑藝術的追求升華成以人為本、人與自然相融的調和過程。人本思想的追求是人類本身居住條件到達一定階段后的需求。這就需求營銷謀劃不斷跟上時代的節拍，充分發掘人性內在的需求。從當前的營銷謀劃實際而言也表達了這一點。主要表如今：環境氣氛的營造。人們內心盼望既有高質量居住空間，又追求回歸自然、返樸歸真、崇尚生態的生活氣氛。環境型、生態型住宅成為新的營銷主題。象申城以海派文化環境為營銷主題的蓮浦花苑等，這種小區環境與人文文化氣氛的有機結合所帶來的滿足逐漸取代人們以往衡量住宅的三個傳統規范地段、房型、價錢。住宅觀念的變化。住宅觀念表現為房

10、型、朝向、立面等。上海樓市從小房型到大戶型到躍層，特別是錯層的興起，如銀河世紀經典、望源錯牌No.1等，都是順應了人們新的居住需求。這些都是營銷謀劃實際中對人本思想的有益探求。物業管理的完善。今后的小區，將強化社區人概念。這就為優秀的物業管理提供了空間。如今許多消費者，在選擇物業時，已開場認識到本人購買的不單單是產品，而且是效力，因此營銷謀劃就要立足人本思想，充分發揚社區功能，從安康、溫馨角度提供良好的物業管理效力。營銷謀劃要求不僅以消費者為起點信息反響、市場需求調研、購買行為研討等，而且還要以消費者為終點為消費者提供售后跟蹤配套效力。從市場看，房地產業已進入一種“質的開展，這個“質不是一種單

11、純的建筑質量、設計質量等，而是一種創意組合后的質量。這個質量主要的是它的總體概念，是透過小區、建筑單體表象化背后的人文、文化內涵，這也是不動產個性化開展的表達。有話說，客戶需求的是能安居享用的家，而不是簡單的房子，就是這個意思。當然，以上只是營銷謀劃實際中人本思想的一個方面。隨著住房建立的開展，隨著人們對本身生活質量的愈加注重，人們居住觀念不斷提升，購房者將在居住質量上從單一居住需求拓展為多功能需求，從生理需求逐漸延伸為文化藝術的心思追求。五、營銷謀劃是一種塑造品牌籠統的行為手段謀劃并力求塑造房地產企業品牌、樹立樓盤品牌籠統是營銷謀劃的至高境界。任何商品的消費、銷售和效力，都蘊含著品牌開展和構

12、成的過程，樓盤也是如此。隨著房地產市場的開展和完善，新一輪的競爭是品牌的競爭。市民選購住房時，必需思索資金投入的平安性，自然就會選擇信譽好、品牌佳的企業。品牌樓盤帶來的高附加值已逐漸為賣家認識，它為開發商帶來開發樓盤各環節中的良性循環機制所產生的收益也愈加顯著。從開展情勢看，物業是根底，市場是關鍵，品牌是動力，跟著品牌買房，房地產進入品牌消費時代是一種必然。營銷謀劃就要實真實在地在物業中構筑品牌根底，堆積無形資產。樓盤品牌的創建，不是營銷謀劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環節中追求品牌認識的綜合表達。品牌的實現，不是一朝一夕之事。從目前上海房市開展看，象萬科、中海等開發商樹立了本身過硬的品牌，

13、他們所擁有品牌旗下的樓盤一再旺銷，就是品牌開展的必然，是與相關公司對品牌孜孜以求的努力分不開的。當然，寬廣開發商、營銷商還需高瞻遠矚，在營銷謀劃中把對樓盤品牌籠統的塑造，把利用樓盤品牌的影響、示范效該當作一種自動、自覺、精心的行為。*勝利樓盤，新導導游演【新導向思想力，發明力】遠見/活力/創新/專業/開放/嚴謹/擔任勝利樓盤，新導導游演新導向以“導演勝利樓盤為己任，堅持思想力即發明力，回絕平庸，追求專業、高效、完美，堅持“細節決議成敗的不二法那么，深化細節、高屋建瓴，精工精品、專業質量，以整合資源效應開辟市場，實現并提升產品價值，打造“風險最低化、工程最優化、利潤最大化、品牌永續化的精品勝利樓

14、盤。新導向的使命【關于新導向房產營銷】新導向房地產營銷謀劃是新導向謀劃結合機構(香港上海)旗下的一家從事房地產營銷謀劃、代理、廣告企劃的專業機構。努力于房地產全程營銷謀劃，廣告推行謀劃，招商謀劃代理、創意設計、媒體謀劃等一體化的精良效力。多年來，新導向以其獨到的房地產營銷謀劃方法與營銷推行戰略體系，為工程制定最正確市場制勝戰略，有效提升產品的中心競爭力，實現工程價值的最大化，勝利為香梅花園、張江大廈、浦東總部基地數十個地產工程進展全程營銷謀劃代理，涵蓋住宅地產、商務商業地產等多個領域，蜚聲業內，頗有建樹。【完美營銷、發明價值】在任何一個區域市場中，只需洞悉市場脈動，準確把握，高屋建瓴，采取突破

15、、創新的營銷戰略才干獲得市場制高點。房地產工程價值的真正實現，是依托對樓盤的整合營銷謀劃，以超越同質化的獨特的價值觀、工程中心買點與消費者的短兵相接來最終完成，實現消費者和產品群之間的最優組合，實現工程價值的最大化。新導向深悉房地產領域的勝利規律，從工程開場就定下不敗的基調，以專業的市場研討，全面的戰略部署，撥開市場的迷霧，準確找到工程的賣點和市場切入點。新導向憑仗長期浸淫房地產市場的豐富專業閱歷及對市場需求的準確把握，為開展商提供全面細致的產品營造方案，完美產品的建筑規劃設計，為工程制定最正確市場制勝戰略，最大程度地提升開發商產品的綜合價值，尋求與目的受眾的最正確互動，為工程的勝利打下堅實根

16、底。新導向一直追求客戶利益的最大化，在多年的實際中，構成了一支由資深專業人才構成的房地產營銷謀劃與招商謀劃的管理團隊，擁有非常突出的營銷謀劃、營銷組織與執行才干，深化了解和掌握江、浙、滬及全國房地產市場規律。【精工精品、專業質量】新導向努力于房地產工程的市場定位、規劃定位、產品營造、營銷推行、招商謀劃、市場分析與戰略研討，遵照系統的、專業的原那么，制定符合市場實踐，有效運用資金，有效提升工程價值的整體謀劃方案。經過整合房地產專業資源、人才資源和效力資源，以深化的洞察、縝密的分析、精準的戰略、專業的效力、良好的信譽，為工程提供長期的戰略和營銷支持。1999年來，新導向勝利為數十個住宅、商務、商業

17、地產工程進展營銷推行謀劃代理，在江、浙、滬等地域的房地產市場獲得了出色的效果。勝利為“香梅花園、“張江大廈、江蘇興化“東方巴黎、“高華美源別墅、“徐匯優派、“寶山谷園、“上海多媒體產業園、“上海浦東國際機電數碼園、江蘇連云港“上海之春、江蘇宜興“長橋河步行街、江蘇“西歐國際廣場等數十個工程進展全程營銷代理、廣告謀劃，涵蓋住宅、商務與商業地產、產業園等多個領域，獲得了眾多協作同伴的廣泛一定與贊譽。住宅地產謀劃代理工程：東方巴黎江蘇興化、香梅花園、大唐盛世、寶山谷園、上海之春江蘇連云港、明天廣場江蘇啟東、東郊花園別墅、天然居別墅、高華美源別墅、東方豪園、胡姬花園、康城一期、虹橋新城、香山麗舍、寶蓮

18、府邸、宇泰景苑、飄鷹東方花園、蓼花汀花園、陽光華城杭州、海門名人苑江蘇海門、住友名人花園、綠洲雅賓利、三泉公寓等。商務地產謀劃代理工程：張江大廈、晨興商務國際廣場、兆豐大廈、上海銀行大廈、海通證券大廈、協和酒店公寓、徐匯優派、港匯花園酒店公寓、博鴻大廈、金陵海欣大廈、凱潤金城、泰萊大廈、財富國際廣場等。商業地產謀劃代理工程：上海包裝城、江蘇西歐國際購物廣場、江蘇宜興長橋河步行街、杭州陽光華城商業中心、茵夢湖國際購物中心、金山海鷗酒店、上海外灘中信城、上海國際汽車機電五金城、蘇州機電五金城、上海新七浦服裝市場、常熟服裝城、中大出口商貿展現城等。產業園謀劃代理工程：上海多媒體產業園、上海浦東總部基地、上海國際機電數