1、PAGE PAGE 27武漢市漢口機場遷建開發有限公司發展規劃(20062010年)（送審稿）二OO六年九月目錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc146530576 一、公司成立以來的主要業績及基本經驗 PAGEREF _Toc146530576 h 2 HYPERLINK l _Toc146530577 1、實現空軍漢口新機場基本完工目標 PAGEREF _Toc146530577 h 3 HYPERLINK l _Toc146530578 2、全面開展商務區建設前期工作 PAGEREF _Toc146530578 h 3 HYPERLINK l _Toc14

2、6530579 3、基本建立國有獨資企業治理結構和母子公司治理模式 PAGEREF _Toc146530579 h 3 HYPERLINK l _Toc146530580 4、成功實施公司確權工作 PAGEREF _Toc146530580 h 4 HYPERLINK l _Toc146530581 5、積極拓展投融資渠道支撐多元經營 PAGEREF _Toc146530581 h 4 HYPERLINK l _Toc146530582 二、公司發展面臨的形勢與環境 PAGEREF _Toc146530582 h 5 HYPERLINK l _Toc146530583 1、公司發展面臨的政策環

3、境PEST分析 PAGEREF _Toc146530583 h 5 HYPERLINK l _Toc146530584 2、公司內部商務環境SWOT分析 PAGEREF _Toc146530584 h 7 HYPERLINK l _Toc146530585 3、武漢同類企業發展態勢及分析 PAGEREF _Toc146530585 h 9 HYPERLINK l _Toc146530586 三、公司發展定位及戰略目標 PAGEREF _Toc146530586 h 10 HYPERLINK l _Toc146530587 1、指導思想 PAGEREF _Toc146530587 h 10 HY

4、PERLINK l _Toc146530588 2、公司的企業使命與性質 PAGEREF _Toc146530588 h 10 HYPERLINK l _Toc146530589 3、公司發展定位 PAGEREF _Toc146530589 h 11 HYPERLINK l _Toc146530590 4、公司五年發展規劃的主要目標和指標 PAGEREF _Toc146530590 h 13 HYPERLINK l _Toc146530591 四、管理體制與發展模式 PAGEREF _Toc146530591 h 15 HYPERLINK l _Toc146530592 1、公司法人治理結構

5、PAGEREF _Toc146530592 h 15 HYPERLINK l _Toc146530593 2、公司基本構架 PAGEREF _Toc146530593 h 16 HYPERLINK l _Toc146530594 3、公司運作模式 PAGEREF _Toc146530594 h 17 HYPERLINK l _Toc146530595 五、公司投融資戰略 PAGEREF _Toc146530595 h 18 HYPERLINK l _Toc146530596 1、投資方向與投資估算 PAGEREF _Toc146530596 h 18 HYPERLINK l _Toc14653

6、0597 2、投融資戰略 PAGEREF _Toc146530597 h 18 HYPERLINK l _Toc146530598 3主要融資渠道和方式 PAGEREF _Toc146530598 h 19 HYPERLINK l _Toc146530599 六、公司人力資源管理 PAGEREF _Toc146530599 h 21 HYPERLINK l _Toc146530600 1、樹立人才是公司第一競爭力要素的觀念 PAGEREF _Toc146530600 h 21 HYPERLINK l _Toc146530601 2、推進員工結構調整 PAGEREF _Toc146530601

7、h 21 HYPERLINK l _Toc146530602 3、創新管理機制 PAGEREF _Toc146530602 h 22 HYPERLINK l _Toc146530603 4、不斷提升人才素質 PAGEREF _Toc146530603 h 23 HYPERLINK l _Toc146530604 七、公司企業文化建設 PAGEREF _Toc146530604 h 24 HYPERLINK l _Toc146530605 1、弘揚企業精神，鑄造企業靈魂 PAGEREF _Toc146530605 h 24 HYPERLINK l _Toc146530606 2、提煉經營理念，增

8、強企業競爭力 PAGEREF _Toc146530606 h 25 HYPERLINK l _Toc146530607 3、推進制度建設，提高管理水平 PAGEREF _Toc146530607 h 26 HYPERLINK l _Toc146530608 4、塑造企業形象，促進和諧發展 PAGEREF _Toc146530608 h 26武漢市漢口機場遷建開發有限公司發展規劃(20062010年)2006年到2010年是武漢市發展極為重要且至為關鍵的歷史時期，對于武漢市漢口機場遷建開發有限公司（以下簡稱為遷建公司）而言，也是機遇與挑戰并存，實現重大戰略轉型與謀求跨越式發展并重的重要歷史時期。

9、在已完成新機場建設工作使命情況下，必須抓住中央實施促進中部崛起戰略，武漢深入擴大對外開放，大力發展現代服務業等重大機遇，以王家墩中央商務區開發建設為契機，充分利用公司成立以來的經驗積累、資源積累、人才積累和資金積累，按照市委市政府和市國資委的要求，實現由承擔空軍漢口機場遷建的項目公司向以王家墩中央商務區建設為依托的城市建設投資公司的轉變，確立好公司經營理念、經營目標和發展戰略，努力把公司建成武漢市乃至中部地區有一定競爭實力和品牌影響力的國有獨資企業。為實現本公司未來五年發展目標，特制定本規劃。公司成立以來的主要業績及基本經驗遷建公司是因空軍漢口機場（即王家墩機場）搬遷的需要而成立的。作為空軍漢

10、口新機場建設主體、王家墩中央商務區開發建設主體，遷建公司的主要任務和經營目標是全面運作王家墩機場遷建的有關事宜，籌資18億資金在新洲毛集地區為空軍還建一個新軍用機場，然后對空軍移交給地方的老機場4000畝土地，以及整個王家墩地區7.41平方公里范圍土地進行開發建設。為完成新機場建設任務和實現國有資產保值增值目標，幾年來，遷建公司在市委市政府的領導下，牢牢抓住新機場建設這一中心任務，創造性地運用各項改革思路，加大投融資力度，使公司得到了突破性發展。1、實現空軍漢口新機場基本完工目標空軍漢口機場遷建工作從1997年開始，歷時十年，遷建公司先后促成市政府與廣州軍區空軍就機場外遷簽訂了一系列協議。19

11、99年8月簽定的框架協議，主要明確了機場遷建工作的基本原則和總體框架；2001年11月簽定的補充協議，明確了新機場建設的規模、標準、設施及建設管理、驗收、移交等方面的問題；2003年5月簽定的補充協議，進一步明確了軍地建設項目分工問題和建設經費使用、撥付問題；2004年2月簽訂的新機場建設經費保障協議，確定了新機場建設工期、經費保障原則、付款方式、老機場土地移交等問題。遷建公司按照這些協議，創造性開展工作，2006年3月，新機場建設已經完成，正式向部隊移交。2、全面開展商務區建設前期工作武漢王家墩商務區（即武漢CBD）規劃區域面積7.41平方公里。圍繞商務區建設，遷建公司對王家墩機場移交土地作

12、了大量準備工作，并4000畝土地和相關部門一起，抓緊編制了商務區的各項規劃，組織編制了商務區市政基礎設施項目立項建議書、可行性研究和建設規劃環境影響評估報告，開展了整個王家墩地區7.41平方公里范圍的地形、地藉、地下管網、拆遷量四項測量調查工作，協同市商務區建設指揮部，組織了商務區建設奠基典禮活動，進行了土地儲備整理和基礎設施建設的籌融資工作的研究。3、基本建立國有獨資企業治理結構和母子公司治理模式遷建公司按照現代企業制度要求，根據項目運作實際，建立完善經營管理層等治理架構；先后出資參股控股組建了武漢市王家墩城建開發有限公司、武漢漢盛地產有限公司、武漢漢佳物業管理有限公司、武漢陽邏水鄉度假村管

13、理有限公司。4、成功實施公司確權工作2005年5月，市委辦公廳、市政府辦公廳轉發市國資辦關于重組市漢口機場遷建開發有限公司的實施方案，對公司的產權進行了界定，確定市國資委是遷建公司的唯一出資人，遷建公司作為國有獨資公司，依據市國資委授權對公司資產實施經營管理，并依據市場的發展和資源整合需要，對其參控股企業進行重組和調整。遷建公司注冊資本金為5億元。5、積極拓展投融資渠道支撐多元經營遷建公司成立后，堅持以大項目建設為依托，努力拓展投融資渠道，積極開展多元化經營，確保國有資產的保值增值。2005年公司參控股的三家房地產開發公司5個在建項目，共實現施工面積45萬平方米，竣工面積12.56萬平方米，完

14、成投資6.39億元；共銷售房屋20.42萬平方米，實現銷售合同金額6.96億元，收回房款6.26億元。綜觀遷建公司成立以來的歷程和取得的成績，主要有以下經驗和啟示：堅持以項目為平臺，以市場為導向，努力拓寬投資渠道；完善法人治理結構，整合控股子公司；強化人力資源管理，建設先進的企業文化；依法經營授權范圍內的國有資產，保證國有資產保值增值和企業自身的可持續發展。面向未來，遷建公司的發展站在一個新的歷史起點。但是，也應該清醒地認識到，公司未來的發展也面臨著一些制約因素，一是與武漢同類企業公司相比總體規模偏小；二是財政投入不足，優質資產注入力度不大；三是融資渠道過窄；四是面臨同行企業的激烈競爭態勢。二

15、、公司發展面臨的形勢與環境1、公司發展面臨的政策環境PEST分析政治環境（P）為貫徹落實科學發展觀、統籌區域協調發展，2006年4月，中央出臺了關于促進中部地區崛起的若干意見，中共武漢市委也相繼出臺相關實施細則。武漢市委市政府提出武漢要在中部率先崛起，并對產業發展與產業布局作出了具體的規劃，要把武漢建成中部地區的現代制造業中心和現代服務業中心,把武漢CBD作為武漢重要的城市功能區進行建設。作為優勢產業集聚區和充分利用“兩個市場、兩種資源”以及對內對外開放的窗口，建成后的CBD將與漢陽的制造業中心和東湖高新技術開發區形成相互呼應之勢，形成武漢“經濟金三角”。遷建公司必須緊緊抓住這一戰略機遇，促進

16、公司實行跨越式的發展。經濟環境（E）從產業關聯來看。“十一五”期間武漢將大力發展現代服務業，同時按照市場化、產業化、社會化的取向，鞏固發展商貿會展、金融和房地產三大主導產業，突出發展現代物流、信息傳輸和計算機服務及軟件、旅游、文化、社會服務五個新興產業。商貿會展業將創新流通業態，擴大流通總量，提升服務功能，加快建設多功能商務區和大型展館，推動武漢會展經濟發展。金融保險業要重點推進區域金融中心建設，大力培育和引進中外金融機構，推進金融國際化和生態化進程。總的判斷是，公司圍繞現代服務業開展建設業務，完全符合城市產業發展方向和產業政策。國家宏觀環境以及武漢市“十一五”規劃發展態勢，有利于公司在未來五

17、年實現跨越式發展目標。從地產與房地產業發展趨勢來看。2005年國家出臺金融、土地、房價等方面的調控政策，從供給需求、價格結構、需求管理和市場監管等多方面提供了操作性強的規定。政策調控在遏止炒房、控制被動需求和控制房價漲幅方面取得了一定的效果，但在盤活存量用地，阻止房價上漲上仍然面臨困難。“十一五”時期房價漲幅將會趨緩，市場投資降溫，房地產步入后調控期。房地產業企業也將會出現重新洗牌和整合的局面。對于遷建公司而言，重組意味著機遇，只有整合資源，規范運作，進一步做強做大，才會在競爭中勝出。王家墩中央商務區建設過程中對拆遷建房的需求，是遷建公司整合資源，做強做大房地產的獨有優勢。同時，武漢地鐵軌道交

18、通的建設、長江隧道的施工，以及“18”城市圈的建設，武漢商業地產將進入開發高峰期。在未來幾年，武漢市基礎設施建設投資仍然有較大的增長，房地產業發展空間較大，均給遷建公司的發展提供了巨大的需求支持和運作空間。從現代企業運作的要求來看。要求突出國有資本提供社會公共產品的功能，在城市建設中拓展其資本營運空間，要求承擔公益性任務的國有公司積極通過“代建制”、“項目法人制”參與非經營性投資項目、經營性投資項目。這將有利于遷建公司進一步理順關系，增強活力。社會環境(S)從政策資源來看，市政府先后作出決定，明確了遷建公司作為王家墩商務區開發建設的法人主體、土地儲備整理的責任主體，市發改委批準了遷建公司為王家

19、墩商務區基礎設施項目法人，這些政策性規定確立了遷建公司在武漢CBD建設中的獨特地位。從銀企關系來看，項目法人公司的性質賦予了公司可靠的銀行信譽。在國家趨緊的宏觀調控政策和更加穩健的金融政策下，銀行貸款成為任何一個公司發展壯大最稀缺的生產要素。公司的政府背景和項目法人性質使它能獲得充足的銀行貸款，這成為公司發展一個極大的優勢。從社會認知度來看，公司主體項目建設獲得社會各方認可。遷建公司作為項目法人，較好履行了政府賦予的職能，負責建設的漢口新機場已通過軍方驗收，并即將交付使用；負責參與建設的王家墩商務區全面啟動，將成為武漢新的城市標志和重要的經濟增長點；控股公司開發的小戶型等住宅獲得良好的經濟和社

20、會效益。技術分析(T)經過近十年的發展，遷建公司擁有了一批懂經營、會管理的職業經理人和專業技術人才，在房地產開發、基礎設施建設、投融資和法律事務等方面聚集了一批高中級技術人才，具備承擔地產、房地產、基礎設施等大型項目的能力。2、公司內部商務環境SWOT分析公司的發展優勢（S）取得了土地儲備一級開發的資質。遷建公司具備土地儲備開發的資質是一個強大的投融資平臺，承擔的基礎設施建設項目中的經營和準經營項目也為公司今后發展帶來了巨大的機會空間和穩定的現金流。通過成功的土地期權招商以及新機場建設積累了豐富的項目運作和基礎設施建設的經驗。遷建公司通過政府提供的優厚資源，經過創造性地投融資運作，使國有資產保

21、值增值，成功的土地期權招商以及新機場建設證明了公司前期決策運作是正確的，同時也積累了豐富的項目運作和基礎設施建設的經驗。為公司未來發展奠定了堅實基礎。擁有了比較充實的專業人才。目前公司共有人員68人，高級管理成員中有5人是碩士研究生學歷，4人有高級職稱。在人事關系調入公司的員工中，大學以上學歷占77，有中級以上技術職稱的占53。公司發展的劣勢（W）公司自有資源不足，難以達到公司向銀行申請貸款所要求的自有資金比例。同時，公司的凈資產額難以達到證券化融資要求。參控股公司的規模較小，實力不強，市場占有率較低。截至到2005年9月，四個控股公司可供銷售房屋面積2.63萬平方米，自年初累計銷售房屋面積1

22、0.76平方米。其中在漢的三個控股公司在武漢市房地產行業中都無法進入前十名，與公司的要求和期望存在差距，迫切需要重新整合。公司管理執行力和管理效率有待提高。與現代企業的規范運行比較，遷建公司及參控股的公司在行政管理，造價管理、財務管理、績效管理等方面還存在著管理不嚴、程序不到位的問題；在成本控制上缺乏有效管理。在經營項目實施過程中，有的造價管理不嚴，有的隨意提高成本，使得項目投資大、利潤薄，有的甚至在虧損邊緣徘徊。公司發展的機會 (O)公司發展中的機會主要表現在：武漢中央商務區建設全面啟動；公司成為商務區開發和建設的項目法人，承擔房屋拆遷、土地整理和市政基礎設施及其配套工程建設；公司資產負債率

23、較低，公司融資渠道比較暢通。公司發展的威脅（T）公司發展的威脅主要表現在項目運作中存在著自主性小、程序復雜、協調難度大等制約因素。一方面，中央商務區的建設涉及軍隊、集體、國有劃撥、批租等多種類型的現狀用地單位，收購其用地程序復雜，時間漫長，而建設CBD的任務時間緊迫；另一方面，在王家墩機場有部分用房和土地必需在區域外異地還建，如軍隊土地、公益事業單位用地，在易地而建過程中，報批協商過程和手續非常繁雜，涉及利益主體多元化，對工程進度公司難以自主把握；此外，公司在為政府承擔城市建設融資過程中可能造成的一定債務負擔，影響公司的發展壯大。3、武漢同類企業發展態勢及分析從2006年開始，遷建公司從新機場

24、建設全面轉入王家墩商務區建設。作為開放型投資建設項目，公司未來發展及項目運作處于國際國內包括市內相關企業的競爭態勢之中。謀求公司未來的發展，必須全面把握武漢同類企業的發展狀況，從中汲取經驗教訓，使公司發展壯大，在競爭中勝出。與遷建公司類似的企業主要有三個企業。武漢市城市建設投資開發集團有限公司。該公司是從事城市基礎建設設施項目投資業務的正局級市屬國有獨資公司。公司下轄水務、燃氣熱力、軌道交通、房產、路橋等十個（集團）公司和相關單位，資產總額達165億元。公司特點是多元化經營，領域涉及給排水、污水處理、燃氣熱力、軌道交通、城市道路、橋梁等基礎設施建設以及市屬公房管理和房地產經營開發。武漢地產開發

25、投資集團有限公司。該公司擁有總資產33億元，現有成員公司43家，經營范圍包括房地產開發、網絡科技、工程承包、建筑裝飾設計、材料經銷、物業管理、裝飾裝修、餐飲娛樂、賓館服務、旅游服務等多個領域。由于2005年宏觀調控形勢嚴峻，預計將無法完成2005年重點工程計劃投資。2005年公司存在的主要問題：拆遷進度滯后影響工程建設；土地中心借用貸款歸還遇到障礙；拆遷補償協調困難阻礙正常的工程施工；部門項目報建相關手續無法到位而不能審批；個別項目建設模式及資金組織方式尚待明確，2006年重點突破經濟適用房建設工作。武漢機場綜合發展總公司。公司主要承擔了天河機場建設、漢口火車站和機場高速路建設，設立了一些企業

26、和配套服務機構，如服務公司、監理公司、材料公司和混凝土公司。該公司的發展教訓是過于強調管理公司自我完善、人員臃腫、缺乏科學的內部人員管理機制，現在正在通過積極改革，分兵突圍，扭轉困境。武漢市從事城市建設投資的企業還有：東湖開發區的光谷建設投資公司，沌口開發區的投資發展公司，武漢經發投公司，陽邏開發區經濟發展公司，以及各區的建設投資公司。中央實施促進中部崛起的發展戰略，武漢成為中部崛起的戰略支點和武漢市制定的十一五規劃綱要中的產業布局和產業導向為遷建公司的跨越發展提供了契機。公司全體員工必須以強烈的事業心和使命感，緊緊把握歷史機遇，齊心協力，以更大的決心和勇氣把公司做強做大，躋身武漢地產和房地產

27、領軍企業行列。在全力推進商務區建設的過程中，充分利用政策資源優勢，努力克服制約因素，立足于地產和房地產業，形成多點支撐，重點解決城市建設投融資、國有資產保值增值等重大問題，通過開發武漢CBD，締造城市價值，建設城市未來。三、公司發展定位及戰略目標1、指導思想未來五年，遷建公司發展的指導思想是：以鄧小平理論、三個代表重要思想為指導，貫徹落實科學發展觀，按照中央和省市關于“十一五”規劃精神，緊緊圍繞市委市政府實現武漢在中部率先崛起的目標，抓住大力發展現代服務業和王家墩中央商務區全面建設的歷史機遇，以建設王家墩商務區為平臺,認真履行建設主體職責，加強規劃控制，實施整體開發，強化基礎設施建設,經過五到

28、十年的努力，使公司成為國家建設部審定的一級房地產開發企業和土地的一級開發商，成為武漢市有較大影響的城市建設投資公司。2、公司的企業使命與性質根據市委辦公廳和市政府辦公廳轉發的關于重組市漢口機場遷建開發有限公司的實施方案，遷建公司的主要使命和職能是：擔任政府經營城市的工具，城市基礎設施建設投融資的平臺，實現國有資產保值增值。按市國資委授權，對其授權范圍內的國有資產行使出資人職能，按法律、法規和授權權限享有國有資產的收益權、經營權和投資項目的決策權。作為空軍漢口新機場的建設主體，負責按期保質完成空軍漢口新機場的建設任務。作為商務區開發建設的法人主體，負責空軍漢口機場土地的接收及與武漢中央商務區開發

29、投資建設股份有限公司的交接工作；并根據批準后的統一規劃和市政府的要求，參與商務區的房屋拆遷、土地整理、市政基礎設施及其配套工程建設等開發建設活動；依法從事投融資、房地產開發等工作。積極推進國有資本營運，通過整合資源，實現資產的優化配置，提高國有資本的營運效率。同時，利用資源優勢，按照市場化運作的要求，積極從事與商務區開發建設相關的各項經營和投資活動，努力實現國有資產的保值增值。3、公司發展定位圍繞搞好王家墩中央商務區土地整理和基礎設施建設以及城市功能性、公益性項目的開發建設，以增強武漢市綜合競爭力，輻射力，實現武漢在中部率先崛起為目標，業務涉及國有資本運營、城市建設投資及房地產開發等諸多領域，

30、成為依托武漢王家墩中央商務區建設的城市建設投資公司，取得一級房地產開發企業和土地的一級開發商資質。公司經營范圍定位。以王家墩商務區建設為主業，逐步完成向王家墩商務區投資型、開發型企業進而向城市建設投資型公司的轉變。建立土地整理、工程建設、投融資、城市物業管理四大功能板塊，力爭五年內完成公司全面轉型，通過股權投資完成房地產開發項目和適合商務區發展需要的新項目。公司主要經營業務。遷建公司主營業務是武漢CBD項目基礎設施投資、建設、開發及CBD項目投資、策劃、招商、開發、運營和股權投資等。4、武漢王家墩CBD建設總體規劃王家墩中央商務區是武漢市“十一五”規劃重點建設的五大功能區（武漢新城、東湖高新、

31、陽邏開發區、化工新城、王家墩CBD）之一，商務區的范圍為漢西路以東、發展大道以南、常青路、青年路以西、建設大道以北，總用地面積約7.41平方公里（11118畝）,其中，空軍漢口機場占地4000畝已預出讓給武漢王家墩中央商務區投資股份有限公司包干建設，保留現狀用地及零星出讓用地約850畝，余下約6313畝由遷建公司進行土地整理開發和基礎設施建設。王家墩CBD規劃目標。按照武漢市政府批準的武漢王家墩商務區控制性詳細規劃，武漢王家墩商務區的規劃目標是利用武漢“聚集”與“輻射”的區位優勢，建設國際知名、國內一流的現代服務業中心，形成武漢立足華中，輻射全國的金融、保險中心和以企業地區總部辦公為主導，服務

32、武漢現代制造業的現代商務區。建成后的武漢王家墩商務區將成為集商務辦公、商業、文化、博覽、居住等多功能于一體的華中現代服務中心，與東湖高新技術開發區、漢陽現代制造業中心共同形成高效、良性互動的“經濟金三角”。王家墩CBD建設階段。武漢王家墩商務區開發建設期預計十五年，分三個階段進行：第一階段：2006年2010年，啟動武漢CBD，完成部分主干道路及湖面景觀的建設，建設CBD的道路骨架及主體建筑設施，充分挖掘啟動區的商業價值，提升城市空間品質，為全面建設奠定基礎。第二階段：2011年2015年，完成CBD主體道路網絡和基礎設施建設，全面建設商務中心區，基本形成CBD商務“金十字”軸格局。第三階段：

33、2016年2020年，全面建成商務區，形成經濟聚集、商務匯聚、活力四射的“華中之中，武漢之心”。王家墩CBD建設總投資估算。遷建公司承擔的王家墩商務區建設任務分為6313畝土地的拆遷整理、非經營性市政基礎設施及公用配套設施項目建設二類，靜態總投資約為290億元，其中武漢王家墩CBD內非經營性市政基礎設施建設及公用配套工程靜態投資總額約為28億元，6313畝土地的拆遷整理靜態投資約為242億元，靜態利息支出約為20億元。5、公司五年發展規劃的主要目標和指標按照武漢王家墩CBD建設總體規劃，綜合考慮未來五年遷建公司所處的發展階段、發展環境和發展條件，2006年至2010年公司發展的主要目標和指標是

34、：戰略目標：完成王家墩CBD第一階段建設任務，為全面建設CBD奠定基礎；土地開發規模、投融資規模、企業管理和公司效益等方面綜合實力成為武漢地產企業前五名；通過漢口機場遷建、武漢中央商務區土地整理、基礎設施建設、股權投資收益等實現國有資產保值增值。20062010年發展目標及主要指標匯總如下：20062010年發展目標及主要指標匯總表指標項目名稱2006-2010年總體目標年度目標2006年2007年2008年2009年2010年形象進度完成王家墩CBD第一階段建設任務，為全面建設CBD奠定基礎。完成王家墩商務區市政基礎設施及配套工程的立項、可研及部分施工圖設計工作，202、305號路開工，開始

35、拆遷工作。全面推進范湖啟動區建設，打通三條路（305、202、103號路主干線），移交商務區公司4000畝土地，整理土地650畝，供地326畝。加快王家墩商務區青年路啟步區建設，305、202、103三條主干道完工，開工建設5-10條道路，整理土地600畝，供地300畝。加快王家墩商務區建設，完成5-10條道路建設，開工建設5-10條道路，整理土地600畝，供地300畝。加快王家墩商務區建設，基本完成商務區內25條市政道路建設，公園等配套設施開工建設，整理土地600畝，供地300畝。投資規模王家墩CBD靜態總投資為290億元，2006-2010年完成45.3。完成王家墩CBD投資4.3億元，完

36、成總投資1.6完成王家墩CBD投資24億元，完成總投資8.3完成王家墩CBD投資27億元，完成總投資9.3完成王家墩CBD投資27億元，完成總投資9.3完成王家墩CBD投資27億元，完成總投資9.3土地儲備計劃與投資王家墩CBD土地儲備共6313畝，靜態投資242億元，2006-2010年完成儲備計劃54.3。投資4億元整理土地249畝，完成土地儲備總計劃4.3投資23億元整理土地650畝，完成土地儲備總計劃10.3投資21億元整理土地600畝，完成土地儲備總計劃9.5投資21億元整理土地600畝，完成土地儲備總計劃9.5投資21億元整理土地600畝，完成土地儲備總計劃9.5基礎設施及公用配套

37、工程王家墩CBD靜態投資28億元，2006-2010年完成63.2。完成投資2500萬元，完成基礎設施及公用配套工程總投資計劃0.9完成投資6500萬元，完成基礎設施及公用配套工程總投資計劃2.3完成投資55820萬元，完成基礎設施及公用配套工程總投資計劃20完成投資55820萬元，完成基礎設施及公用配套工程總投資計劃20完成投資55820萬元，完成基礎設施及公用配套工程總投資計劃20房地產開發平均每年投資6億元、銷售商品房10萬m2。投資4億元，建設及銷售商品房10萬m2投資6億元，開工建設商品房10萬m2，銷售2萬m2投資7億元，建設商品房15萬m2，銷售商品房5萬m2投資7億元，建設商品

38、房15萬m2，銷售商品房10萬m2投資7億元，建設商品房15萬m2，銷售商品房10萬m2利潤和稅收平均每年實現利稅2000萬元。實現利稅1500萬元實現利稅1800萬元實現利稅2000萬元實現利稅2200萬元實現利稅2500萬元融資規模王家墩CBD建設總融資規模為290億元，2006-2010年完成融資48.6。融資13.7億元，完成總融資規模4.7融資24億元，完成總融資規模8.3融資27億元，完成總融資規模9.3融資27億元，完成總融資規模9.3融資27億元，完成總融資規模9.3土地供應計劃及收入王家墩CBD經營用地約2500畝，2006-2010年完成供地計劃49。啟動階段，無供地計劃供

39、地326畝，實現掛牌收益23億元，完成土地供應計劃13供地300畝，實現掛牌收入24億元，完成土地供應計劃12供地300畝，實現掛牌收入26億元，完成土地供應計劃12供地300畝，實現掛牌收入29億元，完成土地供應計劃12貸款及其他融資滿足10-20億元/年流動資金需求。銀行貸款10.45億元，其他融資3.25億元新增銀行貸款及其他渠道融資2億元新增銀行貸款及其他渠道融資5億元新增銀行貸款及其他渠道融資3億元不再新增銀行貸款，開始分期歸還銀行貸款備注：1、王家墩CBD靜態總投資290億元，2006年已完成投資4.3億元，其余投資2007-2015九年完成；2、王家墩CBD土地儲備共6312畝，

40、2006年已儲備249畝，其余土地2007-2015九年完成儲備；3、王家墩CBD基礎設施及公用配套工程靜態投資28億元，2006年已完成投資2500萬元，其余投資2007-2015九年完成；4、王家墩CBD經營用地約2509畝，2007-2015九年完成供地計劃。四、管理體制與發展模式1、關于公司更名考慮在機場遷建完成后，公司更名為“武漢王家墩中央商務區投資控股公司”，簡稱“武漢王投”。2、公司法人治理結構遷建公司按照中華人民共和國公司法的有關規定建設和完善法人治理結構，設立董事會、監事會和經營管理層。公司的內部機構按照“精簡、高效”的原則設置。同時，根據武漢CBD建設發展的需要，遷建公司逐

41、步構建以資產為紐帶的母子公司經營管理體系，通過重組、調整設立多個全資、控股、參股子公司，圍繞CBD的建設和發展不斷優化投資結構。公司 SHAPE * MERGEFORMAT 未來需要進一步加強各項制度建設。一方面制定新的制度，另一方面，修訂和完善現有的規章制度，使各項管理有章可循。公司法人治理結構圖董 事 會監 事 會董事會秘書處總 經 理總會計師副總經理總工程師財務管理處投資管理處拆遷管理處綜合管理處技術管理處法規監察處工程管理處武漢王家墩城建開發公司武漢王家墩物業管理公司武漢陽邏水鄉度假村公司武漢商務區建設管理公司總經濟師注：公司黨委、紀委、工會、團組織的設立按上級規定執行。2、公司基本構

42、架公司構建以資產為紐帶的母子公司經營管理體系。根據商務區建設發展的需要，通過重組、調整或保留等方式設立若干具有獨立法人資格的全資、控股或參股子公司，并根據將來企業發展和經營需要適時調整投資結構。其主要架構是：公司總部，若干個子公司（房地產開發公司、城市物業管理公司、商務區建設管理公司等）、參股商務區建設投資股份公司和商業地產公司。武漢王家墩中央商務區投資控股有限公司控 股 公 司參 股 公 司武漢王家墩中央商務區建設管理公司武漢王家墩中央商務區城市物業管理公司武漢王家墩城建開發公司商務區建設投資公司 參股23個商業地產項目公司公司架構圖3、公司運作模式公司運作模式按照土地整理、工程建設、投融資

43、、城市物業管理四大功能板塊展開，重點在非經營性資產和經營性資產管理兩大領域運作。CBD基礎設施及配套市政工程的“代建”。主要任務是嚴格按照市政府下達的年度計劃，本著保本微利的原則，采用多種方式保質保量完成CBD基礎設施及配套工程的建設。在建設CBD公用設施的同時，充分利用CBD建設平臺，做好經營性國有資產的保值增值工作，最終實現遷建公司的徹底轉型。通過資產重組方式，壯大“王開”公司實力，在資本市場融資滾動發展，實現自主造血功能，積極參與CBD經營性房地產項目開發，遷建公司通過王開公司的股權增值實現資產增值；積極參與武漢中央商務區建設投資股份有限公司的參股經營管理，統籌規劃，發揮核心商務區的示范

44、效應。直接經營地產，收購合適的地產滾動開發。引進國內知名的物業管理公司合作成立CBD物業管理公司，負責CBD環境衛生、安全保衛及物業租賃工作，維持CBD24小時正常運轉；通過投資設立上述參、控股公司并規范運作，逐步形成遷建公司控制的核心資產，隨著CBD建設的完成，逐步完成遷建公司由臨時項目公司向武漢王家墩中央商務區投資控股公司的徹底轉型，同時公司融入武漢CBD的后續管理運營之中，最終成為中國房地產業綜合競爭力較強的企業之一。五、公司投融資戰略1、投資方向與投資估算遷建公司投融資方向近期主要是王家墩中央商務區市政基礎設施和公共配套設施，其可經營項目有地產、房地產、CBD內土地整理等基礎設施建設及

45、其它可經營性項目；武漢CBD內市政公用設施；現代服務業相關領域。遷建公司承擔的武漢王家墩CBD內經營性及準經營性項目土地整理、非經營性市政基礎設施建設及公用配套工程靜態投資總額約為290億元，五年內須完成的靜態投資總額約為110億元。2、投融資戰略公司堅持銀行貸款為主，其他融資方式為輔的融資戰略，實行近期爭取銀行信貸資金，積極爭取證券市場融資，準經營、經營性項目采用股權融資的融資方式。商務區工程主要為市政基礎設施及公共配套設施建設。根據市政府的要求，商務區基礎設施及公用配套工程的投資采用項目捆綁土地，土地收益封閉用于商務區建設的模式；經營性項目由各經營單位投資建設，管理運營。因此，該區域的基礎

46、設施及公用配套工程具體投資方案如下：供電系統：投資主體為省電力公司，但電力管溝由武漢市漢口機場遷建開發有限公司投資；信息管線：投資主體為市信息管線投資公司；燃氣系統：投資主體為市燃氣集團；供水系統：按管徑分別由市水務集團和遷建公司投資；兩所醫院其中一所的投資主體是遷建公司，另一所醫院投資市場化。道路、水域、公園、廣場、排水等項目由遷建公司負責投資，其投資均計入商務區建設的封閉資金。3主要融資渠道和方式遷建公司建設資金來源主要是：王家墩地區可經營性土地的出讓收益，王家墩區域外騰退用地的級差地租，公益基礎設施建設項目的政策補償等。公司融資采取直接融資和間接融資兩種方式。直接融資包括通過上市公司直接

47、從資本市場融資；利用特許經營、BOT、TOT等進行項目融資。對經營性項目采取合資合作以及BOT方式，吸引外資、民企和其他投資機構進行投資。間接融資包括短期商業銀行貸款、發行基礎設施建設債券，國際金融機構和外國政府貸款，如世界銀行、亞洲銀行及各國政府貸款。在商業銀行貸款方面，繼續保持與國家開發、工行、建行、交行等多家商業銀行已建立的良好的銀企合作關系，與銀行簽定綜合授信額度意向協議或銀企戰略合作協議，取得一定數量的信貸資金。通過盤活存量資產，促進資產變現，實現實物資產向建設資金的轉變。公司主要融資方式有土地儲備資金貸款、自有資產抵押貸款、債券融資、BOT項目融資等，同時，依據不同的投融資環境需要

48、采取相應的組合融資方式。(1)土地儲備資金貸款。根據武漢市土地儲備資金管理暫行辦法（武財綜2004251號），土地儲備資金是指財政注入土地中心的資金和撥付的供應宗地成本補償，以及土地收購整理儲備機構利用政府信用或土地資產向金融機構融資等方式籌集的，專項用于土地收購、開發整理、儲備管理等方面的資金。遷建公司受市政府委托進行王家墩地區的土地收購、開發整理、儲備，該辦法適用于公司所需資金的籌集。因此公司可采用利用政府信用或土地資產向金融機構融資的方式，即土地儲備資金貸款。同時，公司充分利用政府背景和王家墩商務區未來的效益，爭取基礎設施建設項目貸款，加大向開發銀行和商業銀行貸款的力度。(2)自有資產抵

49、押貸款。公司利用自有資產抵押貸款，融入一定數量的流動資金。公司自有資產可用于抵押的主要是房產與土地，房產有目前辦公使用的東方商都七樓、用于出租的青年廣場寫字樓，土地有灄口油庫保留地方的部分土地。(3)債券融資。企業債券融資的方式有兩種，一是企業債券，一是短期融資券。武漢在發行企業債券支持城市基礎設施建設方面已有起步，市城建投資公司已成功發行城市建設債券。在國家進一步鼓勵發展債券市場相關政策出臺后，結合公司自身情況，積極上報申請，爭取發行一定數額的商務區建設債券。條件成熟時，可試行借殼上市等證券市場融資方式。(4)土地儲備資金信托融資。按照中華人民共和國信托法、信托投資公司管理辦法、信托投資公司

50、資金信托業務管理暫行辦法的規定，公司探索實施土地儲備資金信托融資方式。(5)BOT項目融資。公司對商務區內準經營性項目可采取BOT方式，吸引外資、民企和其他投資機構等社會資本進行投資。以項目建設、經營的特許權協議為融資基礎，由項目公司為項目的投資者、經營者安排融資，承擔風險，開發建設項目，在特許權協議期限內，通過經營項目獲得利潤，并在到期后將項目移交給業主。通過BOT項目融資，加快商務區建設步伐。六、公司人力資源管理1、樹立人才是公司第一競爭力要素的觀念堅持人力資源是公司第一競爭力要素的觀念，人才是企業未來發展壯大的關鍵問題。武漢CBD的開發與建設，需要大量的專業技術人才與管理人才。如何使人力

51、資源成為企業的核心資源，實現人力資源管理的價值創造功能，是公司面對競爭性挑戰的重大課題。樹立以人為中心的觀念。人力資源管理要從原來單純的“進、管、出”職能上升到為實現組織目標而對人力資源的取得、開發、保持、利用和發展等方面進行的開發與管理。在完善公司法人治理結構和明確企業經營發展目標的基礎上，通過合理管理人力資源，通過經濟核算來提高人力資源的投入產出率，以人力資源促進企業發展，最終讓人力資源真正成為企業競爭力的源泉。樹立管“人”比管“事”重要的觀念。在企業的管理比重上，管理人比管理事更重要，人力資源是企業所有資源中最寶貴的資源，是企業發展的核心。在如何管好人的問題上，企業的各級領導應充分認識到

52、，人既是被管理的客體，又是管理的主體；領導既要對被管理者進行研究和考察，了解其能力，品質和需求等個性特征，又要讓他們積極地參與管理，進行主動管理。 樹立人才是企業利潤最高的商品觀念。 人才是一種特殊的人力資源，人力資源是公司的財產，一旦擁有便是財富。人力資源管理的主線是促進人才資源整體性開發，促進人才資源向人力資本轉化。2、推進員工結構調整目前公司各類人員在學歷構成上主要在本科至大專之間，有35人，占人員總數的56；在職稱構成上具有高、中級職稱的有25人，占人員總數的41；在年齡構成上主要集中在3050歲之間，有32人，占人員總數的52；在專業構成上，基本集中在經濟類與工程類，有22人，占人才

53、總數的36。從人才結構上看，公司比較缺高級技術人才。高級職稱僅有11人，僅占人員總數的18。在專業技術人員隊伍方面，工程類的技術人員占人員總數的18。各專業門類不全，專業狹窄，人才存量少，高層次人才更顯不足。根據公司面臨新的工作任務，高、中級技術管理人員比較缺乏，按年度適量引進儲備市政建設、規劃設計、水電等專業的工程技術人員和土地拆遷、土地評估、投融資、項目管理等方面的人員。為適應公司發展需要和公司人力資源配置的需求，公司對有意參與公司發展的人才資料進行信息分類，建立人才儲備庫，公司人力資源部門專項負責人力資源的開發和管理，使公司能夠及時補充所需要的人才。總公司管理人員規模在未來五年內控制在1

54、00人以內。同時，調整管理隊伍結構，大膽啟用選拔3540歲高素質員工為中層管理和部門負責人，解決部門管理人員年齡偏大和總體結構老化的問題。3、創新管理機制追求自主性，期望獲得社會認可以及人才流動是公司人員特點，是當今的普遍現象。團結協作，集思廣益就成為企業獲得成功的關鍵，抓緊建立現代企業制度，加強人力資源管理，是擺在公司面前迫在眉睫的課題。身份管理。首先從改革職工身份制度入手，打破員工的身份界限，實行全員合同聘任制，按公司需要和本人能力決定聘任與否和待遇如何；健全完善職工福利、醫療、失業、養老保險機制；積極探索職工身份退出的成本補償機制，逐步實現員工由單位人向社會人的轉變。崗位管理。確立進入靠

55、技術、崗位靠競聘原則，錄聘和競崗程序制度化，在企業人員流入方面，要充分考慮人員構成狀況和人員需求狀況，廣開用工來源，通過各種招聘途徑，擇優錄用。按照“市場倒掛法”（即一線所需工作人員）合理設置崗位，堅持因事設崗的基本原則。按照發展要求，應把最合適的人放在最合適的崗位，讓其創造最大效益的要求，把市場競爭機制引入人力資源管理，實行公平競爭，優勝劣汰。崗位競爭是優化人力資源配置的手段，公司管理的干部由公司組織競聘，各核算單位、部門管理的崗位由各部門組織競聘，公司人力資源管理部門監控。形成企業內部層層聘任制。績效管理。科學設計薪資方案、激勵模式及職工績效評核模式，建立員工工資自然增長機制。分配制度上以

56、效益為中心，堅持推行崗薪制，把職工的責任、權力與利益結合在一起，加大薪資結構中“活工資”比例，拉開分配檔次，從根本上解決分配過程中存在的職工薪酬與市場脫節、工資水平不反映崗位勞動差別等突出問題，加大對有突出貢獻人員、專業技術人員的獎勵、激勵力度。績效管理實施將部門按量化目標、過程控制、計劃執行、組織建設、費用控制、公共評議等指標設置不同的權重，按百分制匯總考核，結果分“先進、良好、合格、基本合格”四個等級，然后確定各等級的“調節系數”，職工最終績效考核得分，應是職工績效考核得分乘以部門績效“調節系數”。這樣的結果是對職工公正的績效考核，同時也將職工與組織目標緊密聯結在一起。另外，在分配方式上，

57、適時推行股票期權制，使企業管理者和業務骨干有公司的期股或期權，激勵企業經營者和員工努力地創造最大的價值。積極探索按資分配方式，用資產紐帶將職工與企業的利益融合在一起。4、不斷提升人才素質確立以學習型文化為先導的員工培訓戰略。大力加強員工培訓，形成一種至上而下的全員學習型文化，達到提高員工的自學能力和創新能力。對員工的培訓是公司的一項長期戰略，包括業務培訓、政策法規和企業文化培訓，不斷提高員工的業務水平和職業素質，增加員工的綜合競爭力，強化公司的經營理念。公司的所有員工有義務和權利參加公司組織的一切業務培訓。鼓勵員工利用業余時間學習，高校深造或攻讀各種文憑，經公司核準的學習、深造或攻讀文憑，在取

58、得相關證書或文憑后，可以報支部分相關費用。七、公司企業文化建設做好企業文化規劃，加強人員培訓，做好物質文化MI、制度文化BI和精神文化VI三個層面的設計，推進公司的企業形象CI設計方案的實施，以外在展現形式物化企業精神和價值觀念。1、弘揚企業精神，鑄造企業靈魂企業不單是一個創造財富和獲取利潤的經濟實體，更是一個生命肌體。只有物質財富的積累和精神財富的積累相適應，企業才有生命活力。企業文化是在長期生產經營中倡導、積累，經過篩選提煉形成的，是以企業管理哲學和企業精神為核心，以企業最高目標、共同價值觀、優良作風、行為規范、標識、環境等為主要內容的，能夠激發和凝聚企業員工歸屬感、積極性和創造性的人本管理理論，是企業的靈魂和精神支柱。最終決定企業不同的生命周期。建設先進的企業文化，對于企業的生存和發展有著直接而深刻的影響。武漢機場遷建開發公司處于重要的戰略機遇期和發展的關鍵時期，建設先進的企業文化，對于履行政府職責，實現企業加快發展、做強做大的