1、 杭州*房產項目可行性分析報告PAGE PAGE 31*建設工程監理咨詢有限公司 杭州*房產項目可行性研究報告*建設工程監理咨詢有限公司第一部分 項目總論1.1項目概況 本項目位于臨安市*板塊*街道*（見附圖1項目區位圖），占地面積為700畝(以土管部門的實測面積為準)。四至界限為：北至紫竹林腳，南至臨石公路邊（臨石路南面是2000米的臨湖森林公園），東至華電房地產地坎，西至省直房產地坎的范圍內。用地性質為住宅用地。該地塊分三期掛牌，可在半年至一年半內辦完供地手續。地價在60萬左右（政府有文件承諾不超出此價），首期掛牌為200畝。1.2本項目所處地理位置本項目基地地處杭州西郊臨安市，臨安地西接

2、黃山，東鄰杭州，是浙江省的生態經濟強市，休閑度假勝地，周邊與西湖、千島湖、黃山、天目山、莫干山等著名國際國內風景旅游地區山水相依，天目山系綿延境內，杭州至黃山的“黃金”旅游線穿越市境110公里，自然地成為兩大國際旅游城市陸路旅游紐帶。全市占地3126.8平方公里，轄4個街道、22個鄉鎮，人口51萬。氣候溫和，生態資源豐富,山清水秀、風光迷人。優越的生態環境孕育著4700多個物種，享有“綠寶地”、“萬寶山”之美稱。臨安全市森林覆蓋率高達74.9%，是全國的生態示范市。境內有兩個國家級自然保護區、一個國家級森林公園，其中西天目山國家級自然保護區面積42.8平方公里，有第四冰川期孑遺植物銀杏的野生種

3、，是世界人與自然生物圈網絡成員；清涼峰國家級自然保護區面積108平方公里，是南亞種群梅花鹿主要棲息地；*國家級森林公園面積108平方公里，是杭州近郊最大的具有湖泊、山體、原生植被共生的森林公園，是長江三角洲的一顆綠色明珠。*又名“*”、“*”，位于臨安青山鎮，距杭州市中心的距離38公里，是始建于1964年的大型人工湖，一座長58米、高24.1米、頂寬5.5米的大壩猶如長虹，氣勢磅礴，橫貫在公山與母山之間，攔腰截住苕溪，淹沒崗丘谷地，集天目山麓603平方公里之山水于一湖，形成秀美清澈的*。如今，*湖泊水域面積已達10平方公里，環湖四周建有眾多的賓館和休閑度假村。湖區山巒綿延，茂林修竹，花草果木，

4、四時景色，變幻無窮。湖面一碧如鏡，白鷺翩翩，魚翔清波，北湖更有國內罕見的千畝水上森林。*象一塊碧玉，鑲嵌在杭州近郊的群山蒼翠之中，四季之時，泛舟其間，登臨山野，讓人心曠神怡，樂不思返。清秀嬌美的湖光山色，豐厚沉積的錢王故里，景觀和人文有機地融匯在一起，如詩般得增添了*的意蘊和魅力。*畔風光旖旎，空氣清醒，寧靜和熏，滿目清翠，像一顆的明珠，閃爍在蒼翠欲滴的群山之中，成了西子湖的“姊妹湖”。1.3本項目周邊交通及配套從杭州市區到*區，目前交通極為便利，道路條件已經十分成熟。從市區天目山路出發，經杭徽高速公路不到20分鐘車程，即可到達*畔，另有八車道的02省道同行。杭徽高速、02省道均連接杭州繞城高

5、速，使從市區方向進入*區的交通極其快捷方便。2007年3月，寬50米、雙向6車道、設計行車時速60公里的文一西路延伸段又全線通車，下一步作為市區道路的文一西路，將進一步向西拓展到*，私家車的出行便利和公交車的通達，*離杭州西湖已經越來越近，*板塊的同城效應越來越突出，*板塊至杭州城區之間，通過城市和近郊快速交通系統，使城市中心地區到郊外居住區的出行時間基本在半小時左右，這十分接近發達國家近郊高檔住宅和都市中心的車行時間和距離。隨著杭州至臨安地區公交班車的開通，屆時市民從市區到*區的交通來往將更加方便。這樣，*離杭州西湖已經越來越近，從市區到*的交通將更加現代化，更加快捷。*板塊作為綠色“生態住

6、宅”的內涵，將成為杭州市民“5+2”郊外“綠色”房產、生態居住的首選，同時便利的交通條件，也將使*板塊，成為浙江發達地區、直至長三角地區成功人士追尋湖山別墅的珍貴選項。除了與杭州市區出行便利外，臨安城區到*板塊之間的道路規劃也十分理想，目前，*的北邊一條連接*（臨安城區）和青山板塊居住區的道路四車道的臨石公路已經開始動工建設，該道路規劃寬58米，道路施工時，同時預埋設電力、給水、排水、光纜、天然氣等基礎設施，該道路工程建成后，將大大改善*區塊道路交通和環境條件，區塊開發條件日益成熟。并將與臨青公路(原02省道臨安段)一起，在*兩岸形成對望之勢，道路沿岸，*畔，山野秀美，成為名副其實的景觀大道。

7、另外，杭州市的地鐵規劃方案目前已經國家批準立項，地鐵一號線2007年已經開工，根據杭州市軌道交通遠景規劃，規劃地鐵五號線將連接臨安城區，規劃預留的杭州至臨安的地鐵（輕軌）交通線路，直達*區塊，其選線也沿著青山景觀大道和臨石公路布線，在*片區環東路與臨石路交古山的東南角將設置地鐵（輕軌）站點。這樣，又將給*區塊的開發帶來發展的利好。本項目基地建成后到臨安城區的車程實際只有5-6分鐘，經浙江林學院，馬上就進入市區了，外部生活配套完善，但為了支持*居住區的開發，目前，臨安市仍制定了相應的*區塊市政設施配套規劃，包括上下水、電力、管道煤氣、通信網絡等市政配套，都和臨石景觀大道同步建設，同時，中小學、醫

8、院、商貿服務等生活配套建設，也將在*板塊陸續展開，其中重點商業旅游服務配套區域，將在本項目基地附近，約“青城山語間”景觀大道南面展開，在臨石景觀大道路北600米開外地區，還將建成與西湖區梅家塢一樣的休閑餐飲區，從而將使*地區項目的環境城市配套更趨完善。第二部分 市場研究2.1*房地產市場概述*板塊位于臨安城區的東部，是臨安城區最接近杭州市區的區域。根據規劃，青山居住組團將并入臨安城區，由此，*位于杭州市區主城與臨安衛星城之間，形成“兩城夾一湖”的態勢，*具有“第二西湖”之美譽。臨安城區將緊密地連接閑林板塊、老余杭板塊。杭州近郊房產，從三墩板塊到閑林板塊，從閑林板塊再到老余杭板塊，進而連接到*板

9、塊，地理位置上的緊密相連，印證了同城的概念，也展現了杭州近郊自然生態房產的空間延伸軌跡。屆時，依托現代交通的便利，市區與青山居住區之間的交通時間將大大減少，*房產與杭州消費者的距離，越來越近，躍入杭州房地產消費者的視野，在近二年來已經是一個事實。目前，杭州已經有不少市民選擇在臨安置業。據一位房產開發負責人的介紹，他們所開發樓盤的業主中，大量的客戶就是杭州人，其中浙水房產開發的錦天花園已經售完，業主中七成是杭州客，該公司在*的新項目中，從方案規劃階段就直接明確了客戶目標群：“產品做杭州，甚至是上海市場”。 *區特有的山地資源，*板塊低密度的“綠色房產”，由于其資源的稀缺性和生態性，其產品不僅能打

10、動杭州人，也一定能打動包括上海在內的長三角地區中高層次的客戶。隨著臨石公路的建成，周邊*區塊房產項目的相繼開發，臨安當地的大市政配套不斷跟進，杭州至臨安和*區間交通條件的快速改進，*板塊本身基礎條件的不斷完善，省內知名大牌房地產開發商以在幾年前高度關注*板塊的開發前景，并已在幾年前開始儲備土地。據業內權威人士分析，目前該地塊的價值正在迅速上漲，由于此前閑林板塊沿線開發成形，無地可拿，基本地價已躍過400萬元一畝，因此，以*板塊遠遠優于閑林板塊的環境品質，綠色生態，湖山資源和高速交通的直線通達性等條件，*板塊的基本地價， 二年內逾過100萬元畝已經是保守的評估，當該區塊開發全面成形后，其土地價值

11、的價值更是難已定論。而重要的是，由于歷史的原因，*板塊東側規劃土地，已經被相關的開發商所進駐，而*板塊的綠色生態性要求，決定了板塊的環境容量的可控性，和土地資源的稀缺性。本項目的籌組方為省內專業投資開發機構，公司方面在決定投資建設高科技工業項目的規劃中，數年來，一直對*板塊的項目商業開發作出充分的準備和研究，并對本項目的儲備和長遠的戰略具有充分的信心。評估和研究的結論是：對*板塊低密度的“綠色生態房產”的商業前景極其看好；按照杭州市城市發展戰略的定位和規劃布局，*房產具有良好的市場培育空間；是一個值得戰略把握的成長性項目；應該充分地利用該板塊日益突現的生態環境和交通優勢，精心規劃，培育品牌，實

12、現*房產可觀的商業價值。現在*周邊，已經有綠城房產、中都房產、青城房產、明新房產、浙水房產、恒晟房產、省直房產、華電房產等開發商布局，獲得了總計近10000畝土地的開發權，目前已經啟動的項目有：中都青山翠湖、青城山語間、西房錦銹錢塘等樓盤（已開盤，別墅售價為10000元/平方米。與該地塊緊挨相連的東西兩側的華電地產板塊（約800多畝）和省直地產板塊（約1000多畝），省直房產公司的地塊一次性摘牌，現已完成建筑規劃許可證，進入施工圖設計。華電完成第一期的400畝土地掛牌，在2005年5月進行第二期的400畝的掛牌，現正在進行一期工程的施工。據此評估，已目前的開發進度，若干年后，在這里將形成近10

13、000畝的大規模、高品位的排屋、別墅群，成為杭州西郊最有品質和影響的湖山居住區塊。2.2*房地產產品的優勢和特點2.2.1 交通的通達性：由于杭徽高速在*留有出入口，并銜接杭州繞城高速公路，目前從市區到湖區板塊的行車時間縮短到20分鐘，還優于走地面02省道的閑林板塊的房產項目。隨著杭州至臨安地區公共交通的班車化，和遠期軌道交通的建設，屆時從市區到*區的交通來往將更加方便，在交通不擁堵的情況下，半小時內跨越西湖到*將成為現實，其20分鐘與30分鐘以內的行車半徑，城市高架至城市各個部位和市外區域連接便利性，都是十分明顯的交通優勢。2.2.2 項目的生態性：*板塊所具備的最佳的生態環境，是杭州近郊房

14、產項目中所難以比擬的。*板塊的房產項目容積率基本控制在0.25左右，綠化率在65%以上；*區域本身即為國家森林公園，天目山余脈的森林；*全域有10余平方公里，相當有2個西湖之大；*板塊區域內幾乎全是山地綠色植物，原生的植皮資源保護良好；區域內的這些生態環境，將明顯的形成自己獨特的生態環境優勢，居于杭州大都市城郊別墅、排屋、公寓板塊中生態環境最佳的位置。在良好規劃、設計、建設的配置下，*板塊有可能產生杭州都市近郊除西湖板塊以外最好的生態景觀別墅板塊。2.2.3 產品的價值性：杭州以湖山之美享譽世界，經過百年發展，環西湖周邊，已留下了無數的民國近代別墅建筑，不少為史留遺跡。在國家的嚴格規劃許可下，

15、西湖周邊是不可能產生任何低容積的住宅產品。 近10多年來，杭州比較成功的景觀房產，特別是別墅項目基本在杭州城市西部方向，沿群山余脈布局，采山水綠樹之靈氣。從天目山路、西溪路一路走來，在閑林板塊沿線集中了11個別墅、排屋、公寓樓盤。目前，閑林板塊的別墅均價為1.2萬元/平方米，老余杭地區綠城開發的桃花源精裝修小戶型別墅均價為3萬元/平方米，而且，價格堅挺，穩中有升。相對來講，*板塊已開樓盤，一般的產品價格還在6000元左右，一些知名度較高的樓盤，如“青城山語間”、“錦繡錢塘”均價為9000元/平方米。三者到達杭州的通車時間相差不多，而實際情況已經證明，*板塊不僅生態環境、配套遠景要勝于閑林、余杭

16、區塊樓盤，交通的通達性也將不遜于上述地區，而*板塊與閑林、余杭別墅的價差，卻存在很大的差價，在排屋、公寓產品上情況也大致如此，這是在進入*板塊區域內的道路交通條件還未全部到位的情況下的價格，它說明了青山板塊房產品巨大的價值空間，這也是目前各大開發商紛紛進入*板塊的真正的價值原因之一。2.3現有周邊主要樓盤介紹項目分布見附圖2*板塊項目分布圖中都青山翠湖：中都青山翠湖項目憑借著3642畝的規劃用地和核心區位，可以說是*區塊最重要的地產項目之一。這個碩大的地塊西北端為群山起伏，重山疊翠，向東南漸趨低緩，形成低山丘陵，與寬谷盆地相向排列，東接*形成兩個湖灣，雖很難縱覽全貌，但沿路進入，曲徑幽深、水草

17、豐滿、谷空鳥啼，確實讓人充滿了期待。它的總建筑面積將達到90萬平方米，規劃1000戶，容積率0.25，車位配比1：1。首發項目由獨立別墅、排屋及部分酒店式小高層公寓組成。小區內還配有部分商業配套設施，并同時建設五星級休閑度假酒店，酒店占地面積50畝，總建筑面積3萬平方米，將于2007年10月份開業。根據開發商的設想，這里今后的建造目標是一處可居、可玩、可賞、可藏的高尚生態山水別墅園。相比于*其他項目，地塊大、位置優越、配套齊全以及較高的規劃點是該項目的優勢。臨湖灣的房子總體布局為四層，面積430-470，價格450萬/棟左右，花園面積400-800，設有觀光電梯。其他部分面積有：312，價格為

18、300-310萬；400，價格為350萬。2006年3月首期開盤，2008年9月交房。吳越山莊：吳越山莊項目是臨安當地開發較早的項目。位于*的西南面，入臨安市區的大路沿邊，臨安著名的功臣塔下，就會看到吳越山莊項目。吳越山莊是在原臨安茶廠的地塊上改建的，東臨*，南臨橫山弄水庫、北靠錢王大街，從地理位置看更靠近*區塊，但在景觀上比*核心區塊有所差異。項目占地有200畝，總建筑面積15萬平方米，400戶，容積率1.2，綠化率40%，車位配比1：1。開發多層公寓、排屋、別墅，主要以排屋和多層為主，主力面積207-227平方米。自05年開盤以來銷售情況良好，目前只剩下少量余房，聯排排屋在3500元/平方

19、米，疊加排屋4700元/平方米，多層公寓在2800元/平方米，二期也將于07年下半年推出。該項目于2005年9月交付，是*附近最早交房的一個樓盤。二期交房時間為2009年。青城山語間：沿臨石公路車行七八分鐘后就到了青山街道民主村，由杭州青城房產開發的以別墅為主的青城山語間項目北邊為西大山、美女山，靠山面湖是該項目最大的特色，占地1500畝，總建筑面積為27萬平方米，877戶，容積率為0.25。一期預約階段，推出獨立別墅，價格在5250元/平方米左右。目前正在進入二期房源預約階段，二期最大的特點是推出了180-220平方米的迷你獨棟別墅，均價在130萬元/棟左右。該項目以山地別墅為主，推出迷你型

20、別墅定位杭州中級階層，自住需求占多數。 在周邊同區塊在售別墅中，售價相對較低，中長遠升值空間較大。但是最大不足是周邊生活配套缺乏，可居環境成熟尚待時日。戶型：J-3戶型206.3的面積，精巧但是功能完備。三個臥室，一個書房，獨立的保姆房，盡顯人性化關懷。6.6米開間的豪華主臥，帶開放式走入衣柜和獨立衛生間，彰顯主人尊貴。超大露臺，將秀美山景盡攬眼底。南向的獨立餐廳和30大開窗戶設計的客廳，享有良好的自然采光及通風條件。錦繡錢塘：在青城山語間東側即為錦繡錢塘項目，以別墅為主，站在高處俯瞰，可以看見園區為低緩山坡地形，地塊南低北高，內有若干塊大小不等的天然湖面。占地1150畝的錦繡錢塘項目總建筑面

21、積為22萬平方米，容積率0.28，共有600余套別墅。現開發位于樓盤西南區塊、依臨石路的第一期別墅，2007年上半年開盤，戶型在300-350平方米，價格每幢在300萬元左右。交房時間在2008年下半年。筑境內外2050外觀圖筑境內外2050：這個由臨安當地房產商開發，項目具體位置在環城北路以南，東湖路以西，與浙江林學院新校區隔路相望，南望苕溪，應該說景觀條件較好。項目總占地300畝，建筑面積達到了28萬，容積率1.29，綠化率34.5%，車位數700個。建有多層、小高層、高層、排屋，并有較多的商業用房，車位配比較高，配套設施較為齊全；同時6路、7路公交車也解決距市中心稍遠的問題。由于開發較早

22、，一期開發的排屋和單身公寓以及二期A組團均已售完。現正銷售B組團，排屋均價在4200元/平方左右。金基青云山居外觀圖金基青云山居：金基青云山居位于錦繡錢塘以北，距杭州市36公里，項目06年年初開工。與*板塊其他樓盤的坡地別墅相比，青云山居雖然也是坡地風格，但是地勢區域中的腹地面積比較大，這為房產商開發多樣化的別墅提供了便利。項目北面有一個1萬多平方米水域面積的太白塘，池水清澈見底，“這里的池水有點九賽溝的味道”。這也是開發商看中這塊寶地的重要原因，據說，在金基房產之前，有很多房產商都曾在這個地方來踩點，對在這里開發一個個性化的別墅項目向往不已。美麗的風景，是上天最好的禮物。開發商為此特別決定保

23、護性開發，利用天然景觀，做好保護，沿太白塘做部分頂級別墅。共有1180畝地，總建筑面積19萬平方米，容積率為0.18（一期）。第一期于06年4月，開盤，每戶建筑面積360-400，占地面積800-1000（含周邊花園占地面積），總共600余套，日前可售樓盤79戶，價格250-300萬。金基青云山居不希望摻雜任何其他住宅形態，既維護了獨門獨院的舒適私密，又保證了整個別墅園區血統的純粹。如此大規劃的純獨棟別墅開發，在杭州別墅開發史上實屬罕見。戶型：該戶型359，五室四廳四衛，整體通過大窗大門連接室外大型木平臺，把自然景色引入室內，豐富了室內表情和生活情調；獨立入戶門廳，雙車位私家車庫，宴會式大型餐

24、廳，展現豪宅的尊貴感。純粹的家人專屬樓層，由兩個主金基青云山居外觀圖臥區和一個起居廳組成。主臥區由寬大臥室、開闊書房、獨立衣庫、精致梳妝臺、豪華衛生間共同組成。西子玫瑰溪谷：西子玫瑰溪谷項目是由浙江綠城房產聯手西子房產打造，是區內目前品牌呼聲較高的一個項目。沿臨石公路南面小路過去，便是西子玫瑰溪谷，農田和一座座起伏的小山，是遠看過去風景，但走近了又完全不一樣。*全貌一覽無余，湖面平靜，三兩個人垂釣，遠離塵囂的悠然自得對任何人都是種享受。西子玫瑰溪谷是*區域內為數不多的幾個直面臨湖的項目之一，占地約1600余畝。項目擁有太陽灣和水景灣兩個水灣，水景線有千米之遙。景觀太美，有時候也會成為房產開發的

25、負擔。西子玫瑰溪谷將“山地水岸”和“湖泊游艇”的主題文化融入住宅社區，創造一種“奢華時尚游艇時代”的全新生活方式。這一“湖泊游艇社區，山水高尚別墅”的形象全面執行，玫瑰溪谷將杭州的別墅開發，直接帶向主題社區的前沿時尚話題。整個園區分為臨湖和不臨湖的南北兩區，靠近臨石公路的北區，將以經濟型小別墅為主，戶型面積380平方米左右。現為工程設計規劃階段，預計2008年6、7月份將推出第一期。林水山居外觀圖林水山居：屬臨安市區項目，位于臨安市城區東北面，東鄰浙江林學院，主要為多層、別墅、排屋、疊排、單身公寓，占地178畝，總建筑面積13萬，容積率1.09，綠化率40%，車位配比1：1。二期開盤時間200

26、7.2，主力戶型：別墅336-399平方米，排屋300平方米，疊屋200平方米，別墅售價5000-7000元/平方米，排屋售價4000元/平方米，疊屋售價3800元/平方米，多層售價2980元/平方米。交房時間2007年10月。*81號：*81號位于臨安*西側,驅車至杭州約三十分鐘左右,至臨安市區僅5分鐘車程，本項目采用澳洲建筑風格，占地135畝，總建筑面積27000平方米，綠化率60以上，容積率0.3、得天獨后得地理位置，資源得稀缺，本項目僅設81席珍藏版別墅，整個項目分為南北兩大區塊，南區1500平米得自然水域融入貫穿于整個小區內部，通過設計中央景觀360度親水觀景島更讓人與自然零距離接觸

27、。北區預留25000平方米自然山林形成了一個天然氧吧。項目因地形得獨特充分利用山、坡、湖的自然條件展開布局。建筑格局大多23層，建筑面積300550平方不等，部分戶型帶有私家游泳池，花園面積300900方不等（贈送），每棟利用1米多高的圍墻圍合形成獨棟的私家庭院。在單戶建筑設計上采用創新無阻礙、全框架試結構，讓房型的布局更顯自由流暢，讓主人可以根據自己的喜好任意分隔內部空間，彰顯個性與美感！建筑類型：圍合式低層住宅，占地面積9萬平方米，總建筑面積4萬平方米，總戶數81戶，容積率0.3，綠化率60%，車位比例：1：2。2007年4月開盤，戶型面積：300-500平方米，交付時間:2008年12月

28、。均價：260萬/棟。六合盛湖光山色：位于臨安*街道*村玫瑰溪谷斜對面。建筑類型：別墅、排屋、公寓、商業街。占地面積700多畝，建筑面積30萬平方米。2007年5月開工，2008年上半年開盤。大地春天：由臨安本地最大開發商之一杭州大地房地產開發公司開發，位于臨安的城西，西對玲瓏山，北與天目高級中學隔街相對，東近人民廣場。主要為多層、小高層、高層，占地102畝，總建筑面積達19萬平方米，700余戶，容積率2.15。2005年3月開盤，現本期開盤：2007.1，可售套數：100套，戶型面積120-200，于2007年底交房。價格在4500-5000元/。楓林曉城外觀圖楓林曉城：位于臨安市中心，主要

29、多層、小高層，占地40畝，總建筑面積6萬，總278戶，容積率1.88。開盤：2006年1月，戶型面積108-190，起價4000元/。第三部分 項目整體策劃3.1 項目開發產品定位策劃隨著近兩年杭州經濟水平的迅猛提升，別墅購買群體已越來越大。而住進別墅是很多人的夢想，大多數人喜歡獨立別墅，并有舒適寬敞的空間，因此，獨立別墅的發展前景又會更大。同時，隨著市場供應量的放大，別墅產品市場細分必將成為趨勢，一些經濟型的別墅產品(聯體別墅和排屋)由于總價低，正逐漸吸引越來越多的成熟的或年輕的消費群體，別墅市場也逐漸走入大眾化的時代。因此，我們認為本項目的主力產品應為獨立別墅，與周邊的省直房產和華電房產開

30、發樓盤，共同形成具有較大規模別墅群，同時，項目區內可以配合部分市場容量較大的聯體別墅和疊加排屋，如受于項目規劃容積率的要求，還可以設計部分山地公寓。3.2 面積的選項目前杭州供應的獨立別墅面積主要在250-520平方米之間，花園面積在600-1600平方米之間，600-800平方米的花園面積是主力；聯體別墅主力面積為250-350平方米；排屋主力面積180-300平方米，排屋花園面積在80-400平方米之間。通過實際調查發現，別墅市場呈現出不同的現象，300左右的別墅銷售火爆，而大面積別墅由于價格和受眾面的影響，銷勢一般。目前，很多別墅都處于杭州近郊，就目前的交通狀況和社會消費能量而言，大部分

31、還不適宜做第一居所，別墅的購買群本身素質都較高，不會刻意去追求大和豪華，崇尚自然，向往生態，講究實用的“5+2”郊外“綠色”房產仍是主要的消費導向。根據有關機構初步統計，*板塊目前儲備的別墅排屋項目約還有9000畝，從整體上講，這是一個相對集中，而且具有別墅排屋環境品質的區域。為此，設計定位上，獨立別墅面積建議安排在250-450平方米，花園面積在600-1000平方米；聯體別墅主力戶型面積建議安排在200-350平方米，花園面積在200-500平方米之間。排屋主力戶型面積建議安排在180-300平方米，花園面積在100-300平方米之間。3.3 建筑風格選擇歐美各國的別墅建筑風格在杭州的別墅

32、市場上幾乎都可尋覓得到：意式、美式、荷式、西班牙式而中式風格別墅卻零星難見，杭州某個樓盤曾開發了少量的中式別墅，結果受到了很多有錢人的追捧。但一般而言，中式別墅應建在平地上，因此，像*這樣山水圍合的地方不一定適合做中式別墅產品。早幾年的購買者，大都喜歡歐式的、美式的別墅風格，但隨著購買群體素質的提高，喜歡的風格也越來越多樣化。應該講，貼近自然的綠色的鄉村風格的別墅，將會是市場主導的產品線，應具有比較廣闊的市場前景。這種風格不過分拘泥于其是歐洲的、美式的，還是中國式的，而是多種建筑元素的綜合，為我所用，滿足消費群對接近自然，享受自然的渴望，實現現代城市人們生活群體對郊區自然生活的追求。3.4 產

33、品價格定位目前，*板塊的正在開發項目，包括錦繡錢塘、青城山語間、*81號、中都*畔、金基青云山居、玫瑰溪谷等，中都*畔、玫瑰溪谷等樓盤的高檔產品，別墅總價應在400萬元以上/套，一般產品將集中在205萬-450萬元/套區間，經濟型產品價格還可以更低。但是，如無論從交通距離還是自然環境來看，相對于杭州其他別墅板塊，*板塊的產品，綜合性價比較高，都有較強的價格優勢。山地別墅以金基青云山居、錦繡錢塘、青城山語間為代表。金基青云山居預定總價250-400萬元/套左右；青城山語間經濟型別墅，小戶型迷你別墅面積在180-220平方米，150萬元左右的總價，填補了*別墅板塊市場空缺，吸引大批年輕的知富人群，

34、開盤銷售后形勢一直較好。因此，本項目產品的價格主體定位，總價價位建議在150-350萬左右為宜。第四部分 項目產品規劃4.1項目總體規劃總用地面積700畝（464600平方米）容積率0.504 綠地率49.5總建筑面積243000平方米總戶數1200戶總居住人口 3600人其中 單體別墅 300戶 每戶用地1.5畝（包括道路、綠化），建筑面積96000平方米（平均320平方米/戶）。排屋130戶 每戶用地0.5畝，32500平方米（250平方米/戶）。公寓、疊加排屋 770戶，92400平方米（120平方米/戶）。公建（商服、幼兒園、物管等）13100m2。停車庫 單體別墅每戶一個車庫兩個泊車

35、位；連體別墅、疊加排屋每戶一個停車庫；半地下停車庫9000(3.6*5*500)平方米。主要技術經濟指標序號項 目指 標備 注1建筑面積別墅96000 m2300戶排屋32500 m2130戶疊排、多層公寓92400 m2770戶半地下室9000 m2幼兒園1101 m2公建、會所12000 m2合計243000 m2地上234000 m2，地下9000 m22總占地面積464600 m23容積率0.5044綠化率49.5%5總戶數1200戶6總居住人口3600人4.2項目總圖布局 見附圖4.3項目配套設施 項目配套會所、商業、幼兒園、物業管理用房共1.31萬平方米。在距項目約2000米處的山

36、語間對面有中小學、醫院、商場、飲食一條街。第五部分 項目投資估算和資金籌措5.1投資估算項目投資費用估算及利潤表項目名稱：*房地產項目按土地面積46.46萬、容積率0.504測算序號費 用 名 稱 單位指標（元/m2 ） 總工程費用合計（萬元）備注（一）土地費用 59.9 41934.9總面積：46.46萬1土地出讓金57萬元/畝39900土地成交價（含所有土地有關費用）2契稅11973.00%3拍賣服務費（交易費）39.90.10%4土地增值稅7982.00%(二)前期工程費6642.61規劃及建筑設計國標 8102三通一平100.00 46463勘探、測量、放樣等費0.2%66按建安造價的

37、0.20%4監理費 1.2%396按建安造價的1.2%5報建、招標費0.8%264按建安造價6臨電臨水2.83 56.6按建筑面積2594007水增容7.7154按建筑面積8電增容12.5250按建筑面積(三)建筑安裝工程費1500 35235 建筑面積2430001土建工程1300.00 31590不含內裝修安裝工程50.0012152室外廣場、綠化、道路等100.00 2430(四)基礎設施建設費122 2964.6按建筑面積1排污工程20.00 4862室外供水工程20.00 4863室外供電工程35.00 850.54煤氣安裝工程27.00 656.15室外消防工程10.00 2436

38、安防及智能化工程10.00 243(五)各類規費15.1366.931墻改、散水泥基金9.50 230.85按建筑面積2防雷審批1.60 38.883質監費2.0 48.6 4白蟻防治費2.00 48.6按建筑面積(六)工程預備費17625%1761.75建安費35235(七)財務費用11831建設期利息（年利）7%1183貸款16900萬*7%（八)管理費用1.5%2096按銷售價1.5%總成本3794元/92185銷售收入139739.46000元*232899/(九)營業稅金及附加 74761城建稅7%489營業稅稅率7%2營業稅5%6987營業額5%(十)銷售費用 41921銷售、廣告

39、費4192按售價3%利潤358865.2資金籌措本項目土地出讓金及稅總計40600萬。項目土地出讓的取得可分期進行，第一期征地安排200畝，土地出讓金及稅11000萬。土地出讓的取得可采取自籌資金和銀行融資二種方式。若資金流量比較充分，則應考慮在一年時間內將土地手續做完，以免土地增值較快時，國家相關政策發生變化。若資金調度有難度，則可以先做200畝土地手續，后期逐步滾動開發。5.3資金使用預測進度第一期：200畝 設定價格：55萬/畝1、項目招拍定金200萬 參拍申請前交土管部門 2、一期啟動資金2200萬 20% 土地掛牌成交后首期 （自籌資金）； 3、一期二付資金4400萬 40% 掛牌成

40、交后約90天 （自籌資金）； 4、一期三付資金4400萬 40% 掛牌成交后約180天 （自籌資金）； 5、合同履行完畢，取得一期200畝土地權證第二期：200畝 設定價格：55萬/畝 一般可考慮將一期200畝土地權證既期抵押銀行，獲得銀行融資。預測如按成交價60萬/畝的60%放款，則可獲得融資約7200萬。如按當時市場評估價預測，融資額度將更大。1、項目招拍定金200萬 參拍申請前交土管部門 2、二期啟動資金2200萬 20% 土地掛牌成交后首期 （銀行資金）；3、二期二付資金4400萬 40% 掛牌成交后約90天 （銀行融資）；4、二期三付資金4400萬 40% 掛牌成交后約180天 （自籌資金3800萬，銀行融資600萬） 5、合同履行完畢，取得二期200畝土地權證第三期：300畝 設定