1、XX鎮(zhèn)XX小區(qū)項目可行性研究報告摘要對XX小區(qū)項目，本報告提供了兩種方案進行研究：方案1毛容積率為1.0、方案2毛容積率為1.3。 經(jīng)研究，兩種方案都是可行的。方案的選擇最終取決于政府的規(guī)劃容積限制。研究設(shè)定條件：土地投標(biāo)報價暫按65萬元/畝計算，考慮到實際投標(biāo)地價的未確定性，報告對地價進行了敏感變動分析。 報告先詳細(xì)研究了方案1即毛容積率為1.0的可行性，然后對方案2進行了比較研究。 總 目 錄摘要正文項目概況項目法人概況項目概況項目建設(shè)的必要性市場分析與預(yù)判XX市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀項目區(qū)域市場分析供需分析及價格預(yù)測建設(shè)方案與市政配套項目建設(shè)周期及工程進度安排投資估算與資金籌措項目總投資估算單位

2、成本估算資金籌措項目財務(wù)評價現(xiàn)金流量分析財務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率投資回收期風(fēng)險分析盈虧平衡分析敏感性分析其他備選方案結(jié)論項目概況1、項目法人概況XXXXXXXXXXXXX2、項目概況XX小區(qū)項目位于XX市XX區(qū)XX鎮(zhèn)，在XX公路以南、西至XX路、南至XX公路、東至建設(shè)中的XX高速公路?？傆玫孛娣e1481.57畝，是XX區(qū)迄今為止規(guī)模最大的住宅小區(qū)，采用一次中標(biāo)三批供地的土地供應(yīng)方式。第一期2003年9月底XX路以北約479.19畝和小區(qū)外，撤隊帶征地112.59畝第二期2004年6月底XX路以北約577.35畝。第三期2005年6月底剩余全部土地約425.05畝和小區(qū)外撤隊帶征地約129.11畝

3、。XX小區(qū)毛容積率控制在1.01.3。項目建設(shè)必要性XX外圍郊區(qū)化建設(shè)將成為“十五”時期的建設(shè)重點，一城九鎮(zhèn)以及十一個中心鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，將對市區(qū)人口進行有效的分流。同時，區(qū)域人口的增長將釋放出極大的住宅消費量。XX小區(qū)的開發(fā)和管理，將對XX區(qū)中心城（XX鎮(zhèn)、江海鎮(zhèn)）以及各集鎮(zhèn)的住宅建設(shè)和管理產(chǎn)生重要的影響，對全區(qū)投資環(huán)境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。因此該住宅小區(qū)建設(shè)將會本著“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高原則，力求把該小區(qū)建設(shè)成現(xiàn)代化高品位的生態(tài)居住區(qū)，努力為XX鎮(zhèn)（甚至是XX郊區(qū)）的城市化建設(shè)做出貢獻。市場分析與預(yù)測1、XX市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀鄧小平同志

4、南巡講話成為XX市房地產(chǎn)業(yè)第一個發(fā)展周期的動因（19921999年）。第一個周期特點是起點低、增建過快、上市量集中、消化吸納量不足。經(jīng)歷了5年擴張3年萎縮后，新的一輪周期從2000年起動，擴大內(nèi)需和投資的財政政策成為主要動因，特點是起點高、增速平穩(wěn)，目前市場正處于上升期的平臺中。供需關(guān)系將是決定房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢的主要因素，目前XX房地產(chǎn)市場的投資需求與消費需求都比較旺盛，在XX經(jīng)濟連續(xù)兩位數(shù)增長，舊城改造城鎮(zhèn)化進程加快，房地產(chǎn)市場全面放開等利好因素的帶動下，市場將保持一個較高的需求狀態(tài)?？傮w上看，XX房地產(chǎn)市場依然存在上升空間，XX房地產(chǎn)市場當(dāng)前高位運行，其穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢至少可以持續(xù)至“十五”

5、期末，不會發(fā)生大的波動。2、項目區(qū)域市場分析（1）、XX房地產(chǎn)市場發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)銷售住宅房地產(chǎn)開發(fā)情況（2）、市場概述“十五”期間，XX區(qū)進入了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的歷史新階段，整個城市化建設(shè)不斷加速，眾多的住宅開發(fā)商加入到XX“圈地運動”中。市場需求旺盛，在未來一段時間內(nèi)，整體市場將處于上行階段，需求的階段性高峰預(yù)計在2005年出現(xiàn)。XX鎮(zhèn)是XX區(qū)的主要中心鎮(zhèn)（城市化水平在XX區(qū)內(nèi)屬于目前最高），也將是未來人口導(dǎo)入的主要城鎮(zhèn)，這對房地產(chǎn)住宅的開發(fā)而言，無疑是最為有利的。 3、供需分析及價格預(yù)測（1）、供求分析需求分析影響需求變動的主要因素，可以歸納出以下幾個方面：經(jīng)濟因素 人均收入水平（房價收

6、入比）、行業(yè)景氣度市場因素 房地產(chǎn)發(fā)展周期規(guī)律、價格水平社會因素 人口變數(shù)、生活質(zhì)量的提高程度、城市化發(fā)展水平政策因素 具體政策措施頒布實施經(jīng)濟因素XX區(qū)人均年收入及房價收入比人均收入（元）房價收入比1999年128161:5.22000年135391:5.42001年153751:5.2分析：XX當(dāng)?shù)氐姆績r收入比維持在相對穩(wěn)定的水平，對消費有很好的促進作用。行業(yè)景氣度（萬元）1999年2000年2001年第一產(chǎn)業(yè)759907944985230第二產(chǎn)業(yè)4473404985532561707第三產(chǎn)業(yè)259915286284321092分析：第三產(chǎn)業(yè)比重加大。第三產(chǎn)業(yè)顯示出較為強勁的后發(fā)力，而第一

7、產(chǎn)業(yè)所占比重逐年降低。市場因素周期與價格的變動情況直接影響消費需求量的變化。正常角度考慮，需求量的變化和周期、價格變化成正比關(guān)系。社會因素人口的變動增加以及生活質(zhì)量的提高無疑會刺激消費需求，而城市化水平提高對人口變動和生活水平也起到拉升作用。需求測算 按人口變化和需求變化對市場近階段住宅消費的需求量進行估算。XX人口變動情況1999年2000年2001年戶籍人口877418888988708常住人口99307125362人均居住面積情況2000年人均居住面積17.93M2預(yù)測2002年人均居住面積20M2左右需求量估算已知條件：2000年 2001年XX住宅總建筑面積（307萬M2）。需求量

8、= 12.5萬 *（20 / 0.7）307萬 = 50萬左右注：20/0.7表示由居住面積換算到建筑面積，其他數(shù)值參考來源與XX年鑒。結(jié)論：在當(dāng)前國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的前提下，基于穩(wěn)定的人口導(dǎo)入量以及不斷提高的物質(zhì)生活需求考量，XX當(dāng)?shù)氐淖≌甓刃枨罅繉⒃?0萬左右。 供給分析通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的初步調(diào)研，據(jù)不完全統(tǒng)計： 分類區(qū)域在售量體去化量體未售量體近階段預(yù)推量體運河以南55余萬50-52萬3-4萬30萬（預(yù)計）運河以北15余萬12萬2-3萬10萬（預(yù)計）總計40萬左右從市場現(xiàn)有隱性預(yù)推案量來看在40-50萬方左右，但根據(jù)推案期來看，一年內(nèi)完全公開的可能性不大。再者，雖然目前XX鎮(zhèn)當(dāng)?shù)赝恋?/p>

9、資源較為充裕，但由于受每年用地指標(biāo)的限定，短時期內(nèi)市場依然將呈現(xiàn)供給小于需求的局面，消費者持幣待購的現(xiàn)象較為普遍。因此，在年推案量有限，消費穩(wěn)定的拉動下，市場將保持繼續(xù)上揚的態(tài)勢。 市場小結(jié) 在早期的經(jīng)濟建設(shè)帶動和供給量不足雙重影響下，XX鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅價格上升快速，2001年至2002年平均水平上漲300元/平米左右。后期市場供給量會有所增大，供求得以基本平衡，促使價格的走勢趨穩(wěn)。但在價格上行的慣性作用下，近期內(nèi)價格將依然呈現(xiàn)較高的上行速率，初步預(yù)計，平穩(wěn)期將會出現(xiàn)在2004年到2005年，而后期市場在經(jīng)濟條件趨好的基礎(chǔ)下，呈現(xiàn)波動型上揚的狀態(tài)。（2）、價格預(yù)判XX全市商品住宅價格走勢1996

10、年至2002年上半年XX市住宅年平均漲幅2.8%。XX當(dāng)?shù)厥袌銮闆r 2001年上半年2001年下半年-2002年上半年2002年中期2003年上半年（預(yù)計）市場均價（元/M2）1800-20002200-23002400-25002800-30002001年 2002年上半年住宅市場供給量不足，市場供求結(jié)構(gòu)失衡，在消費需求的刺激下，價格平均漲幅在400元/M2左右。2003年預(yù)推案量放大，將與當(dāng)?shù)氐南砍醪轿呛?，因此在供求平衡的前提下，預(yù)計價格走勢將日漸趨穩(wěn)，在種種利好因素的引導(dǎo)下，平穩(wěn)上升。價格預(yù)測從市場價格的基本走勢，考慮到供求關(guān)系的影響，結(jié)合XX部分2003年預(yù)推樓盤的價格進行預(yù)測。預(yù)

11、計：2003年上半年XX鎮(zhèn)平均價格水平，在正常情況下達(dá)到：2800-3000元/M2。結(jié)合XX全市1996年至今相對完整的價格運作周期，平均年漲幅在3%左右。預(yù)計2005年2006年市場平均價格水平3500元/M2左右。（3）小結(jié)就XX小區(qū)項目而言，在XX理念、品牌的保障下，如在20032004年推案，價格在3300-3500元/M2的水平，超10%-15%區(qū)域行情可行度較高。到2006年左右，在社區(qū)的完善經(jīng)濟形勢下利好趨勢，整體價格可保證在3600-3800元/M2左右。建設(shè)方案與市政配套XX小區(qū)項目定位于中高檔現(xiàn)代化住宅小區(qū)，是集商業(yè)、服務(wù)、教育、娛樂為一體的綜合性社區(qū)，詳細(xì)的建設(shè)方案見投

12、標(biāo)文件中的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案。對于相應(yīng)的市政配套情況如下：公建配套面積不超過15萬平米，其中商業(yè)配套設(shè)施建筑面積40000平方左右。另農(nóng)貿(mào)市場不小于3600平米，會所不小于3000平米，48班中小學(xué)一所，12班幼托2所，其它公建及市政配套設(shè)施面積嚴(yán)格遵守XX小區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃和XX住宅發(fā)展局關(guān)于XX鎮(zhèn)XX小區(qū)建設(shè)和管理意見執(zhí)行。項目建設(shè)周期及工程進度安排按照項目建設(shè)方案，XX小區(qū)毛容積率按1.0計，小區(qū)建筑面積98.77萬平方米，其中住宅建設(shè)面積83.77萬平方米，公建配套按15萬平方米計（公建配套中包括4萬平方米商業(yè)面積）。項目建設(shè)工程周期的進度安排將結(jié)合市場消化能力進行合理調(diào)控，按正常需求測

13、算當(dāng)?shù)厥袌鏊?，本項目年消化?0萬平米左右。按施工進度每次開工15萬平米，建設(shè)周期以18個月測算。建設(shè)進度與預(yù)期銷售進度見下圖。建設(shè)進度0 15 30 45 60 75 83.78（萬平米）住宅總建設(shè)量83.78萬平方米，每年建設(shè)15萬平米，2004年開始年份03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 (年) 預(yù)期銷售進度按平均每年銷售10萬平米計算。0 5 15 30 45 60 75 83.78（萬平米）六、投資估算與資金籌措1、項目總投資估算投資估算按以下成本構(gòu)成計算：前期工程費用直接投資 土建及建筑安裝工程費用 市政配套工程費用項目總投資 利息 稅金間接投

14、資 銷售費用 管理費用 不可預(yù)見費用項目總投資約26.59億元，其中前期工程費用（主要是土地成本）9.19億元，建安投資8.10億元，應(yīng)繳稅金1.76億元。具體投資費用細(xì)目參見表6-1、6-2、6-3、6-4、6-5所示。表6-1 前期工程費用估算表 序號項目單價工程量總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位一土地費用1出讓地塊費用65萬元/畝1034.44畝67238.60 萬元2區(qū)內(nèi)帶征費用31萬元/畝447.13畝13861.03 萬元3區(qū)外帶征費用11萬元/畝220畝2420.00 萬元二規(guī)劃設(shè)計費用100元/M283.77萬M28377萬元三勘測可研費用四小 計91896.63 萬元表6-2

15、 建筑安裝工程費用估算表 序號項目單價工程量總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位1住宅建安費用900元/M283.77萬M275393.00 萬元土建及安裝2商鋪建安費用 1400元/M24萬M25600.00 萬元土建及安裝3小 計80993.00 萬元說明住宅中小高層與多層量體之比按0.15控制； 商鋪面積取自控規(guī)統(tǒng)計。表6-3 市政配套工程費用估算表 序號項目 單價 工程量總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位1大市政配套費用220元/M283.77萬M218429.40 萬元2基礎(chǔ)設(shè)施配套400元/M283.77萬M233508.00 萬元3小 計51937.40 萬元直接投資合計224827.

16、03 萬元表6-4 項目間接費用估算表 序號項 目 標(biāo) 準(zhǔn) 基 數(shù)總 額備 注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位1貸款利息80元/M283.77萬M26701.60 萬元2綜合稅金6%83.77萬M217591.70 萬元3項目管理費用1%224827.03 萬元2248.27 萬元4不可預(yù)見費用2%224827.03 萬元4496.5406萬元5營銷費用3%83.77 萬M28795.85萬元6小 計39833.96 萬元表6-5 項目投資費用估算匯總表 序號項目 投資額（萬元） 比重（%）備注1直接投資前期工程費用91896.6334.72%2建筑安裝費用8099330.60%3市政配套工程費用51

17、937.419.62%合 計224827.0384.95%4間接投資貸款利息6701.60 2.53%5應(yīng)繳稅金17591.70 6.65%6營銷費用8795.85 3.32%7其他費用6744.81 2.55%合 計39833.96 15.05%8項目總投資264660.99 100%2、單位成本估算本報告成本估算方法：將項目各項投資成本費用（包括直接投資和間接投資）測算到項目開發(fā)產(chǎn)品（主要是住宅產(chǎn)品）的每平方米建筑面積。經(jīng)測算，本項目開發(fā)產(chǎn)品平均單位成本為3116元/m2，投資收益率達(dá)到11%。成本估算表見附表6-6。表6-6 XX小區(qū)項目成本估算表 單位：萬元、萬平方米、元/平方米建筑面

18、積序號工程費用名稱總金額工程量樓面價格 備 注一前期工程費用1土地成本 83519.63 83.77 997.01 毛容積率按1.0算 2建筑、規(guī)劃設(shè)計費8377.00 83.77 100.00 3勘察測量、可行性研究等 小 計 91896.63 1097.01 二建筑安裝工程費用1建安成本 80993.00 87.70 923.52 包括住宅成本和商鋪成本 小 計 80993.00 923.52 三各類配套工程費用1大配套18429.40 83.77 2202人防工程建設(shè)3350.80 83.77 40 3供電站、電力增容費10890.10 83.77 130 4通訊設(shè)備增容費1675.40

19、 83.77 20 5有限電視配套837.70 83.77 10 6技防智能化3350.80 83.77 40 7綠化3350.80 83.77 40 8室外總體4188.50 83.77 509給水排水1675.40 83.77 2010煤氣增容等4188.50 83.77 50 小 計 51937.40 620.00 四 直接投資額合計224827.03 83.77 2640.53 五相關(guān)稅費（間接投資）1利息 6701.60 83.77 80.00 2綜合稅金 17591.70 83.77 210.00 總銷金額的6%，預(yù)計售價35003項目管理費用2248.27 83.77 26.84

20、 直接投資額的1%4不可預(yù)見費用4496.54 83.77 53.68 直接投資額的2%5營銷費用 8795.85 83.77 105.00 總銷金額的3%小計 39833.96 475.52 六項目總投資和成本價格264660.99 3116.05 七總銷金額及銷售價格293195.00 83.77 3500市場預(yù)測未來銷售之平均價格八投資收益 1稅后利潤額 28534 2項目總投資利潤率10.78%3、資金籌措資本金 遵照有關(guān)規(guī)定，本項目由項目法人XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾出資項目資本金5.32億元，并保證在項目運作期內(nèi)及時到位。其中項目一期占地約479.19畝，總投資約10.9億元，

21、項目法人承諾出資2.18億元。項目法人資本金占總投資比重20%，保證滿足資本金制度的要求。貸款利息本項目計劃向銀行融資6億元，約占直接投資資金的23%，貸款利息為7901.6萬元。2億項目貸款實行滾動貸款，滾動抵押?？紤]到銀行的融資制度和運營壓力，計劃分三批向銀行貸款。每批融資額度為2億元人民幣。圖示（貸款流入示意）2億2億 05年04年03年 貸款利率三年期為5.49%，五年期為5.58%。制訂分批貸款計劃，盡量縮短還款年限、減少利息成本的支出（參見后文現(xiàn)金流量分析及建議部分）。預(yù)售款項目建設(shè)資金不足部分?jǐn)M通過預(yù)售房產(chǎn)解決。按市場調(diào)研預(yù)測：項目產(chǎn)品在運作期內(nèi)平均售價3500元/m2（考慮了商

22、鋪部分價格比重）；預(yù)計年銷售量平均在10萬平方米左右，即年銷售額平均在35000萬元。七、項目財務(wù)評價1、現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流入在項目運作期內(nèi)，現(xiàn)金流入來源于項目的銀行貸款和各期產(chǎn)品銷售收入。項目現(xiàn)金流入分析見表7-1。表7-1 XX小區(qū)項目現(xiàn)金流入量分析表 單位：萬元年序 T年限銀行貸款銷售收入當(dāng)年現(xiàn)金流入量備注02003年20000020000經(jīng)分析安排貸款6億元預(yù)算12004年200001750037500銷售5萬平方米22005年200003500055000銷售10萬平方米32006年03500035000銷售10萬平方米42007年03500035000銷售10萬平方米52008年

23、03500035000銷售10萬平方米62009年03500035000銷售10萬平方米72010年03500035000銷售10萬平方米82011年03500035000銷售10萬平方米92012年03069530695銷售8.77萬平方米現(xiàn)金流入量總計353195說明：年限指自上年末到該年末的年限?，F(xiàn)金流出項目的現(xiàn)金流出是項目在不同運作階段投資支出，包括前期費用、工程建安支出、市政配套支出、貸款本利、營銷費用支出、稅金支出、管理費用支出等。項目現(xiàn)金流出量分析見表7-2。表7-2 XX小區(qū)項目現(xiàn)金流出量分析表 單位：萬元年序 T年限直接投資支出間接投資支出當(dāng)年現(xiàn)金流出量備注土地成本支出建安配

24、套投資營銷費用稅金貸款本利其他費用02003年27318000002731812004年3246116435.252510500402.650873.822005年23740.6316435.21050210011116.93805.255247.96 償還1億貸款32006年016435.21050210011116.93805.231507.33 償還1億貸款42007年016435.21050210022233.87805.242624.27 償還2億貸款52008年016435.21050210022233.87805.242624.27 償還2億貸款62009年016435.2105

25、021000805.220390.472010年016435.2105021000805.220390.482011年016435.2105021000805.220390.492012年06196.07 920.851841.70706.16 9664.78 現(xiàn)金流出量總計321031.61 說明：年限指自上年末到該年末的年限。 綜上，項目現(xiàn)金流量分析見表7-3。可以看出：項目經(jīng)過近9年的運作，其凈現(xiàn)金流量達(dá)到32163萬元。表7-3 XX小區(qū)項目現(xiàn)金流量分析總表 單位：萬元年序 T年限當(dāng)年現(xiàn)金流入量當(dāng)年現(xiàn)金流出量當(dāng)年凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量備注02003年2000027318-7318-7

26、31812004年3750050873.8-13373.8-20691.822005年5500055247.96 -247.96 -20939.76 32006年3500031507.33 3492.67 -17447.10 42007年3500042624.27 -7624.27 -25071.36 52008年3500042624.27 -7624.27 -32695.6362009年3500020390.414609.6-18086.0372010年3500020390.414609.6-3476.4382011年3500020390.414609.611133.1792012年3069

27、59664.780821030.22 32163.39 項目運作終期累計凈現(xiàn)金流量32163.39 說明：年限指自上年末到該年末的年限。2、財務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率 財務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)現(xiàn)金流量分析表，我們按現(xiàn)行銀行存款利率2.79%（5年期）作為貼現(xiàn)率，將項目運作期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量差額進行折現(xiàn)，可以得到項目的財務(wù)凈現(xiàn)值。經(jīng)計算，項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為21754萬元。 項目財務(wù)凈現(xiàn)值計算表見表7-4。表7-4 XX小區(qū)項目財務(wù)凈現(xiàn)值計算表 單位：萬元 年序 T年份當(dāng)年現(xiàn)金流入量當(dāng)年現(xiàn)金流出量當(dāng)年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)當(dāng)年凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值備注I=2.79%02003年2000027318-7

28、3181-7318-731812004年3750050873.8-13373.80.97 -13010.80 -20328.80 22005年5500055247.96 -247.970.95 -234.69 -20563.48 32006年3500031507.33 3492.670.92 3215.91 -17347.57 42007年3500042624.27 -7624.270.90 -6829.59 -24177.16 52008年3500042624.27 -7624.270.87 -6644.22 -30821.37 62009年3500020390.40 14609.60.85

29、 12386.06 -18435.32 72010年3500020390.40 14609.60.82 12049.87 -6385.45 82011年3500020390.40 14609.60.80 11722.80 5337.35 92012年306959664.78 21030.21920.78 16416.71 21754.06 項目運作終期累計凈現(xiàn)值21754.06 說明：年份指該年年末，起始時間為2003年末。 內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是項目所能接受的最高貼現(xiàn)率，也是項目所能得到的最高收益率。項目內(nèi)部收益率計算表見表7-5。經(jīng)計算，項目的內(nèi)部收益率為10.7%。表7-5 XX小區(qū)項目

30、內(nèi)部收益率計算表 單位：萬元年序 T年份當(dāng)年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)當(dāng)年凈現(xiàn)值備注I1=15%I2=10%I1=15%I2=10%02003年-731811-7318-731812004年-13373.80.87 0.91 -11629.39 -12158.00 22005年-247.96 0.76 0.83 -187.50 -204.93 32006年3492.67 0.66 0.75 2296.49 2624.09 42007年-7624.27 0.57 0.68 -4359.20 -5207.48 52008年-7624.27 0.50 0.62 -3790.61 -4734.07 62009

31、年14609.60 0.43 0.56 6316.13 8246.74 72010年14609.60 0.38 0.51 5492.29 7497.03 82011年14609.60 0.33 0.47 4775.90 6815.49 92012年21030.22 0.28 0.42 5978.10 8918.87 項目運作終期累計凈現(xiàn)值-2425.78 4479.74 說明：年份指該年年末，起始時間為2003年末。因此，項目內(nèi)部收益率區(qū)間為10%15%，插入法求得為10.7%3、投資回收期 靜態(tài)回收期從項目現(xiàn)金流量分析表（表7-3）上可以看出，在2011年項目累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值。經(jīng)計

32、算，項目靜態(tài)回收期為7.23年。 動態(tài)回收期從項目財務(wù)凈現(xiàn)值分析表（表7-4）可以看出，在2011年項目累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值。經(jīng)計算，項目動態(tài)回收期為7.54年。4、財務(wù)評價小結(jié)項目在運作終期，凈現(xiàn)金流量達(dá)到32163萬元，財務(wù)凈現(xiàn)值高達(dá)21754萬元。項目最高收益率超過10%。因項目投資較大，預(yù)計在7年左右可收回投資。從財務(wù)狀況上看，項目獲利狀況良好，經(jīng)濟上可行。八、風(fēng)險分析1、盈虧平衡分析在經(jīng)濟、技術(shù)可行的情況下，項目未來運作的最大風(fēng)險來源于產(chǎn)品的銷售風(fēng)險。盡可能提高去化率是項目投資獲利的根本落腳點。本項目的盈虧平衡分析就是要確定項目的保本銷售量。由項目投資成本估算表（參見表6-

33、6）可得，項目保本銷售量度項目總投資/產(chǎn)品平均售價經(jīng)計算，保本銷售量在75萬平方米左右?？梢钥闯?，本項目規(guī)模大、投資量較多，致使盈虧平衡點較高，經(jīng)營運作面臨較大壓力。2、敏感性分析項目土地實行公開招標(biāo)，最終土地中標(biāo)價格變動對項目經(jīng)濟效益產(chǎn)生敏感影響。項目運作時間較長（8-12年），未來市場的變化使項目產(chǎn)品銷售均價產(chǎn)生變動，因此產(chǎn)品銷售均價亦是重要的敏感因素。綜合考慮市場、政策、經(jīng)濟和不確定因素等風(fēng)險，對敏感因素分析取10%變動幅度加以研究。設(shè)定投資稅后利潤為項目經(jīng)濟目標(biāo)值。土地價格敏感分析土地價格敏感分析如表8-1。當(dāng)土地價格增加或減少10%時，投資利潤相應(yīng)減少或增加25%左右。經(jīng)計算土地價格

34、的敏感系數(shù)為2.5。相比之下，項目經(jīng)濟目標(biāo)值對土地價格較為敏感。表8-1 土地價格敏感因素分析表 土地投標(biāo)價格（萬元）投資稅后利潤（萬元）投資回報率平均變動幅度地價變動利潤額變動回報率變動650%285340%10.78%0%71.510%21608-24.27%7.96%-26.16%-25.22%58.5-10%3546024.27%13.76%27.64%25.96%土地價格之敏感系數(shù)=2.5產(chǎn)品售價敏感分析敏感分析計算見表8-2。當(dāng)產(chǎn)品銷售均價增加或減少10%時，項目投資稅后利潤相應(yīng)增加或減少接近90%。經(jīng)計算，項目產(chǎn)品銷售均價之敏感系數(shù)為9.2。即項目經(jīng)濟目標(biāo)對產(chǎn)品銷售均價十分敏感。表8-2 產(chǎn)品售價敏感因素分析表 產(chǎn)品銷售均價（元/M2）投資稅后利潤（萬元）