1、XXXX地產(chǎn)項目發(fā)展計劃管理工作指引二零一零年一月目 錄1、目 的12、適用范圍13、責(zé) 任 人14、工作職責(zé)25、工作計劃的制定及審批36、工作計劃的編制內(nèi)容67、工作計劃的調(diào)整78、工作計劃的考核109、罰則11附件1項目發(fā)展進(jìn)度考核節(jié)點附表2項目發(fā)展節(jié)點計劃審批表附表3項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃附表4項目發(fā)展規(guī)劃附表5項目發(fā)展進(jìn)度計劃向*公司匯報內(nèi)容匯總附表6項目發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)工期附件7項目XXXX年度X期工作計劃 PAGE 121、編制目的1.1 確保項目發(fā)展可以按照*公司下達(dá)的經(jīng)營目標(biāo)，合理有序地完成項目市場定位、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、成本控制、資金使用、施工管理、物業(yè)移交、竣工備案、入伙等開發(fā)全

2、過程的工作。1.2 便于動態(tài)掌握各項目的實際發(fā)展計劃情況及發(fā)展計劃中存在的問題，力保使項目發(fā)展計劃安排與整體經(jīng)營要求相一致。1.3 明確*公司、各行業(yè)線、項目公司管理的權(quán)限及職責(zé)，避免*公司與項目公司的計劃管理出現(xiàn)交叉而導(dǎo)致的計劃管理混亂。1.4 對于各項目公司項目發(fā)展計劃實施中發(fā)生的各種情況進(jìn)行跟蹤梳理，不斷地完善項目發(fā)展計劃管理體系，同時不斷提高發(fā)展項目的計劃水平。1.5 根據(jù)項目的具體實施情況結(jié)合公司績效考核制度對各項目公司的項目發(fā)展計劃實施情況進(jìn)行全程跟蹤，保證*公司績效考核制度的準(zhǔn)確性及最終效果的客觀落實。2、適用范圍本制度適用于XXXX地產(chǎn)集團(tuán)公司全額投資或控股的土地開發(fā)項目內(nèi)部進(jìn)

3、度管理。3、責(zé) 任 人項目公司總經(jīng)理。4、工作職責(zé)4.1 項目公司負(fù)責(zé)組織編制并提報項目發(fā)展規(guī)劃； 4.2項目公司項目管理部負(fù)責(zé)組織編制項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃，并負(fù)責(zé)組織各部門及項目公司領(lǐng)導(dǎo)對有關(guān)計劃進(jìn)行評審，評審?fù)瓿珊笈c填寫好的項目發(fā)展進(jìn)度考核節(jié)點共同提報*公司。4.3 項目公司綜合部負(fù)責(zé)重大事件文字情況說明的匯集、編寫及提報工作。4.4 *公司工程管理部負(fù)責(zé)項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃、項目發(fā)展規(guī)劃的組織審批工作及自行審批直接管理部分，負(fù)責(zé)項目發(fā)展進(jìn)度考核節(jié)點、項目年度工作計劃的備案工作。4.5 *公司工程管理部負(fù)責(zé)相關(guān)進(jìn)度計劃反饋意見的編制和組織發(fā)放工作。5、工作計劃的制定及審批：5.1 項目公司

4、在簽訂項目土地出讓合同或土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，項目主要管理人員到位后30天內(nèi)，編制并提報該項目一期的項目發(fā)展規(guī)劃（詳見附表4，對于模版中工作項目沒有的只需注明“不涉及該項工作”即可，僅在項目開始時一期使用），并同時提報項目發(fā)展進(jìn)度考核節(jié)點（詳見附表1）和項目發(fā)展進(jìn)度計劃審批表（詳見附表2）。5.2 項目公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計方案獲得政府部門審批通過后的14天內(nèi)，編制并提報該項目一期的項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃（詳見附表3，對于模版中工作項目沒有的只需注明“不涉及該項工作”即可），并同時提報項目發(fā)展進(jìn)度考核節(jié)點和項目發(fā)展進(jìn)度計劃審批表。5.3 項目分期的原則為：5.3.1項目分期原則上最多分到三級，即“項目”、“期

5、”、“區(qū)”，例如 XX項目 XX期 XX區(qū)。分到區(qū)后不再以標(biāo)段及物業(yè)類型（例如高層、小高層）進(jìn)行進(jìn)一步命名。期、區(qū)均使用中文數(shù)字，例如一期二區(qū)。5.3.2 在前期策劃時，原則上應(yīng)避免將不同的類型物業(yè)（指施工周期完全不同的物業(yè)）劃為一期。如確實存在，則以區(qū)進(jìn)行劃分。5.3.3項目應(yīng)按照分期填報項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃，對于計劃模板中的計劃重復(fù)的項目，后期不必重復(fù)填報，但須備注說明。對于分期中的分區(qū)可分別填報，在項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃、項目發(fā)展進(jìn)度考核節(jié)點中分項列明即可。5.4各種物業(yè)類型的開發(fā)周期：5.4.1各項目具備項目開工條件后至竣工備案、入伙的開發(fā)周期具體計算方法見附件6（標(biāo)準(zhǔn)工期計算），根據(jù)項

6、目具體情況計算填寫形成絕對工期，如項目計劃與標(biāo)準(zhǔn)的絕對工期時間延后，須說明原因。5.4.2各項目第一次開盤銷售的時間不得超過土地取得后10個月，如超過計劃中必須專項說明原因，否則不予批準(zhǔn)。5.5項目發(fā)展規(guī)劃和項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃經(jīng)項目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后提報并經(jīng)*公司總經(jīng)理辦公會審批同意后執(zhí)行。5.6 為保證項目發(fā)展規(guī)劃和項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃中各時間里程碑控制目標(biāo)的客觀、嚴(yán)肅和合理性，該計劃應(yīng)經(jīng)過項目公司各相關(guān)行業(yè)線職能部門的評審和書面確認(rèn)（詳見附表 2 項目發(fā)展進(jìn)度計劃審批表），并與項目發(fā)展規(guī)劃或項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃同時提報。5.7 項目發(fā)展規(guī)劃和項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃經(jīng)項目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后提報*

7、公司總經(jīng)理辦公室?？偨?jīng)理辦公室將交*公司工程管理部組織相關(guān)部門對計劃進(jìn)行審批。如無特殊原因，審批工作將在提報后的10天內(nèi)完成。審批期間項目公司應(yīng)繼續(xù)開展相關(guān)工作。5.8 如項目發(fā)展規(guī)劃或項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃未獲批準(zhǔn)或有條件批準(zhǔn)，則項目公司應(yīng)根據(jù)*公司相關(guān)審批意見對原計劃進(jìn)行修改，并在獲得審批意見后的7天內(nèi)重新提報。5.9 由于政策原因?qū)е乱韵虑闆r出現(xiàn)時，項目公司應(yīng)在取得政府的規(guī)劃設(shè)計批復(fù)后的10天內(nèi)，提報調(diào)整后的項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃。5.9.1 政府部門審批通過的規(guī)劃設(shè)計方案同前期定位中確定的方案相比出現(xiàn)重大調(diào)整，且該調(diào)整將導(dǎo)致已審批的項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃發(fā)生改變。5.9.2 規(guī)劃方案報建工作

8、進(jìn)度嚴(yán)重超出原計劃的報建時間。5.10調(diào)整后的項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃，提報遵循5.5-5.8條的工作程序。5.11 項目年度考核節(jié)點應(yīng)嚴(yán)格按照項目發(fā)展進(jìn)度考核節(jié)點的年度階段執(zhí)行，項目年度工作計劃按照項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃的年度階段進(jìn)行編制，原則上考核節(jié)點時間不得調(diào)整，并于每年12月1日前提報*公司總經(jīng)理辦公室審批。二期（及以后分期）計劃提報5.12 項目公司應(yīng)根據(jù)項目發(fā)展規(guī)劃的安排，在項目二期（及以后分期）設(shè)計工作開始的30天前提報該期的項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃。5.13 該期的項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃所包括的工作內(nèi)容同4.2條，不同期的項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃內(nèi)容重疊部分不必重復(fù)填報，只需注明已經(jīng)在“X期已

9、完成“或X期已填寫”即可。該次提報及以后的報批工作程序同 5.5-5.8條中要求。5.14 該期的項目發(fā)展進(jìn)度考核節(jié)點依照 4.1條的要求執(zhí)行。項目發(fā)展月報提報5.15 項目發(fā)展月報的提報程序應(yīng)按照項目公司月報管理實施細(xì)則執(zhí)行。5.16 對于項目發(fā)展中出現(xiàn)的重大問題及重大事件應(yīng)在項目發(fā)展月報中及時提報。注：其中項目發(fā)展規(guī)劃、項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃、項目發(fā)展X期年度工作計劃采用PROJECT進(jìn)行編制，項目全案考核節(jié)點采用Excel填報。6、工作計劃的編制內(nèi)容6.1項目發(fā)展考核節(jié)點項目發(fā)展考核節(jié)點為涉及項目發(fā)展各階段的關(guān)鍵性節(jié)點，作為對項目公司工作計劃中各年度考核依據(jù)，同時便于項目公司在保證關(guān)鍵節(jié)點

10、完成基礎(chǔ)上對其余節(jié)點工作能夠有整體掌控，保證項目關(guān)鍵目標(biāo)節(jié)點的時間準(zhǔn)確。原則確定考核節(jié)點時間后項目考核節(jié)點不再調(diào)整。工作計劃的編制按照內(nèi)容分為一級，二級，三級，四級。其中：6.2一級計劃節(jié)點及相關(guān)提報內(nèi)容：一級計劃節(jié)點為項目發(fā)展總體工作模塊（為項目發(fā)展總體進(jìn)度計劃中111大項工作），分別為立項、拆遷、內(nèi)部準(zhǔn)備、前期、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、售場建設(shè)、一級市政建設(shè)、施工、驗收入伙、后評估。6.3 二級計劃節(jié)點及相關(guān)提報內(nèi)容：二級計劃節(jié)點為在一級節(jié)點的組成（為項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃中各項工作節(jié)點），供*公司對項目公司整體發(fā)展情況進(jìn)行總體跟蹤評估的重要節(jié)點，必須在規(guī)定時間內(nèi)提報*公司經(jīng)*公司總經(jīng)理辦公會審核確

11、認(rèn)后實施。6.4三級計劃節(jié)點：三級計劃節(jié)點為在保證二級計劃節(jié)點的完成時間的基礎(chǔ)上，可供對項目公司整體發(fā)展情況進(jìn)行季度跟蹤評估的主要節(jié)點。主要為保證二級節(jié)點計劃完成需要取得的各階段性工作時間節(jié)點。該節(jié)點計劃由各項目公司自行組織編制審核并報送相關(guān)行業(yè)線備案作為月/季度工作檢查的相關(guān)依據(jù)。該計劃按年度編制，在年度工作計劃審批完成30天內(nèi)編制完成。6.5 四級計劃節(jié)點：四級計劃節(jié)點為在保證三級計劃節(jié)點的完成時間的基礎(chǔ)上，可供對項目公司整體發(fā)展情況進(jìn)行日常跟蹤評估的其他節(jié)點。主要為保證取得三級節(jié)點計劃中各階段性工作而必須進(jìn)行的各專業(yè)線日常工作的階段性指標(biāo)及相關(guān)月度資金使用計劃。其具體內(nèi)容可視各項目公司情

12、況自行編制，但不得影響到一、二、三級計劃節(jié)點的最終完成時間。7、工作計劃的調(diào)整：7.1 工作計劃的調(diào)整條件：7.1.1如項目開發(fā)前期因政策變化或非可控因素產(chǎn)生重大變化導(dǎo)致項目整體發(fā)展進(jìn)度延誤30天以上的，項目公司應(yīng)在出現(xiàn)異常后的 7天內(nèi)向*公司總經(jīng)理辦公室提交書面報告，報告中應(yīng)說明造成異常情況的原因、列出對此情況采取的相應(yīng)措施以及預(yù)測該情況可能對工期造成的影響。7.1.2土方及基礎(chǔ)施工階段出現(xiàn)異常情況，且預(yù)期工期將順延達(dá) 30天以上時，項目公司應(yīng)在出現(xiàn)異常后的 7天內(nèi)向*公司總經(jīng)理辦公室提交書面報告，報告中應(yīng)說明造成異常情況的原因、列出對此情況采取的相應(yīng)措施以及預(yù)測該情況可能對工期造成的影響。

13、7.1.3施工中出現(xiàn)因與施工單位、供貨單位合同糾紛導(dǎo)致進(jìn)度受影響或停工，當(dāng)拖延或停工時間已經(jīng)達(dá)到7天并預(yù)測延期或停工的時間還將繼續(xù)時，項目公司應(yīng)在該時間（即影響或停工達(dá)到7天）立即向*公司總經(jīng)理辦公室提交書面報告，報告中應(yīng)說明導(dǎo)致影響或停工的原因、列出對此情況采取的相應(yīng)措施以及預(yù)測該情況可能對工期造成的拖延。由此造成工期將順延達(dá) 30天以上時，方可作為工期調(diào)整的條件。7.1.4 施工中出現(xiàn)重大質(zhì)量、安全事故而導(dǎo)致進(jìn)度受影響或停工時，項目公司應(yīng)在事故發(fā)生當(dāng)日通報*公司工程管理部，并于事故發(fā)生后的 3天內(nèi)向*公司總經(jīng)理辦公室提交書面報告，報告中應(yīng)說明事故發(fā)生的原因、列出對此情況采取的相應(yīng)措施以及預(yù)

14、測該情況可能對工期造成的拖延（該種情況績效考核指標(biāo)不予調(diào)整）。7.1.5施工中外力干擾，如連續(xù)惡劣天氣、政府大型活動、重大政策調(diào)整、突發(fā)疫情或市場變動等情況出現(xiàn)，且預(yù)期工期將順延達(dá)7天或以上時，項目公司應(yīng)在該時間（即影響或停工達(dá)到 7天）立即向*公司總經(jīng)理辦公室提交書面報告，報告中應(yīng)說明發(fā)生何種情況的外力干擾并列出對此干擾情況采取的相應(yīng)措施以及預(yù)測該情況可能對工期造成的拖延。7.1.6 如因其他問題導(dǎo)致整體開發(fā)進(jìn)度延誤30天以上，項目公司必須在事件發(fā)生7日內(nèi)向*公司總經(jīng)理辦公室提交書面報告，報告中應(yīng)說明造成異常情況的原因、列出對此情況采取的相應(yīng)措施以及預(yù)測該情況可能對工期造成的影響（該種情況將

15、視情況確定是否對績效考核進(jìn)行調(diào)整）。7.2 工作計劃的調(diào)整原則：7.2.1 必須按照“四三二一”的順序?qū)ο鄳?yīng)計劃進(jìn)行調(diào)整，即能在四級計劃節(jié)點中調(diào)整的不應(yīng)影響到三級計劃節(jié)點，能在三級計劃節(jié)點中調(diào)整的不應(yīng)影響到二級計劃節(jié)點，以此類推。7.2.2 工作計劃的調(diào)整必須在關(guān)鍵線路的關(guān)鍵節(jié)點出現(xiàn)重大變化的基礎(chǔ)上方可進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后的計劃如果影響到了項目發(fā)展進(jìn)度考核節(jié)點的時間，必須提報*公司總經(jīng)理辦公室經(jīng)相關(guān)審核部門調(diào)整項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃，*公司審核批準(zhǔn)期間項目公司須加緊推進(jìn)項目發(fā)展進(jìn)度。7.2.3 在計劃執(zhí)行過程中項目公司必須嚴(yán)格核查計劃的日常執(zhí)行情況，應(yīng)杜絕日常問題不解決，由于非關(guān)鍵線路節(jié)點嚴(yán)重延誤，

16、導(dǎo)致關(guān)鍵線路延誤的情況出現(xiàn)。7.2.4 如因自身管理原因?qū)е掠媱潎?yán)重延后的情況，*公司將在了解具體情況的基礎(chǔ)上對項目公司提出相關(guān)整改意見，并對項目公司采取相關(guān)措施，以保證計劃的落實程度。7.2.5 *公司及項目公司相關(guān)行業(yè)線應(yīng)起到對各自行業(yè)線的日常監(jiān)督檢查職能，保證行業(yè)線各項工作計劃的切實落實，保證項目整體開發(fā)計劃的順利完成。8、工作計劃的考核：工作計劃的考核基本按照行業(yè)線日常技術(shù)檢查，項目公司月度計劃自檢自查和*公司考核小組聯(lián)合季度檢查相結(jié)合的方法進(jìn)行工作計劃考核。其中項目發(fā)展考核節(jié)點為*公司考核小組對各項目公司進(jìn)行績效考核的主要依據(jù)，一、二、三級計劃節(jié)點為項目公司及*公司各行業(yè)線進(jìn)行月季度

17、檢查和跟蹤控制的依據(jù)，四級計劃節(jié)點為項目公司依據(jù)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行日常工作安排的依據(jù)。8.1 年度經(jīng)營工作計劃的制定工作計劃*公司按照年度進(jìn)行考核，主要為在項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃批準(zhǔn)的基礎(chǔ)上組織編制項目發(fā)展進(jìn)度考核節(jié)點。各項目公司每年的12月1日前提報*公司，作為下一年度經(jīng)營工作安排和考核依據(jù)。項目公司同時提報年度工作計劃作為年度*公司和項目公司各行業(yè)線日常檢查依據(jù)。8.1.1年度考核節(jié)點年度考核節(jié)點為項目發(fā)展考核節(jié)點中涉及該年度的考核節(jié)點時間，該時間節(jié)點在項目發(fā)展X期進(jìn)度計劃獲得審批后不得自行調(diào)整。8.1.2年度工作計劃年度工作計劃（模板具體見附件6）為項目X期進(jìn)度計劃中涉及該年度的工作計劃，并細(xì)化

18、至三級節(jié)點和項目公司各部門年度工作計劃。8.2 *公司考核小組計劃檢查：*公司考核小組計劃檢查主要針對項目發(fā)展考核節(jié)點進(jìn)行季/年度考評，并協(xié)助項目公司對計劃執(zhí)行情況進(jìn)行匯集分析，提出相關(guān)建議。項目公司及*公司各行業(yè)線在保證考核節(jié)點計劃能夠完成的基礎(chǔ)上，對一、二級計劃節(jié)點進(jìn)行季度檢查及調(diào)整；項目公司各行業(yè)線應(yīng)在保證前三級計劃完成的基礎(chǔ)上，根據(jù)日常工作的實際情況，對四級計劃節(jié)點進(jìn)行項目公司層面的日常檢查和調(diào)整。8.3行業(yè)線技術(shù)檢查：各行業(yè)線應(yīng)根據(jù)各行業(yè)線相關(guān)管理規(guī)定定期對各項目公司的各行業(yè)線工作計劃完成情況及行業(yè)線標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并出具行業(yè)線相關(guān)管理月/季度檢查情況報告并提出行業(yè)線改進(jìn)建議，作為季/年度績效考核的參考。相關(guān)檢查內(nèi)