1、杭州廣廈NB建咨字202100*號平湖世貿花園工程資金申請報告杭州廣廈建筑咨詢二一年四月編制人員名單批 準： 周月萍 董事長審 定： 苗 靜 咨詢工程師參編人員： 朱利民 咨詢工程師周誠寶 咨詢工程師目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc259909892 前 言 PAGEREF _Toc259909892 h 1 HYPERLINK l _Toc259909893 第一章 總 論 PAGEREF _Toc259909893 h 3 HYPERLINK l _Toc259909894 第二章 工程的可能性和必要性 PAGEREF _Toc259909894 h

2、 6 HYPERLINK l _Toc259909895 第三章 工程選址與工程建設條件 PAGEREF _Toc259909895 h 12 HYPERLINK l _Toc259909896 第四章 建設規模和建設內容 PAGEREF _Toc259909896 h 15 HYPERLINK l _Toc259909897 第五章 組織機構和人員保證 PAGEREF _Toc259909897 h 27 HYPERLINK l _Toc259909898 第六章 環境影響分析 PAGEREF _Toc259909898 h 29 HYPERLINK l _Toc259909899 第七章

3、投資估算及資金籌措 PAGEREF _Toc259909899 h 34 HYPERLINK l _Toc259909900 第八章 工程財務評價 PAGEREF _Toc259909900 h 41 HYPERLINK l _Toc259909901 第九章 工程的不確定性分析 PAGEREF _Toc259909901 h 47 HYPERLINK l _Toc259909902 第十章 工程社會效果及風險分析 PAGEREF _Toc259909902 h 50 HYPERLINK l _Toc259909903 第十一章 研究的結論與建議 PAGEREF _Toc259909903 h

4、 54 HYPERLINK l _Toc259909904 附件 PAGEREF _Toc259909904 h 56前 言嘉興市為浙江省省轄市，歷史悠久，文化燦爛，是中國江南文化的發源地。早在六、七千年前，先民們就在此孕育了長江下游太湖流域早期新石器文化的代表 HYPERLINK :/baike.baidu /view/163559.htm t _blank 馬家浜文化，這是中華民族古老文明的源頭之一。嘉興自古為富庶繁華之地，素有“魚米之鄉，絲綢之府之美譽。長期以來、尤其是“十一五期間，嘉興市全面落實科學開展觀，積極實施省委“創業富民、創新強省和市規劃打造“長三角經濟強市、杭州灣濱海新市和江

5、南水鄉文化大市戰略目標，團結一致，共克時艱，使國民經濟繼續保持了平穩較快增長、社會各項事業持續開展，人民生活得到進一步改善，承載著上海浦東開發開放的輻射、蘇南開放型經濟和浙南民營經濟的交匯影響，經濟社會快速開展，綜合實力顯著增強，目前所轄縣市均進入中國百強縣前30強和“浙江省小康縣行列。2007年末嘉興市戶籍人口已達336.81萬。2021年，全市實現地區生產總值1815.30億元，人均GDP接近8000美元；2021年，全市實現地區生產總值1917.96 億元，增長9.3%。平湖市作為經濟開展最具活力的縣域之一，境內有浙北惟一的進出口海港和國家一類開放口岸乍浦港，現已建成萬噸級以上深水泊位8

6、個、千噸級泊位4個，已步入國家中型港口行列。平湖市經濟開展在結構上不斷優化，十余年來，平湖市利用外資和外貿出口連續八年雙雙進入全省縣市“十強。目前，平湖工業已形成 HYPERLINK :/baike.baidu /view/9738.htm t _blank 服裝、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/46369.htm t _blank 光機電、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/118883.htm t _blank 造紙、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/491512.htm t _blank 箱包四大特色支柱

7、產業和紡織、童車、化工、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1275020.htm t _blank 潔具、五金機械等新興特色產業齊頭并進的開展局面。2002年經浙江省人民政府批準，成為全省唯一的省級光機電高新技術特色產業基地，2004年被國家科技部批準為國家火炬方案平湖光機電產業基地，成為浙江光谷。平湖還是中國包裝紙生產基地和中國軟箱包出口生產基地之一。2021年全市生產總值289.05億元，增長百分之九點一，人均生產總值59627元。本工程位于平湖市北區，臨近平湖市商業文化中心，交通便捷。地塊北側為福臻路，東為新華北路，南為大橋路，西為規劃道路，地塊中間由現狀東西

8、走向河流隔開。位于城市道路交叉口。本工程總建筑面積103748平方米，其中地上87672平方米，地下16076平方米。包括3棟18層高層住宅：其中1棟為18層五星級酒店；2棟為1819層經濟型酒店；2棟經濟型酒店間的三層建筑為五星級酒店的配套設施，用于酒店洗衣房、設備層、員工餐廳、制服倉庫。最高建筑高度為酒店。建成后將是平湖市最高檔的商務酒店，是市商業中心的地標高層建筑群之一。2021年4月，我們受嘉興南苑置業的委托，承當平湖世貿花園工程的可行性研究工作。研究工作分三階段進行，第一階段，在嘉興南苑置業等單位的大力協助下，收集可行性研究報告的相關資料，并實地勘察和進行現狀調查；第二階段，在分析研

9、究有關資料的根底上，提出重點研究問題，與相關專家討論、研究；第三階段，編制工程資金申請報告。第一章 總 論一、工程名稱平湖世貿花園工程二、承辦單位概況建設單位：嘉興南苑置業。嘉興南苑置業是浙江南苑控股集團的全資子公司，注冊資金為6280萬元人民幣，以房地產開發、銷售為經營范圍，重點負責平湖市商業中心平湖世貿花園工程的開發與運作。公司的控股母公司浙江南苑控股集團擁有實業投資、房地產開發與銷售、旅游設施的開發與經營、酒店的經營與管理等組成的產業格局，是中國十大旅游投資浙商、中國效勞業企業500強、中國飯店業民族品牌30強。酒店業作為公司的核心產業，擁有高檔商務型、度假型、經濟型三大酒店品牌系列。高

10、檔商務型酒店有浙江省第一家五星級飯店南苑飯店、以國際頂尖白金五星酒店為目標致力打造的南苑環球酒店；高檔度假型酒店有南苑溫泉山莊、南苑桃花島濱海度假村、南苑五龍潭山莊；經濟型酒店已開設近30家，并將在全國開設200家經濟型連鎖店的南苑商務旅店連鎖股份。同時集團對外輸出品牌管理，實行連鎖化經營，目前管理了多家四、五五星級酒店。三、編制目的 本報告嘉興市以及平湖市總體規劃和產業開展規劃為依據，在充分調查研究、評價預測的根底上編寫的，其目的為：1論述平湖世貿花園工程開發建設的必要性和緊迫性；2對工程的有關因素和主要參數，如建設內容、投資估算、工程收益等進行技術可靠性、經濟合理性以及實施的可能性進行論證

11、，為工程的決策提供科學依據。四、編制依據1.?嘉興市國民經濟和社會開展第十一個五年規劃綱要?2.投資工程可行性研究指南中國電力出版社3.2004年?國務院關于投資體制改革的決定?4.國務院令253號1998?建設工程環境保護管理條例?5.建設部?建設工程量清單計價標準?GB5050020216.財政部財建2002394號?關于印發的通知?五、編制范圍本工程地塊位于平湖市新華北路西側地塊，地塊北側為福臻路，東為新華北路，南為大橋路，西為規劃道路，地塊中間由現狀東西走向河流隔開，工程占地平方米。地塊性質：地塊內河北為賓館用地、河南為商業用地。六、編制原那么1嚴格按照嘉興市、平湖市社會經濟開展和城市

12、總體規劃的要求，建設拆遷安置小區，滿足經濟、社會、生態的開展相互協調，和諧開展。2嚴格按照國家有關土地征用、農民安置、土地轉讓等有關法規標準進行運作，確保社會穩定和工程的順利進行。3嚴格遵循城市規劃等有關法規、標準和標準進行運作，確保工程的科學性和可靠性。七、編制采用的主要資料1?新華北路西側地塊規劃設計條件?2?新華北路西側地塊規劃設計修改方案?3土地成交確認書4業主提供的本錢收益測算資料及其他資料第二章 工程的可能性和必要性工程背景1、工程的宏觀背景：進入二十一世紀，隨著經濟全球化的縱深推進與中國正式參加世貿組織，中國經濟社會的開展面臨前所未有的機遇與挑戰。作為中國經濟的火車頭，興旺國家國

13、際資本輸出與產業梯度轉移的重要承載地，長江三角洲地區邁入了新一輪經濟開展高潮。長江三角洲上的城市擴張日新月異，城市化進程的加快使滬寧杭公路、鐵路和大運河沿線的9個城市根本連接成片，長江三角洲形成了完整的都市群。這個都市群聚集了產業、金融、貿易、教育、科技、文化等雄厚的實力，對于帶動長江流域經濟的開展，連接國內外市場，吸引海外投資，推動產業與技術轉移，參與國際競爭與區域重組具有重要作用。近年來， HYPERLINK :/ ocn /reports/2006079changsanjiao.htm t _blank 長三角以其良好的根底設施、興旺的科技教育和日趨完善的投資環境，成為國內外投資者關注的

14、“熱土。2021年上半年，這一地區以占全國2的陸地面積和約10的人口數量，創造了全國26的GDP，完成了全國37的外貿出口額，吸引了全國52的實收外資，其經濟總量領先于我國另兩大城市群珠江三角洲和京津唐地區。長三角已經成為拉動全國經濟增長的重要奉獻地區。作為長三角地區首批16個發起城市之一的嘉興市，新一輪城市總體規劃定位為：加快建設成長三角經濟強市、杭州灣濱海新市、江南水鄉文化大市。位于 HYPERLINK :/baike.baidu /view/136048.htm t _blank 杭嘉湖平原東北部，南瀕 HYPERLINK :/baike.baidu /view/30697.htm t

15、_blank 杭州灣，東臨 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1735.htm t _blank 上海市的平湖市，距離上海75公里、距離蘇州、距離杭州、距離寧波、距離嘉興32公里，多年來經濟開展在結構上不斷優化，利用外資和外貿出口連續八年雙雙進入全省縣市“十強，已成為嘉興經濟開展最具活力的縣域之一，世貿花園工程就選址于這座容顏靚麗、景象繁華的新平湖市中心的北側。平湖市將最大限度地接受滬杭甬等中心城市及嘉興本地強大的經濟輻射，為平湖市接軌嘉興市乃至長三角地區產業提供開展條件，增強平湖市產業提升的區域競爭力。平湖屬于嘉興市五縣市之一，地處 HYPERLINK :/baik

16、e.baidu /view/4185.htm t _blank 長江三角洲，位于 HYPERLINK :/baike.baidu /view/4150.htm t _blank 浙江省 HYPERLINK :/baike.baidu /view/136048.htm t _blank 杭嘉湖平原東北部，南瀕 HYPERLINK :/baike.baidu /view/30697.htm t _blank 杭州灣，東臨 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1735.htm t _blank 上海市，地理坐標介于北緯30度35分52分和東經120度57分121度16分不包括

17、海域。陸域面積537平方公里，海域面積1086平方公里，海岸線長27公里；耕地面積47萬畝。總人口51.73萬。 平湖屬江南古陸外緣杭州灣凹陷，為一沖積平原。境內地勢平坦，平均海拔，除東南沿海有呈帶狀分布的20座低丘和11座島礁共4.89平方公里外，余為大片平原。平湖市經濟開展在結構上不斷優化，目前已形成 HYPERLINK :/baike.baidu /view/9738.htm t _blank 服裝、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/46369.htm t _blank 光機電、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/118883.htm

18、 t _blank 造紙、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/491512.htm t _blank 箱包四大特色支柱產業和紡織、童車、化工、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1275020.htm t _blank 潔具、五金機械等新興特色產業齊頭并進的開展局面。2002年經浙江省人民政府批準，成為全省唯一的省級光機電高新技術特色產業基地，2004年被國家科技部批準為國家火炬方案平湖光機電產業基地，成為浙江光谷。平湖還是中國包裝紙生產基地和中國軟箱包出口生產基地之一。2021年全市生產總值289.05億元，增長百分之9.1，人均生產總值5

19、9627元。2、工程的微觀背景：嘉興和平湖經濟開展和綜合實力的提高，對城市的規劃和建設提出了更高的要求，經濟開發區的建設開發應時而起。浙江省平湖經濟開發區成立于1996年8月，2000年7月被批準為省級經濟開發區，批準規劃面積18.5平方公里，目前已完成14平方公里的開發建設。自2001年起，利用外資連續五年進入全省省級經濟開發區“十強行列，是省級信息產業特色園區、全省唯一一個經省政府批準的日商投資區、國家嘉興機電元件產業園和國家火炬方案平湖光機電產業基地核心區。近幾年，越來越多的歐美企業選擇平湖投資，比重不斷加大。目前已有韓國SK、韓國浦項、韓國三星、日本JFE等12家世界500強企業在開發

20、區投資，占浙江省的1/8。本工程地處老城區商業中心及開發區之間，交通便利，輻射能力強。該工程以酒店包括自營和產權式、住宅和超市為主要定位，兼容文化交流、商業效勞、和酒店功能，是未來平湖市區的核心區域。地塊選址臨近平湖市商業文化中心，交通便捷；地塊北側為福臻路，東為新華北路，南為大橋路，西為規劃道路，地塊中間由現狀東西走向河流隔開，地理位置優越，環境優美。該工程是平湖市較為綜合的商業工程，對提升平湖市區的商業開發檔次，提高人民生活水平，提供外商及國內企業精英人士舒適的生活休閑環境，同時提升商務人士的入住環境，為平湖新區的經濟開展奉獻力量。平湖世貿花園工程建設的必要性1、經濟開展和開發區建設的聚集

21、對高檔次商務酒店和居住提出了需求。2005年全市實現生產總值164.33億元，是2000年的2倍；地方財政收入9.0億元，是2000年的4.3倍，在全國綜合實力百強縣市的排名由2000年的44位提升到2004年的28位；2021年全市生產總值289.05億元，增長百分之9.1%。平湖經濟開發區成立于1996年8月，2000年7月被批準為省級經濟開發區，批準規劃面積18.5平方公里，目前已完成14平方公里的開發建設，開發頗具規模并將有一定的開展空間。經濟開展和開發區建設的穩步建設，將會有大量的企業管理者和白領進駐，有會議、住宿、娛樂、消費以及居住產生較大的需求，這些需求對于周邊的房地產業和酒店業

22、等的開展將會有很大的帶動作用，周邊龐大的人口聚集對于房地產業和酒店業來說是個很大的市場。2、兩級政府對效勞業開展高度重視。?嘉興市國民經濟和社會開展第十一個五年規劃綱要?明確“全面推進各類效勞業開展。進一步提高商業效勞活力，調整優化商業布局，推進市區特色街區和大型商貿設施建設 ，“加速效勞業領域的改革開放。貫徹實施加快開展效勞業的各項政策意見，打破行業壟斷，消除政策性歧視。積極實施效勞產業品牌戰略，做大做強企業規模，提高現代效勞業開展的層次和整體競爭力。加快效勞業招商引資，爭取在“十一五期間，效勞業引資占全部引資的比重到達25。?平湖市國民經濟和社會開展第十一個五年規劃綱要?指出：“積極實施“

23、四三三產業布局，優先開展現代物流、休閑旅游、商貿流通、房地產業，“重點推進“一帶城南路綜合商業帶、兩圈濱湖商圈、關帝廟商圈、四軸解放路、人民路、新華路、建國路為主的中心城區和乍浦港區兩大市級商業中心建設。兩級政府要求積極實施效勞產業品牌戰略、做大做強企業規模和鼓勵引進外資的指導性意見給了本工程以相當大的鼓舞，南苑這塊在中國酒店業中占據一席之地的知名品牌必將給當地和企業帶來雙贏。3、建設工程區域配套條件完善。平湖經濟開發區自1996年8月開建、2000年7月被批準為省級經濟開發區以來，批準規劃面積18.5平方公里，目前已完成14平方公里的開發建設，目前已有韓國SK、韓國浦項、韓國三星、日本JFE

24、等12家世界500強企業在開發區投資，占浙江省的1/8。相當于在平湖城區根底上新造了一座新城，使平湖中心城區擴容近倍。經過多年建設，區域的配套條件齊備。本工程地處老城區商業中心及開發區之間，交通便利，在接受區域周邊輻射能力方面具有得天獨厚的條件。該工程以酒店包括五星級和經濟型、住宅為主要定位，兼容文化交流、商業效勞、和酒店功能，是未來平湖市區的核心區域。老城區和開發區無疑將推動人才集聚型商務樓宇經濟的開展，為本工程建設提供足夠充分的高素質人才資源。4、“母體強大的實體經濟和開發經驗給予強勁支撐。工程法人嘉興南苑置業的控股母公司浙江南苑控股集團擁有實業投資、房地產開發與銷售、旅游設施的開發與經營

25、、酒店的經營與管理等組成的產業格局，是中國十大旅游投資浙商、中國效勞業企業500強、中國飯店業民族品牌30強。酒店業作為公司的核心產業，擁有高檔商務型、度假型、經濟型三大酒店品牌系列。高檔商務型酒店有浙江省第一家五星級飯店南苑飯店、以國際頂尖白金五星酒店為目標致力打造的南苑環球酒店；高檔度假型酒店有南苑溫泉山莊、南苑桃花島濱海度假村、南苑五龍潭山莊；經濟型酒店已開設近30家，并將在全國開設200家經濟型連鎖店的南苑商務旅店連鎖股份。同時集團對外輸出品牌管理，實行連鎖化經營，目前管理了多家四、五五星級酒店。第三章 工程選址與工程建設條件一、工程選址本工程位于位于平湖市北區，臨近平湖市商業文化中心

26、，交通便捷。地塊北側為福臻路，東為新華北路，南為大橋路，西為規劃道路，地塊中間由現狀東西走向河流隔開。二、工程建設條件一自然環境特征：1、氣候：嘉興市地處北亞熱帶南緣，屬東亞季風區，冬夏季風交替，四季清楚，氣溫適中，雨水豐沛，日照充足，具有春濕、夏熱、秋燥、冬冷的特點，因地處中緯度，夏令濕熱多雨的天氣比冬季干冷的天氣短得多。年平均氣溫15.9。年平均降水量。年平均日照2021.0小時。2、地質地理：嘉興市境內地勢低平，平均海拔 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1075489.htm t _blank 吳淞高程，其中秀洲區和嘉善北部最為低洼，其地面高程一般在之間，局部

27、低地。全市有山丘200余個，零散分布在錢塘江杭州灣北岸一線，海拔大多在200米以下，市境最高點是位于海鹽與海寧交界處的高陽山。市境為太湖邊的淺碟形洼地，地勢大致呈東南向西北傾斜，由于數千年來人類的墾殖開發，平原被縱橫交錯的塘浦河渠所分割，田、地、水交錯分布，形成“六田一水三分地，旱地栽桑、水田種糧、湖蕩養魚的立體地形結構，人工地貌明顯，水鄉特色濃郁。二根底設施條件1、交通運輸條件港口：地塊區域的海運主要依托嘉興港，嘉興港是國家重點建設的沿海四個國際深水中轉港之一。空港：虹橋國際機場83公里 約半個小時分鐘車程，浦東國際機場118公里 約40分鐘車程，蕭山國際機場113公里約40分鐘車程。鐵路：

28、嘉興站與平湖相距29公里，為鐵路客貨運輸的中轉站；嘉興南站 滬杭高鐵 磁浮 與平湖相距24公里。公路：滬杭高速公路 G60滬昆高速公路 分別有大云和嘉興東兩個出入口，乍浦嘉興蘇州高速公路 G15w常臺高速 乍浦出入口，杭浦高速 G15沈海高速 多個出入口，跨海大橋北接線 平湖出入口，杭州灣跨海大橋連接浙江省第二大城市 HYPERLINK :/baike.baidu /view/7446.htm t _blank 寧波。水運：有16條水上航線與上海、杭州、蘇州等地相連；浙北地區唯一的海河聯運航線300噸級乍浦嘉興蘇州航道，將乍浦海港碼頭與 HYPERLINK :/baike.baidu /vie

29、w/30229.htm t _blank 黃浦江和京杭運河等主要內河航線連接，為貨物運輸提供了低本錢的便利通道。2、供水：生活給水供水方式采用市政給水管網與恒壓變頻加壓給水設備供水相結合的方式。一至二層及地下室采用市政城市給水管網直接供水；三至六層采用恒壓變頻設備一加壓供水；七至十四層采用恒壓變頻設備二加壓供水；酒店地下生活給水水池、泵房設在地下二層內，泵房內設恒壓變頻供水設備二組；十六層及以上層次辦公供水先由地下室傳輸水泵供水至避難層生活轉輸水箱，再通過設在避難層的低、中、高區恒壓供水設備分區供水。酒店生活熱水采用與冷水相同的分區，每個分區設二臺蒸汽加熱容積式熱交換器供給熱水，熱水采取機械循

30、環，保證全天供給熱水。整個建筑室外給水管網采用環網布置，從市政管網引入二根DN200市政給水管。3、供電：地塊區域供電由華東大電網提供，能充分保障規劃區的供電需要。4、供氣：采用天然氣，輸配系統采用高中壓兩級系統直接接入管網，再經中低壓調壓箱或專用調壓箱至用戶。5、電信：中國電信、中國網通、中國聯通、中國移動、中國鐵通等電信運營商以及寬帶互聯網等可以為地塊區域提供良好的電信效勞、因特網撥號和寬帶接入效勞。三環保條件 本工程嚴格按相關標準設計、建設和經營，經營過程不產生工業“三廢，居民生活垃圾通過環衛系統進行處理，不對環境產生影響。四征地、拆遷安置條件地塊現狀為空地，建設單位通過公開招拍取得土地

31、使用權，不發生重地、拆遷安置等政策處理問題。五施工條件施工水電、建筑材料供給充足，能夠保證工程進度和穩定工程造價。綜上所述，工程選址的建設條件滿足地塊開發建設需要。第四章 建設規模和建設內容一、建設規模：工程占地39855.1平方米，功能上分為酒店含五星級酒店及其配套、經濟型酒店和住宅等二種業態。其中：五星級酒店主體共18層，裙房為三層；經濟型酒店南側為18層、北側為19層，層高為；連接經濟型酒店二棟建筑為五星級酒店的配套設施，布置在北地塊西側，三層，層高均為，用于酒店洗衣房、設備層、員工餐廳、制服倉庫。住宅區沿街為2層商鋪、局部三層，沿河為三幢18層的高層住宅樓，住宅戶型建筑面積為100-1

32、50平方米，層高。各種業態的建設規模詳見下條主要經濟技術指標。地塊性質：界區內河北為賓館用地含五星級酒店及其配套、經濟型酒店，河南為商住用地。二、建設內容1產品形態： 總用地面積：39855.1平方米，總建筑面積：103748平方米，其中地上面積計容積率面積為87672平方米；地下面積不計容積率面積為16076平方米。本工程以現狀河流為界分為兩個區域：南邊地塊以住宅為主，北邊地塊以酒店建筑及其配套為主，南邊地塊西側布置二棟高層經濟型酒店，與南側住宅區相融成一個住宅小區。本工程最終產品分為酒店含五星級酒店及配套、經濟型酒店和住宅等二種業態。其中：五星級酒店和經濟型酒店為經營期的主營工程；住宅也作

33、為酒店工程的配套，擬在第三年完成銷售和資金回籠，當年取得全部收入，售訖后那么這一業態完成了生命周期，到達投資目的。本工程地處老城區商業中心及開發區之間，交通便利，在接受區域周邊輻射能力方面具有得天獨厚的條件。該工程以酒店包括五星級和經濟型為主要定位，配套住宅的建設將推動老城區和開發區間的人才集聚，有效提高平湖城區的城市品位，促進該區域成為未來平湖市區的核心區之一。經濟型酒店是本工程較為有特色的經營工程。經濟型酒店并不是廉價酒店，投資較少，運營本錢低，是經濟型酒店的特征之一，但不是本質，也不是絕對目的。經濟型酒店的本質是負擔小、回報快，這兩個要素使經濟型酒店的一般性規模和經營定位相對有了一個范圍

34、。經濟型酒店的特點是少花錢快賺錢，但卻往往只能在經濟興旺、人口流動快、密度高、交通方便、市政設施成熟的城市或地區生存。經濟落后的地區很難誕生真正意義上的經濟型酒店。經濟型酒店內部以客房為主要經營工程，餐飲、康樂、會議等配套設施很少或沒有，所以酒店四周300m半徑范圍之內應有滿足客人綜合需要又步行可及的餐館、酒吧、商店、郵政、娛樂、便利店等設施，交通站點也應較近。為經濟型酒店選址時，要特別注意當地已有的市政條件和通訊條件，本工程選址符合經濟型酒店要求。經濟型酒店的目標市場是一般商務人士、工薪階層、普通自費旅游者和學生群體等；而高檔酒店往往以高端商務客人、高收入階層、公費旅客為主要目標市場。本工程

35、經濟型酒店管理依托于南苑這一品牌，在競爭上更具優勢。主要經濟技術指標如下：經濟技術指標單位指標值用地面積：m2總建筑面積：m2103748其中 不計容積率地下建筑面積：m216076 五星級酒店地下面積：m21612 經濟型酒店地下面積：m26413住宅地下面積m28051 計容積率地上建筑面積：m287672 其中 五星級酒店建筑面積：m215035 經濟型酒店建筑面積：m220018酒店配套建筑面積m219972 住宅建筑面積：含商業物業m232647容積率：2.20 建筑占地面積：m211378建筑密度：28.55綠地率：30.05五星級酒店客房數：間150經濟型酒店客房數：間200住宅

36、戶數：戶200機動車停車位：輛570 其中 地上停車位：輛349 地下停車位：輛221其中住宅區151輛非機動車停車位：輛38532總體布局：以現狀河流為界分為兩個區域：南邊地塊以住宅為主；北邊地塊是酒店建筑群，包括五星級酒店、經濟型酒店、酒店配套建筑等，其中北邊地塊西側布置二棟高層經濟型酒店，與南側住宅區隔河相望。整個地塊劃分中，南區地塊相對安靜，布置高層住宅和沿街小商業；北區地塊東側臨道交叉口，考慮人流的走向及形象布置酒店建筑群；考慮城市交叉口及用地內部的布局特色，朝向交叉口處結合停車位布置近8000平方米的城市廣場。3建筑功能設計：1五星級酒店：五星級酒店為該用地主要建筑之一，位于北邊地

37、塊東側。南側靠河流，北側臨廣場，圍繞城市交叉口。其中酒店主體：共18層。群房為三層，其中一層層高為，設置有大堂吧、全日制餐廳商務中心等功能。二層層高，為餐飲層，設置有中餐廳及包廂等。三層層高，以會議為主，設置有宴會廳、會議廳等功能，四、五層為酒店的桑拿洗浴中心和健身中心。六層為酒店設備轉換層，七至十六層為標準層，層高為，每層有11間標準間及一間套房，十七、十八層為酒店行政辦公。酒店地下室：為一層，設置有設備用房、員工后勤用房等。2經濟型酒店：南側為18層，北側為19層；層高為。3酒店配套建筑：連接二棟經濟型酒店，布置在北地塊西側，為三層，層高均為。4住宅區：沿街為2層商鋪、局部三層。沿河為三幢

38、18層的高層住宅樓。住宅戶型建筑面積為100-150平方米，層高。4景觀與綠化：本工程結合用地有河流這一特點，充分利用河流景觀資源。以河流為中心，對整個地塊的 景觀綠化進行組織。通過庭院綠化、廣場綠化、沿景觀軸綠化及架空層綠化等來進行景觀實現的組織,形成點、線、面的多層次綠化空間。充分考慮人的感受，滿足人在不同空間內多種視角對綠色自然的需求。居住區內結合河流設置景觀水面，結合架空綠化，軸線綠化及曲線建筑空間，營造出浪漫的多層次綠化空間。酒店和居住區入口那么通過廣場和步行街的點、線、綠化來進行強化，到達豐富空間層次和視覺感受。整個用地景觀綠化以發散式、半圍合式、收斂式等多種空間方式布置，尊重以人

39、為本，崇尚自然的設計宗旨。使得每個建筑都有各自獨特的景觀實現。5建筑造型：建筑立面：以現代風格為基調，以現代、典雅、高檔為設計基準，對建筑進行設計。通過對立面的豎向分割，墻面和玻璃的虛實比照及酒店和建筑的退臺等處理，到達浪漫典雅而又簡潔大方的建筑風格。立面材質：酒店及商業以石材、玻璃及鋼等為主彰顯酒店及商業的高檔品位。并突出了該地塊的商業氣氛及價值。高層住宅那么以面磚、涂料為主，石材為鋪，既與商業和酒店相照應，又節省造價。建筑色彩：該用地主色調為暖色，輔以碳灰色涂料和鋼構及白色玻璃等。三、結構設計1設計要求：建筑結構平安等級二級，設計使用年限為50年；抗震設防類別丙類，抗震設防烈度6度；人防等

40、級六級。2結構選型：酒店主體地上18層、裙房為3層，主樓層頂標高米，地下一層；連接二棟經濟型酒店，布置在北地塊西側，為三層，層高均為，經濟型酒店：南側為18層，北側為19層，層高為；住宅區：沿街為2層商鋪、局部三層。沿河為三幢18層的高層住宅樓。3根底形式：根底設計等級為乙級；根據地質資條件、地下室層數并考慮樁施工時對周轉環境的影響，主樓根底采用800鉆孔灌注樁。四、給排水設計1生活給水系統：生活給水供水方式采用市政給水管網與恒壓變頻加壓給水設備供水相結合的方式。一至二層及地下室采用市政城市給水管網直接供水；三至六層采用恒壓變頻設備一加壓供水；七至十四層采用恒壓變頻設備二加壓供水；酒店地下生活

41、給水水池、泵房設在地下二層內，泵房內設恒壓變頻供水設備二組；十六層及以上層次辦公供水先由地下室傳輸水泵供水至避難層生活轉輸水箱，再通過設在避難層的低、中、高區三套恒壓供水設備分區供水。酒店生活熱水采用與冷水相同的分區，每個分區設二臺蒸汽加熱容積式熱交換器供給熱水，熱水采取機械循環，保證全天供給熱水。整個建筑室外給水管網采用環網布置，從市政管網引入二根DN200市政給水管。2排水系統：建筑室內排水系統為雨、廢、污水分流，室外排水系統為雨、污分流。室內排出的糞便污水經室外化糞池處理后排入室外污水總管，經匯總后最終排入附近市政道路上的污水管網，建筑物屋頂雨水采用有組織的屋面雨水立管排至室外雨水管網，

42、室外地面雨水由道路雨水口和暗管收集，排入室外雨水管，集合后排入市政雨水管。五、電氣設計：1變配電系統：消防水泵、消防電梯、防排煙設施、防火卷簾、火災應急照明等消防用電設備及宴會廳、走道照明為一級負荷；客房照明、生活水泵、地下室排污泵、廚房、客梯用電為二級負荷；一般照明、動力及空調用電為三級負荷。2低壓配電系統：主要包括照明系統、動力配電系統、消防設備的配電系統等，采用樹干式和放射式相結合方式，電源引自變配電室的0.4/0.22KV側，至消防水泵房、電梯機房等處的一、二級電力負荷采用放射式供電，其余用電設備一般采用樹干式供電。3建筑智能化設計：包括通信系統、有線電視及衛星電視系統、綜合布線系統、

43、平安防范系統、在線播送系統、建筑設備監控系統、汽車庫管理系統、公共顯示系統等。系統集成應具有聚集各個子系統的信息并對各類信息進行綜合處理的功能，能對建筑物內的各個子系統進行綜合管理，應超前設計，分步實施。弱電系統的集成設計，應充分表達大廈作為智能化大廈的特點；系統集成方案應采用國際上先進的系統集成技術。六、暖通及空調設計1汽車庫通風及排煙設計：酒店地下汽車庫每個防火分區的面積均超過2000平方米，根據現行標準要求，需設置機械排煙系統。同時，考慮車庫的衛生需求，各分區均設計機械通風。排煙及通風系統合用風機，管道及風口也為共用。2通風及防排煙設計：本工程酒店建筑局部屬建筑高度大于50米的一類公共建

44、筑，其防煙樓梯間及其前室合用前室按標準要求需分段設置機械加壓送風系統。其中防煙樓梯間隔層設置自垂百葉送風口，合用前室每層設置多葉送風口。根據標準要求，超過20米的內走廊均設有機械排煙系統，風機設于主樓面層；為保證質量，KTV、棋牌室、按摩間等娛樂場所及餐廳均設在機械排風系統，換氣次數按6次/小時考慮；會議室及宴會廳設置機械排風系統，排風量按85%考慮；酒店及商務辦公衛生間均設有排氣扇，換氣次數按10次/小時考慮。3酒店空調設計：本工程酒店區域設集中空調，夏季制冷主機采用水冷離心機組；冬季采用蒸汽作為熱源，由板式換熱器處理后提供空調負荷。商務辦公的公共區域設集中空調，空調主機采用熱泵機組，設于主

45、樓屋面。酒店窗戶販膨脹水箱設于地下室冷凍機房內；商務辦公空調系統開式膨脹水箱定壓設于主樓屋面。空調除中餐廳，宴會廳等大究竟采用全空氣系統外，其余各層均采用風機盤管加新風系統。冷熱水系統采用一次泵變流量閉式機械循環系統，并以同程式布置。七、消防設計1建筑消防設計：區域內出入口部位均有消防車道與小區內部道路，內部道路形成一條6米的通道相連，整個工程嚴格按照國家高層民用建筑防火標準進行設計，并嚴格按嘉興市有關部門的要求進行消防組織。基地內消防車能到達每一棟樓單元，各建筑物滿足規定的消防間距，每棟高層建筑的長邊設消防登高面離建筑外墻510米設與建筑物等長寬6米，且住宅登高面能到達每個單元，滿足標準要求

46、。2給排水消防系統：消火栓系統設置范圍為酒店、經濟型酒店、超市、商業、住宅及地下汽車庫、自行車庫；本工程消防貯水量是按室內消火栓用水量3小時和自噴用水量1小時計，消防水池容量540立方米。室外消防用水由市政管網供水。酒店地下室設消防泵房、水池，設消火栓泵兩臺，一用一備，酒店屋頂設消防水箱貯水18立方米。為滿足頂層系統壓力缺乏，屋頂設氣壓罐增壓設備一套。自動噴淋系統設置于酒店、經濟型酒店、超市及地下汽車庫、自行車庫。3火災自動報警及消防聯動控制系統：本工程酒店屬特級保護對象，采用集中報警系統。消防控制室設于一樓，內設中心報警控制器聯動控制器、事故播送通訊、消防 、驅動電源等。報警控制接收火災探測

47、器、手動報警按鈕、消防栓報警按鈕、水流指示器、報警閥壓力開關的報警信號，發了聲光報警，并在火災報警或確認后完成必要動作。4火災應急照明和疏散指示標志：在樓梯間、變配電室、水泵房、消防控制室、走廊、地下車庫及人員密集處設置火災應急照明和疏散指示標志，疏散指示標志燈間距不大于20米，應急照明及疏散指示工作電源遇雙電源切換供電，備用電源采用蓄電池，且連續供電時間不少于90min。八、人防設計本工程南區位布置十八層高層住宅及二三層沿街商鋪的住宅小區，北區為高層酒店和高層經濟型酒店及三層的超市等配套工程，按有關規定修建人防工程，需建人防總面積約3800m2；小區人防工程按核6級甲類防空地下室二等人員掩蔽

48、所設置，均設置在南區住宅地下室，考慮到人防車位以出租為主，所以人防大局部建設在主樓下的地下室內，與自行車庫結合使用。平時為自行車庫，設于地下一層，便于發揮人防工程的戰備、社會、環境和經濟效益；人防口部設置盡量利用直通室外的自行車坡道、汽車坡道和樓梯間，通道一層門廳的住宅樓梯間作為帶有密閉通道的緊急疏散口。根據實際疏散人數每個防護單元皆設二個以上出入口，可滿足每100人疏散寬度的要求；本人防工程平時為汽車庫，平戰封堵按標準GB50038-2005進行設計。本人防工程的給排水和電氣均嚴格按標準進行設計。九、環衛防疫設計污廢水及雨水排水嚴格按標準設計。給水系統的生活蓄水池采用不銹鋼成品水箱，無毒無味

49、不銹蝕且便于清洗；生活給水立管采用襯塑鋼管，內襯和生活給水支管采用PE，防止管道污染。采取減噪措施：機組壓縮機采用低噪聲、運行平衡的機型；機組詢問加裝隔震裝置，以減少噪音和振動；機組箱板采用吸音材料制作；機組設有夜運轉模式，以進上步降低噪聲。排水管道立于管道井內，到達降噪聲的目的；設備機房置于地下室，水泵采用減震根底，設備進出口采用柔性連接。為降低煙氣對周邊環境的污染，排煙及排風系統的尾氣均由尾氣排放豎井引至室外高空排放；廚房間的油煙均經油煙凈化器過濾后由專用風機排至室外；本工程衛生間設置機械通風系統，通過排氣道排至屋面。十、節能設計設計依據：浙江省?居住建筑節能設計標準?DB33/1015-

50、2003、浙江省?公共建筑節能設計標準?(DB33/1036-2007)等。1建筑節能設計：屋面采用40-50厚擠塑聚苯板保溫板；外墻：采用240砂加氣混凝土砌塊自保溫墻體；外窗采用隔熱鋁合金單框中空玻璃門窗；其余建筑局部，均按照國家及省市的相關標準規定，采取有效的保溫節能措施，到達國家的節能標準。2給排水節能設計：利用市政水壓為地下室、一至三層直接供水；大便器選用沖水量不大于6升的節水型大便器；公共場所的小便器采用自閉式沖洗閥，洗手盆采用自動感應裝置；供水支管考慮塑料管材；設置變頻供水系統，合理選用水泵電機設備。3電氣節能設計：變電所應盡量靠近負荷中心，縮短配電半徑，減少線路損失；根據負荷率

51、合理選擇變壓器的容量和臺數，選用低損高效變壓器，減少變壓器損耗，到達節能效果；在低壓配電室進行集中功率因數補償，減少電能損耗；對容量較大的空調及水系統設備采用變頻調速以節約電能；熒光燈選用高效節能型燈管；選用成熟、可靠的節電型低壓電器產品。4暖通節能設計：酒店各房間空調末端裝置回水管均設有電動兩通閥，由室內房間溫度的設定值來控制機組的冷熱量，通過供、回水總管上的壓差控制器輸出動作信號來實現末端變流量的一次泵系統以減少能耗；冷凍站空調循環水泵采用變頻控制，通過改變水泵電機運轉頻率來降低水泵電耗，以節約能量。十一、 開發進度安排本報告僅對工程建設進度提出宏觀設想，其中考慮了各階段設計、工程建設、銷

52、售、營業準備等因素所需時間。初步方案工程建設3年，擬銷售物業從建設期起第三年初開始對外銷售、年底完成銷售。目前工程的設計工作已完成，可行性研究擬于2021年4月完成。工程自2010年1月1日開工、2021年3月竣工、2021年3月至12月營業準備并完成招商、2021年初正式對外營業，工程建設期3年36個月。具體進度表見表41： 表41 工程建設進度表序號工作內容完成時間1工程設計及樁基工程2021.012021.032工程所有主體結頂2021.042021.033工程總圖完成并竣工2021.042021.034工程招商、裝修及營業準備2021.042021.125工程運營2021.01第五章

53、組織機構和人員保證一、組織機構本工程由嘉興南苑置業負責開發實施，公司系浙江南苑控股集團全資子公司,以高檔酒店、住宅、商業、旅游景點相結合進行聯動開發,形成旅游地產復合開發模式,打造獨具南苑特色的復合房產工程。按照公司法有關國有獨資公司的規定設立公司治理機制和公司的組織機構。公司設立辦公室、財務部、工程部、銷售部等管理職能部門。組織機構具體如下圖51：董 事 會辦公室財務部工程部銷售部總 經 理圖51各部門職責：辦公室：該辦公室負責制訂各種管理制度并且負責公司日常的運作，包括公司的對外聯絡、法律合同、下屬公司管理等具體事務。同時負責公司人員錄用、人員考核和鼓勵等具體事務。工程部：負責工程的開發建

54、設工作，包括土地開發、土建工程、裝修工程等工作。財務部：該部負責管理整個集團的財務工作，包括資金的籌集、使用和管理，以及內部的財務結算中心，主要履行財務控制的功能。銷售部：負責工程銷售工作，包括小區銷售、銷售人員管理、銷售費用使用和管理等工作。二、人員保證 嘉興南苑置業員工中既有熟知拆遷安置相關法律的專家，也有進行土建開發的專業技術人員。工程所需人員由南苑控股派遣或向社會公開招聘，能夠滿足工程建設需要。第六章 環境影響分析一、施工期對環境與生態影響及防治措施在建設階段由于建設施工和裝修，不可防止地將對周圍環境產生影響。在建筑物建造和裝修其期間主要污染因子有：噪聲、施工揚塵、建筑固體廢棄物、泥漿

55、污水以及油漆廢氣等。1、廢氣施工期間大氣的主要污染因子為粉塵，由于建筑粉塵比重較大，沉降較快，只要加強管理，那么影響范圍較小，一般僅在本工程的周邊地塊。為盡可能減少建筑粉塵對建設工程周邊地區的污染程度，應實施標準化施工。首先，要加強施工管理，工地配置滯塵防護網，地面硬化處理；其次是對粉塵發生量較大的部位采用噴水霧法降塵，對運輸交通道路及時清掃、灑水。此外，在運輸、裝卸建筑材料時，尤其是泥沙運輸車輛，必需采用封閉車輛。此外在辦公室等室內裝修時產生油漆廢氣和甲醛廢氣。油漆廢氣主要含二甲苯和甲苯，建設單位應按國家有關規定，盡可能選用環保型綠色油漆。裝修完畢后，建議保持室內通暢，并隔一定時段后再投入使

56、用。2、廢水廢水排放主要來自建筑施工人員的生活污水和施工廢水。施工廢水主要為泥漿廢水，來自澆水泥工段，其沖水量與天氣狀況有極大的關系，排放量較難估算。主要污染因子為SS。生活污水主要是糞便污水，可用流動公廁集中收集外運。建設單位應做好建設期的污水處理和排放工作，保證泄洪溝的暢通，以保證鄉土植物正常生長，那么建設期對環境影響較小。3、噪聲運輸汽車是個流動聲源，流動范圍較大，除施工場地外，對外環境也將造成污染。本工程建設期間將使運輸所經道路兩側的噪聲污染加重，同時引起揚塵。挖掘機、空壓機、砼拌和機、振搗器、吊車等設備屬固定聲源，其影響范圍在施工場所200米范圍之內。但夜間由于本底噪聲低，其影響是不

57、可無視的，其對周邊環境是有影響的。因此，高噪聲設備夜間應限制使用。施工單位務必采用低噪聲的施工機械和施工方法，如禁止使用高噪聲的柴油沖擊樁機、振動打樁機和產生pH值超過9的泥漿水反循環鉆孔機等樁機，而應采用低噪聲的預應力靜壓樁或鉆孔式灌注樁，可確保打樁機的機器噪聲值控制在95dB(A)以內，夜間打樁機禁止施工；卷揚機、振搗棒等應選用低噪聲型等；高噪聲施工設備應擺放在地塊中部，盡量遠離清泉花園。在夜間22：00至次日6：00禁止進行產生噪聲污染、影響居民休息的建筑施工作業。特殊需要夜間施工的須持主管部門的證明，并向附近居民村民公告。此外考慮到，施工運輸車輛的交通噪聲在夜間會對運輸線路沿線經過的村

58、民產生一定影響，因此建議施工期間在夜間停止施工的運輸作業。4、固廢固體廢物對環境的污染不同于廢水、廢氣和噪聲，它具有滯留性大、擴散性小的特點，對環境的影響主要通過水、氣和土壤進行，因此必須妥善加以處理處置，并做到減量化、資源化、無害化。施工期間需要挖土、運輸棄土、運輸各種建筑材料如砂石、水泥、磚、木材等，工程完工后，會殘留不少廢建筑材料。施工單位實行標準施工、規劃運輸，送至環保指定地點處理，不要隨意傾倒建筑垃圾、制造新的“垃圾堆場、造成水土流失，不然會對周圍環境造成影響。其次，施工人員的生活垃圾也要收集到指定的垃圾箱筒內，由環衛部門統一及時處理。二、運行期對環境與生態影響及防治措施1、大氣環境

59、影響 本工程建成后，產生油煙廢氣：在日常辦公生活中每天都有廚房燒煮廢氣排放，這些廢氣中含有油類等污染物，并帶有氣味和一定的熱量。為減輕油煙廢氣的影響，廚房應安裝油煙凈化器，油煙廢氣經收集處理后引至屋頂排放。2、水環境影響主要污染因子為pH、CODCr、BOD5、SS、NH3-N及動植物油等。本工程食堂廚房地面應設排水明溝，廚房廢水經排水溝和管道聚集，經隔油格柵預處理以及生活污水經化糞池預處理均到達北區污水處理廠入網要求后納入污水處理廠污水管道，由污水處理廠集中處理達標后排放。3、聲環境影響本工程通風機、水泵、空調機等設備均選用高效率、低噪聲設備；水泵應設隔聲罩，以降低其噪聲對周圍環境的影響，對

60、室內外造成高噪聲污染的通風機及空調機均在其進出風管設消聲器，在必要時進排風口設消聲器或消聲百頁；凡在屋面或樓面安裝的通風機均設減振根底或減振器，管道安裝減振吊架，與設備連接的進出口管設軟接管，防止振動傳遞。汽車在低速行駛時的噪聲級一般在6065dB之間，對附近周圍環境不會產生明顯的影響，但假設在區域內高速行駛或鳴嗽叭，其噪聲級較高，對周圍環境會產生一定影響，由于工程位于城區內，工程在主要入口設置禁鳴標志，因此根本無汽車喇叭聲。工程噪聲經采取相應的治理措施后，再經過墻體隔聲、距離衰減、綠化吸聲等因素，工程噪聲可到達GB3096-93?城市區域環境噪聲標準?1類標準。4、固體廢棄物影響本工程完成后