1、中國地產(chǎn)營銷實戰(zhàn)軍團！世界級企業(yè)夢想，頭等艙商務平臺【長沙總部基地】營銷策劃案 謹呈： 湖南和立東升實業(yè)集團 先馳投資前言基于我司與貴司尚缺乏足夠的溝通，對貴司開發(fā)意圖、企業(yè)戰(zhàn)略、工程具體進度等有待進一步深入了解。本報告在貴司所提供的邀標函及相關內(nèi)容要求方面在撰寫本報告時有所調(diào)整，由于受條件局限并未完全依照要求全面展開闡述，僅擇當前項目的核心環(huán)節(jié)問題進行了較為深入的思考。本項目所需要涉及深度執(zhí)行部分需與貴司充分交流、調(diào)研市場后方可進行，該報告僅作投標展示用，不足之處敬請諒解。市場及政策研究項目SWOT分析第一部分第二部分項目定位第三部分營銷整體戰(zhàn)略項目入市時機評估第四部分第五部分項目客戶積累策

2、略第六部分報告框架 營銷節(jié)點安排及費用估算第七部分合同報價第八部分第一部分：市場及政策研究 PART 1對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準利率的11倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。4月17日國務院出臺國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知。9月29日國家有關部委出臺措施進一步落實國務院關于堅決遏制房價過快上漲的通知精神 暫停發(fā)放第三套及以上房

3、貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。 12月26日人民銀行再次上調(diào)人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，這是降息通道結束時隔兩年后，兩個月連續(xù)加息。12月20日人民銀行再次上調(diào)存款準備金率0.5個百分點。這是今年第六次上調(diào)存款準備金率。政策調(diào)整：房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣緊縮政策將會打壓抑制部分購房需求，影響全國市場大勢。宏觀市場 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來走勢分析區(qū)域角度長沙作為湖南省代表性的省會級中心城市，隨著“長沙城市群的轉(zhuǎn)變”、“長株潭一體化” 等發(fā)展戰(zhàn)略的實施，將為項目的開發(fā)帶來機

4、遇和挑戰(zhàn)。啟示1、長沙未來的發(fā)展在于有足夠的發(fā)展空間，而“長株潭一體化” 戰(zhàn)略部署的形成，標志著可以快速催動城市進步的奠基石，使發(fā)展空間將更為廣闊；優(yōu)化并整合各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結構，得到充分合理的利用，從而更進一步刺激城市的快速發(fā)展；2、南城和河西雖然發(fā)展起步較晚，隨著市府的西移，省府的南遷，由此形成了良好發(fā)展條件，且吻合“一體化”的發(fā)展要求，是可以起到疏導和優(yōu)化整體并實現(xiàn)快速發(fā)展的良好平臺；3、原城市核心將獲得更好的發(fā)展條件，與此同時將形成多個城市級核心商圈，從而完成多核化發(fā)展需要。宏觀市場 經(jīng)濟角度長沙經(jīng)濟保持較高的增長速度，遠遠超出全國8%的預期目標，經(jīng)濟快速發(fā)展的勢頭尚未改變。2010年前三

5、季度長沙實現(xiàn)GDP3107億元，長沙市經(jīng)濟總量(GDP)在全國省會城市中排位由2005年的12 位上升到2010年的7位，排名前移5位，先后趕超長春、哈爾濱、石家莊、鄭州、濟南5市，在中部六市中排第2位，僅低于武漢市。2010年前三季度長沙GDP同比增長16.0%，比全國增幅10.6%高5.4個百分點，與全省增幅14.8%高1.2個百分點；長沙市GDP歷年增長速度走勢圖宏觀市場 經(jīng)濟角度長沙社會消費品零售總額增速保持較高水平。2009年長沙社會消費品零售總額增長速度始終保持在15%以上，增長速度依然較快，2010年上半年增速但仍保持較高速度。1月份在國家出臺各種擴大內(nèi)需的政策后，2月增速有所回

6、升，擴內(nèi)需政策初現(xiàn)成效。3月份消費品零售總額增速止住了下滑的勢頭。進入4月后，長沙社會消費品零售總額增速緩慢回升。長沙市社會消費品零售總額增幅走勢圖宏觀市場 人口角度人口的穩(wěn)步激增，將在未來幾年內(nèi)拉動長沙房地產(chǎn)的良性發(fā)展，為長沙房地產(chǎn)及項目開發(fā)水準的提升奠定堅實的基礎啟示：長沙作為湖南省會城市，隨城市規(guī)模的擴張、城市化率的加速、剛性人口的激增，將對長沙房地產(chǎn)市場的開發(fā)前景奠定基礎。而隨著城市發(fā)展格局的演變，在參與到這種“分羹”的過程的同時，又將直面各種威脅。同樣是機遇和挑戰(zhàn)，必將要求企業(yè)充分挖掘自身版塊運動的先決優(yōu)勢，將其發(fā)展為可持續(xù)發(fā)展的競爭條件，方有更多機會向更為廣闊的發(fā)展空間邁進。按照長

7、沙市城市發(fā)展規(guī)劃，至2020年，全市總?cè)丝趯⑦_到950萬，城市化水平80%左右。其中市區(qū)人口400萬，人口規(guī)模較目前擴大0.5倍，按人均住房面積20計算，相當于未來十年將新增3000萬的剛性住房需求，年均新增剛性需求將達到300萬 ；按照歷年來長沙城鎮(zhèn)人口增加絕對值來看，年均增長基本在30萬左右，其中市區(qū)人口約為16萬，按人均住房面積20計算，相當于每年將新增300萬的剛性住房需求；2008年上半年，長沙市城市居民家庭人均可支配收入仍然保持了過去5年來兩位數(shù)增長的速度，全市人均可支配收入為976779元（約1628元月），同比增長達134，增幅較去年回落24個百分點，剔除物價上漲因素實際增長7

8、4。 宏觀市場 房地產(chǎn)角度回顧05-09年住宅市場商品房供求和價格分析供應和成交分析（單位：萬平米）價格走勢分析（單位：元/平米）啟示1、市場現(xiàn)狀，供過于求，2006年至2007年供求關系失衡，2008年市場供求失衡加劇，2009年市場供求基本平衡，但成交量成長迅猛；2、需求方面，長沙市近幾年市場需求出現(xiàn)了持續(xù)性增長態(tài)勢，但進入08年后，受宏觀調(diào)控影響，市場需求顯著下降，08年成交面積較07年下降23.86%，09年受寬松貨幣政策影響，成交量大增；3、供應方面，增速明顯快于需求，因此也造成了供應量巨大的態(tài)勢;4、05-09年商品房成交價格穩(wěn)步增長，06年出現(xiàn)小幅回落；隨后由于市場需求增加以及成

9、本上漲，成交價格一路走高。宏觀市場 長沙商業(yè)物業(yè)近年來開發(fā)總量驚人，自2003年起至2010年6月底，長沙市總竣工商業(yè)用房面積高達454.33萬平方米，遠超過了長沙商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃2005-2020中所提及“2020年，市區(qū)商業(yè)營業(yè)總面積達到420萬平方米”的指標，加上存量市場的數(shù)量，及現(xiàn)有的270萬平米的營業(yè)面積，商業(yè)開發(fā)量遠超越了市場正常容量。在未來相當長的一段時期里，長沙的商業(yè)市場都處在開發(fā)商、商家、消費者及投資者的劇烈競爭的中。宏觀市場 房地產(chǎn)角度05-09年商業(yè)地產(chǎn)市場：市場開發(fā)總量過大，空置面積較高，市場處于劇烈競爭中長沙工業(yè)地產(chǎn)近年來發(fā)展迅猛，并逐步形成了“兩區(qū)九園”的格局，成為長沙

10、經(jīng)濟的重要支撐。截止2009年底，全市共有省級以上園區(qū)9個，即長沙高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、湖南望城科技工業(yè)園、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、湖南瀏陽生物醫(yī)藥園、湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園、湖南天心環(huán)保工業(yè)園、隆平高科技園、湖南長沙金霞經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。在市級考核體系中包含瀏陽現(xiàn)代制造基地和長沙暮云工業(yè)園，簡稱“兩區(qū)九園”。2009年末，長沙“兩區(qū)九園”共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)701家，年產(chǎn)值超10億元的企業(yè)20家，年產(chǎn)值超300億元的企業(yè)2家。2009年共完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1929.79億元，實現(xiàn)增加值560.54億元，實現(xiàn)主營業(yè)務收入1898.62億元，主營業(yè)務成本1467.74億元，完成利稅總額2

11、47.64億元，全部從業(yè)人員年平均人數(shù)為19.57萬人，其中研究與開發(fā)人員1.95萬人。2009年1-11月長沙市“兩區(qū)九園”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值長沙園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟整體發(fā)展迅速，企業(yè)數(shù)大幅增加 、高技術產(chǎn)業(yè)聚集。園區(qū)工業(yè)經(jīng)濟實現(xiàn)快速增長。2009年，“兩區(qū)九園”實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值1929.79億元，比上年增長24.3%，高于全市平均水平2.2個百分點；實現(xiàn)工業(yè)增加值560.54億元，增長24.7%，高于全市平均水平4.9個百分點。園區(qū)企業(yè)數(shù)大幅增加。2009年，“兩區(qū)九園”有規(guī)模工業(yè)企業(yè)701家，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)總數(shù)的29.4%，規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)比2008年增加99家，增長16.4%，高于

12、全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)增速2.4個百分點。高技術產(chǎn)業(yè)聚集園區(qū)。園區(qū)企業(yè)注重研發(fā)投入和新產(chǎn)品的開發(fā)，2009年園區(qū)企業(yè)研究與試驗發(fā)展（R&D）項目經(jīng)費支出為29.6億元，占全市規(guī)模工業(yè)R&D經(jīng)費的93.4%，實現(xiàn)新產(chǎn)品產(chǎn)值547.80億元，占全市規(guī)模工業(yè)新產(chǎn)品產(chǎn)值的96.8%。2009年，按國家高技術產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計分類目錄的界定，園區(qū)規(guī)模工業(yè)高技術產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值195.44億元，占全市規(guī)模工業(yè)高技術產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的83.8%；園區(qū)高技術產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值55.0億元，占全市規(guī)模工業(yè)高技術產(chǎn)業(yè)增加值的81.9%。長沙園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)特色不明顯?！皟蓞^(qū)九園”建設特色重疊，園區(qū)之間發(fā)展不夠平衡。 “兩區(qū)九

13、園”建設特色重疊，如高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)在工程機械、電子信息、新材料等產(chǎn)業(yè)集群企業(yè)分布都比較多，在招商引資過程中容易產(chǎn)生相互競爭、互相壓價的現(xiàn)象，同時也可能出現(xiàn)降低入園企業(yè)基本條件，浪費有限基地資源，影響園區(qū)持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)象。由于歷史地理環(huán)境等多方面原因，園區(qū)之間發(fā)展還不夠平衡。長沙經(jīng)開區(qū)規(guī)模工業(yè)增加值總量最多，為長沙暮云工業(yè)園的36倍?！皟蓞^(qū)九園”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值的平均值為175.44億元，但只有高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)高于平均水平，其余9個園區(qū)均低于平均水平（見下圖）?！皟蓞^(qū)九園”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值與平均值的標準差達到195.24億元，園區(qū)發(fā)展不平衡。 長沙園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長沙工業(yè)地產(chǎn)市場所屬

14、區(qū)域園區(qū)名稱產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向入駐企業(yè)級別長沙縣 長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)先進制造產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為主導，以新材料、生物工程、食品飲料、輕印包裝等其他高新技術產(chǎn)業(yè)為補充，以現(xiàn)代物流為配套的“兩業(yè)為主、多元推進、成龍配套”的多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局韓國LG、荷蘭飛利浦、法國達能、日本三菱、日本巖井、美國可口可樂、百事可樂、 德國博世、瑞典伊萊克斯、NEC等世界500強企業(yè)紛紛來到這里投資創(chuàng)業(yè)。三一重工、北汽福田、長豐獵豹、遠大空調(diào)、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的國內(nèi)知名企業(yè)先后落戶圓區(qū)，并迅速發(fā)展壯大。國家級長沙暮云工業(yè)園注塑為主，電器、包裝、化工、建筑建材、機械、食品等多行業(yè)并舉的工業(yè)體系。

15、伊萊克斯配件產(chǎn)業(yè)園、湖南頂立科技有限公司、恒銳企業(yè)。省級安沙工業(yè)園汽車配件制造和機械加工為主導產(chǎn)業(yè)福田汽車，三一汽車，中聯(lián)浦沅工程機械等為行業(yè)龍頭的汽車及零部件和工程機械生產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)群榔梨工業(yè)園汽車配件制造和機械加工為主導產(chǎn)業(yè)江背工業(yè)園集聚了當時初具規(guī)模的50余家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。金井工業(yè)園鑄造、農(nóng)產(chǎn)品深加工等產(chǎn)業(yè)集群。以“金茶”、“湘豐”為代表的系列綠色龍產(chǎn)品長沙干杉工業(yè)園園區(qū)內(nèi)共有企業(yè)18家，其中規(guī)模企業(yè)11 家，均為汽車配件及零部件制造企業(yè)陜汽集團、長春一汽、北汽福田、山河智能、中聯(lián)重科等大型企業(yè)配套黃花（國際空港）工業(yè)區(qū)印刷包裝為主導產(chǎn)業(yè)和汽車配件、機械制造加工、精細化工、塑膠模具、新型建材

16、的規(guī)模產(chǎn)業(yè)格局。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有各類企業(yè)70家，其中新引進企業(yè)62家（印刷包裝企業(yè)17家）。已投產(chǎn)企業(yè)32家，其中工業(yè)企業(yè)28家，規(guī)模工業(yè)企業(yè)12家。長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所屬區(qū)域園區(qū)名稱產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向入駐企業(yè)級別瀏陽湖南瀏陽生物醫(yī)藥園生殖健康藥、新型抗生素、抗腫瘤藥、心血管用藥、生物疫苗、戒毒藥、中藥標準提取物及保健藥等規(guī)?；a(chǎn)業(yè)集群目前入園醫(yī)藥企業(yè)達110家,其中40家工業(yè)企業(yè)整廠通過GMP認證。哈藥集團、華源集團、大連美羅、九芝堂等國內(nèi)知名上市公司已在園區(qū)投資辦廠，美國SPX、香港綠之韻、加拿大日升等國外知名企業(yè)相繼入駐。省級瀏陽現(xiàn)代制造基地 （永安）集工程機械、汽車配件、金屬及

17、建筑材料、煙輔材料四大產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園，初步形成了以汽車零部件、工程機械為核心的現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)集群。 兆山水泥、富麗真金、義和車橋、恒佳鋁業(yè)等10家產(chǎn)值過億元企業(yè)，規(guī)模企業(yè)達53家。 省級望城縣湖南望城國家農(nóng)業(yè)科技園優(yōu)質(zhì)種苗、農(nóng)產(chǎn)品加工、高效養(yǎng)殖、無公害糧菜等四個功能區(qū)和一個科技培訓及綜合服務中心中國農(nóng)科院麻類研究所、文華花卉園藝、泓遠養(yǎng)殖、湖南光明派派、亞華乳業(yè)、澳優(yōu)乳品、大北農(nóng)飼料、英博雪津啤酒等種養(yǎng)加項目145個，總投資近65.18億元。省級長沙含浦科教產(chǎn)業(yè)園教育事業(yè)為主，其它科技產(chǎn)業(yè)為輔的綜合性產(chǎn)業(yè)的開發(fā)園區(qū)南方大學、湖南工業(yè)職業(yè)技術學院、湖南電力學院、長沙環(huán)保設備廠、長沙晚安床上用品

18、公司、長沙寶晟實業(yè)有限公司長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所屬區(qū)域園區(qū)名稱產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向入駐企業(yè)級別寧鄉(xiāng)寧鄉(xiāng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)園區(qū)重點發(fā)展的機電、食品、新材料三大主導產(chǎn)業(yè)基礎雄厚，競爭優(yōu)勢日益突出青島啤酒、香港加加集團、臺灣宏全（國際）、法國樂福來、威勝電子、中國水務集團、杉杉股份、美怡樂食品、唐人神集團、湘電股份、浙江中財招商集團、楚天科技、華良中意電器、盛隆集團、飛翼集團、上海交大昂立、大連明辰國家級開福區(qū)長沙金霞經(jīng)濟開發(fā)區(qū)長沙市物流產(chǎn)業(yè)唯一核心園區(qū)省級長沙青竹湖生態(tài)科技（產(chǎn)業(yè)）園糧食、汽車等大宗物品交易市場及大運量物流業(yè)；生產(chǎn)性服務業(yè)（含經(jīng)濟咨詢、中介服務、金融服務類企業(yè)）；交通運輸企業(yè)及

19、其總部；對外貿(mào)易業(yè)及其總部；會展、布展公司、廣告公司；酒店、餐飲、住宿業(yè)；三產(chǎn)服務業(yè)，特別是超市、賣場、汽車銷售業(yè)類企業(yè)；旅行社、旅游定點購物、用餐類企業(yè)；球館、棋館、泳館等各類休閑體育服務企業(yè)；各類文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的公司總部及生產(chǎn)基地。牛耳教育、印度凱安富軟件服務公司、湖南金鹿夢場影視傳媒文化長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所屬區(qū)域園區(qū)名稱產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向入駐企業(yè)級別天心區(qū)天心環(huán)保工業(yè)園不清晰香港超世洋服（一期）、長沙新興電器控制設備廠（一期）、長沙天鵝工業(yè)泵股份有限公司（一期）、長沙三遠鋼結構有限公司、湖南新世紀東方廚具設備有限公司、長沙礦業(yè)集團公司。省級岳麓區(qū)長沙高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)長沙高

20、新區(qū)已形成了先進制造、電子信息、新材料新能源、生物醫(yī)藥四大產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)企業(yè)聚集發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集群成長、特色日益凸現(xiàn)的明顯優(yōu)勢。中聯(lián)重科、中冶長天、金天鈦業(yè)、日立電器、東洋電機、有色重機、奧盛特、湘電水泵、宏夢卡通、山貓卡通、互動傳媒國家級麓谷國際工業(yè)園高新技術企業(yè)孵化為主的創(chuàng)業(yè)服務基地 湖南成城產(chǎn)業(yè)科技園（460畝）標準廠房、復合型所屬區(qū)域園區(qū)名稱產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向入駐企業(yè)級別雨花區(qū)湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園集中發(fā)展汽車、工程機械及環(huán)保產(chǎn)業(yè)省級湖南雨花創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園文化產(chǎn)業(yè)示范基地長沙文化產(chǎn)業(yè)園長沙文化產(chǎn)業(yè)園集新聞出版、發(fā)行、廣告、印刷、文化博覽、酒店餐飲、娛樂、休閑、文化旅游和后勤配套設施開發(fā)為一體長沙晚報大世界物

21、流園湖南省五年規(guī)劃中重點扶持的大型物流園區(qū)之一長沙國際企業(yè)中心輕型制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為發(fā)展核心，兼顧通訊、能源、新材料等朝陽產(chǎn)業(yè)芙蓉區(qū)隆平科技園工業(yè)、農(nóng)業(yè)、科技、商貿(mào)為一體的高科技園國科廣電、隆平高科、香港時代國際、經(jīng)閣集團、景達生物、美國嘉吉等大批優(yōu)質(zhì)項目，入園企業(yè)總數(shù)達188家，其中世界500強企業(yè)3家，高新技術企業(yè)57家,規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)62家，省級長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)結構從長沙園區(qū)產(chǎn)業(yè)結構變化的整體趨勢來看，改革開放以來，長沙市園區(qū)第一產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重呈逐漸縮小趨勢，第二產(chǎn)業(yè)仍是主導，但第三產(chǎn)業(yè)比重均呈穩(wěn)步提高趨勢。目前，長沙市園區(qū)呈第二產(chǎn)業(yè)比重最

22、大、第三產(chǎn)業(yè)比重次之、第一產(chǎn)業(yè)比重最小的“二三一”型結構。 長沙經(jīng)開、高新兩園作為最早的兩個國家級園區(qū)，制造、電子信息、新材料新能源、生物醫(yī)藥等高新技術產(chǎn)業(yè)方面具有先發(fā)優(yōu)勢，而在食品加工、服務產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等服務業(yè)方面不具比較優(yōu)勢。長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)比較分析長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向分析從長沙目前工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來看，各個園區(qū)目前在定位方面存在較大的重疊性。主要集中在制造產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、新材料、汽車配件制造和機械加工、生物醫(yī)藥幾個產(chǎn)業(yè)，其中國家級開發(fā)區(qū)三個。從發(fā)展狀況來看，受政府主導，享有較高優(yōu)惠政策的高級別園區(qū)發(fā)展情況較好。如長沙縣經(jīng)開區(qū)和長沙高開區(qū)。一些

23、定位較為清晰的園區(qū)同樣發(fā)展狀況良好，如湖南瀏陽生物醫(yī)藥園。無清晰定位，無龍頭企業(yè)，大而全的園區(qū)發(fā)展狀況較差。如天心環(huán)保工業(yè)園。小結：這些園區(qū)努力打出各種特色牌，反映出它們在積極探索未來開發(fā)區(qū)的發(fā)展模式和新的發(fā)展動力。盡管這些模式形式各異、種類多樣，難以做出準確評價，但是未來園區(qū)發(fā)展將在結合區(qū)域經(jīng)濟特色的基礎上，向著多樣化、多元化、多類型的方向發(fā)展，將是必然的趨勢。長沙工業(yè)地產(chǎn)個案分析長沙國際企業(yè)中心占地面積178畝建筑面積24萬總投資額3億元建設周期5年容積率2.02綠化率/地理位置環(huán)保大道與萬家麗路交匯處物業(yè)類型標準廠房、研發(fā)辦公樓項目規(guī)劃中心一期規(guī)劃建設3個組團，共有三條主干道和一條環(huán)道，

24、分別有4個出入口。項目定位規(guī)模型德式工業(yè)建筑集群層高1F層高5.5米，2-6F層高3.6米戶型面積廠房有300、500、800三種不同“戶型”； 三種“戶型”采用先進的模塊式設計，可根據(jù)企業(yè)規(guī)模自由組合，最大可組合成2萬的大型廠房。價格1F：3100元/；2-6F：2100-2500元/園區(qū)配套銀行、商鋪、員工餐廳、休閑公園、停車場、醫(yī)療室產(chǎn)業(yè)定位輕型制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為發(fā)展核心，兼顧通訊、能源、新材料等朝陽產(chǎn)業(yè)項目點評該項目是湖南首個產(chǎn)權式工業(yè)地產(chǎn)項目。率先引入國際流行的生態(tài)辦公模式，一改傳統(tǒng)封閉、枯燥的生產(chǎn)、辦公環(huán)境，以花園式優(yōu)雅健康的園區(qū)氛圍、嚴謹大氣的建筑風格、科學智能小園區(qū)規(guī)劃，實

25、現(xiàn)大幅度提升企業(yè)員工的工作效率，為入駐企業(yè)提升提升企業(yè)形象和軟實力，對長株潭地區(qū)的經(jīng)濟增長和就業(yè)起到巨大的推動力促進作用，是長株潭城市群經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡。長沙工業(yè)地產(chǎn)市場占地面積268 畝建筑面積22萬m2容積率1.23綠化率35%物業(yè)類型大型廠房、白領公寓、寫字樓、孵化樓層高標準廠房的1F層高4.5米，2-4F層高4.2米價格標準廠房均價2280元/，公寓均價1900元/租金廠房租金：13.5元/月；公寓12元/月園區(qū)配套超市、員工食堂、市場、銀行、居住區(qū)、衛(wèi)生所等設施園區(qū)定位高新技術企業(yè)孵化為主的創(chuàng)業(yè)服務基地長沙工業(yè)地產(chǎn)個案分析麓谷國際工業(yè)園長沙工業(yè)地產(chǎn)市場小結與啟示：房地產(chǎn)住宅市場近兩年

26、空前火熱，形成的經(jīng)濟泡沫對國民經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展形成了巨大隱患，國家已經(jīng)引起高度重視，并在今年通過金融、信貸、稅收政策進行調(diào)控，目前已經(jīng)對市場形成了巨大壓力，預計房價上漲速度將會得到遏制，成交量逐漸穩(wěn)定；隨著住宅市場的降溫，開發(fā)商、投資者把目光投向商業(yè)地產(chǎn)，但長沙商業(yè)地產(chǎn)市場巨大的空置面積和激烈市場，將使其謹慎投入；隨著兩型社會實驗區(qū)建設的推進，沿海發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，并向中部內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，國家對實體經(jīng)濟的大力扶持，長沙工業(yè)地產(chǎn)市場面臨前所未有發(fā)展機遇；基于以上對宏觀市場的種種分析，預計在2011年房地產(chǎn)市場將上演喧囂與失落，冰火兩重天的局面！住宅市場經(jīng)過強力打壓，房價上漲逐漸得到遏制，市場成交

27、將有所萎縮。商業(yè)地產(chǎn)將會在房地產(chǎn)市場高調(diào)登場，但是相伴的巨大風險將會使市場以平淡收場。而工業(yè)地產(chǎn)必定會成為一匹黑馬，開啟房地產(chǎn)市場的新時代，本項目如何未雨綢繆把握好這一機遇至關重要！項目周邊樓市現(xiàn)況及未來走勢分析 十大板塊并起 隨著大盤帶動郊區(qū)化開發(fā)步伐加快，開發(fā)版圖增大，長沙市板塊細分愈發(fā)明顯，長沙房地產(chǎn)市場的競爭已經(jīng)呈現(xiàn)各大板塊混戰(zhàn)的情形，目前大致可劃分為以下十大板塊： 金星北路 市府麓谷 麓南含浦 芙蓉北路 中心板塊 新南城 金鷹月湖 尚東 體育新城 星沙格局分析東成西崛，南強北弱 隨著城市的發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出板塊化的特征，長沙地產(chǎn)已進入板塊競爭時代。 由市中心板塊向四面輻射，整體呈現(xiàn)

28、“東部成熟 ，西部崛起，南部走強，北部積弱”的局面。 各板塊檔次定位、產(chǎn)品類型混雜，造成板塊間競爭差異化不明顯，客戶資源也多以搶奪市中心客戶為重要客源。 城市規(guī)劃對于板塊發(fā)展的作用十分明顯，如省府南遷之于南城，大河西先導區(qū)之于市府麓谷。市中心新南城市府麓谷芙蓉北麓南含浦星沙金星北路尚東金鷹月湖體育新城走強積弱 崛起！成熟格局分析 板塊主要在售樓盤列表：板塊指標性樓盤本項目所在區(qū)域-新南城板塊： 大盤云集，蓄勢爆發(fā)！格局分析項目名稱物業(yè)類型占地面積()建筑面積（）御邦普通住宅 商業(yè)樓 別墅166913118784格蘭小鎮(zhèn)別墅 普通住宅 商業(yè)286001300000橘郡別墅 獨棟別墅 聯(lián)排別墅28

29、5885380000龍灣國際小高層 獨棟別墅 連排別墅6326676326671200000怡海星城普通住宅 商鋪6766931980000凱富漫城小高層2754490274保利閬峰云墅連排別墅 獨棟別墅379831167159板塊金鷹月湖市中心尚東芙蓉北市府麓谷新南城體育新城麓南含浦金星北路星沙城市功能配套離市中心不遠，生活配套不足，公交系統(tǒng)尚可生活配套齊全，交通便利，商業(yè)發(fā)達離市中心近，生活配套較齊全，交通便利城市中心北部延伸帶，生活配套發(fā)展緩慢，交通一般新城區(qū)，生活配套急速發(fā)展中，交通狀況不佳市中心南延帶，生活配套尚可，交通比較便利離老城區(qū)不遠，生活配套一般，交通發(fā)達市郊，生活配套欠佳，

30、交通極其不便市郊，生活配套欠佳，交通極其不便新城，離老城遠，生活配套尚可，出入市中心不便開發(fā)商實力及影響力除藏瓏外，整體偏弱中小開發(fā)商居多，實力不強萬科進駐帶來利好影響以世紀金源為代表外地開發(fā)商居多外來大開發(fā)商云集，實力較強本地開發(fā)商與外地開發(fā)商共存外來開發(fā)商較多，實力較強外來大開發(fā)商較多，實力較強以和黃、恒大為代表的外地開發(fā)商為主恒基、華潤、碧桂園等外地開發(fā)商影響力較強片區(qū)特色影視文化與旅游區(qū),景觀資源優(yōu)越金融業(yè)商業(yè)發(fā)達，CBD高尚成熟居住區(qū)沿江風景帶，新河三角洲市府辦公區(qū)，高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，大河西先導區(qū)省府辦公區(qū)，長株潭一體化融合區(qū)武廣快線，體育新城區(qū)自然人文景觀旅游區(qū)，高校文化區(qū)大河西先導區(qū)，

31、高星綜合功能區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)新南城板塊目前生活配套尚等不完善，但發(fā)展?jié)摿薮?，目前是以居住功能和園區(qū)開發(fā)為主的郊區(qū)板塊。 新南城板塊在城市配套上還不夠成熟，相對成熟片區(qū)尚有較大差距，短期內(nèi)難以彌補； 板塊內(nèi)開發(fā)商整體實力較強，區(qū)域運營的能力還是有，加之開發(fā)樓盤大多為大盤開發(fā)，因此新南城板塊在市場上的上升價值很明顯。 板塊內(nèi)房價處于長沙市場二流區(qū)間，相對來說價格優(yōu)勢比較明顯。格局分析小結與啟示：10個板塊并起，東部成熟，西部崛起，南部走強，北部積弱。各板塊檔次定位、產(chǎn)品類型混雜，造成板塊間競爭差異化不明顯。城市規(guī)劃對于板塊發(fā)展的促進作用十分明顯。新南城板塊雖品牌大盤云集但整體區(qū)位優(yōu)勢相對不明顯。

32、區(qū)域價格壁壘明顯，地段差異對價格影響明顯。基于以上分析，本項目所在新南城板快為居住型和園區(qū)開發(fā)為主的郊區(qū)板塊，是兩型社會建設的核心區(qū)域，未來將會成為居住環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟開發(fā)綠色環(huán)保、山清水秀經(jīng)濟發(fā)達的長株潭城市群綠肺；本項目處于這個環(huán)境優(yōu)美，周邊居住大盤云集的區(qū)域，同時處于開發(fā)中的工業(yè)園內(nèi)，因此，項目須最大程度借助環(huán)境、交通、優(yōu)惠政策等資源，才能聚集湖南乃至中南五省總部經(jīng)濟，打造成功長沙首個總部基地！格局分析項目現(xiàn)況及未來走勢分析 高爾夫兩型辦項目土地性質(zhì)：工業(yè)使用年限:50年宗地：23、24、28號地塊；面積：總占地面積約500畝；地貌：土地有起伏，中間有水塘；特征：地塊形狀方正；東面為萬家麗

33、路；毗鄰：兩型辦（正廳）辦公樓，高爾夫球場地塊現(xiàn)狀項目分析項目四至東西北南項目四至項目分析“一點一線”發(fā)展戰(zhàn)略的核心發(fā)展區(qū)域南長沙工業(yè)化與城市化的前沿陣地長株潭經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡省級開發(fā)區(qū)，環(huán)保產(chǎn)業(yè)試驗基地兩型社會實踐的行政核心長株潭三城心臟位置1.2.3.4.5.6.區(qū)位工業(yè)價值極為突出項目分析區(qū)位價值分析區(qū)域交通極其便捷繞城高速武廣高速鐵路黃花京珠高速上瑞高速大托機場長沙火車站319、107國道韶山萬家麗路項目分析交通組織分析長沙整體經(jīng)濟發(fā)展較快，工業(yè)增長迅猛，以第二產(chǎn)業(yè)主導的經(jīng)濟社會，且比例還在上升，且擁有基數(shù)很大的企業(yè)數(shù)量。項目分析發(fā)展趨勢分析項目分析長沙已形成三大產(chǎn)業(yè)集群，規(guī)劃發(fā)展六大

34、產(chǎn)業(yè)，已形成19個工業(yè)園區(qū)；較為完整的工業(yè)規(guī)劃與發(fā)展體系，19個工業(yè)園區(qū)六大工業(yè)產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展趨勢分析小結：綜上分析，長沙的工業(yè)基礎、經(jīng)濟結構、及發(fā)展態(tài)勢，將為本項目總部基地開發(fā)提供基礎保障。城區(qū)企業(yè)外遷和區(qū)內(nèi)省內(nèi)企業(yè)進城將給項目成功帶來巨大機遇。相關政策、法規(guī)及趨勢研究 長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)一、開發(fā)區(qū)內(nèi)投資的生產(chǎn)性企業(yè)，企業(yè)所得稅減按15%征收。其中經(jīng)營期在十年（含十年）以上的，從開始獲利的年度起，前兩年免征，后三年減半征收所得稅。產(chǎn)品出口型企業(yè)，按規(guī)定減免所得稅期滿后，按100%稅率征收。先進技術企業(yè)按規(guī)定減免所得稅期滿后，可延長三年減半期，減半后稅率按10%稅率征收。二、再投資退稅：

35、中外合資企業(yè)和外資企業(yè)從企業(yè)分得的利潤在區(qū)內(nèi)再投資興辦外商投資企業(yè)，其期限不秒于五年的，經(jīng)稅務機關審核，退還再投資部分已納所得稅的40%；外國投資者將從企業(yè)分得的利潤，在區(qū)內(nèi)再投資舉辦，擴建產(chǎn)品出口企業(yè)或先進技術企業(yè)，經(jīng)營期不少于五年的，經(jīng)稅務機關核準，全部退還其再投資部分已繳納的所得稅稅款。三、開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)的客商將從企業(yè)分得的利潤匯出境外，免征匯出利潤所得稅。四、客商在中國境仙沒有設立機構，而來源于開發(fā)區(qū)的股息、利息、租金、特許權使用費和其他所得，除貪污免征所得稅的以外，都減按10%的稅率征收所得稅。其中提供資金設備的條件優(yōu)惠，或者轉(zhuǎn)讓的技術先進，經(jīng)批準還可以給予更多的減稅、免稅優(yōu)惠。

36、招商政策對比一招商政策長沙高新技術開發(fā)區(qū)一、按照“封閉式管理、開放式運行、市場化動作、社會化服務”原則，實行統(tǒng)一有效管理，區(qū)內(nèi)企業(yè)享受國家、省、市三級政府給予的優(yōu)惠政策。高新技術企業(yè)從被認定之日起，減按15的稅率征收企業(yè)所得稅；出口產(chǎn)品產(chǎn)值達到當年總產(chǎn)值70以上的，減按10的稅率征收企業(yè)所得稅；新辦的非外商及非臺、港、澳、僑投資的高新技術企業(yè)，從投產(chǎn)年度起，兩年內(nèi)免征企業(yè)所得稅。生產(chǎn)性外商及臺、港、澳、僑投資的高新技術企業(yè)，經(jīng)營期在十年以上的，從獲利年度起，第一年和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅，減半期滿后，如經(jīng)考核仍為高新技術企業(yè)，可再延長三年減半期。以后按15的稅率

37、征收。科研院所、高等院?；蚩萍紗T自帶科技成果和資金創(chuàng)辦高新技術企業(yè)，注冊資金下限可為3萬元。以高新技術成果向有限責任公司出資入股，作價總金額可達公司注冊醬的35。雙方另有協(xié)議的除外。二、進入岳麓山高科技園（麓谷科技新城）的高新技術企業(yè)還可享受以下特殊優(yōu)惠政策園區(qū)內(nèi)經(jīng)認定的擁有自主知識產(chǎn)權的高新技術成果轉(zhuǎn)化項目，2005年前，按增值稅的地方留成部分的50及企業(yè)所得稅和營業(yè)稅的地方留成部分，由財政獎勵給企業(yè)。之后3年，按產(chǎn)品增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅的地方留成部分50由財政獎勵給企業(yè)。對具有自主知識產(chǎn)權、達到國內(nèi)先進水平并具有重大推廣價值、年銷售額1000萬元以上的軟件產(chǎn)品，3年內(nèi)其產(chǎn)品增值稅地方

38、留成部分全額獎勵給企業(yè)。進入留學人員、博士創(chuàng)業(yè)園租用房產(chǎn)的被孵化企業(yè)、按市場平均價，在100平方米面積內(nèi)第一年免收租金，第二年60，第三年80；超過100平方米的部分第一年的前半年免收租金，之后第二年內(nèi)按80的標準收取。對園內(nèi)高新技術企業(yè)實行掛牌無費管理。無費管理企業(yè)只納稅，不繳行政事業(yè)性費用。招商政策對比二招商政策寧鄉(xiāng)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)條件：在經(jīng)開區(qū)內(nèi)投資興辦生產(chǎn)性企業(yè)，必須確保生活環(huán)境與生態(tài)環(huán)境得到保護和改善，項目規(guī)模要求固定資產(chǎn)投入在500萬以上或年產(chǎn)值2000萬元以上。注冊的非生產(chǎn)性項目，要求年經(jīng)營收入在2000萬元以上。在經(jīng)開區(qū)內(nèi)投資興辦事業(yè)，原則上不限定投資規(guī)模。經(jīng)開區(qū)優(yōu)先接納出口

39、創(chuàng)匯的外向型企業(yè)和高新技術企業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品精深加工企業(yè)。土地優(yōu)惠政策：經(jīng)開區(qū)土地依法租賃或出讓；土地使用權租賃，租金15002000元/畝年，租期3040年，簽約時先付10年租金；土地使用權出讓，根據(jù)用地位置及土地類別，每畝收征地費和基礎設施建設費：生地46萬元，熟地812萬元；對大宗用地，根據(jù)投資規(guī)模和建設周期，經(jīng)縣政府批準，可適當優(yōu)惠。稅費優(yōu)惠政策：經(jīng)開區(qū)內(nèi)企業(yè)從投產(chǎn)起，所得稅前2年免征，第35年減半征收。所減免的稅收必須用于企業(yè)的發(fā)展，由稅務部門進行跟蹤監(jiān)督；經(jīng)開區(qū)實行無費區(qū)、封閉式管理。經(jīng)批準進入經(jīng)開區(qū)興辦的企業(yè)，免除縣內(nèi)各行政事業(yè)性收費，各有關部門均不得以任何理由進入經(jīng)開區(qū)收費。土地回

40、購：在開發(fā)區(qū)內(nèi)征用土地用于項目開發(fā)建設，三年內(nèi)如果項目不能產(chǎn)生預期的經(jīng)濟效益，業(yè)主可申請退回土地，由開發(fā)區(qū)管委會以不低于出售價格回購土地。彈性地價： 根據(jù)入?yún)^(qū)企業(yè)投資規(guī)模、達產(chǎn)效益確定土地出讓價格，實行優(yōu)價土地向優(yōu)勢項目傾斜。招商政策對比三招商政策環(huán)保科技園工業(yè)企業(yè)獎：凡上年實繳區(qū)財政稅收80萬元以上200萬元以內(nèi)（含200萬元），或200萬元以上400萬元以內(nèi)（含400元），或400萬元以上的工業(yè)企業(yè)，當年分別按超過上年實繳區(qū)財政稅收增長速度20%、15%、10%以上部分的50%獎給企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)獎：凡當年實繳區(qū)財政稅收達到200萬元以上1000萬元以內(nèi)（含1000萬元）、1000萬元以上

41、2000萬元以內(nèi)（含2000萬元），或2000萬元以上的房地產(chǎn)企業(yè)或項目，分別按其實繳區(qū)財政稅收超過200萬元以上部分的5%、10%、15%分段累計計獎。重點業(yè)態(tài)扶植（扶植新型工業(yè)）規(guī)模工業(yè)企業(yè)：凡當年實繳區(qū)財政稅收30萬元以上50萬元以內(nèi)（含50萬元），50萬元以上80萬元以內(nèi)（含80萬元），分別給予5萬元、10萬元資金扶植。新辦工業(yè)企業(yè)：凡當年實繳區(qū)財政稅收10萬元以上的新辦工業(yè)企業(yè)（不含更名、股改等形式變更或區(qū)內(nèi)搬遷的企業(yè)），前三年按其實繳區(qū)財政稅收的50%、40%、30%給予企業(yè)資金扶植。固定資產(chǎn)投入和技術改造：1、凡新辦工業(yè)企業(yè)，對用于生產(chǎn)廠房和設備的固定資產(chǎn)投入（不含購地費用）10

42、00萬元以上的，在竣工投產(chǎn)的當年，按形成賬面固定資產(chǎn)額的2%給予企業(yè)資金扶植。2、凡經(jīng)申報備案的技術改造工業(yè)項目，技改投入在500萬元以上的，在技改項目投產(chǎn)的當年，按新增技術改造投資額的4%給予企業(yè)資金扶植。標準廠房：對于一次性投資開發(fā)6000平方米以上的標準廠房（不含自建自用），在三層以上（含三層）或單體高度15米以上（含15米），竣工投入使用后，按其用于生產(chǎn)廠房的面積一次性給予投資開發(fā)商15元/平方米的資金扶植。科技創(chuàng)新扶植科技創(chuàng)新平臺：1、經(jīng)省級以上行政主管部門認定，區(qū)屬企業(yè)當年設立國家級、省級重點（工程）實驗室，分別給予50萬元、30萬元資金扶植；設立國家級、省級工程技術研究中心（技術

43、中心），分別給予40萬元、30萬元資金扶植；設立國家級、省級博士后工作站或博士（碩士）培養(yǎng)基地，分別給予50萬元、30萬元資金扶植。 2、經(jīng)市級以上行政主管部門認定的科技企業(yè)孵化器，前三年，按當年孵化器自身實繳區(qū)財政稅收的50%以及孵化器內(nèi)在孵企業(yè)當年實繳區(qū)財政稅收總額的10%給予孵化器資金扶植?？萍紕?chuàng)新項目：區(qū)屬企業(yè)進行科技項目的攻關和研發(fā)，開展科技成果項目轉(zhuǎn)化，經(jīng)行政主管部門認定和社會公示，給予一定的資金扶植。人才興業(yè)：博士、專家、教授、院士來區(qū)內(nèi)開辦、領辦高新技術企業(yè)并對區(qū)財政稅收有較大貢獻的，一次性給予企業(yè)10萬元30萬元資金扶植。招商引資獎招商引資中介人獎：引薦世界500強企業(yè)、全球

44、跨國集團公司、境外基金、國內(nèi)民營100強及知名產(chǎn)業(yè)集團的區(qū)域性總部來我區(qū)投資，或引進注冊資金2000萬元以上、到位資金（不含購地費用）5000萬元以上，符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重大招商引資產(chǎn)業(yè)項目，生產(chǎn)型企業(yè)按固定資產(chǎn)投資到位資金的5，商業(yè)、餐飲、休閑等服務型企招商政策對比四招商政策政策研究招商政策發(fā)展變化土地出讓、稅收、獎勵等政策優(yōu)惠招商產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈招商、參股初建期高速發(fā)展期面對產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟環(huán)境變化，沿海及部分發(fā)達地區(qū)工業(yè)園區(qū)已經(jīng)從政策優(yōu)惠招商向產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈招商轉(zhuǎn)變。小結終上分析，長沙經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)招商優(yōu)惠政策突出在稅收（減稅退稅）、土地轉(zhuǎn)讓優(yōu)惠方面，屬于生產(chǎn)經(jīng)營方面直接

45、扶持政策，且優(yōu)惠幅度和金額較大。而雨花環(huán)?？萍紙@招商優(yōu)惠政策則突出在經(jīng)營獎勵、人員招商獎勵方面，措施偏重于服務扶持方面，相對優(yōu)惠幅度和金額較小。長沙經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)企業(yè)所得稅均減按15%征收，前兩年免稅，后三年減半。寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)土地政策力度更大。三年內(nèi)如果項目不能產(chǎn)生預期經(jīng)濟效益，業(yè)主可申請退回土地，由開發(fā)區(qū)管委會以不低于出售價格回購土地。雨花環(huán)?？萍紙@政策突出在稅收獎勵、資金扶持獎勵、人才扶持獎勵、科技創(chuàng)新獎勵、人員招商獎勵方面 第二部分：項目SWOT分析 PART 2優(yōu)勢（S）企業(yè)實力雄厚項目由和立東升實業(yè)投資開發(fā),企業(yè)及其最高領導人有著巨大的聲譽和人脈資源。對于政策和社會資源依賴

46、比較大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而言意義重大；項目規(guī)模巨大項目總用地面積315.09畝，規(guī)劃總建筑面積約50萬平方米，分二期開發(fā)；交通便利基地毗鄰萬家麗大道，東邊臨金井路，北距環(huán)保大道約100米，西距新韶山南路約420米；京珠高速、上瑞高速、107國道、319國道均在園區(qū)附近交匯；離武廣高鐵、汽車南站等客流站點都在咫尺之遙。項目SWOT分析生態(tài)環(huán)境優(yōu)越相對于市內(nèi)區(qū)域的寫字樓和公寓，本項目擁有天際嶺森林公園等大型的自然氧吧，自身地塊為原生山地，自然生態(tài)環(huán)境得天獨厚。人文辦公氛圍濃烈項目東邊為湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園政務辦公區(qū)預留用地，北邊緊靠中煙集團總部辦公區(qū)，西邊與北京青蘋果數(shù)據(jù)城項目和長沙理工大學云塘校區(qū)相連

47、，南邊與同發(fā)置業(yè)即將修建的五星級酒店項目隔路相望。區(qū)位發(fā)展前景廣闊項目距省政府4.8公里、距野生動物園3.2公里、距未來的兩型辦政務辦公區(qū)不到2公里，即將動工的城鐵和地鐵一號線都在項目附近設站。作為兩型改革試驗區(qū)的核心區(qū)域和前沿陣地，其發(fā)展空間巨大、政治地緣優(yōu)勢明顯。劣勢（W）配套欠缺項目周邊當前購物等配套設施較為欠缺，特別是生活配套。公共交通不發(fā)達。目前周邊公共交通欠缺，公共設施不齊全。機會政策優(yōu)勢雨花環(huán)保工業(yè)園發(fā)展時間已經(jīng)有一定的歷史，園區(qū)政策及激勵制度相對較為成熟，對吸引企業(yè)入駐起著舉足輕重的作用。兩型社會積極推進兩型社會試驗區(qū)向縱深方向發(fā)展，城際交通、區(qū)域管理的逐步一體化、電信并網(wǎng)等一

48、些實質(zhì)性的舉措逐一得到落實，本項目作為橋頭堡的地位日趨顯現(xiàn)。住宅商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展受限，工業(yè)房產(chǎn)將成為新寵隨著住宅商業(yè)房產(chǎn)進一步受到政策的打壓，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的大勢已經(jīng)逐步明朗，未來工業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展將是大勢所趨。其對于地方可持續(xù)發(fā)展的財政支撐作用不言而喻。大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟和現(xiàn)代商貿(mào)服務將成為地方各級政府解決經(jīng)濟發(fā)展之道。同時，民間資本和其他社會逐利資本由于投資渠道局限，將有可能轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)。機會沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移隨著沿海勞動力成本的日益攀升等諸多因素的影響，沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將進一步加劇，內(nèi)地特別是內(nèi)地一二線城市將面臨更多機遇。威脅長沙各大園區(qū)定位重疊，空置率高。長沙各大園區(qū)主要產(chǎn)業(yè)定位不清晰，且重疊率高

49、，將直接影響本項目銷售。多數(shù)園區(qū)空置率高，銷售壓力較大。后續(xù)項目供應巨大。長沙市及長望瀏寧目前同類型項目后續(xù)供應巨大，將可能直接威脅本項目的銷售工作的推進。園區(qū)級別相對于星沙經(jīng)開區(qū)、麓谷高新區(qū)以及新晉的寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)，都是國家級開發(fā)區(qū)，而本項目所在的雨花環(huán)保工業(yè)園級別上不如前三者，意味著企業(yè)在相關優(yōu)惠政策方面不如前三者。產(chǎn)業(yè)支撐面臨客戶層面的局限本項目定位為總部基地，而實質(zhì)上長沙市內(nèi)及周邊區(qū)縣對于一些重點大型企業(yè)在供地方面存在較大程度的支持，條件優(yōu)越。綜合分析整體來看，本項目優(yōu)勢非常明顯，機會眾多。同時也面臨著一定的市場挑戰(zhàn)。特別是來自其他國家級園區(qū)的項目競爭以及作為總部基地定位下的企業(yè)規(guī)模和數(shù)量

50、有可能不足。因此，如何充分發(fā)揮本項目特色，做好配套服務工作將是本項目開發(fā)的重中之重。我司認為本項目項目核心價值點：優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢；企業(yè)自身的品牌號召力；規(guī)模巨大；超前的規(guī)劃理念；優(yōu)質(zhì)的服務。核心價值概括領袖級企業(yè)工作平臺！第三部分：項目定位 PART 31、項目整體市場定位 根據(jù)宏觀微觀的市場環(huán)境分析，結合自身條件狀況，我們不難發(fā)現(xiàn)目前其他園區(qū)或個別項目在自身定位方面為了擴大客戶層面的需要，將定位做得大而全，反而沒有一個特別鮮明的主題定位。導致園區(qū)內(nèi)各種行業(yè)錯綜復雜，缺乏一定的兼容性。本項目整體發(fā)展方向為總部經(jīng)濟，并希望能打造成長沙的高新企業(yè)總部基地，因此，將園區(qū)打造成盡量單一純粹點的行業(yè)園區(qū)

51、，以整合行業(yè)的上下游鏈條企業(yè)。擯棄一些可能不具備優(yōu)勢的行業(yè)。結合我司項目的實際情況，我司主張產(chǎn)業(yè)定位：裝備制造和汽車零部件、輕工產(chǎn)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工或食品加工、環(huán)保節(jié)能、現(xiàn)代服務業(yè)為主導，以生物制藥、電子信息（通訊設備、電子元器件為代表）為輔助的產(chǎn)業(yè)布局， 2、項目形象定位立足長株潭區(qū)域核心，面向全國，為湖南省高新企業(yè)提供辦公、居住及配套服務的企業(yè)平臺，推進長株潭打造城市核心產(chǎn)業(yè)群國際化進程。中南高新企業(yè)總部基地3、形象廣告語國際平臺 財富源泉4、功能定位企業(yè)孵化功能、高新技術企業(yè)科研、辦公、居家于一體。4、目標客戶群定位目標客戶群細分：港澳臺、外企、歐美華商開拓長株潭市場的輕工、電子、新材料

52、研發(fā)基地；長株潭區(qū)域規(guī)模不大、無能力實現(xiàn)買地開發(fā)的高科企業(yè)；廣東沿海地區(qū)、江浙一帶等大城市進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的搬遷企業(yè)；國內(nèi)大型企業(yè)在長株潭設立的研發(fā)基地；湖南當?shù)卮笮推髽I(yè)中下游配套企業(yè)；長株潭區(qū)域的服務外包型企業(yè)：包括IT服務、人力資源管理、金融、研發(fā)、產(chǎn)品設計等眾多領域。第四部分：營銷整體戰(zhàn)略 PART 4一、本項目營銷需要解決的主要問題 由項目定位分析中可以看出，本項目營銷需要解決的主要問題有以下四條 1）如何建立本項目的市場影響力 ?2）缺少第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)的支撐， 如何克服區(qū)域短期障礙?3）現(xiàn)有園區(qū)市場漸趨成熟，會給本項目進入該市場帶來困難，在營銷過程中怎樣進行 借勢聯(lián)動營銷? 4）如何吸引

53、外圍客戶，擺脫價格瓶頸打贏長沙市內(nèi)競爭盤？ 二、營銷戰(zhàn)略綱要 營銷手段補強產(chǎn)品軟素質(zhì)，支撐高端市場定位，確定本項目營銷戰(zhàn)略的制定原則采 用強勢營銷戰(zhàn)略。 “拋磚引玉，強勢出擊；擒賊擒王，品牌導向” 可以重點從以下幾個方面著手： 營銷戰(zhàn)略之一：整合區(qū)域資源，形成區(qū)域形象美譽度，建立區(qū)域形象總概念和 企業(yè)對區(qū)域的認同感，借此以區(qū)域驅(qū)動項目，立足大長沙，借勢長株潭一體化，塑造有城市大長沙的園區(qū)； 營銷戰(zhàn)略之二：優(yōu)先引進知名品牌企業(yè)和上游龍頭企業(yè)，提升項目向心力，由企業(yè)品牌增值演變?yōu)?產(chǎn)品增值； 營銷戰(zhàn)略之三：借助發(fā)展商實力，為項目提高認可度，在區(qū)域營銷階段，塑造發(fā)展商在區(qū)域經(jīng)濟的領跑者地位； 營銷戰(zhàn)

54、略之四：項目形象定位切合目標客戶群體心理需求與區(qū)域資源的需求。三、營銷思路策略分解 在營銷推廣總策略的指導下，根據(jù)項目推廣節(jié)奏，將策略分解如下： 前期充分鋪墊、造勢、蓄積客戶 展示營銷引爆銷售高潮 不斷制造“興奮點”，持續(xù)銷售 要達到開盤的集中引爆效果，前期鋪墊的作用非常關鍵，對于本項目而言，前期鋪墊可以起到兩個作用：一是發(fā)布項目信息，不斷積累客戶；二是通過對工業(yè)園投資前景的渲染，以及工業(yè)園內(nèi)各種利于企業(yè)主生產(chǎn)、銷售的措施與優(yōu)惠，提高客戶群體對項目價格的心理預期。 本項目為中小型輕工、電子、新材料等研發(fā)機構，需要對營銷中心及項目現(xiàn)場進行全方位包裝，使展示效果達到最佳效果，策略一：前期鋪墊和造勢

55、 營造氣氛。 所謂造勢，就是要引起市場的關注度，通過一些精心策劃的“事件”以及報紙、戶外、廣播、網(wǎng)絡、公交車身、發(fā)放宣傳單張等宣傳渠道，來提高項目以及發(fā)展商品牌的知名度。 ACTION1：通過路牌廣告、形象墻廣告、戶外廣告等長期媒介來發(fā)布項目相關信息，積累客戶； ACTION2：長沙及項目現(xiàn)場營銷中心的包裝； ACTION3：現(xiàn)場導示系統(tǒng)到位，項目前期形象墻包裝； ACTION4：項目工地現(xiàn)場包裝，包括工地圍板；工地規(guī)范管理； ACTION5：發(fā)揮銷售中心的作用，推介和展示項目信息； ACTION6：用海報、單張及點對點介紹等方式發(fā)布項目的相關信息； ACTION7：加強工程質(zhì)量與進度透明度，

56、穩(wěn)固市場信心，推廣項目品質(zhì)形象； ACTION8：在前期宣傳期間定購的客戶根據(jù)定購金所占比例，可享受不等的超額外優(yōu)惠或折扣； 策略二：展示營銷引爆銷售高潮 在項目咨詢階段通過模型展示、工地規(guī)范管理、銷售氛圍等良好展示，迅速地積累客戶，為引爆高潮，積聚現(xiàn)場人氣做好充分的鋪墊。同時，在項目開盤之前還需要做好大量的準備工作，如售樓處、工地包裝、宣傳資料、禮儀、銷售物料、背景音樂等具體工作應完全就位，爭取給每個客戶留下一次難忘的購廠體驗。 ACTION1：為了使開盤當天能夠銷售高潮的效果，將開盤主戰(zhàn)場設置在項目現(xiàn)場營銷中心，通過現(xiàn)場樓盤形象，堅定認購客戶購買信心。同時掌握或控制好開盤當天局勢與氛圍，確

57、保項目現(xiàn)場及長沙營銷中心現(xiàn)場都有濃厚的喜慶和火熱氛圍，爭取將已認購客戶全部轉(zhuǎn)為簽訂合同客戶；ACTION2：為了能夠達到持續(xù)熱銷的效果，可以考慮一周的時間全面開展項目開盤銷售活動； ACTION3：在開盤周期間，結合項目和客戶情況舉辦各種開盤系列活動； ACTION4：在開盤周期間落訂或簽定認購合同的客戶可享受額外的優(yōu)惠或折扣； 策略三： 后期營銷制造“興奮點”，持續(xù)銷售 在開盤高潮后，銷售前期積累客戶，銷售將會有所回落，此時需要結合銷售階段特點，運用針對性營銷活動和價格手段，推動持續(xù)銷售。 ACTION1：利用項目優(yōu)勢資源，結合產(chǎn)品本身的亮點，在廣告宣傳上不斷創(chuàng)造新的興奮點和市場關注度； A

58、CTION2：進一步深入挖掘促進銷售的積極因素，運用開盤成交客戶，加強客戶“口碑效應”； ACTION3：服務等產(chǎn)品以外的軟性價值體現(xiàn)將促進項目價值的兌現(xiàn)，鞏固現(xiàn)有銷售業(yè)績，提升產(chǎn)品附加值； 四、宣傳推廣策略工業(yè)業(yè)地產(chǎn)運營是一個融政府營銷、區(qū)域營銷、房地產(chǎn)營銷和產(chǎn)業(yè)廠房推廣為一體的全新項目。所以首先必須明確到底本項目的營銷主線索是什么。針對本項目，我司主張采用區(qū)域推廣+產(chǎn)品推廣的模式進行宣傳。從推廣理念上即是：賣項目，先賣城市（本項目地處兩型試驗區(qū)橋頭堡，交通便利、潛力無限）賣項目，先賣產(chǎn)業(yè)（項目整體定位為總部基地，起點高，集群化。提供了濃厚的產(chǎn)業(yè)氛圍，產(chǎn)業(yè)基礎深厚） 賣產(chǎn)品，更賣生活（在總部

59、基地工作，不僅僅是工作那么簡單，內(nèi)部配套的完善，是長沙乃至中南地區(qū)環(huán)境最優(yōu)美的總部基地）賣產(chǎn)品，更賣服務在總部基地提供的不僅僅是中南地區(qū)最具成本優(yōu)勢園區(qū)、還能夠享受到專利申辦保護等其他園區(qū)無法比擬的特殊服務，同時在園區(qū)管理方面全部按照現(xiàn)代先進園區(qū)理念進行管理五、宣傳推廣渠道策略工業(yè)地產(chǎn)銷售與招商不是要有多高的知名度，而是要有針對性和有效性，直接決定了項目的客戶能不能找到你工業(yè)地產(chǎn)由于其客戶具有一定的隱秘性和稀缺性，通常工業(yè)地產(chǎn)的推廣有四大傳播渠道：網(wǎng)絡、行業(yè)、戶外、展會論壇。因此我司建議本項目廣告推廣渠道策略盡量做到有的放矢。這樣才會形成一個相對完整的工業(yè)園區(qū)推廣宣傳的一個體系，會形成非常實效

60、。網(wǎng)絡媒體選擇：中國工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)+阿力士招商網(wǎng)+政府招商類網(wǎng)站戶外廣告：京珠高速1塊、機場高速1塊、武廣高鐵燈箱、三一大道一塊現(xiàn)場包裝：沿萬家麗大道道旗、工地現(xiàn)場圍墻廣告、工地塔吊巨幅推廣條幅廣告。展會論壇：政府相關部門組織的行業(yè)論壇、相關協(xié)會組織的論壇。雜志：高爾夫球會雜志、招商雜志、行業(yè)性雜志等車身廣告：在經(jīng)過工業(yè)區(qū)或主要交通路線較多的公交車和長途客車上做一定的車身廣告DM：分成兩批次。第一目標對象通過郵政黃頁與政府招商等相關部門先期搜集到相關行業(yè)名單電話確定，進行郵寄，以確保投遞的有效性。第二目標對象為長沙各大園區(qū)廠家逐一派送。同類型企業(yè)競爭對手內(nèi)線建立：通過建立內(nèi)線，獲取對方可能不需要的