1、房地產(chǎn)發(fā)展商裝修房成本的控制對(duì)于開發(fā)商而言，真正的利潤(rùn)點(diǎn)在住宅產(chǎn)品本身而并非裝修上，因此在目前毛坯房依然銷售不錯(cuò)的市場(chǎng)中，開發(fā)商幾乎都不愿意為了自己給自己找麻煩。隨著社會(huì)的進(jìn)步和消費(fèi)水平的提高，人們對(duì)住宅提出了新的要求，全裝修房已逐步成為一種發(fā)展方向，但裝修房有成本、個(gè)性、質(zhì)量三大難點(diǎn)，對(duì)開發(fā)商而言裝修房無疑增加了許多難度，目前很多裝飾裝修公司大多是中小企業(yè)，水平參差不齊，裝修房一旦出了問題，開發(fā)商就得代這些裝飾公司承擔(dān)責(zé)任，這勢(shì)必增加開發(fā)商的售后服務(wù)成本。同時(shí)，推出裝修房后，商品房的價(jià)格自然得提高，這就意味著開發(fā)商在與同等樓盤競(jìng)爭(zhēng)時(shí)又失去了一個(gè)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。對(duì)于開發(fā)商而言，真正的利潤(rùn)點(diǎn)在住宅產(chǎn)品

2、本身而并非裝修上，因此在目前毛坯房依然銷售不錯(cuò)的市場(chǎng)中，開發(fā)商幾乎都不愿意為了自己給自己找麻煩。雖然存在許多困難，上海萬科在2001年就已經(jīng)在優(yōu)詩美地高翔苑進(jìn)行了全裝修房的嘗試，從春申項(xiàng)目開始，上海萬科又陸續(xù)推出了春申一期18#樓和臨湖軒兩批裝修房，春申一期18#樓市場(chǎng)反應(yīng)良好，相信臨湖軒的推出也必將受到市場(chǎng)追捧。這些項(xiàng)目實(shí)施為我們?nèi)蘸蟠竺娣e做全裝修房積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。 推廣裝修房將是一場(chǎng)對(duì)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)能力的大考驗(yàn)，做全裝修房項(xiàng)目的最大考驗(yàn)在于集團(tuán)采購(gòu)、工程進(jìn)度控制和成本控制。其中成本是決定裝修房是否具有市場(chǎng)生命力的首要因素，部分消費(fèi)者認(rèn)為購(gòu)買裝修房比購(gòu)買同樣毛坯房自行裝修的單位成本要高，其實(shí)，

3、與選擇個(gè)體裝修公司自行裝修相比，由開發(fā)商統(tǒng)一裝修，雖然管理費(fèi)用有所上升，但通過統(tǒng)一采購(gòu)，主要材料設(shè)備費(fèi)用能被大幅度降低，基于材料費(fèi)在整個(gè)裝修成本結(jié)構(gòu)中所占比重，通過集團(tuán)采購(gòu)和規(guī)模裝修，裝修成本也要比個(gè)體裝修降低15%-20%。以下是對(duì)裝修房成本控制的一些看法。一、裝修模式的選擇 針對(duì)裝修房的成本、個(gè)性、質(zhì)量三大難點(diǎn)，許多發(fā)展商嘗試通過菜單式裝修來解決這三大問題，但是，經(jīng)過幾年的實(shí)踐，這一模式也暴露出一些弊病，首先菜單式裝修仍舊不能解決裝修的個(gè)性化與成品規(guī)模化之間的矛盾；其次目前采用的菜單式裝修模式，由于向客戶提供了自由挑選材料的空間，也因此造成材料采購(gòu)的多樣性，無法形成規(guī)模化采購(gòu)，促使裝潢材料

4、的采購(gòu)成本難以降低，同時(shí)，菜單式裝修還可能給全裝修房的裝修質(zhì)量帶來隱患。如一些裝潢公司認(rèn)為，采購(gòu)菜單式裝修房的裝修建材無利可圖，可能將項(xiàng)目轉(zhuǎn)包給其他小型的裝潢施工隊(duì)，這就會(huì)造成裝修房質(zhì)量的下降。 從優(yōu)詩美地高翔苑開始，上海萬科就開始采用套餐式裝修，其方式就是據(jù)不同房型做了兩個(gè)樣板示范單位，將裝潢風(fēng)格、建材選用通過樣板房予以演繹。客戶在購(gòu)買全裝修房時(shí)，可以在幾種不同風(fēng)格的樣板房中，選擇最為中意的一款，作為合同訂立的標(biāo)的。既能起到向客戶直觀展示產(chǎn)品的作用，又能在施工、材料選購(gòu)上加以控制，在一定程度上限制了客戶的隨意性。由于套餐式裝修與菜單式裝修相比，集中控制成本更低，質(zhì)量更優(yōu)，合同訂立也更簡(jiǎn)單，因

5、而也更容易受到客戶的歡迎。二、裝飾單位的選擇 全裝修房不論從工程管理方面，還是營(yíng)銷模式、生產(chǎn)工藝上，對(duì)裝飾公司都有很高的要求，而傳統(tǒng)的家庭裝潢公司以及從事單位裝修的工程公司，在這些方面上，均達(dá)不到這些要求。裝修房與樣板房施工單位的選擇有一定區(qū)別，樣板房裝修需要施工單位能夠根據(jù)方案進(jìn)行深化，應(yīng)具有一定的設(shè)計(jì)能力，而裝修房施工因?yàn)槭歉鶕?jù)樣板間進(jìn)行復(fù)制的過程，因此更加強(qiáng)調(diào)施工單位的專業(yè)技能、管理能力和履約能力。經(jīng)過幾個(gè)裝修房項(xiàng)目，我們對(duì)裝修單位選擇目標(biāo)更加明確，從臨湖軒項(xiàng)目選擇上海兩家總包單位就可看出，通過減少標(biāo)段，加大標(biāo)段工作量，施工單位會(huì)做出較大讓利，項(xiàng)目管理成本也大大降低。三、材料的控制1、甲

6、供材料的選擇 在高翔苑項(xiàng)目中，我們確定為甲供的材料有26種，占整個(gè)裝修成本的62%，這些材料如果全部改為乙供將增加造價(jià)近10%，但是因?yàn)榧坠┎牧线^多，采購(gòu)部、成本部花費(fèi)了大量精力進(jìn)行供貨廠商選擇及招投標(biāo)，項(xiàng)目部則投入大量人力和物力進(jìn)行倉(cāng)庫(kù)管理，因此甲供材料選擇貴精而不在多，因此在春申項(xiàng)目裝修房中，公司減少了甲供材料的數(shù)量，確定進(jìn)行甲供的是地板、潔具、廚柜、小家電、磁磚等12種材料設(shè)備，占裝修成本的50%，這樣既能保證工程質(zhì)量，控制成本，也便于項(xiàng)目管理。2、輔材管理 為嚴(yán)格控制工程質(zhì)量及成本，對(duì)工程中涉及的主要輔材如：鉸鏈、百頁、油漆、門吸等，雖然總價(jià)小，但是因?yàn)闀?huì)影響到工程交付質(zhì)量，因此應(yīng)指定

7、品牌、型號(hào)，由施工單位統(tǒng)一進(jìn)行采購(gòu)。四、總包移交條件 在裝修房施工前，應(yīng)盡早明確裝修進(jìn)場(chǎng)總包移交條件，避免重復(fù)施工浪費(fèi)，如總包單位移交住宅時(shí)：墻面只做粉刷、不批膩?zhàn)樱裳b修單位施工；廚衛(wèi)頂棚因?yàn)橐蹴敚环鬯ⅲ粡?qiáng)弱電管只排管不穿線；地坪先不做找平等。這些項(xiàng)目就可每平方米節(jié)省近50元，如臨湖軒1.8萬，將可節(jié)約近90萬元。五、動(dòng)態(tài)成本管理作為工程造價(jià)管理人員，并不是一味的追求降低造價(jià)，而是要以價(jià)值工程原理對(duì)設(shè)計(jì)功能和工程成本進(jìn)行認(rèn)真分析，提高產(chǎn)品價(jià)值，工作重點(diǎn)應(yīng)放在協(xié)助公司按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價(jià)值工程原理選擇最佳方案。在項(xiàng)目實(shí)施前期，成本部與設(shè)計(jì)部密切配合，在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，牢牢樹立了目標(biāo)成本的觀念 ，每一次的選擇或調(diào)整，設(shè)計(jì)部和成本部都會(huì)得出一個(gè)動(dòng)態(tài)成本結(jié)果，并以此為依據(jù)，做進(jìn)一步調(diào)整。伴隨著成本控制的精確度的進(jìn)一步提高，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)和實(shí)施的成果更加優(yōu)化，選材及施工工藝的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步提高，項(xiàng)目的品質(zhì)也更高。樣板房完成后，及時(shí)辦理結(jié)算，重新測(cè)算成本，開始大面積施工后，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)