1、 六安房地產2014-2015年市場調研報告目錄Part 01 六安城市介紹Part 02 樓市整體走勢Part 03 板塊格局特點Part 04 重點個案分析總結PART1六安城市介紹一、城市概況二、城市規劃三、產業分布一、城市概況六安又稱“皋城”，屬農業型三線城市，國家園林城市，勞務輸出及人口大市，城市化率偏低，城市競爭力有待提升，未來幾年加快城市化進程將成為發展主旋律。城市性質： 大別山沿淮經濟區中心城市、安徽省省會經濟圈副中心城市，區域交通樞紐，安徽省加工制造業的重要基地之一，具有濱水園林特色的現代化城市。城市規模：下轄2區5縣，2013年戶籍人口716.7萬人，常住人口568.3萬人

2、，外出務工人口將近150萬，城鎮化率40.2%。城市規模規劃：近期:至2015年城市人口規模為68萬，建設用地規模為70KM2； 中期:至2020年城市人口規模為80萬，建設用地規模為82KM2；遠期:至2030年城市人口規模為120萬，建設用地規模為120KM2城市發展背景/區位交通高速：阜六高速、合六高速、六武高速、濟廣高速、滬陜高速、滬漢蓉高速六安段鐵路：寧西鐵路、合九鐵路、合武鐵路、六武高鐵、合寧鐵路、阜六鐵路空運：與新橋機場僅50多公里國道：312、105、206國道水運：航運可達京杭運河及長江85公里78公里68公里六安市位于安徽省西部，大別山北麓，距離合肥直線距離68公里，距淮南

3、78公里，距安慶85公里；六安處在省會經濟圈內重要位置，未來發展前景較好；受省會合肥輻射影響較大。地處 “長三角”腹地、安徽西部、緊鄰合肥，是承東接西的交通要沖和經濟輻射區域的交匯點、國家級公路運輸樞紐城市之一。5城市發展背景/城市發展空間規劃建成區輔以周邊獨立功能組團，城市規模不斷擴大、功能不斷完善，城市發展框架已經拉開。 一環：西環路長安北路佛子嶺路； 兩心：城市中心-以球拍廣場為核心；城市副中心-以新建規劃大道為核心。 三軸：大別山路皖西路老城東西向發展軸；梅山南路梅山北路南北向發展軸；新城大道東西向發展軸； 四區：城中區、城東區、淠河西區、城北區；城市整體規劃結構為“一環兩心、三軸四區

4、”，奠定了中心區商貿和居住價值提升趨勢，提供了商貿購物、會務、酒店、餐飲、休閑娛樂等多樣開發機會。城市發展背景城市建設進展速度加快，城市容量仍然不足；人口規模位全省前列，但農村人口占絕對主力，城市化進程將經歷一個緩慢的過程。六安市農業人口與非農業人口占比情況非農業人口 2012年六安市固定資產投資總額為845億元，比上年增長23%；其中房地產開發投資額144.8億元，比上年增長19.2%； 固定資產投資增速較快，但絕對值仍然不高，房地產投資未來還有較大發展空間； 隨著城鎮化進程加快，房地產投資仍將是下一階段的投資熱點。 六安市總人口約700萬人，較大的人口基數是市場擴容的重要支撐； 全市非農業

5、人口占比約為15%，折射出城市化進程較慢的發展現狀； 隨著全市工業化發展、以及城鎮化的推進，房地產市場將有廣闊的發展空間。農業人口2009 2010 2011 2012 2013 六安近五年固定資產投資額城市發展背景/產業發展產業結構：第一產業發展平穩，占比逐年減小；第二產業高速發展，占比逐年增加，帶動城市能級提升，現代工業化程度加深；但第三產業占比逐漸減小，產業結構有待優化；主導產業：六安產業基礎較好，發展勢頭強勁，已形成機械制造及汽車零配件工業、輕紡工業、糧油食品工業、礦山冶金工業、醫藥化工和新型建材工業等6大支柱產業。產業規劃：重點打造鋼鐵產業特色經濟、加工制造配套特色經濟、旅游特色經濟

6、、農業特色經濟等四大特色經濟。三產業發展較為均衡，第二產業發展較快，城市能級逐步提高，但服務業占比逐年遞減，支柱性產業優勢不明顯。六安近5年產業發展情況六安近5年產業結構變化趨勢單位：億元社會商品及住宿餐飲業零售額整體偏小，但增速較快，表明居民的消費觀念發生了一定的轉變，生活消費導向更加注重生活質量的提升。六安社會消費品零售額變化情況2013年全省商品零售5781.7億元，增長14.2%；餐飲收入699.7億元，增長12.1%。六安社會消費品零售額僅占全省7.5%，但六安兩者增長速度均高于全省平均水平；六安住宿餐飲零售額在社會消費品零售總額的占比略低于全省平均水平（12.1%），表明六安餐飲住

7、宿行業不興旺。單位：億元城市發展背景/居民消費習慣二、城市規劃近期集中建設開發南部、東部開發區以及西南城區。以市政公用設施為先導，完善城市功能，增強城市自我凝聚，自我發展的能力，為城市今后的可持續發展提供堅實的基礎六安市城市總體規劃六安城市發展方向：南拓、西延、東進南部和西南部是近期六安城市拓展的重點，一個新城區正在形成。南部城區定位：城市中央行政文化中心、城市中央居住區，南部區位優勢逐步體現。“向東主動推進，向北積極延伸，向西跨河拓展、向南逐步完善”是城市規劃主導，城市不斷外擴，南部和西南部將是是近期六安城市建設的重點。經開片區政務片區西南片區中心片區東部新城城北板塊：近接中心板塊，區域內教

8、育資源較為豐富，市政配套設施正在逐步完善，生態資源較為優越；區域內開發樓盤較少，但多為中等偏大規模；中心片區：城市核心區域，配套成熟，居住、商業氛圍濃厚，房地產開發時間較長，屬開發高價值區；土地供應衰竭，后續供應主要依靠舊城改造；經開片區：屬國家級經濟開發區，產業支撐區域，政府規劃前景區域內企業較多，產業人口數量較突出；區域內配套一般，交通網絡發達，屬房地產開發熱區；東部新城：皖江城市帶產業轉移示范園區專業示范區，典型的產業集中區;向東發展的橋頭堡，綜合價值突出，發展潛力明顯，區域內房地產項目較多，為低密度物業集中區； 政務片區：城市新興板塊，市政資源資源突出，依托政務及交通配套向南拓展，為規

9、劃居住區，目前開發的熱點區域。六安城區中心土地供應有限、發展受限，城市建設開始由中心化向外圍擴展，城市外拓帶來多極化發展，城市外圍價值不斷提升。城市發展背景/城市發展板塊六安至2012年總人口561萬人，居全省第二；市區及霍邱縣、壽縣人口最多；第一產業、第二產業從業者最多人口分布北苑社區淠綠新村梅山北路小區百川學府花園三里橋老社區金桂香滿苑夏巷老社區片區人民路人民路老社區片區金裕紡織小區落星廟社區市區人口集中分布區三、城區產業分布城東及部分城北片區產業主要以工業、制造業、汽車及4S店、專業市場為主；政務板塊主要以火車站、汽車站等運輸、物料、人流為主，配合商業等三產人群。市中心片區主要以服務業為

10、主，商業繁華；城北及河西片區主要為城市居住新區，環境優美，目前制造業較少，商業欠發達。工業為支柱產業六安產業基礎較好，發展勢頭強勁，已形成機械制造及汽車零配件工業、輕紡工業、糧油食品工業、礦山冶金工業、醫藥化工和新型建材工業等6大支柱產業，全市規模以上工業企業600多家，億元以上企業100多家。有利因素區位優勢、交通便捷省會經濟圈成員，受合肥經濟輻射影響較大皖江城市帶經濟發展區，產業轉移帶來城市發展新高點城市化進程較快，外出務工人口龐大消費需求較強，居民消費力具一定的可挖掘潛力，消費結構向發展型、享受型升級不利因素經濟總體實力不高，人均收入水平較低三產發展均衡，經濟外向度不高，產業結構有待優化

11、，主導產業優勢不明顯經濟自主增長能力不足，居民消費力不足六安城市發展研判城市概況總結：六安整體經濟發展速度較快，后勁較足，但經濟基礎較薄弱，城市容量較低，發展水平有限；農村人口占比高，城市整體經濟實力不強。但由于六安離省會較近，且交通發達，故六安對下級縣城、鄉鎮的輻射能力較弱PART2-樓市整體走勢一、土地市場二、整體走勢三、產品情況四、客群特點一、土地市場2014年六安城區土地市場有點冷，步入調整期2014年全年六安城區土地出讓82.1070萬方環比2013年出讓總面積390.7萬方呈大幅下降的趨勢，總收益額281490(28.149億)萬元。2014年土地拍賣受房地產市場大環境影響，上半年

12、城區商住用地僅成交三幅，各大房企在經歷瘋狂拿地之后，六安土地市場已步入調整期。1、供求情況截止2014年12月31日，六安樓市可售住宅房源累計還有38274套，比11月底增加近800套。按照2014年最后一個季度10-12月的平均去化速度計算，當前六安樓市剩余庫存房源尚需逾25個月的時間來消化。從走勢圖上看到，六安樓市庫存量從4月份呈現持續攀升的趨勢，雖然上半年去化速度較快，但是下半年去化速度大幅放緩，致使庫存房源不斷筑高，對于后期樓市的健康發展而言，已經構成巨大威脅 二、六安樓市走勢庫存依舊高居不下 樓市健康發展受威脅2、成交走勢量價齊跌，下半年整體去化速度緩慢，庫存激增，樓市潛在危險高全年

13、以9月為分水嶺，1-9月突破20000套，9-12月僅僅5000套。2014年全年六安新建商品房成交26233套，同比2013年上漲 4.4%，其中新建商品住宅成交23083套，同比2013年上漲4.5%;價格方面，2014年1-12月六安新建住宅成交價格平均在4612元/m左右2014年成交主力區域已經轉移至金安區結合年度銷售榜，2012-2013年兩年的銷售排行榜上，裕安區樓盤一直占據了半壁江山，但是今年已經易主。分析原因，一方面，今年六安碧桂園的強勢入駐，全年3600套冠絕歷史，相當于六安一般3年年度銷冠的總合。另一方面，近年來，金安區樓盤逐漸開始呈現繁榮發展的景象，特別是城北區域，碧桂

14、園、發能海心沙、柏莊春暖花開、萬興明月港灣等品質樓盤大大吸引了剛需購買力，一中的學區優勢，配套的逐漸健全，使得這一片區已經成為六安最熱的板塊。3、各區成交比例2014年六安樓市銷售套數排行從片區上看，2014年，六安房地產市場分布在城北以及淠河邊的部分樓盤受關注度較高，前十之中這兩個區域的樓盤成交占據四個席位，碧桂園更是以3600套震驚樓市，城北樓盤憑借著獨特的市中心銜接地段，占據著黃金位置，而淠河邊樓盤則是以河景、宜居為主的住宅。物業類型豐富多樣，高層逐漸成為市場主流；公寓、洋房成市場稀缺產品三、產品情況在售商品住宅的戶型種類豐富，基本涵蓋了各種居住需求，消費者戶型選擇余地較大。在戶型比重上

15、，8090平方米的小二房占到30的比列，而100120平方米的小三房則占到了25的比列，這兩種戶型是目前六安市場上的主力房型。從銷售上來說，這兩種戶型也比較熱銷，比較適合當地的住房需求。值得注意的是：60平方米以下的小戶型占到市場總比的15;市場主流戶型為80-100平米兩房，100-120三房；緊湊型兩房、三房較熱銷四、客群特點本地客群是主體，且以自住型需求為主要特點，投資客比重較少。由于六安離合肥不到100km，因此六安對周邊縣城、鄉鎮的輻射能力較弱，大量務工、生意人、孩子求學類的客戶均前往合肥置業。六安客群主要為進城孩子上學、外出務工返鄉置業者，在六安市區工作的六安人，生意人及部分企事業

16、單位職員等。小結1、六安整體樓市仍呈供大于求的局面，庫存壓力越來越大，各樓盤推貨越來越謹慎；2、市場消化能力保持在月均2300套左右，無較大增量，不屬于增量市場，后期供銷情況不可盲目樂觀，應深挖客戶資源；3、六安普通購房者偏好90120的二、三房戶型，是市場接受度最高的面積段；而改善性客戶對120以上的戶型較為青睞；4、主城區仍是本地塊的主力購買客戶，且以追求生活品質，改善性需求為主。PART3-板塊格局特點一、板塊概況二、客戶特點三、板塊均價一、板塊概況城北板塊：近接中心板塊，區域內教育資源較為豐富，市政配套設施正在逐步完善，生態資源較為優越；區域內開發樓盤較少，但多為中等偏大規模檔次偏高；

17、中心板塊：城市核心區域，配套成熟，居住、商業氛圍濃厚，房地產開發時間較長，整體樓盤表現檔次一般，但屬開發高價值區，樓盤數量較多，但多是小規模項目；城東板塊：屬國家級經濟開發區，區域內企業較多，產業人口數量較突出；區域內配套一般，交通網絡發達；屬房地產開發熱區，樓盤數量較多；城南板塊：城市新興板塊，依托政務及交通配套向南拓展，為規劃居住區，目前開發的熱點區域，樓盤較多，物業多樣化，整體品質較高。六安市樓市格局分布圖城北板塊城東（經開區）板塊中心板塊城南板塊本案二、板塊客戶特點城北客戶來源于市區及城北諸鎮、霍邱、金寨、壽縣日均來訪約815組城東及新區客戶主要來源于城東鄉鎮、霍邱、金寨等下集縣城、鄉

18、鎮，少量市區客戶日均來訪約28組城中客戶主要來源于市區外遷，以及霍邱、金寨、壽縣等縣城、鄉鎮日均來訪約510組城南客戶主要來源于霍邱、金寨等縣城、下級鄉鎮，小部分市區外溢客戶日均來訪約25組三、各板塊均價城北47005800元/城東42004500元/東部新城34003800元/城中市中心55006500元/南部板塊47004900元/城南政務47005500元/板塊小結1、目前六安市區城南政務板塊、城北板塊是置業最為熱門的區域，來訪及成交均高于其他區域；2、各板塊客戶群體差異較大，城中板塊及北城板塊多為市區客戶購房，其他區域下級縣城與鄉鎮客戶較多；3、各板塊均價中以城南河西板塊最低，約250

19、03500元/；最高以市中心板塊的5500元/以上領跑六安市區。PART4-重點個案分析一、城東板塊二、城南板塊三、城中板塊四、城北板塊一、城東板塊文一云河灣六合城三元山莊高速御景天地公園悅府案例一：文一云河灣戶型設計：方正、戶戶加一房、經濟緊湊推售頻次：去化結構：繪畫小天才才藝大比拼電商活動10月文一集團演唱會活動：案例二：高速御景天地戶型設計：方正、贈送面積較多，較為經濟實用86二房892+1房1072+1房922+1房推售頻次：去化結構：5月28日隆重舉行二期開工典禮活動：案例三：公園悅府戶型設計：方正、功能緊湊1032+1房1102+1房案例四：六和城戶型設計：方正、但戶型利用率不高案

20、例五：三元山莊戶型設計：別墅戶型無明顯優點，大進深短面寬二、城南板塊萬嘉學府春天恒生陽光城恒生南山郡長安城高速龍湖天地淮礦東方藍海華邦錦繡華府案例一：萬嘉學府春天戶型設計：方正、戶戶加一房、經濟緊湊882+1房100三房1063+1房106三房推售頻次：馬克杯、冰激淋、T恤現場DIY活動：案例二：長安城戶型設計：大多兩房朝北、空間利用率不高1002+1房1052+1房1062+1房1232+1房贈送同心鎖、電影票微信打印照片旅游獎、蘋果產品獎勵案例三：高速龍湖天地912+1房1153+1房1183+1房1243+1房戶型設計：空間增值性大，利用率高推售頻次：去化結構：迎新春業主聯誼會龍湖天地首

21、期團購活動：案例四：恒生南山郡案例五：華邦錦繡華府戶型設計：空間利用率較大，但也有若干戶型面積浪費嚴重1243+1房124三房124三房124四房推售頻次：案例六：淮礦東方藍海87二房972+1房108三房127三房117三房戶型設計：戶型設計較為合理，利用率高2014年6月第六屆大別山歌會活動：案例七：恒生陽光城90二房99二房116三房戶型設計：戶型增值空間不大，格局一般愛心助學 情暖恒生活動即將濃情啟幕 六安職工首屆安全生產知識技能競賽舉行推售頻次：去化結構：活動：三、城中板塊麗水康城凱旋觀邸海亮官邸振興城案例一：海亮官邸戶型設計：戶型增值空間不大，格局較差1152+1房89二房118三

22、房海亮官邸 一周回顧七夕節活動 愛意滿滿25周年慶 上門即送500元現金! 搶!去化結構：活動：案例二：麗水康城戶型設計：格局方正，無面積浪費91二房1253+1房117三房 2014年7月六安市女書法家協會成立推售頻次：去化結構：活動：案例三：振興城戶型設計:格局較為方正，基本無面積浪費1042+1房117三房1092+1房推售情況：活動：案例四：正東凱旋觀邸戶型設計：格局較為方正，但不出面積118三房115三房1152+1房推售頻次：正東凱旋公館推出“出六安、游世界游巴黎的活動活動：四、城北板塊恒大御景灣發能海心沙卡地亞灣柏莊春暖花開明月港灣案例一：恒大御景灣1391031208585112132919292111戶型設計：方正、面積選擇空間大、贈送率不足推售頻次：去化結構：活動：6月21日城北小學簽約儀式案例二：柏莊春暖花開106二加一房116二加一房105三房122三房戶型設計：方正、但高層公攤較大，多兩房朝北推售頻次：去化結構：活動：7月底大黃鴨活動7月微信大轉盤案例三：豐泰卡地亞灣93二房110三房83二房12