1、投資控股有限公司總部基地建設項目商業計劃書XXX(深圳)投資控股有限公司2017年3月目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc477793843 一、總 論 PAGEREF _Toc477793843 h 4 HYPERLINK l _Toc477793844 1.1項目簡介 PAGEREF _Toc477793844 h 4 HYPERLINK l _Toc477793845 1.2項目規模 PAGEREF _Toc477793845 h 4 HYPERLINK l _Toc477793846 1.3項目單位情況 PAGEREF _Toc477793846 h

2、 5 HYPERLINK l _Toc477793847 1.4報告編制原則和依據 PAGEREF _Toc477793847 h 5 HYPERLINK l _Toc477793848 二、項目建設背景和建設的必要性 PAGEREF _Toc477793848 h 6 HYPERLINK l _Toc477793849 2.1總部經濟的概念 PAGEREF _Toc477793849 h 6 HYPERLINK l _Toc477793850 2.2總部經濟產生的條件 PAGEREF _Toc477793850 h 7 HYPERLINK l _Toc477793851 2.3總部經濟發展的

3、條件 PAGEREF _Toc477793851 h 8 HYPERLINK l _Toc477793852 2.4總部經濟的發展趨勢 PAGEREF _Toc477793852 h 9 HYPERLINK l _Toc477793853 2.5地區發展總部經濟的可行性 PAGEREF _Toc477793853 h 11 HYPERLINK l _Toc477793854 2.6高新區發展總部經濟的可行性 PAGEREF _Toc477793854 h 12 HYPERLINK l _Toc477793855 2.7高新區建設總部基地的必要性 PAGEREF _Toc477793855 h

4、14 HYPERLINK l _Toc477793856 2.8建設總部基地的意義 PAGEREF _Toc477793856 h 15 HYPERLINK l _Toc477793857 三、項目定位 PAGEREF _Toc477793857 h 18 HYPERLINK l _Toc477793858 3.1項目定位原則 PAGEREF _Toc477793858 h 18 HYPERLINK l _Toc477793859 3.2 建設目標 PAGEREF _Toc477793859 h 18 HYPERLINK l _Toc477793860 3.3總體定位 PAGEREF _Toc

5、477793860 h 18 HYPERLINK l _Toc477793861 3.4客戶定位 PAGEREF _Toc477793861 h 18 HYPERLINK l _Toc477793862 3.5功能定位 PAGEREF _Toc477793862 h 19 HYPERLINK l _Toc477793863 四、總部基地整體規劃 PAGEREF _Toc477793863 h 21 HYPERLINK l _Toc477793864 4.1規劃原則 PAGEREF _Toc477793864 h 21 HYPERLINK l _Toc477793865 4.2整體規劃 PAGE

6、REF _Toc477793865 h 21 HYPERLINK l _Toc477793866 五、總部基地選址分析 PAGEREF _Toc477793866 h 22 HYPERLINK l _Toc477793867 5.1總部基地項目選址因素 PAGEREF _Toc477793867 h 22 HYPERLINK l _Toc477793868 5.2項目選址狀況 PAGEREF _Toc477793868 h 22 HYPERLINK l _Toc477793869 六、建設規模和建設內容 PAGEREF _Toc477793869 h 25 HYPERLINK l _Toc47

7、7793870 6.1建設規模 PAGEREF _Toc477793870 h 25 HYPERLINK l _Toc477793871 6.2建筑規劃 PAGEREF _Toc477793871 h 25 HYPERLINK l _Toc477793872 6.3規劃原則 PAGEREF _Toc477793872 h 25 HYPERLINK l _Toc477793873 6.3建筑內容 PAGEREF _Toc477793873 h 26 HYPERLINK l _Toc477793874 七、建設投資估算及資金籌措 PAGEREF _Toc477793874 h 27 HYPERLI

8、NK l _Toc477793875 7.1投資估算 PAGEREF _Toc477793875 h 27 HYPERLINK l _Toc477793876 7.2資金籌措計劃 PAGEREF _Toc477793876 h 29 總 論1.1項目簡介項目名稱: XXX總部基地建設項目建設單位：XXX(深圳)投資控股有限公司項目性質：新建建設地點：XXX市經濟技術開發區1.2項目規模高新區總部基地大廈工程由XXX(深圳)投資控股有限公司集資興建，建筑規模為地上26層，其中1-4層為裙樓，5-26為商用辦公，地下室1層為車庫及設備用房；屋頂設電梯機房、水箱間等；建筑總面積為38000，其中商用

9、辦公22000 ，裙樓1-4 層16000 ，地下室16000 ，建筑高度95.3m，工程設計建筑耐久年限為50年。工程各層建筑功能分別為：地下室：車庫、配電房、工具房、管理房等，層高為3.50m；一層：酒店、休閑場所等，層高為4.80m；二層至四層：商場等，層高為4.50m；五至二十六層：商用辦公，層高均為3.50m；屋頂層：屋頂為水箱間，層高2.50m，電梯機房，層高3.40m。工程位于XXX市高新區AA大街和BB道交叉口，占地面積約為25畝。1.3項目單位情況單位名稱：XXX(深圳)投資控股有限公司成立時間：2016年11月29日注 冊 地：深圳市前海深港合作區前灣一路 注冊資金：100

10、00萬元公司類型：有限責任公司(自然人獨資)業務范圍：項目投資(具體項目另行申報)；創業投資業務；文化項目投資；影視項目投資；教育項目投資；投資顧問、企業管理咨詢、商務信息咨詢、投資咨詢、文化信息咨詢、經濟貿易信息咨詢(以上均不含限制項目)；國內貿易(不含專營、專賣、專控商品)；經營進出口業務(法律、行政法規、國務院決定禁止的項目除外，限制的項目須取得許可后方可經營)；供應鏈管理；市場營銷策劃；文化藝術交流活動策劃(演出除外)；展覽展示策劃；會務服務；從事廣告業務(法律法規、國務院規定需另行辦理廣告經營審批的，需取得許可后方可經營)；從事計算機軟硬件科技領域內的技術開發、技術服務、技術轉讓、技

11、術咨詢。(以上各項涉及法律、行政法規、國務院決定禁止的項目除外，限制的項目須取得許可后方可經營)計算機軟硬件的技術培訓。1.4報告編制原則和依據(1)XXX市城市總體規劃(2010-2020);(2)XXX市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要;(3)國家發展改革委、建設部發改投資20061325號文發布的建設項目經濟評價方法與參數(第三版)。(4)投資項目可行性研究指南國家發展計劃委員會(辦公廳計辦投資200215號);(5)2012年 WW省建設工程工程量清單計價定額與相關規定。(6)建設單位提供的其他有關資料;二、項目建設背景和建設的必要性2.1總部經濟的概念總部經濟，是繼商務園區、中

12、心商務區(CBD)的發展升級后新的一種經濟模式。北京市社會科學院總部經濟研究中心主任趙弘研究員在國內首次提出總部經濟理論，他認為：“總部經濟”是指某區域由于特有的資源優勢吸引企業將總部在該區域集群布局，將生產制造基地布局在具有比較優勢的其它地區，而使企業價值鏈與區域資源實現最優空間組合，以及由此對該區域經濟發展產生重要影響的一種經濟形態。構建一個統一開發、統一物業服務等會迅速構建企業運轉的低成本平臺，這對國內企業總部及跨國公司總部是一個巨大的吸引力，總部基地和總部經濟的概念由此而誕生，并用總部經濟理論打造了中國第一個總部基地中關村最早成立的三個園區之一的豐臺園。總部經濟一旦形成，就可以給當地區

13、域經濟發展帶來諸多外溢效應，比如稅收供應效應、產業聚集效應、產業關聯效應、消費帶動效應、就業乘數效應、資本放大效應等明顯的外溢效應。總部經濟引導眾多資源大規模聚合，形成有特定職能的經濟區域，在此區域高端集合。其核心價值就是企業通過總部與生產制造或分支機構、功能和組織結構空間上的分離達到成本最小化。總部經濟是產業鏈的高端,以辦公、研發、商務作為具體的功能形態。 總部經濟是近年來一個備受關注的經濟現象，總部經濟聚集區以其高端性、知識性、強關聯性等特征，在城市和區域經濟發展中扮演著越來越重要的角色，成為推動城市經濟加快發展的新動力。目前，我國的北京、上海、廣州等大城市都提出要大力發展總部經濟。經濟全

14、球化要求“最經濟原則”，即對成本最小化、利益最大化。在歐美等經濟發達國家，通訊、交通、金融、物流等系統高度發達，許多公司的辦公場所都傾向于生態型的綠色辦公，既有充分的綠地、優美的景觀，還有各種分工細致而高效的社會及物業服務，這種總部樓已經不是單純的建筑物，同時具有較大的規模而形成一個新的經濟平臺，所以說，總部經濟是伴隨著世界經濟全球化而來的。2.2總部經濟產生的條件2.2.1信息經濟充分發展網絡及通訊技術的普及，使得企業內部信息傳遞和組織成本大大降低，企業有條件實現內部不同組織的空間分離和及時調配，不會因為空間距離對決策指令的執行造成影響。2.2.2戰略資源需求提升隨著企業規模擴大和市場競爭加

15、劇，對于戰略資源(信息、金融服務、政策便利、高級人才、科研成果等)的需求越來越強烈，要求企業向此類資源較為集中的區域聚集。2.2.3區域資源偏差較大企業發展需要的戰略資源密集分布在發達的中心城市，企業將管理中心向市區靠近，才能以較低成本獲取資源；同理，企業發展需要的常規資源密集分布在欠發達區域，企業的生產選址需要最大程度的降低獲取成本，要選擇此類區域。2.3總部經濟發展的條件2.3.1區域擁有高素質的人力資源和科研教育資源。發展總部經濟需要國際化人才和開放式的知識創新氛圍。豐富的人力資本和教育資源，可以滿足公司總部知識密集型價值創造活動的特定需要。城市良好的區位優勢、完善的基礎設施條件有利于吸

16、引大批集團公司總部所需的管理人員、技術人員入駐，這是發展總部經濟具有的基礎條件。2.3.2區域要有良好的區位優勢和良好的交通運輸網絡設施。便利的交通運輸，完善的交通網絡體系，也是決定總部區位選擇的重要因素。便利的交通網絡，有利于公司總部與公司內其他分部、子公司、加工基地之間的各種聯系，這能夠使公司主要決策者與相關人員之間有良好接觸，掌握公司運營脈搏，及時發現問題，解決問題。2.3.3區域必須具有便捷的信息獲取以及良好地同異地溝通的信息通道，同時在基礎性資源條件方面能夠同附近周邊地區形成較大的差異。便捷的信息、網絡可以大大節約公司總部與制造加工基地分離導致的空間成本，進而有力地吸引銀行、集團公司

17、總部的落戶。與此同時，在基礎性資源方面，比如土地、普通勞動工人等，該區域與其周邊地區應形成較大的落差。這樣可以增加企業利用區域之間資源的比較優勢進行獲利，從而促使總部經濟在該區域的形成。2.3.4除了城市建設等硬件要達到較高標準，更重要的是在城市管理、文化氛圍等軟件方面具備良好的素質。發展總部經濟要具備適應現代化城市管理的制度。政府要努力營造一流的投資發展環境，使城市的綜合營運成本最佳，并不斷提高政府的服務效率，法律法規要與國際通行規則接軌，提高政府辦事效率，增加透明度，為投資商創造良好的法律環境。同時，城市的社會服務體系、市場秩序、通關秩序、誠信體系、社會治安狀況、城市文明程度等等也要達到相

18、當高的水平。2.3.5良好的配套服務。國際化程度高、對公司總部吸引力強的城市，服務業在其國民生產總值中所占的比重都在70%以上，高度發達的服務業、連貫性的鼓勵競爭制度、完整的服務業發展戰略，是提高城市經濟效益與經濟實力的必然選擇，也是發展總部經濟的重要條件之一。2.4總部經濟的發展趨勢從20世紀90年代中期開始，寶潔、朗訊、諾基亞、微軟、IBM等一些世界著名跨國公司將全球性總部和研發基地搬到北京。德國西門子、美國摩托羅拉等世界500強企業中的300多家進入上海，200多家在上海建立了跨國研發中心，70多家在上海設立了中國地區總部。與此同時，國內企業也不甘落后，海爾、長虹將各自技術總部遷至上海，

19、江蘇春蘭、寧波雅戈爾、溫州正泰均紛紛將總部遷至上海。短短幾年，“企業遷都”成為了國際跨國公司和中國本土企業愈演愈烈的一股浪潮。中國加入WTO后，中心城市在各國各地的經濟戰略中的意義日益突出：跨國公司視其為進入中國市場的“橋頭堡”，內資企業視其為走向國際市場的“跳板”。“總部經濟”是指某區域通過創造各種有利條件，吸引外埠企業和跨國公司總部入駐，把“精華留下”，而將生產基地留在原址或安排在成本較低，資源豐富的周邊地區和外地，從而形成合理有序的產業鏈和價值鏈的分工，有效利用當地資本、資源、資訊、人才、技術等企業發展要素，進一步擴大市場份額，提高區域經濟競爭能力的一種新經濟形式。地方性總部經濟也稱亞總

20、部經濟，它通常以省會城市為軸心，由相對于全國性總部而言的地方性二級經濟組織構成，是中外經濟、技術和貿易交流與合作，城鄉經濟結合的重要樞紐和平臺。具體來說，“總部經濟”就是指某區域通過創造各種有利條件，吸引跨國公司和外埠大型企業集團總部入駐，通過極化效應和擴散效應，形成企業總部在本區域集群布局、生產加工基地通過各種形式安排在成本較低的周邊地區或外地，從而形成合理的價值鏈分工的經濟活動的統稱。在“總部經濟”中，總部集中的區域一般能夠吸引更多的人才、資本、信息等創新要素向該區域流動，在價值鏈分工中，占據“高端”地位，獲取更高的利潤回報，而且能夠提升本區域的產業水平，擴大本地區經濟總量，提高 HYPE

21、RLINK /wiki/%E5%8C%BA%E5%9F%9F%E7%BB%8F%E6%B5%8E o 區域經濟 區域經濟競爭能力。隨著經濟全球化程度的加深和信息技術的快速發展，企業資源配置方式也在發生著深刻變化，企業通過把生產制造功能在土地、能源、材料、勞動力等常規資源成本較低的區域配置，將研發、營銷、融資、戰略管理等總部功能在人才、信息、技術等戰略資源密集的中心城市配置，形成一種新的資源配置模式，實現了資源在企業層面上的空間優化配置。2.5地區發展總部經濟的可行性設立總部基地的時候都必須要考慮是不是有發展總部經濟的可能性，哪些是企業入住總部基地所考慮的條件，只有具有或者創造出這些條件才能吸引

22、企業總部的進入。2.5.1政策環境總部作為一家公司的核心機構，領導著整個企業，決定了企業的走向，聚集了企業的優秀管理人才和大量資金及重要的研發機構，這些都使得總部成為極其敏感的部門。當地政策對入住公司營運的相關政策和法規直接關系到其職能能否快速有效實施。因此當地的相關法律體系與政策環境及政府公共服務水平便成了公司總部十分關心的問題。其具體內容包括以下幾個方面：較低的市場準入壁壘；寬松的外匯進出限制；自由靈活的資金調度；便利的人員出入境、貨物進出口；一定的稅收優惠；完善的法律、司法體系；高效率的政府服務等。2.5.2基礎設施條件基礎設施條件是企業總部選址時考慮的重要因素。總部作為公司設在企業制造

23、基地外的重要決策和管理部門，目的是為了減少決策和管理過程中存在的不確定的因素，需要掌握大量的國內外經濟、政治形勢及其變化趨勢，且與公司總部和地區內子公司保持溝通。這些信息的充分性和及時性對企業的決策至關重要，因此，地區信息化的水平以及城市化的進程也是公司總部選址考慮的重點。同時，地區總部的業務活動，需要一系列與業務交流相關的基礎設施作保障，因而對國際航空港、高速公路網、酒店設施、國際會議展覽中心等設施有較高要求。2.5.3區位條件地區總部的主要使命是管理域內子公司，為其提供經營支援服務，并協調和調整相互間關系，因此地區總部在選址時格外重視地區的中心性。即要求所選地區盡可能是：(1)地理位置的中

24、心；(2)交通中心；(3)經濟中心；(4)職能中心；(5)子公司分布的中心等等。此外，地區市場的規模及潛力也是決定公司設立總部的重要因素。2.5.4現代服務業集聚水平公司各項業務的順利開展需要現代服務業的支持。現代服務業的集聚可以使公司享受外部經濟效應。因此，公司總部總是傾向于建立在中心城市的中心商務區(CBD)。這樣，區域內的金融、證券、保險業、房地產業、廣告業、市場調查、會計、法律事務以及信息服務業的發育狀況等為企業所關注。2.5.5人力資源條件總部的核心職能是促進公司各項經營資源之間的整合與創新，總部是一個企業的最高機構，是企業的靈魂和決策核心，這必然要求總部擁有最出色的經營管理人才。因

25、此，所選城市必須要有大量符合現代市場競爭要求的高素質人才供應。2.6高新區發展總部經濟的可行性XXX國家高新技術產業開發區(以下簡稱“高新區”)作為XXX城市規劃建設的重點，已明確提出將會建設成為城市副中心。2.6.1經濟條件高新區的經濟支撐以高新技術產業為主，已成為XXX經濟發展的重要引擎和增長極。2.6.2交通條件高新區位于 WW省會XXX市的中心區域，距首都北京270公里，距天津310公里，距XXX火車站、XXX機場均在15公里內，緊鄰京港澳、石太、石黃高速公路，境內建有石濟客專XXX東站，是連接京廣高速鐵路、京滬高速鐵路兩大高速交通大動脈。區內路網結構完善，新元高速公路縱貫南北，CC大

26、道、太行大街等主街主路聯通市縣、輻射城鄉，是XXX市高新技術產業的聚集區、對外開放的主導區和創新試驗的先導區。2.6.3產業條件作為京津冀高新技術產業帶的重要組成部分，XXX高新區是國家火炬計劃軟件產業基地、國家創新藥物孵化基地、國家知識產權示范園區、國家醫藥新型工業化產業示范基地、國家知識產權質押融資工作試點園區、國家產學研合作創新示范基地、國僑辦重點聯系單位，擁有國家級創業中心、國家級大學科技園、國家級博士后工作站等10多個國字號品牌，是國家“十三五”規劃重點開發區域之一的重要增長極。從XXX整體版圖來看，高新區與XXX空港工業園、正定新區南北分布呈縱向連接。按照規劃，該區域也是XXX承接

27、京津產業的主要“落腳地”。由此，高新區同樣擔負著XXX成為京津冀第三極的發展重任。2.6.4政策條件2016年2月，XXX市規劃局正式批復批復了高新區管委會關于報請批準XXX市高新區控制性詳細規劃(修編)的請示，明確了高新區的區域四至、功能分區和人口規模，規劃范圍北至北二環東延，南至南三環，西至京珠高速公路，東至東三環，共5個控規分區、43個控制單元，規劃面積為74.68平方公里，規劃居住人口規模為50萬人，在京津冀協同發展的大勢之下，高新區將由創意基地升級為承載50萬人口的新城區，擔負更為重要的城市職責。經濟是拉動區域發展的重要源動力，在政策“加持”的大背景下，高新區內部功能分區也正式確立，

28、CC大道沿線為高新區商務中心區，科技聚集、財富聚集趨勢明顯。加上預計2017年竣工的XXX火車站東站帶來的經濟樞紐帶，高新區無疑承載著京津冀一體化浪潮下XXX的經濟發展核心重任，隨著城市東移，高新區核心區的未來的商務價值、科技價值乃至城市價值將逐步加重。2.7高新區建設總部基地的必要性目前，高新區目前已基本形成以生物醫藥、電子信息、先進裝備制造三大主導產業。XXX市確定的10家“百億元”企業高新區占有5家落戶在高新區，形成了180多家生物醫藥企業、160多家電子信息企業、130家先進裝備制造企業構成的三大產業集聚群。因此，建設總部基地具有非常的必要性：2.7.1有利于為資本的引入提供硬件支持。

29、總部基地建設的目的就是希望將全國的大中型企業引進高新區投資，尤其是大企業將總部設在高新區，以加強高新區的經濟投資實力，而總部基地就成為承載這些企業投資的硬件。 2.7.2有利于提升對外的服務水平。隨著企業的投資和經濟的發展，有效推動高新區的建設，投資企業需要銀行、建筑、設計、策劃、展示等系列的中介服務業為其配套，這些中介服務業也需要有一個相對集中的載體展示自身形象。總部基地引入這些中介服務，從整體上提升了對外服務的水平。 2.7.3可以滿足企業發展的資源需求。總部基地中的企業總部集中了企業價值鏈中知識含量最高的區段，研發、營銷、資本運作、戰略管理等，屬于高度密集的知識性勞動，可以滿足解決企業發

30、展人才瓶頸的需求。總部基地同時最大限度取得服務業發達、智力資源密集的優勢，實現區域可持續發展，最大限度利用了生產基地土地、勞動力、能源等要素優勢，形成產業配套，最大限度地降低了成本。2.8建設總部基地的意義高新區作為一個迅速崛起的經濟區域，憑借著現有的資源，結合省、市政府的大力支持，引入外省、外國企業來投資，企業總部和辦公區域設在總部基地。憑借著交通樞紐優勢，憑借醫藥、電子、機械設備制造產業鏈的集群效應，吸納省內和周邊省市的名企將總部遷入總部基地。同時引入科研機構和金融平臺進駐總部基地，形成一個良性循環，對高新區來講，意義非凡：1、實現國有土地資源投產出效益最大化總部經濟占地少、收益多，是實現

31、土地投產出效益最大化的最佳表現形式；同時，名企的總部進駐，其生產制造基地必定跟隨到高新區周邊投資，這樣將使高新區的閑散土地得到最大限度的利用，產生巨大的經濟效益和社會效益，拉動周邊地塊升值。2、為地方創造財政收入總部基地的建成，年交易額和生產總值可達千億元人民幣，可為地方財政帶來數十億的稅收和其他各項收入。3、擴大就業機會隨著總部基地的建設與發展，可為高新區甚至XXX市提供10000個就業崗位，將大大緩解就業問題。4、促進商貿物流進一步發展總部基地會促進入駐企業和當地企業的激烈競爭，從而使商貿、物流更加繁榮，資源的優勢互補會使總部基地聚群效益更加活躍和富有競爭力。5、帶動地方產業以及第三產業的

32、蓬勃發展總部經濟將對區經濟發展將產生強有力的拉動作用，并將成為高新區強勁的經濟增長點和產業結構優化升級的“引擎”。它在自身創造大量產值和稅收的同時，還可通過產業間的前后關聯效應促進第三產業的發展和壯大；總部基地的建設，將會帶動高新區的經濟建設和城市建設，如餐飲服務業、交通運輸業、郵政通訊業、公交水電業、建筑建材業和房地產業等迅速繁榮起來。總部基地是個商務往來及其頻繁的場所，對拉動周邊第三產業作用將非常巨大。6、推動當地城市化建設總部基地的建設，將會加速高新區城市化進程，大幅度提升都市形象，刺激城建、房產、商務等產業的發展；推動周邊地區城市化建設，為經濟建設增添強大后勁。7、形成新的商務中心與X

33、XX城市發展目標一致，將周邊配套建設完善，形成新的城市商務中心區域，共同推動經濟發展。8、促進金融發展總部基地建成后，各企業的大筆流通資金將會為當地金融機構增添活力，促使金融業蓬勃發展，形成良性的投資環境。另外，總部經濟這一符號如同商標，將賦予高新區經濟發展無限的彈性和商機。XXX至太原、北京、濟南、鄭州鐵路客運專線的城市交通圈，也將加速人才、技術、物流、旅游資源等經濟要素的流動。同時，工業廠區外遷、鐵路入地和舊城改造為商業發展騰出了空間。無論是城市區位，還是人力、土地等成本特點，都決定了XXX適合發展總部經濟，且總部經濟將成為推動經濟發展的新引擎，總部經濟的打造對于促進 WW承接北京產業轉移

34、，推動環首都經濟圈內城市技術、人才、資金流動，優化資源配置都具有重要意義。三、項目定位3.1項目定位原則1、以政府整體規劃與政策引導為建設基礎和原則；2、定位結合市場因素，緊密與市場相連；3、辦公樓部分與商業部分定位互為一體，能有機結合，體現整體性，減少對項目整體形象的推廣費用；4、利于后期產品迅速銷售為原則；3.2 建設目標項目建設目標為“高新區高端商務辦公綜合體的首選建筑”。 項目建成后，將為300多家企業總部提供營運平臺，降低商務成本,吸引專業科技人才和高端管理人才2000余人，為高新區的產業、人才、技術集聚提供良性發展條件，成為 WW經濟的一個亮點。3.3總體定位項目總體定位為“高新區

35、新地標，企業聚集地，XXX東高端產業企業總部”。 3.4客戶定位本項目的客戶策略為：前期通過市場策略，明確目標客群定位，重點針對目標行業引入諸如跨國企業、上市公司、大型企業集團、研發創新型企業等，與環渤海經濟圈產業園進行相對差異化定位，留住本地區強勢品牌集團的同時爭取培育出更多 WW本土實力強勁的資助品牌；在項目形象樹立后，利用標桿客戶吸引省市乃至全國的一般中小企業客戶，最終打造與“環渤海”經濟圈產業園同等級別的“京津冀”代表產業園。擬招商客戶特征分析:對中心城區濃厚的商業氛圍依賴程度低、多數依靠智力創造財富、對便捷的交通依賴性較強、比較看重自身的形象、以主流企業為主要業務對象的服務企業 。所

36、以，本項目的目標客戶主要為： IT類公司、醫藥公司、建筑設計公司、動畫制作公司 、廣告公司、大型企業的研發中心、大型企業的總部、培訓中心、其他服務類產業預計建成后的總部經濟大廈內將引入約150家企業，其中跨國公司約1-3家，國內上市企業約3-5家， WW省知名企業約20-25家，本地優勢企業約50家，快速成長創新企業約40家。3.5功能定位按照“政府引導、市場運作”的原則，總部經濟大樓建成后，將形成一個集創新創業示范基地、科技創業服務中心、中小企業孵化空間、金融商業服務配套于一體的多功能城市綜合體，成為名副其實的產業集聚區和產業轉型升級示范區。3.5.1創新創業示范基地結合高新區產業格局，突破

37、傳統的只供給不引導的扶持模式，深入實施創新驅動發展模式，適應新常態下大眾創業、萬眾創新的新趨勢，大力開展與高等科研院校及相關企業協會合作，加快發展眾創空間等創新型孵化器，探索企業孵化新模式，篩選一批高科技創業項目，通過專業創業團隊的輔導，引領項目從實驗室理論研究迅速向產業應用轉換，提高市場化效率，建設在全省發揮示范引領作用、在全國具有影響力的創新創業示范基地。3.5.2企業總部基地企業總部基地定位為總部基地內的重要支柱產業，其高效產出能為總部基地帶來較大收益。 企業總部落址總部基地后常以整體樓層占用為主，需要在樓層預留后期擴大用地。 3.5.3產業孵化基地產業孵化基地是產業園內享有國家獨特扶持

38、政策，創業型企業起步的搖籃，并且配有金融、保險、法律、咨詢、投資等產業園必備要素，為產業園的壯大發展提供后臺服務，這里將培育出未來屬于 WW的自主品牌。 3.5.4高端商服中心優質的商業配套是滿足園區中高端人群必不可少的條件，完善的商業配套能吸引更多的高素質人才商服配套是總部基地非常重要的部分，直接關系到基地的檔次與形象。四、總部基地整體規劃4.1規劃原則4.1.1整體規劃以打造高品質的企業總部基地為宗旨；4.1.2規劃中的道路體系與入口設置充分考慮地塊條件與地塊價值、人流動向等綜合因素；4.1.3各物業布局充分考慮地塊價值、地塊形態與開發難易程度、內部與外部資源占有等綜合因素；4.1.4項目

39、和區域配套類型的商業、酒店及公寓類物業建議規劃在地塊靠中心的位置；4.1.5規劃中各產品面積參照市場同類產品面積，結合項目定位和地塊情況綜合考慮；4.1.6項目的商業配套考慮的項目周邊十分鐘車程范圍內近150萬方大型綜合商業，供應量巨大，同時項目所在區域配套缺失，因此項目商業定位為商務配套型商業，以滿足項目商務配套為主；4.1.7整體規劃充分考慮項目開發過程中的必須現金流需求。4.2整體規劃總部基地項目的配套設施將著力做到完善而豐富，符合未來經濟發展需求，金融服務、商業服務配套等定位高端、服務多元化，適應總部辦公、運營的多方面需求。配套設施將集金融服務、商務酒店、高檔商業、休閑娛樂、5A寫字樓

40、、總部小公寓、物流服務、會議會務、產品展示等于一體，充分適應企業總部的各種商務需求。整體結構以人、自然與城市建筑、環境的有機融合，通過景觀軸線、景觀節點等城市設計要素來精心組織，強調總部大廈與城市主干道的聯系，使其串聯起辦公區、中心廣場、休閑會所、公寓，既體現景觀的連續性，又不失景觀的多元化和層次感。總部基地建成后，將成為高新區經濟增長新的區域。其建設和運營能極大地促進城市化發展，促進區內產業結構升級，并實現周邊區域資源效益的最大化發展，還將推動周邊區域城市一體化的發展進程，推動配套設施的成熟和完善。五、總部基地選址分析5.1總部基地項目選址因素1、伴隨著城市經濟發展與區域戰略布局；2、項目所

41、在區域為重點產業所在區域，并且已經形成產業聚集的風氣；3、綜合交通條件便捷；4、良好的政策扶持，有利于吸引大企業進駐；5、入駐企業享有投資獎勵、稅收優惠等扶持政策；6、土地平整且方正，有利于規劃；5.2項目選址狀況5.2.1地址與地理位置根據以上分析以及XXX市高新區的規劃，總部經濟基地擬選建設地址位于高新區AA大街和BB道交叉口，地處XXX城區與高新區交界處，占地面積約為24畝。1、交通條件本項目位于主城區與高新區交界區域，緊鄰城市快速干道東二環主路，位于通往市中心的主干道CC大道(裕華路延伸線)與DD大道(中山路延長線)中間位置，與HH客運站毗鄰，進入市中心交通方便快捷；距離307國道、京

42、港澳高速裕華路出入口均在5公里范圍內。2、商業條件緊鄰XXX城市副商業區，北國超市、八號公館、QQ海世界等商業服務設施一應俱全，具有相當濃厚的商業氛圍；3、配套條件醫療配套設施齊全，緊鄰 WW省醫科大學第二、第三、第四醫院東院、長城醫院；教育科技資源豐富，毗鄰XXX高新區學區集中區域，幼兒園、小、初、高和大學等各類教育機構齊全；金融服務體系完備，五大銀行和各商業銀行均在項目周邊設有分支機構和服務網點，為總部經濟基地建設奠定了科技、人才、交通、生活基礎。4、項目周邊文化體育、社區服務及市政公用設施也較為齊備.5.2.2建址土地權屬本項目建設用地屬 性質，使用年限 年。計劃于 取得土地使用權證。綜

43、上所述，從交通狀況、市政配套、土地成本、入住對象等多因素綜合考慮，我們認為項目擬選地塊較為合適。六、建設規模和建設內容6.1建設規模高新區總部基地初步規劃為項目用地建設總部經濟大夏一座，工程總占地24畝，總建筑面積25000。6.2建筑規劃本項目定位立足于“總部經濟”理論，并依據“適度超前性、差異性、市場導向性、創新性、價值性”五大原則，著力打造“總部辦公+金融商業+高檔商務活動集理財、金融服務、商務洽談、商務居住觀光、社交于一體的復合主題現代化金融商業方案，力求使本項目成為高新區的建筑標桿、金融標桿、商住標桿。6.3規劃原則整體布局應充分體現自身特色，設計要體現以人為本的主題思想，創造一種和

44、諧環境、具有時代氣息的氛圍。堅持高標準的規劃設計，力爭規劃一步到位，以滿足企業市場的需求。整體規劃要把握好項目與城市、與周邊用地關系，搞好與周圍自然環境的有機結合，保持環境的整體性。建筑造型設計力求簡潔明快、美觀大方，有獨特的建筑風格。堅持經濟效益、社會效益和環境效益的協調統一，貫徹可持續發展的原則。6.3建筑內容該項目計劃依AA大街而建，依據城市規劃和初步設計方案，計劃建設總部經濟大廈及裙樓。總部經濟大廈計劃建設高度為95.3米，計劃層數為26層，地下1層，地上26層；建筑面積-1層為6000，14層為4000/層，地上526層為1000/層，主樓總建筑面積為22000；總部經濟大廈地下1層

45、為大型標準地下停車場；13層為商務接待酒店、銀行、高端餐飲等機構的經營場所；4層為健身、茶藝、多功能廳等商務休閑類會所；58層為中餐廳、西餐廳；9層為多功能會議廳、展覽廳；10-18層為各進駐企業辦公總部的辦公場所及設備層；19-22層為中小企業孵化基地；22-26層為客房部。各功能區域獨立運行，相互輔助，內設區域獨立電梯，高檔智能化專用電梯及智能化樓宇技術，打造高檔、智能、舒適、節能、先進的綜合性服務場所，力爭建成高新區的標志性建筑。七、建設投資估算及資金籌措7.1投資估算7.1.1編制范圍本項目的建設投資估算范圍包括土地轉讓、建設場地總圖（土地平整、拆遷緩建、道路、給排水、電力電訊），消防

46、、環保、土建工程、綠化等費用及工程相配套的前期工作費用等。7.1.2成本估算：1、土地費用：土地取得費24畝*1000萬元/畝=24000萬元城市建設配套費、人防工程費、規劃管理費、消防費：16000108元/=172.8萬元小計：土地費用=24172.8萬元2、前期工程費：規劃勘測設計費80萬元三通一平費用20萬元小計：前期工程費=80+20=100萬元3、房屋開發費：建安工程380001800元/=6840萬元基礎設施建設費（包含紅線范圍內各種管線）160萬元小計：房屋開發費=7000萬元4、管理費：取上述三項費用的2，即（24172.8+100+7000）2=625萬元5、其他費用（包含

47、臨時建設費、招標費、監理費、保險費、銷售費、財務費用、融資費等雜費）100萬元6、不可預見費：按上述費用的3計算（24172.8+100+7000+625）3=957萬元7、項目開發成本總計：33652萬元（取整）經估算本項目的總投資為33652萬元其中：固定資產投資為31000萬元，其中建安工程6840萬元；購買土地24000萬元。7.1.3建設投資估算表序號項目項目分項內容單位數量單價(萬元)金額（萬元）1前期費用土地出讓160001.524000報建費172.8勘察設計費80土地平整費20小計24272.82建筑工程及配套設施住宅、商鋪、車庫380000.186840基礎設施160小計7

48、0003其他費用管理費用萬元625其他費用萬元797不可預見費萬元957小計23794總計萬元33651.87.2資金籌措計劃7.2.1資金來源的組織結構根據項目投資估算表，該項目需投資33651.8元。資金籌措主要來源為：自有資金，第一年全部投入；銀行金融機構貸款：根據項目進展向銀行金融機構貸款；。房地產預售。根據現行銀行1-3年期的企業貸款年利率，同時考慮到籌資過程中涉及到的承諾費、評估費等籌資費用以及自有資金與貸款的比例等，本項目的綜合資金成本率約為 %，項目還款能力較強，投建單位資信良好，并配合抵押與保護性條款，銀行金融的融資風險很小。因此，初步的融資方案基本可行。7.2.2資金運用及

49、投資結構根據項目投資估算表，該項目總投資為33651.8萬元，其中用于固定資產投資31000萬元，流動資金2651.8萬元。（注：固定資產投資中的土地價值包含了平整用地時的拆遷補助、還建住宅等費用。）財務費用中的建設期借款利息，是根據國家銀行同期同檔次貸款利率計算。八、風險分析及對策8.1政策風險時刻關注政策信號，根據獲悉的信號，及時調整投資行為，從而規避風險。政策的不確定性必然對項目地塊的運做產生影響，從目前XXX市和高新區政府在各領域政策的開放速度看，相應對策表現為能否有效利用新政策，公司將及時與政府溝通，反饋及時的政策信息，緊緊把握目前的歷史機遇，在短期內建立全面的競爭優勢。8.2市場風險 基于XXX目前的寫字樓及商業裙房的供需、國家資本市場開放力度、高新區的發展，該項目主要的市場風險主要為：1.市場中競爭對手的